高層住宅+商業(yè)與裙樓門面+車庫項目可行性研究報告

1 金項目（一期） 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總體說明及研究摘要 . 6 一、總體說明 . 6 二、項 目摘要 . 6 1、項目概況 . 6 2、產(chǎn)品形態(tài) . 6 3、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) . 6 4、投資規(guī)模 . 7 5、經(jīng)濟效益評價 . 8 6、資金籌措計劃 . 8 第二章 項目概述 . 9 一、項目名稱 . 9 二、項目提出的背景 . 9 三、開發(fā)單位概況 . 9 四、項目開發(fā)模式 . 9 五、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè) . 9 1、項目可行性研究的范圍、編制依據(jù) . 9 2、項目可行性研究前提及假設(shè) . 10 第三章 及白云區(qū)簡介 . 11 一、基本概況 . 11 1、 . 11 2、白云區(qū) . 11 3、白云區(qū)的經(jīng)濟 . 11 二、歷史沿革 . 12 1、 . 12 2、白云區(qū)歷史源革 . 13 三、自然資源 . 13 1、土地資源 . 13 4、生態(tài)旅游資源 . 13 四、交通環(huán)境 . 14 1、鐵路網(wǎng) 絡(luò) . 14 2、城市內(nèi)部交通 . 15 第四章 市場研究 . 17 一、 宏觀經(jīng)濟運行情況 . 17 1、城市總體經(jīng)濟實力及 行狀況 . 17 2、固定資產(chǎn)投資狀況 . 18 二、 2011 年 地產(chǎn)市場總體分析 . 19 1、房地產(chǎn)開發(fā)市場情況 . 19 3 2、房地產(chǎn)開發(fā)資金保障情況 . 20 3、商品房銷售市場情況 . 21 4、保障性安居工程建設(shè)情況 . 22 三、 2011 年 城區(qū)土地市場分析 . 23 四、近期政策解讀 . 28 1、 2011年中國房地產(chǎn)重點政策回顧 . 28 2、“國八條”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施 . 31 3、地方政府細(xì)則跟進(jìn)，北京舉措最為嚴(yán)厲 . 31 4、貨幣環(huán)境全面收緊，影響房地產(chǎn)供需雙方 . 32 5、 中央經(jīng)濟工作會議，確立未來調(diào)控方向不動搖 . 32 第五章 區(qū)域市場 . 34 一、白云區(qū)房地產(chǎn)市場概況 . 34 2、白云區(qū)市場概況 . 35 二、白云區(qū)市場供求結(jié)構(gòu) . 36 三、區(qū)域房地產(chǎn) 市場歷史發(fā)展 . 36 1、白云經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場 . 37 2、白云城市發(fā)展格局 . 37 三、重點項目對比分析 . 38 1、 . 38 2、 . 40 3、米蘭春天 . 41 4、南湖郡 . 43 四、區(qū)域目標(biāo)市場客戶研究 . 44 1、目標(biāo)市場客層特征： . 44 . 45 . 45 第六章 項目 析及定位 . 46 一、項目 析 . 46 1、項目優(yōu)勢 . 46 2、項目劣勢 . 47 3、項目機會 . 47 4、威脅 . 47 二、項目目標(biāo)客戶群分析 . 48 1、項目目標(biāo)客戶群 . 48 2、目標(biāo)客戶特點和置業(yè)方案 . 48 三、項目定位 . 50 1、產(chǎn)品形態(tài)定位 . 50 2、業(yè)態(tài)定位 . 50 3、價格定位 . 51 4、銷售價格建議 . 52 第七章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 . 54 4 一、設(shè)計構(gòu)思 . 54 二、規(guī)劃設(shè)計方案 . 54 1、工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計范圍 . 54 2、總平面布置 . 54 3、景觀及綠地系統(tǒng) . 55 4、交通組織 . 55 5、建筑設(shè)計 . 55 6、結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 56 7、建筑節(jié)能設(shè)計 . 57 第八章 項目開發(fā)計劃 . 58 一、開發(fā)機遇 . 58 二、開發(fā)周期安排 . 58 三、銷售周期安排 . 58 第九章 投資估算 . 59 一、投資估算依據(jù) . 59 二、開發(fā)總投資估算 . 59 1、 期） 700畝開發(fā)總投資 . 59 2、 期）第一組團 140 畝開發(fā)投資測算 . 60 第十章 財務(wù)評價 . 62 一、條件假定 . 62 二、優(yōu)惠政策 . 62 三、經(jīng)濟測算 . 63 1、項目經(jīng)濟測算匯總表 . 