義烏黎明湖別墅策劃書

1 義烏黎明湖別墅策劃書 第一章 項(xiàng)目前言 義烏南都黎明湖別墅是由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司和義烏市第二住宅開發(fā)有限公司共同投資開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。自 2001 年 9 月合作雙方初步接洽后，經(jīng)周密協(xié)商于 2001 年底成立義烏市南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行黎明湖別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目在義烏市具有極強(qiáng)的山水景觀資源優(yōu)勢(shì)，依托于義烏市第二住宅開發(fā)有限公司的當(dāng)?shù)刂群驼憬隙挤慨a(chǎn)集團(tuán)有限公司的品牌效應(yīng)，進(jìn)行義烏頂級(jí)別墅項(xiàng)目的開發(fā)。整個(gè)義烏純獨(dú)立別墅，吸取南都房產(chǎn)在杭州已開發(fā)的城市別墅 南都林語(yǔ)別墅的成功經(jīng)驗(yàn)，和正在開 發(fā)的世界上公認(rèn)的兩大極品別墅之一的西湖高爾夫別墅的先進(jìn)開發(fā)模式的設(shè)計(jì)理念，共同鑄成義烏乃至華東地區(qū)的極品別墅，努力與世界頂級(jí)別墅開發(fā)相并軌。以此不斷提升義烏成功人士檔次和質(zhì)量，促進(jìn)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟健康發(fā)展，樹立南都房產(chǎn)異地別墅開發(fā)品牌全新形象。 本著這一開發(fā)思路，義烏市南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)部門對(duì)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是義烏別墅市場(chǎng)供求現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)研，并依據(jù)以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本地塊的認(rèn)識(shí)，擬出此份義烏黎明湖別墅項(xiàng)目策劃書。 2 第二章 義烏市場(chǎng)概況 本章目錄 一、義烏市概況 （一） 地 理位置分析 （二） 行政區(qū)域劃分及人口分布情況分析 （三） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 （四） 義烏人文調(diào)研 二義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （一）義烏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 （二）義烏市房地產(chǎn)發(fā)展歷史 （三）義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn) 三當(dāng)前義烏主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 3 第二章、 義烏市場(chǎng)概況 一、 義烏市場(chǎng)概況 1、 地理位置分析： 義烏位于浙江中部，北距省城杭州 108 千米 ， 地處金衢盆地東緣 ，東經(jīng) 11949 17，北緯 29 02 13 33 40。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均溫度 17 攝氏度上下，極端最高溫度 氏度，極端最低氣溫 7 攝氏度。年降水量在 1100米之間。年平均日照時(shí)數(shù)約 1230 小時(shí)，居本省前列。無(wú)霜期 243 天左右。氣候適合多種農(nóng)作物生長(zhǎng)，為我國(guó)糖蔗盛產(chǎn)區(qū)北緣。 東與東陽(yáng)市相鄰，南和永康市、武義縣相連，西與金華縣、蘭溪市接壤，北同浦江縣、諸暨市交界。以丘陵為主，東、南、北三面環(huán)山，地勢(shì)自東北向西南緩降，構(gòu)成一個(gè)南北長(zhǎng)、東西短的長(zhǎng)廊式盆地。南部與永康市交界的大寒尖，海拔 ，為全市最高峰，北部大陳江邊的瓦窯頭，海拔 ，為全市最低點(diǎn)。境內(nèi)山地、丘陵、平原呈階梯狀分布。 東北部的大山海拔 ，南部的大寒尖海拔 ，西部的鵝毛尖海拔 ，這三座山成三足鼎立之勢(shì)聳立在市域邊界。中部為義烏江、大陳江、洪巡溪沖積而成的河谷平原。 2、 行政區(qū)域劃分及人口分布情況分析： 全市轄 15 個(gè)鎮(zhèn)個(gè)鄉(xiāng)，共 792 個(gè)村委會(huì)、 55 個(gè)居委會(huì)，計(jì) 17 個(gè)自然鎮(zhèn)、1397 個(gè)自然村?？偯娣e 方公里（其中城市建城區(qū)面積 15 平方公里），人口 65 萬(wàn)，境內(nèi)氣候宜人，雨量充沛。 3、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析： 義烏歷史悠久，早在新石器時(shí)代就已有人類活動(dòng)。夏商時(shí)為 “天下九州 ”之一的揚(yáng)州屬地；東 周時(shí)先越后楚；秦王嬴政二十五年（公元前 222 年）始置烏傷縣，當(dāng)時(shí)縣境就是現(xiàn)今金華市范圍加上麗水、臺(tái)州的一部分，唐武德七年（公 4 元 624 年）改稱義烏縣。 早在清朝乾隆年間，義烏農(nóng)民就開始了 “雞毛換糖 ”的經(jīng)商活動(dòng)。黨的十一屆三中全會(huì)后，在改革開放政策的指引下，義烏歷屆黨委、政府從義烏人多地少、資源缺乏，但群眾經(jīng)商意識(shí)強(qiáng)，交通相對(duì)便利的實(shí)際情況出發(fā)，提出并實(shí)施了 “興商建市 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育以小商品市場(chǎng)為龍頭的商品市場(chǎng)體系。特別是近年來(lái)， 義烏 加快市場(chǎng)布局和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改善市場(chǎng)硬件設(shè)施，大力推進(jìn)市場(chǎng)功能創(chuàng)新，積極 發(fā)展連鎖配送、商業(yè)代理等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和交易方式，商貿(mào)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，從而推動(dòng)了整個(gè)義烏經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的繁榮。 商業(yè)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)繁榮。義烏小商品市場(chǎng)以價(jià)格低、品種全、信息靈、守信譽(yù)的經(jīng)濟(jì)特色，小、多、快、新的特點(diǎn)招來(lái)四方客商。目前，義烏市小商品市場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積 50 余萬(wàn)平方米，正式攤位 26000 個(gè)，分為篁園路小商品市場(chǎng)，針織市場(chǎng)，賓王服裝、副食、紡織品市場(chǎng)，電器市場(chǎng)和室內(nèi)用品文化市場(chǎng)等 5 個(gè)場(chǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)年成交額近 200 億元，連續(xù)六年名列全國(guó)集貿(mào)市場(chǎng)之首，連續(xù) 7 年被評(píng)為全國(guó) “ 文明集貿(mào)市場(chǎng) ” 。