保障性住房合作開發(fā)可行性研究報告

0 房地產可行性研究報告 項目名稱：海南 省東方市保障性住房合作開發(fā)項目 項目地址：海南省 東方市八所鎮(zhèn) 編制單位：海南省農墾建工集團總公司 編制日期： 二 O 一 二 年 八 月 十 日 1 海南 東方市保障性住房合作開發(fā) 項目 的 可行性研究報告 一、 項目合作 1、 東方市保障性住房項目在東方市八所鎮(zhèn)老福根 (東建圖 201125 號 )，東方海建地產投資 有限公司于 2012 年 6 月 1 日同海南省 東方市人民政府 簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議 ，東方市人民政府采用 式與東方海建地產投資 有限公司 合作開發(fā)建設； 海南省 東方市房 管局 負責以自己的 名義取得該宗土地使用權并將其作為本項目的建 設 用地， 東方海建地產投資 有限公司 負責本項目的投資、開發(fā)建設和銷售。 2、 現(xiàn)應 東方海建地產投資 有限公司 要求，海南省農墾建工集團總公司入股 東方海建地產投資 有限公司 ，由海南省農墾建工集團總公司控股 東方海建地產投資 有限公司 開發(fā)房地產項目。 3、 海南省農墾建工集團總公司 入股 海南省 東方海建地產投資 有限公司各股東持股狀況： 股東名稱 實繳出資額 出資方式 持股比例 海南省農墾建工集團總公司 510 萬元人民幣 貨幣出資 51% 東方海建地產投資 有限公司 490 萬元人民幣 貨幣出資 49% 二、 項目 現(xiàn)有 概況 （一） 土地及建筑物 東方市保障性住房項目在東方市八所鎮(zhèn)老福根 (東建圖 201125 號 )， 總占地面積 360 畝 ； 采用 式合作開發(fā) 。項目征地及拆遷補償費用 東方海 2 建地產投資 有限公司 支付， 由 東方市人民政府負責征地及拆遷補償工作，當東方海建地產投資 有限公司 支付人民幣 5000 萬元時，東方市人民政府在收到該之日起 3 個 月 內完全成項目用地征地及拆遷工作 ，征地及拆遷工作完成之日起兩個月內， 由國土部門辦理土地使用權證。 項目 計劃 建 設的 有廉租房，公租房、經濟適用房、限價房， 并配套有商業(yè)服務部分，配套商業(yè) 用房建筑面積占項目總建筑面積的 10%，且銷售不受保障性住房政策的限制。 限價房、配套商業(yè)用房建設用地由甲方通過招標方式出讓，如東方海建地產投資 有限公司 通過招標方式未能中標取得限價房及本配套商業(yè)用房建設用地使用權， 東方市人民政府除應按相關約定向東方海建地產投資 有限公司 支付相關款項外，按經東方市財政或審計部門評審通過的乙方已投入資金總額的 15%給予東方海建地產投資 有限公司 經濟補償。 （二）土地價值 及 控規(guī) 1、 每畝土地市場價為：人民幣 貳 拾 捌 萬 壹仟 元整 (￥ 281000 元 /畝 )， 在東方市八所鎮(zhèn)老福根 ， 容積率 筑密度 綠化率 35%。 2、地塊占地面積 360 畝 ， 具體數(shù)目末定 ，可建設建筑面積為 2。 （ 三 ） 地塊上建筑 物， 東方市人民政府負責征地及拆遷補償工作， 拆遷安置費用 由 計劃建設的有廉租房，公租房、經濟適用房、限價房、商業(yè) 配套房 按樓面 面積 平均分攤￥ 100 元 /每平方米（估算） 。 （四）項目建設期限 本項目建設保障部分自東方市人民政府完整提供該土地并批準施工報建之日起計算，工期四年。第一年（第一期）完成總建筑面積的 20%，第 3 二年（第二期）完成總建筑面積的 25%，第三年（第三期）完成總建筑面積的 25%，第四年（第四期）完成總建筑面積的 30%。