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文檔簡介
I 目 錄 第一章 總論 . 1 目背景 . 1 目概述 . 4 第二章 需求分析與建設規(guī)模 . 11 市化發(fā)展環(huán)境分析 . 11 中村改造建設需求分析 . 17 房地產(chǎn)市場需求分析 . 22 設規(guī)模 . 26 第三章 場址選擇 . 27 址介紹 . 27 址條件 . 27 第四章 工程建設方案 . 29 目概況 . 29 劃方案 . 32 項工程 . 36 構設計 . 38 排水及消防工程方案 . 40 氣方案 . 44 第五章 節(jié)能節(jié)水篇 . 47 能標準和節(jié)能規(guī)范 . 47 耗狀況和能耗指標分析 . 47 能措施分析 . 47 耗指標分析及 節(jié)水措施 . 49 六章 環(huán)境影響評價 . 51 制依據(jù) . 51 目建設與運營對環(huán)境的影響 . 51 保措施 . 52 第七章 項目管理 . 54 第八章 項目實施進度與招投標 . 55 目實施進度安排 . 55 投標方案 . 55 第九章 投資估算與資金籌措 . 62 資估算 . 62 投資使用計劃與資金籌措: . 77 第十章 財務評價 . 82 務評價基礎數(shù)據(jù) . 82 務評價 . 82 第十一章 社會效益評價 . 87 目對社會的影響分析 . 87 適性分析 . 91 會風險分析 . 92 會評價結論 . 93 第十二章 研究結論與建議 . 94 設方案總體描述 . 94 論與建議 . 97 附 圖 . 98 附 件 . 98 1 第一章 總論 目背景 目名稱 目建設單位概況 本項目由 X 市 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 進行建設。 X 市 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2006年 5月 30日,注冊資金 5000萬元 人民幣 , 公司擁有一大批精經(jīng)營、善管理、通專業(yè)的房地產(chǎn)開建設管理人才,現(xiàn)有員工總數(shù) 50余人 , 是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)。 正在 開發(fā)的項目有“城市花園”、“麗景大廈”。 “城市花園 ” 項目占地面積 三百多 畝 , 預計居住人數(shù) 1 萬余人,被列為 X“十個一 批 ”重點工程 ;“麗景大廈”項目是受現(xiàn)代人追捧的江景小區(qū) 。 公司自成立以來,依靠團結和信譽,秉承科學、穩(wěn)健、積極進取的經(jīng)營作風,艱苦奮斗、科學管理,企業(yè)不斷壯大,形成了目前集人才優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢、資本優(yōu)勢于一體的極富生機和活力的企業(yè)實體。公司將通過鑄造每個精品樓盤 ,以細致入微、至誠至真、專業(yè)化、標準化的服務,提升企業(yè)形象,從而實現(xiàn)公司的社會價值和經(jīng)濟價值雙豐收。 公司全體員工 上 下 團結一心,勤奮工作,為將公司早日建設為 廣東 一流 的房地產(chǎn)企業(yè) 在 不懈努力。 行性研究報告編制依據(jù) 1、 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托我司編制 行性研究報告 的 工程咨詢服務協(xié)議書; 2 2、 建設 項目 經(jīng)濟評價方法與參數(shù) ( 第三 版); 3、 投資項目可行性研究指南 ; 4、 市 總體規(guī)劃 ; 5、國家和地方的相關政策和法規(guī); 6、委托方提供的項目其他有關資料。 目提出的理由與過程 早在年二月, 新城東小區(qū)城中村改造建設、開發(fā),同時下發(fā)關于新城東 區(qū)城中村改造 建設實行優(yōu)惠政策的通知,要求市 清城區(qū)以及區(qū)屬 各職能部門必須從全局出發(fā),積極支持城中村改造建設工作,加快 促進 質服務。并且要求,任何單位不得放松對新城東 區(qū)城中村開發(fā)建設的管理和服務,要為該項目的建設大開綠燈,切實解決城中村建設過程中的疑難問題。 城市化是一個國家社會經(jīng)濟發(fā)展到一定 階段必然出現(xiàn)的歷史發(fā)展過程,是全球性的社會現(xiàn)象。根據(jù)世界已經(jīng)城市化國家的經(jīng)驗,大城市的經(jīng)濟效益高于小城市。大城市在節(jié)約資源、保護環(huán)境、提高經(jīng)濟效益以及提高生活水平等方面都比小城鎮(zhèn)有明顯的優(yōu)勢。因此,積極發(fā)展大中城市,以提高有限資源的利用率 , 是市場經(jīng)濟條件下中國未來城市化的發(fā)展趨勢和規(guī)律。 在黨的十七大報告中,城市(鎮(zhèn))化被作為未來發(fā)展面臨的 “五化 ”新趨勢被鄭重提出。