居民安置小區(qū)項目可行性研究報告

I 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 工程管理專業(yè) 屈建軍 摘 要 隨著 中國經濟的發(fā)展，中國房地產市場的發(fā)展尤其重要，可行性研究報告是所有投資方在投資之前的準備工作，所以 房地產市場可行性研究是房地產開發(fā)的必備階段。 本報告就是針對 南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)項目 進行的可行性研究。通過對本方案的周邊環(huán)境調查，投資估算，銷售策略分析，盈虧平衡分析，敏感性分析等等進行全面的評價，從而確定本項目是可行的。 關鍵詞 盈虧平衡分析；投資估算；財務評價 ai ） s is in so is in is of so a to is 錄 1 總 論 . 1 目概況 . 1 目地址 . 1 目名稱 . 1 目開發(fā)單位 . 1 發(fā)商簡況 . 1 司概況 . 1 司機構設置 . 1 司理念 . 1 目開發(fā)建設的必要性 . 2 快城市改造的需要 . 2 發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 . 2 要技術經濟指標 . 2 論 . 2 究工作的依據(jù)和范圍 . 3 究工作的依據(jù) . 3 究工作的范圍 . 3 2 市場分析 . 4 觀房地產市場分析 . 4 濟環(huán)境分析 . 4 會環(huán)境分析 . 4 術環(huán)境分析 . 4 陽房地產市場分析 . 5 陽社會經濟概況 . 5 陽房地產市場現(xiàn)狀分析 . 5 場價格特征分析 . 6 目區(qū)域市場調研結果和分析結論 . 6 邊市場總體狀況分析 . 6 邊競爭性樓盤分析 . 6 目的 . 7 目優(yōu)勢分析 . 7 目劣勢分析 . 7 項目機會分析 . 7 場分析結論及項目初步定位 . 8 場分析結論 . 8 目的 功能定位 . 8 目的目標市場定位 . 8 目的初步價格定位 . 8 3 項目的建設條件 . 9 目建設自然條件 . 9 目建設用地條件 . 9 目市政配套條件 . 9 4 項目的規(guī)劃設計方案 . 10 劃設計方案的指導思想 . 10 體設計思路 . 10 計理念 . 10 境景觀 . 10 路交通體系規(guī)劃 . 11 建配套 . 11 宅類型 . 11 型設計 . 11 項設計 . 11 . 12 5 項目的實施進度安排 . 13 目進度安排依據(jù) . 13 目實施的進度安排 . 13 6 項目初步營銷方案策劃 . 14 銷理念 . 14 目營銷策略 . 15 銷準備 . 15 售策略 . 15 銷方式 . 16 格定位 . 17 層住宅價格確定 . 17 鋪價格確定 . 17 售面積實現(xiàn)計劃及銷售收入回籠計劃 . 17 項目的總投資估算 . 18 目總投資估算的依據(jù) . 18 目總投資估算的原則 . 18 目總投資估算 . 18 目總投資的資金來源 . 19 8 項目財務評價 . 20 務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 . 20 務盈利能力分析 . 20 9不確定分析 . 21 . 21 . 22 10 項目綜 合評價結論及建議 . 24 目評價結論 . 24 理化的建議 . 24 合評價 . 24 附表 . 26 表 1 投資估算表 . 26 表 2 銷售稅金及附加估算表 . 27 表 3 損益表 . 28 表 4 現(xiàn)金流量表 . 29 表 5 敏感性分析表（投資變化） . 30 表 6 敏感性分析表（收入變化） . 35 結束語 . 40 參考文獻 . 41 附錄 . 42 1 （ 1 施工總平面圖 2 總平面效果圖） . 42 2 房地產市場調查報告 . 42 3 房地產市場調查問卷 . 44 致謝 . 46 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 1 1 總 論 目概況 目地址 該項目東至區(qū)間道，西至環(huán)城鄉(xiāng)政府，北至泥營村，南至天山路。 目名稱 南陽市泰安房地產影苑地塊居民安置小區(qū)。 目開發(fā)單位 南陽市泰安房地產公司。 發(fā)商簡況 司概況 河南省南陽市泰安房地產開發(fā)有限責任公司是 2001年 11月經河南省建設廳批準，河南省南陽市 工商行政管理局核準注冊成立的專業(yè)從事房地產開發(fā)建設經營的股份制企業(yè)，法人代表單天才，組織機構代碼 73247951 2 1130305525216 1，房地產開發(fā)資質為四級，注冊資金 302 萬，資產 750 萬，辦公地址河南省南陽市梅溪路 58 號，公司主要經營房地產開發(fā)、銷售及售后服務。 該 公司于 2002年在南陽市建設中路投資 3000余萬元開發(fā)建設商業(yè)住宅五棟，總面積 32000 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米。已交付使用， 2003 年計劃在南陽市解放路以東老城區(qū)開發(fā)影苑小區(qū)，并于 2004 年 5 月競拍到土地使用權及已辦理建設用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進入拆遷程序。可在 2006 年底建設完工交付使用。該項目地理位置優(yōu)越，位于新擴中州路以北，白河游覽區(qū)以內，總占地面積為 108 畝，可建房屋 方米，其中商業(yè)門面房 方米，住宅 方米，車庫 20000 平方米，預計總費用 19410 萬元，總銷售收入 2 億7599萬元，可實現(xiàn)凈利潤 6671萬元。 