限價房和商業(yè)用房在取得土地使用權證后同期開發(fā)。 （五）項目預結算和銷售辦法 1、項目辦妥報建手續(xù)后，由東方海建地產投資 有限公司 編制總工程預算報東方市人民政府審查批準，東方市人民政府應在收到總工程預算后 60 日內給予審查批準。 2、在每期工程（包括道路等配套設施）竣工驗收合格后，東方海建地產投資 有限公司 在 30 日內報送工程結算，東方市人民政府應在 60 日內審計完畢； 在全部項目竣工驗收后 30 日內東方海建地產投資 有限公司 提交項目總結算，東方市人民政府應在 60 日內審計完畢。 3、廉租、公租房建成后由東方市人民政府統(tǒng)一回購，回購價格為項目建設成本（含墊付資金利息、建安成本、道路園林等設施建設費、征地拆遷補償費用、規(guī)劃設計、監(jiān)理、檢測以及各項其他費用等）另加 3%的管理費。 4、 經濟適用房建成后由東方市人民政府統(tǒng)一回購，回購價格這項目建設成本價（含墊付資金利息、建安成本、道路園林等設施建設費、征地拆遷補償費用、規(guī)劃設計、監(jiān)理、檢測以及各項其他費用等；項目成本價以東方市人民政府審計部門審計結果為準，資金利息按同期銀行貸款利率執(zhí)行）另加 3%的利潤。 5、 限價房建成后由東方市人民政府統(tǒng)一回 購，回購價格為項目建設成本價（含墊付資金利息、土地出讓金、建安成本、道路園林等設施建設費、征地拆遷費用、規(guī)劃設計、監(jiān)理、檢測以及各項其他費用等）另加 6%利潤。 4 5、商業(yè)用房由東方海建地產投資 有限公司 自行銷售。 三、 市場研究 （一） 宏觀環(huán)境分析 1、 旅游島的建設促進了海南省各城市房地產的相繼承發(fā)展，在目前全國房地產限購的情況下，不限購的 東方 市房地產正處于發(fā)展的階段。 2、 東方城區(qū)依八所濱海而建。大型深水天然良港通四海而達三江，高速公路、粵海西環(huán)鐵路橫貫市區(qū)，北距海口 210 公里，南接三亞 1 小時路程，中海油商用直升機空中穿梭， 公路、鐵路、海港、航空立體交通運輸網絡。 3、 中國上世紀 80 年代初開革開放以來，成就了不少的成功人土，這些人不僅在一線城市有，在縣級城市、在鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有，經過三十年的風風雨雨，這些人年紀也大了，需要一個好的環(huán)境修養(yǎng)。海南省近處熱帶，東方屬熱帶季風海洋性氣候，日照充足，年平均氣溫 25 攝氏度。物華天寶，奇珍異禽。酸豆青梅，沉香花梨，珍奇林木數(shù)百種。素有 “世界花梨看中國，中國花梨在海南，海南花梨數(shù)東方 ”之美譽。國家一級保護動物大田坡鹿，天安獼猴少而又奇。黃金、磷、鋅、水晶、石英沙、花崗巖、天然氣等深藏厚儲。海南最大的熱帶 平原 里海岸線八港七灣，灘涂濕地原生態(tài)之冠。陽光、海水、沙灘、綠色、空氣生態(tài)旅游五大要素兼?zhèn)洌胶?、江湖、溫泉、熱帶雨林曠世難得，資源稀有。 風向冬季多西北風，夏季多東南風，四季長青，氣候宜人 ,是中國冬季避寒、養(yǎng)生、養(yǎng)老的圣地。 四、 項目開發(fā)方案 5 （一） 項目地塊特征與價值分析 1、 項目 建設用地這 360 畝， 面積 容積率 可建設 總 建筑面積 2。 其中可開發(fā)商品用房的面積為 2。 2、 按地價 元 /每畝計算，商品用房土地 為 36 畝 ，取得商業(yè)用房土地 的費用為 元。 3、 地塊 內 拆遷安置費用 按總建筑面積分 攤￥ 100 元 / 算） ，共需用資金 元。 4、 以上 2 至 3 項累加 東方保障住房 項目土地成本費為： 元 。 （二） 項目規(guī)劃方案 （規(guī)劃面積包含 公 攤面積） 1、 廉租房、公租房計劃建 20 幢 18 層住宅樓，一層六戶， 一個消防樓梯兩部電梯， 單幢首層建筑面積 2， 單幢建筑面積 2，總建筑面積 114048 2、 經濟適用 房計劃建 20 幢 18 層 住宅樓 ，一層 四 戶， 一個消防樓梯兩部電梯， 單幢首層建筑面積 340 幢建筑面積 6120 建筑面積 122400 3、 限價 房計劃建 （ 1） 22 幢 18 層 住宅樓 ，一層四戶， 一個消防樓梯兩部電梯， 首層建筑面積 460. 幢建筑面積 8280 （ 2）辦公管理、會所、娛樂中心建筑面積 3600 3） 幼兒園 建筑面積 2400 4） 集貿市場 3000 總建筑面積 191160 4、 商品用房 計劃建 （ 1） 2 幢 18 層 住宅樓 ，一層四戶， 一個消防樓梯兩部電梯， 首層建筑面積 500幢建筑面積 9000 2）商鋪 6 29500總建筑面積 47800 5、 東方保障性住房 總建筑面積 475408 （三） 項目 實施進度 （ 1）項目開發(fā)期計劃為 四 年 六 個月 （四） 營銷方案 1、 商品住宅樓和商鋪全部對外銷售，商品住宅平均銷售價為￥ 4000 元 / 商鋪 一層的 平均銷售價為 8000 元 / 鋪二 層 銷售價為： 6000元 / 商鋪三層銷售價為： 5000 元 / 2、 營銷策劃部組成構架 ： 項目征地、原有建筑拆遷、設計、報建 6 個月 12個月 第二期、完成總建筑面積的25% 12個月 第三期、完成總建筑面積的25% 第一期、完成總建筑面 積 的20% 第三期、完成總建 筑 面 積 的20%，并完成銷售。 12 個月 7 3、 銷售部工作職責： （ 1） 負責營銷計劃的制定工作。 （ 2） 負責公司開發(fā)物業(yè)的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。 （ 3） 負責項目客戶從來訪至交房后的聯(lián)絡，維護工作。 （ 4） 負責公司新項目的前期調研工作。 （ 5） 負責向公司傳遞市場動向，市場信息。 （ 6） 負責公司開發(fā)產品的功能修正工作。 （ 7） 負責協(xié)助物業(yè)公司、工程項目部 (公司 )處理客戶糾紛。 （ 8） 負責協(xié)助總經辦辦理產權證測繪、按揭貸款工作。 （ 9） 負責與公司各部門配合、協(xié)調完成公司銷售承諾。 （ 10） 負責銷售現(xiàn)場及銷售道具的維護管理。 （ 11） 協(xié)助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。 （ 12） 負責銷售廣場的日常保潔工作 5、 營銷費用 銷 售 費用為銷售總額的 廣告、宣傳費為銷售總額的 公司總經理 案場經理 銷售主管 置業(yè)顧問 辦證專員 策劃案場專員 信息管理專員 按揭專員 銷售經理 8 （五） 機構設置 1、組織機構一 2、 組織機構二 股東會 董事會 總經理 副總經理 副總經理 副總經理 監(jiān)事會 內部稽核 營銷策劃部 工程管理部 企業(yè)管理部 總會計師 總工程師 公關部 總經理辦 人力資源部 項目拓展部 行政部 裝修部 總工室 工程部 設計部 策劃部 銷售部 物業(yè)后勤部 預決算部 法律顧問 財務部 總經理秘書 9 3、組織機構三 4、工程管理部職責 （ 1）負責 公司的技術管理工作 （ 2） 負責組織貫徹技術方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規(guī)章制度，并 監(jiān)督實施。 （ 3） 負責審查開發(fā)項目的重大技術方案。 