房地產(chǎn)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)告

1 房地產(chǎn)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)告 一、 一、 調(diào)查和研究的背景與目的 為了更大的實(shí)現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項(xiàng)目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。 本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項(xiàng)目的非配套公建項(xiàng)目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 本次調(diào)查和研究的時段為 2003 年 5 月 9 日到 5 月 23 日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報(bào)告重點(diǎn)在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。 備注：非配套公建是指不是針對住宅項(xiàng)目本身而修建的公共建筑。 二、 二、 項(xiàng)目簡介 1、 1、 本項(xiàng)目的主體項(xiàng)目為“桃園二期危改項(xiàng)目”，它位于西城區(qū)新街口地區(qū)，東起新街口北大街、西至北草廠胡同、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 1 總用地： 頃 可規(guī)劃用地： 頃 總保留用地： 1055 公頃 代征用地： 頃 2 用地平衡表 居住區(qū)建設(shè)用地： 頃 其中 居住用地 (含配套公建用地 ) ： 頃 非配套公建用地： 頃 道路用地： 頃 綠化用地： 頃 綠化率： 3 總建筑面積： 平方米 地上總建筑面積： 平方米 其中 居住建筑面積： 平方米 (地上 ) 配套公共建筑面積： 平方米 (地上 ) 非配套公共建筑面積： 平方米 (地上 ) 地下總建筑面積： 平方米 容積率： 總居住戶數(shù)： 4136 戶 總居住人口： 11581 人 2 地上停車： 1000 輛 地下停車： 4300 輛 2、 2、 整個項(xiàng)目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指標(biāo)如下表： A 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) E、 F 區(qū) (西南商業(yè)辦公區(qū) ) 序號 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積( 平方米 ) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米 ) 建 筑 面 積(平方米 ) 館 47316 30000 公、商業(yè) 8910 45500 業(yè) 60020 公、商業(yè) 3593 17560 業(yè) 12300 公 10567 18000 業(yè) 20000 公、商業(yè) 18040 公 商業(yè) 21000 公、商業(yè) 3402 9000 樂 4000 公 21960 兒園 1847 2000 合計(jì) 49163 171280 合計(jì) 26472 109000 綠化用地 9500 綠化用地 3800 H 區(qū) (西北辦公區(qū) ) B、 G 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) 序號 分區(qū)用 途 用地面積(平方米 ) 建筑面積(平方米 ) 序號 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積(平方米 ) 公 22256 27000 業(yè) 13630 45000 公 24400 業(yè)、娛樂 7114 21000 公 23500 公 16800 公 4686 21500 合計(jì) 26942 112100 合計(jì) 20744 66000 綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846 H 區(qū)北部退紅線 20 米作為城市綠地 項(xiàng)目總用地面積： 123321 平方米 項(xiàng)目總建筑面積： 451900 平方米 項(xiàng)目總綠化面積： 27746 平方米 綠化率： 3、 3、 桃園二期危改項(xiàng)目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”，總占地 頃，建筑面積地上約 36 萬平方米，地下約 10 萬平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，但是消費(fèi)檔次屬于中下水平。 三、 三、 開發(fā)背景分析 3 1、 1、 根據(jù)北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對于本項(xiàng)目既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。 商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街 (區(qū) )；完善 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色 生態(tài)商業(yè)。按照這個規(guī)劃，本項(xiàng)目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補(bǔ)充的作用。 2、 2、 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述 （ 1） （ 1） 寫字樓 整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢。 2002 年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)到 300 萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價(jià)處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況?！叭蠈ⅰ保?關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運(yùn)村、傳媒大道）前景較為看好，實(shí)力也不容忽視。 從需求 方面來看，中資機(jī)構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。 （ 2） （ 2） 商業(yè)用房 隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。 為迎接 2008 年奧運(yùn)會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人） ,因此消費(fèi)市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租 售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。 目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點(diǎn)式”（獨(dú)立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。 但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營銷鏈：開發(fā)商 投資者 經(jīng)營商家 消費(fèi)市場 4 還沒有完全形成，只有消費(fèi)市場贏了，商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹(jǐn)慎。很多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新 天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。 （ 3） （ 3） 商住公寓 商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅 具有較強(qiáng)商務(wù)功能的 戶型可以作多種分割的 2001 年商住公寓取得了不俗的銷售業(yè)績， 2002 年各開發(fā)商都蜂擁而至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。 商住公寓的走旺得益于國家和地區(qū)的政策改變： 2003 年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等 4 類經(jīng)營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民 住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。從事上述 4 類經(jīng)營活動以外的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或者能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了非常主要的推動作用：商住公寓與寫字樓相比，其優(yōu)勢在于可以用 20%或者 30%的按揭買房，按揭期限可以達(dá) 20年，使用權(quán)限為 70 年；而寫字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少 20 年。 （ 4） （ 4） 住宅 2002 年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因?yàn)榻鼛啄晟唐贩抗?yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴(kuò)大。 北京市城區(qū)住宅價(jià)格有所下降，郊區(qū)價(jià)格有所上揚(yáng)；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活躍；經(jīng)濟(jì)適用房也四面開花；戶型結(jié)構(gòu)的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，并且受到市場的關(guān)注和認(rèn)可。 總體來看，北京市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價(jià)格在稍微降低，主流產(chǎn) 品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮，投資者更趨于理性。 （ 5） （ 5） 小戶型 北京市的房價(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上成了近兩年北京市市場人們的追逐熱點(diǎn)。 5 3、 3、 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策概述 （ 1） （ 1） 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法 該辦法對經(jīng)濟(jì)適用房作出了新的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分組成。它的實(shí)施加快了經(jīng)濟(jì)適用房市場化的進(jìn)程。 （ 2） （ 2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題 該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布 局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。 （ 3） （ 3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問題補(bǔ)充規(guī)定的通知 該補(bǔ)充規(guī)定完善了經(jīng)濟(jì)適用房的購房程序，可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、超標(biāo)購買大面積高總價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房等不合理現(xiàn)象。 （ 4） （ 4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬 該優(yōu)惠政策的實(shí)施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。 （ 5） （ 5） 北京市建委規(guī)定：不許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房 （ 6） （ 6） 北京市空置房免征契稅政策年底叫停 （ 7） （ 7） 個人住房擔(dān)保貸款貼息 凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進(jìn)行貼息。 該貸款新政策的出臺，會對刺激個人購房消費(fèi)起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項(xiàng)目是該政策的最大受益者。 （ 8） （ 8） 建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù) 該項(xiàng)金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進(jìn)北京房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。 （ 9） （ 9） 北京市執(zhí)行新基準(zhǔn)地價(jià)表 根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)由高到低，由城 區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個等級。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。 4、 4、 北京市市政建設(shè)概述 （ 1） （ 1） 五塔寺路改建 它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。 （ 2） （ 2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成 6 北京市共計(jì)規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。八大樞紐 在 2006 年要求全部建成使用。 （ 3） （ 3） 五環(huán)路最后一段全線啟動 到 2 004 年年底，五環(huán)路將全線通車。 （ 4） （ 4） 南北花市大街通車 （ 5） （ 5） 健翔橋改造工程 健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點(diǎn)，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點(diǎn)。其改造工程將于明年上半年全部完工。 （ 6） （ 6） 馬家堡西路建設(shè)，南城將形成第五商圈 馬家堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。 四、 四、 項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目用地區(qū)位關(guān)系 該項(xiàng)目位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，新街 口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“ L”形。 （詳見附圖） 2、項(xiàng)目用地性質(zhì) 該項(xiàng)目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京新街市商業(yè)文化步行街”的 A 區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。 3、周邊環(huán)境 （ 1）商業(yè)：該項(xiàng)目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項(xiàng)目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場 新街 口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項(xiàng)目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店 超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。 （ 2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、 7 后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有 徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （ 3）文化教育：在項(xiàng)目圍繞的桃園二期危改項(xiàng)目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項(xiàng)目很近便。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景 區(qū)的路面還是很小的胡同。 規(guī)劃：未來在 2006 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴(kuò)建為 70 米寬，地鐵四號線經(jīng)過于此，并且在該項(xiàng)目的拐角處有一個站口（出入口）。 根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。 4、本項(xiàng)目的規(guī)劃說明（按照上報(bào)北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機(jī)房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大 堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： 域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 域：限制高度 45 米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4 千平方米 域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 域：限制高度 24 米、用途 為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2 千平方米 8 5、現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 1） （ 1） 按照原規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到 10 萬平方米以上，是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） （ 2） 按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了 3 萬平方米的賓館，如果再運(yùn)作的前期能夠引入 整體購買者或者整體長期租賃者，則是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，無疑會大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） （ 3） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個很重要的因素。