房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目 第一部分 項(xiàng)目 總論 一、 項(xiàng)目 可行性 研究報(bào)告編制背景 （一）、 可行性 研究報(bào)告名稱 塊 可行性 研究報(bào)告 （二）、 可行性 報(bào)告編制單位 榮盛 房地產(chǎn) 發(fā)展股份有限公司發(fā)展部 （三）、 可行性 研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國家相關(guān)政策、法規(guī) 2、 地塊 整理信息 土地 招商 3、走訪記錄，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料 4、 土地交易部門（如天津土地交易中心、石家莊地產(chǎn)交易市場(chǎng)）信息 5、 政府網(wǎng)站 二、 項(xiàng)目 地塊 概況 塊 所處的地理位置介紹（包括四至范圍），所屬區(qū)域在城市的地位或是否是未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域等，附上地理位置圖。 闡述所了解到的土地?cái)M上市時(shí)間、土地出讓金起價(jià)。 說明 地塊 目前現(xiàn)狀（是否存在未拆遷、是否有其他糾紛等問題）。 地塊 規(guī)劃指標(biāo)要求（土地出讓面積、用地性質(zhì)、各類物業(yè)建筑規(guī)模要求或容積率、建筑密度、綠地率等。 土地獲取結(jié)論性陳述，包括有預(yù)計(jì)該 地塊 合理成交價(jià)（其中土地出讓金、契稅和其它土地費(fèi)用分項(xiàng)金額）和其折合的樓面價(jià)格，以及擬定公司取得該土地最高價(jià)地價(jià)和其折合的樓面地。 三、 可行性 研究的結(jié)論 2 預(yù)計(jì) 地塊 合理地價(jià)時(shí)的 項(xiàng)目 總成本、 項(xiàng)目 銷售收入、 項(xiàng)目 利潤、 項(xiàng)目 銷售利潤率、 項(xiàng)目 內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。 簡短對(duì) 項(xiàng)目 的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)的目評(píng)價(jià)，一般是評(píng)估 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)大小、投資匯報(bào)率高低、投資回收期長短、 項(xiàng)目 規(guī)模符是否合適 ，以及總體 項(xiàng)目 可行性 程度如何。 第二部分 項(xiàng)目 宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、 項(xiàng)目 所在城市的宏觀投資背景 （一）、城市基本背景 概述性介紹 項(xiàng)目 所屬城市的基本背景（由于 項(xiàng)目 投資意向書已經(jīng)做過詳細(xì)介紹），一般介紹城市的國內(nèi)或省內(nèi)基本地位、行政區(qū)域劃分、人口規(guī)模（含城市人口規(guī)模）和城市交通系統(tǒng)狀況。 如果城市存在中長期重大發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的，可加以陳述。如 天津 2006 年 3月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過天津城市總體規(guī)劃（ 2005 2020 年），明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。 城市當(dāng)期或下期五年發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，如 2006 年陳 述“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)。 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1、經(jīng)濟(jì)總量 當(dāng)年或上一年度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營狀況，一般包括 同比增長率、財(cái)政稅收等指標(biāo)或經(jīng)濟(jì)計(jì)劃目標(biāo)等?？筛綀D（圖示要求柱狀表示當(dāng)期數(shù)值、折線表示增長率，且圖示中必須明示數(shù)值，圖示格式參考下圖）。 2、購買力和消費(fèi)水平 3 城市居民收入和支出狀況，一般指人均可支配收入、 人均消費(fèi)型支出、恩格爾系數(shù)和居住類支出金額等指標(biāo)?？蓪?duì)近 5 年人均可支配收入及增長情況做圖示，圖示格式要求同上。 3、城市居民居住水平 當(dāng)年度或上一年度城市居民人均居住建筑面積，同比增長情況，以及其中長期關(guān)于城市居民居住水平目標(biāo)。 4、固定資產(chǎn)投資 當(dāng)年固定資產(chǎn)計(jì)劃投資額或上一年度固定資產(chǎn)投資執(zhí)行情況，也可對(duì)城市近五年來固定資產(chǎn)投資做以比較分析，可采用圖示的形式，圖示格式要求同上。 5、 200X 年城市主要預(yù)期目標(biāo) 200X 年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，一般包括有生產(chǎn)總值增長、財(cái)政收入增長、全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資增長、城市居民人均可支配收入增長等計(jì)劃目標(biāo)。 6、城市規(guī)劃 描述城市的總體發(fā)展規(guī)劃以及闡述城市中長期的交通系統(tǒng)規(guī)劃（鐵路、高速、航空、海運(yùn)以及城市公交、輕軌、地鐵等交通系統(tǒng)）、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、大型經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目 引入計(jì)劃以及城市發(fā)展規(guī)劃（含舊城區(qū)改造、新城 區(qū)假設(shè)）等。 以圖文相結(jié)合的方式描述城市 房地產(chǎn) 板塊劃分（如天津分梅江板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東部版本和中心城區(qū)板塊。），重點(diǎn)分析 項(xiàng)目 地塊所屬區(qū)域未來發(fā)展對(duì)其影響。 二、 房地產(chǎn) 市場(chǎng)概況 上一年度或本年度 房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體描述。（要求語言簡短） （一）、 房地產(chǎn) 投資 情況 描述近年防地產(chǎn)投資及增長情況，及附圖（圖示要求如上）。 （二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟 上一年度及當(dāng)年土地市場(chǎng)供給和價(jià)格，且提供詳細(xì) 作附件，附件格式如下： 4 行政區(qū) 地塊名稱 土地規(guī)模 （） 容積率 用地屬性 建筑規(guī)模 （） 成交價(jià)格 （萬元） 單價(jià) （萬元 /畝） 樓面價(jià) （元 /） 受讓單位 成交日期 住 住： 商： 注：所有數(shù)值保留 2 位小數(shù)；附件僅記錄用地屬性為居住或商住類用地； （三）、 商品房市場(chǎng)價(jià)格 描述城市近兩年來商品房市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年份的商品房市場(chǎng)整體價(jià)格和 項(xiàng)目 所在行政區(qū)價(jià)格情況，重點(diǎn)分析價(jià)格走勢(shì)。 （四）、 市場(chǎng)供需分析 闡述市場(chǎng)近兩年需求情況，以圖示形式對(duì)比上一年份和當(dāng)年份月度（市場(chǎng)成交情況若是當(dāng)年份初出 具報(bào)告，可對(duì)比上兩個(gè)年份的月度市場(chǎng)成交情況），圖示板式要求以折線的形式，折點(diǎn)要求顯示數(shù)值，圖示板式參考下圖。重點(diǎn)分析意向項(xiàng)目 所在區(qū)域市場(chǎng)需求，包括現(xiàn)有市場(chǎng)需求狀況和潛在市場(chǎng)需求。 5 描述市場(chǎng)供給情況，重點(diǎn)分析意向 項(xiàng)目 所屬區(qū)域和能影響 項(xiàng)目 所屬區(qū)域市場(chǎng)需求的其他區(qū)域（含典型性 項(xiàng)目 ）的市場(chǎng)供給。 （五）、 市場(chǎng)特征分析 1、產(chǎn)品特征分析 區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品特征一般 包括有區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品面積區(qū)間概況、商品住宅主流建筑形式、建筑風(fēng)格、消費(fèi)群體概況等方面。 2、競(jìng)爭(zhēng)特征分析 意向 項(xiàng)目 所屬區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)形式和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局等。 三、 項(xiàng)目 周邊市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目 周邊區(qū)域的城市 房地產(chǎn) 發(fā)展規(guī)劃（是否設(shè)計(jì)規(guī)模集中居住區(qū)的建設(shè)或舊城區(qū)大規(guī)模改造等）、城市交通系統(tǒng)重大規(guī)劃等根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目 周邊商品房市場(chǎng)基本狀況， 整體供需狀況、在售典型性樓盤和未來競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況（價(jià)格、供應(yīng)量、面積區(qū)間、套型比例、銷售率、主打賣點(diǎn)等）、區(qū)域客戶群體分析，特別是區(qū)域商品房市場(chǎng)現(xiàn)有價(jià)格水平、區(qū)域市場(chǎng)需求狀況，以及未來的價(jià)格走勢(shì)。要求典型性和競(jìng)爭(zhēng)性樓盤以 格的形式，具體表格形式參考 “ 項(xiàng)目 匯總表 ” 。 6 第三部分 項(xiàng)目 的市場(chǎng)定位 一、主力消費(fèi)群定位與分析 （一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成 根據(jù)客戶群體的特征分類，一般有年齡結(jié)構(gòu)、家庭組成結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的、客戶群 所屬區(qū)域、職業(yè) 收入水平狀況等因素，多以職業(yè)收入狀況和置業(yè)目的劃分。 （二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn) 目標(biāo)客戶群體的家庭收入水平狀況和購房目的整體分析； （三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 根據(jù) 項(xiàng)目 總體戶型面積區(qū)間和擬定的價(jià)格水平，測(cè)算擬定目標(biāo)客戶群體要求的支付能力，同時(shí)以數(shù)據(jù)為支撐， 說明目標(biāo)客戶群體購買力高于要求購買本 項(xiàng)目的支付能力。 （四）、綜述 簡短對(duì)本 項(xiàng)目 目標(biāo)客戶群體分析總結(jié)。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品定位的支撐點(diǎn)分析； 三、戶型定位 結(jié)合城市的 房地產(chǎn) 政策情況、 房地產(chǎn) 供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，分析本 項(xiàng)目 的戶型定位要求， 擬戶型面積區(qū)間和套型配比如下表： 四、 項(xiàng)目 方案評(píng)估意見 戶型面積 80以下 80 90 100 100 110 120 以上 比例 戶型 7 根據(jù) 項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)格水平、樓盤檔次和目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)狀況，以及 項(xiàng)目 的產(chǎn)品定 位，擬定 項(xiàng)目 的產(chǎn)品的建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格和景觀規(guī)劃風(fēng)格等。 8 第四部分 項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)分析 一、 項(xiàng)目 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 描述 地塊 凈出讓面積面積、用地性質(zhì)、建筑密度、容積率、綠地率，以及根據(jù)本 地塊 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本 項(xiàng)目 擬建各項(xiàng)物業(yè)如下表： 物業(yè)類型 建筑規(guī)模 備注 住宅 二、 項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃 （一）、建設(shè)方式 建議采用的建筑施工、監(jiān)理等單位及要去； （二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析 結(jié)合市場(chǎng)情況、 項(xiàng)目 地塊 地形、 項(xiàng)目 的規(guī)劃以及 項(xiàng)目 后期開發(fā)銷售需求等因素，擬定分期開發(fā)計(jì)劃和其他要求。 （三）、開發(fā)進(jìn)度 描述 項(xiàng)目 的開發(fā)期，以及前期規(guī)劃、設(shè)計(jì) 、勘察、測(cè)量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等前期計(jì)劃時(shí)間，以及后期建設(shè)施工計(jì)劃和銷售計(jì)劃。一般要求單列排定 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，同時(shí)附上詳見的開發(fā)進(jìn)度表，開發(fā)進(jìn)度表參考“ 項(xiàng)目 匯總表”。 三、 項(xiàng)目 成本明細(xì) 除土地成本以外的成本明細(xì)見下表： 項(xiàng)目 名稱 總成本 （萬元） 單位成本 （元 / 備注 1、建筑工程成本 住宅 電梯 2、 項(xiàng)目 前期費(fèi)用 9 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 住宅設(shè)計(jì)費(fèi) 地質(zhì)勘探 放線測(cè)量費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 3、政府規(guī)費(fèi) 4、安裝工程 水暖電 5、環(huán)境配套 景觀綠化 室外道路 6、管理費(fèi) 7、銷售費(fèi)用 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用 必須與現(xiàn)金流量表對(duì)應(yīng) 9、不可預(yù)見費(fèi) 總計(jì) 土地獲取結(jié)論性陳述，包括有預(yù)計(jì)該 地塊 合理成交價(jià)（其 中土地出讓金、契稅和其它土地費(fèi)用分項(xiàng)金額）和其折合的樓面價(jià)格。 結(jié)合本 項(xiàng)目 的成本和利潤的基本測(cè)算結(jié)果，要求以表格的形式明確（附表三（ 1） 體見 項(xiàng)目 匯總表）。 同時(shí) 擬定公司取得該土地最高價(jià)地價(jià)。 四、 項(xiàng)目 收入 （一）、 項(xiàng)目 銷售價(jià)格的確定 擬定各類物業(yè)銷售價(jià)格，及其價(jià)格擬定的支持點(diǎn)分析； 10 （二）、 項(xiàng)目 收入 物業(yè)類型 數(shù)量 均價(jià) 總價(jià) 住宅 / 元 銷售收入合計(jì) 稅金 4,元 銷售凈收入 82,元 五、 項(xiàng)目 利潤 項(xiàng)目 銷售收入及銷售利潤率經(jīng)濟(jì)計(jì)算； 六、資金來源與支出 資金來源及支出情況，具體到各批次的金額，要求以附件形式提供 資金來源及支出測(cè)算表 （詳細(xì)見 項(xiàng)目 匯總表）。 七、現(xiàn)金流量分析 以公司通常采用 8%的基準(zhǔn)收益率條件下的 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期，要求以附件形式提供現(xiàn)金流量表，詳細(xì)見“ 項(xiàng)目 匯總表”。 八、盈虧平衡分析 1、銷售率 100%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)； 2、銷售均價(jià)為 5,500 元 /時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率； 九、敏感性分析 在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響 項(xiàng)目 利潤的因素主要是開發(fā)成本及銷售價(jià)格的變動(dòng)，一般要求做開發(fā)成本變動(dòng)和銷售均價(jià)對(duì)利潤的影響，以及對(duì)比分析成本和價(jià)格對(duì)利潤影響程度，明確影響 項(xiàng)目 利潤的關(guān)鍵性因素。 11 第五部分 可行性 研究的結(jié)論 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 闡述 項(xiàng)目 銷售凈收入、 項(xiàng)目 總成本、 銷售利潤率、總利潤、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)，并對(duì) 項(xiàng)目 的作出總體評(píng)價(jià)。 二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn) （一）、擬投資理由 項(xiàng)目 投資理由分項(xiàng)分析 （二）、潛在風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)分項(xiàng)分析 三、社會(huì)效益分析 項(xiàng)目 總體社會(huì)效益分析 房地產(chǎn) 可行性 分析 行性 分析報(bào)告 目 錄 一 建德市社會(huì)環(huán)境綜述 (一 ) 社會(huì)文化 (二 ) 經(jīng)濟(jì)生活 (三 ) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì) 12 二 建德房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 (一 ) 土地市場(chǎng) (二 ) 房地產(chǎn)投資 (三 ) 房地產(chǎn)開發(fā)量 (四 ) 房地產(chǎn)銷售情況 (五 ) 開發(fā)企業(yè) 三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 (一 ) 住宅市場(chǎng)供應(yīng) 1. 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)塊 2. 典型開發(fā)項(xiàng)目 (二 ) 住宅市場(chǎng)需求 (三 ) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) (四 ) 宏觀調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響 四 項(xiàng)目基本分析 (一 ) 項(xiàng)目概況和開發(fā)條件 (二 ) 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 (三 ) 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 (四 ) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格 五 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 13 六 結(jié)論與建議 一 建德市社會(huì)環(huán)境綜述 (一 ) 社會(huì)文化 建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州 黃山黃金旅游線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與 淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。