四星級酒店可行性報告

目 錄 第一章 總論 . 1 項目簡介 . 1 可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范圍 . 2 項目建設單位簡介 . 3 研究的主要結論與建議 . 5 第二章 項目建設背景與建設必要性 . 6 項目建設背景 . 6 項目建設必要性 . 9 第三章 市場分析與預測 . 12 . 12 . 13 項目周邊市場環(huán)境分析 . 15 本章小結 . 16 第四章 項目建設條件分析和需求分析 . 17 項目建設條件分析 . 17 縣域經(jīng)濟基礎分析 . 18 發(fā)展優(yōu)勢 . 18 第五章 建設內容與規(guī)模 . 20 建設內容與規(guī)模 . 20 經(jīng)營內容 . 22 第六章 工程設計方案 . 25 設計依據(jù) . 25 工程概況 . 25 建筑設計 . 25 結構設計 . 27 輔助工程 . 29 第七章 環(huán)境影響分析 . 34 周邊環(huán)境現(xiàn)狀 . 34 環(huán) 境影響分析 . 34 環(huán)境保護措施及治理效果 . 35 第八章 節(jié) 能 . 37 計依據(jù) . 37 節(jié)能措施 . 37 第九章 消防與安全衛(wèi)生 . 39 消防 . 39 勞動安全 . 40 衛(wèi)生防護 . 41 第十章 項目的組織機構與運作方式 . 44 組織機構 . 44 部門職能 . 44 第十一章 經(jīng)營方式與營銷策略 . 51 經(jīng)營方式 . 51 營銷策略 . 51 第十二章 項目實施進度 . 55 項目工程實施計劃 . 55 項目實施橫道圖 . 55 第十三章 投資估算 . 57 估算編制依據(jù) . 57 估算編制范圍 . 57 估算編制方法 . 57 投資估算 . 58 資金籌措及還貸 . 59 第十四章 經(jīng)濟效益評價 . 60 成本核算 . 60 利潤估算 . 60 財務評價結論 . 62 第十五章 結論與建議 . 64 第 1 頁 第一章 總論 項目簡介 *建設項目 * *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 45 畝。 建設規(guī)模 ： *按四星級標準設計，共有客房 238 套， 貴賓房 5 套， 主樓 16 層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 總 投資 18300 萬元，其中： 建設投資 17900 萬元，鋪底流動資金 50萬元，建設期利息 350萬元。 本項目資金籌措按以下方式進行： 項目單位自籌 8300萬元； 融資 10000 萬元。 X 市 工程咨詢公司 第 2 頁 可行性研究報告編制依據(jù) 、指導思想 與 范圍 1.中華人民共和國城市規(guī)劃法 2.城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準（ 3. 一五”規(guī)劃綱要 4. X 縣土地利用總體規(guī)劃和 X 縣其他有關專項規(guī)劃 5. X 縣 城市總體規(guī)劃（ 2004 2020 年） 設項目可行性研究報告內容及深度的規(guī)定 8.*建設項目提供的相關資料 好項目的規(guī)劃設計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。 識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻。 縣 城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。 4. 酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社第 3 頁 會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。 行性研究報告編制的范圍 節(jié)能、 安全與消防 項目建設單位簡介 *由實力浙商投資，公司成立于 2006 年，注冊資本3000 萬元， 現(xiàn)有員工 20 余 人 ，并于 2007 年投資成立控股公司 X 天虹置業(yè)有限公司，公司注冊資本 2000 萬元。公司在 X 縣投資在建項目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名） ， 擬建項目有皖南汽車交易市場（暫定名）， 目前 公司 以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借 多年專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚 資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司 ， 通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資 本經(jīng)營的有機結合，形成并重點發(fā)展 酒店 、房產(chǎn) 、商貿(mào) 三 大板塊。 第 4 頁 “ 日出江花紅勝火 ” ，長江之畔的 蓬勃發(fā)展， X 南湖大酒店有限公司 將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營，秉承 “ 誠信、團結、創(chuàng)新、務實 ” 的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢 ， 以項目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品 ， 肩負 起 建筑 百年大計 的重擔，致力于為 X 縣 城市 建設 締造 新的 生活夢想 ，使公司成長為 X 最優(yōu)秀的的 酒店 業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、 商貿(mào) 業(yè)投資開發(fā)商和運營商之一。 第 5 頁 研究的主要結論與建議 主要經(jīng)濟技術指標 名稱 數(shù)量 備注 總投資 18300 萬元 其中： 1、固定資產(chǎn)投資 18250 萬元 建設期利息 350萬元 2、鋪底流動資金 50 萬元 正常年份銷售收入 元 正常年 正常年份總成本 元 正常年 利潤總額 元 正常年 所得稅 元 正常年 稅后利潤 元 正常年 內部收益率（） 稅后 財務凈現(xiàn)值（萬元） 后 靜態(tài)投資回收期（年） 建設期 1 年 動態(tài)投資回收期（年） 建設期 1 年 投資利潤率（） 投資利稅率（） 盈虧平衡點（產(chǎn)量） 第 6 頁 第二章 項目建設背景與建設必要性 項目建設背景 簡介 X 縣位于 X 省東南部，長江中下游南岸，古稱 鳩茲 ， 西漢 元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史。