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。 五、 五、 市場分析 基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報(bào)北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四 種基本物業(yè)形態(tài)。以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析 （一）商業(yè)部分 1、北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場再度升溫，本市底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。據(jù)悉，北京有 5 家大型購物中心正在籌建中。另外，還有其他的商場等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。 （ 1） （ 1） 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。 列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來大量車流，車流能帶來人流。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商 場通過二環(huán)帶來了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個商圈。“三優(yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個區(qū)域內(nèi)。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一個商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近 85%的商品都是從外進(jìn)京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來講，從城市 的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。另外，北京市規(guī)劃還有 400 多公里的地鐵沿線。到2008 年將建成 150 公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。許多商家將地鐵與商場進(jìn)行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源 9 產(chǎn)生了積極的影響。 （ 2） （ 2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。 北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等 10 個邊緣集團(tuán)。北京市人口的重心將集中在 10 個邊緣集團(tuán)。這些邊 緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了 2010 年，十個邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到 200 萬。這些區(qū)域也是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重心。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到 14 個衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。 14 個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個地帶發(fā)展。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。 （ 3） （ 3） 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。 專 家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問題。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。買家通常要考慮三個條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大 部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多。當(dāng)時團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。三是交通條件。比如，商場定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場等。 2、關(guān)注三種類型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強(qiáng)大的購買力和 聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開始尋找出口?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。 （ 1） （ 1） 概念型底商叫好未必叫座。 北京 住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注 重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達(dá)到人們的期望值。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將 以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。 部分概念型底商基本情況 10 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 狀態(tài) 現(xiàn)代城 大望橋 20000 200005售完 歐陸經(jīng)典 亞運(yùn)村以東 20000 13000定 出售中 老番街 朝陽門外 4000 25000 54（使用面積） 出售中 （ 2） （ 2） 潛力型底商“時間”問題考驗(yàn)投資商。 市場潛力 是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀钡咨糖熬半m然廣闊，但同時也存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 部分潛力型底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 16售完 九臺 2000 亞運(yùn)村 4000 19800 600 萬 /年 出售中 財(cái)富中心 東三環(huán) 30000 待定 待定 建設(shè)中 （ 3） （ 3） 成熟商圈住宅底商有利可圖。 此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，投資風(fēng)險(xiǎn)小。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。以北京科技會展中 心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。 部分成熟商圈底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售價(jià) （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 國展家園 國展附近 10000 23000 約 22 已售完 北京科技會展中心 雙安商場旁邊 3000 140000售完 東方銀座 東直門 40000 暫定 30000 待定 未開盤 新起點(diǎn) 蘇州橋 12800 12000 待定 已售完 11 3、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 2002 年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。 （ 1） （ 1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。 消費(fèi)者投資意識的多元化。過去，不少人投資股票、住宅，但利潤回報(bào)空間逐漸縮小。商鋪投資相對于股市和住宅，回報(bào)率較高。一般來講，商鋪投資回收周期是 6，此后年出租收益率為 16%左右。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。 