XX置業(yè)有限公司XX項(xiàng)目地塊可研報(bào)告可行性研究報(bào)告

1 目 錄 第一章 X 市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 4 第一節(jié)、 X 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 . 4 1、城市概況 . 4 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 7 3、政策環(huán)境 . 9 第二節(jié)、 X 市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 11 1、市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況 . 11 2、市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格特征 . 13 3、 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 . 14 4、 X 市消費(fèi)需求分析 . 15 5、發(fā)展趨勢(shì)分析 . 16 第 二章 X 城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 17 第一節(jié)、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 . 17 1、總體市場(chǎng)概況 . 17 2、 2010 年前三季度供銷走勢(shì) . 17 3、住宅市場(chǎng)概況 . 18 4、非住宅市場(chǎng)概況 . 18 5、城東發(fā)展規(guī)劃 . 19 第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析 . 20 1、城東代表性電梯公寓簡析 . 20 2、 X 代表性高檔電梯公寓樓盤簡析 . 23 第三章 X 市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 25 第一節(jié)、 X 市高檔住宅市場(chǎng)分析 . 25 1、 2010 年上半年 X 市高檔住宅銷售情況 . 25 2、 X 樓市步入高檔階段 . 25 3、高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格提升速度快 . 25 4、銷售速度加快 . 26 5、潛在高檔住宅供應(yīng)量還應(yīng)增加 . 27 6、未來高檔住宅區(qū)域格局將形成 . 27 7、高檔住宅市場(chǎng)步入品牌競(jìng)爭 . 27 第二節(jié)、 X 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 28 1、 2010 年 X 商業(yè)地產(chǎn)概述 . 28 2、 2010 年前三季度商業(yè)用房狀況分析 . 29 第四章 項(xiàng)目定位分析 . 31 第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析 . 31 1、項(xiàng)目地理位置 . 31 2、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況 . 32 3、項(xiàng)目地形、地貌 . 32 4、項(xiàng)目的市政配套情 況 . 33 2 5、項(xiàng)目周邊城市配套情況 . 34 第二節(jié)、項(xiàng)目地塊 析 . 34 1、優(yōu)勢(shì) . 34 2、劣勢(shì) . 35 3、機(jī)會(huì) . 35 4、威脅 . 35 第三節(jié)、項(xiàng)目定位 . 36 1、總體定位 . 36 2、項(xiàng)目的形象定位 . 37 3、產(chǎn)品定位 . 37 4、建筑風(fēng)格定位 . 38 5、目標(biāo)客戶定位 . 39 6、物業(yè)管理定位 . 40 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) . 41 第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 . 41 第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) . 42 第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) . 43 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 . 43 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 . 43 3、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)布局要點(diǎn) . 44 4、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) . 44 5、豎向空間設(shè)計(jì) . 46 6、戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)新、人性化空間 . 48 7、景觀設(shè)計(jì) . 49 8、總平交通設(shè)計(jì) . 52 9、供電設(shè)計(jì) . 52 10、消防設(shè)計(jì) . 53 11、防排煙 . 53 12、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 54 13、給排水設(shè)計(jì) . 54 14、空調(diào)與通風(fēng)設(shè)計(jì) . 55 15、防雷與接地 . 56 16、報(bào)警與聯(lián)動(dòng) . 56 17、天燃?xì)庠O(shè)計(jì) . 56 18、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) . 56 19、項(xiàng)目配套設(shè)施 . 57 第六章 項(xiàng)目價(jià)格分析 . 59 第一節(jié)、住宅市場(chǎng)定價(jià)分析 . 59 1、可類比住宅項(xiàng)目及參數(shù)確定 . 59 2、本地塊比較價(jià)格計(jì)算值 . 60 第二節(jié)、商業(yè)市場(chǎng)定價(jià)分析 . 60 第七章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 . 61 3 1、建設(shè)成本估算 . 61 2、靜態(tài)總投資 . 63 3、動(dòng)態(tài)總投資 . 64 4、資本金 . 64 5、資金籌借 . 64 第八章 項(xiàng)目銷售利潤分析 . 65 1、初步產(chǎn)值利潤分析 . 65 2、盈虧平衡分析 . 65 3、敏感分析 . 66 4、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量表 . 67 5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 68 第九章 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃與資金使用計(jì)劃 . 70 第一節(jié)、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 . 70 第二節(jié)、資金使用計(jì)劃 . 70 第十章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人員配置 . 71 第一節(jié)、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) . 71 第二節(jié)、人員配置 . 71 第十一章 項(xiàng)目開發(fā)思路 . 73 第一節(jié)、項(xiàng)目開發(fā)初步策略 . 73 1、開發(fā)分期 . 73 2、產(chǎn)品建設(shè)的先后順序 . 74 3、商業(yè)建筑的開發(fā)思路 . 74 第二節(jié)、項(xiàng)目策劃 . 75 1、市場(chǎng)調(diào)查 . 75 2、項(xiàng)目定位策劃 . 75 第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) . 75 第四節(jié) 、項(xiàng)目建設(shè) . 75 第五節(jié)、項(xiàng)目推廣 . 76 第六節(jié)、項(xiàng)目銷售 . 77 第七節(jié)、項(xiàng)目招商管理 . 77 第八節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理 . 77 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 78 1、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)分析 . 78 2、 X 市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 . 79 3、 X 市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 . 