北京某大學(xué)軟件園項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書

1 北京某大學(xué)軟件園項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書 目錄 第一章 總論 . 3 一、項(xiàng)目基本概況 . 3 二、編制依據(jù) . 4 第二章 軟件園建設(shè)背景及建設(shè)的意義 . 4 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 4 二、軟件園建設(shè)的意義 . 5 第三章 市場分析 . 8 一、國際軟件業(yè)市場狀況 . 8 二、國內(nèi)軟件產(chǎn)業(yè)狀況 . 8 三、北京軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 10 四、北京某大學(xué)軟件園市場前景預(yù)測 . 10 第四章 項(xiàng)目 選址及建設(shè)條件 . 12 第五章 項(xiàng)目實(shí)施的管理及經(jīng)營組織 . 14 一、承辦單位介紹 . 14 二、項(xiàng)目實(shí)施管理 . 14 三、項(xiàng)目 . 15 2 四、軟件園經(jīng)營目標(biāo)及實(shí)施步驟 . 18 第六章 建設(shè)方案選取 . 19 第七章 投資估算及資金籌措 . 21 一、投資估算 . 21 二、資金籌措 . 21 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 . 22 一、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 . 22 二、收入測算 . 22 三、成本費(fèi)用測算 . 22 四、稅金測算 . 23 五、利潤估算 . 23 六、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) . 23 七、 清償能力分析 . 24 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 25 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避方法 . 25 二、定量風(fēng)險(xiǎn)分析 . 25 附表： 附表 1：總投資分類匯總表 附表 2：年度投資計(jì)劃表 附表 3：投資計(jì)劃與資金籌措表 附表 4：經(jīng)營收入和營業(yè)稅金估算表 附表 5：總成本費(fèi)用估算表 3 附表 6：建設(shè)貸款償還表 附表 7：利潤表 附表 8：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附件： 附件 1 北京某大學(xué)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 合作建設(shè) 北京某大學(xué)軟件園協(xié)議書 附件 2 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 95）規(guī)地字 0161號 附件 3 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃管理局用地申請表 第一章 總論 一、項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目名稱：北京某大學(xué)軟件園 項(xiàng)目 建設(shè)地址： 北京市 承辦單位： 開發(fā)建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模： 本項(xiàng)目擬在北京某區(qū)建設(shè)北京某大學(xué)軟件園，包括軟件工程師學(xué)院、等功能分區(qū)，總占地面積約480 畝 ,規(guī)劃建筑面積萬平方米。該軟件園 作為市級中等規(guī) 模的軟件園區(qū)，是中關(guān)村軟件園的“衛(wèi)星園”，是北京軟件產(chǎn)業(yè)基地軟件園群體的組成部分。該項(xiàng)目分期進(jìn)行建設(shè)，其中一期工程征地面積480畝，建筑規(guī)模為 4 開發(fā)周期： 5年 項(xiàng)目總投資為萬元；其中一期投資萬元人民幣。 二、編制依據(jù) 1北京某大學(xué)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 合作建設(shè) 北京某大學(xué)軟件園協(xié)議書； 2中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 95）規(guī)地字 0161號； 3北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃管理局用地申請表； 4國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)定； 5北京某大學(xué)及北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)提供的其它資料。 第 二章 軟件園建設(shè)背景及建設(shè)的意義 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 計(jì)算機(jī)軟件在信息技術(shù)中具有核心和靈魂的作用，隨著全球社會(huì)信息化和經(jīng)濟(jì)信息化的發(fā)展，軟件產(chǎn)業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，很多國家 都將其列為國家重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是同軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國家相比， 我國的軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，國產(chǎn)軟件市場占有率較低，同時(shí)軟件開發(fā)存在投入嚴(yán)重不足以及結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。 