如何充分發(fā)揮城市對各種要素和資源的集聚和輻射效應,以城市化促進區(qū)域、城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化,已經(jīng)成為城市決策者必須面對的一項十分緊迫的任務。 有 關研究認為,從 2001年至 2015年,我國城市化速度如果每年 3 提高一個百分點,將使 此可推動國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 3個百分點。 國家建設部總規(guī)劃師陳曉麗認為,我國的城市化水平明顯低于工業(yè)化水平,城市化水平的滯后已經(jīng)拖了經(jīng)濟發(fā)展的后腿。據(jù)學者研究,當人均 到 800 美元時,相對應的城市化率為 而 X 市在 省水平時,城市化率遠 低于全國、全省平均水平。 X 市 從改革開放至今,區(qū)域經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展 。 X 市 本身具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢,為 堅實的基礎。 年X 的高速公路建設成績顯著,成為廣東高速公路 密集的城市之一, 市的聚合力不斷加強,吸引大量商人來 業(yè) 。 為了進一步加快發(fā)展,提升對產(chǎn)業(yè)轉移的接納能力, 進城市化進程。 X 市 2009 年政府工作報告指出,要加大城鄉(xiāng) 改造 工程建設力度,推進經(jīng)濟 高速發(fā)展 。 隨著 市化進程逐步加快,原老城區(qū)已不足以支撐 濟的發(fā)展和人民的生活水平需求, 在位于廣清大道、人民路與連江路城市主干線中間 的 道區(qū)域環(huán)境臟亂差現(xiàn)象嚴重,盲目、熱點 、難點集中,道路斷頭,車輛無法分流,既影響城市景觀,也影響居民生活和交通暢順,實施對新城東 為了順利推進市區(qū)新城東 權清城區(qū)成立 6、 9小區(qū)城中村改造建設工程征地、拆遷、安置、補償領導小組,負責協(xié)調(diào)解決城中村改造建設中按照政策和規(guī)定 征地、拆遷、安置、補償 4 問題。 X 市 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 作為 X 市 具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè),承擔了 量重要的城市綜合開發(fā)建設項目,特別是 遷、改造項目。 為了妥善解決歷史遺留的 房 屋拆遷安置問題,以及 切切實實維護、安排好 廣大 拆遷居 民的切身 利益 、改善 居民的 生活 水平 ,把加快推進城建步伐和維護 居 民 利益很好地統(tǒng)一起來 ,府決定將 遷、安置 、開發(fā) 工作 由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 實施。 本項目采取 統(tǒng)建型開發(fā)模式,由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃 統(tǒng)一建設, 建設完成后, 安置區(qū)的安置房 給 拆遷戶 回遷 ,道路、小學、幼兒園、水渠移交地方政府, 商品房開發(fā)區(qū) 房屋 按市場價銷售 。 年 4 月, X 市 X 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 委托我公司對本項目進行可行性研究報告的編制工作。 目概述 建地點 項目建設地點位于 城區(qū) , 人民二路以北,鳳鳴路以南,廣清大道以東,連江路以西的新城東 造方案和 建設規(guī)模 改造方案 : 本項目是拆遷征地、安置拆遷農(nóng)民、開發(fā)建設為一體的項目。 按 項目拆遷區(qū)域面積: 及到六個自然村:東一村,東二村,海邊村,向西村,三角村,白石村, 拆遷舊房屋面積約 : 140000拆遷戶 650戶,人口約 2650人;三角 小學 、 5 幼兒 園 以及水利灌溉渠等公用基礎設施 也在改造拆遷范圍之內(nèi) 。 開發(fā)公司拆遷征地 ,按市政規(guī)劃 進行建設 , 建設土地按 功能劃分為:村民安置用地、村民實業(yè)用地、開發(fā)商用地、市政公共配套設施用地四大部分。其中: 村民拆遷安置 120畝 ; 村民實業(yè)用地 13畝 ;市政道路占用 50畝, 水利灌溉渠 16畝,立交用地 預留 20畝 , 小學、 幼兒園 用地 20畝; 開發(fā)用地 按 6、 造拆遷安置補償方案 ,對拆遷房屋的農(nóng)民 基本實 行拆一補一 ,安置 650 安置在新 二 村 、新 三 村 及 新 十一 村;村民實業(yè)用地主要是解決失地農(nóng)民生產(chǎn)生活問題 , 村民自發(fā)興建商業(yè)設施,氣紛已經(jīng)形成,但存在著經(jīng)營范圍小,布置混亂,影響市容等現(xiàn)象,因此這部分用地在開發(fā)過程中將由開發(fā)商購買 , 整體開發(fā) , 開發(fā)商將建成商鋪后成本價返還農(nóng)民 。 項目的市政道路建設 、小學、 幼兒園 、水渠等公用基礎設施由開發(fā)商建設完成后, 移交地方政府 。其余土地用來進行房產(chǎn)開發(fā)。 