房地產(chǎn)市場進入性可行性分析報告

1 地產(chǎn)市場進入性 可行性研究報告 2 目 錄 第一部分：國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策對 場的影響評估 1、國家宏觀房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策 5 融 5 地 7 建政策 8 售管理 10 收 11 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧 13 結(jié) 15 2、 房地產(chǎn)調(diào)控地方政策預(yù)測 16 度預(yù)測 16 行預(yù)測 17 地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策 17 3、 房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果預(yù)測 19 行強度 19 場影響 19 第二部分：區(qū)域政策、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場分析 1、 宏觀經(jīng)濟概況 21 005 年至 2009 年黔西南州宏觀經(jīng)濟運行狀況 21 005 年至 2009 年 宏觀經(jīng)濟運行狀況 25 2、 三大產(chǎn)業(yè)分析 27 005 年至 2009 年黔西南州三大產(chǎn)業(yè)運行情況 27 三大產(chǎn)業(yè)運行情況 29 主力產(chǎn)業(yè)分析 29 010 年城市化建設(shè)規(guī)劃構(gòu)想 31 業(yè)評析 32 3、 房地產(chǎn)開發(fā)制度與政策 33 區(qū)新一輪基準地價 33 城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定 33 府鼓勵投資政策 37 費體系分析 39 融體系分析 45 結(jié) 48 4、城市規(guī)劃前景 49 概況 49 體規(guī)劃 50 地規(guī)劃 51 口規(guī)劃 52 住規(guī)劃 52 設(shè)投資 53 3 關(guān)于項目容積率相關(guān)規(guī)定 55 藍紫觀點 56 5、 房地產(chǎn)市場研究 57 給市場特征 57 目調(diào)研 64 給 市場總結(jié) 68 戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 69 6、未來 5 年市場預(yù)測 70 策層面 70 場層面 70 來 5 年市場供給量預(yù)測 70 來 5 年市場需求量預(yù)測 71 來 5 年潛在市場消費者分析 73 場發(fā)展的敏感性分析 74 價增長與 相關(guān)性分析 80 來總體市場發(fā)展趨勢分析 81 藍紫觀點 81 7、 土地市場調(diào)研 82 營土地情況 82 X 市 土地潛在開發(fā)量 89 010 年至 2011 年 各板塊土地供應(yīng)情況 91 X 市 2010 年保障性住房供應(yīng)情況 91 第三部分：典型企業(yè)和典型項目深度分析 1、典型企業(yè) 92 業(yè)選擇標準 92 型企業(yè)基本介紹 92 型企業(yè)對比分析 95 2、一般項目投資收益率 分析 102 程投資估算 102 售收入和利潤分析 104 般項目投資回收期 106 發(fā)過程中的風(fēng)險及控制 106 3、典型項目分析 109 型項目基本資料 110 目分析 112 藍紫觀點 117 第四部分：外地投資者 地產(chǎn)市場投資分析 1、外來企業(yè) 一覽表 117 外來房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表 117 006 年后新增外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 118 2、企業(yè) 來源 地 構(gòu)成 119 3、 開發(fā) 策略 121 4 地策略 121 品策略 121 廣策略 122 售策略 122 牌策略 123 驗 125 示 126 第五部分：發(fā)展戰(zhàn)略及入市競爭策略分析 1、戰(zhàn)略模式分析 127 機分析 130 宏公司進入 場 析 130 略模型 131 品定位 131 異化戰(zhàn)略 131 域化戰(zhàn)略 132 源配置 134 2、入市競爭策略 134 體競爭原則 134 目選擇策略 135 品規(guī)劃策略 135 牌發(fā)展策略 135 關(guān)形象策略 136 構(gòu)設(shè)置及人力資源策 略 136 地儲備策略 137 市途徑：青藍紫策略建議 137 3、 報告主要結(jié)論 138 附錄：項目簡要投資分析 140 5 第一部分： 國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策 對 場的影響評估 1 、國家宏觀房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策 從 2005 年“國八條” 伊始， 國務(wù)院出臺“加強房地 產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”當(dāng)時的房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望?！?大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂 ” 三大問題沒有得到根本性解決 。 