除以上 5 個(gè)場(chǎng)點(diǎn)外，還有名列浙中地 區(qū)之首的農(nóng)貿(mào)城、物資市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、木材市場(chǎng)、聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)等。市場(chǎng)的崛起，給義烏工業(yè)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。全市有工業(yè)企業(yè) 14000 家，其中服裝、什織、印刷、飾品、拉鏈、毛紡、玩具、鑰匙胚等八大行業(yè)，走在全國(guó)、全省同行的前列。 1998 年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 元，農(nóng)民人均純收入 4573 元。 1995 年擠身 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣市 ” 行列，位居第 47 位，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，列浙江省第一位。 1995 年進(jìn)入 “ 浙江省首批小康縣（市） ” 行列。 市場(chǎng)的崛起，加速了義烏現(xiàn)代化城市的進(jìn)程。市區(qū)面積從 1984 年的 米擴(kuò)展到了 方千米，人口 20 萬(wàn)左右。連年來(lái)，大量地進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一個(gè)文明、整潔、美麗的中等城市框架已經(jīng)形成。 從 1982 年 9 月在全國(guó)率先開放城鄉(xiāng)市場(chǎng)以來(lái)，義烏市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 19 年的精心培育和建設(shè)，已初步形成了一個(gè)以小商品市場(chǎng)為龍頭，農(nóng)貿(mào)城、物資市場(chǎng)、室內(nèi)用品市場(chǎng)、文化市場(chǎng)等 10 多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和 30 多條專業(yè)街為依托，運(yùn)輸、產(chǎn)權(quán)、金融、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素市場(chǎng)為支撐，國(guó)外、市外分市場(chǎng)相呼應(yīng)的市場(chǎng)體系，使義烏逐步成為國(guó)際上有一定知名度的小商品都會(huì)。 5 1995 年被評(píng)為全國(guó)綜合百?gòu)?qiáng)（縣）市第 47 位，同年被列為 浙江省唯一的全國(guó)綜合改革試點(diǎn)縣（市）。 確定了把義烏建設(shè)成為 50 萬(wàn)以上人口大城市和現(xiàn)代化商貿(mào)名城的宏偉目標(biāo)，并提出了城市化的階段性目標(biāo)，即到 2005 年，建成中心城區(qū) 50 萬(wàn)以上人口，建成區(qū) 50 平方公里以上的大城市。同時(shí)構(gòu)建了以城區(qū)為中心，佛堂、蘇溪、上溪三個(gè)副中心為組群網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式的城鎮(zhèn)發(fā)展體系。目前，義烏市中心城區(qū)建成區(qū)面積 方公里，人口 36 萬(wàn)，城市化水平達(dá)45%，在浙江省城鎮(zhèn)發(fā)展體系中，義烏與紹興、嘉興、湖州等一些地級(jí)市一起被確定為浙江省二級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市。義烏地理位置優(yōu)越，交通便利，已初步形成了公、鐵、空立體化交通網(wǎng)絡(luò)； 4c 級(jí)機(jī)場(chǎng)開通了義烏至北京、廣州、汕頭、濰坊、深圳等 10 多條航線；鐵路浙贛線和杭金公路橫穿義烏，新建汽車客運(yùn)中心日發(fā)車 1300 多班次，直達(dá)省內(nèi)外近百個(gè)大中城市；南、北聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)貨物運(yùn)輸直達(dá)全國(guó) 160 多個(gè)大中城市。 義金高等級(jí)公路、杭金線新線工程義烏段相繼竣工通車，杭金衢高速公路義烏段也即將建成。 其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善。截止 1996 年底，國(guó)際程控電話裝機(jī)容量突破10 萬(wàn)門，全市城鄉(xiāng)一步到位實(shí)現(xiàn)代表目前通訊新技術(shù)的電話交換程控化、傳輸數(shù)字化。負(fù)載量 220留雅變電所即將投入使用； 年供水能力 2000 多萬(wàn)方的八都水庫(kù)引水工程的完成，將大大提高城市居民的飲水質(zhì)量。 義烏三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖 996年 2 0 0 0 年 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 6 0200000400000600000800000100000012000001996年 1997年 1998年 1999年 2000年義烏國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值0500001000001500002000002500003000003500004000004500001996年1997年1998年19999年2000年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額4、義烏人文調(diào)研： 義烏的發(fā)家之道： 義烏地處丘陵，四周多山，山水所鍾，民性淳樸勇悍，忠貞堅(jiān)強(qiáng)，出過(guò)宋時(shí)宗澤等，戚繼光曾對(duì)義烏兵有“民樸且勇，可偕成功”之稱，但因地少而瘠，人眾蓄寡等原因，長(zhǎng)期形成了勤勞成性，除經(jīng)營(yíng)土地外，于 農(nóng)閑時(shí)，多兼營(yíng)副業(yè)，以富收入，雞毛換糖的撥浪鼓一族由此形成，并逐漸形成勢(shì)頭，同時(shí)義烏也有很多集會(huì)的形式助長(zhǎng)了這一行業(yè)領(lǐng)域，如開初的廟會(huì)，到后期的逢年過(guò)節(jié)每月兩次的集會(huì)，一直延續(xù)到現(xiàn)在的小商品市場(chǎng)的形成，從中對(duì)于我們別墅項(xiàng)目而言，雖然消費(fèi)群的表象心理是價(jià)格不是問(wèn)題，但從義烏人長(zhǎng)期形成的勤儉心理來(lái)看，價(jià)格上去了，產(chǎn)品本身價(jià)值也必須是相應(yīng)提升，我們本身的優(yōu)勢(shì)可以讓我們做成義烏最頂級(jí)的別墅項(xiàng)目，也可以做成義烏價(jià)格最高的別墅項(xiàng)目，同時(shí)我們的營(yíng)銷接 7 待、市場(chǎng)推廣、工程質(zhì)量、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等全方位做到義烏的極品，那么我 們我們才能真正造出受市場(chǎng)滿意的房子，也只有這樣，開發(fā)商才真正留下無(wú)愧于這座城市、無(wú)愧于歷史、無(wú)愧于消費(fèi)者的建筑產(chǎn)品。 義烏的族群居心理： 以前的義烏人大多娶族而居，每一自然村，基本上為同出一源，甚至附近村落也一脈相承，其形成雖序有先后，而聚居則為一致，并皆以世代相近，血緣較親，村中偶有一二異姓，標(biāo)稱“客姓”，也是低人一等，此姓之表現(xiàn)現(xiàn)在仍有叫明顯痕跡，如本項(xiàng)目邊的“東山頭村”，義烏人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作為區(qū)別，如嶺背，東山頭等。 