縣境東南鄰 宣城 市，西南接 南陵 縣，東北與 當涂 縣交界，西北毗鄰 X 市，處于 邊”（沿 浙江 、 江蘇 ）、“沿江” （沿 長江 ）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點。X 縣歷史歷史悠久，當代考古證明，早在四五千年前，這里應居住著皋夷人 、 山越人 。 春秋 時，作為聚落邑地見于史冊，名為“鳩茲”，西漢 元封二年（前 109）， 漢武帝 劉徹改鄣郡為丹陽郡，領縣十七，其中有 控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險”，歷來為兵家必爭之地。境內現(xiàn)存“ 楚王城遺跡 ”、“ 南唐九十殿 ”、“ 宣城官窯 、“ 宋代珩瑯寶塔 ”等古跡?！?陶辛水韻 ”被評為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。 X 縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個鎮(zhèn) 124 個村 15個社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 人。自 2002年起，縣域綜合經(jīng)濟實力連續(xù) 6 年位居 X 省經(jīng)濟 “ 十強縣 ” 行列。 2007 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，不含基金財政收入 元，農(nóng)民人均純收入 5382元。全縣三次產(chǎn)業(yè)結構為 業(yè)上，以優(yōu)質糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn) 、果蔬苗木等為主導產(chǎn)業(yè)的第 7 頁 區(qū)域特色經(jīng)濟已經(jīng)形成，是國家級商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。X 省重點開發(fā)區(qū) X 機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。 X 縣素稱 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。屬亞熱帶季風性氣候，四季 宜人，物產(chǎn)豐富，是 X 米市的重要糧倉。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 “ 鳩茲牌 ” 系列大米連 續(xù)榮獲全國農(nóng)業(yè)博覽會金獎；長江鰣魚、刀魚、內河鱖魚、大閘蟹飲譽中外。 X 縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷 。皖贛、寧銅鐵路穿境而過；航空有南京碌口機場、合肥駱崗機場、 X 機場、黃山機場 ,縣城灣沚距 合肥 駱崗機場、 南京 祿口機場僅兩小時車程。青弋江、水陽江、漳 河直通黃金水道長江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公 里。 104 省道與 205 國道 在縣境西面交會， 蕪宣高速 （ X 宣城）、 蕪馬高速 （ X馬鞍山）已建成通車， 銅南宣高速 （銅陵 南陵 宣城）、 蕪雁高速（ X 高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了 地區(qū)的 3小時高速公路網(wǎng)絡。 近年來， X 縣著力推進城市化進程，按照建成 城圍繞 “ 東擴南進 ” 思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取用三年左右時間，建成城南新區(qū)，同時，有序改造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達 34%以上。 在 一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設以行政廣場、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以 青弋江濱江景觀為重點的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 第 8 頁 為此， * 擬 開 發(fā) 建 設*項目，以滿足灣 沚 及周邊地區(qū)日益增長的休閑、娛樂、商貿(mào)、服務、文化、體育等方面需要。 旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均 上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全球國際國內旅游業(yè)總收入占各國國內生產(chǎn)總值的比重已達 11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，至 1998 年末，國內生產(chǎn)總 值的 19950%，是同期 長率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。展望 21 世紀，隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。 賓館作為旅游經(jīng)濟的基本細胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館業(yè)發(fā)達也促進著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關產(chǎn)業(yè)的技術水平不斷提高。 X 地處東部沿海發(fā)達地區(qū)與長江流域的內陸地帶的結合部，腹地廣闊 ，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達，隨著中央加快建設中西部的戰(zhàn)略實施， X 市將成為信息、資金、技術、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟走廊已初具規(guī)模。