建設內(nèi)容 : 為更好地安置拆遷農(nóng)民、使用建設資金,擬將安置區(qū)的建設分 三期進行 ;商品房開發(fā)區(qū)分三期滾動開發(fā) 。 安置區(qū)分 三 期建設: 安置區(qū)一期建設工程為 :新二村、新三村( 4#、 5#、 6#樓),建筑面積 其中: 4#樓建筑面積: 5#樓建筑面積: 6#樓建筑面積: 下室建筑面積: 新二、三村 區(qū)內(nèi) 的 道路 3722 化 3046 安置區(qū) 二 期建設工程為 :新 四 村( 7#、 8#、 9#、 38#樓),其中: 7#樓建筑面積: 8#樓建筑面積: 6 9#樓建筑面積: 38#樓建筑面積: 下室建筑面積: 四村 區(qū)內(nèi) 的 道路 化3067新 一 村( 12#、 13#樓),建筑面積 其中: 12#樓建筑面積: 13#樓建筑面積: 下室建筑面積:31#樓建筑面積: 32#樓建筑面積: 3#樓建筑面積: 建筑面積: 安置區(qū) 三 期建設工程為 :學校 ( 19#、 20#樓) 建筑面積 :兒園 ( 39#樓) 建筑面積: 路改造面積: 1350m 30m;水渠面積: 900m 商品房開發(fā)區(qū)建設工程分三期滾動開發(fā) : 商品房開發(fā)區(qū) 一期工程: 新 十 一村 (1#、 2#、 3#樓 ) 中 : 1#樓建筑面積: 2#樓建筑面積:3#樓建筑面積: 地下室建筑面積: 路 7268化 5946 商品房開發(fā)區(qū) 二期工程: 新 五、六、七村 ( 14#樓建筑面積: 15#樓建筑面積: 16#樓建筑面積:7# 樓 建 筑面積: 地 下室建筑 面積:、時代廣場 ( 34#樓建筑面積: 35#樓建筑面積: 36#樓 建筑面積: 下室建筑面積:店 ( 18#樓 建筑面積: 、辦公樓 ( 37#樓建筑面積: 建筑面積合計 : 農(nóng)貿(mào)市場建筑面積:27600區(qū)內(nèi)道路 285653371 商品房開發(fā)區(qū) 三期工程: 發(fā)展用地( 10#樓建筑面積: 1#樓建筑面積: 開發(fā)商用地( 21#樓建筑面積: 2#樓建筑面積: 23#樓建筑面積: 24#樓建 7 筑面積: 25#樓建筑面積: 26#樓建筑面積:27#樓建筑面積: 28#樓建筑面積: 9#樓建筑面積: 30#樓建筑面積: 下室建筑面積: 總 建筑面積 內(nèi)道路 285653371 建設規(guī)模: 本建設項目拆遷征地總面積為 ( 安置建筑面積 置農(nóng)民: 650 戶;農(nóng)貿(mào)市場建筑面積:27600學建筑面積: 幼兒園 建筑面積: 路改造面積: 1350m 30m;水渠面積: 900m 品房建筑面積 : 要建設條件 項目建設的主要建設條件較好 ,項目 部分 用地 已經(jīng) 落實,場地 平整 工作正在進行 ,部分場地已平整完成 ;當?shù)卣С至Χ却螅姓O施配套完善,項目附近區(qū)域的水、電、通訊等基礎設施配套較為完善,可滿足項目建設和運作的需求。 目投資與資金籌措 1、項目投資 本項目安置區(qū)一期工程建設投資為 8697萬元,其中:建安工程費用 7751 萬元(建筑工程費 7366 萬元,設備安裝費 385 萬元)、其他費用 766萬元。 安置區(qū)二期工程建設投資為 24554 萬元,其中:建安工程 費用21883萬元(建筑工程費 19091萬元,設備安裝費 2792萬元)、其他費用 2163萬元。 其中新四村建設項目建設投資為 15625萬元,其中征地投資 2625 萬元,土建投資 9500 萬元,設置購置及安裝投資 8 2500萬元,其它投資 1000萬元。 安置區(qū)三期工程建設投資為 1630 萬元,其中:建安工程費用1453萬元(建筑工程費 1381萬元,設備安裝費 72萬元)、其他費用 144萬元。 商品房開發(fā)一期工程建設投資為 25913 萬元,其中:建安工程費用 22858萬元(建筑工程費 19452萬元,設備安裝費 3406萬元)、其 他費用 2799萬元。 商品房開發(fā)二期工程建設投資為 70801 萬元,其中:建安工程費用 62454萬元(建筑工程費 55248萬元,設備安裝費 7206萬元)、其他費用 7648萬元。 商品房開發(fā)三期工程建設投資為 119657萬元,其中:建安工程費用 105550萬元(建筑工程費 93175萬元,設備安裝費 12375萬元)、其他費用 12925萬元。 2、資金籌措 本項目安置區(qū)一期建設總投資 8697萬元,資金來源:銀行貸款和開發(fā)商自有資金。其中:銀行貸款: 5000萬元,自有資金: 3697萬元。 項目資本金比率 項 目安置區(qū)二期 新四村建設項目 建設總投資 15625 萬元,資金來源:銀行貸款和開發(fā)商自有資金。其中:銀行貸款: 10000萬元,自有資金: 5600萬元。 項目資本金比率 36%。 本項目商品房開發(fā)區(qū)一期建設總投資 25913 萬元,資金來源:開發(fā)商自有資金。 項目商品房開發(fā)區(qū)二期建設總投資 70801 萬元,資金來源:商品房一期 工程銷售款。 項目商品房開發(fā)區(qū)三期建設總投資 119657萬元,資金來源:商 9 品房一、二期 工程銷售款。 