族群居心理延續(xù)到現(xiàn)在仍繼續(xù)存在者，只是略有變動(dòng)，將原來(lái) 的僅限與同姓的親戚延伸為親戚、同學(xué)、朋友圈子，因此義烏人買房（包括在杭州等異地買房時(shí)也一樣）時(shí)也有類似的心理，希望能與更多的親戚朋友居住在一起，最好是一個(gè)單元、一個(gè)組團(tuán)，對(duì)于我們項(xiàng)目而言也是一樣，預(yù)計(jì)將會(huì)有很多組團(tuán)的購(gòu)買者都為彼此十分熟悉的認(rèn)識(shí)購(gòu)買，同樣的這一心理對(duì)日后項(xiàng)目產(chǎn)品推廣也十分有作用，同時(shí)也可以延伸到為什么義烏人會(huì)有 80%左右的別墅客戶群希望父母能和自己住在一起（包括部分不希望長(zhǎng)住，但至少預(yù)留住房等），因此義烏別墅的消費(fèi)面積總體偏大也不值一怪。 義烏的互助心理： 義烏人的互助心理與義烏人的族群居 心理比較接近，彼此為了居住在一起，希望熟悉、信任的人（古代時(shí)候只能圈限于同族人）居住在一起，希望彼此能有個(gè)照顧，這種心理發(fā)展到后期即小商品市場(chǎng)前身時(shí)被更有側(cè)重地發(fā)揚(yáng)光大，如谷會(huì)（一種相互資助糧食的組織）、橋會(huì)（一種過(guò)往江橋的交通性互助的公益性組織）、育嬰會(huì)、義濟(jì)會(huì)、民間借貸等，特別是民間借貸，親友鄰居，因一時(shí)窘迫，互通有無(wú)，成為習(xí)慣，與一般區(qū)域居民的向政府部門、向富家借高利貸有很大區(qū)別，而這一習(xí)慣對(duì)于義烏人的從家境較差、僅有勤勞的基礎(chǔ)出發(fā)，通過(guò)民間傳統(tǒng)借貸，逐步開始從事小商品前期的“撥浪鼓”之路，只到小商品 市場(chǎng)，整個(gè)發(fā)家過(guò)程受這一可信的、傳統(tǒng)的民間借貸有很大的影響和推動(dòng)作用，也是義烏能形成 8 全國(guó)都可能建立、而僅有義烏才能建立的全國(guó)最大低資金含量、低技術(shù)含量的中國(guó)小商品城的一個(gè)重要原因。 此一心理只要正確引導(dǎo)，那么整個(gè)別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)的銷售思路可采納一定程度上的組團(tuán)銷售策略。 義烏的方言： 義烏的方言非常復(fù)雜，比一般的吳方言復(fù)雜，在義烏方言里保存了許多古代百越語(yǔ)言的底層，漢代末年后，中原人一批有一批遷移義烏與本地人雜居，中原漢語(yǔ)不斷地影響著當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)的越語(yǔ)，從而逐漸形成了獨(dú)特的義烏話，而義烏人向來(lái)族居，不同姓族間彼此交 流較少，加上義烏本身丘陵地帶，山川溪流阻擋了人們更大的交流，因此只到今天仍存在的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象是，義烏有較為同意的義烏方言，但往往是以方圓 10 公里為單位語(yǔ)言上極為相近，而換一 10 公里區(qū)域，語(yǔ)言又有較大的區(qū)別，從傳統(tǒng)上來(lái)說(shuō)，也是造成消費(fèi)者交往圈子有較大的地域性限制。 對(duì)于企劃推廣的借鑒是，我們?cè)谳浾撏茝V中需要顧及不同群體所造成的傳達(dá)盲點(diǎn)，需要多角度、多鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行傳達(dá)，才能更好地達(dá)到我們的推廣目的。 義烏的民性強(qiáng)悍心理： 這里特別要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是，義烏人的“喜好娛樂、愛習(xí)拳棒”和“民性強(qiáng)悍、寧折勿彎”這兩大傳統(tǒng)心 理，這對(duì)于義烏能形成義烏人自己控制的托運(yùn)市場(chǎng)，且不斷開拓到異地專業(yè)市場(chǎng)的帶有一定武力性質(zhì)的暴利型托運(yùn)行業(yè)有重要的影響，原本強(qiáng)身健體兼作防身的武術(shù)傳統(tǒng)和居民自身的強(qiáng)悍心理相結(jié)合，加上小商品市場(chǎng)的挈機(jī)，才可能形成今天托運(yùn)行業(yè)的背景，而托運(yùn)行業(yè)主本身也是我司別墅項(xiàng)目的重要客戶類別。 二、 義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1、義烏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 義烏市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)共 26 家（截止至 2000 年 9 月）。其中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 2 家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè) 14 家，四級(jí)資 9 質(zhì)企業(yè) 4 家，暫 定四級(jí)資質(zhì)企業(yè) 5 家，五級(jí)資質(zhì)企業(yè) 1 家。 1999 年全市各房地產(chǎn)企業(yè)完成投資共 17979 萬(wàn)元，完成開發(fā)土地面積 6380購(gòu)置土地面積 28068工房屋住宅套數(shù)合計(jì) 1183 套 , 施工房屋面積 393891工房屋面積 171930商品房實(shí)際銷售面積 168415預(yù)售面積 130949可以說(shuō)，義烏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種產(chǎn)銷兩旺的可喜局面。0100000200000300000400000500000A B C 本年完成開發(fā)土地面 積；（單位：平方米） B 正在開發(fā)的土地面積； C 待開發(fā)的土地面積； D 本年購(gòu)置土地面積。 現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)共 26 家（截止至 2000 年 9 月） 基本介紹如下： (1) 中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開發(fā)公司，二級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 2000 萬(wàn)元，法定代表人楊大良。公司成立于 1993 年 3 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 21 人，中級(jí)以上 12 人，近三年完成總投資 21333 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5544906 (2) 義烏市第二住宅開發(fā)公司，二級(jí)企業(yè) ，注冊(cè)資本 元，法定代表人樓仁智。公司成立于 1984 年 7 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 32 人，中級(jí)以上 12 人，近三年完成總投資 9500 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5524174 (3) 義烏市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 660 萬(wàn)元， 10 法定代表人張介泉。公司成立于 1994 年 1 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人，中級(jí)以上 6 人，近三年完成總投資 5580 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5535356 (4) 義烏市萬(wàn)廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人駱有才。