以 X 為軸心的皖江區(qū)域擁有國家級風景名勝區(qū) 3處，省級風景名第 9 頁 勝區(qū) 20 處；國家級自然保護區(qū) 4 處，省級自然保護區(qū) 7 處；省級歷史文化名城 7 個，省級歷史文化保護區(qū) 5 處；國家和省級森林公園22 個，以及多處國家級文物保護單位，數(shù)十處省級文物保護單位和省級重點寺廟，旅游資源十分豐富，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠流長，生態(tài)環(huán)境保護 完好，是 有這些給 結合 X 縣市場環(huán)境、特征、構成和窬量，經(jīng)分析認為： 行適應市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)項目建設（如建設高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場（四星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。 項目建設必要性 設 *是發(fā)展三產(chǎn)、構建現(xiàn)代經(jīng)濟的客觀要求 發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn) 代化經(jīng)濟的要求。關注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認識生產(chǎn)服務業(yè)和生活服務業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內部結構升級優(yōu)化的重要標志，積極采取措施推進第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進一步發(fā)展，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調發(fā)展，力爭使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻達到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化經(jīng)濟一個重要特征。 在中國都市地區(qū)和第 10 頁 旅游城市，休閑 已 成為一種主流時尚文化，并相應產(chǎn)生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟增長點， 2000 年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已 經(jīng)下降到 開始邁入小康水平的門檻。 2003 年我國人均 次突破 1000美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期， “ 假日經(jīng)濟 ” 就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉向依靠休閑業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)。 X 縣 區(qū)域基礎設施系統(tǒng)比較完善，對外開放度大，經(jīng)濟基礎好，產(chǎn)業(yè)結構層次較高，經(jīng)濟發(fā)展總體水平處于全省 較 領先地位，經(jīng)濟集聚和輻射功能日益增強。 *的建設，不僅完善 X 縣的服務流通體系，適應了產(chǎn)業(yè)結構的調整需要，而且對整個 X 省的服務流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動 X 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于 華東地區(qū)腹地 ， 長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶， 合理開發(fā)利用 當?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游 資源，進一步增強 X 在 X 省的 經(jīng)濟增長極功能。 鑒于 X 縣良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，建設*具有客觀必要性。 項目建設是 X 機械工業(yè)園發(fā)展的需要 X 機械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，已累計完成基礎設施建設投資 元，建成“六通一平”面積 方公里。累計引進入園企業(yè) 697家，項目總投資 442 億元，初步形成了以機械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集群。目前， 45 平方公里的 X 機械工業(yè)園東擴計劃已經(jīng) 初具 規(guī)模 ，發(fā)展將進一步加快。預計到 2010 年，園區(qū)第 11 頁 內就業(yè)人口將達到 3 5 萬人。隨著 X 機械工業(yè)園的發(fā)展，對配套服務提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務的商務中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設十分迫切。 本項目的 建設，正 適應 了滿足 劃建設配套服務區(qū)，提升 入園企業(yè)服務，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。 項目 建設是城市副中心建設的需要 “十一五”期間，是 X 縣經(jīng)濟黃 金發(fā)展期，到 2010 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到 106 億元，年均增長 24；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長 19；財政總收入 10 億元，年均增長 20；固定資產(chǎn)投資71億元，年均增長 26。 X 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要提出， X、繁昌、南陵三縣按照市域副中心城市要求，加快基礎設施建設，建成區(qū)面積分別擴大到 15 平方公里，人口 15 萬人?？h城需要快速擴張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴大到 15 平方公里。從縣城周邊的地理條件看，向北是 水網(wǎng) 地區(qū)，地形復雜，不適宜用于城市建設用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很 難組織。向東發(fā)展、向南擴張，是 X 縣城發(fā)展的唯一選擇。 *位于 X 縣行政文化中心， 層高 16 米，工程竣工后將成為 X 縣 城南新區(qū)標志性建筑，為 X 縣 構建市域副中心發(fā)展 邁出的堅實的一步 。 第 12 頁 第 三 章 市場分析與預測 X 市旅游市場簡析 X 位于 臨長江，脈連黃山、九華山，素為 “ 皖南的門戶 ” 。 