全市下轄新安江、洋溪、更樓 3 個(gè)街道， 12 個(gè)鎮(zhèn)、 11 個(gè)鄉(xiāng)、 518 個(gè)行政村。全市總?cè)丝?，計(jì) 農(nóng)業(yè)人口 。 建德多山地丘陵，占全市總面積的 平原地域面積非常小，海拔 50 米以下的平原 215 平方公里，占全市總面積的 建德山川毓秀，境貫 “兩江一湖 ”（富春江、新安江、千島湖），旅游資源豐富，是國家首批公布的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一。 建德是浙西重地，境內(nèi)有 320、 330 兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速 公路通車后，建德與杭州的行車時(shí)間將縮短為一個(gè)小時(shí)，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內(nèi)有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道 105公里，可通 200 噸級(jí)的船只、 1000 噸級(jí)船隊(duì)，上可達(dá)黃山市，下可出杭州灣入海。新建 “建德千島湖通用航空機(jī)場(chǎng) ”，使建德交通便捷程度大大提高。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)生活 建德經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在杭州下轄縣市區(qū)中相對(duì)落后，但近年來呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。2004 年全市生產(chǎn)總值（ 到 元，比上年增長 其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 三次產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)為 戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 20098 元。完成現(xiàn)價(jià)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 元，增長 14 全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長 城市居民人均可支配收入 12364 元，比上年增長 2004 年末城市居民人均居住面積 方米，比上年增加 方米；農(nóng)民人均居住面積 方米，增加 方米。 (三 ) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì) “五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市 ”是建德既定的城市發(fā)展目標(biāo)。具體分三步走：第一步，到 2007 年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區(qū)等區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設(shè)序幕，形成約 5 平方公里左右的新城輪廓，城市建成區(qū)面積達(dá)到 10 平方公里左右，人口達(dá)到 左右。第二步，到 2012 年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區(qū)和下涯溪上、西岸、黃饒區(qū)塊約 5 平方公里左右，城市建成區(qū)面積達(dá)到15 平方公里左右，人口達(dá)到 15 萬左右，環(huán)三江口經(jīng)濟(jì)圈和國道沿線經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，建成區(qū)綠地率、新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進(jìn)一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。第三步，到 2020 年，城市規(guī)模進(jìn)一步拓展，形成北至下涯鎮(zhèn)唐村、上市村，東至楊村橋鎮(zhèn)緒塘村、馬目鄉(xiāng)施家村、下河村，南至馬目鄉(xiāng)馬目村、聯(lián)橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓街道湖岑畈村，西至千島湖約 35 平方公里左右的城市輪廓，人口達(dá)到 20 萬人左右。 新安江城市發(fā)展基本遵循 “東擴(kuò)南拓、沿江發(fā)展 ”的戰(zhàn)略。新安江目前城區(qū)布局以三個(gè)下轄街道為中心分為相對(duì)獨(dú)立的三個(gè)區(qū)域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區(qū)，設(shè)施較成熟，居住密集，城市空間狹??；洋溪是新城區(qū)的發(fā)展方向，根據(jù)市政府的設(shè)想，在洋溪將 “再造一個(gè)新安江 ”，這里是城市發(fā) 展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經(jīng)在建設(shè)中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經(jīng)與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點(diǎn)淳安縣千島湖，預(yù)計(jì) 2006 年完工。杭千高速的建設(shè)將大大推進(jìn)城市沿江東擴(kuò)的步伐。 2004 年城市建設(shè)力度明顯加大。 “83221”路橋隧綠工程全面推進(jìn)，新安路綜合整治、白沙路路網(wǎng)、大塘塢小區(qū)主干道、江南路、城市污水處理廠等工程先后竣工，嚴(yán)州大道、洋安大橋、 203 人防隧道等工程完成年度任務(wù)。溪頭、洋溪畈、更樓 15 等新區(qū)開發(fā)取得新進(jìn)展，城市建成區(qū)面積從 方公里擴(kuò)大到 方公里，城市化水 平基本達(dá)到 40%。 2004 年，城市生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，建成區(qū)綠化覆蓋面積 頃，公共綠地面積 頃，綠地率達(dá)到 創(chuàng)建成為 “全國綠化模范城市 ”。 