星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 第一章 總論 . 1 項(xiàng)目簡介 . 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 . 2 項(xiàng)目建設(shè)單位簡介 . 3 研究的主要結(jié)論與建議 . 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 . 6 項(xiàng)目建設(shè)背景 . 6 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 9 第三章 市場分析與預(yù)測 . 12 . 12 . 13 項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析 . 15 本章小結(jié) . 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析 . 17 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 . 17 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 . 18 發(fā)展優(yōu)勢 . 18 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 . 20 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 . 20 經(jīng)營內(nèi)容 . 22 第六章 工程設(shè)計(jì)方案 . 25 設(shè)計(jì)依據(jù) . 25 工程概況 . 25 建筑設(shè)計(jì) . 25 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 27 輔助工程 . 29 第七章 環(huán)境影響分析 . 34 周邊環(huán)境現(xiàn)狀 . 34 環(huán)境影響分析 . 34 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 . 35 第八章 節(jié) 能 . 37 計(jì)依據(jù) . 37 節(jié)能措施 . 37 第九章 消防與安全衛(wèi)生 . 39 消防 . 39 勞動(dòng)安全 . 40 衛(wèi)生防護(hù) . 41 第十章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式 . 44 組織機(jī)構(gòu) . 44 部門職能 . 44 第十一章 經(jīng)營方式與營銷策略 . 51 經(jīng)營方式 . 51 營銷策略 . 51 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 55 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 . 55 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖 . 55 第十三章 投資估算 . 57 估算編制依據(jù) . 57 估算編制范圍 . 57 估算編制方法 . 57 投資估算 . 58 資金籌措及還貸 . 59 第十四 章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 60 成本核算 . 60 利潤估算 . 60 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 62 第十五章 結(jié)論與建議 . 64 第 1 頁 第一章 總論 項(xiàng)目簡介 *建設(shè)項(xiàng)目 * *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 45 畝 。 *按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，貴賓房 5 套，主樓 16 層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 總投資 18300 萬元，其中：建設(shè)投資 17900 萬元，鋪底流動(dòng)資金 50萬元，建設(shè)期利息 350萬元。 本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行： 項(xiàng)目單位自籌 8300萬元； 融資 10000 萬元。 X 市工程咨詢公司 第 2 頁 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 1.中華人民共和國城市規(guī)劃法 2.城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 3. 一五”規(guī)劃綱要 4. X 縣土地利用總體規(guī)劃和 X 縣其他有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃 5. X 縣城市總體規(guī)劃（ 2004 2020 年） 設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定 8.*建設(shè)項(xiàng)目提供的相關(guān)資料 設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。 識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。 縣城市總體規(guī)劃的要求，通過項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4. 酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會(huì)議、 交際等），又是具有服務(wù)社 第 3 頁 會(huì)（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長等）的功能。 能、安全與消防 項(xiàng)目建設(shè)單位簡介 *由實(shí)力浙商投資，公司成立于 2006 年，注冊資本3000 萬元， 現(xiàn)有員工 20 余 人 ，并于 2007 年 投資成立控股公司 X 天虹置業(yè)有限公司，公司注冊資本 2000 萬元。公司在 X 縣投資在建項(xiàng)目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名） ， 擬建項(xiàng)目有皖南汽車交易市場（暫定名）， 目前 公司 以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借 多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚 資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司 ， 通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展 酒店 、房產(chǎn) 、商貿(mào) 三 大板塊。 第 4 頁 “ 日出江花紅勝火 ” ，長江之畔的 蓬勃發(fā)展， X 南湖大酒店有限公司 將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營，秉承 “ 誠信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) ” 的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢 ， 以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品 ， 肩負(fù) 起 建筑 百年大計(jì) 的重?fù)?dān)，致力于為 X 縣 城市 建設(shè) 締造 新的 生活夢想 ，使公司成長為 X 最優(yōu)秀的的 酒店 業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、 商貿(mào) 業(yè)投資開發(fā)商和運(yùn)營商之一。 第 5 頁 研究的主要結(jié)論與建議 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名稱 數(shù)量 備注 總投資 18300 萬元 其中： 1、固定資產(chǎn)投資 18250 萬元 建設(shè)期利息 350萬元 2、鋪底流動(dòng)資金 50 萬元 正常年份銷售收入 元 正常年 正常年份總成本 元 正常年 利潤總額 元 正常年 所得稅 元 正常年 稅后利潤 元 正常年 內(nèi)部收益率（） 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 后 靜態(tài)投資回收期（年） 建設(shè)期 1 年 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 建設(shè)期 1 年 投資利潤率（） 投資利稅率（） 盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量） 第 6 頁 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)背景與建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 簡介 X 縣位于 X 省東南部，長江中下游南岸，古稱 鳩茲 ， 西漢 元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史。