司機構設置 公司設置董事會，設董事長，總經理一名，副總經理 二名，設監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工 32 人，其中各類專業(yè)職稱人員 9 人（中級職稱 5 人，初級職稱 4 人）公司下設總經理辦公室，財務部，項目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。 司理念 以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會創(chuàng)造不可替代的超越價值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內有凝聚力南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 2 和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。 目開發(fā)建設的必要性 快城市改造的需要 近年來， 南陽市 城市化進程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大。伴隨著住宅產業(yè)化、市場化的 日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。 為加快城市建設的步伐，推動城區(qū)的保護和更新，改善城市環(huán)境質量 ，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)南陽市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設 現(xiàn)狀，經南陽市建設項目規(guī)劃評審委員會研究確定，同意該區(qū)域居民安置小區(qū)的建設。 發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 該項目是老城改造的一個組成部分，通過這個項目可以提高南陽市泰安房地產公司在房地產市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在南陽市以至在河南省房地產市場的競爭力。努力完成該項目可以給南陽市一個 滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。 要技術經濟指標 結合項目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務評價。計算主要財務數(shù)據(jù)及財務評價指標如下表。 表 1要財務數(shù)據(jù)及評價指標表 序號 名稱 單位 數(shù)量 0 財務數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 總銷售收入 萬元 銷售稅金及附加 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 稅后利潤 萬元 論 通過對項目多方面的技術經濟分析論證，我們得出如下結論： 一、 市場銷售前景良好，有建設的必要性； 二、 建設條件具備，滿足項目建設的要求； 三、 設計方案技術經濟指標合理； 四、 財務可行性研究結論可行； 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 3 五、 項目風險在可接受的限度內。 究工作的依據(jù)和范圍 究工作的依據(jù) 房地產開發(fā)項目經濟評價方法 （建設部：建標 2000205號） 關于印發(fā)經濟評估的通知及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經 199811號） 建設項目經濟評價方法與參數(shù) （國家計委、建設部：計投資【 1993】 530號 ） 南陽市建設工程價格信息 民用建筑設計通則 住宅建筑設計通則 建筑設計防火規(guī)范 有關項目的基礎資料、技術資料等 究工作的范圍 根據(jù)國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍的深度規(guī)定，本報告對項目概況及必要性、內容與規(guī)模、設計方案、項目組織與實施進度計劃、投標估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、內容和規(guī)模、投資估算和資金籌措， 為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 4 2 市場分析 本項目的市場分析將從 宏觀房地產市場 、 南陽 房地產市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進行分析，最后對項目的功能、目標群體、品牌形象和價格等進行初步定位 。 觀房地產市場 分析 濟環(huán)境分析 目前整體經濟處最低時期，走勢止跌已經成為大部分開發(fā)企業(yè)的共識。而有一部分認為隨著國家從 08 年底就開始 在宏觀經濟調控方面不斷出臺旨在刺激國內消費需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時間里其政策效應不斷顯現(xiàn)，對南陽房地產的發(fā) 展有一定程度的幫助。南陽樓市的發(fā)展相對東部沿海城市，其自身內部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展 會環(huán)境分析 我 國 正 全面建設現(xiàn)代化，加快實現(xiàn)小康社會 。其中規(guī)劃對房地產業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在： 調整住房供應結構 ， 重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房 ， 嚴格控制大戶型高檔商品房 ， 按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則加強對房地產市場的調控，促進住房梯次消費 等方面， 提高 行業(yè)的 市場化程度 。