針對上述現(xiàn)狀和北京的特點(diǎn)，北京市政府積極貫徹中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)展高科技，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化的決定、及國發(fā) 18號文件鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策精神，制定了北京軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)規(guī)劃綱要，明確提出將圍繞中關(guān)村國家級軟件園，規(guī)劃不同層次和類型的專業(yè)園和企業(yè)園，并作 5 為中關(guān)村軟件園的“衛(wèi)星園”，形成多層次的園區(qū)結(jié)構(gòu)。 軟件園將作為整合北京地區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源的區(qū)域性發(fā)展綜合體，通過適合軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策聚焦、專業(yè)設(shè)施以及區(qū)域環(huán)境建設(shè)，積聚骨干企業(yè)和優(yōu)秀人才，成為北京軟件企業(yè)大規(guī)模研發(fā)和生產(chǎn)、推進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)?；蛧H化的多功能集成園區(qū)。 北京市政府根據(jù)北京軟件產(chǎn)業(yè)及教育科研機(jī)構(gòu)分布情況，在軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍地段規(guī)劃建設(shè)若干個(gè)專業(yè)化創(chuàng)新孵 化器與研發(fā)機(jī)構(gòu)。軟件孵化器和大型軟件研發(fā)機(jī)構(gòu)依托現(xiàn)有的軟件教育、科研資源，保持北京軟件技術(shù)水平與國際同步，在智力密集區(qū)創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，構(gòu)筑區(qū)域優(yōu)勢。其中明確指出要建立“北京某大學(xué) 吸引軟件人才，并同北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成“研究、轉(zhuǎn)化、生產(chǎn)”一體化的產(chǎn)學(xué)研帶。依據(jù)上述規(guī)劃，北京某大學(xué)綜合其自身優(yōu)勢及開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)勢，決定與北京某區(qū)合作共建北京某大學(xué)軟件園，以其低成本及出口加工為特色，使之成為市級中等規(guī)模的軟件園區(qū)。 二、軟件園建設(shè)的意義 1、軟件園的建設(shè)對軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有 重要作用 當(dāng)今世界正處在由工業(yè)化向信息化過渡的重要?dú)v史時(shí)期，信息技術(shù)已經(jīng)滲透到國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域，加快了信息化的進(jìn)程。而作為信息產(chǎn)業(yè)核心和關(guān)鍵的軟件產(chǎn)業(yè) 正在成為信息社會(huì)基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性并對國計(jì)民生有著巨大推動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)， 是國際競爭的焦點(diǎn)和戰(zhàn)略制高點(diǎn) ， 并將成為 21世紀(jì)擁有最大產(chǎn)業(yè)規(guī)模和最具廣闊前景的產(chǎn)業(yè)之一。 發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)，對于處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國尤為重要，核心軟 6 件是否掌握在自己手中，是關(guān)系到國家安全的重大問題。同時(shí)，發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量也具有極其重要的作用。因此，我國提出“經(jīng)過 10年左右的時(shí)間，走出一條具有我國特色的軟件發(fā)展道路，建立起以自主發(fā)展為基礎(chǔ)的軟件產(chǎn)業(yè)體系，涌現(xiàn)一批著名的軟件企業(yè)和名牌產(chǎn)品，擴(kuò)大國內(nèi)外市場的占有份額；加速發(fā)展我國軟件產(chǎn)業(yè)，使之成為 21 世紀(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，跨入世界軟件強(qiáng)國之列”的軟件產(chǎn)業(yè)總體目標(biāo)。 要實(shí)現(xiàn)上述我國軟件產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，軟件園的建設(shè)不失為一種好方式。軟件園可以滿足軟件生產(chǎn)的群體特性，可以高質(zhì)高效地開發(fā)出大型復(fù)雜軟件系統(tǒng)，成為在產(chǎn)品方面推行軟件工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)和模式的重要途徑之一。美國、印度、愛爾蘭等國家軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，建設(shè)軟件企業(yè)集聚的園區(qū)是軟 件企業(yè)發(fā)展的一種好方式，盡管政府不應(yīng)代替市場，但政府應(yīng)培育市場，以局部優(yōu)勢創(chuàng)造一個(gè)良好的公開競爭環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，自愿聯(lián)合。 在軟件園區(qū)建設(shè)方面，我國政府為促進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已經(jīng)在全國設(shè)立了 15個(gè)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在園區(qū)內(nèi)為軟件企業(yè)提供優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)惠政策，為軟件科技人才提供了良好的工作和生活條件，在集中資源推動(dòng)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面起到了非常重要的作用。 