建德市新行政中心和城市廣場(chǎng)初步規(guī)劃在橋東新區(qū)，城市市中心即將東移，對(duì)溪頭新區(qū)、東部新區(qū)、洋溪等區(qū)塊具有明顯的推動(dòng)作用。 新安江城市的發(fā)展處于剛剛起步階段，蘊(yùn)涵了很大的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)，城市發(fā)展將大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來 5 年是新安江房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)期。 二 建德城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 建德房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來處于供應(yīng)嚴(yán)重短 缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢(shì)的最主要成因是當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的匱乏。建德市區(qū)所在地新安江鎮(zhèn)，山多、水多，可直接用于開發(fā)的土地較少，土地后備資源相當(dāng)貧乏。 直到 1995 年，建德幾乎沒有房產(chǎn)業(yè)可談。 1995 年以后，房改政策、金融政策頻出，商品房市場(chǎng)逐漸形成，引發(fā)了強(qiáng)大的購房熱。 1998 年前，建德的每年的住宅供應(yīng)量大概在 9 萬平方米左右，根本無法滿足當(dāng)?shù)厝速彿康男枨蟆?自 2000 年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入相對(duì)正規(guī)的發(fā)展軌道，相繼出現(xiàn)月亮灣、新安明珠、藍(lán)天雅苑等一批精品樓盤。 2004 年，是建德房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟并且市場(chǎng)旺盛的一年，市場(chǎng)銷 售處于比較理想的狀態(tài)。 2005 年 3 月以來，隨這國務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺(tái)，市場(chǎng)明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價(jià)格和數(shù)量均不理想。 16 圖表 1 (一 ) 土地市場(chǎng) 建德自 2001 年以來土地收購量逐年迅猛增加；土地市場(chǎng)的招拍掛隨之啟動(dòng)，土地出讓成了當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)重大收入來源，土地價(jià)格上升也比較快。 2003 年，政府曾有比較大的土地出讓計(jì)劃，計(jì)劃年度出讓開發(fā)建設(shè)近 1300 畝，但最終沒有實(shí)現(xiàn)。至 2004 年，建德土地出讓已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)全面的招拍掛制度，出讓數(shù)量也是有史以來最大的，共計(jì) 1031 畝，平 均出讓價(jià)格高達(dá) /畝，但出讓土地多在洋溪、乾潭，市區(qū)大面積出讓地塊不多。 至 2004 年底，全市建設(shè)開發(fā)用地存量估計(jì)約 3000 畝，主要分布在新城市規(guī)劃區(qū)。建德土地資源極為稀缺，加上城市內(nèi)地形比較復(fù)雜，大面積整塊出讓的開發(fā)用地并不多。在城市沿江東擴(kuò)過程中，東區(qū)、橋東、溪頭推出的地塊質(zhì)量都比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨江的景觀優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)該三塊區(qū)域可供開發(fā)的土地面積會(huì)在 1500 畝左右。盡管土地資源比較緊展，但經(jīng)過幾年的良性開發(fā)，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲(chǔ)備仍比較充裕。 近年來開發(fā)商對(duì)拿地?zé)崆椴粔虼?，建德土地價(jià)格上升過快可能主要原因，細(xì)觀歷次招拍掛活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)流標(biāo)的情況比較多，包括本項(xiàng)目的地塊也已經(jīng)過多次掛拍了。另外建德開發(fā)商心態(tài)不夠成熟也是重要的原因。 圖表 2 (二 ) 房地產(chǎn)投資 2000 年建德市開始加大房產(chǎn)開發(fā)量，房地產(chǎn)開發(fā)投資 16267 萬元，其中住宅達(dá)13645 萬元； 2001 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額又比 2000 年增長 其中住宅投資增長了 商品房銷售 方，增長 24%，出現(xiàn)第一個(gè)開發(fā)高開發(fā)峰期。 17 2003 年 房地產(chǎn)開發(fā)投資到達(dá)近幾年的最高點(diǎn)，增長幅度達(dá) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度， 2004 年在宏觀調(diào)控等因素影響下，投資有所回落，呈負(fù)增長狀態(tài)。 建德房地產(chǎn)投資額指標(biāo)的上升明顯大于其它各項(xiàng)指標(biāo)，一方面說明土地成本上升幅度比較大；其次，也表明了房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)在明顯提高，單位面積開發(fā)成本在增大；另一方面，說明城市改造所需的安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量亦比較大。 圖表 3 (三 ) 房地產(chǎn)開發(fā)量 2000 年至 2004 年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩(wěn)，新開工面積在 2003 年數(shù)量比較大，達(dá)到 平方米，而房地產(chǎn)施工面積呈逐年大幅上升的趨勢(shì)（圖表 4）。 這種情況明顯表征建德商品房的可供應(yīng)量呈明顯增加趨勢(shì)，特別是 2004 年出讓1031 畝土地后，預(yù)計(jì) 2005 年至 2006 年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變。 目前建德正在實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房總建筑面積 平方米，其中：楓樹塢 頭 3 萬平方米，田塢 5 萬平方米，江村埠、城東、洋安各 2 萬平方米。 