公司成立于 1995 年 5 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 13 人，中級(jí)以上 6 人，近三年完成總投資 3895 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5320888 (5) 義烏市白天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人余漢平。公司成立于 1995 年 6 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 20 人，中級(jí)以上 8 人，近三年完成總投資 7458 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5532777 (6) 義烏市南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 , 三級(jí)企業(yè) , 注冊(cè)資本 1018 萬(wàn)元 , 法定代表人王安。公司成立于 1994 年 4 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人 , 中級(jí)以上 5 人，近三年完成總投資 2100 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5715885 (7) 義烏市通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人金子清。公司成立于 1993 年 3 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 14 人，中級(jí)以上 6 人 ，近三年完成總投資 2011 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5524668 (8) 義烏市雪峰房地產(chǎn)開發(fā)公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人童四鶴。公司成立于 1995 年 4 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人，中級(jí)以上 8 人，近三年完成 總投資 4700 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5310923 (9) 義烏市東太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人黃允松。公司成立于 1993 年 7 月 ，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人 , 中級(jí)以上 6 人 , 近三年完成總投資 951 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5551930 (10) 義烏市城市建設(shè)開發(fā)公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人朱勝。公司成立于 1993 年 4 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 18 人 , 中級(jí) 11 以上 9 人 , 近三年完成總投資 16885 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5329685 (11) 義烏市朝陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1009 萬(wàn)元，法定代表人黃國(guó)寶。公司成立于 1993 年 3 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 16 人，中級(jí)以上 10 人，近三年完成總投資 6237 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5365804 (12) 義烏市建筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人黃允獻(xiàn)。公司成立于 1992 年 11 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人，中級(jí)以上 8 人，近三年完成總投資 3080 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5531888 (13) 義烏市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人劉虎。公司成立于 1994 年 11 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 17 人，中級(jí)以上 7 人，近三年完成總投資 1585 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5427000 (14) 義烏市民安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人項(xiàng)美英。公司成立于 1994 年 2 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 13 人，中級(jí)以上 6 人，近三年完成總投資 3150 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5313786 (15) 義烏市房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人宗桂文。公司成立于 1994 年 7 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 23 人，中級(jí)以上 14 人，近三年完成總投資 2354 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5427082 (16) 義烏市正華房地產(chǎn)開發(fā)公司，三級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人樓正武。公司成立于 1994 年 7 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 13 人 , 中級(jí)以上 6 人，近三年完成總投 資 2410 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5545558 (17) 義烏市建設(shè)工程開發(fā)公司，四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 800 萬(wàn)元，法定代表人楊劍鋒。公司成立于 1993 年 11 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 10 人，中級(jí)以上 5 人，近三年完成總投資 226 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系 12 電話： 5428017 (18) 義烏市百姓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，法定代表人王公正。公司成立于 1994 年 7 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 10 人，中級(jí)以上 6 人 , 近三年完成總投資 6050 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5459388 (19) 義烏市申義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人陳彤生。