總經理 營銷管理中心 產品研發(fā)中心 工程管理中心 拓展中心 市場部 銷售部 開發(fā)部 研發(fā)部 設計部 工程部 采購部 維修部 審算部 拆遷部 拓展部 董事長 總經理 開發(fā)管理副總 總工 工程管理副總 拓展管理副總 市場產經理 銷售部經理 開發(fā)部經理 研發(fā)部經理 設計部經理 工程部經理 維修部經理 采購部經理 審算部經理 拆遷部經理 拓展部經理 10 （ 4） 制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。 （ 5） 負責施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定 、圖紙變更的審定 工作。 （ 6） 負責開發(fā)項目工程質量管理工作 （ 7） 認真貫徹執(zhí)行上級管理部門關于工程質量管理的規(guī)章制度，建立健全質量管理體系，健全工程質量管理的規(guī)章制度體系。 （ 8） 負責審核施工單位的施工組織設計或質量計劃；負責審核項目部上報的項目質量計劃。 （ 9） 負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。 （ 10） 負責組織監(jiān) 理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。 （ 11） 負責組織對施工單位的評審和選擇工作。 （ 12） 負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。 （ 13） 參加工程協(xié)調會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調解決的問題。 （ 14） 參加基礎、結構、竣工驗收工作。 （ 15） 協(xié)助項目部組織消防、人防驗收工作。 （ 16） 負責組織召開工程質量會議，分析研究質量管理中存在的問題，提出改進措施。 （ 17） 負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。 （ 18） 負責核實經濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結算中工作量的核實工作。 （ 19） 負責建筑材料、設備 市場的調查和質量評定。 （ 20） 負責與工程施工和產品質量有關的法律法規(guī)、標準、規(guī)范及信息的 11 收集、整理和溝通工作。 （ 21） 負責對施工現(xiàn)場進行安全生產和消防的監(jiān)督檢查工作。 （ 22） 負責與施工和工程質量管理部門的聯(lián)絡工作 。 五 、 投資估算 （一） 項目開發(fā)投資期為四年、每年投入￥ 10000 萬元。 1、項目貸款支付的費用 2000 萬元整。 2、海南省農墾建工集團總公司實施項目計劃需貸款 5100 萬元。 3、東方海建地產投資 有限公司 其他股東實施項目貸款需貸款 4900 萬元。 （二） 作開發(fā)廉租房、公租房、經濟適用房 、限房利潤 1、 建廉租房、公租房利潤： 元。 2、 建經濟適用房回利潤： 元。 3、 建限價房銷售利潤： 元。 4、 建合計： 元。 5、企業(yè)所得稅： 元。 6、 建利潤合計： 元 （ 三 ） 開發(fā) 商業(yè)用房 收 入 估算 4、 商業(yè)用房 銷售收 入 ： 27000 萬元。 3、 地下車場 銷售收入： 1810 萬元 。 總銷售收 入 為： 28810 萬元。 （ 四）開發(fā)商業(yè)用房 利潤 1、開發(fā) 商業(yè)用房 投 入： 元。 