開發(fā)建設CBD房地產(chǎn)項目可行性研究報告

- 1 - 開發(fā)建設 地產(chǎn)項目 可行性研究報告 - 2 - 目錄 （一）總論 . 5 設項目概要 . 5 目名稱 . 5 目建設性質(zhì) . 5 目負責人 . 5 目建設地點 . 5 目建設規(guī)模及內(nèi)容 . 5 目建設期限 . 6 目投資規(guī)模 . 6 金籌措 . 6 究依據(jù) . 6 制范圍 . 6 制原則 . 7 合評價 . 7 要技術(shù)經(jīng)濟指標表 . 7 行性研 究結(jié)論 . 8 論 . 9 （二）項目背景及必要性 . 10 目背景 . 10 目必要性 . 10 （三）市場分析 . 12 設項目市場調(diào)查 . 12 設項目市場預測 . 14 設項目市場戰(zhàn)略 . 15 （四）建設條件 . 16 理位置 . 16 然環(huán)境 . 16 候條件 . 16 象參數(shù) . 16 質(zhì)條件 . 16 他自然條件 . 17 濟狀況 . 17 （五）項目總體建設方案研究 . 18 目的建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 . 18 面布置方案 . 18 路及地面停車場方案 . 18 化方 案 . 18 行工程選址 . 19 定工藝技術(shù)方案和主要設備方案 . 21 定項目構(gòu)成 . 22 用、輔助工程方案 . 22 筑電氣系統(tǒng) . 22 - 3 - 能、節(jié)水措施并分 析能耗、水耗指標。 . 26 水措施 . 26 能措施 . 27 究環(huán)境影響問題 . 27 目建成后的主要污染物有以下幾種： . 27 染物的治理方法 . 28 業(yè)公司對 環(huán)境的保護 . 28 動安全衛(wèi)生與消防措施方案 . 28 防措施 . 28 （六）項目投資估算 . 31 資估算 . 31 制依據(jù) . 31 率計取 . 31 資估算說明 . 32 設投資構(gòu)成 . 32 （七）融資方案 . 34 資計劃與資金籌措 . 34 資計劃 . 34 金籌措 . 34 （八） 財務分析 . 35 售收入 . 35 售收入及銷售稅金計算 . 35 潤的計算 . 35 資回收及貸款償還 . 36 資回收 . 36 款償還 . 36 務報表及相關(guān)指標 . 37 經(jīng)濟評價指標匯總表 . 37 要技術(shù)經(jīng)濟指標表 . 38 本能力分析 . 39 目的財務可行性 結(jié)論 . 39 （九）經(jīng)濟分析（國民經(jīng)濟評價） . 41 響法 . 41 無法 和 前后法 . 41 （十）經(jīng)濟影響分析 . 42 春建設 宏觀 環(huán)境 . 42 設 長春主城區(qū)城市功能更加完善 . 42 （十一）資源利用分析 . 44 資源利用分析 . 44 能資源利用分析 . 44 筑墻體 . 44 暖 . 45 氣 . 45 計依據(jù) . 45 - 4 - 行的環(huán)保質(zhì)量標準 . 45 計原則 . 45 要污染物及其治理 . 45 要污染 物 . 45 染物的治理方法 . 46 業(yè)公司對環(huán)境的保護 . 46 (十二 )社會評價 . 47 會影響分析 . 47 適性分析 . 48 會風險分析 . 48 （十三）不確定性分析 . 49 確定性分析 . 49 虧平衡分析 . 49 感性分析 . 53 （十四） 風險分析 . 55 目主要風險因素識 別及分析 . 55 目的政策性風險 . 55 目市場風險 . 55 目財務風險 . 55 目工程建設風險 . 56 目自然 風險 . 56 目社會風險 . 56 范和降低風險措施 . 56 清政策，看準市場，搞好銷售 . 56 強項目施工管理，提高工程質(zhì)量 . 57 大環(huán)保力度，減少社會危害 . 57 （十五） 結(jié)論與建議 . 58 價與結(jié)論 . 58 5 （一）總論 設項目概要 本房地產(chǎn)項目開發(fā)承建單位 “ 成立于 21 世紀初，最初在通化市取得成果，幾次成功運作后， 2005 年登陸長春并打開了市場。 目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個公司，資產(chǎn)總額超過 2 億元，近年來在通化投資達 元之巨，連續(xù)兩年被當?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。 05 年公司進軍長春市場向大城市過渡， 實施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營戰(zhàn)略，并在 當年 6 月至 2006 年 10 月與吉報集團合作開發(fā)“ 報報業(yè)集團新聞大廈”， 讓同行刮目相看。 目名稱 發(fā)建設長春市 地產(chǎn)項目 目建設性質(zhì) 新建 目負責人 項目建設地點 本項目地處長春市市區(qū)中心，為原長春稅務學院舊址，位于南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)交界處，地塊北鄰解放大路，南達至善路，西至人民大街，東到岳陽街，是一規(guī)則的長方形地塊，總面積 平方米。周邊區(qū)域文化、商業(yè)機構(gòu)林立，生活配套設施齊全，城市基礎設施良好，交通便捷，是一塊難得的商業(yè)寶地。 目建設規(guī)模及內(nèi)容 本項目是以寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫為一體的商業(yè)性開發(fā)項目，總建筑面積 27 萬平方米，其中地下車庫 3 萬平方米、商鋪 平方米（地下一層 平方米，地上裙樓 平方米）、寫字樓和商住樓各 平 方米。建筑物中間為 平方米的花園。項目欲構(gòu)建長春市“ 6 目建設期限 根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設項目周期為四年，即 2007 年 1 月至 2010年年末 目投資規(guī)模 該項目總投資 元 金籌措 擬由以下三個渠道解決： 1、由“ 籌資金 32000 萬元； 2、申請銀行貸款 元，貸款年利率人民銀行年利率 8%計算，建設期利息計入工程投資； 3、預售收入再投資資金 元。 