圖表 4 (四 ) 房地產(chǎn)銷售情況 2000 年至 2004 年，全市房地產(chǎn)銷售量和銷售金額 一直呈平穩(wěn)增長趨勢(shì)，沒有大起大落，銷售均價(jià)有在 2002 年和 2004 年有比較大的上升，精品樓盤對(duì)銷售均價(jià)的拉升作用比較明顯。 商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費(fèi)狀態(tài)比較健康。 18 圖表 5 圖表 6 (五 ) 開發(fā)企業(yè) 目前全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 40 家，其中外地企業(yè)約占一半。外來開發(fā)商憑借其在各地的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有力提升了項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量和市場(chǎng)營銷水平，對(duì)建德房地產(chǎn)發(fā)展作出了很大的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，由于對(duì)建德了解不夠深入，外地開發(fā)企業(yè)對(duì)建德房地產(chǎn)市場(chǎng)比較看好的不是很多，但已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟?jīng) 營過項(xiàng)目的企業(yè)則比較看好建德房地產(chǎn)的穩(wěn)健性和購買需求的真實(shí)性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 盡管全市商品房供應(yīng)目前呈明顯上升趨勢(shì)，供應(yīng)量主要增長區(qū)域?yàn)槌菛|新區(qū)、洋溪、乾潭，城東新區(qū)的新增開發(fā)量總量明顯少于洋溪、乾潭，與目前的城市地位和人口規(guī)模相比相對(duì)偏少。新安江街道的目前常住人口數(shù)量約 ，占建德市城鎮(zhèn)人口的 62%強(qiáng)，而未來三年預(yù)期的商品房供應(yīng)量估計(jì)不到全市的 40%。因此，可以肯定新安江鎮(zhèn)區(qū)包括新區(qū)的房地產(chǎn)供求關(guān)系在未來 3 年時(shí)間內(nèi)不可能有明顯的改變。 (一 ) 市場(chǎng)供應(yīng) 2002 年至 2004 年新安江老城區(qū)開發(fā)商品房約 20 余萬平米，大部分項(xiàng)目均已銷售完成，目前在開發(fā)銷售項(xiàng)目數(shù)量少，規(guī)模大多比較小，住宅總量不超過 5 萬平方，可能的新增供應(yīng)量亦不多。 新安江過去成片開發(fā)小區(qū)不多，整體居住質(zhì)量不高，新區(qū)開發(fā)將改變目前現(xiàn)狀，大面積成片開發(fā)項(xiàng)目將不斷出現(xiàn)。 新安江街道目前開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在城東、橋東、溪頭三大區(qū)塊。 19 1. 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)塊 城東區(qū)塊 以錦華園為主要代表，該項(xiàng)目規(guī)模比較大，小區(qū)環(huán)境比較好，為目前主城區(qū)最大規(guī)模社區(qū)。另外有沿江的新安江半島山莊正待開發(fā)。 橋東區(qū)塊 總占地約 1000 畝，除去市行政中心、市政廣場(chǎng)等公建外，估計(jì)開發(fā)用地 400 畝左右，目前尚無在建項(xiàng)目。 溪頭區(qū)塊 嚴(yán)州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來的開發(fā)用地，估計(jì)總體土地供應(yīng)量比較大， 3 年內(nèi)有可能出現(xiàn) 1000 畝以上新增土地供應(yīng)。目前有安置房興溪公寓已經(jīng)入住，水韻天城開發(fā)中，獸王集團(tuán)已取得變電所以北地塊，待開發(fā)。本項(xiàng)目即位于該區(qū)塊水韻天城北面，相隔嚴(yán)州大道。 三大熱點(diǎn)區(qū)塊的大部分樓盤均有機(jī)會(huì)依托江景優(yōu)勢(shì)。 2. 典型開發(fā)項(xiàng)目 新南北 水韻天城 開發(fā)商：建德南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：位于下 溪頭，新安江北岸， 320 國道以東，嚴(yán)州大道以南 . 項(xiàng)目規(guī)模：占地 46231 平方米，總建筑面積 57810 平方米，計(jì)劃總投資 2 億元，容積率 筑密度 綠地率 規(guī)劃 88 套排屋和 256 套高層公寓。 項(xiàng)目進(jìn)度：一期排屋基本結(jié)頂， 22 套排屋已于 6 初開始預(yù)售，目前已簽約 15 套左右。 戶型：排屋面積在 210 平方米 280 平方米。 價(jià)格：一期排屋價(jià)格 50006000 元 /平方米，每套訂金 30 萬元。 20 配套：幼兒園、會(huì)所、衛(wèi)生站、體育健身房、金融郵電、電信站、門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂。 綜合概述： 該樓盤以 “水 ”為名，面向新安江。設(shè)計(jì)以水為主要景觀設(shè)計(jì)要素，師法自然，筑土為丘，沉地為河。并根據(jù)物業(yè)類型和綠地面積的不同，分成三大主題景觀區(qū)，即商業(yè)街區(qū)營造的林蔭大道氛圍的 “林蔭區(qū) ”、多層建筑間以綠化及微地形處理為主的 “綠谷區(qū) ”、排屋區(qū)以點(diǎn)題的水景為主要景觀元素的 “音樂水景區(qū) ”。小區(qū)內(nèi)以排屋居多，戶型多樣化，小區(qū)景致幽雅，舒適安逸，是工作之余居住的后花園。 車位：地下 93 輛，地面室內(nèi) 109 輛，地面室外 12 輛，車位配比為 1： 錦華園小區(qū) 開發(fā)商：建德市華東城市建設(shè)投資有限公司 項(xiàng)目位置：位于建德市新安 江城區(qū)東入口處，東臨 320 國道，與新安江體育中心隔路相對(duì)，南為新安東路和新安江廣場(chǎng)。 項(xiàng)目規(guī)模：總用地面積 132874 平方米，建筑面積 方米，建筑密度 25%，綠地率大于 30%。人口發(fā)展規(guī)模約 3600 人， 1000 戶，是建德市迄今為止建設(shè)規(guī)模最大的住宅小區(qū)，以多層住宅為主、小高層為輔。 項(xiàng)目進(jìn)度：順利推出一期、二期樓盤后，第三期預(yù)期在下半年推出；二期以復(fù)式大面積戶型為主，再加上契稅上漲的原因，因此到目前為止的尚存有不少余房，銷售速度相對(duì)放緩；不少一期二手房在市場(chǎng)上的價(jià)格由原先的 38003900 元 /平方米，降至目前 3600 元 /平方米左右；三期，由于方案的調(diào)整，預(yù)計(jì)將在年底推出。 