村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

0 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 . 2 一、項(xiàng)目概況 . 2 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 . 4 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 4 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 8 第三章 建設(shè)地址與建設(shè)條件 . 10 一、建設(shè)地址 . 10 二、建設(shè)條件 . 10 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 . 11 一、建設(shè)規(guī)模 . 11 二、建設(shè)內(nèi)容 . 11 第五章 建設(shè)方案 . 12 一、總平面布置 . 12 二、土建 . 13 三、公用工程 . 16 四、消防 . 17 五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障 . 18 第六章 實(shí)施進(jìn)度 . 19 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 . 20 一、總投資估算 . 20 二、資金籌措及計(jì)劃 . 22 三、銷(xiāo)售收入 . 22 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 23 第八章 結(jié)論與建議 . 25 2 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二 村 村屯 改造 項(xiàng)目。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅 街道平羅一村、平羅二村。 （三） 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 住人口 劃以居住為主，周邊擁有配套的文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。總建筑面積為 中 住宅建筑面積為 建用地面積 建用地面積 建筑密度 20，體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 （四） 總投資及資金來(lái)源 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 元 。 項(xiàng)目建設(shè)資金 來(lái)源 由本公司自籌，不足部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。 （五） 建設(shè)期限 項(xiàng)目建設(shè)期 26個(gè)月，即 2012年 7月 2014年 9月。 3 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 3.全國(guó)農(nóng)村環(huán)境綜合整治規(guī)劃（ 2010； 4.村莊整治技術(shù)規(guī)范（ 2008)； 5.飲用水水源保護(hù)區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范（ 338； 6.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002年版） ； 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一） 區(qū)域基本概況： 于洪區(qū)是遼寧省省會(huì)沈陽(yáng)市的近郊區(qū)，位于沈陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨鐵西、皇姑兩城區(qū)，西與新民市接壤，南隔渾河與蘇家屯區(qū)相望，北鄰沈北新區(qū)。全區(qū)地勢(shì)平坦，四季分明，屬半 濕潤(rùn)大陸性氣候，總面積 499平方公里，總?cè)丝?60多萬(wàn)。 （ 1） 地理位置 于洪區(qū)地處沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域，是沈阜城際連接帶龍頭。地理位置得天獨(dú)厚，東北高速公路網(wǎng)的樞紐核心，沈陽(yáng)市八個(gè)主要城市出入口均在區(qū)內(nèi)。擁有沈山、秦沈等多條鐵路干線，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專(zhuān)用鐵路已并入東北路網(wǎng)。沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、 102、 304國(guó)道等道路縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。于洪區(qū)的臨港優(yōu)勢(shì)明顯，距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 40公里，距營(yíng)口港僅 166公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重 要港口均在 4 小時(shí)車(chē)程輻射圈內(nèi)。 （ 2） 氣候 于洪區(qū)屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是四季分明、雨熱同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均氣溫為 ，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。年平均降水量為 米，年日照時(shí)數(shù)為 2527小時(shí)，日照百分率為 57%。 5 （ 3） 面積 全區(qū)土地總面積 499 平方公里。于洪區(qū)三環(huán)內(nèi)城市規(guī)劃區(qū) 80 平方公里；外圍靠近三環(huán)地區(qū)以產(chǎn)業(yè)集群、村鎮(zhèn)為主，是發(fā)展活躍的城市邊緣區(qū)；再外圍以村屯、農(nóng)用地、水域?yàn)橹?，是城市的生態(tài)保育區(qū)。 （ 4） 水資源 于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細(xì)河、九龍河、小渾河 5條河流。流經(jīng)總長(zhǎng) 里。其中渾河發(fā)源于長(zhǎng)白山脈龍崗山，流經(jīng)八縣、市，在海城三岔河和太子河匯流，經(jīng)營(yíng)口入遼東灣。從中長(zhǎng)鐵路橋處流入于洪區(qū)。境內(nèi)河長(zhǎng) 區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達(dá)36， 597萬(wàn)立方米。 （ 5） 地勢(shì) 于洪區(qū)地勢(shì)東北高，并向西南微傾斜。 除平羅鎮(zhèn)黃土坎一帶屬山前傾斜平原以外，均屬下遼河平原。地形平坦而開(kāi)闊，一般海拔在 30 （ 6） 行政區(qū)劃 1964年建區(qū)以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄 12個(gè)街道辦事處。 （二） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況： 全區(qū)上下鎖定全域城市化發(fā)展目標(biāo)，主動(dòng)融入沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展大局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，重大項(xiàng)目紛紛落地，發(fā)展環(huán)境極大提升，人民生活顯著改善，全區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，綜合實(shí)力顯著提升。 6 2011年實(shí)現(xiàn)： 地區(qū)生產(chǎn)總值 379億元，增長(zhǎng) 財(cái)政一般預(yù)算收入 長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資 253億元，增 長(zhǎng) 實(shí)際利用外資 長(zhǎng) 出口總額 長(zhǎng) 20%； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 長(zhǎng) 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 22730元，增長(zhǎng) 14%； 農(nóng)民年人均純收入 13955元，增長(zhǎng) （三） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施概況： 于洪區(qū)處于東北公路、高速公路、鐵路交通樞紐的核心，是東北地區(qū)連接山東、京津唐等關(guān)內(nèi)地區(qū)的重要交通門(mén)戶，是貫通朝鮮、韓國(guó) 、俄羅斯等國(guó)家的陸路交通重要節(jié)點(diǎn)。 