公司成立于 1995 年 6 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 8 人，中級(jí)以上 4 人 , 近三年完成總投資 10000 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5544499 (20) 義烏市城東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人金 洪海。公司成立于 1993 年 3 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 6 人，中級(jí)以上 5 人，近三年完成總投資 2555 萬(wàn)元 , 竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5365079 (21) 義烏市農(nóng)貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人王攸。公司成立于 1999 年 9 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 4 人，中級(jí)以上 1 人，聯(lián)系電話： 5432588 (22) 義烏市新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人潘萍。公司成立于 1999 年 5 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 11 人，中級(jí)以上 6 人，聯(lián)系電話： 5551698 (23) 義烏市永強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人孫勇強(qiáng)。公司成立于 1999 年 11 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 6 人，中級(jí)以上 4 人，聯(lián)系電話： 5463503 (24) 義烏市伊廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人壽建鴻。公司成立于 1998 年 10 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 8 人，中級(jí)以上 2 人，聯(lián)系電話： 5535212 (25) 義烏市錦都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定四級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，法定代表人許成法。公司成立于 2000 年 8 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 12 人，中級(jí)以上 10 人，聯(lián)系電話： 5329196 (26) 義烏市佛堂鎮(zhèn)住宅開發(fā)公司，五級(jí)企業(yè)，注冊(cè)資本 508 萬(wàn)元，法 13 定代表人吳英生。公司成立于 1994 年 3 月，現(xiàn)有職稱專業(yè)人員 6 人，中級(jí)以上 1 人，近三年完成總投資 355 萬(wàn)元，竣工面積 m 2 。聯(lián)系電話： 5715385 05001000150020002500300035000 10 20 30注冊(cè)資金（萬(wàn)元）職 稱 人 員 （ 0 . 0 1 人 ）近三年總投資（千元）竣工面積（百方）2、 義烏市房地產(chǎn)發(fā)展歷史： 滬江路小區(qū)： 1986 年建造， 3 萬(wàn)元 /套，面積 80 平方，兩室一廳，無(wú)物業(yè)管理 ,屬于最早以套為單位銷售的商品房； 香港城： 1990 年建造， 20 萬(wàn) /套，面積 120 平方米，是由香港一私人投資建造，物業(yè)管理僅有小區(qū)內(nèi)代收水電費(fèi)； 義家山小區(qū)： 1995 年建造， 60 萬(wàn) /1 5 樓，購(gòu)買以占地面積為單位，符合義烏人特有的買房，想投資，想買店鋪，店鋪上層做倉(cāng)庫(kù)和住宅，也符合義烏人的“有天有地，要買全部買斷”消費(fèi)心理； 農(nóng)村拆遷示范小區(qū)： 2001 年建造，用于原市區(qū)（市民廣場(chǎng)拆遷安置），補(bǔ)償?shù)貎r(jià)為免費(fèi)，按面積等大或者多余面積略加單價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)貕K為義烏江邊，地價(jià)市場(chǎng)價(jià)值 14 約 150 萬(wàn) /畝； 雪峰房產(chǎn)開發(fā)住宅： 2001 年， 2400 元 2500 元 /平方米， 130 140 平方米，車庫(kù) 6000 元 /平方米，無(wú)小區(qū)概念，只是原有開發(fā)小區(qū)中尚有未開發(fā)的剩余地塊，進(jìn)行開發(fā)，無(wú)物業(yè)管理概念，買房以每一戶型為單位； 第二住宅公司開發(fā)的小區(qū)： 2001 年開發(fā)，規(guī)模不大，只有兩幢，無(wú)具體小區(qū)名，購(gòu)房戶仍為需要關(guān)系的熟客， 2400 元 /平方米，面積 120 160 平方米，以 140 為主，車庫(kù) 5000 元 /平方米； 江邊別墅： 2000 年建造，銷售情況一般，僅有的優(yōu)勢(shì)是臨近義烏江邊，周邊其他環(huán)境差，一高架輸水管位于照片拍攝點(diǎn)，橫穿小區(qū)，價(jià)格 150 萬(wàn) /幢，銷售情況一般，建筑密度太高，開發(fā)樓盤外觀與義烏當(dāng)?shù)刭?gòu)房者不符合，樓盤內(nèi)戶型設(shè)計(jì)不合理。 3、 義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)： 義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)至今一直處于低級(jí)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，所有樓盤至今為止尚未有真正的品牌樓盤出現(xiàn)，樓盤間的價(jià)格差異，僅有建造年份、地段差別，小區(qū)未出現(xiàn)保安、綠化等物業(yè)管理概念。 受“小商品市場(chǎng)精神”和政府“興商 建市”影響，義烏的市區(qū)內(nèi)住宅基本以商鋪為住，以 4 至 5 層，底層為商鋪， 2 至 4 樓為倉(cāng)庫(kù)，頂層為住宅。 政府一直以擴(kuò)大市場(chǎng)，拆遷舊城區(qū)為主要基建工作， 98 年以來(lái)，原市民廣場(chǎng)邊大片舊房預(yù)以拆遷，原有的套房“以套換套”，各戶的套內(nèi)面積均有所增加，增加部分補(bǔ)充一定的差異，原有的擁有一幢住房的居民，將增加部分面積，以土地面積大小進(jìn)行置換。 三、當(dāng)前義烏主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 義烏別墅市場(chǎng)最早出現(xiàn)于 1995 年，位于義烏城市東面，義烏江南面的首個(gè)別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，該項(xiàng)目售價(jià) 80 萬(wàn) /幢，帶花園、部分物業(yè)管理，受戶型、外立面 15 等落伍因素影 響，日前轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)口碑不佳。 義烏的第二個(gè)別墅項(xiàng)目是 1999 年開發(fā)的位于城市南面，義烏江東面 塔下洲，別墅交通較不便，環(huán)境優(yōu)勢(shì)僅有離義烏江近（義烏江在義烏僅屬一般環(huán)境的江面），周邊農(nóng)房林立，無(wú)序電線桿較多，整個(gè)小區(qū)定位于義烏中產(chǎn)階級(jí)的多聯(lián)別墅，外立面單一，建筑面積和花園面積偏小，規(guī)劃過(guò)于緊促，物業(yè)管理一般，目前主體工程已經(jīng)建好，受銷售不佳影響，基本屬于爛尾樓。 