某商業(yè)項目可行性報告

、 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用 (一 )房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻 1998 年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從 1998 年到 2007 年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值從 元上升為 元，年均增長 高于國民生產(chǎn)總值的增長速度 。1998 年到 2007 年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對 長的直接貢獻率從 升到 年均 由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率， 1998 年到 2007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資對 升到 年均 房地產(chǎn)開發(fā)投資對 長直接貢獻率加間接貢獻率由 1998 年的 升為 2007 年的 成為對經(jīng)濟增長貢獻最大的產(chǎn)業(yè)。要消除全球金融危機對中國經(jīng)濟增長的負(fù)面影響，刺激經(jīng)濟增長首先要 房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)投資每增加 1，就可貢獻 百分點的 長率。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的巨大貢獻源于房地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。 (二 )房地產(chǎn)業(yè)對投資增長的貢獻 對經(jīng)濟增長貢獻 40的是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重最大，高達 20以上。 以固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長貢獻 40計，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長貢獻高達 8，是符合國際標(biāo)準(zhǔn)定義的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 (三 )房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻 消費對經(jīng)濟增長貢獻 37，房地產(chǎn)銷售額近 5年平均占全社會消費品零售總 額的 是占消費份額最大的行業(yè)。在全球經(jīng)濟危機日益加深的環(huán)境下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇。 (四 )房地產(chǎn)業(yè)對進出口增長的貢獻 房地產(chǎn)業(yè)對進出口的貢獻表現(xiàn)在擴大進口、降低過高的貿(mào)易順差、平衡國際收支。 2008年房地產(chǎn)業(yè)投資中包含了近 億建安成本，高端豪宅采用大量進口的石材、鋁合金材料、衛(wèi)生陶瓷材料，約占 8建安成本，近 1200 億元。 (五 )房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長的貢獻 根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 1998 年我國房地產(chǎn)從業(yè)人員為 94 萬，到 2007 年這一規(guī)模達到了 ，年均增長 比同期我國全部就業(yè)人員的平均增速 ()和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速 ()分別高出 百分點，體現(xiàn)了對增加就業(yè)的推動作用。更重要的是，通過帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長也發(fā)揮了積極作用。 2007 年我國與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)、建筑裝飾業(yè)就業(yè)人數(shù)分別為 3085 萬人、 1400 萬人，住宅行業(yè)每吸納 100 人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)。由此估計，我國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)人數(shù)約 1 億人，分別占到 2007 年全國就業(yè)總?cè)丝诩俺擎?zhèn) 就業(yè)人口的近 1/7 和 1/3。 (六 )房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)的拉動作用 房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的鏈條長，長達 60 多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，近 300 個細(xì)分行業(yè)，拉動力非常強大。 與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度排在前五位的分別是 : 金融保險業(yè) :2008 年 1 3 季度，中國對房地產(chǎn)開發(fā)商融資貸款高達 2 萬億元，對住房銷售貸款 億元，占整個信貸總額的 住房按揭成為銀行安全性高、盈利能力強的主業(yè)之一。 商業(yè) :房地產(chǎn)的 80住宅項目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產(chǎn)項目的大型購物中心、酒店、寫字樓等都會增加商業(yè)經(jīng)營，促進 商業(yè)消費。 建筑業(yè) :房地產(chǎn)開發(fā)成本中，有近一半是建安費用。 2008 年 3 萬億元房地產(chǎn)開發(fā)投資，億元會直接間接轉(zhuǎn)化為建筑業(yè)營業(yè)額。 建材、裝飾裝修業(yè) :房地產(chǎn)開發(fā)原材料需求直接拉動建材業(yè)。