西安商業(yè)計劃書

A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 0 西安商業(yè)計劃書 目 錄 一、執(zhí)行概要 . 2 二、項(xiàng)目情況介紹 . 4 （一）項(xiàng)目概述 . 4 （二）項(xiàng)目背景介紹 . 6 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 . 12 （四）地域情況介紹 . 15 （五）項(xiàng)目的進(jìn)展情況 . 18 三、組織與管理 . 19 （一）集團(tuán)企業(yè)介紹 . 19 （二）合作方企業(yè)介紹 . 23 （三）管理層介紹 . 27 （四）項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu) . 31 （五）項(xiàng)目公司管理 . 33 四、 . 33 （一）優(yōu)勢（ . 33 （二）劣勢（ . 36 （三）機(jī)會（ . 36 （四）威脅（ . 37 五、競爭和風(fēng)險分析 . 39 （一）競爭分析 . 39 （二）競爭策略 . 41 （三）風(fēng)險及對策 . 42 六、市場分析 . 44 （一）市場簡介 . 44 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 1 （二）市場需求分析 . 48 七、營銷方案 . 49 （一）營銷策略和計劃 . 49 （二）品牌策略 . 55 （三）促銷策略 . 58 （四）銷售渠道和方式 . 60 八、項(xiàng)目財務(wù)計劃 . 62 （一）項(xiàng)目計算期 . 62 （二）項(xiàng)目投資估算和資金籌措 . 62 （三）銷售收入預(yù)測 . 64 （ 四） 總成本費(fèi)用估算 . 67 （五） *商廈及 *大廈營業(yè)收入增長統(tǒng)計 . 69 （六）銷售稅金及附加及損益表 . 70 （七）凈現(xiàn)金流量的預(yù)測 . 75 九、還款計劃 . 80 十、不確定性分析 . 83 （一） *商廈敏感性分析 . 84 （二） *大廈敏感性分析 . 84 十一、風(fēng)險退出 . 85 （一） 次公開發(fā)行 . 86 （二） 股份轉(zhuǎn)讓 . 87 （三）股權(quán)回購 . 87 （四）清算或破產(chǎn) . 87 （五）本企業(yè)風(fēng)險退出方式選擇 . 88 十二、結(jié)論 . 90 附件 . 91 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 2 一、執(zhí)行概要 本項(xiàng)目 擬在 *市最繁華地段 *區(qū)和 *廣場附近修建兩座高星級酒店及配套商務(wù)房產(chǎn)，以大大提升該地區(qū)的國際形象和知名度?，F(xiàn)在全球范圍內(nèi)征尋產(chǎn)業(yè)合作伙伴，共同致力于在該地區(qū)內(nèi)建立具有閩南傳統(tǒng)文化特色的高 星級國際商務(wù)酒店，以填補(bǔ)該市高檔次特色酒店的空白。本項(xiàng)目的發(fā)起人 A 公司，擁有成熟的技術(shù)，先進(jìn)的設(shè)備，且經(jīng)驗(yàn)豐富，具備項(xiàng)目實(shí)施能力。 *，古稱 *，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市 ， 先后 13個王朝在這里建都 ，是 *省會城市，現(xiàn)屬副省級城市。 *地處中國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，優(yōu)越的地理區(qū)位和深遠(yuǎn)的歷史淵源，使 *居中國六大古都之首，是世界四大文明古都之一， 是 *經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，是世界著名的旅游中心城市。 目前，在 *進(jìn)行投資，商務(wù)活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數(shù)占了一半以上，這一批人 員到 *地區(qū)發(fā)展， *是必經(jīng)之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風(fēng)格、口味、習(xí)俗的商務(wù)接待場所，眼下 *市還沒有。此外，雖然本地已有八家四星級和四家五星級酒店，但由于他們都是多年前建設(shè)，設(shè)備已陳舊，檔次也相對較低，而且地段多數(shù)也相對偏遠(yuǎn)，而且據(jù)了解，目前還只有一、兩家酒店配有 限寬帶接入設(shè)備，更無一家白金五星級酒店。因此，本項(xiàng)目建設(shè)兩個閩臺風(fēng)格的、閩粵口味的、閩南文化習(xí)俗的高檔商務(wù)酒店正是迎合了這一大批商務(wù)客人的需求。 本項(xiàng)目擬興建的兩座大廈： *商廈和 *大廈，其中 *商廈建成后將作 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 3 為 *獨(dú) 具閩南文化特色的四星級涉外酒店，項(xiàng)目總投資 元人民幣，總建筑面積 平方米，設(shè)有高檔客房 200 間，并設(shè)有能同時容納 400人的多功能會議廳及宴會廳。 *大廈設(shè)計規(guī)劃為主樓地下一層至地上二層為購物中心，擬建成 *地區(qū)第一家 *百貨大樓，地上三層以上為具有閩南特色以白金五星級為設(shè)計目標(biāo)的國際大酒店，兩座附樓為出租出售的高檔商務(wù)用樓。該項(xiàng)目總投資 5億元人民幣，計劃總建筑面積約 12 萬平方米，酒店設(shè)有豪華客房 448 間，餐位 5000 個，設(shè)有 高級西餐廳 、 獨(dú)立封閉式酒吧 ，更有 可容納人以上的宴會廳 。