2、北京某大學(xué)軟件園的建設(shè)是首都多層次軟件園建設(shè)的有機(jī)組成部分 北京軟件產(chǎn)業(yè)在全國起步最早，產(chǎn)業(yè)化的步伐最快，一直是全國軟件技術(shù)研發(fā)中心、軟件人才教育中 心、軟件產(chǎn)品交易中心、軟件技術(shù)推廣中心和最大的產(chǎn)業(yè)化基地之一，也是國際和國內(nèi)兩個(gè)市場的結(jié)合部， 但同時(shí)也面臨來自多方面的競爭和挑戰(zhàn)，包括軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足、高級復(fù)合型人才缺乏、人才和項(xiàng)目外流、產(chǎn)業(yè)發(fā) 7 展成本過高、產(chǎn)業(yè)的國際競爭力較弱、市場體系不夠規(guī)范等等。 針對上述情況，北京軟件產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）提出以下指導(dǎo)思想：“（北京軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以）軟件產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)為龍頭，充分利用市場機(jī)制，遵循知識型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，抓住機(jī)遇，集中優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)軟件產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，成為首都信息化建設(shè)和改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的有 力支撐?！?該項(xiàng)目將以北京某大學(xué)為主導(dǎo)，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合作建設(shè)北京某大學(xué)軟件園，充分利用北京某大學(xué)現(xiàn)有的軟件教育、科研資源和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)良好的經(jīng)營環(huán)境，吸引軟件人才， 為其創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)條件，并注重加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的孵化，形成“研發(fā) 轉(zhuǎn)化 生產(chǎn)”一體化的產(chǎn)學(xué)研帶。該項(xiàng)目作為市級中等規(guī)模的軟件園區(qū)，是中關(guān)村軟件園的“衛(wèi)星園”，是北京軟件產(chǎn)業(yè)基地軟件園群體的有機(jī)組成部分。 3、軟件園的建設(shè)可以充分發(fā)揮北京某大學(xué)在軟件教學(xué) 、研究等方面的優(yōu)勢，在軟件人員培訓(xùn)市場上占有一席之地 北京某大學(xué)軟件園與北京現(xiàn) 有的其它軟件園的最大區(qū)別，就是將建設(shè)北京某大學(xué)軟件工程師學(xué)院作為該軟件園配套體系中的重要組成部分，擔(dān)負(fù)起加快培養(yǎng)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的各層次人才的任務(wù)。 軟件工程師學(xué)院將充分利用北京某大學(xué)計(jì)算機(jī)學(xué)院具有的良好教學(xué)資源和教育資質(zhì)，通過與園區(qū)結(jié)合、與市場結(jié)合、與企業(yè)結(jié)合、與國際接軌的方式，為北京乃至全國軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)適用人才，緩解社會(huì)對軟件人才需求的壓力，促進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京某大學(xué)軟件園的建設(shè)將為軟件工程師學(xué)院建造理論與實(shí)踐、教學(xué)與應(yīng)用互動(dòng)的良性循環(huán)教育機(jī)制，對加速科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化起到積極作用。 8 綜上 所述，該項(xiàng)目的建設(shè) 將產(chǎn)、學(xué)、研緊密聯(lián)系起來， 有利于高校的教育體制改革，不僅有利于北京某大學(xué)和北京某大學(xué)軟件園的長遠(yuǎn)發(fā)展，還可對我國高校教育體制改革起到積極的示范作用。 第三章 市場分析 一、國際軟件業(yè)市場狀況 經(jīng)過近二十年的發(fā)展，國際軟件產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，西方發(fā)達(dá)國家依靠其良好的工業(yè)環(huán)境和堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，已經(jīng)建立起集軟件產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)檢測、分銷手段、價(jià)格制定、銷售服務(wù)于一體的完整體系。發(fā)展中國家中印度軟件業(yè)也發(fā)展迅猛，在近10年時(shí)間里，印度一躍成為除美國、愛爾蘭以外最大的軟件出口國，1999 2000年度其軟件出口額為 是中國的 100倍之多。根據(jù)印度政府預(yù)測，到 2008年，印度的軟件出口額將達(dá)到 500億美元。 目前，國際計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從以硬件為核心，逐漸向以軟件為主導(dǎo)的方向變化。 2000 年，軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模已超過 5400億美元。隨著信息時(shí)代的到來，世界軟件市場需求還將快速發(fā)展，軟件產(chǎn)業(yè)的前景被世界上眾多國家所看好，未來市場競爭也將越來越激烈。 二、國內(nèi)軟件產(chǎn)業(yè)狀況 2000 年我國軟件與信息服務(wù)市場銷售額為 560 億元，其中品牌軟件市場銷售額 238億元。發(fā)展情況如表 3 1所示。 