據(jù)統(tǒng)計資料，鋼材新增產(chǎn)量中的 60用于房地產(chǎn)項目開發(fā)。 家具、家電制造業(yè) :全部酒店、寫字樓、商場、住宅都創(chuàng)造各類家具、家電的巨大需求，房地產(chǎn)是拉動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。 據(jù)華東師范大學(xué)魏潤卿的研究，中國房地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為 美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。 (七 )房地產(chǎn)業(yè)對財政收 入的貢獻 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財政收入的貢獻分三大類 : 一是土地出讓金。 2007 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向地方財政交土地出讓金 億元，當(dāng)年地方財政總收入 億元，土地出讓金占地方財政收入 占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的 42。 二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交財政的稅收。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的調(diào)查， 2008 年房地產(chǎn)企 。 三是政府向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費。占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的 10左右。 土地出讓金、稅費 三項合計流向政府收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財政收入的貢獻度達到房地產(chǎn)總支出 60的高比例。 地方財政收入總量至少 60左右投到各城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、民生工程中。以 2007 年 億元土地出讓金計，轉(zhuǎn)化為地方投資 7800 億元，如以 1:3 財務(wù)杠桿計，實際當(dāng)年房地產(chǎn)投資帶動了 元社會投資。 (八 )房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史考察 : 以美國為例分析 任何一個以市場經(jīng)濟為主體的國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢，都顯現(xiàn)大致相同的規(guī)律性發(fā)展軌跡，考察世界最發(fā)達市場經(jīng)濟體 美國 80 年房地產(chǎn)發(fā)展的長周期，可以研究判斷未來中國房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展趨勢。 從現(xiàn)有的 1929 年 2008 年的 80 年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè) 加值占美國 比值一直保持在平均在 8 10的水平，尤其是在上世紀(jì)二戰(zhàn)后至 80 年代，基本保持在 10左右，成為美國經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。 分析 1929 年 2008 年房地產(chǎn)增加值和美國 據(jù)的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，美國 80 年來房地產(chǎn)增加值和美國 長有著高度的一致性。戰(zhàn)后 50 多年時間，房地產(chǎn)增加值增長快于長，經(jīng)歷了持續(xù) 35 年的較快速發(fā)展期，顯示出 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的明顯特征；其后增長速度趨緩，與 速接近；最后其增長趨勢明顯放緩，低于同期 長速度，但仍然繼續(xù)增長，持續(xù)時間約 15 20 年左右。 房地產(chǎn)在發(fā)達國家經(jīng)濟長期發(fā)展進程中，始終保持著支柱產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟處在發(fā)展長周期的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快于經(jīng)濟發(fā)展剛剛起步，至少持續(xù)到 2035 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長都會高于 增長，是名副其實的經(jīng)濟增長發(fā)動機。 目前的經(jīng)濟環(huán)境與 1997 年亞洲金融危機很相近，不同的是危機范圍是全球性的，危機嚴(yán)重程度更深，對中國經(jīng)濟負(fù)面影響更大。在這樣的外部形 勢下，如何正確地啟動和振興房地產(chǎn)業(yè)，已不單純是救房地產(chǎn)業(yè)自身，同時更重大的意義是帶動投資，擴大內(nèi)需，保障就業(yè)，拉動中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。 2008 年 11 月 5 日國務(wù)院出臺刺激經(jīng)濟十項措施， 11 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布 9000 億保障房建設(shè)計劃， 12 月 20 日國務(wù)院頒布刺激房地產(chǎn)的 13 條政策，這些政策目標(biāo)是加快保障 ，計劃三年投入 9000 億，解決 1377 萬套保障房，以每套 80 平方米計，總量11 億平方米，三年年均供應(yīng) 495 萬套，年均供應(yīng)面積 平方米，占 2008 年商品住宅 已出臺的振興經(jīng)濟政策幾乎沒有包含對商品住房投資與開發(fā)的刺激政策。保障性住房能否帶動房地產(chǎn)市場的復(fù)興，國際、國內(nèi)已提供了可供研究和吸取的經(jīng)驗與教訓(xùn)。 