X 歷史悠久 ， 春秋時代為吳國的鳩鶿邑，作為縣名始于公元前109 年，距今已有 2000 多年歷史。境內有 240 萬年前亞歐人類活動遺址 “ 人字洞 ” 、全國重點文物保護單位 大工山古銅 冶遺址 ” 、全國重點寺廟 “ 廣濟寺 ” 、中國第一座城隍廟遺址等名勝古跡。 X 為 國家級開放城市、國家對外籍輪開放港口城市和中國優(yōu)秀旅游城市，擁有國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。 X 商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟發(fā)達。宋代即被譽為 “ 長江巨埠、皖之中堅 ” ，明清又以 “ 市聲如潮、百物翔集 ” 著稱。近代是全國四大米市之首，晚清時被辟為對外通商口岸，是長江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。 X 交通便捷，是華東水陸交通樞紐。航空運輸、鐵路干線、長江水運、高速公路構成了以 X 長江大橋的建成，更提升了 X 襟江帶河，風光宜人。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美，鳩茲廣場現(xiàn)代時尚，廣濟寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼粼。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。 X 旅游商品品種繁多，獲得國優(yōu)、部優(yōu)和省優(yōu)著名產(chǎn)品及名特第 13 頁 產(chǎn)品 40 多種。其中， X 鐵畫具有三百多年歷史，為 “ 中華一絕 ” ；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞； “ 傻子瓜子 ” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。 由 X 省人民政府、中國旅游協(xié)會、中國貿(mào)促會、中國商業(yè)聯(lián)合會、中國輕工業(yè)聯(lián)合會共同舉辦， X 市人民政府、 X 省旅游局、 X 省貿(mào)促會共同承辦的中國（ X）國際旅游商品博覽交易會自 2000 年以來連續(xù)成功地舉辦了五屆。在 2003 年獲得 “ 中國旅游知名品牌 ” 的殊榮，已被定為例會。參展參會客商遍及全國各省、市、自治區(qū)， 20多個國家與港、澳、臺。每屆會展期間， 5萬多人次，是迄今為止全國同類交易會中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會展。 X 市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自 “ 九五 ” 以來，旅游投入逐年大幅度增長，旅游基礎設施逐年完善，城市建設、旅游接待、服務設施等方面都取得了突飛猛進的發(fā)展。人 次，比上年增長 其中，接待國內游客 548 萬人次，增長 全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 元，比上年增長 其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長 目前，全市公交運營線路長度 里，車輛 718 輛，擁有 4000 輛出租車。全市共有旅行社 37家，星級飯店 20 家，擁有 處。 X 市星級酒店市場簡析 酒店一覽表 第 14 頁 X 市星級酒店一覽表 序號 酒店名稱 星級 客房平均價格 （元 /間 /天） 出租率（） 年平均接待人數(shù) (萬人次 ) 1 海 螺國際大酒店 四星 580 90 漢爵陽明 四星 580 90 鐵山賓館 四星 580 80 X 國信大酒店 四星 580 70 沃爾特大酒店 四星 580 60 花園酒店 三星 480 50 希亞德大酒店 三星 480 60 鑫海洋大酒店 三星 480 40 新南港大酒店 三星 480 50 0 奧頓酒店 三星 480 60 1 東湖大酒店 三星 480 50 2 明遠賓館 二星 280 60 3 海員樓賓館 二星 280 40 4 東亞大酒店 二星 280 40 6 金山賓館 二星 280 40 7 金傻子大廈 二星 280 50 8 繁陽賓館 二星 280 40 9 天源賓館 二星 280 50 0 龍津賓館 二星 280 40 0 新環(huán)賓館 二星 280 40 計 X 市內星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析 一是高星級酒店的 經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 二是商務酒店的比重量繼續(xù)增加。 三是高星級酒店入住率高。 四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他第 15 頁 們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟效益等都領先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。 項目周邊市場環(huán)境分析 1. 本項目建于 位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路 。 境內現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、 “ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 “ 陶辛水韻 ” 被評為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。 本區(qū)位于 華東地區(qū)腹地 ， 長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶， 這也是旅客數(shù)量的一個保障。 析 市星級酒店市場分析， 海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級酒店均在 X 市內， 對本項目影響不大， X 縣境內只有一家三星級東湖大酒店， 遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。 縣 的發(fā)展，各種基礎設施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接 待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā) ， 度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。 