本項(xiàng)目已被 *市政府列為市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 本項(xiàng)目中 *商廈項(xiàng)目位于 *市 *區(qū) *路，緊鄰明代古城墻文昌門、 *博物館、 *歷史博物館、大小雁塔等名勝古跡，區(qū)域繁華，交通便利，而*大廈項(xiàng)目位于 *市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、旅游中心的中心 *廣場的西南角，西大街的入口處，更是 *市黃金地段的黃金位置。 本項(xiàng)目的商場、酒店經(jīng)營管理均與目前國內(nèi)頂級的百貨行業(yè)巨頭 B 公司和酒店管理行業(yè)巨頭 C 公司 合作，他們實(shí)力雄厚，擁有先進(jìn)的理念和科學(xué)的管理方法以及眾多成功案例，其經(jīng)營優(yōu)勢顯著。 本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，外部環(huán)境一流，所處行業(yè)市 場前景廣闊，自身特點(diǎn)出眾，經(jīng)營管理科學(xué)先進(jìn)，品位高，利潤空間大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可觀。 經(jīng)對本項(xiàng)目投資分析詳見測算： *元；稅后內(nèi)部收益率為 25%；稅后投資回收期： 。 *大廈項(xiàng)目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 元， 內(nèi)部收益率 為 27%，均大于行業(yè) A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 4 基準(zhǔn)收益率 稅后投資回收期： 。經(jīng)濟(jì)效益顯著（詳見項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)）。 綜上所述，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的實(shí)施符合我國有關(guān)法律和相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，市場需求明顯；項(xiàng)目實(shí)施后，其前景廣闊，市場容量大，產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的 條件具備，將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，商業(yè)價值明顯。因此本項(xiàng)目具有較高投資價值，不失為一個有生命力的項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目情況介紹 （一） 項(xiàng)目概述 A 公司前身是 *房地產(chǎn)開發(fā)公司，始建于 1993 年，注冊地在 *市 *路，企業(yè)注冊資金 2620萬元人民幣， 公司現(xiàn)已形成以房地產(chǎn)為龍頭，涉及環(huán)保、農(nóng)牧、影視、貿(mào)易、技術(shù)、物業(yè)等多個領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)總公司，下屬五家分公司。集團(tuán)擁有多年大型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾出色完成多個大規(guī)模工程項(xiàng)目，實(shí)力雄厚，在地方上享有很高的聲譽(yù)和信譽(yù)。 本項(xiàng)目擬在 *市繁華地段興建兩座大廈： *商廈 和 *大廈，其中 *商廈建成后將作為 *獨(dú)具閩南文化特色的四星級涉外酒店； *大廈設(shè)計規(guī)劃為主樓地下一層至地上二層為購物中心，擬建成 *地區(qū)第一家 *百貨大樓，地上三層以上為具有閩南特色以白金五星級為設(shè)計目標(biāo)的國際大酒店，兩座附樓為出租出售的高檔商務(wù)用樓。本項(xiàng)目已被 *市政府列為市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。 *位于較發(fā)達(dá)的東南地區(qū)與正在發(fā)展的 *地區(qū)的中樞地段，是東南與*的橋梁和中轉(zhuǎn)站，是 *發(fā)展的龍頭，要發(fā)展西部， *的發(fā)展首當(dāng)其沖， A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 5 具有舉足輕重的作用。絕妙的地理位置給 *帶來無限的商機(jī)。 *是全國旅游收入占總收 入比例最大的城市，旅游事業(yè)發(fā)達(dá)，酒店業(yè)發(fā)展正處于高潮階段，酒店業(yè)管理也正處于成熟階段。因此，發(fā)展酒店形勢很好發(fā)，加之*市人口流量大，商機(jī)多，酒店業(yè)的市場空間很大。 目前，在 *進(jìn)行投資，商務(wù)活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數(shù)占了一半以上，這一批人員到 *地區(qū)發(fā)展， *是必經(jīng)之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風(fēng)格、口味、習(xí)俗的商務(wù)接待場所，眼下 *市還沒有。因此，本項(xiàng)目建設(shè)兩個閩臺風(fēng)格的、閩粵口味的、閩南文化習(xí)俗的商務(wù)酒店正是迎合了這一大批商務(wù)客人的需求。 *商廈項(xiàng)目位于 *市 *區(qū) *路，緊鄰明代古城墻文昌門、 *博物館、*歷史博物館、大小雁塔等名勝古跡，區(qū)域繁華，交通便利，是各國賓客商務(wù)洽談、住宿旅游、開會學(xué)習(xí)的理想場所。