于洪區(qū)是沈陽(yáng)市西部主要交通出口，區(qū)域內(nèi)沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、 102、 304 國(guó)道等道路縱橫交錯(cuò)，城市二、三環(huán)以及啟動(dòng)建設(shè)的四環(huán)、五環(huán)公路貫穿全境，擁有沈西最大的鐵路編組站。 于洪區(qū)臨港優(yōu)勢(shì)明顯，距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 40公里，距營(yíng)口港僅 166公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重要港口均在 4 小時(shí)車(chē)程輻射圈內(nèi)，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 于洪區(qū)工業(yè)實(shí)力雄厚，已經(jīng)形成了通用設(shè)備制造、電氣機(jī)械及器材等七大主導(dǎo)行業(yè)以及家具、五金等四大產(chǎn)業(yè)集群，工業(yè)總量位居全市 第三位，工業(yè)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展格局初步形成。尤其是依托沈陽(yáng) 7 基礎(chǔ)雄厚、規(guī)模宏大、技術(shù)先進(jìn)的裝備制造工業(yè)，在機(jī)床、輸變電設(shè)備、電線電纜等機(jī)械工業(yè)方面形成了門(mén)類(lèi)齊全、配套完備的裝備制造配套產(chǎn)業(yè)鏈條。 于洪區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)展，擁有各類(lèi)要素市場(chǎng) 26 個(gè)，年市場(chǎng)成交額超過(guò) 600億元，伴隨著城市化建設(shè)和城市人口加速聚集，家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家、碧桂園五星級(jí)酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目競(jìng)相涌入，呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)業(yè)更是碩果累累，碧桂園、恒大、陽(yáng)光 100、綠地等開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，眾多商業(yè)載體發(fā)展迅速。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平在全省領(lǐng)先。作為遼寧省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)和國(guó)家 16個(gè)農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū)之一，以高端設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，擁有規(guī)?；r(nóng)事龍頭企業(yè) 50余家，農(nóng)業(yè)科技園區(qū)12 個(gè)，富民經(jīng)濟(jì)小區(qū) 185 個(gè)，千代食用菌、德豐蔬菜、小韓蔬菜工廠等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地?zé)o論是生產(chǎn)規(guī)模，還是技術(shù)裝備水平，均位于全省乃至全國(guó)前列。 （四） 自然資源與環(huán)境現(xiàn)狀 沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達(dá)。村村通油路，村村通汽車(chē)，村村通自來(lái)水，村村通程控電話。有線電視 24小時(shí)接收全國(guó)各地節(jié)目。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有供電所，新改造的 電網(wǎng)和先進(jìn)的電力設(shè)備，為各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展提供可靠的保障。蒲河、九龍河、六 0 灌渠流經(jīng)鎮(zhèn)域，而 且是沈陽(yáng)市北郊城區(qū)的自來(lái)水水源地，為 生產(chǎn)、生活提供充足的水利資源。 8 （五） 項(xiàng)目區(qū)概況： 本項(xiàng)目區(qū)位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)北部的平羅鎮(zhèn)平羅村，是沈陽(yáng)市北郊城區(qū)的自來(lái)水水源地，是沈陽(yáng)市的各種經(jīng)濟(jì)作物種植基地。是沈陽(yáng)市優(yōu)質(zhì)糧食生產(chǎn)基地，也是優(yōu)質(zhì)大米產(chǎn)區(qū)。平羅鎮(zhèn)地處沈陽(yáng)北郊，距沈陽(yáng)大二環(huán)、荷蘭村僅 4 公里之隔，西與馬三家火車(chē)站毗鄰對(duì)望，東與道義開(kāi)發(fā)區(qū)地垅相連。平羅鎮(zhèn) 70平方公里，可使用面積 18 個(gè)村委會(huì)， 3 個(gè)居民委，全鎮(zhèn)總?cè)?口為 2 萬(wàn)人。 頃，其中平羅一村 頃；平羅二村 全村居民居住較為集中。 二 、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 項(xiàng)目建設(shè)是滿足 平羅 村農(nóng)民不斷提高的生活質(zhì)量水平的需要。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也與日俱增，其中環(huán)境質(zhì)量的改善和提高是提高生活質(zhì)量和生活水平的最主要的內(nèi)容。 對(duì)加快推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展增添活力。 并 有利于 盤(pán)活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì) 。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)是改善 平羅 村投資環(huán)境，促進(jìn) 平羅 村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，沈 陽(yáng)市及于洪區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶平羅工業(yè)區(qū)，來(lái)平羅工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來(lái)平羅生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定 9 品質(zhì)的園區(qū)住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。 通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)作物種植、農(nóng)副產(chǎn)品出口基 地和平羅 工業(yè)園區(qū)知名度的進(jìn)一步提升，人員的流動(dòng)交往和信息溝通，將增加國(guó)內(nèi)外投資者投資興趣，會(huì)極大地促進(jìn)和擴(kuò)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在 和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足 逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)園區(qū)住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì) 改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 10 第三章 建設(shè)地址與建設(shè)條件 一、建設(shè)地址 （一） 建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目區(qū)位于 平羅鎮(zhèn)地處沈陽(yáng)北郊，距沈陽(yáng)大二環(huán)、荷蘭村僅 4公里之隔，西與馬三家火車(chē)站毗鄰對(duì)望，東與道義開(kāi)發(fā)區(qū)地垅相連。沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達(dá) ，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 于洪區(qū)所轄平羅街道平羅 一村、平羅二村 。 （二） 建設(shè)土地權(quán)屬類(lèi)別與占地面積。 建設(shè)項(xiàng)目涉及土地為該村集體土地， 占 用 土 地 總 面積 二、建設(shè)條件 （一） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 平羅鎮(zhèn) 70 平方公里，可使用面積 畝。轄 18 個(gè)村委會(huì)， 3個(gè)居民委，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?2 萬(wàn)人。 2011 年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 13955余元 。 （二） 自然氣候、水文 平羅 村 地處 沈陽(yáng)市區(qū)西北部屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是四季分明、雨熱同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均氣溫為 ，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。日照時(shí)數(shù)為 2527小時(shí)，日照百分率為 57%。 11 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項(xiàng)目總用地面積 約 765畝），總建筑面積 頃 ，其中住宅 頃；公建用地面積 頃；道路用地面積 頃；綠化用地面積 頃。 規(guī)劃居住戶數(shù) 4996戶，居住人口 17487 人，設(shè)計(jì)容積率 化率 30%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普通公寓 612029平方米 小學(xué)校 167860平方米 小區(qū)幼兒園、 3000平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米 商場(chǎng)、文化娛樂(lè)設(shè)施及物業(yè)管理等 32750平方米 綠地 102005平方米 區(qū)內(nèi)道路 102005平方米 12 第五章 建設(shè)方案 一、 總平面布 置 本 項(xiàng)目 形狀為較規(guī)則的 多邊 形，占地面積 頃。小區(qū)采用多層 住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù) 沈陽(yáng) 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營(yíng)列式單調(diào)布局 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。 根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù) 住宅 群 自由布置，分別設(shè) 兩個(gè)主入口。 入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周?chē)?主干路布置文化娛樂(lè)設(shè)施；小區(qū)北側(cè) 布置 幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車(chē)根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車(chē)和地下集中式車(chē)庫(kù)相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4米，支路寬 2米。 項(xiàng)目具體主要技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)附表一。 13 附表一 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 所占（ %） 占地面積 公頃 居住戶數(shù) 戶 4996 居住人數(shù) 人 17487 戶均人口 人 總建筑面積 萬(wàn) 100 其中 住宅用地 萬(wàn) 60 公建用地 萬(wàn) 20 道路用地 萬(wàn) 10 綠化用地 萬(wàn) 10 規(guī)劃住宅平均層數(shù) 層 5 人口毛密度 人 /43 容積率 2 建筑密度： % 20 綠地率 % 30 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重 處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。 按照人車(chē)基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車(chē)設(shè)施的規(guī)劃。停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)按 戶、自行車(chē)按 戶進(jìn)行考慮。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過(guò)中心綠地、綠色走廊整 14 個(gè)小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面 ，布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹(shù)立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （二） 套型 戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等 6 種戶型，140平方米（套內(nèi)面積）。 客廳： 25 35平方米； 廚房加餐廳： 15 20平方米； 主臥： 14 16平方米； 衛(wèi)生間： 4 6平方米； 次臥： 12 14平方米； 衛(wèi)生間： 4 6平方米； 層高： 南陽(yáng)臺(tái)： 3 5平方米 15 房型設(shè)計(jì)除滿足 沈陽(yáng) 市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求： 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳； 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用 和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外，住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 普通住宅，為 4 6層 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施為 2 4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2 3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 16 三、 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 本項(xiàng)目 總裝機(jī)用電量約 13530 68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè) 9200配電所一座。供電由東善橋變電所或開(kāi)發(fā)區(qū)變電所提供二路 10 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶 4 6流表應(yīng)在 40 60A。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專(zhuān)用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 通訊系 統(tǒng)為每戶預(yù)留 線電話二門(mén)。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。 （二） 供水 本項(xiàng)目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 供水管，日供水量可達(dá) 6000噸，供水由利源中路的 （三） 煤氣 小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。 