目前義烏在售別墅市場(chǎng)中僅有一個(gè)項(xiàng)目： 商城嘉鴻華庭：位于城市東面，義烏江南，體育館對(duì)面的占地 93 畝，規(guī)劃 45 幢別墅，共 77 戶，建筑面積 280 500 平方米，花園面積 100 600 平方米，別墅容積率 化率 物業(yè)管理一般，僅有全封閉和 24 小時(shí)監(jiān)控，目前屬于義烏市最具檔次的高尚別墅，該別墅臨近交通要道，義烏江邊，對(duì)面環(huán)境較好，不足之處，為樓盤外圍的農(nóng)民房和拆遷房形成的建筑景觀反差，有較大影響，其次樓盤屬于城市型別墅，與高檔別墅相比，環(huán)境還不足構(gòu)成優(yōu)勢(shì)，只是在市政配套和交通上有一定優(yōu)勢(shì)，目前該別墅在義烏真正具有別墅檔次的市場(chǎng)上屬于第一個(gè)樓盤，銷售非?；鸨?，其中獨(dú)立別墅 27 套，售價(jià)約 7900 8100 元 /平方米，（因?yàn)樵擁?xiàng)目花園面積受產(chǎn) 權(quán)證等因素影響，不可計(jì)入售價(jià)，所以此單價(jià)為建筑單體總價(jià)除以建筑面積（不含花園面積）后的單價(jià)，以下雷同），總價(jià)340 380 萬(wàn) /幢；雙聯(lián)別墅單價(jià)約 7000 元 /平方米，總價(jià)約 250 萬(wàn) /幢；聯(lián)體別墅約 5000 元 /平方米，總價(jià)約 140 160 萬(wàn) /平方米。 近期可能推出的別墅項(xiàng)目有兩個(gè)，分別是錦都豪園、鳳凰山莊。 其一是錦都豪苑：位于義烏市東南，義烏江北， 43 幢多層公寓、 91 幢別墅，總占地面積 320 畝，總建筑面積 19300 平方米，容積率 化率 51%。為義烏最大的樓盤，目前推出的一期（純公寓）已經(jīng)銷售完畢，房 價(jià)定價(jià)較低， 22002500 元 /平方米，單體建筑設(shè)計(jì)雷同于南都德加公寓，銷售進(jìn)度一般，一期 戶中以市區(qū)雙職工和小的經(jīng)銷商家庭購(gòu)買為主，開發(fā)商對(duì)二期（公寓）市場(chǎng)不樂觀，銷售有一定壓力，預(yù)計(jì)二期將于 002 年初推出，2002 年中下旬推出三期（別墅），開發(fā)商非常看好別墅市場(chǎng)。其中三期別墅中，開發(fā)商考慮整體市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，將采用 2002 年 5 月份開工，年底或者明年初以現(xiàn)房的形式開盤，以錯(cuò)開市場(chǎng)供應(yīng)可能出現(xiàn)的矛盾，單價(jià)預(yù)計(jì)獨(dú)立別墅 350 萬(wàn) / 16 幢。 其二是鳳凰山莊：位于義烏東南面，與 錦都豪苑隔街相望，小區(qū)占地面積23000 平方米，建筑面積 10 萬(wàn)平方米，目前在推的一期（六層公寓）售價(jià) 22002600，面積 90 170 平方米， 2002 年 1 月交付使用，小區(qū)缺乏物業(yè)管理，且售價(jià)相對(duì)較高，無(wú)品牌概念，目前余房 40%，銷售無(wú)樓書，銷售方式單一，無(wú)促銷力度，整個(gè)小區(qū)背靠鳳凰山莊，中心位置有三期（別墅），約 20 套，今年下半年推出，從環(huán)境、開發(fā)商、樓盤品質(zhì)等分析，無(wú)法形成高檔別墅群。 義烏別墅市場(chǎng)中遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)還有四個(gè)左右樓盤推出，且開發(fā)規(guī)模較大，其一是廣廈房產(chǎn)在義烏的幾千畝地，預(yù)計(jì)二年后推出，其二是本公 司合作方推出的義烏雙林風(fēng)景區(qū) 800 畝項(xiàng)目，其三是本公司的義烏合作方的“義烏歷史長(zhǎng)河”，其四是城北有一大型樓盤推出，彼此間對(duì)后續(xù)別墅項(xiàng)目開發(fā)有較大競(jìng)爭(zhēng)。 17 第三章 項(xiàng)目介紹 本章目錄 一、 地理位置 二、 占地面積 三、 區(qū)域環(huán)境 四、 交通情況 五、 社區(qū)配套 18 第三章、 項(xiàng)目介紹 一、 地理位置 本項(xiàng)目位于義烏市區(qū)東偏南，目前距離通往市區(qū)最南端下傅 里，距離2002 年 9 月份即將通車的義烏繞城公路 800 米，繞成功路修通后，項(xiàng)目距離市區(qū) 3 公里，車程 3 分鐘，項(xiàng)目貼近 1300 畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明水庫(kù)，與環(huán)境優(yōu)美的“天公山”隔水相望。 二、 占地面積 小區(qū)占地面積 103 畝，沿黎明湖水面自北向西依次鋪開。 三、 區(qū)域環(huán)境 小區(qū)南向面湖，貼近 1300 畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明湖，遠(yuǎn)望政府控制綠化原始山林天公山，地勢(shì)緩坡，地塊布局合理，通過(guò)高大綠化帶與周邊民房區(qū)相隔開，原有部分周邊村落屆時(shí)將規(guī)劃成風(fēng)景旅游區(qū)或通過(guò)拆遷等形式改造成新型現(xiàn)代化示范村落，小區(qū)所處區(qū)域具有得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)。 四、 交通情況 目前本項(xiàng)目與義烏城市最南面“下傅” 里，一般車速需行使 4 分鐘。通往小區(qū)的道路寬 30 米，離小區(qū)約 500，正在施工的繞城公路將于 2002 年 9 月底開通，路寬 60 多米，離小區(qū)約 200 米，繞城公路通車后，小區(qū)距離市區(qū) 3 公里，車程 3 分鐘。 五、 社區(qū)配套 社區(qū)配套較略不成熟，但房地產(chǎn)發(fā)展幾年后，配套肯定會(huì)逐步成熟，且短期 19 內(nèi)可由小區(qū)開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)生活必需配套設(shè)置，環(huán)城公路通車后，小區(qū)離江東區(qū)內(nèi)中心醫(yī)院（義烏地區(qū)最大醫(yī)院）、義烏實(shí)驗(yàn)小學(xué)等車程 4 分鐘，且義烏住宅發(fā)展重點(diǎn)之一是在江東區(qū)，即由原市區(qū)跨江往東發(fā)展，今后的城市發(fā)展新的重點(diǎn)將與我司的項(xiàng)目非常接近，僅隔一座山。 20 第四章 項(xiàng) 目定位 本章目錄 一、 項(xiàng)目定位 二、 開發(fā)檔次 三、 規(guī)模 四、 目標(biāo)客源 21 第五章 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目定位 充分考慮項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)、義烏房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀后，本項(xiàng)目定位為：以開發(fā)商品牌實(shí)力、項(xiàng)目環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，提升義烏高收入階層居住質(zhì)量、代表義烏純獨(dú)立別墅為發(fā)展方向的義烏市最頂級(jí)居住別墅區(qū)。 二、 開發(fā)檔次 項(xiàng)目開發(fā)檔次將是義烏目前所有別墅以及近期開發(fā)別墅中的最高發(fā)展階段，目前義烏在售或即將推出的別墅均隸屬于城市別墅概念，在居住環(huán)境或者居住區(qū)純粹度上，都無(wú)法與我司項(xiàng)目相比，與所處區(qū)域地段相比，從發(fā)展 趨勢(shì)看，我司項(xiàng)目將是未來(lái)幾年內(nèi)，在城市發(fā)展成熟區(qū)域近郊，擁有良好居住環(huán)境、工作與生活相分離的，在義烏具有極大稀缺性的頂級(jí)純獨(dú)立別墅項(xiàng)目。 三、 規(guī)模 本項(xiàng)目占地 103 畝，自生態(tài)黎明湖北側(cè)向湖面南側(cè)延展，成扁長(zhǎng)狀，項(xiàng)目南向面水，遙望政府綠化控制區(qū)原始山林天公山脈。 