究依據(jù) 從長春市房地產(chǎn)市場的需求看， 2003 年 2006 年長春市房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長率為 高于長春市 平均增長率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長，銷售價格迅猛上升，體現(xiàn)出了長春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 目前，長春市房地產(chǎn)市場已步入買方市場階段，市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場細分化趨勢明顯。 建設項目開發(fā)單位為了適應市場經(jīng)濟，在細分的房地產(chǎn)市場中找準自己的位置，以差異化產(chǎn)品優(yōu)勢贏得市場，使公司效益最大化，提出了本項目建設設想。 制范圍 1、 長春市住房建設規(guī)劃（ 2006文本； 2、 開發(fā)公司立項報告； 3、國家相關(guān)法律法規(guī)政策； 4、化學工業(yè)出版社可行性研究辭典； 5、中國電力出版社工程建設項目可行性研究實務手冊； 7 6、國計委和建設部發(fā)布建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。 制原則 本次項目秉承科學性、客觀性、公平性的原則 合評價 要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 指標 備注 一 建設規(guī)模 1 總占地面積 5000 心花園 0400 住一體樓 4600 2 建筑物占地面積 4752 心花園 0400 住一體樓 4352 3 總建筑面積 70000 下車庫（ 0000 下商鋪（ 5000 樓商鋪 8000 字樓 8500 住樓 8500 4 建筑容積率 % 600 5 建筑系數(shù) % 二 開發(fā)周期 年 4 1 施工周期 年 2 2 銷售周期 年 3 預售期 1 年 三 項目投入總資金 萬元 1 自籌資金 萬元 32000 2 銀行貸款 萬元 8 3 預售資金 萬元 四 收入及支出 1 銷售總收入 萬元 2 總投資支出 萬元 各種稅金 3 總盈余 萬元 后 五 財務評價指標 1 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 46205 2 全投資內(nèi)部收益率 % 3 資本金內(nèi)部收益率 % 4 投資利潤率 % 24 5 資本金利潤率 % 6 動態(tài)投資回收期 年 建設期 2 年 7 借款償還期 年 8 借款 年 1 行性研究結(jié)論 1、本項目的建設宗旨明確，就是為了適應長春市經(jīng)濟發(fā)展的需要，以市場為導向，根據(jù)南關(guān)區(qū)至 2020 年規(guī)劃要求，培育一個大型的商業(yè)中心，拉動南關(guān)區(qū)乃至長春市的消費水平。該項目建設起點高，規(guī)模大，建造寫字樓、商住樓、商鋪、地下車庫和休閑式花園為一體的多功能綜合樓，有著廣闊的市場前景。 2、從財務評價指標也可以看出，財務內(nèi)部收益率 遠遠大于行業(yè)基準財務內(nèi)部收益率 12%，全部投資財務凈現(xiàn)值為 46205 萬元，符合相關(guān)規(guī)定，所以項目建設從經(jīng)濟上看是可行的。 3、從項目的盈虧平衡分析和單因素敏感性分析中可以看出，本項目利潤空間很大，抗風險能力很強。 以目前擬定的方案為基本方案，寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫的產(chǎn)量即建筑面積可分別降低 12%、 單位可變成本（含建安費）可分別上升 9 固定成 本（不含建安費）可分別上升 17%、 700%、 銷售價格在 10%內(nèi)變化時，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；總成本（總投資）在 10%內(nèi)變化時，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；銷售期兩年時，全部投資內(nèi)部收益率為 4 年時 論 綜上所述，項目的建設符合國家“振興東北”的大政策；符合長春市十一五規(guī)劃的要求，是社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，也是長春市日益火爆的消費市場所需。同時項目的經(jīng)濟效益很好，抗風險能力很強，項目建設是必要的、可行的 10 （二）項目背景及必要性 目背景 本房地產(chǎn)項目開發(fā)承建單位 “ 成立于 21 世紀初，最初在通化市取得成果，幾次成功運作后， 2005 年登陸長春并打開了市場。 目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個公司，資產(chǎn)總額超過 2 億元，近年來在通化投資達 元之巨，連續(xù)兩年被當?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。 05 年公司進軍長春市場向大城市過渡， 實施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營戰(zhàn)略，并在 當年 6 月至 2006 年 10 月與吉報集團合作開發(fā)“ 報報業(yè)集團新聞大廈”， 讓同行刮目相看。 目必要性 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，國民經(jīng)濟中投入產(chǎn)出表的 40 個部門中，有 38 個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。 作為第三產(chǎn)業(yè)龍頭的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展非常迅速，其基礎是眾多產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的整體經(jīng)濟，與整體經(jīng)濟密切相關(guān)，在 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及拉動國民經(jīng)濟增長方面發(fā)揮著重要作用。