2009 年 1 月 19 日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 作室發(fā)布了我國部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析的報告，報告抽樣調(diào)查了北京、上海、廣州等 9 個城市、 62 個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 81 個項目，計算了這些項目的市場成本。在總成本構(gòu)成中，土地成本占 在總支出構(gòu)成中，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占 土地支出占 兩項合計流向政府收入部分占 在總銷售收入中，政府份額 (稅收土地出讓金 )占 企業(yè)經(jīng)營成本補償占 企業(yè)剩余不是利潤占 政府份額占的比重高于企業(yè)剩余 稅收構(gòu)成 :開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占 銷售環(huán)節(jié)稅收占 稅收占企業(yè)總成本的 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出構(gòu)成中，土地出讓金和稅收支出已占 政府收費占 10左右，合計流向政府部分已高達 其中政府收費是在房地產(chǎn)項目未開發(fā)前預(yù)交，土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅也是預(yù)交，這些預(yù)征交的稅費 ，不僅加大了企業(yè)財務(wù)成本，也使房企資金鏈更加緊張。 2007 年四季度以來，深圳、廣州、東莞等珠三角城市房價開始下調(diào)， 2008 年 5 月房價與 2007 年最高點相比回調(diào) 36， 2008 年底已回調(diào)近 50；上海房價 2008 年 6 2008 年底回落近 30；珠三角地區(qū)相當(dāng)一部分開發(fā)商在按成本價銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價空間已經(jīng)很小。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和前景。房地產(chǎn)是周期性波動行業(yè)，行業(yè)風(fēng)險 值在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群中居于高端區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)歷發(fā)展周期的不同階段 :高投入高利潤期、高投入低利潤期、高投入虧損期 和低投入撥備期。 2006 年到 2007 年間，由于市場準(zhǔn)入、城市化進程、外國直接投資和資源價格暴漲等多重因素共同推動，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了局部地區(qū)的過熱和不理性漲勢。 2008 年經(jīng)濟周期進入下行區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨著增大的風(fēng)險，政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，應(yīng)該從成本和售價兩個源頭入手 :一方面房地產(chǎn)企業(yè)按照市場規(guī)律降價促需；另一方面剛性的土地成本和稅費成本需要適當(dāng)降低，建立合理的、可調(diào)整的、符合客觀房價形成規(guī)律的定價體系。 、中國經(jīng)濟通縮風(fēng)險加大的形勢下，政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費作出合理調(diào)整，建 立符合房價形成規(guī)律的價格體系，不僅能刺激房地產(chǎn)業(yè)的振興，拉動經(jīng)濟增長，也會為降低房價 35左右開發(fā)商已平均降房價 20，政府降稅費引致降房價 15創(chuàng)造必要條件，為社會的穩(wěn)定與和諧作出貢獻。 二 、 國內(nèi)一些專家對 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征 :政策方向?qū)?、政策目?biāo)符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向、政策配套性強。 如前文所述，制定長期保障房建設(shè)規(guī)劃，明確年保障房投資規(guī)模為 500 800 億元，保障房范圍限于貧困階層，不應(yīng)擴大到中低收入階層，形成泛福 利化。 刺激住房需求政策要配套、力度要大。在現(xiàn)有已推出的刺激住房需求政策基礎(chǔ)上，要補充完善的政策是 : 明確取消央行、銀監(jiān)會 2007 年 9 月 27 日頒布的對第二套住房的限制，擴大對住房的需求； 取消住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、所得稅限制，鼓勵和活躍房地產(chǎn)市場交易； 取消對外籍人員購房的限制。全球金融危機已使世界各國無一幸免，各國需求都在萎縮，外需下降，此時堅持對外籍人員購房的限制，只能壓縮和降低國內(nèi)需求，與擴大內(nèi)需的方向相悖； 允許全國各城市政府根據(jù)自身房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀自 行制定、實施配套的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展政策，特別是鼓勵實施購房抵扣所得稅政策； 允許全國各城市政府制定購房上戶口政策； 分階段地持續(xù)降低房貸利率。 推出大力度刺激房地產(chǎn)投資和商品住宅供應(yīng)政策。政府應(yīng)盡量創(chuàng)造良好市場環(huán)境，以刺激性政策引導(dǎo)房地產(chǎn)商按照市場規(guī)律滿足政府期望的目標(biāo)。面對房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)狀，政府刺激政策更應(yīng)出手快、力度大，配套完整，真正貫徹落實。 