四、 目標(biāo)客源 對(duì)于義烏房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特別是別墅消費(fèi)市場(chǎng)而言，目標(biāo)客源主要分以下幾大類： 中大型私營(yíng)企業(yè)主：總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)在 6000 人以上，身價(jià) 1 千萬(wàn)以上，學(xué)歷在初中以上，主要居住者年齡層次在 40 周歲以下，對(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)更趨向于提升生活質(zhì)量，跟隨國(guó)際別墅 生活發(fā)展方向。 托運(yùn)主：總?cè)藬?shù)在 350 人左右，身價(jià)在 3 千萬(wàn)以上，學(xué)歷在小學(xué)以上，居住 22 者等同于購(gòu)買者，年齡在 25 至 40 周歲，對(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)以增值保值體現(xiàn)身份價(jià)值為主。 23 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 本章目錄 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)思想與目標(biāo) 三、 規(guī)劃總平面圖 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及市場(chǎng)差異優(yōu)勢(shì)特征 五、 項(xiàng)目交通平面圖 六、 項(xiàng)目交通組織系統(tǒng) 七、 項(xiàng)目戶外綠化規(guī)劃 24 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介 項(xiàng)目所在的區(qū)域在義烏城市東南面，是義烏新城區(qū)與傅堂鎮(zhèn)工 業(yè)重的中空地帶，將是義烏城市規(guī)劃發(fā)展后的休閑、旅游開發(fā)預(yù)留地帶，義烏城市發(fā)展新的高峰將在義烏城市東向、北向，城市向東發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一江東區(qū)，離本項(xiàng)目?jī)H隔一座山，通過(guò)義烏繞城公路直接相連，兩者距離不足 2 公里，小區(qū)離城市不足3 公里，臨近生態(tài)湖面，遙望原始保護(hù)林區(qū)，此類山水景觀環(huán)境在整個(gè)義烏近郊區(qū)也僅有這一處，具有極大的稀缺性。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)思想與目標(biāo) 將項(xiàng)目的生態(tài)湖面、原始保護(hù)林區(qū)景觀與別墅的單體建筑完好地融合在一起，在城市近郊這一義烏最具景觀資源優(yōu)勢(shì)的土地上開發(fā)出義烏純別墅生活的方向性別墅。 規(guī)劃設(shè)計(jì)思想中， 充分尊重居住者的地域性的生活習(xí)性，引入國(guó)際最頂極的別墅生活模式，結(jié)合南都房產(chǎn)已成功開發(fā)的城市別墅 南都林語(yǔ)別墅，和正在開發(fā)的國(guó)際頂極別墅 南都西湖高爾夫別墅中的成功經(jīng)驗(yàn)，為別墅建設(shè)單體設(shè)計(jì)主導(dǎo)方向，將項(xiàng)目本身的山水景觀資源充分挖掘，創(chuàng)造出義烏，乃至整個(gè)華東頂極的別墅居住區(qū)。 三、 規(guī)劃總平面圖 25 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及市場(chǎng)差異優(yōu)勢(shì)特征 本項(xiàng)目規(guī)劃基本布局按三期八大組團(tuán)構(gòu)成，共 80 幢獨(dú)立別墅， 24 種基本戶型，整個(gè)地勢(shì)向北向南陽(yáng)坡面呈小角度傾斜，將每家每戶均能充分享受山景、湖景。每一個(gè)組團(tuán)中，別墅分布于干道兩側(cè)， 形成北美成熟的別墅組團(tuán)空間，具有很好的鄰里交往性、降低住戶間干擾性、尊重住戶隱私性和體現(xiàn)總體景觀的均好性。同時(shí)在各組團(tuán)間以寬大綠化帶相隔離，既是一道美麗的景觀，也是一道無(wú)形的隔離帶。地勢(shì)中細(xì)部依順原有地形，略呈起伏，表現(xiàn)柔順的整體性地面景觀。 五、 項(xiàng)目交通平面圖 六、 項(xiàng)目交通組織系統(tǒng) 小區(qū)主干道自北向南依次通過(guò)各組團(tuán)，同時(shí)連貫小區(qū)會(huì)館、中心公園等配套設(shè)施，略有彎曲的干道既有小區(qū)布局的景觀，也是小區(qū)動(dòng)靜區(qū)域的分界線。通過(guò)小區(qū)的規(guī)劃，將小區(qū)純獨(dú)立別墅小區(qū)概念完美體現(xiàn)。 七、 項(xiàng)目戶外綠化規(guī)劃 小區(qū)共設(shè)十大綠化組團(tuán)，依次 為：小區(qū)入口 1#綠化組團(tuán)、 A 區(qū) 1#、 A 區(qū) 2#、中心區(qū) 1#、 B 區(qū) 1#、 B 區(qū) 2#、 B 區(qū) 3#、 C 區(qū) 1#、 C 區(qū) 2#、 C 區(qū) 3#將小區(qū)住戶自門前的小綠化帶與組團(tuán)、中心區(qū)、小區(qū)入口處大綠化組團(tuán)相融合，點(diǎn)綴整個(gè)小區(qū)在 1300 畝優(yōu)質(zhì)水面，和區(qū)域原始山林中的大綠化環(huán)境，達(dá)到住戶、小區(qū)、區(qū)域的三者和諧共生。 26 第六章 建筑設(shè)計(jì) 本章目錄 一、 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和語(yǔ)言 二、 本項(xiàng)目建筑色彩、尺度、解構(gòu)與材質(zhì) 三、 本項(xiàng)目建筑單體的細(xì)部設(shè)計(jì) （一） 間距 （二） 朝向 （三） 風(fēng)格 （四） 結(jié)構(gòu) 27 第六章 建筑設(shè)計(jì) 一、 項(xiàng)目的建筑風(fēng) 格和語(yǔ)言 本項(xiàng)目從北美 2 萬(wàn)套經(jīng)典別墅設(shè)計(jì)中精心選出 24 套戶型，采納南都房產(chǎn)在杭州林語(yǔ)別墅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取頂級(jí)別墅西湖高爾夫別墅中的先進(jìn)觀念，結(jié)合義烏當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣，開發(fā)出具有北美優(yōu)秀別墅傳統(tǒng)風(fēng)格，一完美的建筑語(yǔ)言、豐富的層頂天際線來(lái)描繪出義烏南都黎明湖別墅的頂級(jí)形象。 