要技術經(jīng)濟指標 本項目主要經(jīng)濟技術指標見 下 表。 10 主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 拆遷征地總面積 2 總建筑面積 3 安置區(qū)建筑面積 4 農(nóng)貿(mào)市場建筑面積 5 小學建筑面積 6 幼兒園 建筑面積 7 道路改造面積 m m 1350 30 8 水渠面積: m m 900 9 商品房面積 10 建筑基地面積 11 建筑密度 12 容積率 13 綠地率 35 11 第 二 章 需求分析與建設規(guī)模 市化發(fā)展環(huán)境分析 國城市化進程 城市化建設已成為推動我國經(jīng)濟增長、社會進步的重要手段 。從改革開放 起 ,我國城市化進程 就 進入了一個逐步加速的發(fā)展軌道, 我國城市化率從 20%左右提高到 46%, 2008年全國 城鎮(zhèn)人口 已超 6億。 城市化是產(chǎn)業(yè)結構轉變的過程。隨著城市化的推進,使得原來從事傳統(tǒng)低效的第一產(chǎn)業(yè)的勞動力轉向從事現(xiàn)代高效的第二 、 第三產(chǎn)業(yè) ,產(chǎn)業(yè)結構逐步升級轉換,國家創(chuàng)造財富的能力不斷提高。 城市化是居民收入水平不斷提高的過程。城市是高消費群體聚集所在。城市化使得大批低收入居民群體轉變?yōu)楦呤杖刖用袢后w,因此城市化過程又是一個市場不斷擴張、對投資者吸引力不斷增強的過程,也是越來越多的國民在發(fā)展中享受到實惠的過程。 城市化是一個城市文明不斷發(fā)展并向農(nóng)村滲透和傳播的過程。城市化的過程也是農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)方式和 生活方式文明程度不斷提高、不斷現(xiàn)代化的過程,也就是 城鄉(xiāng)一體化 的過程。 城市化過程是人的整體素質不斷提高的過程。由于大部分的國民從事著先進的產(chǎn)業(yè)活動,有著較高的生活質量,因此,人們的生活方式、價值觀將會發(fā)生重大變化,社會將建立起根本區(qū)別于農(nóng)業(yè)社會的城市社會新秩序。人們按照既定的游戲規(guī)則自由地進行更豐富多彩的社會會活動。自律、自尊、自強成為社會風尚。這是現(xiàn)代文明的靈魂,是城市的真正 魅力之所在。 我國在城市化發(fā)展方面已經(jīng)探索出幾種發(fā)展模式。在 20 世紀 80年代中期, 我國實行 小城鎮(zhèn)模式。這種小型城鎮(zhèn)介于大城市和農(nóng)村之 12 間,人口壓力和人口密度均相對較低,可利用空間也相對較大,因此擁有眾多發(fā)展優(yōu)勢。小城鎮(zhèn)模式是我國城市化發(fā)展的寶貴經(jīng)驗,在未來的城市化發(fā)展過程中,小城鎮(zhèn)模式仍是很重要的模式之一。 90年代中期以后 ,政府意識到真正能推動中國國民經(jīng)濟發(fā)展的是集中的大城市地區(qū) ,于是就城市化發(fā)展提出了第二種模式,即中等城市模式,甚至提出了第三種模式,即大城市發(fā)展模式。中等城市和大城市發(fā)展模式的提出,意味著我 國的城市化開始突破過去以小城鎮(zhèn)為主體的發(fā)展思路。 90年代中后期,中國出現(xiàn)了大城市迅速發(fā)展,人口向大城市集中的城市化發(fā)展現(xiàn)象。在發(fā)展中第四種模式也被提出,即城市群和城市帶的發(fā)展模式,如在 “十五 ”期間推動中國經(jīng)濟發(fā)展的兩個最主要的城市帶和城市圈:長三角和珠三角。 “ 十一五 ”期間是我國在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鄉(xiāng)一體化方面發(fā)展比較快的時期,要用科學發(fā)展觀指導城市化發(fā)展,特別強調(diào) 要 用構建和諧社會的思路來促進發(fā)展,注重解決城市化發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題。 黨的十六大以來,以大城市為中心的城市群成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。我國城市發(fā)展體系 逐漸走向成熟。以城市,特別是以大城市發(fā)展為代表的、城市區(qū)域空間為主體發(fā)展的新格局日益顯現(xiàn),一些區(qū)域具有區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,已經(jīng)達到了較高的城市化水平,形成了城市發(fā)展相對集中的城市群。除原有的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群、廈泉漳閩南三角地帶城市群外,山東半島城市群、遼中南城市群、中原城市群、長江中游城市群、海峽西岸城市群、川渝城市群和關中城市群也開始發(fā)揮作用。 當前大力培育組團式城市群,有利于中國城市化戰(zhàn)略進程的加快和良性發(fā)展。比如目前我國正在形成的珠三角、長三角、京津環(huán)渤海灣三大組團式 城市群,有助于避免城市攤大餅式的單極化擴張。