由此可見， 房地產 業(yè)仍 是 未來 國家 發(fā)展的 重要支柱產業(yè) 之一 ，發(fā)展前景廣闊。 術環(huán)境分析 進入 21世紀以來，中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉變。國民經濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術產業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術跨越式發(fā)展的總體目標，強調要在 “ 促進產業(yè)技術升級 ” 和 “ 提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力 ” 兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術產業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。 現(xiàn)代技術的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機遇，技術的進步使企業(yè)可以通過利用新的生產方法，新的生產工藝過程或新材料等各種途徑，生產出高質量、高性能的產品，同時也可 能使得產品的成本大大降低。 建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項目的開發(fā)建設過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術，保證房地產開發(fā)企業(yè)緊跟技術的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 5 陽 房地產市場分析 陽 社會經濟概況 農 業(yè)： 南陽素有“中州糧倉”之稱，是全國糧、棉、油、煙集中產地。正常年景，糧食總產約占全省 11%、全國 1%；棉花占全省 20%、全國 4%；油料占全省 13%、全國 2%。有 6 個縣市區(qū)是國家商品糧、棉基地， 3 個縣市區(qū)為國家優(yōu)質棉基地。南陽黃牛居全國5大優(yōu)良品系之首。 工 業(yè)： 2007 年全年全部工業(yè)增加值 元，比上年增長 規(guī)模以上工業(yè)增加值 長 現(xiàn)已初步形成機械電子、石油、化工、冶金建材、紡織、醫(yī)藥和輕工食品等主要行業(yè)，擁有各類工業(yè)企業(yè) 13 萬多家，天冠酒精集團、金冠電氣集團、普康制藥集團、南陽紡織集團、新野棉紡集團、河南油田、樂凱膠片廠等企業(yè)已進入全國 520家主要企業(yè)行列。酒精、石油、膠片、中西藥、紡織品、防爆電機、卷煙、水泥 、天然堿、汽車配件等產品在全省乃至全國占有重要位置。 4家企業(yè)入選“全國創(chuàng)新能力行業(yè)十強”， 6家企業(yè)躋身全省工業(yè)百強， 10家企業(yè)榮獲全省百家優(yōu)秀民營企業(yè)稱號， 2 個產品被評為“中國名牌”。光電、電力、生物質能等產業(yè)開始興起，成為南陽工業(yè)新亮點。 科技教育： 南陽科技教育事業(yè)比較發(fā)達，擁有八所高等學校、十四所中等專業(yè)學校，勞動力素質較高；南陽是中國農科院、中國林科院的科技示范市。 綜合實力： 初步核算， 2007年全年生產總值 上年增長 其中：第一產業(yè)增加值 元，增長 第二產業(yè)增加值 長 第三產業(yè)增加值 元，增長 人均生產總值 12991元，比上年增長 三次產業(yè)增加值占全市生產總值的比重為 第三產業(yè)首次超過第一產業(yè)，實現(xiàn)了產業(yè)結構由“二一三”向“二三一”的演變。 陽 房地產市場現(xiàn)狀分析 一、 南陽房地產市場現(xiàn)狀 ： 南陽房地產市場形成的時間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強，而周圍環(huán)境復雜多變，經營成本 高、風險大，抗災御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業(yè)乃至城市建設的前進步伐。當前，南陽市房地產的總體狀況是：房地產投資規(guī)模持續(xù)快速增長， 2001年全年房地產市場共投資 元，比 97 年增長了 ；城區(qū)住房已基本告別短缺時代，由賣方市場進入了買方市場；商品房銷售價升量增，去年，房地產銷售收入 97年增長了 均房價為 947元 /長了 55%，銷量 97年增長了 ，房地產業(yè)發(fā)展的理性化程度進一步提高，開發(fā)商魚龍混雜 ，競爭不規(guī)則，整個市場已經進入了調整分化期。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 6 二 、 發(fā)展趨勢目前開發(fā)商太多 ： 在冊的就有 116 家之多，還有相當數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的 “ 無名英雄 ” ，而且大量外行企業(yè)和個人認為房地產錢好賺，抱著 “ 一本萬利 ” 的愿望，信心十足地進入南陽房地產市場。隨著這次全國上下整頓和規(guī)范房地產市場秩序活動的開展以及南陽房地產市場自身的規(guī)范發(fā)展，大多數(shù)小個劣勢企業(yè)將遭受滅頂之災，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對房地產市場產生雙面影響，加速了房地產市場的兩極分化。 