二、 項(xiàng)目建筑色彩、尺度、解構(gòu)與材質(zhì) 本項(xiàng)目建筑材料基本設(shè)計(jì)思路如下，具體如下表： 1、 外墻：黏土面磚或高級(jí)外墻涂料或石才片巖或 板； 2、 內(nèi)墻：混合沙漿底、紙筋灰面； 3、 頂棚：混合沙漿底、紙筋灰面； 4、 地面：水泥沙漿； 5、 門窗：塑鋼門窗； 6、 廚房： 無(wú)； 7、 衛(wèi)生間：無(wú)； 8、 陽(yáng)臺(tái)：不封閉； 9、 電梯：無(wú)； （ 7 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 灰色 板 底層墻面、煙囪 青灰磚 70% 磚灰（ 3） 20% 磚紅（ 5） 10% 28 勾白縫 線條 白色涂料 基座 10 25 公分綠石英平板 瓦 單層烏炭玻纖瓦 （ 9 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 磚紅（ 1） 15% 磚紅（ 2） 60% 磚紅（ 3） 15% 磚灰（ 1） 10% 面磚縫磚色 基座 10 25 公分高粱紅平 板 線條 白色涂料 瓦 單層棗褐紅玻纖瓦 （ 17 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 大連磚 104， 80% 大連磚 107， 20% 勾水泥色縫 煙囪及進(jìn)戶門凹進(jìn)墻面、反面突出墻面、八角窗部分 亞麻色 板 線條 白色涂料 基座 10 25 綠石英蘑菇石 瓦 雙層枯樹棕玻纖瓦 （ 20 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面： 一層 磚紅（ 2） 35% 磚紅（ 7） 60% 磚灰（ 1） 5% 二層以上灰色 板，掛板 陽(yáng)角為白色 基座、煙囪 同一層墻體面磚 線條 白色涂料 瓦 雙層水墨灰玻纖瓦 29 （ 21 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 內(nèi)廊、車庫(kù)墻面 大連磚 202 磚 90% 大連磚 201 磚 10% 勾縫同磚色 二層：棕褐色掛板，白色角條 基座 20 40 虎皮黃平板 瓦 雙層枯樹棕玻纖瓦 （ 27 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 煙灰色 板，白色角條 煙囪及內(nèi)廊墻面 大連磚 104 3 磚 勾水泥色縫 線條 白色 涂料 基座 20 40 綠石英平板 瓦 單層烏炭灰玻纖瓦 （ 28 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 美國(guó)宣威 1004 編號(hào)涂料 線條 美國(guó)宣威 1235 編號(hào)涂料 瓦 雙層水墨灰玻纖瓦 （ 29 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面、煙囪 美國(guó)森林（德加黃色）涂料 線條 白色涂料 進(jìn)戶門墻面 10 25 公分粉銹平板 瓦 雙層烏炭灰玻纖瓦 （ 30 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 磚黑（ 1） 15% 紫紅磚 85% 勾灰 色水泥 門頭及線條 白色涂料 瓦 單層烏炭灰玻纖瓦 30 （ 51 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 大連 108 磚 80% 大連 205 磚 20% 勾紅色縫 基座 20 40 虎皮黃平板 煙囪 大連 205 磚 門頭、線條 白色涂料 瓦 單層棗褐紅玻纖瓦 （ 52 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 白涂料加鑲細(xì)線條 墻面下部 大連 102 磚，勾水泥色縫 線條 白色涂料 基座 20 40 綠石英蘑菇石 瓦 單層斑白灰玻纖瓦 （ 55 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 一層墻面 磚紅（ 5） 10% 磚紅（ 6） 90% 二層線條以上 麻色掛板 煙囪 同墻面面磚 線條 白色涂料 瓦 單層棗褐紅玻纖瓦 （ 57 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 美國(guó)宣威 1003 編號(hào)涂料 線條 美國(guó)宣威 1004 編號(hào)涂料 煙囪 美國(guó)宣威 1003 編號(hào)涂料 瓦 單層水墨灰玻纖瓦 （ 58 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面、煙囪 大連 102 磚，勾白縫 線條 白色涂料 瓦 單層水墨灰玻 纖瓦 31 （ 81 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面、煙囪 藍(lán)色 板，白色角條 線條 白色涂料 基座 20 40 綠石英蘑菇石 瓦 單層水墨灰玻纖瓦 （ 98 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 虎皮黃平板亂形，鉤黑縫 線條 白色涂料 基座 虎皮黃 20 40 平板 瓦 雙層淡灰褐玻纖瓦 （ 108 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 墻面上部 白色涂料 墻面下部 虎皮黃平板亂形，勾水泥色縫 窗邊增窗套 白色涂料 基座 20 40 綠石 英蘑菇石 煙囪 10 25 綠石英蘑菇石 瓦 雙層水墨灰玻纖瓦 （ 113 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 大連 103 磚，勾黃縫 八角窗部分、北入口內(nèi)廊 白色涂料 基座 20 40 虎皮黃蘑菇石 瓦 單層枯藤褐玻纖瓦 （ 121 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 墻面上部 美國(guó)森林（德加黃色）涂料 墻面下部、煙囪 10 25 黃木紋平板 基座 20 40 綠石英蘑菇石 線條 白色涂料 瓦 單層烏炭灰玻纖瓦 32 （ 130 號(hào)樓 項(xiàng) 目 材料應(yīng)用情況 主體墻面 麻色掛板 墻面三角 美國(guó)宣威編號(hào) 1949 涂料 煙囪、基座 磚紅（ 4），勾水泥色縫 線條 美國(guó)宣威編號(hào) 1949 涂料 瓦 雙層海洋藍(lán)玻纖瓦 三、 項(xiàng)目建筑單體的細(xì)部設(shè)計(jì) 1、間距 建筑間距直接影響著住戶的舒適度和心理感受，和諧、通暢應(yīng)作為最高準(zhǔn)則。 黎明湖別墅的各組團(tuán)建筑應(yīng)考慮互為景觀，樓宇間通透寬敞，起到對(duì)景效果。黎明湖別墅區(qū)三邊通暢、一邊臨湖面山，這樣的環(huán)境必然要求黎明湖別墅區(qū)的所有建筑間距要盡可能地拉開，以免產(chǎn)生大環(huán)境通暢，小環(huán)境壓抑的 狀況，同時(shí)也給相關(guān)樓宇留出較好的中遠(yuǎn)景。黎明湖四周的別墅均有良好的視野，遠(yuǎn)景效果明顯，而中間的別墅，依靠園區(qū)營(yíng)造的小環(huán)境來(lái)彌補(bǔ)中遠(yuǎn)景的不足。 周邊綠化帶要做到既是園區(qū)環(huán)境的延伸，又是補(bǔ)充；同時(shí)還要做到與黎明湖大環(huán)境的融合。 2、朝向 義務(wù)的氣候特點(diǎn)是四季分明，朝向問(wèn)題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。無(wú)論從有利于身體健康，還是從風(fēng)水、習(xí)俗的角度看，都十分重要。黎明湖別墅作為頂級(jí)別墅，每一套住宅都應(yīng)滿足這個(gè)需求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能多的將水、園區(qū)景色、山景引入每戶住宅。 3、風(fēng)格 黎明湖 別墅的建筑適宜采用富有個(gè)性的新古典風(fēng)格，注重傳統(tǒng)形態(tài)與義烏生活環(huán)境之間的銜接。努力創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)空間和環(huán)境，導(dǎo)入新的設(shè)備和系統(tǒng)。注重細(xì)部的精致和完美，以體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和豪宅風(fēng)范，從而成為建筑景觀中頗具特色的景觀樓盤，成為義烏市第一個(gè)最具景觀資源優(yōu)勢(shì)的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。 在立面上要注意陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)位、窗戶關(guān)系的處理。 4、結(jié)構(gòu) 黎明湖別墅地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)較好，因此其建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆樓板， 33 既符合承重、抗壓、