17 （四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2米，為石板及卵石路面。 采用人車(chē)分流系統(tǒng)，各種車(chē)輛（包括 機(jī)動(dòng)車(chē)）進(jìn)入小區(qū)入口即由專(zhuān)用通道進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車(chē)庫(kù)或地上車(chē)庫(kù)。 （五） 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)均按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 四、 消防 本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計(jì)。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車(chē)行駛。 18 五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障 （一） 水壓保障技術(shù) 根據(jù) 沈陽(yáng)市 建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。 （二） 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無(wú)露明土； 停車(chē)采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動(dòng)場(chǎng)地； 東西山墻培植爬墻虎類(lèi)植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 （三） 垃圾袋裝化收集 本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類(lèi)袋裝化，由保潔員上門(mén)收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。 （四） 生活污水處理 本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。雨水排入利源中路 區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。本項(xiàng)目從 2012 年 9 月開(kāi)工之日起開(kāi)發(fā)期為 2 年 ，于 2014年 9月竣工。銷(xiāo)售從 2012年開(kāi)始，計(jì)劃 3年完成。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2012年 7月 2012年 8月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2012年 8月 施工圖設(shè)計(jì) 2012年 8月 2001年 9月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2012年 9月 2014年 8月 竣工交付 2014年 9月 銷(xiāo)售 2012年 9月 2015年 9月 20 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等兩部分組成。 具體詳見(jiàn)附表二， 其中： （一）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 元，由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用 、前期 費(fèi) 用 、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。 (1)土地費(fèi)用按 14萬(wàn)元 /畝計(jì)。 (2)工程費(fèi)用 元。其中： 普通公寓以 900元 /平方米計(jì)； 公共建筑平均以 950元 /平方米計(jì)； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 (3)前期費(fèi)用 中： 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用 算； 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用 算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)按 80元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費(fèi)按 250元 /增容費(fèi)由住戶繳納） 自來(lái)水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅 33元 /平方米估算； 21 結(jié)建人防工程費(fèi)按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費(fèi)按 平方米估算。 (4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的 2%估算。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。 (6)銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 2%估算。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算。 （二）經(jīng)營(yíng)資金。按開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 附表二 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 一 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 土地費(fèi)用 14 萬(wàn)元 /畝 765 畝 2 前期費(fèi)用 - 測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 按工程費(fèi)的 2%提計(jì) 程監(jiān)理費(fèi) 按工程費(fèi)的 1%提計(jì) 政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi) 80 元 /16038 3 工程費(fèi)用 - 宅用地 900 元 /12029 建用地 950 元 /04010 電工程 - 氣 40 元 /16038 衛(wèi) 30 元 /16038 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入的 2%提計(jì) 5 管理費(fèi)用 按工程費(fèi)用的 3%提計(jì) 6 預(yù)備費(fèi)用 按工程費(fèi)用的 8%提計(jì) 二 經(jīng)營(yíng)資金 按開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的 3%提計(jì) 三 總投資 - 22 二、 資金籌措及計(jì)劃 （一）資金籌措 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 元，其中公司自 籌 資金 元，其余為商品房銷(xiāo)售回籠資金 （二）投資計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成， 三年完成全部商品房銷(xiāo)售。 2012 2013年投資 2013 2014年 投資 三、 銷(xiāo)售收入 （一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按 3800元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售； 公共建筑：按每平方米 4200元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售。 （二）銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目按三年銷(xiāo)售計(jì)算。普通 公寓銷(xiāo)售率按 100%，公共建筑銷(xiāo)售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷(xiāo)售比例依次為 18%、 50%、 32%；銷(xiāo)售收入分別為 元、 元、 元。 銷(xiāo)售收入見(jiàn)附表三 23 附表 三 銷(xiāo)售收入估 算表 。 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 金額（萬(wàn)元） 1 住宅 元 / 12029 3800 公共建筑 元 / 04010