2006年 “國六條” 的發(fā)布和實施 ，房地產(chǎn)政策由“全面開花”向“精確制導(dǎo)”過渡，措施更為細致，問題針對性被強化 ， 但政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方大量存在。房價繼續(xù)飛漲，房地產(chǎn)市場逐漸成為新聞和社會輿論的焦點。 2009 年“國四條”一改過去溫和的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”政策基調(diào)，以強硬的 “遏制房價上漲”出現(xiàn) 。 將房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機性需求 ” ,被 業(yè)界 視為打壓房地產(chǎn)市 場重要信號，當(dāng)業(yè)內(nèi)人士懷疑“國四條”是否能起到遏制房價上漲過快 作用 的 時候 ,“國十 一 條”、“新國十條” 再一次出臺，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策越來越精準，政策的發(fā)布和實施由 單一部門、單一政策逐步演變?yōu)橐試鴦?wù)院為中心，發(fā)改委、國土、稅收、銀行和地方政府聯(lián)合調(diào)控的局面，新一輪的房地產(chǎn)市場大調(diào)控再一次上演。 融 時間 政策提要 政策 內(nèi)容 國人民銀行 ： 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備 金率 調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率為 16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。 6 監(jiān)會 ： 發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法 打擊炒房者 流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。 監(jiān)會 ： 發(fā)布銀行不得對投機投資購房貸款 銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法 判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 監(jiān)會： 二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準 銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家 才 解讀了 出臺的房貸新政時 強調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位 ， 這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。 務(wù)院： 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管 國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依 法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地；商 業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理； 各省（區(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為 。 監(jiān)會： 保險資金投資不動產(chǎn)相關(guān)辦法正在制定研討中，將擇機發(fā)布 在辦法出臺前，未經(jīng)保監(jiān)會批準，保險公司不得開展相關(guān)投資業(yè)務(wù)“保監(jiān)會重申吳定富主席強調(diào)的三不原則，即不允許投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)”。 務(wù)院 ： 關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見 （國 36 條） 進一步拓寬 民間投資的領(lǐng)域和范圍 ； 鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 ； 鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)領(lǐng)域 ； 鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入社會事業(yè)領(lǐng)域 ； 鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入金融服務(wù)領(lǐng)域 ； 鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入商貿(mào)流通領(lǐng)域 ； 鼓勵和引導(dǎo)民營企業(yè)積極參與國際競爭 ； 為民間投資創(chuàng)造良好環(huán)境 政策評析： 2009 年房地產(chǎn)信貸政策總體 看是相對寬松的， 在 “ 保增長 ” 的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，促進了 2009 年樓市消費的增長。下半 7 年，我國樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。