械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展， 累計引第 16 頁 進入園企業(yè) 697 家，預計到 2010 年，園區(qū)內就業(yè)人口將達到 3 5萬人。 區(qū)內沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著中國加入 業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有 較大的需求， 商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。 而本項目正是充分順應了這種趨勢。 本章小結 濟發(fā)展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結構優(yōu)化化的過程。 目所處范圍內的 沒有 高星級酒店，而本項目憑借其優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為 城南新區(qū) 酒店中的明星和龍頭 企業(yè)。 源、會議以及有關活動較多，加上本項目將委托有經(jīng)驗的管理集團對其進行管理，這些都對 該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。 融入長三角， 經(jīng)濟地位、區(qū)位優(yōu)勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動 旺。 第 17 頁 第 四 章 項目建設條件分析 和需求分析 項目建設條件分析 X 縣位于 X 省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰 于 X 省 “ 沿邊 ” （沿浙江、江蘇）、“ 沿江 ” （沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、陶 辛、方村、紅楊、花橋等 6個鎮(zhèn) 124個村 15 個社區(qū)，總面積 730平方公里，人口 人。自 2002 年起，縣域綜合經(jīng)濟實力連續(xù) 5 年位居 十強縣 ” 行列。 X 縣地處 X 省的東部， 與馬鞍山市當涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。 屬亞熱帶濕潤季風氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 15霜期每年達243 天。年 平均 降雨量 1200 毫米， 雨量分別比較均勻。 日照時數(shù) 2000小時左右， 8 月份最多， 1、 2 月份最少。年平均風速 /秒 ，風向季節(jié)性變化不明顯。 X 縣城區(qū)域內 屬于 沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標高 25 米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質條件較差，且多為蔬第 18 頁 菜種植用地，在城市建設用地評價中屬二類建設用地，此類用地面積比較小。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質河細粉砂、亞砂土物質組成，工程地質條件好，在城市建設用地評價中屬一類建設用地，此類用地面積比較大。 縣域經(jīng)濟基礎分析 2007 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。全 業(yè)上，以優(yōu)質糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟已經(jīng)形成，是國家級商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 X 省重點開發(fā)區(qū) X 機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。 X 省重點開發(fā)區(qū) X 機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。 境內現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、 “ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣 城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 “ 陶辛水韻 ” 被評為 平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。 發(fā)展優(yōu)勢 X 縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬 蕪 宣 經(jīng)濟核心第 19 頁 區(qū)的重要組成部分。北接 X 市區(qū)，西鄰 宣城 市，為兩大城市之間的重要節(jié)點。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設步伐的加快和區(qū)域協(xié)調功能的加強， 大做強城鎮(zhèn)經(jīng)濟。 X 縣交通發(fā)達。境內青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城， 104省道與 205國道在縣境西面交會，蕪宣高速（ X 宣城）、蕪馬高 速（ X 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 南陵 宣城）、蕪雁高速（ X 高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了 X 縣到江浙地區(qū)的 2小時高速公路網(wǎng)絡?？h城灣沚距合肥駱崗機場、南京祿口機場僅兩小時車程。 X 縣 城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎良好，現(xiàn)已形成以 機械 制造 、 建筑材料、木器包裝、糧油食品加工 等主導產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎。 