表 3 1 1992 2000 年中國國內(nèi)軟件產(chǎn)品市場發(fā)展情況 9 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000軟件產(chǎn)品 0 49 68 92 112 138 182 238軟件服務(wù) 8 77 113 148 187 22合計(jì) 07 145 205 260 325 60增長率 104% 20% 36% 41% 27% 25% 29% 33% 在企業(yè)方面， 2000年我國從事軟件及其服務(wù)業(yè)的企業(yè)超過 10000家，其中擁有自主研發(fā)能力的軟件企業(yè) 5700家，從事銷售、維護(hù)和服務(wù)的企業(yè) 5000家。 在產(chǎn)品方面，國內(nèi)企業(yè)的軟件產(chǎn)品主要集中在應(yīng)用軟件、中文平臺和少量的支撐軟件。在財(cái)務(wù)管理軟件、商業(yè)管理軟件、防殺毒軟件、中文平臺類軟件、翻譯軟件等方面，國內(nèi)品牌的市場占有率在 90%以上，在娛樂、教育、通信、金融 等應(yīng)用軟件方面，國內(nèi)品牌的市場占有率也比較高。 在人才方面，全國專門從事軟件開發(fā)的專業(yè)人員約有 人，加上從事計(jì)算機(jī)應(yīng)用的技術(shù)人員，總數(shù)達(dá) 60萬人，以年輕的軟件技術(shù)人員為主，積累了比較豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為保證我國軟件產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。 盡管 同軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好 國家相比，我國軟件產(chǎn)業(yè)仍然存在諸如政策體系不完善、軟件企業(yè)規(guī)模較小，產(chǎn)品少，資本實(shí)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，在國際市場上處于不利的競爭地位等許多制約發(fā)展的因素，但是從取得的成績來看，我國軟件業(yè)自 90年代以來，隨著國內(nèi)軟件市場的不斷擴(kuò)大，已經(jīng) 逐步走上了較為成熟、穩(wěn)定的發(fā)展之路，同時(shí)國家將采取增加對軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金投入、鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)投資，解決軟件產(chǎn)業(yè)投資不足、融資困難問題、以及減輕軟件企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)軟件企業(yè)的積累和發(fā)展能力等措施促進(jìn)我國軟件業(yè)的發(fā)展，可以預(yù)計(jì)中國軟件產(chǎn)業(yè)必將迎來更大的發(fā)展。 10 三、北京軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 軟件產(chǎn)業(yè)是國家重點(diǎn)發(fā)展的高科技產(chǎn)業(yè)，北京作為國家的政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，在軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展中居于領(lǐng)先地位。到 1999年底，北京地區(qū)擁有軟件企業(yè) 1076 家，約占全國的 20%；軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約 6萬人，約占全國的 30%。 1999年軟件產(chǎn)值為 61億元 。約占全國的 35。北京軟件出口也快速增長，已成為我國軟件出口的重要基地， 1999年約為 3820萬美元。北京的軟件和相關(guān)服務(wù)業(yè)增長率超過 25%，具有人才和市場等多方面的優(yōu)勢，是國家軟件產(chǎn)業(yè)的重要基地。 為了進(jìn)一步加快軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，北京市率先落實(shí)了國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，公布了關(guān)于軟件知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、軟件企業(yè)認(rèn)定、軟件人才培養(yǎng)等一系列具體實(shí)施辦法，制定了以中關(guān)村軟件園為核心構(gòu)建多層次軟件園，把北京建成全國最大的綜合性軟件產(chǎn)業(yè)基地的計(jì)劃。 四、北京某大學(xué)軟件園市場前景預(yù)測 北京某大學(xué)軟件園項(xiàng)目是在先期 進(jìn)行市場調(diào)研與預(yù)測基礎(chǔ)上提出的。伴隨軟件產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，目前軟件企業(yè)在發(fā)展環(huán)境方面的需求是巨大的。調(diào)查顯示，不同規(guī)模和發(fā)展階段的軟件企業(yè)其研發(fā)、生產(chǎn)的置業(yè)需求主要有以下幾個(gè)層次： （ 1）國內(nèi)小型軟件企業(yè) 這批企業(yè)需要智能化的、有群體孵化效應(yīng)的育成中心，一般每家企業(yè)所需場地規(guī)模在 200 平米左右。此外，隨著國家和北京市鼓勵(lì)留學(xué)人員、高校師生和科研人員創(chuàng)業(yè)的政策出臺，這部分需求還會(huì)加大； 11 （ 2）國內(nèi)中等規(guī)模的軟件企業(yè) 這部分企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入高速成長期，急需建立自己的研發(fā)中心或改善辦公環(huán)境，目前每家場地一般僅為 500實(shí)際需求在 2000 （ 3）國內(nèi)信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的骨干企業(yè)集團(tuán) 這些企業(yè)有相當(dāng)一部分希望把研發(fā)中心或擬建中的軟件基地建在北京。這些大企業(yè)集團(tuán)需要的是成片的土地，按照自身的規(guī)劃建設(shè)企業(yè)的研發(fā)中心及軟件生產(chǎn)基地，用地需求一般都超過 10000 平方米； （ 4） 如微軟、 向?qū)ふ腋鼮榧泻酮?dú)立的研發(fā)辦公場地。目前這些企業(yè)多為租賃 3000方米場地，而現(xiàn)階段的實(shí)際需求規(guī)模每家約在 10000平方米左右。 