專家 13 們同時指出,應用組團式城市群代替單一城市擴張,經(jīng)濟上可以取得臺階式的提升、社會上可加速消除二元結構、生態(tài)上能緩解城市的熱島效應、系統(tǒng)上可以形成等級有序的效率體系。預計 到 2020年中國三大組團式城市群有望發(fā)育成熟。 東省城市化發(fā)展狀況 廣東省作為全國經(jīng)濟最發(fā)達,最具市場活力的地區(qū)之一,在我國的城市化進程中也排在了全國的前列,根據(jù) 2008年 12月 6日發(fā)布的中國城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報告對 1949年至 2006年中國各省、自治區(qū)、直轄市和各城市城市化率進行 了全面的統(tǒng)計與分析, 發(fā)布城市化率排行榜 中,廣東省在全 國 31個省、自治區(qū)、直轄市城市化率排行 第四位,僅次于上海,北京,天津三個直轄市。在全國城市化水平最高的十個城市中,廣東占了四個, 2006年廣東省城市化率達到 48%,也位居全國前列。 然而,廣東的城市化進程也存在較突出的問題,主要表現(xiàn)在 廣東各區(qū)域的城市化進程不管在時間上還是在地域推廣上,各個區(qū)域的差異都比較明顯。城市化進程最快的是珠三角地區(qū),珠三角地區(qū)在 2002年的城市化水平已經(jīng)達到了城市化進程的第二個階段,即是進入了加速階段,而東部和西部地區(qū)的城市化水平依 然進展緩慢,它們介于初始階段和加速階段之間,尤其是北部山區(qū)地帶,即使加上農(nóng)村中的城市化人口,城市化水平之多也算是個處于初始階段和加速階段之間的水平。從地域推廣來說,除了珠三角區(qū),東部和西部地區(qū)的城市化進程的地域推廣并不大,比較高的只有汕頭市,由于它本身是經(jīng)濟特區(qū)。而廣大的北部山區(qū),國土面積是珠三角的幾倍,但是城市化進程的地域推廣很小,沒有形成城市群或者說城市帶,空間分布不合理。 廣東省的區(qū)域城市化水平差異造成了在區(qū)域的技術創(chuàng)新能力、區(qū) 14 域推動型產(chǎn)業(yè)的效率、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構的升級換代的速度、區(qū)域的有效需求、區(qū)域的經(jīng) 濟增長方式、區(qū)域市場體系的完善程度以及區(qū)域城市空間結構的完善程度等方面的差異,而這幾個方面都是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素。因此,要改變落后的北部山區(qū)和相當一部分的西部地區(qū)的面貌,就要加快其產(chǎn)業(yè)結構的升級速度,而要加快產(chǎn)業(yè)結構的升級速度,就必須加速城市化進程的步伐。 市 城市化水平和發(fā)展規(guī)劃 1、 經(jīng)濟現(xiàn)狀 2009年, 市 委市政府的正確領導下, 認真落實中央、省刺激經(jīng)濟發(fā)展一攬子政策,結合 一系列保增長、促發(fā)展措施,確保 了 國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 長 比計劃增長提高 百分點;按常住人口計算,人均生產(chǎn)總值 長 14%。規(guī)模工業(yè)增加值完成 長 27%,比計劃增長提高 4 個百分點;地方財政一般預算收入 長 比計劃增長提高 社會固定資產(chǎn)投資完成 841 億元,增長 比計劃增長提高 百分點;社會消費品零售總額完成 長 比計劃增長提高 貿(mào)出口完成 美元,增長 實現(xiàn)計劃有增長目標;實際利用外資 ,增長 實現(xiàn)計劃增長目標。 X 市 建市多年來,城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化, 但城市化進程緩慢, 一是工業(yè)化水平偏低,粗放型經(jīng)濟增長方式?jīng)]有根本轉變。 業(yè)化率約為 34%,比全省平均水平約低 16個百分點,工業(yè)化進程明顯滯后。工業(yè)結構是以耗竭性資源開采和初級加工業(yè)為主體的結構,經(jīng)濟增長還主要依靠資源消耗和規(guī)模擴張的推動,產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應較弱,高技術生態(tài)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15 緩慢。工業(yè)布局分散,難以形成規(guī)模競爭力,中心城區(qū)已開始出現(xiàn)低層次產(chǎn)業(yè)占用寶貴土地資源的傾向。 X 市工業(yè)發(fā)展的滯后直 接導致了經(jīng)濟發(fā)展總體水平的落后,國民經(jīng)濟總量處于全省中下水平。 二是城市化進程滯后于經(jīng)濟社會快速發(fā)展的需要。 目前 有 21%左右, 遠低于廣東?。?48%)和全國( 46%)的平均水平。