賓館五星級旅游飯店建設(shè)項目可行性研究報告

1 賓館五星級旅游飯店建設(shè)項目 可行性研究報告 2 樣本三 第 一 章 項目總論 一、 項目 摘要 1 項目名稱 ： *賓館五星級旅游飯店建設(shè)項目 （以下簡稱該項目） 2 項目承辦單位 ： 3項目負責人： 聯(lián)系電話： 4 建 設(shè) 地區(qū)、地點 ： * 5工程范圍： *賓館 主體建筑工程、工藝設(shè)備、配套工程（電氣、暖通、給排水等） 5建設(shè)性質(zhì)： 新建 6項目主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ： *賓館五星級旅游飯店項目用地 方米，代撥城市道路用地 方米，總用地面積 方米。新建的飯 店大樓 規(guī)劃地上 26 層，地下 2 層，總建筑面積 方米 。配套完善飯店內(nèi)的工藝設(shè)備以及配套工程（電氣、暖通、給排水、綠化等）。 7項目實施進度計劃： 項目工期為 2 年零 8 個月，即 2009 年5 月至 2011 年 12月。 8項目總投資與效益情況 ： 3 (1)總投資與資金籌措 該 項目 總投資 元， 資金 來源于銀行貸款和建設(shè)單位自籌，具體如下： 1)申請銀行貸款 12000 萬元； 2)建設(shè)單位自籌 元 。 (2)效益簡述 經(jīng)濟效益方面，該項目 財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項目財務(wù)內(nèi)部收益率 （全部投資） 所得稅 后 為 項目財務(wù)內(nèi)部收益率（資本金）所得稅后為 說明 項目 財務(wù) 盈利能力 較 強 ，有利于引入社會化投資。 同時，從項目現(xiàn)金流量分析來看，該項目可用于償還貸款的結(jié)余資金富余，項目借款償還期僅為 （含建設(shè)期的借款期2 年），各項資產(chǎn)負債指標良好，項目償債風險小。另外，從財務(wù)不確定性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。因此，項目經(jīng)濟效益顯著。 社會效益方面， 該項目的實施有利于拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，是“擴大內(nèi)需保增長”的具體實施 ，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。 五星級酒店建成運營后，將極大緩解 區(qū)域 招 商引資和商務(wù)接待等活動的需求，推動高新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展，提升 *城市形象。 此外，在 項目的建設(shè)和運營過程中，將會帶來較多就業(yè)機會 。 因此，項目社會效益顯著。 9 承擔可行性研究工作的單位 ： *市信德工程咨詢有限公司，為綜合乙級工程咨詢資質(zhì)單位 4 10可行性研究報告編制依據(jù)與研究范圍 (1)編制 依據(jù) 1) 中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規(guī)定 （ 1997 年10月 16日國家旅游局發(fā)布 ） 2) 旅游涉外飯店星級的劃分 與 評定 （ 14308 3) 五星級星級飯店標準 4) 飲食 建筑設(shè)計規(guī)范 （ 4 89 ） 5)投資項目可行性研究指南 6)*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 7) *市城市總體規(guī)劃 8)其他有關(guān)標準、規(guī)程、規(guī)范 (2)研究范圍 本報告重點對 項目 建設(shè)的必要性、市場預測、建設(shè)規(guī)模、 場址選擇、 建 設(shè)方案 、 建筑節(jié)能節(jié)水措施 、 環(huán)境影響評價、組織機構(gòu)與人力資源配置、實施進度計劃、 投資估算 及資金籌措、經(jīng)濟及 社會效益評價 等進行研究 ，進而提出項目可行與否及有關(guān)建議。 二、項目承辦單位概況 項目承辦單位 *中國旅行社有限責任公司，是于 2002年 7月由原 *中國旅行社改制成立的。下屬 *賓館、 *中國旅行社有限責任公司營業(yè)部等二個單位，主要經(jīng)營餐飲、客房、國內(nèi)旅游及相關(guān)業(yè)務(wù)。公司注冊資金 元，公司現(xiàn)有股東 5 個，其中，股東福建華僑實業(yè)集團公司占資本 股東福建省 *天元集團 5 有限公司占注冊資本 股東 *占注冊資本 股東朱建輝占注冊資本 股東朱鋮晗占注冊資本 8%。至 2008 年 10月，公司資產(chǎn) 元。公司法定 代表人為 *，公司注冊地址為梅列區(qū)牡丹新村 11幢。下屬單位 *賓館是一座按三星級標準設(shè)計的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。 三、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表 1 6 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 表 表 1號 項 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 占地面積 平方米 中代征道路面積 2 總建筑面積 平方米 面 26 層，地下 2 層 3 客房數(shù) 套 468 4 寫字樓 平方米 15660 5 勞動定員 人 301 6 總投資 萬元 設(shè)投資 萬元 程費用 程建設(shè)其他費用 本預備費用 設(shè)期利息 萬元 動資金 萬元 7 資金籌措 萬元 請銀行貸款 萬元 12000 設(shè)單位自籌 萬元 8 財務(wù)指標 均產(chǎn)值 萬元 均創(chuàng)利潤總額 萬元 均上交稅金 萬元 投資收益率 % 本金凈利潤率 % 務(wù)內(nèi)部收益率 (全部投資 ) % 得稅后 務(wù)凈現(xiàn)值 (0%，全部投資 ) 萬元 得稅后 務(wù)內(nèi)部收益率 (資本金 ) % 得稅后 務(wù)凈現(xiàn)值 (0%， 資本金 ) 萬元 得稅后 資回收期 (全部投資 ) 年 得稅后 ,含建設(shè)期 3 年 ，其中籌備期 1 年 款償還 期 (最大償還能力方式 ) 年 建設(shè)期借款期 2 年 9 新增就業(yè)人數(shù) 人 280 7 四、存在問題及建議 1 問題 (1)項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 (2)項目規(guī)模較大，時間較緊，建設(shè)資金能否按時到位將直接影響項目實施進 度。 (3)項目建設(shè)與運營單位要建立一支高素質(zhì)的 星級賓館 管理 服務(wù) 隊伍。 2 建議 (1)在下階段工作中應(yīng)進一步優(yōu)化、優(yōu)選工程設(shè)計方案，以進一步突出城市標志性建筑的地位，并節(jié)省投資。 (2)加快項目融資步伐，開辟多渠道融資途徑， 盡快落實資本金 。 (3)樹立 “ 以人為本 ” 意識，強化崗位培訓制度 。 由于現(xiàn)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展，知識更新頻率越來越快，過去靠學校教育一勞永逸的情況已不復存在，任何一名 飯店工作人 員都應(yīng)該具備 “ 活到老，學到老 ” 的良好心態(tài)，及時吸納新知識、新技術(shù)， 飯店 也要花大力氣抓好新知識的教育培訓和新 人員 的常 規(guī)業(yè)務(wù)培訓，努力建設(shè)一支高素質(zhì)的 服務(wù)團 隊。 8 第 二 章 項目背景和發(fā)展概況 一、 項目提出的背景 1 國家及旅游飯店行業(yè)發(fā)展 狀況 旅游飯店業(yè)是我國與國際接軌最早、開放步伐最快的行業(yè)之一，是中國改革開放的形象和窗口。 1979年，我國建設(shè)第一家外資飯店 北京建國飯店， 1982 年引進第一家國際飯店管理公司 香港半島管理集團。目前已有 41 家國際飯店管理集團、 67 個飯店品牌進入中國市場，管理了 516家飯店，排名世界前 10位的國際飯店管理集團均已進入中國市場。 30年來，中國旅游飯店業(yè)取得了五個方面的顯著成績 ： 一是產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大。截至 2008年底，全國星級飯店已經(jīng)超過了 1978年全國飯店總數(shù)的 100倍。 二是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)穩(wěn)步提高。飯店經(jīng)營業(yè)績逐年好轉(zhuǎn)， 2008年全國星級飯店實現(xiàn)利潤 40億元，與上年同比增長了兩倍多。飯店連鎖經(jīng)營步伐加快，服務(wù)更加規(guī)范，隊伍素質(zhì)更加專業(yè)，飯店更加注重綠色和環(huán)保，現(xiàn)在全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店 2000多家。 三是產(chǎn)業(yè)形態(tài)走向多元化。除傳統(tǒng)的觀光飯店和商務(wù)飯店外，度假飯店、會議飯店、經(jīng)濟型飯店、公寓酒店、鄉(xiāng)村酒店、青年旅館等均獲得較快發(fā)展。 四是集團化水平穩(wěn)步提升。 2008 年全 球飯店集團 300強排名，中國內(nèi)地有 7 家入圍，其中錦江國際酒店集團首次進入 20強，排名第 17位。 9 五是星級標準得到廣泛認可，星級服務(wù)理念對其他服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了廣泛的影響，星級在社會上很多領(lǐng)域已經(jīng)成為產(chǎn)品質(zhì)量與檔次的象征。 2 我 國五星級酒店市場狀況 中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級酒店熱，從一、二線城市，到三線甚至四線城市，都卷入了這個熱潮之中。 五星級酒店成為 發(fā)達的一、二線大城市 的 風向標 。 進入 2004年以來，五星級酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際 品牌 五星級酒店相繼在多個城市開業(yè)。長期以來對于新建酒店業(yè)進行嚴格控制的上海也傳出將新增多個五星級酒店的消息，北京作為中國的經(jīng)濟、政治、科技中心，五星級飯店增加自不用說。而業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場在未來 3內(nèi)將增加 30 家高星級酒店，其中五星級酒店 10 家，四星級酒店約 20家。成都也即將增加數(shù)個五星級酒店。沈陽市掀起五星級酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有 10余家五星級酒店在建或籌建之中。 3 項目發(fā)起人 和發(fā)起緣由 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見的精神，隨著省、市關(guān)于實施項目帶動戰(zhàn) 略 決策部署的貫徹落實和 *社會經(jīng)濟 持續(xù) 發(fā)展，以及福銀、三泉高速公路的建成通車，永寧 高速公路、 向莆高速鐵路的 開工建設(shè)， *的區(qū)位交通環(huán)境將得到大為改善， *將成為一座更加開放的區(qū)域中心城市。同時， 也將有助于 *境內(nèi)豐富的旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢 ，帶動旅游業(yè)、 10 酒店業(yè)的繁榮發(fā)展。作為全國旅游城市， *迫切需要一家上檔次、上規(guī)模的旅游飯店。 *賓館五星級旅游飯店項目由母公司 *中國旅行社有限責任公司的 5 個股東共同發(fā)起。發(fā)起緣由如下： (1)*市旅游資源豐富， *是中國優(yōu)秀旅游城市 *是福建省轄市，位于武夷山與戴云山脈之間。全市總面積22959 平方公里，其中市區(qū) 1178 平方公里，總?cè)丝?；轄 1個縣級市（ *）、 2 個區(qū)（ *、 *）、 9 個縣（）；有 “ 中國綠都 ” 、 “ 綠色寶庫 ” 之譽；年平均氣溫為 年四季均可游覽。 *歷史悠久，人文薈萃，風光旖旎，特色鮮明。旅游資源得天獨厚。 *巖前發(fā)現(xiàn)了 20萬年前古人類文化遺址。寧化石壁是中國歷史上由北向南客家大遷徒的中轉(zhuǎn)站，被 譽為 “ 客家祖地 ” 。古邑多俊杰，宋代 “ 理學四賢 ” 中的楊時、羅從彥、朱熹和清代畫壇 “ 揚州八怪 ” 之一的黃慎及清代 “ 書法四大家 ” 之一的伊秉綬等歷史名人都誕生在這里。 *名勝古跡眾多，自古以來為人們所稱頌。這里有被譽為 “ 天下第一湖山 ” 的泰寧大金湖；有被著名地理學家徐霞客稱 “ 大而逼，遠而整 ” 的永安桃源洞 “ 一線天 ” ；有猶如 “ 神仙洞府 ” 的將樂玉華洞 。 改革開放以來， *旅游業(yè)迅速發(fā)展?，F(xiàn)已建成以 “ 山、水、洞、林、石、古文化 ” 為特色的旅游風景區(qū)（點） 60余處。其中：世界地質(zhì)公園 1 個（泰寧世界地質(zhì)公園）；國家重點風景名勝區(qū) 3 個（泰寧大金湖、永安桃源洞 樂玉華洞）；國家 4A 級旅游區(qū) 4個（泰寧大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；國家 11 2 個（沙縣沙陽樂園）；國家級自然保護區(qū) 3 個（將樂龍棲山、永安天寶巖、建寧閩江源）；國家森林公園 5 個（泰寧貓兒山國家森林公園、三元國家森林公園、將樂天階山森林公園、 *仙人谷森林公園、建寧閩江源）； 國家地質(zhì)公園 2 個（寧化天鵝洞群、永安國家地質(zhì)公園）；國家重點文物保護單位 5 個（泰寧尚書第明代建筑群、三元萬壽巖、永安安貞堡梅列正順廟、建寧紅一方面軍領(lǐng)導機關(guān)舊址）；全國紅色旅游 經(jīng)典景區(qū)名錄 3 個（寧化縣紅軍醫(yī)院舊址、長征集結(jié)出發(fā)地、北山革命紀念園，泰寧縣紅軍街 ,建寧縣紅一方面軍司令部、總前委、總政治部舊址 ） 。 全市現(xiàn)有市、縣兩級旅游局 13個，旅游質(zhì)監(jiān)所 3 家，旅游監(jiān)察大隊 2 家，旅游培訓中心 1 家，并成立了市旅游協(xié)會。有飯店、賓館 166 家，其中星級飯店 33 家，有旅行社 43 家，旅游汽車公司 5家。 *交通方便，國道 205 線， 316 線、省道 212 線形成了四通八達的公路交通網(wǎng)絡(luò)，鷹廈鐵路橫貫市區(qū)，開通了 *至廈門、福州城際列車和 “ 金湖號 ” 專列，京福高速公路 *段一期工程（ *建成通車。 龍巖冠豸山機場距 *市區(qū)僅 2 小時車程。 *物產(chǎn)豐富，有竹、木、菇、閩筍、建蓮、金桔、天然寶石等，還有 “ 汀州八大干 ” 的明溪肉脯干、寧化辣椒干、田鼠干在國內(nèi)外久負盛名。 *旅游已形成了一個能夠滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛需要的旅游接待服務(wù)體系。 2001 年 12 月， *市榮膺 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ”稱號。永安市和泰寧縣也分別于 2000 年和 2004 年榮獲 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 和 “ 優(yōu)秀旅游縣 ” 稱號。 (2)市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒一家四星級（或）以上的旅游飯店 12 作業(yè)中國優(yōu)秀旅游城市，但目前 *市區(qū)規(guī)模以上飯 店尚 沒有一家四星級 （或）以上旅游飯店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100個以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元三星級旅游飯店僅 8 家），接待一個 1000 人左右的大型會議就得使用 10 多家星級飯店和社會賓館，接待能力和檔次已遠遠不能適應(yīng) *社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求。 (3)*賓館現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施不足 *賓館是一座按三星級標準設(shè)計的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于*市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。 由于運行時間較長，雖幾經(jīng)裝修維護，但很多設(shè)施設(shè)備陳舊 ?，F(xiàn)僅有 100 多間標準客房 和豪華套房，宴會廳 容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴滿，影響 *城市整體形象。 為進一步提高 *市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力， 同時本項目作為 *大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的重點配套工程，得到了市政府領(lǐng)導及有關(guān)部門的大力支持。 由于 *賓館和毗鄰的 *市商業(yè)集團有限公司原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨建設(shè)無法體現(xiàn)高星級旅游飯店檔次及城市景觀的整體性。根據(jù) *市政府的要求，經(jīng) 該 項目承辦單位與 *市商業(yè)集團有限公司協(xié)商一致，同意 聯(lián)合報建、各自投資。本報告中 項目“建設(shè)內(nèi)容”即 *賓館，不含 *市商 業(yè)集團有限公司的“牡丹新村 17幢舊房改造”工程。 二、 項目發(fā)展概況 1 場 址初勘和初步測量工作情況 13 該項目已于 2008年 1月委托 *市土地資源勘察隊進行了場址勘察定界 ，其成果為土地勘測定界技術(shù)報告書（編號： 200806） 。場地實測面積為 方米（ ），其中， *中國旅行社有限責任公司占地 *市商業(yè)集團公司占地 通運輸用地 方米。 場址處暫沒進行工程及水文地質(zhì)勘察，應(yīng)在下一步工作中詳細進行。 2 項目建議書的編制、提出及審 批過程 該項目已于 2008年 1月由 *市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項（備案）（閩發(fā)改備 2008）（ 詳見附件 1：項目備案表 ），其他前期工作 （ 拆遷 、可行 性研究、方案設(shè)計等）正在緊張有序地進行。 