目前，僅文藝北路有一家三星級酒店，無論從規(guī)模、檔次，還是從功能上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需要，因此亟待在此地建設(shè)一個高檔次具有閩南特色的國際化星級酒店。四星級的閩南國際商務(wù)酒店環(huán)境高雅、豪華，設(shè)施超前，功能完備，服務(wù)水準(zhǔn)一流，滿足了客戶各方面的需求，彌補(bǔ)了本地區(qū)該檔次酒店市場需求的空白。 *市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、旅游的中心在四方的明代古城內(nèi)，而古城的中心就是 *廣場， 95%的游客是從 *開始 *之旅的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的 *最具代表性商業(yè)街、唐人街?，F(xiàn)西大街道路拓寬已基本完成，建成后的西大街將是集商貿(mào)、辦公、娛樂、餐飲為一體的仿古建筑一條街，街道兩側(cè)紅磚碧瓦，雕梁畫棟，充分體現(xiàn)古城 *的現(xiàn)代風(fēng)貌和民族風(fēng)格。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 6 *大廈項(xiàng)目位于 *廣場西南角，西大街的入口處，是 *市黃金地段的黃金位置。目前西大街上只有一家陳舊的三星級酒店，白金五星級的本酒店建成后將是處在 *市中心最黃金地段的最高檔次的現(xiàn)代化酒店，是西大街的門面，其外部的仿古風(fēng)格與西大街遙相呼應(yīng)，相得益彰， 完全體現(xiàn)了*古城中心恢宏博大的氣魄，成為 *廣場的一個亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目的兩座酒店均委托經(jīng)驗(yàn)豐富、享譽(yù)盛名的 C 有限公司管理； *大廈購物中心由集團(tuán)與 B 公司合作經(jīng)營。這兩座星級酒店的建成，將有利于提高整個 *市的住宿、餐飲、娛樂、購物水平，完善 *市的旅游、商務(wù)接待條件。 本項(xiàng)目均地處 *市繁華商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)水、電、汽、通訊等配套設(shè)施齊全，企業(yè)計價使用，供應(yīng)有保障。 本建設(shè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，企業(yè)擁有雄厚的人力資源，采用國際先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備和科學(xué)的管理方法，加之定位得當(dāng)，具有完善的企業(yè)戰(zhàn)略與行銷方式，企業(yè)資源配置 合理，市場前景廣闊，相信定能獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （二） 項(xiàng)目背景介紹 1、關(guān)于 我國五星級大酒店標(biāo)準(zhǔn)簡介 我國涉外旅游酒店劃分為五個檔次，即一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，星級越高，表示酒店的檔次越高。酒店星級的劃分以酒店的建筑、裝飾、設(shè)施設(shè)備及管理、服務(wù)水平為依據(jù)。具體的評定辦法按照國家旅游局頒發(fā)的設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)評定標(biāo)準(zhǔn)、 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 7 清潔衛(wèi)生評定標(biāo)準(zhǔn)，賓客意見評定標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： A 酒店總體基本要求 酒店功能劃分合理、設(shè)施使 用方便、安全。 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 準(zhǔn)。 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 有背景音響系統(tǒng)。 有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機(jī)管理系統(tǒng)。 B 酒店接待大廳基本要求 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、 結(jié)賬 、 24小時有工作人員在崗。 提供留言服務(wù)、一次性 總賬 單 結(jié)賬 服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時提供外幣兌換服務(wù)。 總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通 地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 可 8 小時直接接受國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 8 服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 至少能用 2 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機(jī)至少能用 3 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。 