多數(shù)城鎮(zhèn)只具備集聚小規(guī)模人口的功能,產(chǎn)業(yè)的集聚度和承載 能力弱,經(jīng)濟運營成本較高,延緩了二元經(jīng)濟結構的轉化過程。直接為城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活服務的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后,公共服務體系不夠健全。城市規(guī)劃、建設和管理水平有待提高,交通、能源、通訊、供水等基礎設施仍然不適應經(jīng)濟加速發(fā)展的需要;東部地區(qū)、連陽地區(qū)基礎設施落后的局面未能得到根本 改善,與南部地區(qū)的發(fā)展差距不斷拉大。 三是市場化觀念滯后仍然成為阻礙 瓶頸 ”因素。 劃經(jīng)濟的觀念、思維、體制在山區(qū)影響仍很深,仍然自覺或不自覺地采用計劃經(jīng)濟的思想和方法來發(fā)展經(jīng)濟、管理社會事務、處理各種新矛盾和新問題,延緩了向市場經(jīng)濟轉型的步伐,也影響了企業(yè)轉制、區(qū)域建制調(diào)整和政府職能轉變 。 四是經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境建設、生態(tài)保護之間的矛盾凸顯。 X 市擁有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境,是廣東的重要生態(tài)屏障,素有 “珠三角后花園 ”之稱。近年工業(yè)項目引入和工業(yè)的快速發(fā)展,特別是 “以資源換增長 ”的高投入、高污染、高排放的粗放型增長方式使 業(yè)發(fā)展與環(huán)境建設、生態(tài)保護的矛盾將進一步制約 2、 經(jīng)濟 發(fā)展規(guī)劃 面對新的形勢, 市委、市政府 審時度勢 , 提出 2010年 市生產(chǎn)總值增長 18%左右;人均生 16 產(chǎn)總值增長 16%;全社會固定資產(chǎn)投資增長 18%;社會消費品零售總額增長 20%;地方一般預算收入增長 20%;外貿(mào)出口增長 6%;在崗職工年人均工資增長 10%;農(nóng)民人均純收入增長 10%;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 下; 居民消費品價格總水平漲幅控制在 內(nèi);人口自然增長率控制在 8 以內(nèi)。 2010年 ,是 十一五 ”規(guī)劃之年 ,也是鞏固經(jīng)濟穩(wěn)健回升成果、夯實 “十二五 ”發(fā)展基礎的關鍵之年。按照市委五屆九次全會提出的要求、確定的目標和工作部署,緊緊圍繞 “抓提速、調(diào)結構、促轉變、惠民生 ”工作主線 : 加快推進高端產(chǎn)業(yè)成長 的 建設步伐,實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的新突破。 1、 加快推進重點項目建設。 2、 加快推進產(chǎn)業(yè)建設。 3、 加大園區(qū)建設力度。 4、 加快城鎮(zhèn)化建設。以規(guī)劃引領建設,扎實做好中心城市、中心鎮(zhèn)規(guī)劃,推動城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展。以集聚推動建設,推 動產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)協(xié)同集聚,加快實施產(chǎn)業(yè)集聚化、集群化發(fā)展戰(zhàn)略,引導產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚,為城鎮(zhèn)發(fā)展提供支撐;加快戶籍制度的改革,使大量進城農(nóng)民工能夠融入城市,真正在城市安家落戶。建管結合,提升城鎮(zhèn)化質量。突出歷史、地理、文化特點,建設人性化城鎮(zhèn);加快舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造,加快城鎮(zhèn)生態(tài)建設,大力推進 “市肺 ”工程,建設節(jié)約型、低碳型城鎮(zhèn);加大城鎮(zhèn)綜合管理體系建設力度,大力推進城鄉(xiāng)清潔工程、綠化、亮化工程,完善城鎮(zhèn)整體服務功能,提升服務水平。 5、運用 城市化戰(zhàn)略。發(fā)揮后發(fā)城市化優(yōu)勢,將地理生態(tài)條件、歷史人文資源 與時代風格充分結合越來,按照 “超前規(guī)劃,注重特色,系 17 統(tǒng)布局,協(xié)調(diào)推進 ”的總體思路,超前規(guī)劃,高起點建設宜居、宜業(yè)的人文生態(tài)城市。