12 2、 開發(fā) 地下車場 投 入： 元。 3、各種稅： 元。 4、開發(fā) 商 業(yè)用 房 利潤 為： /平方米 （五） 項目利潤 1、 運作本項目的利潤初步估算為： 元。 2、海南省農墾建工集團總公司開發(fā)項目利潤為： 8042 萬元。 六、 研究結論與建議 (風險評估 ) （一） 盈虧平衡分析 1、 項目 不確定因素： （ 1） 項目 地塊上原有建筑物的拆遷成本 不確定。 （ 2） 售價變動各項經濟指標的變化 ，變化設定在 5%以內。 2、 項目開發(fā)結論 ： （ 1） 項目開發(fā)投入與獲得的利潤比為： 下浮 5%仍有 項目風險可控。 （ 2）項目開發(fā)可提升公司的業(yè)績與知名度。 （ 3）項目開發(fā)可解決部分職工的就業(yè)問題，提高職工的收入。 （ 4）項目 回報率高，投入 開發(fā)可 行 。 附表一 項目 投資測算 農墾建工集團開發(fā)東方保障性住房投資測算表 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 土地費用 1 土地面 平方米 360 畝 2 總的可建筑面積 平方米 13 3 每畝平均地價 (土地出讓金基數(shù) ) 萬元 市場平均價 4 拆遷安置費 (萬元 ) 萬元 總建筑面積平均分攤 100 元 /平方米 5 取得商業(yè)用房土地費用 萬元 6 開發(fā)項目土地成本 萬元 二 新建建筑 1 實際總的可建筑面積 平方米 2 廉租房、公租房建筑面積 平方米 2160 戶 3 經濟適用房建筑面積 平方米 1536 戶 4 限價房建筑面積 平方米 1440 戶 5 合計 6 商業(yè)用房 建筑面積 平方米 總建筑面積 10% 7 (一 )商品住宅房 平方米 8 (二 )商業(yè)鋪面 平方米 9 (1)一層鋪面 平方米 10 (2)二層鋪面 平方米 11 (3)三層鋪面 平方米 12 地下室 平方米 其中 人防地下室 13 車位 個 1598 /每戶 14 地下停車位 個 362 15 地面停車位 個 1236 三 廉租房、公租房的建筑工程建設費用（毛坯房） 1 三通一平 萬元 10 元 / 設計費 萬元 19 元 / 圖審費 萬元 3 元 / 放線驗線費 萬元 按 50 萬元分攤 6 各項檢測費 萬元 10 元 / 消防設施費 萬元 / 渣土費 萬元 5 元 / 環(huán)境評估費 萬元 /0 白蟻預防工程費 萬元 2 元 /1 水土保持設施補償費 萬元 2 元 /7 建筑主體建筑安裝成本 萬元 1500 元 /2 工程質量監(jiān)督費 萬元 建安成本費的 2%,實施監(jiān)理的 14 13 工程造價咨詢 (預決 )算費 萬元 預算 14 建筑企業(yè)勞動保險費 萬元 建安成本費的 15 招投標代理費 萬元 建安成本費的 16 工程監(jiān)理 費（萬元） 萬元 建安工程費的 19 電力配套及增容費 萬元 90 元 /0 給水配套及開通費 萬元 20 元 /1 排水配套及開通費 萬元 25 元 /2 智能監(jiān)控費 萬元 按 300 萬元分攤 23 圍墻、道路、地面硬化費 萬元 30 元 /4 綠化費 萬元 20 元 /5 小區(qū)車位、休閑設施配套費 萬元 20 元 /6 房產辦證費 萬元 包驗房、房屋測量費 5 元 /7 建設機構管理費 萬元 建安成本費的 3% 28 拆遷安置費 (萬元 ) 萬元 總建筑面積平均分攤 100 元 /平方米 29 造價累計 萬元 31 不可預見費 萬元 造價累計的 3% 32 工程財務費用 萬元 造價累計的 5% 33 投資累計 萬元 34 投資管理費 萬元 總投資費用的 3% 35 