其中 “ 國四條 ” 的出臺到 2010 年初 提高存款準備金率，再進一步 到抑制投資性需求， 加大差別化信貸政策執(zhí)行力度 ，大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平 ，直接打擊房地產(chǎn)投資性需求，同時， 為加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，相關(guān)部門 和行業(yè)不得開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，進一步整合 、 規(guī)范房地產(chǎn)市場。在 打擊小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機性行為 的同時，給大型房開公司和 資本 較為 充裕的房開公司預(yù)留 了 良好的發(fā)展空間。 地 時間 政策提要 政策 內(nèi)容 土部： 強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 并將開展突擊檢查 加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)； 切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管；建立健全信息公開制度；開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。 土部： 在 2010年全國住房用地供應(yīng)計劃新聞發(fā)布會上土地利用管理司司長廖永林表示，國土資源部將從八個方面開展工作，推進住房供地計劃實施 及時向社會公開住房供地計劃；加強部門配合保證計劃落實；積極主動服務(wù)，加強用地審批；加強住房供地計劃執(zhí)行的監(jiān)督檢查； 堅持和完善土地招拍掛 制度 ；抓緊開展房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題專項整治 ； 繼續(xù)推進信息公開，接受社會監(jiān)督 ；加強監(jiān)測監(jiān)管，切實做好調(diào)控工作； 保障性住房用地計劃實施的各個環(huán)節(jié)國 家土地督察機構(gòu)都進行監(jiān)察、監(jiān)督，確保占住房用地計劃供應(yīng)總量的 70%。 土部： 公布 關(guān)于進一步加強和改進國家和省級重點項目建設(shè)用地服務(wù)和監(jiān)管的通知 (征求意見稿 )和 國土資源行政處罰辦法 (征求意見稿 ) 強調(diào)要著力加強部門協(xié)作和溝通，形成合力，促進地方有關(guān)部門和建設(shè)用地單位在國家和省級重點項目建設(shè)用地管理和利用中切實履行職責(zé)，落實獎懲措施，實現(xiàn)保經(jīng)濟發(fā)展與保耕地紅線。 政策評析： 2009 年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，呈現(xiàn)了典型的 “V”型反轉(zhuǎn)。國土資源部 近期 出臺了一系列 的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和 炒 8 地 行為，最大限度開發(fā)利用閑置用地 。 隨著 2010 年 “ 國十 一 條 ” 和 “ 新國十條 ”的 實施 ，土地執(zhí)行 細則 和督察政策進一步細化 ： 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 。對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制購置 新 土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款 的硬性指標 和政策的 落實，更進 一步規(guī)范土地市場，推進土地招、拍、掛信息公開和透明，進一步剔除土地中 吃、拿、卡、要設(shè)置障礙 等 行為，有利于房開公司 拿地、開發(fā) 和投資。 建政策 時間 政策提要 政策 內(nèi)容 務(wù)院辦公廳 ： 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 （國十一條） 增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任 。 建部： 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 ， 明確商品住房交付使用條件 ； 完善商品住房交付使用制度 ； 落實預(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任 ； 強化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機制 。 務(wù)院： 溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。 一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于，貸款利率不得低于基準利率的倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 二是增加住房有效供給。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶 區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的。 9 三是加快保障性安居工程建設(shè)。