堅持城市、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、文化、社會協(xié)同推進,著力創(chuàng)造最適于生活、創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代城市體系;堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、系統(tǒng)規(guī)劃,突出重點、梯度推進方針,優(yōu)化城鎮(zhèn)布局,完善城鎮(zhèn)體系,形成大中小城市和小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展格局;堅持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進,用產(chǎn)業(yè)聚集效應帶動人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉移;堅持適度超前建設城鄉(xiāng)基礎設施,著力培育城市服務功能,完善城市管理體系,營造良好的城鄉(xiāng)軟硬環(huán)境,提升城鎮(zhèn)的承載力 ;堅持構筑與區(qū)域發(fā)展態(tài)勢相適應、具有較強競爭力和應變能力的城市空間格局和產(chǎn)業(yè)布局,保留發(fā)展空間,奠定可持續(xù)發(fā)展的基礎;強化城市長效管理機制,積極培育城市特色,提高城市文化品位。要形成城市開放態(tài)勢,努力融入大珠三角都市圈,成為大珠三角輻射泛珠三角的重要中心城市。 中村改造 建設需求 分析 市 經(jīng)濟社會概況 2008年 , 國際金融危機、全球經(jīng)濟衰退的大背景下,克服了種種困難,依期完成了經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標和任務。 受 經(jīng)濟危機的沖擊,雖然整體經(jīng)濟增長相比稍有放緩,但總體上仍保持較健康快速 的增長 ,社會各項事業(yè)全面進步,人民生活水平進一步提高。 當前 面臨許多前所未有的機遇和擁有得天獨厚的條件,也面臨許多新的嚴峻挑戰(zhàn)和不利因素,總體上機遇大于挑戰(zhàn),有利條件多于不利因素。省委、省政府加大實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略力度, 將 為生態(tài)發(fā)展區(qū), 高度重視生態(tài)建設,加快推進珠三角產(chǎn)業(yè)轉移,不斷完善激勵型財政政策,為 揮生態(tài)優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢提供了更好的政策保障 , 為山區(qū)加快發(fā)展增添了更好的機遇。 X 市 業(yè)已形成的 18 良好發(fā)展態(tài)勢,以及自身條件和投資環(huán)境的不斷改善,使 一步增強了對國際國內(nèi)投資的吸引力,擁有豐富的 礦產(chǎn)、森林、土地、水等自然資源,推動 好又快發(fā)展的比較優(yōu)勢將更加明顯。同時,今年內(nèi)將有一大批企業(yè)竣工投產(chǎn),一批重點項目開工建設,將為 特別是經(jīng)過建市 20年的艱苦奮斗, 濟總量實現(xiàn)了歷史性跨越,經(jīng)濟發(fā)展已步入了快車道,在推進 城市化 進程等方面積累了許多寶貴經(jīng)驗,科學發(fā)展已經(jīng)站在新的歷史起點上。 在 正確分析國際經(jīng)濟形勢的不確定因素,充分認識國際金融風險、貿(mào)易保護主義和地區(qū)競爭加劇可能帶來的影響;把握國家宏觀調(diào)控政策,充分認識實行從緊的貨幣政策、嚴格的用地政策和從嚴控制投資規(guī)模, 以及節(jié)能減排和保護生態(tài)環(huán)境的硬性要求等一系列政策性因素對 影響;必須高度關注周邊地區(qū)經(jīng)濟快速增長的發(fā)展態(tài)勢,充分認識 濟基礎薄弱、環(huán)保任務繁重、綜合競爭力較弱等困難和壓力,認真落實相關措施,有針對性地化解制約 展的不利因素。同時,還要繼續(xù)花大力氣化解各種各樣的社會矛盾,等等。為此, X 市 必須進一步解放思想,切實增強危機感、緊迫感和責任感,努力適應新形勢、搶抓新機遇、應對新挑戰(zhàn),全力推動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。 市 城市化進程的用地規(guī)模需求 隨著 X 市 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市化水平的進一步提 升和人均生活水平的提高,將導致對住房、公共設施和環(huán)境等一系列需求的增加,城市化意味著更多新興城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的崛起,農(nóng)村人口的進一步減少,并且將有更多的人居住在城鎮(zhèn)。 根據(jù) X 市 “十一五”城市發(fā)展規(guī)劃, 2010年 市化水平將提升到一個新的高度 , 城市化的建設將直接帶動城市建設用地需求。 19 按照國家的城市用地分類與規(guī)劃 建設 用地標準 ( , 規(guī)劃人均用地指標可以劃分為四類。 