結(jié)合自身特點(diǎn)，園區(qū)將在上述市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，以吸引第一、二 類企業(yè)為主，同時(shí)爭取吸引國內(nèi)信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的骨干企業(yè)集團(tuán)及已進(jìn)入和準(zhǔn)備進(jìn)入中國市場的跨國公司，預(yù)計(jì)在園區(qū)完成全部建設(shè)后，吸引 100家左右的企業(yè)入駐， 平均每家企業(yè)員工人數(shù)為 80 人左右 。 在前期市場調(diào)研期間，北京某大學(xué)軟件園的建設(shè)已經(jīng)引起大量校內(nèi)外軟件企業(yè)的關(guān)注，目前已有部分軟件企業(yè)提出進(jìn)駐軟件園的申請意向，如雅虎、眾達(dá)、靈思、鼎網(wǎng)科技、慧訊、思奧特等，北京某大學(xué)海外校友和在京校友已有幾十人表示到北京某大學(xué)軟件園創(chuàng)業(yè)。公達(dá)集團(tuán)等 6 家軟件企業(yè)將在今年 6 月前遷到北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，待軟件園建成后便立即入駐。因此軟件園 的市場前景是比較樂觀的。 12 此外，為了給軟件人才提供更好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，軟件園還將在條件成熟時(shí)，對有志從事軟件事業(yè)的個(gè)人或正在研發(fā)中的項(xiàng)目提供場地，使他們以低成本甚至零租金入住，園區(qū)內(nèi)完善的配套設(shè)施、便捷的軟件服務(wù)平臺、先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心，將有助他們增強(qiáng)信心、早出成果、盡快轉(zhuǎn)化，成熟的項(xiàng)目將轉(zhuǎn)入企業(yè)孵化區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 北京某大學(xué)軟件園總占地約 480 畝，位于 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，用地面積為 311404平方米，約 482畝，為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃第 32、 40號地，其中 32 號地占地面 積 142950平方米，40號地占地面積 178454平方米。 北京某大學(xué)軟件園核心區(qū)用地在開發(fā)區(qū)規(guī)劃的北方微電子園區(qū)的西北角，用地西側(cè)為開發(fā)區(qū)內(nèi)的西環(huán)中路，東側(cè)為規(guī)劃的地盛西路，用地北側(cè)為規(guī)劃榮京西街，南側(cè)為地澤西街（詳見附圖一：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地分布圖）。 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建成區(qū)已全面實(shí)現(xiàn)了 九通一平 。規(guī)劃區(qū)也已規(guī)劃了完善的市政配套管線，大部已在建設(shè)中，可以在未來由園區(qū)使用。其中： 排水系統(tǒng)：采用雨水、污水管道分流排放。雨水排入涼水河和大羊坊溝，污水由污水管集中流入開發(fā)區(qū)污水處理廠，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后 排入涼水河。 電信管道及電纜：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)電話局現(xiàn)安裝具有國際先進(jìn)水平的程控交換機(jī)十萬門，通過光纜與市區(qū)聯(lián)網(wǎng)，具有有線、無線、微波等先進(jìn)通訊手段?？蔀橛脩籼峁﹪鴥?nèi)、國際電話、電報(bào)、 13 傳真、無線通訊、可視電話、數(shù)據(jù)傳輸?shù)榷囗?xiàng)服務(wù)。 熱力管線：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)行集中供熱，現(xiàn)有供熱廠一座，裝機(jī)總?cè)萘?175噸 /小時(shí)，為用戶使用蒸汽、采暖、生活熱水、吸收式制冷提供熱源。集中供熱區(qū)域內(nèi)由開發(fā)區(qū)將熱力管溝及供回水管線修至用地附近支線井；用戶向區(qū)熱力公司申請報(bào)裝，由熱力公司按規(guī)劃指定的鄰近熱力支線井接至用戶井。 電力管線：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一期 15平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有五座變電站，總負(fù)荷為 500,000戶向亦莊供電局申請報(bào)裝，由供電局按規(guī)劃路由從附近 10閉所接入用地紅線內(nèi)的用電地點(diǎn)。 自來水管線標(biāo)準(zhǔn)：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一期 15平方公里總用水量為 15萬噸 /日，來自城市自來水管網(wǎng) ,水壓為 平方厘米 ,水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 天然氣管線：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為用戶管道提供優(yōu)質(zhì)天然氣，可供用戶壓力為 平方米，熱值為 8500立方米。 有線電視光纜：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)已建立有 線電視網(wǎng)。用戶向開發(fā)區(qū)外商投資服務(wù)中心申請報(bào)裝。由外商投資服務(wù)中心會(huì)同有關(guān)部門辦理審批手續(xù)后，協(xié)調(diào)專業(yè)公司負(fù)責(zé)接到用戶終端。用戶紅線內(nèi)的管孔由用戶負(fù)責(zé)提供。 道路：開發(fā)區(qū)已形成完善的交通體系，與北京市現(xiàn)代化的陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)緊密連接，客貨運(yùn)輸四通八達(dá)，暢通無阻。開發(fā)區(qū)將公共道路修至用地周邊，用戶大門外與公共道路相連路段，憑開發(fā)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)的文件，由用戶向開發(fā)區(qū)市政管理局申請報(bào)裝。 