三、 項目建設(shè)的必要性 及意義 1項目實施有利于拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，是“擴大內(nèi)需保增長”的 需要 酒店 業(yè)與 農(nóng)業(yè) 、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相成的聯(lián)系，努力促進餐飲業(yè)的發(fā) 展，將會更有效地促進經(jīng)濟的綜合發(fā)展。 同時，酒店業(yè)對地方經(jīng)濟發(fā)展的貢獻，最直接的體現(xiàn)莫過于對會展業(yè)的拉動作用。近年來， *每年都舉辦“ 海峽兩岸林業(yè)博覽暨投資貿(mào)易洽談會 ”、“中華風味小吃展”等大型展會。會展經(jīng)濟已日益成為 *展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段。 可見，上 規(guī)模 、上檔次 的酒店工程建設(shè)對于推動酒店行業(yè)的良性發(fā)展將起到深遠的意義，同時對于擴大內(nèi)需， 促進經(jīng)濟增長， 穩(wěn)定社會有著積極的推動作用。 14 2項目實施是 *“發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項目自身發(fā)展的需要 *是中國優(yōu)秀旅游城市， 吸引了無數(shù)的國內(nèi)外游客。旅游 業(yè)在*市 的經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個綜合性很強的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動吃、住、行、游、購、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對整個經(jīng)濟發(fā)展的帶動作為非常明顯。 一旦一個地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來，酒店業(yè)的受益程度是最大的。據(jù)法國旅游業(yè)協(xié)會主席菲利普 邦貝爾熱的研究： “43% 的旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān) ； 航空運輸收益的 42%同旅游有關(guān)，鐵路運輸收益的 23%、 汽車 的 12%、農(nóng)業(yè)的 8%、建筑業(yè)的 6%同旅游業(yè)有關(guān)。 ” 而一個好的酒店同時包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。 3項目實施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象 五星級酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。*作為 經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)， 同時也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市等，連 一家五星級酒店都沒有，既影響城市形象，又影響經(jīng)濟發(fā)展。五星級酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù)活動提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動，不僅促進了旅游經(jīng)濟的發(fā)展，而且推動了城 市的發(fā)展。因此，五星級飯店是一道美麗的風景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。 4 項目實施對于 促進就業(yè) 有著明顯的效果 15 金融危機下，第三產(chǎn)業(yè)的價值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對于這一經(jīng)濟現(xiàn)象的熱議表明了人們對經(jīng)濟危機帶來的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來的社會問題的隱憂，而國家鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴大內(nèi)需，鼓勵消費的政策恰恰符合了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺，對擴大內(nèi)需起著良性的推動 作用。 另外，由于項目建成運行后，將需要擴招酒店服務(wù)人員 350人，而且這些人員大都來自農(nóng)村剩余勞動力或者城市下崗職工，因此，項目的實施對于解決當前就業(yè)困難的問題其作用尤其明顯。 16 第 三 章 行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 一、市場分析 1目標 市場調(diào)查 近年來， *市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、會議旅游人員不斷增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市 有 37 家星級飯店（四星級 2 家，三星級 17家，二星級 18家） 。 今年春節(jié)期間，全市 37 家星級酒店共接待游客 10 萬人次， 由于各 種原因， *市還只有 兩家四星級酒店 ，而 *市區(qū)沒有一家四星級以上的酒店 。 市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100 個以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星級旅游飯店僅 8 家），接待一個 1000 人左右的大型會議就得動用 10 多家星級飯店和社會旅館，接待能力已遠遠不能適應(yīng) *社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求。 與省內(nèi)部分兄弟縣市相比 ， *市高星級的酒店賓館建設(shè)明顯落后。 旅游的六要素包括 “ 吃住行游購娛 ” ，五星級酒店本身至少已囊括了 “ 吃住購娛 ” 四要素。因此，盡快打造一家五星級酒店對拉動 *旅游經(jīng)濟意義重大。 