場(chǎng)升級(jí)改造可行性研究報(bào)告

- 1 - 第一章 總論 項(xiàng)目提出的背景 黨的十七大以“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”為主題，明確指出解決好“三農(nóng)”問(wèn)題始終是全黨工作的重中之重；強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，走中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局；要求堅(jiān)持把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)作為首要任務(wù) ,加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,健全農(nóng)村市場(chǎng)和農(nóng)業(yè)服務(wù)體系。 2008年中央一號(hào)文件進(jìn)一步要求“繼續(xù)實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造等工程，落實(shí)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)用地按工業(yè)用地對(duì)待的政策”，這既給市場(chǎng)建設(shè)提出了 明確要求和任務(wù)，也為市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了重要機(jī)遇。 *鎮(zhèn)位于山東省 *市西南部， 2000 年被山東省人民政府命名為中心鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積為 方公里。轄 56 個(gè)行政村，人。近幾年來(lái)，全鎮(zhèn)上下在鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十七大精神，堅(jiān)持“解放思想，大膽創(chuàng)新，科學(xué)發(fā)展，放開(kāi)搞活，干事創(chuàng)業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體工作思路，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。農(nóng)業(yè)方面形成了“大棗、花生、蔬菜、畜牧”等四大產(chǎn)業(yè)基地， 2007 年農(nóng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)年銷售收入 民人均純收入 5106 元，增長(zhǎng) 11%。 金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 - 2 - 場(chǎng)興建于上世紀(jì)九十年代初，設(shè)施陳舊，有些地方破爛不堪，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通日益加快，特別是具有 *特色農(nóng)產(chǎn)品如大棗、大蔥、粉皮、花生等貿(mào)易量不斷增加，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足快速發(fā)展的需要，擴(kuò)建改造、配套升級(jí)勢(shì)在必行。 為此 *鎮(zhèn)黨委政府在 根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識(shí)，相當(dāng)必要盡快對(duì)金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 (一 )市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。 2007 年 *鎮(zhèn) 的國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值達(dá)到 元 億元，比上一年增長(zhǎng) 高于全 區(qū) 中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為 元、 元，分別比上年增長(zhǎng) 4、 14， *鎮(zhèn) 地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)流通業(yè)發(fā)展滯后，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場(chǎng)建設(shè)是該 鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 (二 )為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在 *鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。 金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造 ，對(duì)提高本區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 (三 )建設(shè) 金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) ，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利 - 3 - 于更多農(nóng)產(chǎn)品來(lái)這里設(shè)立營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高市場(chǎng)占有率，從而更有利于促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。 （四）是市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)的必然要求 經(jīng)過(guò) 30 多年的改革和發(fā)展，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給由長(zhǎng)期短缺變?yōu)榭偭炕酒胶?