目前在項(xiàng)目用地四周的規(guī)劃道路下均有上述市政管線，部分管線已在施工中，不久即可投入使用，該項(xiàng)目可以直接接用，能滿足 14 項(xiàng)目需要。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施的管理及經(jīng)營組織 一、承辦單位介紹 北京某大學(xué)軟件園建設(shè)項(xiàng)目由工大經(jīng)開軟件園發(fā)展有限公司（以下簡稱軟件園公司）承辦。 （公司簡介） （公司主要負(fù)責(zé)人簡介） 二、項(xiàng)目實(shí)施管理 本項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理以及項(xiàng)目完成后的管理兩個(gè)方面。 本項(xiàng)目建設(shè)過程中，軟件園公司除自己籌措資金建設(shè)外，還將采取以下方式進(jìn)行軟件園開發(fā)： 首先，在明確土地使用范圍前提下，將部分土地完成七通一平后按照市場價(jià)格進(jìn)行出讓； 其次，軟件園采用土地出租或者以土地評估價(jià)值入股合資成立子公司完成地上建筑并進(jìn)行經(jīng)營分成。 上述開發(fā)模式的采用，一方面可以減輕軟件園自身的建設(shè)壓力，同時(shí)因?yàn)檐浖@實(shí)際支付的土地受讓價(jià)為 8萬元 /畝，因此 也可以通過土地出讓籌集一定的建設(shè)資金，減輕負(fù)債壓力。 項(xiàng)目建設(shè)完成后，軟件園公司將主要進(jìn)行日常管理工作，主要包括以下幾個(gè)方面： 首先，提供物業(yè)管理服務(wù)； 15 其次，為入園軟件企業(yè)提供各種操作平臺及軟件產(chǎn)品、軟件企業(yè)評測等專業(yè)性服務(wù)； 第三，為入園企業(yè)提供具有一定專業(yè)背景的財(cái)務(wù)、法律等服務(wù)； 第四，在條件成熟時(shí)，進(jìn)行項(xiàng)目或者企業(yè)的培育孵化； 最后，通過軟件園公司同有關(guān)管理機(jī)構(gòu)的密切聯(lián)系，完成重大開發(fā)項(xiàng)目的 組織策劃等工作。 上述工作的完成，一方面可以保證軟件園公司具有一定的受益能力，同時(shí)也為入園企業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，有利于軟件園的發(fā)展壯大。 三、項(xiàng)目 1優(yōu)勢 （ 1）人才優(yōu)勢 北京某大學(xué)計(jì)算機(jī)學(xué)院現(xiàn)有教師 180多人，高級職稱教師 94人，其中教授 20人，大部分青年教師具有碩士或博士學(xué)位。在校碩士研究生 147人，博士研究生 30余人。該學(xué)院開發(fā)的北京亞運(yùn)會(huì)電子工程項(xiàng)目榮獲北京市科技進(jìn)步特等獎(jiǎng)，并在模式識別、人工智能、自然語言處理、軟件自動(dòng)化、并行處理及分形幾何等研究方面連續(xù)獲得國家自然科學(xué)基金和國家 863 計(jì)劃等資助項(xiàng)目。近五年來，學(xué)院獲得國家級立項(xiàng)研究項(xiàng)目多項(xiàng)，發(fā)表學(xué)術(shù)論文 200余篇。 北京某大學(xué)軟件園將充分利用學(xué)校的上述優(yōu)勢，將軟工學(xué)院作為軟件園的重要組成部分之一，為入園企業(yè)提供良好的人才資源及入園企業(yè)員工后續(xù)教育等服務(wù)。 （ 2）良好的建設(shè)條件 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是北京市唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 16 對于充分利用和依托首都的科技、教育、人才、信息、市場和資金等有利條件方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。經(jīng)過五年的積累、鋪墊和努力，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)具備了總體規(guī)劃科學(xué)、市政條件配套、政策環(huán)境優(yōu)越、服務(wù)體系完善、法 制環(huán)境良好的投資環(huán)境，這也是北京某大學(xué)軟件園興建于此的主要原因。 截止到 2000年 7月底，開發(fā)區(qū)累計(jì)入?yún)^(qū)企業(yè) 697家，吸引投資額 美元。其中三資企業(yè) 205 家，投資額 美元。世界500 強(qiáng)企業(yè)中有 22 家在開發(fā)區(qū)落戶，他們中有諾基亞、通用電氣、朗訊科技、德爾福汽車、聯(lián)合利華、拜耳、施耐德、 。開發(fā)區(qū)已經(jīng)初步形成了三個(gè)重要群體、四大支柱產(chǎn)業(yè)，即：跨國公司、高新技術(shù)企業(yè)和上市公司三大相互關(guān)聯(lián)的群體；生物技術(shù)與新醫(yī)藥、數(shù)字技術(shù)與電子信息、電力電子技術(shù)與光機(jī)電一體化、材料科學(xué)與新能源等四大支柱產(chǎn)業(yè)。 這些高新技術(shù)企業(yè)對軟件園的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造出了濃厚的科技氛圍。 （ 3）強(qiáng)大的技術(shù)支持 北京某大學(xué)軟件園建成后，將為駐園企業(yè)提供全面優(yōu)質(zhì)的技術(shù)支持及服務(wù)，主要包括： 網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)中心：該中心建立北京某大學(xué)軟件園網(wǎng)站，為各駐園企業(yè)建立維護(hù)主頁，發(fā)布公共信息，建立科技信息資源服務(wù)器，及時(shí)訪問國際互聯(lián)網(wǎng)上有關(guān)信息資源，使駐園企業(yè)能夠在本地快速查詢，大大減少企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的流量費(fèi)用。該中心與北京某大學(xué)網(wǎng)絡(luò)中心有高速光纖連接，可使北京某大學(xué)數(shù)字圖書館為駐園企業(yè)開放，同時(shí)也可方便地通過該圖書館共享其它高校圖書館、首都圖書館 與國家圖書館的信息資源。 應(yīng)用軟件開發(fā)環(huán)境支持中心：該中心主要為開發(fā)面向制造業(yè)應(yīng) 17 用軟件產(chǎn)品的企業(yè)提供各種軟件工具、支撐平臺，如提供 及模型建造平臺等。該中心應(yīng)引進(jìn)國際上知名的有關(guān)軟件產(chǎn)品供駐園企業(yè)參考借鑒。