第一，中央政府層面要清理廢除過去 5 年已推出的一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的財政、稅收、土地、建設(shè)、信貸政策，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。 第二，清理廢除不合理的對房地產(chǎn)開發(fā)商征收的稅費，降低稅費征收比例，政府稅費應(yīng)占開發(fā)商總支出的 30左右為宜，減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)投資動力。 第三，進一步降低貸款利率，金融機構(gòu)支持有實力的房地產(chǎn)商融資貸款。 ，國家財政資金和主權(quán)投資基金向國資委管理的國有控股房地產(chǎn)企業(yè)注資，擴大國有資本實力，加快國有房地產(chǎn)企業(yè)按照國家期望的方向發(fā)展，擔(dān)負(fù)國家要承擔(dān)的社會責(zé)任。 刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策起作用的條件是，政策方向?qū)?，政策目?biāo)準(zhǔn)，政策力度大，政策配套完善，政策落實到位。 近 5 年房地產(chǎn) 開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 年份 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn) 投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 (% ) 2004 58620 13158 005 75096 15759 006 93472 19382 007 117414 25280 008 148167 30580 地產(chǎn)對消費的貢獻 年份 全社會消費品零售總 額(億元 ) 商品房銷售金額 (億元 ) 商品銷售占全社會 消費比重 (% ) 2004 53950 10376 005 67177 18080 006 76410 20510 007 89210 29604 008 108488 24071 、 銅仁市 房地產(chǎn)市場：整體良性 發(fā)展 與現(xiàn)階段迅速升溫 1、 貴州省 宏觀政策的指導(dǎo) 為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，結(jié)合我省實際， 貴州 省 政府 出臺省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見， 省人大出臺了貴州省房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例， 將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。 、政府出臺房改政策，取消福利分房 自 2000 年年底 銅仁市 政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高 以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。 3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。 銅仁市地處云貴高原向湖南西部丘陵過渡的武陵山區(qū)。東與湖南省鳳凰縣、麻陽縣、芷江縣相鄰，西與江口縣相交，南與萬山特區(qū)、玉屏縣、芩鞏相接，北與松桃縣相依。地理位置介于東經(jīng) 10805 109029，北緯 27026 27053之間，境內(nèi)東西長 63公里，南北寬 48公里，土地總面積 1515平方公里。 銅仁地處貴州高原向湘西山地丘陵過渡的斜坡地帶，低山丘陵廣布，河谷壩子沿錦江及其支流分布，屬低山丘陵河谷盆壩區(qū)，城區(qū)海拔多在 300 400米之間，最高處海拔 1142米（米公山），最低處海拔 205 米（漾頭施灘）。 銅仁市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，年平均溫度 年降雨量 1200毫米以上，無霜期280天以上，平均日照 1171 小時，四季分明，氣候宜人。 銅仁城址始建于明景泰二年（公元 1451年），歷史上為貴州東部的商業(yè)重鎮(zhèn)，具有悠久的歷史。 1949年 11月 11 日銅仁解放，同年 12月 1 日成立銅仁縣人民政府。 1978年 8月 21日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)市。 銅仁市的礦產(chǎn)資源種類繁多，主要有磷灰 石、鉀頁巖、石灰石、石英砂等，都屬于共生礦及小型礦。 銅仁市河流分錦江、河水兩流域，均屬洞庭湖水系。境內(nèi)有流域面積大于 20平方公里、長度在 10公里以上的干流 22條，河流總長 網(wǎng)密度 百平方公里。 銅仁市水資源總量為 立方米，其中地表水徑流量為 立方米，地下水徑流量為 銅仁自然風(fēng)景得天獨厚，群山環(huán)抱，兩江匯流。以山青、水秀、洞美、石美贏得“貴州各郡邑，獨美于銅仁”之美譽。全國重點自然保護區(qū) 梵凈山距銅仁市約 80 公里，銅仁十二景、九龍洞觀音山、蓮池 庵風(fēng)景區(qū)，水晶閣風(fēng)景區(qū)等均在市內(nèi)。 銅仁市城區(qū) 近期 規(guī)劃面積 64平方公里， 遠期規(guī)劃面積 124平方公里， 城區(qū)現(xiàn)有人口 20萬人左右。 隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 的逐步完善，吸引了許多外地人來 銅仁 投資經(jīng)商。另外戶 ，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為 銅仁 市的商品房消費市場增添了新的主力軍。 4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。 全區(qū)生產(chǎn)總值躍上百億元臺階。 2006 年達到 元，比 2000 年增加 元。人均 3300 元，比計劃增加 800 元，比 2000 年增加 1462 元。按可比價計算，“十五”年均增長 年均增速較“九五”提高 百分點，比計劃提高 百分點，保持了逐年加快的良好勢頭。