第 20 頁 第五章 建設內容與規(guī)模 建設內容與規(guī)模 *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房 238套，主樓 16層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 主要技術經(jīng)濟指標如下： 總用地 面積： 30000建筑面積 ：地上： 36006 地下： 1270 中 酒店 ： 地上： 31683 地下： 1270 賓樓： 2160 幢 432 幢） 商務樓： 2208 筑密度 ： 24% 容積率 ： 地率 ： 30% 機動車停車數(shù)： 100 輛 詳細技術指標： 序號 項目名稱 建筑面積 (備注 一 地上建筑面積 31638 1 底層 5354 店大堂 780 堂吧 257 助餐廳 452 廚房 173店 36 味餐廳 354 廚房 75 21 頁 77 牌室 11 間 (面積 16 29李房 18 話 機房 32 絡機房 38 臺辦公 31 務中心 18 公 64 2 間 配電間 212 防中心及安保 9 庫 191 3 間 購部 25 貨 27 銷部 46 關部美工室 37 2 夾層 2437 房 1083 18 間 (面積 22151公室 162 4 間 訓中心 86 工餐廳 113 廚房 98更衣室 146 300 人 更衣室 172 300 人 草間 126 器銀器庫 67 貨庫 42 包房 45 房 11 作室 21 庫房 158 房 89 程部 116 3 二層 4377 洗手間餐廳包房 3217 31 間 (面積 19162會廳 548 房 547 餐 65 4 三層 2868 議間 992 14 間 (面積 32235經(jīng)理辦公室 134 務室 148 第 22 頁 店經(jīng)理辦公室 44 5 四層 1485 泳池 511 身房 336 6 五層 1267 子 所 534 子 所 396 7 六至十五層 12670 1267 準間 220 間 間 10 套 8 十六層 1180 務客房 8 套 政酒廊 178 議室 42 小計 36006 二 地下建筑面積 1270 1 水泵房 290 2 柴油發(fā)動機組 64 3 鍋爐房 162 4 冷凍機房 218 5 熱交換機房 96 合計 37276 (一 +二 ) 經(jīng)營內容 國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務） 為短期國際、國內游客服務（標準客房）。 為短期國際、國內商務服務（標準客房）。 為短期國際、國內政務人員服務（標準客房 ）。 為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）。 為短期國際、國內政要服務（高級套房）。 為長期國際、國內政要服務（高級套房）。 為國際、國內機構辦公用房服務（寫字間）。 第 23 頁 覽與展示服務 為國際、國內不同規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。 為商務會議服務。 為技術會議服務。 為學術會議服務。 為政務會議服務。 為新聞發(fā)展會服務。 為展覽與展示服務。 3、商業(yè)服務 為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。 為過往客人及機構提供精品購銷服務。 經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。 為住店客戶提供一體化餐飲服務。 為過往客戶提供特色性餐飲服務。 經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 為住店客戶提供一體化娛樂服務。 為過往客戶提供大眾化娛樂服務。 第 24 頁 經(jīng)營主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺球、網(wǎng)吧、健身、棋牌、卡拉 會等。 根據(jù)時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。 美容、美發(fā)服務。 保健服務（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。 停車服務 郵政服務 金融服務 交通服務 旅游代理 第 25 頁 第六章 工程設計 方案 設計依據(jù) 國際大酒店有限公司設計要求。 標準。 工程概況 *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東 臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房 238套，主樓 16層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 建筑設計 南湖國際大酒店位于 X 縣新的行政文化中心的南端，南面隔湖濱路正對優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，在基地的東南角有規(guī)劃的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整個項目包括一幢 16 層的四星級酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務樓。根據(jù)原 有總體布置要求，沿 X 南路布置商務樓，酒店靠基地北面居中布置， 5 幢貴賓樓放在南面。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。第 26 頁 酒店沿 X 南路和湖濱路都設有單向 6m 寬的出入車道，中間用 5m 寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉角的綠地（靠酒店道路一側設向噴水池）一起組成了極為氣派、高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場的精美風格。 5 幢貴賓樓錯位布置，使得每幢樓都能看到南湖景色?？傮w布置了一片標準網(wǎng)球場作為酒店配套，在酒店的東西側布置了大型的 停車場地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運、停車場使用。東南轉角公共綠地結合總體布置成三片以樹木為主的綠地圍繞一個圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店形成一個統(tǒng)一的整體。 酒店按星級標準設計，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置238 套不同面積的客房和商務套房，配有多功能宴會廳、大小會議、大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場、健身房、 所、 牌室等休閑設施。 酒店主樓六至十五層為客房標準層，核心筒內布置有四臺客梯（ ）