這類軟件工具、支撐環(huán)境以及應(yīng)用軟件產(chǎn)品一般價(jià)格昂貴，中心為駐園企業(yè)開放，可大大降低企業(yè)開發(fā)成本。 軟件產(chǎn)品、軟件企業(yè)評測中心：軟件檢測中心是軟件園與軟件行業(yè)協(xié)會(huì)共建的機(jī)構(gòu)，為駐園企業(yè)提供軟件檢測工具，或直接為駐園企業(yè)的軟件產(chǎn)品進(jìn)行檢測，并進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)證。該中心還是軟 件企業(yè)的評測認(rèn)證機(jī)構(gòu)。中心對申報(bào)企業(yè)進(jìn)行評測，再向市科委主管部門報(bào)批。合格者頒發(fā)軟件企業(yè)認(rèn)證書。 軟件園將構(gòu)筑各類技術(shù)支撐環(huán)境，向駐園企業(yè)開放，從而在滿足入園企業(yè)發(fā)展需要的同時(shí)，減少企業(yè)投入，避免重復(fù)投資，從而有助于軟件企業(yè)降低軟件開發(fā)成本。 2劣勢（ 本項(xiàng)目的主要劣勢體現(xiàn)在地理位置方面，盡管北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)取得了強(qiáng)勁的發(fā)展，但是由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)中關(guān)村已經(jīng)具有一定的“人氣指數(shù)”，因此能否通過發(fā)揮自身優(yōu)勢，吸引入園企業(yè)是軟件園面臨的困難之一。 3機(jī)會(huì)（ 如前所述， 為了進(jìn)一步加快軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，北京市率先落實(shí)了國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，公布了關(guān)于軟件知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、軟件企業(yè)認(rèn)定、軟件人才培養(yǎng)等一系列具體實(shí)施辦法，制定了以中關(guān)村軟件園為核心構(gòu)建多層次軟件園，把北京建成全國最大的綜合性軟件產(chǎn)業(yè)基地的計(jì)劃。同時(shí)，北京市其它各個(gè)軟件園目前基本上也都處于建設(shè)過程當(dāng)中，可以說在很多方面大家具有相同的 18 起點(diǎn)，因此北京某大學(xué)軟件園具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 4威脅（ 本項(xiàng)目的主要威脅來自于北京市其它軟件園，其中包括國家級軟件園中關(guān)村軟件園、清華大學(xué)軟件 園、北京大學(xué)軟件園、中科院軟件園等，盡管上述軟件園目前都在建設(shè)過程中，但是各個(gè)軟件園之間必然存在很強(qiáng)的市場競爭，同時(shí)其它軟件園也都不同程度地享受某些優(yōu)惠政策，因此在吸引入駐企業(yè)等方面必然各有千秋，勢必會(huì)對本項(xiàng)目造成一定的威脅。 四、軟件園經(jīng)營目標(biāo)及實(shí)施步驟 北京某大學(xué)軟件園的經(jīng)營目標(biāo)主要定位于以下幾個(gè)方面： 1人才培養(yǎng)：北京某大學(xué)軟件工程師學(xué)院是北京某大學(xué)軟件園的重要組成部分之一，該學(xué)院可以為軟件園培養(yǎng)各種層次的軟件人才，并結(jié)合軟件園孵化軟件創(chuàng)業(yè)企業(yè)的功能，引進(jìn)先進(jìn)軟件項(xiàng)目管理模式，培養(yǎng)軟件管理人才；此外 ，北京某大學(xué)軟件園還將面向軟件企業(yè)，引進(jìn)國外成熟的在職培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，通過專家、教授授課，為企業(yè)提供指導(dǎo)及人才的培訓(xùn)； 2軟件出口加工基地：北京某大學(xué)軟件園將在目前成功向日本、德國出口軟件的基礎(chǔ)上構(gòu)筑更大的創(chuàng)業(yè)平臺，全面落實(shí)對美國、加拿大、印度等國的出口加工軟件的合作意向，并持續(xù)擴(kuò)大出口規(guī)模，增加品種、數(shù)量； 3具有自主知識產(chǎn)權(quán)的軟件開發(fā)、推廣基地：北京某大學(xué)軟件園通過為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供良好的外部配套環(huán)境，幫助企業(yè)開發(fā)出具有自主知識產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品，并迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化推廣； 4科技成果轉(zhuǎn)化基地：科技成果轉(zhuǎn)化率低是目 前中國高新技術(shù) 19 企業(yè)面臨的主要問題之一，北京某大學(xué)軟件園通過建立產(chǎn)、學(xué)、研緊密結(jié)合的有效機(jī)制，加速科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，成為科技轉(zhuǎn)化基地，最終實(shí)現(xiàn)軟件的規(guī)?；a(chǎn)； 5中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器：北京某大學(xué)軟件園將發(fā)揮其接近創(chuàng)新源頭的優(yōu)勢，創(chuàng)造有利條件興辦軟件企業(yè)孵化器，同時(shí)，提供以項(xiàng)目成果轉(zhuǎn)化為主的項(xiàng)目孵化功能，通過有形孵化和網(wǎng)上孵化吸引包括在職教師、在校學(xué)生和歸國留學(xué)人員在內(nèi)的各類創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦各類軟件創(chuàng)業(yè)企業(yè)，在提供有形辦公場所的同時(shí)，提供網(wǎng)絡(luò)平臺、測試平臺等平臺服務(wù)，幫助中小企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期通過資源共享的方式，克服投資規(guī)模較小所帶來的各種弊端，提高創(chuàng)新成功率，不斷培育孵化出一批新的軟件企業(yè)； 6用 術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)基地：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造出路在于經(jīng)營管理信息化，目前的信息 京某大學(xué)軟件園將要建立信息 運(yùn)用 術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)奠定研發(fā)基礎(chǔ)。 