三 、 房地產行業(yè)的階段性進步和市場的發(fā)育都要進行必要的調整和分化 ： 當前南陽房 地產市場正在從以下八大方面進行調整分化：一是市場的調整與分化：大眾市場與小眾市場在各自的領域內競相成長；二是政策的調整與分化：房地產行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標準化；三是 “ 門檻 ” 的調整與分化：政府將用新的技術性、經濟性“ 門檻 ” 適度地限制開發(fā)商和引導規(guī)?；?，引導消費者高水平生活，引導開發(fā)商高水平競爭 。 場價格特征分析 2008年以來， 南陽 房地產市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價為 20002500 元 /平方 。 但由于在建項目的層次因為地 段和配套的因素 ,銷售價格相差很大 ， 白河南的房價要比白河北的稍微便宜一點 一般來說就是以白河為分界 ， 白河以南現(xiàn)在的房價是南陽升值比較快的幾個地方之一 ， 還有飛機場附近的地皮也會有個較大的上升幅度的 。 目 區(qū)域市場調研結果和分析結論 邊市場總體狀況分析 白河兩岸是南陽市發(fā)展的重心，天山路是縣城拆遷改造的重點區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎設施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動了區(qū)域房地產市場的繁榮，目前普通住宅的均價已經達到 2000元 /以上，處 于南陽房地產市場的領導地位。同時，絕佳的地段成為進入南陽市圈的快車道，進一步促進本區(qū)房地產的發(fā)展。 邊競爭性樓盤分析 一、 萬正大公館 萬正大 公館 是萬正房地產開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。 位于 南陽市白河南岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。北臨主干道長江路直通東西，西臨嵩山路銜接白河新橋，直抵解放廣場；小區(qū)總用地面積 64064平方米，建筑面積 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護。 項目由 多 棟多層組成 ，主要戶型 以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型 . 。銷售 平 均價為 2400元 / 左 右 。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 7 二 、 南陽鴻源小區(qū)住宅 鴻源小區(qū)住宅 在 南陽光武東路與獨山大道交叉東北角 ， 三室二廳二衛(wèi)一陽 ，售價2670元 /平方。 三、 萬家園房 萬家園 地產十年一劍鑄就 60 萬輝煌之作 ， 傲立臥龍新行政中心、毗臨大學城，交通、配套設施日臻完善，和眾多居住項目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2008 年將可飛架南北，一橋連通途。全新時尚陽光戶型， 97 二室二廳， 138三室兩廳， 157四室兩廳。銷售 平 均價為 2700 元 / 。 目的 目優(yōu)勢分析 一、 項目地理位置優(yōu)越 項目位于 南 陽市重建 的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大 舊城 投資力度以及 南陽 戰(zhàn)略的實施，項目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。項目緊鄰 天山路 ， 又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美， 交通便利。 二、 項目周邊良好的 社會 環(huán)境 本項目所在地屬于 南陽規(guī)劃重建的核心位置 ，項目區(qū)域內 有建立小學、花園酒店等商業(yè)、教育配套設施，社會環(huán)境良好 。 三、 開發(fā)商的知名度不斷提升 泰安房地產開發(fā)有限公司 在 南陽陽 成功開發(fā)了多個標志性樓盤，創(chuàng)造了 多項榮譽 ，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件 。 目劣勢分析 從目前來看，項目的劣勢主要體現(xiàn)在 周邊城市基礎設施建設有待完善 ， 項目周邊 作為拆遷 開發(fā)用地，城市基礎設施建設有待進一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 目機會分析 從宏觀經濟形勢分析，本項目符合國家促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策 ，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關系。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 8 場分析結論及項目初步定位 場分析結論 綜合以上的市場分析，可以得出以下結論：住宅市場供需兩 旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關注住宅的品質，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。 項目開發(fā)應本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質，開創(chuàng)生活新概念。 目的功能定位 本項目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結合一期開發(fā)的成功經驗，提出項目的功能定位如下。 