63 2、項目經(jīng)濟性評價表 . 64 3、財務(wù)可行性分析 . 64 4、盈虧平衡分析及評價 . 65 5、敏感性分析 . 66 6、分析結(jié)論 . 66 第十一章 風(fēng)險規(guī)避及控制措施 . 67 一、風(fēng)險類型和防范措施 . 67 1、成本風(fēng)險 . 67 2、市場風(fēng)險 . 67 3、其它風(fēng)險 . 67 二、風(fēng)險控制 . 67 1、工期 . 67 2、投資決策 . 67 3、項目時效控制 . 68 第十二章 研究結(jié)論與建議 . 69 5 一、研究結(jié)論 . 69 二、有關(guān)說明 與建議 . 69 6 第一章 總體說明及研究 摘要 一、總體說明 本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 重慶 大川控股集團 有限公司 期） 投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據(jù)項目特點， 我們 從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項研究的 主要數(shù)據(jù)來源 是： 項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)， 是按照本項目地塊有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)以及貴州建筑設(shè)計規(guī)范及相關(guān)規(guī)定編制而成 ； 各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于 州統(tǒng)計局 ；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)， 參照了 建設(shè)委員會公布的 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由 重慶 大川控股集團 有限公司 全資興建的方案， 本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)本項目 所在區(qū)域市場分析 ，結(jié)合本項目的實際情 況 嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。 本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前 過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。 二、 項目 摘要 1、項目 概況 金項目（一期） 位置： 規(guī)劃建設(shè)總占地面積： 466667 （約 700畝） 建筑總面積： 2812625 萬 綜合容積率： 、 產(chǎn)品形態(tài) 3、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 7 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項目 指標(biāo) 單位 備注 1 規(guī)劃凈用地面積 466,667 凈地，約 700 畝 住用地 業(yè)用地 化用地 積率 筑密度 35% 地率 2 總建筑面積 中： 地上建筑面積 下建筑面積 宅 按計容 95%計算 業(yè) 下車庫 18569 個 3 可售建筑面積 4 不可售建筑面積 4、投資規(guī)模 本項目總投資包括開發(fā)成本與期間費用。開發(fā)成 本包括土地費用 （含前期拆 遷成本） 、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、 大配套設(shè)施費、工程相關(guān)費用、不可預(yù)見費。期間費用包括財務(wù)費用、管理費用、營銷費用。經(jīng)測算，項目總投資 約 866012 萬元， 可售 綜合單方造價 3092元 /。 序號 項目 總金額（萬元） 單價（元 /） 1 土地費用 2 勘察設(shè)計費 3 報批報建費 4 前期準(zhǔn)備費 5 建安工程費 6 開發(fā) 間接費 7 不可預(yù)見費 8 管理費 9 營銷費 10 財務(wù)費用 11 營業(yè)稅 12 土地增值稅 13 交易印花稅 成本合計 8 5、經(jīng)濟效益評價 序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 單位 1 項目總 投入 866,013 萬元 2 項目銷售收入 1,277,940 萬元 3 所得稅前凈現(xiàn)金收益 411,928 萬元 4 所得稅 102,975 萬元 5 所得稅后凈現(xiàn)金收益 308,953 萬元 6 稅后投資收益率 7 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ 182,862 萬元 8 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ 9 稅后投資回收期（靜態(tài)） 10 稅后投資回收期（動態(tài)） 結(jié)論 ：本項目財務(wù)內(nèi)部收益率 大 大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，全部投資 動態(tài)回收期為 ，項目盈利能力強，資金回收時間短，綜合經(jīng)濟效益良好。