結(jié)合上述經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計(jì)經(jīng)過 3 年時(shí)間，軟件園建設(shè)完成，預(yù)計(jì)入園企業(yè) 100家，員工人數(shù)約 8000 人左右，同時(shí)建設(shè)完成軟工學(xué)院、配套服務(wù)區(qū)、及各種測試服務(wù)平臺的建設(shè)。 第六章 建設(shè)方案 目前 北京某大學(xué)軟件園整體規(guī)劃已經(jīng)完成，整個(gè)軟件園被分為9 個(gè)區(qū)域，分別以字母 A 區(qū)主要規(guī)劃指標(biāo)如下： 20 區(qū)域 用地面積 建筑面積 建筑密度 容積率 綠化率 功能分區(qū)A 50884 36636 研發(fā)B 49812 38355 研發(fā)C 20994 74739 公建D 11092 40264 公建E 34527 59386 商住公寓F 26627 11183 商住別墅G 23453 29785 軟工學(xué)院H 71697 92489 研發(fā)I 21802 7631 配套服務(wù)合計(jì) 310888 前軟件園開發(fā)方式主要有二種： 1自行開發(fā)建設(shè)辦公用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、附屬配套用房； 3將土地轉(zhuǎn)讓給其他投資商，由其進(jìn)行建設(shè)。 不同的開發(fā)方式對軟件園的發(fā)展會(huì)有不同的作用，自行開發(fā)面積過多，會(huì)對軟件園建設(shè)者的資金實(shí)力提出較高要求。而且建設(shè)經(jīng)營者可能會(huì)面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，但軟件園能夠 得到最大的投資收益。而自行開發(fā)少，土地轉(zhuǎn)讓多雖然資金壓力小，資金回收快，但軟件園寶貴的土地資源過多流失，軟件園將缺乏未來的發(fā)展?jié)摿Α?另外，對軟件園自行開發(fā)也有不同的方式，可以分區(qū)域分別開發(fā)，也可以整體啟動(dòng)，滾動(dòng)建設(shè)，這也對開發(fā)者的資金實(shí)力及融資實(shí)力提出不同的要求。 目前，軟件園 A、 進(jìn)行土地一級開發(fā)后，整個(gè)區(qū)域轉(zhuǎn)讓。 較特殊，目前也有開發(fā)意向。 因此，該報(bào)告中暫對其余 6 個(gè)地塊，以整體開發(fā)的形式進(jìn)行建設(shè)，建成后，物業(yè)以出租、出售的方式回收投資的方式進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)分 21 析。 第七章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 北京某大學(xué)軟件園項(xiàng)目總投資 87256 萬元人民幣 , 其中建設(shè)投資 83864萬元人民幣 ;流動(dòng)資金 1000萬元人民幣，建設(shè)期利息 2392萬元人民幣。詳見附表 1。 1建安工程費(fèi)： 該項(xiàng)目需建設(shè)公建用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、商住設(shè)施、配套用房共 285692平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)，建造費(fèi)用平均 2250元 /平方米。 2室外過程及綠化費(fèi)用：主要為該軟件園用地范圍內(nèi)的道路、市政設(shè)施、綠化費(fèi)用。 3其他費(fèi)用：主要為該項(xiàng)目建設(shè) 過程發(fā)生的各種費(fèi)用。 4預(yù)備費(fèi)用：不可預(yù)見費(fèi)按 3%計(jì)取。 5流動(dòng)資金：流動(dòng)資金估算為 1000萬元人民幣。 6建設(shè)期利息：該軟件園建設(shè)資金需銀行貸款解決，其中建設(shè)期貸款利息 2392萬元人民幣，無法償還，轉(zhuǎn)為本金。 二、資金籌措 該項(xiàng)目總投資為 87256 萬元人民幣，軟件園股份公司注冊資金為 4000萬元人民幣。軟件園股份有限公司由北京經(jīng)開投資股份公司和北京某大學(xué)所屬的獨(dú)資公司共同組建成立，雙方各占 50的股份，即均投入自有資金 2000萬元人民幣作為軟件園股份有限公司的注冊資金 。 22 其他資金可首先由軟件園公司投入自有資金 16000 萬元，占總投資的 其他資金考慮通過銀行貸款等方式進(jìn)行籌措。 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 一、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1本測算根據(jù)國家計(jì)委及建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第二版進(jìn)行。 2項(xiàng)目測算期 15年。其中建設(shè)期 3年。 3行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8計(jì)算。 4項(xiàng)目以人民幣作為記帳本位幣。 5外幣兌換匯率按 1美元兌換人民幣 二、收入測算 該項(xiàng)目收入主要兩部分組成：物業(yè)設(shè)施出 售收入及物業(yè)設(shè)施出售收入。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期收入水平如下： 項(xiàng) 目 建筑面積 售 價(jià) 租金 服務(wù)收入 其他收入 合計(jì)( 平 方 米 ) ( 元 / 平 方 米 ) ( 元 / 平 方 米 )土地轉(zhuǎn)讓收入 110696 150 1660寫字樓出售收入 60000 5000 30000寫字樓出租收入 55003 4 7700研發(fā)用房出售收入 45000 4000 18000研發(fā)用房出租收入 47489 2 3324商住用房出售收入 35000 3000 10500商住用房出租收入 35569 3 3735配套用房出租收入 7631 4 1068其他收入 343 760 1103合計(jì) 396388 77091