，并出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了由需求主導(dǎo)的買方市場(chǎng)。首都人均 000美元，居民生活水平 迅速提高，多元化消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，對(duì)安全、健康、精細(xì)等較高品質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的需求空間不斷擴(kuò)大，居民的消費(fèi)需求已逐步由對(duì)量的滿足轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)質(zhì)的追求，形成了購(gòu)買力增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)與潛在市場(chǎng)。大洋路農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目建設(shè)正是為了適應(yīng)這種市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的趨勢(shì)，滿足這一多樣化市場(chǎng)需求，并對(duì)該種市場(chǎng)需求不斷進(jìn)行引導(dǎo)、擴(kuò)大與提升。 編制可研工作的依據(jù)和范圍 (一 )依據(jù) （ 1） 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn) （ 2） 2008 年中央一號(hào)文件進(jìn)一步要求“繼續(xù)實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造等工程，落實(shí)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場(chǎng)用地按工業(yè)用地對(duì)待的政策”， （ 3） 中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)； （ 4） *市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要； （ 5） 山東省委、省人民政府關(guān)于 關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn) - 4 - （ 6） *市 *區(qū) *鎮(zhèn)總體規(guī)劃； （ 7） 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)基礎(chǔ)資料； （ 8） 現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)； （ 9） 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。 （二） 可行性研究范圍 （ 1）項(xiàng)目提出的背景及必要性 （ 2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 （ 3）建設(shè)條件和場(chǎng)址方案 . （ 4）設(shè)計(jì)方案 （ 5）組織機(jī)構(gòu)和人員編制 （ 6）工程進(jìn)度 （ 7）投資估算與資金籌措 （ 8）財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià) （ 9）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， *鎮(zhèn) 有行政事業(yè)單位 10 個(gè)、生產(chǎn)企業(yè) 45 家、主要大型企業(yè) 2家，履蓋人口 人，個(gè)體工商戶 4800家，據(jù)預(yù)測(cè) *鎮(zhèn) 發(fā)展力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，有更多的工商戶會(huì)到市場(chǎng)興業(yè)發(fā)展。 同時(shí)，在市場(chǎng)開(kāi)始 升級(jí)改造 建設(shè)后，可通過(guò)各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者提供營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度。對(duì) 206 - 5 - 國(guó)道和前薛線 沿街?jǐn)[推 現(xiàn)象進(jìn)行清理 ，解決交通阻塞現(xiàn)象，給城 鎮(zhèn) 的 管理規(guī)范化，起到積極作用。 *行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況 見(jiàn)表 2 1表 2 2： 分類 數(shù)量 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況 備 注 行業(yè) 戶數(shù) 營(yíng)業(yè)額 行政機(jī)關(guān) 10 企業(yè)單位 45 個(gè)體工商戶 4800 表 2 2果蔬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況表 分類 規(guī)模 產(chǎn)值 運(yùn)銷 營(yíng)業(yè)額 備注 品 種 (萬(wàn)元 ) (戶 ) (萬(wàn)元 ) 水 果 30000畝 680 1300 5000 蔬 菜 20000畝 590 800 6000 畜禽養(yǎng)殖 50000頭 860 200 7500 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)預(yù)測(cè) ,該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下 : (1) 農(nóng)產(chǎn)品交易大棚工程 每個(gè)大棚長(zhǎng) 118米，寬 40米，單體建筑面積為 4056平方米，共3個(gè)大棚， 結(jié)構(gòu)為鋼架大棚， 總建筑面積 12168平方米 ，總投資 560 - 6 - 萬(wàn)元。 (2)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售商貿(mào)用房。 