確保完成年建設(shè)保障性住房萬套、改造各類棚戶區(qū)萬套的工作任務(wù)。 四是加強市場監(jiān)管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。 務(wù)院： 關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 （新版國十 條） 統(tǒng)一思想，提高認識 ； 建立考核問責(zé)機制 ； 實行更為嚴格 的差別化住房信貸政策 ； 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ； 增加居住用地有效供應(yīng) ； 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ； 確保完成2010 年建設(shè)保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的工作任務(wù) ； 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管 ； 加大交易秩序監(jiān)管力度 ； 完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。 建部、民政部、財政部： 聯(lián)合發(fā)出通知， 要求嚴查廉租房違規(guī)行為 針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借，日常管理和維修養(yǎng)護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問題做出有關(guān)規(guī)定。 建部： 關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知 強化住宅工程質(zhì)量責(zé)任，規(guī)范建設(shè)各方主體行為 ； 加強住宅工程質(zhì)量管理，嚴格執(zhí)行法定基本制度 ； 強化工程質(zhì)量負責(zé)制，落實住宅工程質(zhì)量責(zé)任 ； 加強政府監(jiān)管和社會監(jiān)督，健全住宅工程質(zhì)量監(jiān)督體系 政策評析： 從 09 年底“國四條”開始 ,“堅決 遏制房價過快上漲 ，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)的宏觀調(diào)控政策， 住房工程質(zhì)量管理和責(zé)任 配套執(zhí)行細則，逐漸出臺，房地產(chǎn)政策逐步趨緊，政府對房地產(chǎn) 從 市場 、質(zhì)量上對房地產(chǎn)產(chǎn)各個環(huán)節(jié)進 一步規(guī)范，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對于大型房開公司和實力資金充裕的房開公司，在規(guī)范市場下運作，更能贏得客戶和市場的認可 ， 這是利好 消息 。 10 售 管理 時間 政策提要 政策 內(nèi)容 務(wù)院常務(wù)會 :貸款買二套房首付不得低于 50% 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50，貸款利率不得低于基準利率的 1 1 倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30 務(wù)院： 房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快 、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 建部 ： 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ； 完善商品住房預(yù)售制度 ； 加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 ； 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制 ； 嚴打捂盤惜售，未獲預(yù)售許可 不得收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的項目， 需 在 10 日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格 按照申報價格，明碼標價對外銷售。 建部、央行、銀監(jiān)會：關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知 商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 政策評析： 2009 年， 房地產(chǎn) 銷售市場異常火爆， 商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高 。 為了遏制房價上漲勢頭， 房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“打擊投機，限制投資 ” ， 實施差別化信貸政策堅決抑制投資性置業(yè)，增加民生性住宅和安居工程建設(shè)，加強市 場監(jiān)管 成為今年房地產(chǎn)市場政策主基調(diào)。 房地產(chǎn)政策逐步趨緊，政府對房地產(chǎn)市場重點打擊投資性需求，增加供應(yīng)，減少投資性需求，穩(wěn)定房價，精準打擊防止房地產(chǎn)市場過度波動的調(diào)控態(tài)度和決心更加鮮 明。 