79 4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 79 5、項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) . 80 結(jié) 論 . 81 4 第一章 X 市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié)、 X 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 1、城市概況 X， 一座來了就不想離開的城市。 市地位 省省會(huì)、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。 是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部 重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，中國的特大城市之一 ， 先后榮獲聯(lián)合國 “ 人居獎(jiǎng) ” 和 “ 最佳范例獎(jiǎng) ” 兩項(xiàng)殊譽(yù) 。 新華社 2003年 12月 16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國最適合居住的城市中、 次于上海、北京），在最合適投資城市中、 次于上海、北京和廣州）。 隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展， 多的投資商進(jìn)入，進(jìn)一步提升整個(gè)城市的影響離和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平。 通狀況 國西南地區(qū)的交通樞紐 ，是西部 最大的航空港 、又 是全國公路最密集的城市之一。雙流國際機(jī)場(chǎng)是全國四大空港之一，已開通國際國內(nèi)航 線 240 多條，年客流量 500 萬人次 ； 鐵路有成渝、寶成、成昆和達(dá)成鐵路交匯于此 ； 公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23條省級(jí)以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡(luò) 。 5 “五路一橋”的修建形成快捷的交通通道。 現(xiàn)有公共汽車 1202 輛，營 運(yùn)線路99條。 信狀況 發(fā)展成為全國 8個(gè)郵政通信一級(jí)處理中心和全國 6個(gè)通訊交換中心之一，并先后與 160余個(gè)國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。 口狀況 2010年末， 為 1600萬人，在全國特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位。 50多萬，在 外地人購買的商品房總量 超過 50%， 流動(dòng)人口消費(fèi)成為房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 X 是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口”，隨著 西部大開發(fā)的進(jìn)程，其重要的城市地位必將吸引更 多置業(yè)、投資者的青睞。 市發(fā)展規(guī)劃介紹 市發(fā)展 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2010年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 3200美元，財(cái)政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度； 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)占國民經(jīng)濟(jì)的比重，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 2010 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上，調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2010年城市化水平達(dá)到 38以上； 人口就業(yè)目標(biāo)：人口自然增長率控制在 4以 內(nèi)， 2009年全市總?cè)丝诳刂圃?1470萬人，非農(nóng) 6 業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)； 居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%； 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2010 恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%，人均期望壽命達(dá)到 74歲，城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 市建設(shè) 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 2010年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá) 100%，城市綠地覆蓋率達(dá) 30%；生態(tài)環(huán)境目標(biāo)：基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在級(jí)，國家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到 90%、 90%和 85%。 市規(guī)劃 “扇葉綠楔，向東向南，七星拱月?！敝行某鞘胁季中螒B(tài)逐 步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東、向南發(fā)展。 城市交通： “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字型道路。 歷史文化： “ 三片一帶五十五個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風(fēng)景片區(qū)，“ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風(fēng)光帶，全長 19 公里。 “ 五十八個(gè)接點(diǎn) ” 包括城市中軸線道路串聯(lián) 12 個(gè)重要接點(diǎn)， 8個(gè)重要古城接點(diǎn)，以及 38 個(gè)中心城的文物保護(hù)單位。 非城市建設(shè)用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市建設(shè)用地控制分三級(jí)：絕對(duì)控制區(qū)、重點(diǎn)控制區(qū)、一般控 7 制區(qū)，其中絕對(duì)控制區(qū)主要 包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 500 米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸 200 米范圍內(nèi)用地和東風(fēng)渠兩岸 100 米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸 50 米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 濟(jì) 概況 自 2003 年以來， X 市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于高速發(fā)展的上升階段。 2010 年， X 市社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為 元，同比增長 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 元，同比增長 2005年 1市各固定資產(chǎn)投資額為 比增長 其中房 地產(chǎn)業(yè)投資為 比增長 2010 年， X 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 元，比上年增長 生活物價(jià)方面，市區(qū)居民人均可支配收入為 10394元，人均消費(fèi)性支出達(dá)到了 8997元，同比增長 2010年 于 2009年水平。 以上數(shù)據(jù)表明， 是，我們也應(yīng)注意到，隨著經(jīng)濟(jì)增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和諧的因素，特別是在個(gè)別地區(qū)、個(gè)別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，從而導(dǎo)致宏觀 經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。對(duì)此，政府采取了系列宏觀調(diào)控措施，并取得較好的效果。 預(yù)計(jì)今、明年 X 宏觀經(jīng)濟(jì)將向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目