財政收入快速增長。 2005 年全區(qū)財政總收入將達到 元，比 2000年增加 元，“十五”年均增長 其中地方財政收入 元以上，超計劃 1 億多元，比 2000 年增加 元，“十五”年均增長 固定資產(chǎn)投資大幅度增加。 2005年突破 70 元，“十五”年均增長 五年累計 225 億億元（不含跨區(qū)項目），超計劃135 億元，是“九五”時期的 ；建成了一批重大項目，投資對經(jīng)濟增長的拉動進一步增強。 工業(yè)和服 務(wù)業(yè)保持快速發(fā)展，成為經(jīng)濟的主要增長點，農(nóng)業(yè)增長穩(wěn)定。預(yù)計“十五”期間，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達到 元、 元和 元，比 2000 年分別增加 元、 元和 元，一、二產(chǎn)業(yè)分別超計劃 元和 元，三產(chǎn)基本與計劃持平；按可比價計算增加值分別年均增長 第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重從 2000 年的 整到 2006 年的 42:業(yè)和服務(wù)業(yè)增加值占 比重首次超過農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，建成了一批特色優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品種植基地、畜牧養(yǎng)殖基地和農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)，扶持發(fā)展了一批龍頭企業(yè)，帶動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 2006 年，農(nóng)業(yè)總值達到 元，比 2000 年增加 元， 5 年年均增長 其中種植業(yè)和畜牧業(yè)產(chǎn)值分別達到 50 億元和 31 億元，比 2000 年分別增加 元和 均增長 畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的比重達到 以冶金、化工、能源和特色食品等工業(yè)發(fā)展步伐加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到調(diào)整提高。 2005 年工業(yè)增加值達 2000 年增 長 ，年均增長 其中，地方規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 2000 年增長 ，年均增長 成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。以梵凈山、九龍洞為重點的旅游基礎(chǔ)設(shè)施進一步改善，商業(yè)貿(mào)易、餐飲服務(wù)、交通運輸、房地產(chǎn)、信息、社區(qū)服務(wù)等發(fā)展迅速，建成了一批貿(mào)易批發(fā)市場。第三產(chǎn)業(yè)占 比重較 2000 年提高三個百分點。 2005 年社會消費品零售總額達到 元，比 2000 年增加 元，年均增長 。 2006 年全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 23%，比 2000 年提高 百分點，年均 提高 百分點。 2008 年 銅仁 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6500 元 左右 ， 比 上年增長 8%左右 。人均消費支出5500 元 左右 ，增長 10%左右 ； 以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。 近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求 “居者有其屋 ”向 “居者優(yōu)其屋 ”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車 、小汽車 等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。 5、同類物業(yè)的市場情況 銅仁名城小區(qū)、時代商匯、天 都 等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。 四 、 銅仁 房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭 1、舊城改造，造成了需求量的增加 鑒于原 銅仁 城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺 “ 為 舊 城減壓， 規(guī)劃區(qū) 內(nèi) 實行舊城改造 ， 新城開發(fā)，拓寬道路， 不許 私人 建房 ” 的新規(guī)劃，開始對 舊城 及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。 2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)， 增加了市場的需求量。在銀行按揭政策 （ 5 30年） ，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。 第二章 項目概況 一、建設(shè)地址 “銅仁溫州商貿(mào)大廈”項目 （以下簡稱 “ 本項目 ” ）位于 銅仁市最繁華的城市商業(yè)中心 大十字步行街 口。 北臨 即將完工的陽光廣場二期房地產(chǎn)項目 ；西 臨銅仁市民族路（步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶， 南臨解放路 ， 東臨銅仁電視臺及銅仁愛爾寶雙語幼兒園。 、項目規(guī)模 “銅仁溫州商貿(mào)大廈”項目 規(guī)劃 總用地面積為 9411平方米，總建筑面積 144810 平方米【 其中： 地上總建筑面積 121871 （含： 1層經(jīng)營性用房 7439平方米， 2 3 層經(jīng)營性用房各 7162平方米， 4層經(jīng)營性用房 7041平方米， 5層其他用房 3148平方米，住宅用房 84355平方米 ，寫字樓 5562平方米 ），地下建筑面積 22938 （含地下 1層經(jīng)營性用房 7646平方米，停車場 15292平方米 180個車位） 】 ，總居住人口 3800人。 