從財務(wù)評價看，該項目可行。 6、資金籌措計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是 銷售收入轉(zhuǎn)投入 。 本項目資金來源如下： 預(yù)計投資： 866013 萬元 自有資金： 80000萬元 借貸資金： 80000 萬元 銷售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬元 9 第 二 章 項目 概述 一 、 項目名稱 目（一期） 。 二、項目提出的背景 中國西部地區(qū)唯一的直轄市，是長江 上游的經(jīng)濟中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。直轄十年以來， 部大開發(fā)和三峽工程建設(shè)的契機，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長江上游經(jīng)濟發(fā)展的“火車頭”。去年國家定 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經(jīng)濟環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機會。 白云 區(qū) 是 近幾年特別是去年 區(qū)”后 白云 區(qū) 房地產(chǎn)有了長足的發(fā)展。 2012年，隨著 限公司 業(yè)務(wù)拓展及可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略的需要， 重慶 大川控股集團 有限公司 戰(zhàn)略性儲備了 金項目（一期 ） 片區(qū)土地。 白云 區(qū) 是 為宜居的地區(qū)之一。 整個宏觀經(jīng)濟形勢運行良好 ，加上 府 在政策上大力支持 白云 的發(fā)展， 2011年將 白云 縣和雙橋區(qū)合并為 白云 區(qū) ， 片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，區(qū)域形象進(jìn)一步提升。在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項目獨特的區(qū)域優(yōu)勢及眾多利好的支持下，公司于2012年開始對該地塊進(jìn)行開發(fā)。 整個項目占地 ，規(guī)劃總建筑面積為 三、開發(fā)單位概況 本項目由 重慶 大川控股集團有限公司進(jìn)行開發(fā)。 重慶 大川控股集團注冊資本 ，總資產(chǎn)逾 40億，員工逾 3000 人，有 15 家 全資控股公司，是 重慶 市百強企業(yè)， 信用企業(yè)。集團以“海納百川、有容乃大、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、持續(xù)創(chuàng)新”的經(jīng)營之道，形成了以開發(fā)業(yè)、建材業(yè)為核心，覆蓋制造業(yè)、金融、國際貿(mào)易、電子商務(wù)、旅游地產(chǎn)等多領(lǐng)域的大型現(xiàn)代化集團。 四、項目開發(fā)模式 本項目由 重慶 大川控股集團 有限公司 進(jìn)行開發(fā)，項目開發(fā)包括高層住宅和商業(yè)。項目的經(jīng)營方式為： 住宅 、商業(yè) 全部銷售。 五 、本可行性研究的范圍、編制依據(jù)和前提假設(shè) 1、項目可行性研究的范圍、編制依據(jù) 本可行性研究范圍包括項目建設(shè)意義、項目投資環(huán)境、項目市場前景、項目用地現(xiàn)狀、項目規(guī)劃設(shè)計方 案，項目一期建設(shè)組織及進(jìn)度、投資估算及融資計劃、財務(wù)經(jīng)濟效益及風(fēng)險評價等。其報告將根據(jù)國家計委關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法和建設(shè) 10 項目可行性研究指南以及建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法，結(jié)合 房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測算編制而成。主要編制依據(jù)有： （ 1） 關(guān)于 白云區(qū)白金片區(qū)項目合作備忘錄 （ 2） 白云區(qū)白金片區(qū)土地開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議書 （ 3）白云區(qū)白金片區(qū)土地一級開發(fā)合作協(xié)議書 （ 4）有關(guān)本項目的行政性文件及批復(fù) （ 5）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法以 及國家計委關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法和建設(shè)項目可行性研究指南 （ 6） 其它有關(guān)資料。 