C 客房基本要求 至少有 40 間（套）可供出租 的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級配套家具。 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級座便器 ， 梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭 ； 配浴簾，晾曬繩，24 小時供應(yīng)冷熱水。 有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道 不少于 16個，自辦節(jié)目至少有 2個頻道。 有與五星級相匹配的文具用品， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 9 D 餐飲基本要求 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 有獨(dú)具特色，格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 有適當(dāng)?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù) 員能用英語提供服務(wù)。 廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉。 E 公共區(qū)域基本要求 有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。 有醫(yī)務(wù)室。 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 10 F 選擇項(xiàng)目 客房 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 餐廳及酒吧 有大堂酒吧 、 專業(yè)性茶室。 有風(fēng)味餐廳。 有至少能容納 200人正式宴會的宴會廳，配有專門的宴會廚房。 有至少 10 個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù) 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64s 。 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 至少配有 2 個小會議室。 有電話會議設(shè)施。 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 11 有照相膠卷沖印室。 公共及健康娛樂設(shè)施 歌舞廳 。 卡拉 或 （至少 4 間） 。 游戲機(jī)室。 棋牌室。 定期歌舞表演。 多功能廳，能提 供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌廳、舞廳。 有 健身房 、 按摩室 、 桑拿浴 、 蒸汽浴 、 沖浪浴 。 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 有 網(wǎng)球場 、 保齡球室（至少 4 道） 、 壁球室 、 桌球室。 有 美容美發(fā)室 、 精品店 、 獨(dú)立的書店 、 獨(dú)立的鮮花店 、 嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室。 安全設(shè)施 電子卡門鎖。 客房貴重物品保險。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 2、關(guān)于白金 五星級大酒店標(biāo)準(zhǔn)簡介 今后五星級將不再是星級酒店的最高級別，國家旅游局規(guī)定從 2004年 7 月 1 日開始實(shí)施的新版旅游飯店星級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)中將設(shè)立新的星級飯店等級 “白金五星”?！鞍捉鹞逍恰本频甑亩ㄎ惶幱诰频陿I(yè)金 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 12 字塔的頂端， “ 白金五星 ” 須先符合以下個必備條件：已具備兩年以上五星級酒店資格、地理位置處于城市中心商務(wù)區(qū)、對行政樓層提供小時管家式服務(wù)、整體氛圍豪華氣派、內(nèi)部功能布局與裝修裝飾與所在地歷史、文化、自然環(huán)境相結(jié)合等。此外，還需要在項(xiàng)參評條件中至少達(dá)標(biāo)項(xiàng)，項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分別為：普通客房面積至少不小于平方米；有符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高級西餐廳、可以提供正規(guī)的西式正餐和宴會；有高雅的獨(dú)立封閉式酒吧；有可容納人以上的宴會廳；國際認(rèn)知度極高、平均每間可供出租客房 收入連續(xù)年居于所在地同星級飯店前列；有規(guī)模壯觀、裝潢典雅、出類拔萃的專項(xiàng)配套設(shè)施。 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 1、“ *商廈”項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目擬建一座具有閩南文化特色的四星級國際商務(wù)酒店，酒店位于*市 *區(qū) *路，緊鄰明代古城墻文昌門、 *博物館、 *歷史博物館、大小雁塔等名勝古跡，交通便利。該項(xiàng)目總建筑面積 平方米，地下兩層地上二十一層，主體工程現(xiàn)已完工，前期已投資 9600 萬元，裝修籌備擬再投資 1 億元。