價(jià)格：一期開盤共有住宅 19 幢， 306 套，售價(jià)為 2468 /平方米，均價(jià)約2700 元 /平方米。二期均價(jià)基本在 3500 元 /平方米左右。 21 戶型：一期有標(biāo)準(zhǔn)層、躍屋、復(fù)合式戶型，面積從 88 至 230 平方米之間的 20多種戶型供選擇。 物管：由上海經(jīng)華物來管理有限公司負(fù)責(zé)全程物業(yè)服務(wù)，為進(jìn)一步體現(xiàn) “人性化、現(xiàn)代化、高能化 ”的管理理念，公司因地制宜，組建了 “建德市經(jīng)華物業(yè)管理有限公司 ”，提出更新、更高、更科學(xué)的管理要求和制度。 配套：全方位的智能化社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)，如安全防盜電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、周界防跨越報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)和停車場(chǎng)管理等報(bào)警系統(tǒng)，加上保安人員的巡邏和物業(yè)管理中心的值班，為小區(qū)居民提供人性化的安全居住空間。小區(qū)中心還有 5000 余平方米的中心水景綠化，是小區(qū)居民休閑、娛樂的場(chǎng)所。 綜合概述：該樓盤為新安江品質(zhì)較高的樓盤，小區(qū)周圍文化、公建、休閑、娛樂設(shè)施齊備，依山望水，自然環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)由香港 A%I 建筑與景觀設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)建筑與景觀的設(shè)計(jì)，采用德式風(fēng)格。小區(qū)的建筑風(fēng)格獨(dú)特，戶型功能出眾，安全智能化建設(shè)出色。 車位：采用多元化地停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)，除部分為地上車庫外，基本都采用地下車庫形式。 金山灣小區(qū) 開發(fā)商：杭州建德官園房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：建德市新安江牛頭山，健康南路 項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積 39011 平方米，總建筑用地面積 9559 平方米，建筑面積為 方米，容積率 為多層公寓。 項(xiàng)目進(jìn)度：順利推出一期后， 7 月將推出二期多層公寓，共計(jì) 170 多套，預(yù)登記情況良好。 價(jià)格：一期價(jià)格約 3500 元 /平方米 22 戶型： 90120 平方米 新安江半島山 莊 開發(fā)商：杭州新安江半島山莊有限公司 項(xiàng)目位置：位于建德市新安路東端，東臨江濱大道及新安江，西接新安路及 320國道，北邊為跨新安江大橋的引橋。 項(xiàng)目說明：是一處以新安江江景為載體的江景房。整個(gè)塊區(qū)以嚴(yán)州路為軸心分為東西兩側(cè)，西側(cè)占地面積為 1 844 平方米綠化率高達(dá) 65以上，以開放式綠地公園為主；東側(cè)占地面積 22875 平方米，綠地率 35以上，以千島湖大酒店以及別墅和公寓為主。 項(xiàng)目進(jìn)度：不詳 (二 ) 住宅市場(chǎng)需求 購買人群分析： 新安江近年城市建設(shè)拆遷量比較大，但大部分住戶選擇安置 房，新增商品住宅需求不多。 年輕人婚房，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，一般選擇普通公寓為主。 機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員換購房，目前比例不大，但未來潛力比較大，該消費(fèi)群的收入相對(duì)比較高，加上數(shù)量不菲的購房補(bǔ)貼，可望形成高端物業(yè)的主力消費(fèi)群。 農(nóng)村富裕階層進(jìn)城置業(yè)，傾向購買大戶型和排屋。 新安江二手房市場(chǎng)表現(xiàn)一直不夠活躍，表明購房改善居住條件者居多，但亦存在部分投資需求。 新安江樓市在外界沒有引起太多關(guān)注，除月亮灣，外來投資客購買比較少。 23 戶 型需求：公寓主流戶型為 90100 平方的 2 居室， 110130 平方的三居室，后者市場(chǎng)需求量更高。 首選購房區(qū)域 市中心房固然方便，但居住環(huán)境并不理想，目前新安江購房對(duì)環(huán)境和品質(zhì)關(guān)注有加，規(guī)模社區(qū)和江景房則更受歡迎，價(jià)格亦接近甚至超過市中心房。東部項(xiàng)目受歡迎。 產(chǎn)品類型： 多層公寓：目前新安江的主流產(chǎn)品。 高層、小高層公寓：目前市場(chǎng)接受度尚有問題，如月亮灣、新安明珠均有小高層余房。 排屋、別墅：屬于高端產(chǎn)品，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大。 (三 ) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 新安江市區(qū)商品住宅近年來一直呈快速增長狀態(tài)。 2000 年 到 2002 年，新安江市區(qū)的商品住房平均房價(jià)由 1580 元平方米上升到 2500 元平方米，商品房最高價(jià)格超過 3000 元 /平方米； 2004 年中期市區(qū)均價(jià)基本突破 3000 元 /平方米，最高價(jià)格達(dá) 4000 元 /平方米以上， 2004 年底至 2005 年 1 季度，均價(jià)達(dá) 3500 元 /平方米，優(yōu)質(zhì)江景房高達(dá) 5000 元 /平方米。 新區(qū)大型高品質(zhì)社區(qū)均價(jià)逼近甚至超過市中心樓盤。錦華園 2004 年 7 月一期銷售均價(jià) 2700 元，低于藍(lán)天雅苑 300 多元 /平方米，而目前其二手房價(jià)格已基本超過藍(lán)天雅苑。 江景房價(jià)格漲幅最大。 2003 年以來，江景房與其 它戶型差價(jià)明顯拉大，單價(jià)基本相差 500 元 1000 元，甚至目前有臨江景觀的普通公寓單價(jià)已達(dá)到 45005000元。 24 未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)。和同類城鎮(zhèn)相比，新安江樓價(jià)已經(jīng)處在普遍高位，整體大幅上漲的可能性已經(jīng)不大。在走出政策調(diào)控以前，市場(chǎng)不會(huì)過于活躍，房價(jià)可能有所回歸到 2004 年中期水平。