2、項目可行性研究前提及假設(shè) （ 1）本可行性研究報告在 重慶 大川控股集團 有限公司 提供的相關(guān)資料和介紹有關(guān)情況的前提下做成， 重慶 大川控股集團 有限公司 對有關(guān)資料的真實性負(fù)責(zé)。 （ 2）項目以開發(fā)并銷售商住樓為目的，本可行性研究報告以 重慶 大川控股集團 有限公司 不改變其開發(fā)目的為前提。 （ 3）本可行性研究報告不考慮不可抗力或?qū)椖康奶厥饨灰准坝嘘P(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 （ 4）項目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售的情況下無他 項權(quán)利限制，以公開、公平、公正的原則進(jìn)行公開銷售，在此期間房地產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)定。 （ 5）假設(shè)項目可出售標(biāo)的物在達(dá)到可出售條件以前經(jīng)濟環(huán)境及周邊環(huán)境無大的變化。 （ 6）本可研報告涉及土地容積率設(shè)計商業(yè)、住宅均為 實際建筑容積率與本報告設(shè)計容積率不符， 測算 將有相應(yīng)調(diào)整。 11 第 三 章 及白云區(qū) 簡介 一、基本概況 1、 中國貴州省的省會，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服 務(wù)中心。 家森林城市“，被中國氣象學(xué)會評為“中國避暑之都”，良好的氣候資源，尤其是在夏季讓人感到?jīng)鏊褪孢m，非常適宜旅居和外地客商避暑。 2、 白云區(qū) 白云區(qū)是 的 6 個市轄區(qū)之一，地處 中部，北接修文縣，東、南與烏當(dāng)區(qū)毗連，東南部與云巖區(qū)相鄰，西部與金陽新區(qū)相連，西部一角與清鎮(zhèn)市接壤，把守著 北部的門戶，戰(zhàn)略地位十分重要。該區(qū)東西最長為 28 千米，南北最寬為 20 千米，全區(qū)總面積 方千米，占 是全國最大的鋁工業(yè)基地之一。有意思的是， 中心落在了白云區(qū)，貴州省的地理中心也恰好落在了這里，所以白云區(qū)素有“雙心之區(qū)”，“貴州中心”的美譽。 3、 白云區(qū)的經(jīng)濟 白云區(qū)人均生產(chǎn)總值一直位居全省第一名。 2003 年人均 500 美元，據(jù)統(tǒng)計至 2008年白云區(qū)人均 突破 5000美元大關(guān)。白云區(qū)雖然歷史短暫，但經(jīng)濟發(fā)展異常迅猛，已在經(jīng)濟發(fā)展史上留下了濃厚的一筆，而且神話仍在延續(xù)。作為 一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為 譽為“ 浦東新區(qū)”。 2006 年是白云區(qū)實施“十一五”規(guī)劃的起始之年。 一年來，在市委、市政府和區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)的監(jiān)督支持下，全區(qū)人民高舉鄧小平理論和“三個代表”重要思想偉大旗幟，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞實現(xiàn)“三個率先”（在全市率先實現(xiàn)跨越式發(fā)展、率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、率先全面建設(shè)小康社會） 12 和建設(shè)“六個白云”（競爭白云、實力白云、富裕白云、魅力白云、生態(tài)白云、平安白云）的目標(biāo)，解放思想，開拓奮進(jìn)，扎實工作，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟、政治、文化、社會建設(shè)，較好地完成了區(qū)八屆人大四次會議確定的目標(biāo)任務(wù) 。 2006 年，全區(qū)經(jīng)濟保持持續(xù)較快增長，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，增長 完成財政總收入 元，增長 完成地方財政收入 元，增長 完成全社會固定資產(chǎn)投資 元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10599元，增長 農(nóng)民人均純收入達(dá) 4422 元，增長 教育、科技、文化、衛(wèi)生等社會各項事業(yè)取得新的成就，實現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃的良好開局。 