本項(xiàng)目 將建成 *最具特色，最高服務(wù)水準(zhǔn)，最佳經(jīng)濟(jì)效益的酒店， 由經(jīng)驗(yàn)豐富、享譽(yù)盛名的 C 有限公司管理， 預(yù) 計用五年時間將投資收回。 酒店共有設(shè)備完善的國際標(biāo)準(zhǔn)不同等級客房 200 間，其中有 48間別致豪華套房，所有房間均帶有獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、日常小家電、小型保險箱、國際長途直拔電話、 60個衛(wèi)星頻道電視；豪華房及套房還配備個人電腦。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 13 此外，酒店還設(shè)有大堂吧、住客專用酒廊、多功能會議廳、商務(wù)中心、特色宴會廳、貴賓廳、美食街、 房、桑拿房、游泳館、網(wǎng)球場、健身房等綜合配套設(shè)施。美食街環(huán)境優(yōu)雅，提供各式美味中西佳肴，閩南特色風(fēng)味美食更是一應(yīng)俱全；多功能會議廳可容納 400 人的會議規(guī)模，特色宴會廳也可同時接待 400 人用餐； 九間風(fēng)格高雅的貴賓廳房更為各式小型宴會的最佳選擇。 同時，酒店也為商務(wù)客人提供許多特別的服務(wù)，商務(wù)人士在這里可以處處感覺到進(jìn)行商務(wù)活動的方便，除食、宿、娛樂無憂外，其他所有商務(wù)工作方面的接待、事務(wù)性工作等均可由酒店代勞。此外，酒店計算機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、多媒體設(shè)備等現(xiàn)代化辦公設(shè)施一應(yīng)俱全、設(shè)備先進(jìn)、資源充足，尤其具有目前最先進(jìn)的 線寬帶上網(wǎng)設(shè)施，讓客戶可以在酒店的任何角落毫無拘束的上網(wǎng)辦公或沖浪；而對于沒有自帶筆記本電腦的普通客房客戶，酒店獨(dú)具特色的咖啡廳和茶室也均會提供此項(xiàng)服務(wù)，讓客戶不再擁擠于商 務(wù)中心，而是可以一邊欣賞著輕柔的音樂，一邊品嘗著香濃的咖啡和悠悠的香茗，還一邊輕松的享受工作，使商務(wù)工作變得更加方便，更加省心省事省人。 2、“ *大廈”項(xiàng)目介紹 “ *大廈”項(xiàng)目地處 *市最繁華的中心地帶 *廣場西南角，距 *約 200 米，占地 2 萬多平方米，實(shí)際可開發(fā)用地 12570 平方米，其中主樓占地 5600 平方米，三座附樓占地 5000平方米，其余為內(nèi)部道路與綠化地。主樓設(shè)計建筑面積 6 萬平方米，地下二層地上七層，外形仿古建筑，內(nèi)部為具有閩南特色的國際化五星級酒店，沿街部分二層為通視走廊，地下二 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 14 層為大型停 車場，地下一層至地面二層為大型購物中心，主體工程已完成；附樓 B、 平方米建筑面積，地下一層地上八層，為商務(wù)用房 ,主附樓之間將建成帶有閩南風(fēng)情的大型露天景觀花園；另還計劃建造一座建筑面積約 3 萬平方米的附樓，為酒店配套設(shè)施，尚未開工。該項(xiàng)目前期已投資約 1 億人民幣，完成了征地、拆遷、安置、部分基建工程，項(xiàng)目建成還需約 4億人民幣，共投資約 5 億人民幣。 本項(xiàng)目主樓地下一層至地面二層為購物中心，將與 B 公司合作，建成*地區(qū)首家 *百貨大樓。三層以上為閩南特色涉外酒店，酒店按國家新頒布的白金五星級酒店 要求設(shè)計、建筑，內(nèi)部采用建筑智能設(shè)計和綜合布線，整體設(shè)施超前，功能完備。設(shè)有客房 265 間、餐位 5000 個、會議中心、康樂中心、娛樂中心、立體車庫等，此外尚未開工的附樓作為酒店的配套設(shè)施還將設(shè)有 183 間客房。本酒店除具上述“ *商廈”項(xiàng)目四星級酒店的全部設(shè)施功能外，更按前述國家規(guī)定的白金五星級賓館的要求，達(dá)到 整體氛圍豪華氣派、普通客房面積至少不小于 36平方米；有符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高級西餐廳 ， 可以提供正規(guī)的西式正餐和宴會；有高雅的獨(dú)立封閉式酒吧； 更有 可容納人以上的宴會廳 ； 酒店 硬件設(shè)施先進(jìn)，全部采用 綠色環(huán)保用品 ；內(nèi)部配有 中央管理系統(tǒng) ，采用高端全智能酒店管理軟件，并 對行政樓層提供小時管家式服務(wù) 。酒店將具有全面的接待國內(nèi)外商務(wù)、旅游、會議客人的功能。酒店也將聘請國內(nèi)外知名的 C 有限公司管理，其必將成為全國一流， *最高檔次、管理最佳、效益最好的酒店。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 15 （四）地域情況介紹 *地處中國 *地區(qū)東部、關(guān)中平原中部，中國地理版圖的中心 （ 中國大地原點(diǎn)即在 *附近 ） 。位于東經(jīng) 10740 10949，北緯 3339 3444之間，與美國的洛杉磯、非洲摩洛哥首都拉巴特的緯度相當(dāng)。南依秦嶺，北臨渭河，地勢東南高 *低 ，平均海拔 424 米。秦嶺是中國南北方氣候的分界山。 *市土地總面積 10108 平方公里，其中城市面積 1256 平方公里 （ 建成區(qū)面積 187 平方公里 ） ，總?cè)丝?716 萬，共有 46 個民族，漢族人口約占總?cè)丝诘?99%。 *屬溫帶大陸性氣候，四季分明。年平均氣溫 15 左右，最冷的 1 月份平均氣溫 左右 ,最熱的 7 月份平均氣溫 左右；年降水量 500750毫米，主要集中在夏秋兩季；全年日照時間 1500小時左右，無霜期 208230 天。 *，古稱 *，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市。從奴隸制臻于鼎盛 的西周，到封建社會達(dá)到巔峰狀態(tài)的唐王朝，先后有西周、秦、西漢、新、西晉（愍帝）、前趙、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等 12個王朝在這里建都達(dá) 1100 余年之久。又曾為赤眉、綠林、大齊（黃巢）、大順（李自成）等農(nóng)民起義政權(quán)的都城。自公元前約 11 世紀(jì)至公元 9 世紀(jì)末， *曾長期是古代中國的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，并歷來為地方行政機(jī)關(guān)的治所。 *現(xiàn)已形成以機(jī)械、電子、紡織、輕工和航空工業(yè)為主，兼有化工、醫(yī)藥、建材、冶金、食品等門類齊全的工業(yè)體系，是中國重要的輸變電成 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 16 套設(shè)備、飛機(jī)、紡織、儀器、儀表、工業(yè)縫紉機(jī)和電子等產(chǎn) 品的重要生產(chǎn)基地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 46243 戶，資產(chǎn)總額 元，其中市屬工業(yè)企業(yè)凈資產(chǎn)約 元；工業(yè)從業(yè)人員 109 萬人，占全市就業(yè)人口的28%。 2002 年 *工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 299 億元，比 2001 年增長 2002 年底 *市出臺的 *工業(yè)振興計劃明確提出：要充分利用 *工業(yè)的比較優(yōu)勢，調(diào)整布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、加大投入、深化改革、強(qiáng)化管理，培育、扶持和發(fā)展電子信息、航空運(yùn)輸、汽車制造、生物醫(yī)藥、石油化工、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚基地。預(yù)計到 2006 年，全市工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到 1950 億元，年均增長 16%；工業(yè)增加值達(dá)到 527 億元，年均增長 15%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值和增加值五年翻一番。 *是中國 *地區(qū)的商貿(mào)中心，流通規(guī)模大，市場覆蓋 *五省區(qū)及毗鄰省區(qū)。另外，麥德龍、好又多、家世界、國美、蘇寧等國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛登陸 *。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，從業(yè)人員 107 萬人，千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到 ，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平，包括百貨店、連鎖、超市、倉儲商場、購物中心（ 便利店、物流中心、批發(fā)市場、餐飲業(yè)、洗浴等傳統(tǒng)和新型營銷業(yè) 態(tài)正在該市蓬勃發(fā)展，全市 5000 平方米以上大型百貨商場 34 個，其中一萬平方米左右的大型超市 15 個。連鎖企業(yè)56 家，連鎖門店 1020 個。商業(yè)企業(yè)中，年銷售過億元的 16 家，其中銷售10 億以上的有民生、開元、家世界、國美 4 家；大型現(xiàn)代化專業(yè)展覽館 4個，總面積 15 萬平方米，專業(yè)性展覽公司 50 多家。 2002 年社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 409 億元，同比增長 增幅提高近 1 個百分點(diǎn)，扣除物 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 17 價因數(shù)，實(shí)際增長 全市零售總額占 *五個省會城市零售總額的48%，位居西部九城市第三位。 *市是世界四大古都之一，在 人類歷史上曾二度成為地球上最輝煌的城市，絲綢之路曾從 *開始，走向世界各地， *也是中華民族的發(fā)源地，從藍(lán)田猿人、半坡古代人到黃帝創(chuàng)立華夏國都。 *的歷史源遠(yuǎn)流長，也是中國七大古都之一，有 20世紀(jì)人類最雄偉的考古發(fā)現(xiàn) 秦陵兵馬俑；有中國最雄偉、最完整的明肛古城墻，此外， *周邊自然人文景觀豐富：有中國最雄偉的五岳之一華山；又有中國南北分界標(biāo)志的秦嶺；有中國國寶大熊貓的保護(hù)區(qū)，又有西游記唐僧的講經(jīng)處大雁塔，如此恒古的歷史，如此豐富的旅游資源，使 *成為國際上少數(shù)知名度極高的旅游城市之一，除自身 716 萬人口外 ，目前每年接待百余萬國外賓客和千余萬國內(nèi)游客，是中國最大的旅游城市。 *現(xiàn)有國家級文物 34處，省級文物 51處，被譽(yù)為“天然歷史博物館”。旅游已成為 *的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，截止 2002 年 10月，接待海外旅游者 比增長 創(chuàng)匯 美元，同比增長 接待國內(nèi)旅游者 1550 萬人次，同比增長 國內(nèi)旅游收入 92 億元人民幣，同比增長 預(yù)計今年旅游業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將再次實(shí)現(xiàn)全面增長。