在市場(chǎng)周圍，采用雙層轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)，總建筑面積 15000平方米，總投資 1400萬(wàn)元。 （ 3）新建磅房、水泵房、警衛(wèi)室 （含設(shè)備） 。 磅房、水泵房、警衛(wèi)室均為單層設(shè)計(jì) ，采用磚混結(jié)構(gòu)建筑面積分別為 300平方米、 80平方米、 44平方米 ， 總投資 280 萬(wàn)元。 （ 4）變配電室（含設(shè)備及照明設(shè)備） 變配電室采用磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積 200 平方米，總投資 256元。 （ 5）停車場(chǎng)及道路（含供排水工程） 建停車場(chǎng) 3 處，面積為 3000 平方米，道路硬化 3000 米，均為 石人工結(jié)構(gòu)。道路（含供排水）投資為 490 元，停車場(chǎng) 78 萬(wàn)元。 （ 6）電視監(jiān)控系統(tǒng)工程 監(jiān)控區(qū)域分為交易系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)和機(jī)關(guān)辦公系統(tǒng)四大板塊，總監(jiān)控點(diǎn) 272 個(gè)，監(jiān)控范圍可達(dá)到整個(gè)市場(chǎng)，總投資近 450 萬(wàn)元。 （ 7）食品 安全檢測(cè)中心 購(gòu)置四臺(tái)農(nóng)藥殘毒檢測(cè)儀，對(duì)各類農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)各類農(nóng)副產(chǎn)品的農(nóng)殘檢測(cè)，為創(chuàng)建“食品安全市場(chǎng)”夯實(shí)了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？偼顿Y 180 萬(wàn)元 - 7 - （ 8）市場(chǎng)管理辦公室 建設(shè)雙層磚混結(jié)構(gòu) 400平方米?？偼顿Y 40萬(wàn)元。 第三章 建設(shè)條件和場(chǎng)址方案 場(chǎng)址的地理位置 項(xiàng)目場(chǎng)地位于 206 國(guó)道和前薛公路交界處 ，距 京杭大運(yùn)河港口 4 公里 ，距 京福高速鐵路 10公里 ， 地勢(shì)相對(duì)平坦，交通運(yùn)輸便利，適合中小型機(jī)械作業(yè)，水、電、交通、通訊等配套條件優(yōu)越，環(huán)境條件良好，完全可以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 地理位置優(yōu)越，水 陸路交通便利， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?自然條件 (一 )地形地貌 *鎮(zhèn)屬于半丘陵白平原地帶，南部是平原，北部是丘陵，較為平坦。境內(nèi)的文峰山是境內(nèi)最高點(diǎn)，海拔 350米。 (二 )氣候 *鎮(zhèn)屬溫暖溫帶季風(fēng)型大氣候，其特點(diǎn)是：四季分明，春旱多風(fēng)，夏熱多雨，秋高氣爽，冬寒睛燥。氣候溫和，雨量集中。年平均氣溫 14，最冷月 (1 月 )平均氣溫 1 8，最熱月 (7 月 )平均氣溫 26 5，最高氣溫 39 1，最低氣溫 8。全年無(wú)霜期 205天。常年主導(dǎo)風(fēng)東北風(fēng)。 (三 )水文地質(zhì) *鎮(zhèn)土壤以沙壤 土為主，為地下水一般富集區(qū)，屬第四系松 - 8 - 散土層，厚度 ，表層亞黏土、粉沙，下為礓石。地下巖層以成巖為主，南部山區(qū)為石灰?guī)r地層，地下水單井出水量約 50立方米每小時(shí) 配套條件 (一 )供排水 l、供水 *鎮(zhèn)所有村已采用自來(lái)水集中供水，鎮(zhèn)駐地實(shí)行統(tǒng)一供水。 2、排水 排水系統(tǒng)尚不完善，僅在局部路段設(shè)置了排水溝，雨天排水不暢。 (二 )供電 *鎮(zhèn)最大電力負(fù)荷 3000變?nèi)萘?4000東部 35出三路 10鎮(zhèn)區(qū)供電，一路為工業(yè)用電，另外兩路為民用線，線總長(zhǎng) 300 公里。 (三 )交通 *鎮(zhèn)公路四通八達(dá)，交通十分方便。鎮(zhèn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了村村通柏油路。南臨京杭大運(yùn)河，東接棗臺(tái)公路， 206 國(guó)道、京福高速公路和京滬鐵路，從境內(nèi)兩側(cè)縱穿而過(guò)，前薛公路橫貫東西。 (四 )通訊 *鎮(zhèn)通訊十分發(fā)達(dá)，擁有 門程控電話交換機(jī)組，能 滿足全方位通訊需求。有線電視入戶率達(dá)到 95以上。 - 9 - 第四章 設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目構(gòu)成 一、主要構(gòu)成 分 為專業(yè) 水果蔬 菜 市場(chǎng)、家畜 水產(chǎn) 肉類 、 糧油 類市場(chǎng)； 靠 206國(guó)道 路 和前薛路 沿街為辦公場(chǎng)所 及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零 售商貿(mào)用房。 二 、建筑防火設(shè)計(jì) 本方案建筑高度為 20 米，為多層建筑。消防安全按 7中要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 三 、排水系統(tǒng) (環(huán)保處理 ) 1、管道布設(shè)方案原則 因市場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平緩，用水戶不集中，所以管線布設(shè)方案的選擇合理與否均對(duì)工程造價(jià)、運(yùn)行管理、維護(hù)費(fèi)用等有重大影響。因此，管道布設(shè)應(yīng)按以下原則： （ 1）鎮(zhèn)駐地建設(shè)獨(dú)立統(tǒng)一的排水工程； （ 2）管道走向應(yīng)與道路建設(shè)相吻合。 