白云區(qū) 總面積 270 平方千米。 2006年末人口 人，其中非 農(nóng)業(yè)人口 人，農(nóng)業(yè)人口 人。 屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強烈，季風(fēng) 高原氣候 明顯，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，全區(qū)年平均氣溫為 年極端最高溫度 為 年極端最低溫度為 這里氣候極其宜人，環(huán)境十分 優(yōu)美，四季不分明，溫差小，是許多旅游者 的理想避暑防寒之地。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 頃， 建設(shè)用地面積 頃，未利用地面積 頃。礦產(chǎn)資源主要有鋁土礦、鐵礦、原煤、石灰石、 大理石 等，儲量較大，品質(zhì)較優(yōu)，易于開采。 二 、歷史沿革 1、 東周以前：貴州為荊州西南裔。屬于“荊楚”之一部 。 春秋戰(zhàn)國時期：屬于牂牁國之轄地；春秋末期，牂牁北部領(lǐng)土，仍以夜郎邑為中心，定國號為“夜郎”戰(zhàn)國時期 歸屬南夷夜郎國 。 漢時期：由牂牁郡所轄 。 唐朝時期：屬于矩州，宋朝時期稱 “貴州” 。 元時期：至元十六年設(shè)立八番羅甸宣慰司。至元十九年設(shè)立順元等路軍民宣慰司。至元二十九年順元、八番兩宣慰司合并，設(shè) 立八番順元宣慰司都元帥府于 然稱作貴州，但元朝統(tǒng)治者稱順元城 。 明時期：設(shè)立貴州等處承宣布政使司于 州正式成為明朝的第 13 個行省 。 清時期：設(shè)立貴州巡撫駐 民府、后改 民國時期： 1914年設(shè)立 ，屬于黔中道。 1920 年 直屬貴州省長公署。 1936年屬第一行政督察區(qū)。 1937 年 直屬省政府管轄。 1941 年 7 月 1 日， 正式成立。 1944 年 設(shè)九個區(qū)，其中一至五區(qū)為城區(qū)，六至九區(qū)為郊區(qū) 。 1949 年： 4 月 24 日 行政督察專員公署在 修文成立 。 1950 年： 至四區(qū)為城區(qū)，五至七區(qū)為郊區(qū) 。 1952 年： 政專署撤銷，設(shè)貴定專區(qū) 。 1954 年：貴筑縣劃歸 管轄 。 1955年： 人民政府改稱 人民委員會 。1957：撤銷貴筑縣，將原貴筑縣大部分地區(qū)劃入 原安順專區(qū)的清鎮(zhèn)、修文、開陽三個縣及原屬黔南州的惠水縣劃歸 1958 年 2 月接管貴筑縣轄區(qū) 。1963： 1963 年 10 月開陽縣劃歸遵義專署，修文縣、清鎮(zhèn)縣劃歸安順專署，惠水縣劃歸黔南自治州。 1967 年 3 月成立毛澤東思想 革命 委員會，同年 8 月，改稱 13 革命委員會 。 1973： 1973 年 6 月建立白云區(qū)。 1982 年 8 月將 革命委員會恢復(fù)為 人民政府 。 19921992 年清鎮(zhèn)撤縣設(shè)市。 1993年 6 月撤銷花溪區(qū)小河鎮(zhèn)、南明區(qū)小河街道辦事處，成立市轄副縣級小河鎮(zhèn) 。 1996 年 1 月 1 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。原由安順地區(qū)管轄的清鎮(zhèn)市、修文縣、息烽縣、開陽縣劃歸 2000 年 4 月開始建設(shè)金陽新區(qū) 。 2001年設(shè)立小河區(qū)。 2、 白云區(qū)歷史源革 清朝時為 及貴筑縣轄地，民國二年（ 1913），廢府并于次年置 ，為 縣屬北一區(qū)，區(qū)公所駐沙子哨。十九年（ 1930），改稱第八區(qū)，于雞場鎮(zhèn)建立白云鎮(zhèn)，以白云寺作為鎮(zhèn)名。二十六年（ 1937），更名沙子哨區(qū)，三十年（ 1941），廢 公所移駐白云鎮(zhèn)，更名為白云區(qū)。 1952 年，貴筑縣劃歸沙子哨區(qū)。 1957 年 11月，廢貴筑縣，置烏當(dāng)、花溪二區(qū)，屬 六區(qū)即沙子哨區(qū)并入烏當(dāng)區(qū)， 1959年12 月，復(fù)置白云鎮(zhèn)，直屬 ， 1962年，白云鎮(zhèn)改隸烏當(dāng)區(qū)， 1973年 6 月，置白云區(qū)，至今未變。 三 、 自然 資源 1、 土地資源 白云區(qū)是一個城市與農(nóng)村并存的區(qū)域 ,擁有 700 多平方公里的區(qū)域面積，土地資源相當(dāng)豐富。 2、 水利資源 白云區(qū)水資源豐富，是廣州市重要的水源涵養(yǎng)地。 珠江 流經(jīng)白云區(qū) 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙貝海等數(shù)條大小河流亦流經(jīng)境內(nèi)。其中流溪河從該區(qū)東 北部 橫貫至西 南部 ，是廣州市民主要的飲水源。除此之外，白云區(qū)還有大小水庫 14個。 3、 動植物資源 白云區(qū)境內(nèi)動植物資源豐富，其中的帽峰山植被以天然次生闊葉林、針闊混交林和人工闊葉林為主，有黃樟、中華楠、觀光木