縣境東南鄰 宣城 市，西南接 南陵 縣，東北與 當(dāng)涂 縣交界，西北毗鄰 X 市，處于 邊”（沿 浙江 、 江蘇 ）、“沿江”（沿 長江 ）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。X 縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前 ，這里應(yīng)居住著皋夷人 、 山越人 。 春秋 時(shí)，作為聚落 邑地見于史冊，名為“鳩茲”，西漢 元封二年（前 109）， 漢武帝 劉徹改鄣郡為丹陽郡，領(lǐng)縣十七，其中有 控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險(xiǎn)”，歷來為兵家必爭之地。境內(nèi)現(xiàn)存“ 楚王城遺跡 ”、“ 南唐九十殿 ”、“ 宣城官 窯 、“ 宋代珩瑯寶塔 ”等古跡。“ 陶辛水韻 ”被評(píng)為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 X 縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15個(gè)社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 人。自 2002年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 6 年位居 X 省經(jīng)濟(jì) “ 十強(qiáng)縣 ” 行列。 2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，不含基金財(cái)政收入 元，農(nóng)民人均純收入 5382元。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的 第 7 頁 區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國家級(jí)商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。X 省重點(diǎn)開發(fā)區(qū) X 機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全 縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 X 縣素稱 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季 宜人，物產(chǎn)豐富，是 X 米市的重要糧倉。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 “ 鳩茲牌 ” 系列大米連 續(xù)榮獲全國農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)；長江鰣魚、刀魚、內(nèi)河鱖魚、大閘蟹飲譽(yù)中外。 X 縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。皖贛、寧銅鐵路穿境而過；航空有南京碌口機(jī)場、合肥駱崗機(jī)場、 X 機(jī)場、黃山機(jī)場 ,縣城灣沚距 合肥 駱崗機(jī)場、 南京 祿口機(jī)場僅兩小時(shí)車程。青弋江、水陽江、漳 河直通黃金水道長江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。 104 省道與 205 國道 在縣境西面交會(huì)， 蕪宣高速 （ X 宣城）、 蕪馬高速 （ X馬鞍山）已建成通車， 銅南宣高 速 （銅陵 南陵 宣城）、 蕪雁高速（ X 高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢，構(gòu)成了 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 近年來， X 縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成 城圍繞 “ 東擴(kuò)南進(jìn) ” 思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭取用三年左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá) 34%以上。 在 一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以 青弋江濱江景觀為重點(diǎn)的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 第 8 頁 為此， * 擬 開 發(fā) 建 設(shè)*項(xiàng)目，以滿足灣 沚 及周邊地區(qū)日益增長的休閑、娛樂、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。 旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均 上的速度遞增， 大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá) 11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，至 1998 年末，國內(nèi)生產(chǎn)總值的 19950%，是同期 長率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。展望 21 世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè) 是永遠(yuǎn)朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。 賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。 X 地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與長江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中西部的戰(zhàn)略實(shí)施， X 市將成為信息、資金、技術(shù)、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。以 X 為軸心的皖江區(qū)域擁有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 3處，省 級(jí)風(fēng)景名 第 9 頁 勝區(qū) 20 處；國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 4 處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 7 處；省級(jí)歷史文化名城 7 個(gè)，省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū) 5 處；國家和省級(jí)森林公園22 個(gè)，以及多處國家級(jí)文物保護(hù)單位，數(shù)十處省級(jí)文物保護(hù)單位和省級(jí)重點(diǎn)寺廟，旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠(yuǎn)流長，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是 有這些給 結(jié)合 X 縣市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為： 行適應(yīng)市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大 的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 設(shè) *是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求 發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、二、 三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。 在中國都市地區(qū)和 第 10 頁 旅游城市，休閑 已 成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)， 2000 年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 開始邁入小康水平的門檻。 2003 年我國人均 次突破 1000美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期， “ 假日經(jīng)濟(jì) ” 就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟(jì)增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 X 縣 區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省 較 領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。 *的建設(shè)，不僅完善 X 縣的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整個(gè) X 省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動(dòng) X 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于 華東地區(qū)腹地 ， 長三角西南部，是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶， 合理開發(fā)利用 當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游 資源，進(jìn)一步增強(qiáng) X 在 X 省的 經(jīng)濟(jì)增長極功能。 鑒于 X 縣良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地 方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)*具有客觀必要性。 機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要 X 機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 元，建成“六通一平”面積 方公里。累計(jì)引進(jìn)入園企業(yè) 697家，項(xiàng)目總投資 442 億元，初步形成了以機(jī)械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集群。目前， 45 平方公里的 X 機(jī)械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具 規(guī)模 ，發(fā)展將進(jìn)一步加快。預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū) 第 11 頁 內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 3 5 萬人。隨著 X 機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為 入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設(shè)十分迫切。本項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng)了滿足 劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升 入園企業(yè)服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。 “十一五”期間，是 X 縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到 2010 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 106 億元，年均增長 24；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長 19；財(cái)政總收入 10 億元，年均增長 20；固定資產(chǎn)投資71億元，年均增長 26。 X 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要提 出， X、繁昌、南陵三縣按照市域副中心城市要求，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成區(qū)面積分別擴(kuò)大到 15 平方公里，人口 15 萬人?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴(kuò)大到 15 平方公里。從縣城周邊的地理?xiàng)l件看，向北是水網(wǎng)地區(qū)，地形復(fù)雜，不適宜用于城市建設(shè)用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很難組織。向東發(fā)展、向南擴(kuò)張，是 X 縣城發(fā)展的唯一選擇。 *位于 X 縣行政文化中心，層高 16 米，工程竣工后將成為 X 縣城南新區(qū)標(biāo)志性建筑，為 X 縣構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。 第 12 頁 第三章 市場分析與預(yù) 測 X 市旅游市場簡析 X 位于 臨長江，脈連黃山、九華山，素為 “ 皖南的門戶 ” 。 X 歷史悠久 ， 春秋時(shí)代為吳國的鳩鶿邑，作為縣名始于公元前109 年，距今已有 2000 多年歷史。境內(nèi)有 240 萬年前亞歐人類活動(dòng)遺址 “ 人字洞 ” 、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 大工山古銅冶遺址 ” 、全國重點(diǎn)寺廟 “ 廣濟(jì)寺 ” 、中國第一座城隍廟遺址等名勝古跡。 X 為 國家級(jí)開放城市、國家對(duì)外籍輪開放港口城市和中國優(yōu)秀旅游城市，擁有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。 X 商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。宋代即被譽(yù)為 “ 長江巨埠、皖之中堅(jiān) ” ，明清又以 “ 市聲如潮、百物翔集 ” 著稱。近代是全國四大米市之首，晚清時(shí)被辟為對(duì)外通商口岸，是長江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。 X 交通便捷，是華東水陸交通樞紐。航空運(yùn)輸、鐵路干線、長江水運(yùn)、高速公路構(gòu)成了以 X 長江大橋的建成，更提升了 X 襟江帶河，風(fēng)光宜人。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美，鳩茲廣場現(xiàn)代時(shí)尚，廣濟(jì)寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼粼。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。 X 旅游商品品種繁多，獲得國優(yōu)、部優(yōu)和省優(yōu)著名產(chǎn)品及名特 第 13 頁 產(chǎn)品 40 多種 。其中， X 鐵畫具有三百多年歷史，為 “ 中華一絕 ” ；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞； “ 傻子瓜子 ” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽(yù)為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。 由 X 省人民政府、中國旅游協(xié)會(huì)、中國貿(mào)促會(huì)、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)共同舉辦， X 市人民政府、 X 省旅游局、 X 省貿(mào)促會(huì)共同承辦的中國（ X）國際旅游商品博覽交易會(huì)自 2000 年以來連續(xù)成功地舉辦了五屆。在 2003 年獲得 “ 中國旅游知名品牌 ” 的殊榮，已被定為例會(huì)。參展參會(huì)客商遍及全國各省、市、自治區(qū)， 20多個(gè)國家與港、澳、臺(tái)。每屆會(huì)展期間， 中心平均人流量達(dá) 15萬多人次，是迄今為止全國同類交易會(huì)中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會(huì)展。 X 市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自 “ 九五 ” 以來，旅游投入逐年大幅度增長，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，城市建設(shè)、旅游接待、服務(wù)設(shè)施等方面都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。人次，比上年增長 其中，接待國內(nèi)游客 548 萬人次，增長 全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 元，比上年增長 其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長 目前，全市公交運(yùn)營線路長度 里，車輛 718 輛，擁有 4000 輛出租車。全市共有旅行社 37家，星級(jí)飯店 20 家，擁有 處。 