根據(jù) *鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃， *鎮(zhèn)排水管網(wǎng)主要包 括：全線采用 3、管徑選擇 本著經(jīng)濟(jì)實(shí)用與安全衛(wèi)生要求，管材選定為球墨鑄鐵管，根據(jù)排水需要，經(jīng)水力計(jì)算并進(jìn)行了各供水節(jié)點(diǎn)的供水量、水頭平差調(diào)整，選擇各段管徑如下：選用 墨鑄鐵管 和 - 10 - 4、管道鋪設(shè)技術(shù)要求 依管道的走向與道路建設(shè)相吻合的原則，鑒于供排水管道布設(shè)與道路平行，為檢修方便，供水管網(wǎng)盡量布設(shè)在最外側(cè)，采用地下直埋式。 管道埋深 根據(jù)當(dāng)?shù)貎鐾翆由疃榷嗄昶骄鶠?所選用管材為球墨鑄鐵管及外部荷載對(duì)管道的影響 ，為保護(hù)管道安全免受沖擊，埋深確定為 1 米。 管道基礎(chǔ) 根據(jù)當(dāng)?shù)赝临|(zhì)情況， 1 米以下可能會(huì)遇到砂層，地基易出現(xiàn)不均勻沉陷，應(yīng)適當(dāng)加深道溝，在溝底回填不小于 的中粗砂作為基層，在水平或垂直彎管處加砼鎮(zhèn)墩。 管槽開(kāi)挖 按設(shè)計(jì)圖紙測(cè)量放線，在中心上打樁標(biāo)開(kāi)挖深度，管槽斷面采取梯形，邊坡系數(shù)為 05，管槽底在兩端滿足開(kāi)挖高程的情況下，盡量做成孤形，管槽的棄土應(yīng)堆放在管槽的同一側(cè)最少 以外。 管道鋪設(shè)安裝 管道連接均按廠家要求的方法操作，當(dāng)遇有特殊管件時(shí) (直通、三通、四通等 )應(yīng)采取相應(yīng)加固措施，確 保管道不滲、不漏，滿足強(qiáng)度要求。 四 、電氣 本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總安裝容量約 500 千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺(tái) 10 五 、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬二級(jí)防雷建筑物，在屋頂沿 1 墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地 - 11 - 電阻 R 10歐姆。 六 、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃，場(chǎng)址地區(qū)地震基本烈度為7 度，建筑物按地震基本烈度 7度設(shè)防。 平面布置 1、臨 206國(guó)道 做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。 2、平面設(shè)計(jì)，考慮市場(chǎng)人流進(jìn)出較多，四面臨街 ，設(shè) 2 個(gè)主入口。在 206 國(guó)道 ，市場(chǎng)被臨街獨(dú)立面包圍，即便于菜市場(chǎng)的封閉式管理，同時(shí)也方便了市 民購(gòu)物及菜場(chǎng)本身的噪音等問(wèn)題的解決。 建筑裝飾工程 一、裝飾要求 金陵寺 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為 駐地 較獨(dú)特的建筑， 市場(chǎng) 道路包圍中央，因此場(chǎng)址內(nèi)的外裝飾要求樸實(shí)、大方、一致。 二、主要裝飾項(xiàng)目 1、 外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。 2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材 90 系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。 3、地面工程： 市場(chǎng)內(nèi)為廣場(chǎng)地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。 4、 辦公室及商貿(mào)房 地面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內(nèi)墻墻體 - 12 - 為一般涂料刷白。 5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。 第五章 組織機(jī)構(gòu)和人員編制 組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，保證基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施， *鎮(zhèn)黨委、政府決定成立工程項(xiàng)目指揮部，下設(shè)精干的辦事機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌集和工程的實(shí)施，確保項(xiàng)目保質(zhì)保量的按時(shí)完成。項(xiàng)目組織管理如下圖所示： 勞動(dòng)定員 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行管理需要，參照當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目勞動(dòng)定員情況，項(xiàng)目勞動(dòng)定員 20 人，其中管理人員 6 人，技術(shù)人員 10 人，工人 4 人。詳見(jiàn)勞動(dòng)定員表。 *鎮(zhèn)黨委、政府 項(xiàng)目指揮部 辦公室 財(cái)務(wù)組 規(guī)劃組 施工組 質(zhì)檢組 - 13 - 勞動(dòng)定員表 序號(hào) 單位名稱 單位 人員 1 指 揮 人 1 2 副指揮 人 2 3 辦公室 人 3 4 財(cái)務(wù)組 人 3 5 規(guī)劃組 人 3 6 施工組 人 5 7 質(zhì)檢組 人 3 合計(jì) 人 20 第六章 工程進(jìn)度 根據(jù)市場(chǎng)需求，前期工作進(jìn)展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè)規(guī)模，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期 18個(gè)月，項(xiàng)目在 2008年 11月開(kāi)始進(jìn)行前期工作，爭(zhēng)取 2010年 12月份全部竣工。 