見表 規(guī)劃人均用地指標級別表 表 標級別 用地指標( /人) 指標級別 用地指標( /人) I I V 料來源: 城市用地分類與 規(guī)劃 建設 用地標準 ( 在確定規(guī)劃人均用地指標 等級時,根據(jù)現(xiàn)狀人均建設用地的水平,按照國家城市用地分類與 規(guī)劃 建設 用地標準的規(guī)定 , 所采用的規(guī)劃人均建設用地指標應同時符合指標級別和允許調(diào)整幅度雙因子的限制要求。 見 表 規(guī)劃人均用地的調(diào)整幅度表 表 狀人均 建設用地水平 ( /人) 允許采用的規(guī)劃指標 允許調(diào)整幅度 ( /人) 指標級別 規(guī)劃人均建設 用地指標( /人 ) 0 90 +20 90 90 不限 105 +15 105 90 0 105 不限 120 +15 120 105 0 120 不限 120 105 0 120 0 資料來源: 城市用地分類與 規(guī)劃 建設 用地標準 ( 根據(jù)城市人均用地的需求, 對市 區(qū)城中村的改造工作已經(jīng)刻不容緩,本項目正是對 的城中村進行改造,從而更好地滿足城市人均用地的需求。 20 民安置房建設需求分析 二十多年的城市建設極大得改變了 城市面貌,隨著 市分區(qū),分區(qū)功能定位 規(guī)劃的成熟,各個區(qū)(鎮(zhèn))特別是 清城區(qū) 的建設呈現(xiàn)了高速發(fā)展的良好勢頭。在 原區(qū)域功能的轉變、產(chǎn)業(yè)的升級、基礎設施建設過程中必然產(chǎn)生大量的征地拆遷, 拆遷 農(nóng)民安置的問題能否得到妥善得解決,是 市建設是否能順利推進的重要前提。 本項目建設就是為了妥善解決 X 市 在城市發(fā)展過程中 拆遷 農(nóng)民的安置問題,確保拆遷農(nóng)民遷進新居,使 經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程起到積極的推動作用。本項目農(nóng)民安置房項目的建設需求主要體現(xiàn)在如下幾方面: 1、 經(jīng)過 多年 規(guī)劃建設, X 從一個貧困的小縣城鎮(zhèn)發(fā)展到現(xiàn)在初具規(guī)模的中等城市 ,但目前 較低。按 鎮(zhèn)化水平要達到 甚至超過 廣東省城市化 平均水平 , 需加快 推進城市化建設 的步伐。 房屋拆遷 舊區(qū)改造 是城市發(fā)展中必不可少的重要環(huán)節(jié),有效利用土地資源,滿足城市建設用地的需求,通過拆遷工作,對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建, 改善居民的住房條件,并 對原有土地進行再開發(fā),從而提高土地的利用價值,優(yōu)化土地資源的配置, 使城市的整體功能得到改善和提高,這是城市化建設的關鍵措施之一。 本 項目 的建設 正 是 進城市化建設的需要。 2、促進城市化 進程和諧健康發(fā)展的需要。 從加快城市建設的要求來看,城市建設能否順利推進,一個重要前提就是拆遷工作能否有序實施,而拆遷工作的有序實施,又取決于 21 安置房的建設力度。從這個意義上講, 城中村改造拆遷 安置 的建設是城市建設的 “前道工序 ”。從維護社會穩(wěn)定的要求看 , 如果 城中村改造拆遷 安置 的建設不能盡快滿足群眾的需求,就有可能引發(fā)群眾的不滿情緒,導致矛盾的蔓延和激化,進而影響社會穩(wěn)定。 原區(qū)域功能的轉變、產(chǎn)業(yè)的升級、城中村的改造過程中進行了大量的征地拆遷工作,安置 拆遷 失地農(nóng)民的問題能否得到妥善解決,是 市建設是否能 順利推進的重要前提。只有將拆遷農(nóng)民 利益 和 建設城市兩者很好統(tǒng)一起來,抓好 農(nóng)民 安置 的 建設, 才能使城市化的進程得以和諧健康得發(fā)展。 3、 地區(qū) 經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要 。 城區(qū) 中的城中村 , 普遍存在規(guī)劃較不合理,土地利用率低等特點,隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,地區(qū) 經(jīng)濟建設占用 的增加 , 該地區(qū) 耕地逐步減少和人口漸增,使當?shù)厝丝诤屯恋啬嫦虬l(fā)展的形勢日趨嚴峻。人多地少的矛盾直接制約著人民生活水平的提高和本地經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 通過 改建 清城區(qū) 的 城中村, 建設農(nóng)民安置房,采用科學的整體規(guī)劃,設計利用率較高的戶型結構,使 留用地得到了合理利用 ,改善了城鄉(xiāng)結構, 提高 了 清城區(qū) 的土地利用率 ,為該地區(qū)未來的可持續(xù)發(fā)展提供更大的空間。 4、 改善了 拆遷農(nóng)民生活水平的需要。 本城中村改造拆遷 安置 項目 的建設是基于以人為本的理念對該地區(qū)的 改造 建設做了科學的整體規(guī)劃,通過路、水、電等基礎設施配套的建設, 改善了 該地區(qū) 公共設施和配套設施等硬環(huán)境,為新一輪區(qū)域性發(fā)展打下基
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