該政策對于近期的房地產(chǎn)市 場影響較大， 客戶觀望態(tài)勢上揚，剛性 11 需求量逐漸積聚，未來釋放出來，必將 將 拉動房地產(chǎn)市場繼續(xù)上漲。 收 時間 政策提要 政策 內(nèi)容 政部： 適時出臺資源稅改革方案 完善房產(chǎn)稅消費稅制度 “ 財政部 2010 年工作要點 ” 指出將改革完善稅收制度，適時出臺資源稅改革方案；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城 建稅、教育費附加制度，公平稅收負擔(dān)；完善消費稅制度；完善房產(chǎn)稅制度。 稅部門 ： 傾向第三套房擬納入房產(chǎn)稅征稅范圍 未來將把政策重點放在調(diào)整房產(chǎn)稅上，將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。 家稅務(wù)總局 ： 公布了關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，土地增值稅從嚴清算 明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入 ;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房 金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 家稅務(wù)總局： 發(fā)布“升級版”土地增值稅清算細則 要求各地規(guī)范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)上進行明確。這是自 2007 年 2 月強調(diào)規(guī)范土地增值稅清算以來，國稅總局再次出手予以規(guī)范。這也是在“ 新 國十條”提議后，稅總出臺的重要配套文件。 務(wù)院： 深化經(jīng)濟體制改革意見 ，逐步推進房產(chǎn)稅改革 出臺資源稅改革方案 出臺資源稅改 革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環(huán)境稅的方案。 稅總局： 關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于 西部地區(qū)省市不得低于1%； 確定土地增值稅核定征收率原則上不得低于 5%。通知 12 還要求各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率 ； 要求各地在 6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局 ； 各級 稅務(wù)部門要有針對性地選擇 3幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。 政策評析： 物業(yè)稅雖 然短期內(nèi)難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)市場始終繞不過去的一道彎 ，政府在物業(yè)稅上的任何動作和進展都會引起市場的騷動。先是 4 月初瘋傳物業(yè)稅即將獲批，繼而上海官方“類物業(yè)稅”的“房產(chǎn)保有稅”，隨后有媒體報道重慶“特別房產(chǎn)消費稅”試行方案已獲得財政部批復(fù)， 5 月份又有上海房產(chǎn)稅方案已上報中央 。 國務(wù)院深化體制改革 意見中要求逐步推出房產(chǎn)稅改革，稅收是政府進行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段， 不管是“類 物 業(yè)稅 ” 還是房產(chǎn)稅，其主要作用是促進樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價格，但目前 尚有大量法理、技術(shù)難題待解決 。 不管是房產(chǎn)稅，還是特別房產(chǎn)消費稅，其實質(zhì)是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收稅費，目標直指投機，增加炒房者的成本，讓投機者少買或者不買房子。未來小面積，低總價的剛性需求性 戶型產(chǎn)品 將成為 樓市的 主流， 房開公司只要注重前期市場調(diào)研，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品 就可以贏得市場 。 13 年 房地產(chǎn) 調(diào)控政策回顧 政策 名稱 國八條 國六條 國四條 國 11條 新 國 10條 時間 010 1 處 國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施” 國務(wù)院常務(wù)會議 研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 的六條 措施 國務(wù)院常務(wù)會議提出四條政策 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 政策 基調(diào) 穩(wěn)定房價 穩(wěn)定房價 遏制房價過快上漲 遏制房價過快上漲 遏制房價過快上漲 措辭 變化 比較單純的關(guān) 注房價問題 政策從 2005 年的“全面開花”向 2006 年的“精確制導(dǎo)”過渡，措施更為細致，問題針對性被強化，而調(diào)節(jié)方法也從過去 的土地金融兩個領(lǐng)域擴大到運用等更多手段 從 08 年底開始的鼓勵、促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機” 隨著房地產(chǎn)市場的回升， 部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期。 