一業(yè)內(nèi)人士介紹 ，由于目前 *還沒有一家五星級酒店，一些企業(yè)家為了提升接待檔次，經(jīng)常要跑到 兄弟 市區(qū)的五星級酒店去開會、談生意，這樣一來， *無形中流失了這部分消費群體。這部分人，辦完正事后必然會進行宴會、觀光、購物等活動，這對當?shù)氐穆糜?17 市場具有很大的促進作用。而要把具備較高消費能力的人群吸引到本地，當?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所起的作用不可小覷。如果 *賓館 五星級 旅游飯 店建成，不但能為前來投資創(chuàng)業(yè)和進行商務(wù)活動的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本地高消費群體，吸引外地高消費群體。 另外，五星級酒店本身資 金實力雄厚，擁有自己的一套先進營銷模式。酒店將通過參加國際國內(nèi)的各種推介會、博覽會進行自我推銷，這同時也推銷了 *的旅游資源。 特別是 銀福高速公路、泉三高速公路的 通車 以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實施 ， *正 面臨一個嶄新的發(fā)展機遇， *的區(qū)位優(yōu)勢將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會更加緊密，必須要提前做好準備。 2 旅游住宿需求預測 近年來，我國星級酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，1998 2008 年，年均增長率達 其中 2000 年增長最快，增長率高達 56。 2004 年，星 級酒店總數(shù)突破一萬家， 2008 年星級酒店數(shù)量是 1998年的 高檔飯店競爭將更加激烈。一方面近年來國內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際（ 里茲卡爾頓 (圣瑞吉斯（ 麗晶 (柏悅 (四季（ 國際飯店集團頂級品牌全面進入，勢必對中國飯店原有高端客源市場的分配產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競爭。 18 高星級酒店越來越多，市場競爭越來越激烈，而很多酒店開始把競爭轉(zhuǎn)向了服務(wù)，通 過個性化服務(wù)來吸引消費者， 2008 以后 年我國五星級酒店的競爭將轉(zhuǎn)向 服務(wù)競爭。 近幾年來，人們在生產(chǎn)和消費過程中，越來越關(guān)注資源與環(huán)境保護；國際環(huán)境保護的潮流也對我國飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店按國際環(huán)境標準從事營銷。在國內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè)綠色營銷意識將不斷加強，這也就成了我國高級酒店未來發(fā)展的趨勢 。 根據(jù)滿足 旅 客住宿需求和住宿設(shè)施適當超前的原則，到 2015年， *市 星級賓館 住宿設(shè)施床位需求總量將增加到 9000 張。 規(guī)劃到 2015年， *市星級賓館總數(shù)達到 50家、 9000個床位，使每萬人游客擁有星級 賓館床位數(shù)由 2008 年的 增加到 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預測見表 3 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預測表 表 3份 星級賓館 總床位數(shù)(張 ) 賓館數(shù)量 (家 ) 高檔床位 (張 ) 中檔床位 (張 ) 低檔床位 (張 ) 2008 37 1000 2700 2300 6000 2015 50 2300 3900 2800 9000 新增數(shù)量 +13 +1300 +1200 +500 +3000 注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級賓館，中檔賓館指三星級賓館，低檔賓館指一、二星級賓館。 3 項目 析 (1)析 優(yōu)勢（ S） 19 1)項目位于 *市 區(qū) 政治、經(jīng)濟、 商貿(mào)、 文化核 心 位置 ，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2)區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 3)項目承辦單位 *中國旅行社 有限責任公司 ，系 *市成立最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務(wù)機構(gòu)，福建中旅集團成員單位，主營國內(nèi)旅游，代辦機（車、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂、會議等一條龍服務(wù) ，能給客戶以堅定的購買信心； 4)項目本身已具有一定的 酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 *賓館現(xiàn)為三星級旅游飯店，經(jīng)過近 30年的經(jīng)營實踐，已造就一支懂經(jīng)營、善管理的干部隊伍和作風過硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服務(wù)員隊伍，已使其成為 *市的品牌飯店，社會各界和廣大賓客對 *賓館有較高的認知度，這是一筆寶貴的無形資產(chǎn)。 5)該項目的建設(shè)對 *市旅游經(jīng)濟的發(fā)展具有重大意義，已列入*市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點項目。 劣勢（ W） 1)項目入住客戶類型單一化； 2)項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3)項目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4)項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在 缺陷。 