本項目已列入 銅仁 地區(qū)行署和銅仁 市 政府的“重點建設(shè)項目”。 三、 項目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢分析 （ 1） 本規(guī)劃區(qū)位于 銅仁 市 大十字 ，符合該市總體規(guī)劃確定的 舊 城 改造范圍， 該市 步行街經(jīng)過 近 十年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、 商業(yè) 、 服裝 、 百貨 為一體的綜合 商貿(mào) 區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與 步行街 緊鄰，將成為 商業(yè)步行街 的有機組成部分， 步行街 內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本 項目 的建設(shè)提供了保障，并為 銅仁市 居民提供就業(yè) 、 購物服務(wù)。 對銅仁市商貿(mào)流通領(lǐng)域的 發(fā)展 ，將起到積極的推動作用 。 （ 2）當(dāng)前，銅仁市黃金地段的資源很少，特別是坐落在大十字黃金地段，有建筑品位和建筑風(fēng)格的精品商住樓市場巨大，價格一路走俏。 （ 3）該項目是提升銅 仁市城市品位，加大商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的高層標(biāo)志性建筑，它將吸引全銅仁市民的極大關(guān)注，為日后樓盤的銷售凝聚了人氣。 （ 4）銅仁市政府把該項目納入“銅仁市 2007 年的重點招商引資項目”，該項目在建設(shè)上將享受銅仁地區(qū)和銅仁市“招商引資的優(yōu)惠政策”。 （ 5）據(jù)全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前貴州省 2007年的房地產(chǎn)銷售價格比去年上漲 漲幅速度和增值空間在全國名列前茅。 （ 6）神鷹企業(yè)在貴州省塑立了較高的社會知名度、較好的社會信譽度和較強的品牌影響力，為消費者增加了消費信心。 （ 7）銅仁市目前尚無高層、高檔次，集商務(wù) 、購物、休閑、娛樂于一體的高級商住樓； （ 8）銅仁是著名的國際旅游城市，有著名的國家級風(fēng)景名勝區(qū)“黔東奇觀”銅仁九龍洞，有巍峨峻秀的武陵山脈，有絕壁的烏江三峽，碧波蕩漾的錦江和著名的森林風(fēng)光梵凈山等 40多處自然風(fēng)景，每年吸引十多萬國內(nèi)外人士來此旅游、觀光，城市居住人口快速增長，目前銅仁市有城市城鎮(zhèn)居住人口 20 萬人，三年后居住人口將達到 30 萬人以上。 、劣勢及對策分析 本規(guī)劃 紅線 區(qū) 內(nèi)， 大部分 是待改制的國有企業(yè)房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于 80 年代底和 90 年代初，上述房屋的拆遷買斷工作，是項目 建設(shè)的最大障礙。因此，由當(dāng)?shù)卣疇款^實施房屋拆遷，是行之有效的唯一方案。考慮到房屋拆遷買斷成本：對拆遷范圍內(nèi)的部分私人住宅，可考慮拆 1 還 1 的置換方案； 四 、總體規(guī)劃設(shè)計理念 1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 2、適應(yīng) 城區(qū) 高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 3、在 創(chuàng)造銅仁“獨一無二”的 建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為 銅仁 市的 商業(yè)、 住宅 及辦公 小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良 好的典范。 五 、總體規(guī)劃構(gòu)思 本項目參照 上海、 浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、 休閑屋面 等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè) ： 1層經(jīng)營性用房 7439平方米， 2 3 層經(jīng)營性用房各 7162平方米， 4層經(jīng)營性用房 7041平方米， 5層其他用房 3148平方米（休閑會所），住宅用房 84355 平方米，寫字樓 5562平方米 ，地下建筑面積 22938 （含地下 1層經(jīng)營性用房 7646平方米，停車場 15292平方米 180個車位， 5 層屋面 70%的面積作 綠地廣場 。 1、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以 城市 主干道作為主交通網(wǎng)絡(luò)。 2、建筑單體 設(shè)計 小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多陽光和較好通 風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。 5 層 設(shè)置中心會所，滿足小區(qū) 管理 、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。 小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有 舒適 、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神 ，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。 3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計 整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。 規(guī)劃建造 4000 平方米 左右的 綠地廣場，采用 平 地式設(shè)計 ， 實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。 