該市現(xiàn)有旅游星級飯店又進(jìn)一步增加到 57家，其中，五星級 4 家，四星級8 家，三星級 32 家，二星級 9 家，一 星級 4 家。全市有各類旅行社 181 家，其中國際社 27 家，國內(nèi)社 154 家，數(shù)量上與該市旅游接待規(guī)?；具m應(yīng)，從旅行社實(shí)力上看， 2000 年全市有全國“雙百強(qiáng)”旅行社 8 家，在全國優(yōu)秀旅游城市中位居第 4，僅次于 *、 *、廣州。目前，全市共有各類旅游景點(diǎn)近 200 家，其中， 景點(diǎn) 8 家，年接待游客人次在 10 萬以上的 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 18 有 20多家。全市現(xiàn)有涉外旅游定點(diǎn)餐館 26家，涉外定點(diǎn)商店 32 家；各類從事旅游服務(wù)的單位 400多家，旅游業(yè)直接和間接從業(yè)人員共約 18萬多人，其中導(dǎo)游人員 4000多名。形成了年接待境外游客 130萬人次的能力 。 *市環(huán)境優(yōu)美、交通便捷。目前 *建成區(qū)園林綠地 (含水域 )面積 4300公頃，綠化覆蓋率已達(dá) 35%。大氣環(huán)境質(zhì)量已得到明顯改善：全年空氣質(zhì)量好于二級標(biāo)準(zhǔn)的天數(shù)已超過 180 天，二氧化硫、二氧化氮污染指數(shù)全年均大大好于二級標(biāo)準(zhǔn)。目前， *正在努力創(chuàng)建國家環(huán)保模范城，盡快使 *城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水環(huán)境質(zhì)量全面達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。以汽車、電車為主，出租車和中巴車相結(jié)合、多元化的城市公交客運(yùn)體系已經(jīng)形成，每萬人擁有公交車輛 11 標(biāo)臺。目前正按照“三橫、三縱、三環(huán)、八射線”的城市道路網(wǎng)格局，加快城市道路設(shè)施和 城市交通管理系統(tǒng)建設(shè)，城區(qū)內(nèi)堵車的狀況正在緩解。 *擁有如 *國際展覽中心、 *國際展覽中心等 4個現(xiàn)代化大型專業(yè)展覽館，和配套的 *國際會議中心、協(xié)同大廈會議中心等多處國際會議場館，有專業(yè)的展覽公司 50 多家。 （五）項(xiàng)目的進(jìn)展情況 （ 1）“ *商廈”項(xiàng)目 該項(xiàng)目選址為 *市 *區(qū) *路 86 號，前期已完成該項(xiàng)目的立項(xiàng)、定點(diǎn)、用地許可、規(guī)劃、拆遷安置等工作，現(xiàn)主體工程已完工，但裝修部分仍缺乏配套資金，尚未啟動。 （ 2）“ *大廈”項(xiàng)目 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 19 “ *大廈”項(xiàng)目地處 *市最繁華的中心地帶 *廣場西南角，占地 2萬多平 方米，實(shí)際可開發(fā)用地 12570平方米，其中主樓占地 5600 平方米，三座附樓占地 5000平方米，其余為內(nèi)部道路與綠化地。主樓設(shè)計建筑面積6 萬平方米，地下二層地上七層，沿街部分二層為通視走廊，地下二層為大型停車場，地下一層至地面二層為大型商場。前期已完成該項(xiàng)目的立項(xiàng)、定點(diǎn)、用地許可、規(guī)劃、征地、拆遷安置工作，現(xiàn)主體工程已完成；附樓B、 平方米建筑面積，地下一層地上八層，為商務(wù)用房 ,主附樓之間將建成帶有閩南風(fēng)情的大型露天景觀花園；另還計劃建造一座建筑面積約 3萬平方米的附樓，為酒店配套設(shè)施，計劃 設(shè)有客房 183間，此二項(xiàng)工程尚未開工。該項(xiàng)目前期已投資約 1 億人民幣，酒店建成還需約4 億人民幣，共投資約 5 億人民幣。 （ 3）本項(xiàng)目所用水、電、汽、通訊等配套設(shè)施已落實(shí)，由 *市政部門供應(yīng)，企業(yè)計價使用。 （ 4）集團(tuán)公司已和 B 公司及 C 公司 簽訂了合作意向書。 三、組織與管理 （一）集團(tuán)企業(yè)介紹 A 公司前身是 *房地產(chǎn)開發(fā)公司，始建于 1993 年，注冊地在 *市 *路，企業(yè)注冊資金 2620萬元人民幣；企業(yè)類型：有限責(zé)任公司，法定代表人：*。 公司經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)為龍頭，涉及環(huán)保、農(nóng)牧、影視、貿(mào)易、技術(shù)、物業(yè)等多個領(lǐng) 域。下設(shè)五個分公司： A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 20 1、 *房地產(chǎn)開發(fā)公司 公司 主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理，兼營房地產(chǎn)咨詢、建筑材料、貿(mào)易等業(yè)務(wù)。 公司 擁有一支專業(yè)齊全、業(yè)務(wù)熟練、技術(shù)精湛的干部職工隊(duì)伍，匯集了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的一批高級工程技術(shù)專家，高級經(jīng)濟(jì)師、會計師、營銷專家和投資專家，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)， 公司開發(fā)項(xiàng)目有 *等項(xiàng)目。 