機會（ O） 1)來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定 20 基礎(chǔ)； 2)多條高速 公路 開通 、 向莆高速鐵路 開工，進一步 突顯區(qū)位優(yōu)勢 ； 3)會展業(yè)相對發(fā)達 ，消費能力強； 4)全市目前沒有一家五星級飯店 。 威脅（ T） 1)市場潛在競爭壓力巨大； 2)國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 (2)應(yīng)對策略 四大 強化優(yōu)勢與機會策略） 1)強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 2)配合項目 城區(qū) 地 標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3)利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化 老 客戶； 4)強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團 消費 。 兩大 化解劣勢與規(guī)避風險） 1)項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案，吸引客戶 消費 ； 2)針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我 們 建議引進高品牌度 21 娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次 ； 3)利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保； 4)快打快銷規(guī)避政策風險。 (3)結(jié)論 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素， 我們 認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 4項目定位 *賓館五星級旅游飯店 為 *中國旅行社有限責任公司 全資擁有，是 *市 為改善投資環(huán)境 、旅游環(huán)境 而興建起來的 ，飯 店高 26層 。 *賓館五星級飯店 是一 家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 *市區(qū)繁華的列東大街 、 東新二路 的交匯處。 飯店嚴格按照國際五 星級酒店標準運作管理， 飯 店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 因此，項目應(yīng)該定位為： *首個 五星級 國際級商務(wù) 旅游中心 酒店。 二、建設(shè)規(guī)模 1用地規(guī)模 *賓館五星級旅游飯店項目用地 方米，代撥城市道路用地 方米，總用地面積 方米。 22 2建筑規(guī)模 *賓館五星級旅游飯店項目 主樓設(shè)計為地上 26層、地下 2 層。 設(shè)計總建筑面積 方米，其中，計容 方米，不計容建筑面積 12675 平方米。 3設(shè)計服務(wù) （接待） 能力 *賓館五星級旅游飯店項目設(shè)計客房共 468套（標準間 450套、套房 5 套、總統(tǒng)套房 1 套、商務(wù)套房 12套、）、大中小餐廳（含貴賓廂）餐位數(shù) 1400，其中多功能宴會廳餐位數(shù) 1000個左右。 飯店建成運營后，每年接待賓客約 30萬人以上。 23 第四章 項目選址與建設(shè)條件 一、項目選址 *賓館五星級飯店擬在現(xiàn) *賓館處拆除重建。地址： *市 梅列區(qū)牡丹新村 11幢 。 項目選址處位于 *市區(qū)城市核心位置，處于全市政治、 經(jīng)濟、文化中心。 二、建設(shè)條件 1 交通條件及周邊配套分析 項目 位于 *市區(qū)政治、 經(jīng)濟 、 商貿(mào)、 文化中心，各種配套完善 。城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項目區(qū)。另外， *市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成通車，永武高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設(shè)， 為 *社會經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇。 項目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 *市人民 政府、 列東百貨 、 電子城、 郵政、電信、 銀行 等行業(yè)機構(gòu)。 2 景觀價值分析 項目的景觀資源豐富，坐擁 *城區(qū) 中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋， 四周景色秀麗。 項目建成后將成為這一區(qū)域最高標志性城市建筑。 3 自然條件 (1)氣象條件 *市區(qū)屬中亞熱帶季風氣候，其特征是：夏半年多為偏東風，炎雨；冬半年盛行東北風，寒冷干燥；降雨量充沛，季風性氣候顯 24 干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。 年平均氣溫為 氏度，年平均氣壓為 巴，年平均相對濕度為 79%，年平均降水量 米，年均霧日 56天。 (2)水文 沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、徑流系數(shù)大等特點。沙溪是流經(jīng) *市區(qū)的唯一河流，主干流從三元區(qū)溪口農(nóng)場入 境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入沙縣。境內(nèi)河長 里，出口集水面積 9874 平方公里，河道坡降 其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚塘溪、薯沙溪、臺溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。沙溪河 *段河面寬闊，水量豐富。據(jù)歷史資料， *段平均年徑流量為 立方米，平均流量 308 立方米 /秒，最大洪峰流量 7230立方米 /秒，實測最小流量 秒，四、五、六月為豐水期，十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。 (3)地形、地貌條件 *市區(qū)屬山區(qū)丘陵地 帶，四周高山環(huán)抱。沙溪由西南流入城區(qū)，經(jīng)城區(qū)中心向東北方向（梅列區(qū)洋口仔）流入沙縣。河流西岸丘陵廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地狹窄，多高山或丘陵，地勢向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中以普禪山、蓮花頂、羅拔頂?shù)暮０巫罡撸?1500 米以上，其主脊形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中部，平均海拔高度約為 160米。 用地內(nèi)地形高差不大， 全場高差 3 米 以內(nèi) 。 25 (4)工程及水文地質(zhì)條件 尚未進行場地工程及水文地質(zhì)勘察， 必須在下階段工作中進行詳勘。 4 基礎(chǔ)設(shè)施 項目地 處城區(qū)核心，其城市交通、市政給排水、用電、通訊等各項外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關(guān)部門快速解決。 5 社會經(jīng)濟條件 *市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進城市和國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。 *轄二區(qū)一市九縣，土地總面積 口 270萬人。 *資源豐富，是全國南方集體林區(qū)綜合改革試驗區(qū)，享有福建“ 綠色寶庫 ” 的美譽，林木品種繁多，森林覆蓋率達 已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種 79 個，已探明儲量的礦種 49 個；境內(nèi)主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長 875 公里，年徑流 立方米，全市水力資源可供開發(fā)發(fā)電裝機容量達 170 萬千瓦 。 *山川秀麗，風光獨特，旅游資源豐富。主要旅游風景區(qū)有泰寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣淘金山， *市區(qū)格氏栲自然保護區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山，尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等。 “ 綠三角之旅 ”和 “ 客家之旅 ” 被列為省級三大聯(lián)合促銷黃金線路。 2008 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 元，元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 6 億元，地方級財政一般 預算收入 元。 人均 25407 元（折合約 3717美元），增長 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 整為 民消費價格總水平比上年上漲 6 項目相關(guān)政策分析 國務(wù)院 、福建省均出臺了有關(guān)“ 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的 相關(guān) 意見 ”，明確 提出 要大力發(fā)展餐飲業(yè)。 *市人民政府關(guān)于加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的若干意見 提出， 鼓勵發(fā)展星級飯店。到 2010 年，力爭全市各縣（市、區(qū)）至少有 1 家四星級 (含 )以上飯店，政府定點接待單位優(yōu)先從旅游星級飯店中選定。對新評定為五星級、四星級旅游飯店的，分別一次性獎勵 100萬元、 30 萬元。對三星級及以上旅游飯店（含配套服務(wù)項目）的用水、用氣實行與一般工業(yè)企業(yè)同等價格；對安裝單臺容量在 20千瓦及以上的蓄熱式電鍋爐及冰蓄冷空調(diào)用電，實行優(yōu)惠電價政策；有線電視收視費按實際安裝終端數(shù)的 50收?。唤?jīng)環(huán)保部門認定的飯店，其污水排放達到國家或地方標準，并已進入城市污水處理管網(wǎng)的，給予免征污水排污費。對三星級及以上旅游飯店和旅游景區(qū)內(nèi)的旅游飯店及娛樂場所實施綠卡制度，相關(guān)執(zhí)法部門在 開展執(zhí)法檢查活動中要依法依規(guī)進行，防止隨意性，切實維護經(jīng)營者和游客的合法權(quán)益。 27 第五章 項目建設(shè)方案 一、執(zhí)行標準 項目建設(shè)應(yīng)按照 五星級酒店設(shè)計標準 、 中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規(guī)定 、 飲食建筑設(shè)計規(guī)范 、 旅游飯店星級的劃分及評定 等有關(guān)標準、規(guī)范進行嚴格設(shè)計。 二 、 項目組成 該項目工程內(nèi)容由大樓 主體 工程、 主要工藝設(shè)備系統(tǒng) (中央空調(diào)系統(tǒng)、消防雙自動系統(tǒng)、電梯、電腦管理系統(tǒng)、熱水供應(yīng)系統(tǒng)等 )、配套 工程 (電 氣 、 暖通 、 給排水等 )等構(gòu)成 ， 分述如下。 三 、主體建筑方案 1 建筑 方案綜述 隨著海 西經(jīng)濟的開發(fā)、開放， *已成為海西經(jīng)濟的重要組成部分。鱗次櫛比的 高層建筑 、爭高斗艷的公共建筑、綠意盎然的生態(tài)園，無不表現(xiàn)出新 *未來城市形象。位于 *市區(qū)中心地段將矗立起一座豪華五星級酒店 *賓館 ， 一座高貴典雅、極具雕塑感的建筑。它位于列東街與東新二路交界處，氣勢恢宏，宛如璀璨的宮殿，褶褶生輝。 (1)建筑設(shè)計指導思想與 原則 1)變化的時代、變化的形式、變化的空間。 在過去的年代里，我們經(jīng)歷了無數(shù)的變化，信息時代中的我們將經(jīng)歷社會生活各個層面的更加快速的變化。建筑設(shè)計也面臨著新的挑戰(zhàn)，著力創(chuàng)作體現(xiàn)時代精 神的建筑是 項目 目標。