設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。 保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。 小區(qū)綠地和綠地相應(yīng) ，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。 六 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓 商鋪、辦公樓、 住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。 本項目 擬 聘請 銅仁 知名 的信德 物業(yè) 服務(wù) 公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè) 房地產(chǎn)中介和 物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。 本項目推行 “綠色安全環(huán)保小區(qū) ”概念，全部采取人車分流， 在 5 層頂部 設(shè)主入口僅供 行人出入，在 解放路 上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。 小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。 此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 、項目市場分析 1、地段環(huán)境優(yōu)越 本項目 位于 銅仁市最 繁華的城市商業(yè)中心 大十字步行街 口。 北臨 即將完工的陽光廣場二期房地產(chǎn)項目 ；西 臨銅仁市民族路（步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶，南臨解放路 ， 東臨銅仁電視臺及銅仁愛爾寶雙語幼兒園。 本項目所在地塊市銅仁市的商業(yè)中心，該中心輻射整個銅仁地區(qū)。 2、周邊 生活 配套完善 本項目周邊的生活配套包括： 天天見 超市、 小十字 菜場、 道坳上 菜場 、市 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 九龍支行、中國銀行銅仁分行 、黔東信用社、地區(qū) 醫(yī)院、 地區(qū)婦保站 、 愛爾寶幼兒園、一完小、五完小、銅仁一中、銅仁電信公司、地區(qū)郵政局、地王商業(yè)廣場、銅仁信德中介公司、福霖寫字樓、皇家咖啡休閑會所 及 新華 酒店等 休閑 配套，生活十分便利。 3、 教育 配套優(yōu)勢顯著 自古以來， 人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有 “孟母三遷 ”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟 ，買家從 購買 前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對 未來 居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的 “教育樓盤 ”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤 10%20%。 本項目地處 城市 中心 及貴州省屬重點中學(xué) 銅仁一中的附近 ，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著 項目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善， 本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師 、干部 為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。 4、建筑施工 品質(zhì)過硬 本項目施工隊伍 必須是資質(zhì)過硬的建筑機構(gòu) ，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精。 施工方在 項目 的建造中， 必須 秉承 精益求精的作風(fēng)，把 項目 ”建造成 銅仁 市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善 的商業(yè)、 住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 5、市場供求關(guān)系良好 本項目地處 城市中心 ，周邊 房產(chǎn) 開發(fā)項目較少。作為 城市中心的 第一個大型 商住小 區(qū)， 、寫字樓的人員遷入 ，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。 恰逢現(xiàn)階段 銅仁 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為 銅仁市城市中心 第一個大型 商住小 區(qū)，本項目前景十分看好。 二、整合 營銷 本項目 擬 聘請 銅仁專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。 貴州銅仁信德房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)測繪 有限公司是一家從事房地產(chǎn) 評估、測繪、 營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及 銅仁地區(qū)十縣市 ，先后與 128 家 銅仁的 開發(fā)商長線合作，擁有 多 年的實戰(zhàn)經(jīng)驗。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成 任務(wù) 。 其中曾為 2 個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為 “房產(chǎn)良醫(yī) ”、 “發(fā)展商的新希望 ”。 三、 “ 銅仁溫州商 貿(mào)大廈 ” 價格定位 現(xiàn)階段本項目同類物業(yè) 的 一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。 