但 部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題 14 市場 影響 房地產(chǎn)市場只出現(xiàn)了短暫的觀望， 大城市房 價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂三大問題 沒有得到根本解決 政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在 被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是 2010 年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上市場存量等因素， 業(yè)內(nèi)人士懷疑國四條是否能起到遏制房價過快上漲的作用 政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時，由于我國經(jīng)濟復(fù)蘇的勢頭愈加明顯，新政的威力難比 2007年，市場有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復(fù)活躍 政策有利于抑制投資性需求， 業(yè)內(nèi)普遍認為， 這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產(chǎn)新政。由于新政頒布的時間不長，新政對市場的影響有多大，我們拭目以待 15 結(jié) 從 2005 年開始，泡沫論一直 充斥著房地產(chǎn)市 場 ，國家積極 采取穩(wěn)定房價的措施，可是每次調(diào)控，換回來的都是房價越來越高，直到 2008 年，由于受全球經(jīng)濟的影響，房 地產(chǎn)市場受到很大的影響，全國大部分城市 下跌，購房者信心受到很大影響，持幣觀望態(tài)勢越來越明顯， 樓市陷入低迷狀態(tài) 。 2009 年，由于受國家拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟政策的影響，房地產(chǎn)一度持續(xù)走高，直到 2009 年底，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一改溫和的面孔， 從“穩(wěn)定房價”到 強硬的 “遏制 房地產(chǎn)市場過快上漲”，同時出臺相關(guān)配套政策和執(zhí)行細則，進一步表明國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控態(tài)度 的信心 和決心。 16 2、 方 政策預(yù)測 度預(yù)測 時間 政策提要 政策內(nèi)容 業(yè)銀行： 貴陽五家銀行停辦三套房貸款 樓盤賣房先查買主房產(chǎn) 在“二套房貸新規(guī)”出臺后僅兩天，國務(wù)院又下發(fā)通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。從貴陽各銀行獲悉，已有中 國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、南充市商業(yè)銀行已停止辦理三套房貸款。中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、上海浦東開發(fā)銀行都根據(jù)國務(wù)院的指示調(diào)整了三套房貸款利率和申請條件。 積金中心 ： 公積金二套房貸首付提至五成利率不變 住房資金管理中心和貴陽市公積金管理中心 表示 ，目前貴陽市公積金管理中心對購買二套房以上的申請暫停辦理，待制定出新政策后才會恢復(fù)；而 住房資金管理中心目前也大幅提高二套房首付比例， 將之前的首付比例由三成調(diào)整至五成，不過利率依舊按照公積金貸款利率執(zhí)行。 關(guān)于規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容的通知 一、商品房銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)遵循準確、真實、有效原則 。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)預(yù)售或現(xiàn)售商品房的，其售房現(xiàn)場信息公示 。 三、各級房地產(chǎn)主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供公示內(nèi)容和文本進行審查，不按要求提供的，暫緩審批預(yù)售申請。 四、 設(shè)立面積和價格公示欄，公示： 售（銷售）套數(shù)，限制銷售套數(shù)； 內(nèi)建筑面積、公攤面積均應(yīng)注明）； 3每套房的單價和總價，批準預(yù)售（銷售）房屋的 平均銷售價格（按 17 套內(nèi)建筑面積和建筑面積計價）。 政策評析： 的房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控政策更多的是在 貫徹和 執(zhí)行國務(wù)院 、 住建部發(fā)出的“ 新 國十條”和“關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知” 政策， 市場反饋結(jié)果更多需要看對國家政策的執(zhí)行效果，據(jù)市場反饋結(jié)果看，近期買房者購房者觀望情緒漸濃，只看不買現(xiàn)象增多 。