廉租房、公租房造價合計 萬元 36 保障性住房每平方米造價 元 / 四 經濟適用房的建筑工程建設費用（毛坯房） 1 三通一平 萬元 10 元 / 設計費 萬元 19 元 / 圖審費 萬元 3 元 / 放線驗線費 萬元 按 50 萬元分攤 6 各項檢測費 10 元 / 消防設施費 萬元 / 渣土費 萬元 5 元 / 環(huán)境評估費 萬元 /0 白蟻預防工程費 萬元 2 元 /1 水土保持設施補償費 萬元 2 元 /7 建筑主體建筑安裝成本 萬元 1500 元 /2 工程質量監(jiān)督費 萬元 建安成本費的 2%,實施監(jiān)理的 13 工程造價咨詢 (預決 )算費 萬元 預算 決算 15 14 建筑企業(yè)勞動保險費 萬元 建安成本費的 15 招投標 代理費 萬元 建安成本費的 16 工程監(jiān)理費（萬元） 萬元 建安工程費的 19 電力配套及增容費 萬元 90 元 /0 給水配套及開通費 萬元 20 元 /1 排水配套及開通費 萬元 25 元 /2 智能監(jiān)控費 萬元 按 300 萬元分攤 23 圍墻、道路、地面硬化費 萬元 30 元 /4 綠化費 萬元 20 元 /5 小區(qū)車位、休閑 設施配套費 萬元 20 元 /6 房產辦證費 萬元 包驗房、房屋測量費 5 元 /7 建設機構管理費 萬元 建安成本費的 3% 28 拆遷安置費 (萬元 ) 萬元 總建筑面積平均分攤 100 元 /平方米 29 造價累計 萬元 31 不可預見費 萬元 造價累計的 3% 32 工程財務費用 萬元 造價累計的 5% 33 投資累計 萬元 34 投資管理費 萬元 總投資費用的 3% 35 經濟適用房造價合計 萬元 36 經濟適用住房每平方米造價 元 / 五 限價房的建筑工程建設費用（毛坯房） 1 三通一平 萬元 10 元 / 設計費 萬元 19 元 / 圖審費 萬元 3 元 / 規(guī)劃報建費 萬元 30 元 / 放線驗線費 萬元 按 50 萬元分攤 6 各項檢測費 萬元 10 元 / 消防設施費 萬元 / 渣土費 萬元 5 元 / 環(huán)境評估費 萬元 /0 白蟻預防工程費 萬元 2 元 /1 市政基礎設施配套費 萬元 45 元 /2 消防系統(tǒng)費 萬元 30 元 /3 水土保持設施補償費 萬元 2 元 /9 建筑主體建筑安裝成本 萬元 1500 元 /16 14 工程質量 監(jiān)督費 萬元 建安成本費的 2%,實施監(jiān)理的 15 工程造價咨詢 (預決 )算費 萬元 預算 16 建筑企業(yè)勞動保險費 萬元 建安成本費的 17 招投標代理費 萬元 建安成本費的 18 工程監(jiān)理費（萬元） 萬元 建安工程費的 21 電力配套及增容費 萬元 90 元 /2 給水配套及開通費 萬元 20 元 /3 排水配套及開通費 萬元 25 元 /4 智能監(jiān)控費 萬元 按 300 萬元分攤 25 圍墻、道路、地面硬化費 萬元 30 元 /6 綠化費 萬元 20 元 /7 小區(qū)車位、休閑設施配套費 萬元 20 元 /8 房產辦證費 萬元 包驗房、房屋測量費 5 元 /9 建設機構管理費 萬元 建安成本費的 3% 30 拆遷安置費 (萬元 ) 萬元 總建筑面積平均分攤 100 元 /平方米 31 造價累計 萬元 34 不可預見費 萬元 造價累計的 3% 35 工程財務費用 萬元 造價累計的 5% 36 投資累計 萬元 37 投資管理費 萬元 總投資費用的 6% 38 限價房造價合計 萬元 39 限價房每平方米造價 元 / 40 營業(yè)稅 萬元 銷售收入的 5% 41 城市維護建設稅 萬元 營業(yè)稅 7% 42 教育附加稅 萬元 營業(yè)稅 