X 市星級(jí)酒店市場簡析 酒店一覽表 第 14 頁 X 市星級(jí)酒店一覽表 序號(hào) 酒店名稱 星級(jí) 客房平均價(jià)格 （元 /間 /天） 出租率（） 年平均接待人數(shù) (萬人次 ) 1 海螺國際大酒店 四星 580 90 漢爵陽明 四星 580 90 鐵山賓館 四星 580 80 X 國信大酒店 四星 580 70 沃爾特大酒店 四星 580 60 花園酒店 三星 480 50 希亞德大酒店 三星 480 60 鑫海洋大酒店 三星 480 40 新南港大酒店 三星 480 50 0 奧頓酒店 三星 480 60 1 東湖大酒店 三星 480 50 2 明遠(yuǎn)賓館 二星 280 60 3 海員樓賓館 二星 280 40 4 東亞大酒店 二星 280 40 6 金山賓館 二星 280 40 7 金傻子大廈 二星 280 50 8 繁陽賓館 二星 280 40 9 天源賓館 二星 280 50 0 龍津賓館 二星 280 40 0 新環(huán)賓館 二星 280 40 計(jì) X 市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析 一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對(duì)額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。 三是高星級(jí)酒店入住率高。 四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，他 第 15 頁 們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、 宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。 項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析 1. 本項(xiàng)目建于位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路。 境內(nèi)現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、 “ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 “ 陶辛水韻 ” 被評(píng)為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。本區(qū)位于 華東地區(qū)腹地 ， 長三角西南部，是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，這也是旅客數(shù)量的一個(gè)保障。 市星級(jí)酒店市場分析， 海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級(jí)酒店均在 X 市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大， X 縣境內(nèi)只有一家三星級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場空間。 縣的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時(shí)，伴隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。 械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，累 計(jì)引 第 16 頁 進(jìn)入園企業(yè) 697 家，預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 3 5萬人。區(qū)內(nèi)沒有一家四星級(jí)酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著中國加入 業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來大量的國際國內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種趨勢。 本章小結(jié) 濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級(jí)酒店市場機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過 程。 目所處范圍內(nèi)的沒有高星級(jí)酒店，而本項(xiàng)目憑借其優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強(qiáng)的競爭力，有望成為城南新區(qū)酒店中的明星和龍頭 企業(yè)。 源、會(huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目將委托有經(jīng)驗(yàn)的管理集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行管理，這些都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。 融入長三角， 位優(yōu)勢也必將加強(qiáng)，國際、國內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng) 旺。 第 17 頁 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 X 縣位于 X 省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰 于 X 省 “ 沿邊 ” （沿浙江、江蘇）、“ 沿江 ” （沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6個(gè)鎮(zhèn) 124個(gè)村 15 個(gè)社區(qū)，總面積 730平方公里，人口 人。自 2002 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 5 年位居 十強(qiáng)縣 ” 行列。 X 縣地處 X 省的東部， 部。東與馬鞍山市當(dāng)涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。 屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 15霜期每年達(dá)243 天。年 平均 降雨量 1200 毫米， 雨量分別比較均勻。 日照時(shí)數(shù) 2000小時(shí)左右， 8 月份最多， 1、 2 月份最少。年平均風(fēng)速 /秒，風(fēng)向季節(jié)性變化不明顯。 X 縣城區(qū)域內(nèi)屬于沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標(biāo)高 25 米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質(zhì)條件較差，且多為蔬 第 18 頁 菜種植用地，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬二類建設(shè)用地，此類用地面積比較小 。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質(zhì)河細(xì)粉砂、亞砂土物質(zhì)組成，工程地質(zhì)條件好，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬一類建設(shè)用地，此類用地面積比較大。 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國家級(jí)商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 X 省重點(diǎn)開發(fā)區(qū) X 機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 X 省重點(diǎn)開發(fā)區(qū) X 機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 境內(nèi)現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、 “ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 “ 陶辛水韻 ” 被評(píng)為 平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 發(fā)展優(yōu)勢 X 縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬 蕪 宣經(jīng)濟(jì)核心 第 19 頁 區(qū)的重要組成部分。北接 X 市 區(qū)，西鄰宣城市，為兩大城市之間的重要節(jié)點(diǎn)。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設(shè)步伐的加快和區(qū)域協(xié)調(diào)功能的加強(qiáng)， 大做強(qiáng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。 X 縣交通發(fā)達(dá)。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城， 104省道與 205國道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（ X 宣城）、蕪馬高速（ X 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 南陵 宣城）、蕪雁高速（ X 高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢，構(gòu)成了 X 縣到江浙地區(qū)的 2小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)?？