大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著郊 居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國加入 場化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。“與其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識在許多人心里涌動。商鋪 30方米投資一般在 50 萬元左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢。 （ 2） （ 2） 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。 最近，不少商鋪項(xiàng)目的銷售率超過 100%(連過道都租出去了 )，極為火爆。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。專業(yè)人士指出，這不是一個好現(xiàn)象。商鋪出租率高于 100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長久下去，甚至?xí)拐麄€商鋪區(qū)沒落。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于： 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不出去，還可以自己住。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難另有用途。 不確定因素多?？茖W(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開發(fā)商 投資者 經(jīng)營商家 消費(fèi)市場，這樣一環(huán)扣 一環(huán)的完整體系。只有消費(fèi)市場贏，商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。 （ 3） （ 3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報(bào)的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人。而近年來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的 12 社會商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。 （二）寫字樓部分 1、 1、 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢 據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示， 2002 年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 其次為 東長安街地區(qū)，分別下跌 據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致 第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。另外， 2002 年第三使館區(qū)新增寫字樓將近 8 萬平方米左右，而整個第三使館區(qū)的寫字樓面積為 50 萬平方米，市場對新項(xiàng)目的吸納過程也造成整體租金價(jià)格的下降。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報(bào)告同時顯示，北京市上半年新落成甲級寫字樓共達(dá) 計(jì)于年底前 將會額外增加 平方米。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測，2002 年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供應(yīng)量。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積， 2002 年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價(jià)也將隨之保持下降趨勢。不過，中關(guān)村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。至 2005 年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達(dá)到 50 億元人民幣。其中較矚目的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾 100 公頃。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?2003 年北京寫字樓市場中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。 2、北京市寫字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位 （ 1） （ 1） 字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。 以國貿(mào)為代表 域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字 樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。另一種生活在 企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。在 其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對樓的品質(zhì)的要求會比較高，因此在寫字樓的 13 建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。 （ 2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè) 階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些中檔寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。 （ 3）金融街國有大企業(yè)的集散地。 相對于 中關(guān)村寫字樓的 火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國營大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會像國外的寫字樓規(guī)模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。 （ 4）奧運(yùn)村。 奧運(yùn)村前景看好，啟動尚需時日。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍， 因此，算上開發(fā)需要的時間，正式進(jìn)入市場最快也要到 2003 年下半年。目前該地區(qū)僅有一個近 50 萬平方米的大型寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。 （ 5）傳媒大道。 傳媒大道投資百億，值得關(guān)注?！皣H傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等 6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項(xiàng)目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動此地的寫字樓市場。 3、北京市甲級寫字樓 2002 年市場狀況 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)， 但北京甲級寫字樓市場在 2002 年上半年還是延續(xù)了 2001 年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。 （ 1） （ 1） 供應(yīng)。 2002 年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積 49000 平方米和 50000 平方米，使市場總存量達(dá)到 283 萬平方米。盡管 2002 年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。第一， 2001 年 14 入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第 二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價(jià)以爭取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。 （ 2） （ 2） 需求。 租賃市場 2002 年上半年可以分為兩個階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。太陽公司的 研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了 3000 平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了3000 平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了 2600 平方米。 