3% 43 城建稅 萬元 營業(yè)稅 2% 44 企業(yè)所得稅 萬元 利潤的 25% 45 交易印花稅 萬元 銷售收入 46 加稅后限價房每平方米造價 元 / 六 商業(yè)用房的建筑工程建設費用（毛坯房） 1 三通一平 萬元 10 元 / 設計費 萬元 19 元 / 圖審費 萬元 3 元 / 規(guī)劃報建費 萬元 30 元 / 放線驗線費 萬元 按 50 萬元分攤 17 6 各項檢測費 萬元 10 元 / 消防設施費 萬元 / 渣土費 萬元 5 元 / 環(huán)境評估費 萬元 /0 白蟻預防工程費 萬元 2 元 /1 水土保持設施補償費 萬元 2 元 /2 市政基礎設施配套費 萬元 90 元 /3 消防系統(tǒng)費 萬元 30 元 /9 建筑主體建筑安裝成本 萬元 1500 元 /5 工程造價咨詢 (預決 )算費 萬元 預算 16 建筑企業(yè)勞動保險費 萬元 建安成本費的 17 招投標代理費 萬元 建安成本費的 18 工程監(jiān)理費（萬元） 萬元 建安工程費的 21 電力配套及增容費 萬元 90 元 /2 給水配套及開通費 萬元 20 元 /3 排水配套及開通費 萬元 25 元 /4 智能監(jiān)控費 萬元 按 300 萬元分攤 25 圍墻、道路、地面硬化費 萬元 30 元 /6 綠化費 萬元 20 元 /7 小區(qū)車位、休閑設施配套費 萬元 20 元 /8 房產辦證費 萬元 包驗房、房屋測量費 5 元 /9 建設機構管理費 萬元 建安成本費的 3% 30 取得商業(yè)用地費 (萬元 ) 萬元 每畝 元 31 造價累計 萬元 34 不可預見費 萬元 造價累計的 3% 35 工程財務費用 萬元 造價累計的 5% 36 投資累計 萬元 37 投資管理費 萬元 總投資費用的 6% 38 商業(yè)用房造價合計 萬元 39 商業(yè)用房每平方米造價 元 / 40 營業(yè)稅 萬元 銷售收入的 5% 41 城市維護建設稅 萬元 營業(yè)稅 7% 42 教育附加稅 萬元 營業(yè)稅 3% 43 城建稅 萬元 營業(yè)稅 2% 44 企業(yè)所得稅 萬元 利潤 的 25% 45 交易印花稅 萬元 銷售收入 46 加稅后商業(yè)用房每平方米造價 元 / 七 地下室的建筑工程建設費 18 用 1 三通一平 萬元 10 元 / 設計費 萬元 19 元 / 圖審費 萬元 3 元 / 規(guī)劃報建費 萬元 30 元 / 放線驗線費 萬元 5 元 / 各項檢測費 萬元 10 元 / 消防設施費 萬元 / 渣土費 萬元 5 元 / 環(huán)境評估費 萬元 /0 白蟻預防工程費 萬元 2 元 /1 水土保持設施補償費 萬元 2 元 /2 消防系統(tǒng)費 萬元 100 元 /8 建筑主體建筑安裝成本 萬元 1800 元 /4 工程造價咨詢 (預決 )算費 萬元 預算 15 建筑企業(yè)勞動保險費 萬元 建安成本 費的 16 招投標代理費 萬元 建安成本費的 17 工程監(jiān)理費（萬元） 萬元 建安工程費的 19 人防系統(tǒng) 萬元 20 元 /0 電力配套及增容費 萬元 90 元 /1 給水配套及開通費 萬元 20 元 /2 排水配套及開通費 萬元 25 元 /3 智能監(jiān)控費 萬元 25 元 /5 房產辦證費 萬元 包驗房、房屋測量費 5 元 /6 建 設機構管理費 萬元 建安成本費的 3% 27 造價累計 萬元 30 不可預見費 萬元 造價累計的 3% 31 工程財務費用 萬元 造價累計的 5% 32 投資累計 萬元 33 投資管理費 萬元 總投資費用的 3% 34 地下車厙合計 萬元 35 地下室每平方米造價