h城灣沚距合肥駱崗機(jī)場、南京祿口機(jī)場僅兩 小時(shí)車程。 X 縣城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)已形成以機(jī)械制造、建筑材料、木器包裝、糧油食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 第 20 頁 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238套，主樓 16層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上 總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總用地面積： 30000建筑面積：地上： 36006 地下： 1270 中酒店：地上： 31683 地下： 1270 賓樓： 2160 幢 432 幢） 商務(wù)樓： 2208 筑密度： 24% 容積率： 地率： 30% 機(jī)動(dòng)車停車數(shù)： 100 輛 詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (備注 一 地上建筑面積 31638 1 底層 5354 店大堂 780 堂吧 257 助餐廳 452 廚房 173店 36 味餐廳 354 廚房 75第 21 頁 77 牌室 11 間 (面積 16 29李房 18 話機(jī)房 32 絡(luò)機(jī)房 38 臺(tái)辦公 31 務(wù)中心 18 公 64 2 間 配電間 212 防中心及安保 9 庫 191 3 間 購部 25 貨 27 銷部 46 關(guān)部美工室 37 2 夾層 2437 房 1083 18 間 (面積 22151公室 162 4 間 訓(xùn)中心 86 工餐廳 113 廚房 98更衣室 146 300 人 更衣室 172 300 人 草間 126 器銀器庫 67 貨庫 42 包房 45 房 11 作室 21 庫房 158 房 89 程部 116 3 二層 4377 洗手間餐廳包房 3217 31 間 (面積 19162會(huì)廳 548 房 547 餐 65 4 三層 2868 議間 992 14 間 (面積 32235經(jīng)理辦公室 134 務(wù)室 148 第 22 頁 店經(jīng)理辦公室 44 5 四層 1485 泳池 511 身房 336 6 五層 1267 子 所 534 子 所 396 7 六至十五層 12670 1267 準(zhǔn)間 220 間 間 10 套 8 十六層 1180 務(wù)客房 8 套 政酒廊 178 議室 42 小計(jì) 36006 二 地下建筑面積 1270 1 水泵房 290 2 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組 64 3 鍋爐房 162 4 冷凍機(jī)房 218 5 熱交換機(jī)房 96 合計(jì) 37276 (一 +二 ) 經(jīng)營內(nèi)容 國際、國內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)） 為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 為短期國際、國內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）。 為長期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）。 為國際、國內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間）。 第 23 頁 覽與展示服務(wù) 為國際、國內(nèi)不 同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。 為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為技術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為學(xué)術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為政務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。 為展覽與展示服務(wù)。 3、商業(yè)服務(wù) 為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)。 為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。 經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。 為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。 為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。 經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。 為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)。 第 24 頁 經(jīng)營主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球、網(wǎng)吧、健身、棋牌、卡拉 會(huì)等。 根據(jù)時(shí)尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務(wù)。 美容、美發(fā)服務(wù)。 保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評(píng)、心理咨詢）。 停車服務(wù) 郵政服務(wù) 金融服務(wù) 交通服務(wù) 旅游代理 第 25 頁 第六章 工程設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 國際大酒店有限公司設(shè)計(jì)要求。 標(biāo)準(zhǔn)。 工程概況 *位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238套，主樓 16層，總高 ，裙房 3 層，高 ，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006下一層建筑面積 1270 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 南湖國際大酒店位于 X 縣新的行政文化中心的南端，南面隔湖濱路正對(duì)優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，在基地的東南角有規(guī)劃的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整個(gè)項(xiàng)目包括一幢 16 層的四星級(jí)酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務(wù)樓。根據(jù)原有總體布置要求，沿 X 南路布置商務(wù)樓，酒店靠基地北面居中布置， 5 幢貴賓樓放在南面。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。 第 26 頁 酒店沿 X 南路和湖濱路都設(shè)有單向 6m 寬的出入車道，中間用 5m 寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉(zhuǎn)角的綠地（靠酒店道路一側(cè)設(shè)向噴水池）一起組成了極為氣派、 高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場的精美風(fēng)格。 5 幢貴賓樓錯(cuò)位布置，使得每幢樓都能看到南湖景色?？傮w布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場作為酒店配套，在酒店的東西側(cè)布置了大型的停車場地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車場使用。東南轉(zhuǎn)角公共綠地結(jié)合總體布置成三片以樹木為主的綠地圍繞一個(gè)圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。 酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置238 套不同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會(huì)廳、大小會(huì)議、大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場、健身房、 所、 牌室等休閑設(shè)施。 酒店主樓六至十五層為客房標(biāo)準(zhǔn)層，核心筒內(nèi)布置有四臺(tái)客梯（ ），另有一臺(tái)服務(wù)電梯（兼消防電梯），每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共有 20個(gè)單間和 1 個(gè)套房，十六層布置了