一、 營造 良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質家園 ； 二、 為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系 ； 三、 建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務，構建和諧的居住小區(qū) 。 目的目標市場定位 根據(jù)市場的需要，充分利用項目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣 ，創(chuàng)造 出 產品 的 差異性 ，進而確定項目的市場目標客戶群體如下。 一、 南陽 的中高收入階層 ； 二、 有意在此二次置業(yè)的 周邊城 市 富足人群 ； 三、 有意對房地產進行保值、增值的外地投資者 ； 該項目地理位置確實很好，因此該項目具有開發(fā)的價值。 目的初步價格定位 本項目在對近期相似樓盤進行調研，以確定項目價格的初步范圍，根據(jù)市場調研結果，本項目的價格初步定為： 高 層 2600元；參考區(qū)域內的同類物業(yè)，商鋪價格初步定為 4500元 / 左右。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 9 3 項目的建設條件 項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件 等 。 目建設自然條件 南陽市 屬 北亞熱帶季風區(qū)大陸性氣候 ， 由于地理位置和地形的 影響，氣候時空分布比較復雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要氣候數(shù)據(jù)如下： 年平均氣溫 , 冬季 平均 最冷 月平均氣溫 , 夏季最熱 月 平均 氣溫 為 ， 年均降水 總 量 米， 年 最 大 降水量 1753 毫米， 平均相對濕度 67%， 日 照時數(shù)年平均 2017 小時 ， 無霜 日 年 平 均 ， 主導風向 多年平均風速 s， 根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990），該區(qū)地地震基本烈度為 。 目建設用地條件 項目位于 南陽市天山路與大屯南路交叉口東北角，東到區(qū)間道。西 到空地 ,北到空地，南到天 山路 。 項目 總用地面積： 方（ ； 實際用地面積 方米（ ； 代征道路面積 方米（ ； 項目周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助項目的開展。 目市政配套條件 網絡：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網絡； 電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網將在施工圖設計后期由電信公司配合設計實施； 天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施； 道路：本項目鄰近城市主干道 天山路 ； 供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設計后期由供電局配 合設計實施； 排水：駁接城市專用的排水道； 供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計實施。 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 10 4 項目的規(guī)劃設計方案 建立小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、總平面設計 、 建筑設計 、專項設計 等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。 劃設計方案的指導思想 建立小區(qū)項目是本著“以人為本”的設計思 想和 “ 科學地產、適宜棲居 ” 的開發(fā)理念進行項目的規(guī)劃設計。 一、 以人為本的原則。堅持以人為核心，以科學化的技術設計體現(xiàn)人性化設計的科學地產，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境 ； 二、 可持續(xù)發(fā)展的原 則。堅持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住內涵的高度統(tǒng)一 ； 三、 整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照 南陽市 城 總體規(guī)劃和 拆遷 規(guī)劃的要求 進行規(guī)劃設計 ； 四、 協(xié)調的原則。項目的設計過程中，兼顧與 周邊區(qū)域 的銜 接，力求在保持總體和諧的同時突出單體個性 ； 五、 建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設計發(fā)展的必然方向， 項目在考慮日照、通風等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調節(jié)室內外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 體設計思路 根據(jù)設計規(guī)劃的思路，以項目中心景觀 為核心，分組團進行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構上，力求構筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構成一座精雕細琢的精品。 計理念 建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的 建筑風格，采用 高 層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感 和 滿足感，強調社會與自然、人文歷史等關系的完美和諧 。 