但從目前成交量看， 市與一線城市相比，還是保持有一定熱度，關(guān)鍵是看下一步 其整個國內(nèi)市場走勢 和政策力度，否則相關(guān)政策出臺的可能性不大，即便出臺相關(guān)政策，其力度不會超過國家政策，更多的是 應(yīng)景之作 。 行預(yù)測 地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及執(zhí)行應(yīng)該是 比較保守的 ， 一方面 基 于發(fā)展本地 經(jīng)濟， 提升城市形象， 加速 城市化重點建設(shè) 項 的 目 的； 另一方面， 出于 保護 投資企業(yè)，創(chuàng)建良好投資環(huán)境 ， 進一步 擴大招商引資 的 考慮 。同時 ，本地房地產(chǎn)市場的一些客觀 因素存在 （房價相對其他省份較低） ， 直接性打壓房 價和房 地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策出臺的可能性 不大 。 最終 影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要 原因 是保障性住房分流 部分 商品房購房 需求，國內(nèi)整體市場的房價下跌趨勢導(dǎo)致居民持幣觀望情緒上升 。 地部分房開公司處于占領(lǐng)市場或 資金 壓力 的情 況下 進行 低價推盤或 打折促銷， 促使 整個 市場 價格 拉升阻力增加 ，但對大型房開公司和資金實力較強的房開公司影響有限 。 地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策 時間 政策提要 政策內(nèi)容 18 政府： 一、 中方投資者以自有房地產(chǎn)作價與外省投資者合資、合作興辦開發(fā)性生產(chǎn)性項目，在辦理房地產(chǎn)過戶時免征契稅。 二、 外省投資企業(yè)使用土地，可根據(jù)不同行業(yè)、地塊的不同用途、不同區(qū)位以及產(chǎn)業(yè)政策和供求關(guān)系等情況，分別依法通過劃撥和出讓等方式取得土地使用權(quán)，在繳納土地使用費和 支付土地出讓金的數(shù)額和時限等方面給予特殊優(yōu)惠。 三、 外省投資者可自愿采取參股、控股、聯(lián)營、兼并、收購、租賃、托管、承包等形式參與。對外省國有優(yōu)勢企業(yè)的參與，可以采取資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的形式； 四、 外省投資者收購、兼并我省企業(yè)，可以重新申請企業(yè)名稱，也可繼續(xù)使用原名稱。 五、 省投資者來我省興辦企業(yè)，其所需流動資金和技術(shù)改造貸款，各金融機構(gòu)要根據(jù)國家信貸政策，給予貸款支持；對其中合作開發(fā)優(yōu)勢資源項目、扶貧協(xié)作項目和現(xiàn)有企業(yè)重點技改項目，在貸款上應(yīng)予優(yōu)先安排。 六、 對到我省投資辦企業(yè)的外省客商放寬戶口限制，并對其中投資數(shù)額較大的客商子女入學(xué)、升學(xué)給予照顧。 六、 外省投資企業(yè)的版權(quán)、專利權(quán)、商標權(quán)以及圖紙、設(shè)計方案、技術(shù)說明書、技術(shù)規(guī)范、電腦軟件等知識產(chǎn)權(quán)、依法處理侵權(quán)的單位和個人。 七、 實行行政事業(yè)性收費許可證制度，堅決制止亂收費。除法律法規(guī)、國務(wù)院及國家計委、財政部和省人民政府的行政事業(yè)性收費項目和標準外，不得對外商投資企業(yè)和外省投資企業(yè)征收行政事業(yè)性收費。 八、 實行公開辦事制度，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。各地要推行 “ 一站式 ” 辦公方式，實行聯(lián)合辦公 “ 一條龍 ” 服務(wù)，簡化辦事程序，提高工作效率，方便投資者。 政策評析： 2008 年底，為配合擴內(nèi)需、保增長的需要，對房地產(chǎn)市場 減免 契稅、營業(yè) 19 稅 ， 首套及改善型購房按揭利率 7 折 ， 2009 年又調(diào)低房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金等。 這些政策的實施，刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一定程度上應(yīng)對全球經(jīng)濟危機對我國經(jīng)濟的影響 。 自 2009 年下半年以來，社會輿論對瘋漲的房價討論越來越激烈，國家房地產(chǎn)政策基調(diào)由穩(wěn)定房價到遏制 房價 上漲， 由此注定一段時間內(nèi)房地產(chǎn)部分優(yōu)惠政策的謝幕。 作為經(jīng)濟欠發(fā)達的省份之一，在工業(yè)化進程相對較低，部分縣市房地產(chǎn)行業(yè)作為支撐財政收入和打造城市形象的需要，必定會采取適度寬松的政策形 式，以保證城市和地方經(jīng)濟的增長。 3、 果預(yù)測 行強度 時間 政策提要 政策內(nèi)容 西南州督查組：專項檢查調(diào)整容積率情況 主要檢查房開企業(yè)是否按照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法及 件要求登記對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率情況開展專項檢查。 