2002 年上半年主要租賃成交 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 建筑面積 青旅 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 4700 美國友邦保險(xiǎn) 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 2500 泰利特科技發(fā)展有限公司 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1918 美卓紙業(yè) 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1891 新聞集團(tuán) 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1700 殼牌 國貿(mào)中心二期 朝陽區(qū)建外大街 1550(使 用 ) 韓國軟件振興院 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1500 中洲會計(jì)師事務(wù)所 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū)復(fù)興門 860 萊博智科技公司 新東安廣場 東城區(qū)王府井 710 普天系統(tǒng)集成 中國人壽大廈 朝陽區(qū)朝外大街 600(使用 ) 里中心 朝陽區(qū)光華路 510 大眾汽車 嘉里中心 朝陽區(qū)光華路 3000 陽光四通 漢威大廈 朝陽區(qū)光華路 3000 太陽公司 學(xué)知大廈 海淀區(qū)五道口 3000 諾基亞 盈科中心 朝陽區(qū)工體北路 3000(擴(kuò)租 ) 深圳華為 泰康大廈 西城區(qū)復(fù)興門 2600 施樂 豐聯(lián)廣場 朝陽區(qū)朝陽門外 2000(擴(kuò)租 ) 聯(lián)想時代華納 融科資訊中心 海淀區(qū)中科院南路 1890 利盟 華潤大廈 東城區(qū)建國門北大街 1800 首創(chuàng)投資 騰達(dá)大廈 海淀區(qū)白石橋 1500 香港運(yùn)盛投資集團(tuán) 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1400 境保護(hù)信息科技 盛世大廈 朝陽區(qū)霄云路 1000 投資市場 國內(nèi)公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的 有密切的關(guān)系。但是，由于目前靠近東三環(huán) 15 的 中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因?yàn)檫@些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。 2002 年上半年主要買賣成交 公司 /機(jī)構(gòu)名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 兩國內(nèi)公司 華麟大廈 朝陽區(qū)霄云路 59600 中國進(jìn)出口銀行 牡丹公寓 東城區(qū)東皇城根 30000 三峽國際招標(biāo)公司 鵬潤大廈 朝陽區(qū)霄云路 1800 中國“一汽” 南銀 大廈 朝陽區(qū)東北三環(huán) 4500 北京建工集團(tuán) 浙江大廈 朝陽區(qū)安貞橋 3800 （ 3） （ 3） 租賃市場。 2002 年上半年北京甲級寫字樓市場的租金一直呈下降趨勢，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2002 年 6月份北京甲級寫字樓市場的平均租金報(bào)價(jià)為 元每月每平方米，比年初下降了 且已經(jīng)連續(xù)五個季度出現(xiàn)下跌。租金下降可歸咎于下列原因。第一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給發(fā)展商，尤其 是其物業(yè)空置很長時期的發(fā)展商帶來很大壓力。 （ 4） （ 4） 銷售市場。 與租賃市場相似， 2002 年上半年北京甲級寫字樓市場的售價(jià)也是一直呈下跌趨勢，但由于銷售市場對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感程度不如租金市場那么強(qiáng)烈，因此售價(jià)的變化幅度也比較小。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2002 年 6 月份北京甲級寫字樓市場的平均售價(jià)報(bào)價(jià)為 2180 美元每平方米，比年初下降了 百分點(diǎn)。由于對北京東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛，而此類寫字樓供應(yīng)卻有限，買家不得不轉(zhuǎn)向分業(yè)權(quán)出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級市場因此開始活躍起來。而在北京西部，買賣成交主要集中在一 級市場上。 （三）商住公寓部分 1、政策與法規(guī)限制 2003 年年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等 4 類經(jīng)營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述 4 類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。 16 2、北京 市商住公寓市場綜述 什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的 發(fā)展到戶型可以多種分割的 商住公寓 2001 年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷售 狀況都很好。 2002年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重新包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典 財(cái)富時代。諸多發(fā)展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。 3、 3、 商住公寓暢銷的原因 （ 1）有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對公司形象要求不高，且工作時間不好掌握，所以比較希望 選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時間。 （ 2）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫字樓有較強(qiáng)的競爭力。 商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽光廣場三個項(xiàng)目的租金回報(bào)率分別是 平均租金回報(bào)率為 而該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率是 10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。 4、商住類物業(yè)投資前景如何？ 近來，受新經(jīng)濟(jì)影響，一些獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域， 區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價(jià)在每平方米 5000租率高，租金大多在每平方米每天 2， 150方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū) 80方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字 17 樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。事實(shí)上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米 15金，匯園公寓為 10 美 金，而 1996 年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米 30 美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對落后，失去了競爭力，月租金由 7000 元降至 4000 元左右，跌幅約 40%；兩年前入住的紫金莊園， 150平方米、月租價(jià) 1 萬元的房屋現(xiàn)在已降到 7000 多；第一個中外合資項(xiàng)目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米 10 美元，而現(xiàn)在只有 6 美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶主要是成長型公司，租期 一般在 1之間，流動性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤的品質(zhì)。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。另外，隨著 2后寫字樓項(xiàng)目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價(jià)，一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。不過有些明確提出商住概念的項(xiàng)目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔 分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就是對“商”“住”的徹底分離，有的甚