走出政策調(diào)控后，高速公路的建成通車，新增項(xiàng)目大量出現(xiàn)，很可能會(huì)出現(xiàn)激烈的投機(jī)性炒作，但一般不會(huì)持久。 (四 ) 政策調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響 今年 3 月至 5 月國務(wù)院對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，雖然各地反映效果有所不同，但房地 產(chǎn)整體勢(shì)頭已經(jīng)得到控制，價(jià)格增幅趨緩，成交量明顯下降，局部價(jià)格有所回落，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，對(duì)投資性購房和投機(jī)性炒作打擊明顯。 新安江僅是房地產(chǎn)開發(fā)的四線城市，雖然近年樓價(jià)上漲比較快，但基本為真實(shí)供求關(guān)系下的補(bǔ)漲，房價(jià)收入比基本在 7 以下，樓市供需形勢(shì)良好，投機(jī)性炒作基本不存在。從理論上講，政策調(diào)控對(duì)新安江樓市信心會(huì)有所打擊，不可避免出現(xiàn)觀望局面，實(shí)質(zhì)影響不會(huì)很大；但具體政策出臺(tái)后觸動(dòng)了交易成本，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)一定的回歸，至少回歸量將達(dá)到可以彌補(bǔ)新增交易成本。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，年，在宏觀緊縮背景下，全 國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占 比重達(dá)，房地產(chǎn)投資占 遠(yuǎn)低于全國水平。 政策調(diào)控對(duì)新安江樓市回起到放緩節(jié)奏的作用，但不可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。需要警惕的反而是調(diào)控結(jié)束以后的局勢(shì)。 四 項(xiàng)目基本分析 (一 ) 項(xiàng)目概況和開發(fā)條件 地理位置 位于新安江溪頭綜合開發(fā)區(qū)塊， 320 國道以東，嚴(yán)州大道以北，距老城區(qū)僅幾分鐘車程，交通比較便利。西側(cè)有安置農(nóng)居點(diǎn)（已建成），隔嚴(yán)州大道 25 南側(cè)為興溪公寓（已建成）和新南北房產(chǎn)的水韻天城項(xiàng)目，隔嚴(yán)州大道東南面為變電所和獸王 地塊，項(xiàng)目往東北為規(guī)劃用地。新安江灣道環(huán)抱本區(qū)塊。 地 形 為山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向東地勢(shì)走低，與嚴(yán)州大道高差約 4 米，與濱江大道高差約 10 余米。變電站高壓線好象穿過本項(xiàng)目（不確定）。 開發(fā)條件 占地 70 畝，規(guī)劃容積率 筑面積 方米，凈地出讓，土地價(jià)格 80 萬元 /畝。 (二 ) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格 產(chǎn)品類型建議： 3 層排屋、 4 層疊排為主，輔以多層公寓和電梯公寓。 銷售均價(jià)預(yù)期： 3500 元 /平方米，上下伸縮彈性各 20%。 五 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 (一 ) 基本說明 財(cái)務(wù)分析從簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項(xiàng)目竣工并實(shí)現(xiàn)全部銷售收入止。以 3 個(gè)月為 1 個(gè)計(jì)算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為 15，即 45 個(gè)月。前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃， 2 個(gè)計(jì)算。施工建設(shè)共 12 計(jì)算期，按分三個(gè)組團(tuán)平均劃分。 土地款按前期一次性支付計(jì)算，工程款按每個(gè)組團(tuán)按計(jì)算期平均支付。 銷售進(jìn)度共 10 個(gè)計(jì)算期，按每期 10%平均劃分，平均計(jì)算銷售回款。 項(xiàng)目中非主體經(jīng)營收入未納入計(jì)算。 基準(zhǔn)收益率按 2004 年國內(nèi) 79 家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益 算。 26 開發(fā)自有資金率假定 55%。 公建面積按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 0180行。 項(xiàng)目基本參數(shù)為初步測(cè)算，未經(jīng)精確核實(shí)，存在一定誤差。項(xiàng)目選用的基本參數(shù)和未來收益計(jì)算，是以擬建項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成并達(dá)到設(shè)定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為前提，項(xiàng)目開發(fā)過程中的提前、延期或其他不確定、不可控因素，不在考慮范圍。 (二 ) 項(xiàng)目投資預(yù)算 1. 成本估算（見財(cái)務(wù)分析表一） 2. 投資計(jì)劃（見財(cái) 務(wù)分析表二） (三 ) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（見財(cái)務(wù)分析表二、三） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度均包含于表中。 (四 ) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（見下表） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)量單位 基本方案 1 27 土地出讓費(fèi) 萬元 5602 地費(fèi)單價(jià) 元 /200 地費(fèi)單價(jià) 元 /畝 800271 地費(fèi)占比例 % 項(xiàng)目總成本 萬元 11897 3 資金籌措 萬元 11897 28 資本金 萬元 6543 款 萬元 5353 4 經(jīng)營總收入 萬元 15409 售收入 萬元 15409 賃收入 萬元 0 5 利潤總額 萬元 3513 6 29 所得稅 萬元 1159 7 稅后利潤 萬元 2354 8 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 0 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ( 萬元 1877