公司在多年的實(shí)際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，在質(zhì)量管理、成本控制、計算機(jī)應(yīng)用、檔案管理方面形成了自己鮮明的企業(yè)特色， 并 在全國房地產(chǎn)行 業(yè)中率先開展貫徹并建立 準(zhǔn)質(zhì)量管理體系，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系 。 公司 始終 堅持與時俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新 的綱領(lǐng) ，按照 國家 要求，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。經(jīng)過幾年的努力已基本實(shí)現(xiàn)改制目標(biāo)。以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，通過資產(chǎn)重組，募集社會資金，職工參股等形式， 已 逐步擺脫了原有的經(jīng)營模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為 紐 帶，資產(chǎn)經(jīng)營與跨行業(yè)經(jīng)營兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營投資管理型企業(yè) ，并多次承建市政重點(diǎn)工程 。 2、 *貿(mào)易有限公司 貿(mào)易公司主要 負(fù)責(zé) 化肥 的銷售，并代理 德國全自動化高位 停車設(shè)備 的銷售工作 。該公司現(xiàn)擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，在此網(wǎng)絡(luò)中除銷售農(nóng)用產(chǎn)品外還有很大的銷售潛力，因此在此基礎(chǔ)上代理其他進(jìn)口產(chǎn)品，充分利用了該公司的銷售資源，通過產(chǎn)品進(jìn)價和銷價之間的差額獲取利潤，成為該公司 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 21 的一大創(chuàng)利單元。 隨著社會分工的細(xì)化，銷售員這種資源已經(jīng)不是某一企業(yè)獨(dú)有的資源而成為社會的共有資源，星紀(jì)集團(tuán)看到了這一趨勢，成立貿(mào)易公司，不僅利用公司現(xiàn)有的銷售人員和銷售網(wǎng)絡(luò)，而且吸引其他公司的銷售人員來銷售該公司代理和生產(chǎn)的產(chǎn)品，他們在售價和差價中賺取豐厚的利潤，公司再給予一定的獎勵，這樣必能牢牢的吸引住這 部分人員使其成為公司銷售隊(duì)伍的一部分，既充分挖掘這一共有資源的潛力，又?jǐn)U大了公司的銷售網(wǎng)絡(luò)，同時也降低了公司的銷售成本。 中國正由儲蓄社會向消費(fèi)社會轉(zhuǎn)型，在此過程中，不管是產(chǎn)品還是服務(wù)都將受惠，這是一個大趨勢。貿(mào)易公司在這樣的大環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生，因其先進(jìn)的理念，良好的職業(yè)道德，必然能被市場接受，創(chuàng)造超額的利潤。 3、 *農(nóng)牧業(yè)公司 公司的主要業(yè)務(wù)為養(yǎng)殖苜蓿型奶牛、肉牛及加工銷售。 近幾年來國內(nèi)外開始引進(jìn)小批量適口肉質(zhì)牛進(jìn)行繁殖和育肥上市，但產(chǎn)量小，無法滿足區(qū)內(nèi)及京、津、滬、廣州等大城市星級賓館對優(yōu)質(zhì)高檔分割牛 肉的市場需求，對優(yōu)質(zhì)高檔分割牛肉的需求量正在不斷地增加，肉牛飼養(yǎng)和銷售市場前景十分看好。為此， *正安農(nóng)牧業(yè)公司與經(jīng)營專家們瞄準(zhǔn)國內(nèi)市場高檔牛肉缺口，香港及新加坡活牛進(jìn)口量大的機(jī)會，決定選擇此項(xiàng)目搞農(nóng)、牧業(yè)開發(fā)，建立“種、養(yǎng)、加”生產(chǎn)基地，向市場提供高檔牛肉，增加企業(yè)和基地農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)現(xiàn)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的新目標(biāo)。公司擁有一大批高級技術(shù)人才從事科研和生產(chǎn)管理，并以多家高等院校為依托，擁有強(qiáng)大的技術(shù)實(shí)力作后盾。 A 公司商業(yè)計劃書 第 頁 22 4、 *影視制作有限公司 *市最專業(yè)、最具影響力的影視廣告公司 之一 。擁有高水準(zhǔn)的影視拍攝、制 作方面的專業(yè)隊(duì)伍。前期拍攝設(shè)備： 業(yè)數(shù)碼攝錄一體機(jī) 、 大型專業(yè)攝影棚、錄音室等。后期制作設(shè)備：當(dāng)今世界最先進(jìn)的數(shù)字非線性后期編輯制作系統(tǒng)；二維、三維動畫制作程序；剪輯、配音、配樂、字幕、合成及 錄設(shè)備等。 公司的主要業(yè)務(wù)為廣告制作及地方小品的制作。 多年來 , 該 公司順應(yīng)時代宣傳的潮流 ,站在高科技、全方位、多元素、立體化、信息化宣傳的前沿，緊緊把握 “ 向宣傳要形象，向宣傳要品牌，向宣傳要效益，向宣傳要發(fā)展 ” 的現(xiàn)代企業(yè)家的脈搏和管理經(jīng)營理念，用一流技術(shù)、一流設(shè)備、一流創(chuàng)意 、 拍 攝、編輯、制作、合成、員工隊(duì)伍與眾多企業(yè)、商界、機(jī)關(guān)、學(xué)校強(qiáng)強(qiáng)