表 1 1 是 2000 年至 2003 年三產(chǎn)業(yè)總量一覽表。 表 2 1 三產(chǎn)業(yè)總量一覽表 年份 比較項目 2000 2001 2002 2003 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 二產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)所占比重（ %） 業(yè)結(jié)構(gòu)的逐年改善，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為長春市房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展機遇，推動其健康運行。尤其是第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，增加了對寫字樓和公寓類物業(yè)（商務公寓、酒店式公寓）的需求，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的市場機遇。隨著 2005 年“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略的進一步實施，以及長春市招商引資力度的加大，將進一步加快國民經(jīng)濟相關(guān)行業(yè)的發(fā)展速度， 11 為房地產(chǎn)市場帶來巨大的發(fā)展空間。 從長春市房地產(chǎn)市場的需求看， 2003 年 2006 年長春市房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長率為 高于長 春市 平均增長率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長，銷售價格迅猛上升，體現(xiàn)出了長春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 目前，長春市房地產(chǎn)市場已步入買方市場階段，市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場細分化趨勢明顯。 建設項目開發(fā)單位為了適應市場經(jīng)濟，在細分的房地產(chǎn)市場中找準自己的位置，以差異化產(chǎn)品優(yōu)勢贏得市場，使公司效益最大化，提出了本項目建設設想。 12 （三）市場分析 設項目市場調(diào)查 作為被振興的老工業(yè)城市 地產(chǎn)投資從 2000 年以來，在國家政策的良好氛圍和長春經(jīng)濟的拉動下，一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展，尤其是自 2005 年以來，房地產(chǎn)投資高速增長，商品房售價逐年上升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。特點總結(jié)如下： 1、房地產(chǎn)開發(fā)趨于穩(wěn)定，市場整體均價走出低谷 2002 年以來，長春房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)定增長勢頭，商品房開發(fā)面積保持在480 萬至 510 萬之間。 02 至 04 年由于土地政策、金融政策的不利影響，以及消費者的觀望態(tài)度，致使商品房市場銷售均價逐年下滑；自 2005 年開始，國家“振興東北”戰(zhàn)略效應顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場走出低迷狀態(tài)，商品房價格快速上漲，06 年的售價已由 04 年的 /增至 2671 元 /。 根據(jù)長春市房地產(chǎn)管理局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)， 2006 年房地產(chǎn)交易量突破了 500萬大關(guān)。 07 年一季度房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)走火，長春累計可售商品房 506 萬平方米，同比增長 104，其中住宅 343 萬平方米，同比增長 76。今年長春市還將有45 個新盤上市，比 2006 年多 25 個，而且大都是大體量。 2、樓市供應結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，中低價位樓盤呈現(xiàn)主流趨勢，小戶型、酒店式公寓等產(chǎn)品受寵 過去幾年中，隨著一些中低價位樓盤項目的相繼開發(fā)，中低價位樓盤在市場中的位置逐步凸顯出來，初 步呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。據(jù)長春某專業(yè)房地產(chǎn)代理機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年長春小戶型、產(chǎn)權(quán)商鋪、酒店式公寓等項目取得了較好的銷售成績。小戶型、酒店式公寓因投資少、風險小而回報又相對較高，使得許多人為投資而購買。 由于市場前景光明，為滿足普通收入消費者的需求，政府在長春市住房建設規(guī)劃（ 2006本中明確規(guī)定了應重點建設滿足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品房。 3、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應明顯，三級市場對二級市場繁榮發(fā)揮重要作用 近年來，長春市的二手房市場不斷呈現(xiàn)上升的繁榮趨勢，各主要指標都 保持了 13 持續(xù)增長的喜人勢頭。 2005 長春二手房成交面積為 平方米，增量房成交面積為 270 萬平方米，存量房與增量房之比達到歷史最高的 1； 2006 年1份，二手房成交套數(shù)為 20406 套，成交面積為 平方米，增量房屋成交套數(shù)為 27615 套，成交面積為 平方米， 06 年全年成交比達到了 1。二手房和租賃市場的漸趨活躍，將促進一級市場的快速發(fā)展。 4、長春市西部、北部異軍突起成熱點開發(fā)區(qū)域