新時代的五星 28 級酒店的特征是 ， 五星級酒店的客戶人群應(yīng)該是勤奮工作同時亦注重生活品質(zhì)的成功人士， 且應(yīng)成為 一座充滿時代感，并反映其地域特征與時代特征的五星級酒店。 2)形式的探索 既能充分滿足巨大的面積要求，又能保持優(yōu)美的比例的體形 ，并 具有獨特的外形。 通常意義上說，入住五星級大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他們既注重入住酒店的內(nèi)在品質(zhì)，也注重其外在形象，并以此反映其獨特的品位與愛好。再加上酒店所處的不可多得的地理位置，獨特的建筑外形是設(shè)計中無法忽略的重要因素。 一家五星級的豪 華酒店必須氣勢宏偉壯觀，但是它的零售網(wǎng)點、顧客的活動場所、各項服務(wù)網(wǎng)點及各種設(shè)施的安裝等都必須結(jié)合主樓的功能加以全盤合理的布局。 (2)外立面設(shè)計 將 *賓館主樓的立面考慮為實的墻體與虛玻璃幕墻的對比。由于其相對的獨立性，使得建筑造型有了多種可能性。 利用頂層的電信機房設(shè)計 另一層高度，與前面的主立面形成豎向的高度變化。標準客房采用統(tǒng)一的模數(shù)化的形式，總統(tǒng)套房則位于頂端，采用大面積落地幕墻。 (3)功能設(shè)置 因酒店的建設(shè)主體為原 *賓館及商業(yè)集團，所以現(xiàn)規(guī)劃方案中包含兩個大的主體功能，即酒店與商業(yè)集團的培訓大樓 。 1)酒店平面功能設(shè)置 29 一層（ 方米 ） : 酒店的出入口將設(shè)在基地北面，北面東側(cè)將建起用于為酒店提供服務(wù)性質(zhì)的貨物的進入口。面積為 390 平方米 的大堂的設(shè)計將以最先進的材料裝潢來歡迎顧客。為避免可能發(fā)生的堵塞，將設(shè)置 2條汽車通道，為設(shè)有頂蓬的車道。顧客停車場的進口同酒店的出入相鄰，如此設(shè)計可以方便顧客將車輛駛?cè)胲噹臁＞o靠酒店大堂處建可停 16 個客人車位的地方。寬約 的大堂及 2 條汽車通道足以保證酒店的經(jīng)營的正常開展。 在大堂的西面方向是會客處。會客處地處大廳最佳位置，從那可以直通酒店的各個樓 層。這里的天花板高度是 。一架豪華樓梯設(shè)在其間，直通二樓。在二樓人們可以坐電梯去客房、鋼琴吧、各個特色餐廳、酒吧等。 對三個層面（即底層、地下夾層、地下一層）的互相連通 應(yīng) 特別予以重視， 應(yīng) 設(shè)計各種交通道。第一個：從大廳進入，顧客可以去上述三個層面的任何一個。第二個：各會議廳的通道，可以通過一個獨立的通道去其他層面。因為作為一座超豪華的高級酒店不能因為舉辦會議而破壞了它的安靜氣氛。第三個：顧客用電梯，可以舒適的連接酒店的各個層面。 二層（ 方米 ） ： 從一樓西側(cè)設(shè)有一個豪華裝飾的旋轉(zhuǎn)樓梯直至二層 樓面。二層樓面設(shè)有西餐廳，伴有樂隊的咖啡廳和變配電間及商業(yè)集團自身的大餐廳與廚房。西餐廳面對 *最繁華的地方，光線明亮， 30 三層（ 方米 ） ： 夜總會與中餐廳設(shè)在此層面，有電梯直通酒店內(nèi)和會議區(qū)。其中主大廳可容納 650 多人，其面積約為 650 平方米 ，頂高 。東側(cè)為商業(yè)集團客房部分。 四層（ 方米 ） ： 主要為大餐廳與中餐廳，其中大餐廳為 650平方米 ，可容納 650人。中餐廳也可容納近 250 人。滿足各種場合的需要。東側(cè)為商業(yè)集團的客房部分，共設(shè)計了 27客房。 五層（ 方米 ） ： 主要為宴會廳與商業(yè)集團客房，大宴會廳面積 1500平方米 ，可容納 780 座位?？梢詽M足各種場合的宴會及會議要求。東側(cè)為商業(yè)集團客房部分，共設(shè)計了 26間客房。 主樓 ： 6 樓到 26樓（ 1740 平方米 21=36540 平方米） ： 主樓的主要的功能是客房和一些會議、健身配套，其中 ， 1826 層為寫字樓， 10 17 層為客房， 6 9 層為會議與健身、桑拿、商務(wù)會議等。 酒店將設(shè)有多種形式的客房，為酒店的各類顧客提供服務(wù)。按照最新的國際標準，作為一家豪華型的五星級酒店分配如下： 標準間 450套 套房 (及家庭套房 )5 套 總統(tǒng)套房 1 套 商務(wù)套房 12套 總共 468套 31 整 棟樓考慮到層面的結(jié)構(gòu)形式，將設(shè)置 5 架客用電梯（限乘 15人，載重 1000 公斤，速度為 2 米 /秒），出入口處寬 梯等候處地面裝飾為大理石。從電梯出來后將有 1 條寬為 裝潢講究的通向各客房的走道。天花板和走道的裝飾力求風格和色彩多樣。最佳客房盡可能設(shè)在大樓的拐角，使其更具觀光色彩。 工作人員與貨物則使用一臺消防梯。 根據(jù)有關(guān)國際標準要求，各層都設(shè)有 2 部應(yīng)急梯與 1 部消防電梯和工作人員使用的樓梯，足以確保在發(fā)生火災等情況下疏散人員下樓。 9 層為技術(shù)轉(zhuǎn)換 層，設(shè)有盥洗間設(shè)施。利用技術(shù)轉(zhuǎn)換層在走道處布置管道。最低處有 3 米多，而南北兩側(cè)沒有管道轉(zhuǎn)換處層高達到 置一些運動房間，充分利用空間。 17 樓為貴賓樓層（ 1740 平方米 ） ： 為適合大樓墻面的風格，將在所有貴賓樓層面的裝潢保持協(xié)調(diào)，具體分為三種水準。貴賓樓層設(shè)有 1 間總統(tǒng)套房及 5 間豪華套房?？偨y(tǒng)套房可以俯視 *的整個市區(qū)的景觀。 18層以上為寫字樓。擬由于承租企業(yè)或個人進行裝修。 屋頂層 。 利用立面造形高起一塊設(shè)置了電信機房。 (4)建筑材料 酒店的外墻選料采用花崗石、中空玻璃、鋁板。 內(nèi)部裝飾用大理石，高 級客房層用不銹鋼和天然木材。墻面的粉刷及其他材料則用當?shù)夭牧?。客房地面鋪以地毯，浴室則用大理石。 32 (5)標準層 標準房共 450間 。 房間的面積參照慣用五星級豪華酒店的標準。每間 40平方米的房間足以布置與此級別的酒店相對應(yīng)的豪華設(shè)施。 將客房的門口設(shè)計 往 內(nèi)退 的位置，這樣可以避免開門時對走廊的影響。放置一張長 的床，床一側(cè)為工作室，另一側(cè)為恰淡休息區(qū)，浴室為 6 平方米，其間備有所有必需品。沖淋房寬1 米，長 2 米，浴缸長 1米。寬為 個寬為 水馬桶安置在浴 室的空