另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段 銅仁 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。 從 我們調(diào)查的情況看： 本項目 處于銅仁市 類商圈 的最中心。 類商圈 ：中心板塊 零售業(yè)為主的商圈。 是指以西門橋為核心的市中心購物休閑娛樂商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于銅仁市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項目也處于該商圈 的最中心 。 類商圈特征分析（ 本案地段分析） （ 1） 商圈商貿(mào)狀況 此商圈是銅仁傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經(jīng)濟和城市的不斷發(fā)展，已經(jīng)成為銅仁市民購物休閑娛樂消費的首選區(qū)域。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專賣店，同時也包括銅仁老牌商場。 但是，目前銅仁的商業(yè)環(huán)境還未吸引知名的百貨公司進入銅仁市場， ：如能使銅仁消費者的消費環(huán)境不斷提高，另一方面有實力的大型百貨企業(yè)進入市場必然會加劇商圈內(nèi)行業(yè)間競爭的激烈程度。激烈的競爭將會使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強化。 （ 2） 商業(yè)環(huán)境狀況 商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費者認(rèn)知程度 很高。因為處于老城區(qū)，普遍物業(yè)水平比較低。銅仁老城區(qū)現(xiàn)今正在進行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng)營活動增加了不確定因素。同時，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎(chǔ)，必然會使銅仁市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式發(fā)生翻天覆地的變革。 如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等 （ 3）項目地與小十字人車流量狀況 本次人車流量測算的對象是項目地主要入口處正街的交通流量。數(shù)據(jù)得出為：在某一時段解放路口雙向流動車輛與行人的總和。 選取時段為星期五上午 11： 00 11： 05，得出：在樣本時段內(nèi)，通過項目地機動車 流量達到 111輛，行人流量達到 194人。小十字機動車流量到達 140輛，行人流量達到 268人 考慮到選取時段開始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇 1/擇 1/們可以測算出：項目地平均車流量為 1066 輛 /小時，人流量為 1862 人 /小時；最高時，車流將可以達到 1598輛 /小時，人流將可以達到 2794人 /小時。 （ 4）商業(yè)經(jīng)營狀況 經(jīng)過我司 20 余天對整個市場的調(diào)查，采用逐個調(diào)查項目地塊周邊商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，得知本案 300m 范圍內(nèi)業(yè)態(tài)有 ：通訊、皮具、品牌服裝、餐飲、商場、書店、紡織、美容美發(fā)、飾品、化妝品、嬰兒用品、銀行、藥店、網(wǎng)吧、超市、影院、攝影、數(shù)碼、眼鏡、副食、特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品等 2700 個鋪位和攤位，其中主要以服裝為主，超市與品牌店人氣最旺，世貿(mào)商場人氣較弱。 結(jié)論： 本項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯 , 是城市公認(rèn)的商業(yè)中心 ; 經(jīng)營業(yè)態(tài)種類多 ,主要以零售為主 ; 小十字方向行人流量大于項目地塊，商業(yè)經(jīng)營狀況好于項目地塊； ，最高價55000元 /平方米，最低售價 25000 元/平方米 100% 300 / 2層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價15000元 /平方米，最低售價 8000元 / 100% 100 / 平方米 3層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價7000 元 /平方米，最低售價 4500 元 /平方米 100% 100 / 4層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價5000 元 /平方米，最低售價 3000 元 /平方米 100% 80 5層以上 寫字樓 70%售完，最高價4000 元 /平方米，最低售價 2180 元 /平方米 80% 20 調(diào)查結(jié)果分析 1、 從商業(yè)物業(yè)分布來看，銅仁的大型商業(yè)及購物中心，萬貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在銅仁北部的金灘批發(fā)零售商圈。而市中心商圈則主要集中了如世貿(mào)百貨，獨立鋪位為主的以零售業(yè)為主的商圈。 2、 在所調(diào)查的幾家商業(yè)項目中，“金灘新城”的人氣相對較旺，主要購物者為中青年群體，營業(yè)時間不長，經(jīng)營狀況一般；銅仁商城主要經(jīng)營小商品百貨，商場經(jīng)營慘淡，紅色 28 招商較為成功，但經(jīng) 營狀況較差 ，萬貨城招商狀況欠佳。 3、 幾家商場中， 萬貨城 的租賃價格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價，臨街鋪面最高達 14000 萬多元 /平方米，均價在 12000 萬到 8000 左右。 4、 經(jīng)過了解，銅仁的商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理