政策評析： 國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 政策的執(zhí)行力度和強度相對較弱 ， 調(diào)控基調(diào) 基本 維持在 住建廳發(fā)出的通知基礎(chǔ)上，清查各項目容積率規(guī)劃情況，保證 房開 企業(yè) 按照 國家相關(guān) 規(guī)范執(zhí)行， 制止和糾正擅自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等違法行為問題。 場影響 地產(chǎn)市場 自 1992 年起步至今， 經(jīng)過 近 20 年的培育和發(fā)展，市場不斷規(guī)范、各項房地產(chǎn)制度不斷建立和完善、房地產(chǎn)開發(fā)商思想和理念在大幅度的 轉(zhuǎn)變，消費者觀念和需求也在發(fā)生變化，不在僅僅看地段和戶型產(chǎn)品 ，更需要滿足居住舒適感 、 小區(qū)環(huán)境 、樓盤品質(zhì)、 身份需求、 物業(yè)增值 等個性化需求，特別是在 2009 房地產(chǎn)市場火爆銷售情況下，各 房開公司拿地 非常踴躍，據(jù)國土資源部 20 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，土地招拍掛 面積達到 830 畝 ，比 2008 年同期比增 長 2009 年底，“國四條”的頒布，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)由“穩(wěn)定房價”轉(zhuǎn)換到“遏制部分城市房價過快上漲”。 2010 年國務(wù)院 再一次發(fā)布“國十 一 條”和“新國十條” ，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策越來越細化，各部門相關(guān)配套執(zhí)行政策一個個浮出水面，國家遏制房價上漲，打壓投資性需求的決心和信心越來越明顯，加上各種媒體的大勢宣傳和引導(dǎo) 各地房價下跌 ，購房者持幣觀望的情緒越來越濃厚，售樓部現(xiàn)場來訪量逐漸減少，只看不買現(xiàn)象增多。近期 樓盤明顯感覺現(xiàn)場來訪客戶逐漸減少，從近期幾家樓盤的開盤情況來看，成交量明顯減少，客戶 看跌的心理比較強。 21 第二部分：區(qū)域政策、 城市 規(guī)劃及 房地產(chǎn) 市場分析 1、 宏觀經(jīng)濟概況 自 90年代 以來，黔西南州不斷加大招商引資力度和加強與周邊省區(qū)的協(xié)作，全力打造并充分發(fā)揮黔滇桂三省區(qū)交匯中心的區(qū)位態(tài)勢，依托黔西南州以煤金電為主的優(yōu)勢資源，使全州經(jīng)濟逐步走上持續(xù)快速健康發(fā)展的軌道 。 繞 2020年實現(xiàn)百萬人口城市的目標和建市20 周年總體實現(xiàn)小康、人均 到或超過 800 美元 ,建市 40 周年全面步入小康、人均 000美元的小康 等 建設(shè)目標 ,實施 “三化一業(yè)”戰(zhàn) 略，加快了地方經(jīng)濟和城市化進程的發(fā)展。 2005 年至 2009 年黔西南州宏觀經(jīng)濟運行狀況 2005年至 2009 年黔西南州生產(chǎn)總值及變化趨勢 產(chǎn)總值（億元） 32增長率 005年 2006年 2007年 2008年 2009年數(shù)據(jù)來源：黔西南州政府工作報告，青藍紫地產(chǎn)顧問整理 圖表分析：黔西南整體經(jīng)濟運行情況良好，近五年呈逐年遞增勢態(tài)， 2008 年突破 200億元 ,2009年受金融危機影響，增長速率有所下滑，但仍然超過全國水平，保持較快增長形勢。 22 2005年至 2009 年黔西南州國定資產(chǎn)投資額及變化趨勢 定資產(chǎn)投資額（億元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年數(shù)據(jù)來源：黔西南州政府工作報告，青藍紫地產(chǎn)顧問 整理 圖表分析：從投資額來看，黔西南近五年內(nèi)固定投資逐年階梯狀增長；從增長速率來看，近五年內(nèi)呈 U 字型增長， 2009 年同比上年增長 突破 150 億元大關(guān)，較 2005年相比增長了近兩倍之多，達到歷史最佳。 2005年至 2009 年黔西南州社會消費品零售總額及變化趨勢 會消費品零售總額（億元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年數(shù)據(jù)來源：黔西南州政府工作報告，青藍紫地產(chǎn)顧問整理 圖表分析：黔西南居民消費需求逐年增大，可以從上圖看 出 ，尤其是近三年 來 需求漲幅都在 20%左右。這也從側(cè)面體現(xiàn)出黔西南居民有 較強的貨幣 消費能力支撐這個消費市場。 23 2005年至 2009 年黔西南州財政收入總值及變化趨勢 政收入總值（億元） 005年 2006年 2007年 2008年 2009年數(shù)據(jù)來源：黔西南州政府工作報告，青藍紫地產(chǎn)顧問整理 圖表分析： 2005年 黔西南財政總收入呈階梯狀增長，前三年平均漲幅在27%左右， 2008年爆發(fā) 性 漲幅接近 40%， 2009年回歸至 由此可以看出黔西南各產(chǎn)業(yè)、行業(yè)發(fā)展同樣呈較快增長勢態(tài)。 2005年至 2009 年黔西南州城鎮(zhèn)居民可支配收入及變化趨勢 鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 8022 8707 11411 13501 14118增長率 005年 2006年 2007年 2008年 2009年數(shù)據(jù)來源：黔西南州政府工作報告，青藍紫地產(chǎn)顧問整理 圖表分析： 2005年 西南州城鎮(zhèn)居民可支配收入增 幅 呈現(xiàn)不規(guī)則增長，特別是 2009年