境景觀 景觀設計作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時也是居民室外 活動的場地形態(tài)，它的設計直接影響到項目的整體形象。本項目景觀設計以貼 近自然、享受生活為出發(fā)點，提供開敞流動的空間感和通透的景觀面，項目綠化率達 31%。 一、 規(guī)模大， 每棟樓 前 有 綠地空間，給居民提供經常使用的公共場所 ； 二、 首層住戶均設落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外 部干擾，大多數(shù)住戶南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 11 能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達中心花園的路程最短； 三、 考慮細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同 年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”； 四、 宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和 休閑、活動、散 步、交往空間 。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設計，使其具有識別性。 路交通體系規(guī)劃 一、 道路設計原則 便捷性原則：主干道盡量直達，次干道 盡量靠近景觀區(qū)， 舒適性原則：道路與環(huán)境相結合。 二、 交通體系設計 居住區(qū)道路按照三級路網系統(tǒng)布置，在保證內外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6米，宅前小路 3米。在整個小區(qū)規(guī)劃中設一主入口， 一個 次 入口 ， 使小區(qū)的交通更便捷美觀 。 三、 停車場地 考慮到小區(qū) 規(guī)模 不大 ，選擇在 1號、 2號 樓后，商場前和 3號樓前設置臨時停 車場，1號、 2號樓和商場下設置地下停車場 。 地上 85個車位，地下 322個車位 ，車子放置采取就近原則， 力求對居民生活影響最小。 建配套 從項目整體出發(fā)，按國家有關政策及設計規(guī)范要求，建立小區(qū)項目的公建配套設施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務設施等，各項成熟的配套設施在為客戶提供良好服務的同時，也解除了他們的后顧之憂。 宅類型 根據(jù)市場需求的調查，針對人們普遍喜歡的樓型，同時依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以 高層 為主 ， 住宅所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據(jù)人的生 活模式，以起居室為中心，做到公私、污 潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽 設計 ，各種戶型均設計了相應配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設計。 型設計 在考慮周邊同類項目銷售情況和當前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產品結構下追求“高品質”成為客戶購買的特點，給予此項目我們將 高層 定位在三房二廳， 項設計 一、 保安監(jiān)控系統(tǒng) 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 12 小區(qū)設保安中心，內設監(jiān)控制主機及相關設備，實行 24 小時監(jiān)控。小區(qū)各出口處設防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機，采 用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓樓設置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。 二、 交通及停車場管理系統(tǒng) 停車管理，是針對建設安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內的停車場智能化管理為目標，以達到停車用戶進出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學高效、服務優(yōu)質文明的目的。對提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務水平方面將起重要的作用。 停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內車況的監(jiān)測、車輛的服務管理、場內環(huán)境狀況監(jiān)視、計 時計費管理等，并在東道出入口設讀卡機和欄桿機，入口處和機房內設有空位數(shù)量顯示。 表 4目主要技術經濟指標 序號 項目名稱 單位 建設規(guī)模 1 總用地面積 畝 總建筑面積 平方米 65433 上 平方米 60408 下 平方米 5025 業(yè)建筑面積 平方米 4425 共建筑面積 平方米 208 3 建筑密度 % 4 容積率 % 綠化率 % 31% 6 總停車位 輛 407 7 地面停車位 輛 85 8 地下停車位 輛 322 9 集中綠化面積 平方米 867 南陽市泰安房地 產 影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告 （方案一） 13 5 項目的實施進度安排 目進度安排依據(jù)