程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表 14 工程施工形象進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 進(jìn)度計(jì) 劃 2008年 2010年 項(xiàng)目 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 前期工作 2 土建施工 3 基礎(chǔ)施工 4 主體結(jié)構(gòu) 5 外裝飾工程 6 銷售 - 15 - 第七章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 估算依據(jù)及說(shuō)明 (一 )估算依據(jù) 1、山東省市政預(yù) 算定額； 2、山東省建筑工程預(yù)算定額； 3、 *市有關(guān)材料市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)； 4、有關(guān)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格或同類工程參考價(jià)格； 5、項(xiàng)目其它費(fèi)用單價(jià)； 6、省內(nèi)頒布的工程類別取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 7、其它相關(guān)基礎(chǔ)資料。 (二 )說(shuō)明 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按工程費(fèi)用的 取。 2、建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 3、工程監(jiān)理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 取。 4、勞保統(tǒng)籌：按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 5、預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 8%計(jì)取。 估算范圍 投資估算的工程費(fèi)用包括：道路工程（亮化綠化工程）、橋涵修建工程和排水 工程等幾部分，并根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定對(duì)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)進(jìn)行了估算。 - 16 - 資估算 經(jīng)估算，項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資為 4238 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用3734 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 190 萬(wàn)元，預(yù)備 314 萬(wàn)元。詳見(jiàn)固定資產(chǎn)投資估算表。 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 估計(jì)資金（萬(wàn)元） 備注 一 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 3734 1 農(nóng)產(chǎn)品交易大棚工程 萬(wàn)元 560 2 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售商貿(mào)用房 萬(wàn)元 1400 3 新建磅房、水泵房、警衛(wèi)室（含設(shè)備） 萬(wàn)元 280 4 變配電室（含設(shè)備及照明設(shè)備） 萬(wàn) 元 256 5 道路（含供排水工程） 萬(wàn)元 490 6 停車場(chǎng) 萬(wàn)元 78 7 電視監(jiān)控系統(tǒng)工程 萬(wàn)元 450 8 食品安全檢測(cè)中心 萬(wàn)元 180 9 市場(chǎng)管理辦公室 萬(wàn)元 40 二 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 190 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬(wàn)元 37 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 45 3 工程監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 52 4 勞保統(tǒng)籌 萬(wàn)元 56 三 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 314 合計(jì) 萬(wàn)元 4238 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資為 4238 萬(wàn)元，資金籌措方案擬采取以下方式： - 17 - 一 、申請(qǐng)上級(jí)扶持資金 1600 萬(wàn)元。 二、鎮(zhèn)政府自籌 1638 萬(wàn)元。 三、鎮(zhèn)政府財(cái)政配套資金 1000 萬(wàn)元 第 八章 財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委 1993年頒布實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算。經(jīng)濟(jì)平價(jià)和不確定性分析。 財(cái)務(wù)測(cè)算說(shuō)明 (1)固定資產(chǎn)形成率按 95，殘值率 5測(cè)算。 (2)建筑物折舊按 50年。 (3)店門出售按 3800，辦公樓按 1000元，攤位出租按360元年 . (4)項(xiàng)目建設(shè)采用快速投資方式進(jìn)行 2009年以前完成基礎(chǔ) 工程， 2010年 12月份竣工交付使用。 (5)依據(jù) 金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 的實(shí)際情況，市場(chǎng)門面銷售按建設(shè)次年 60銷售，第三年為 20市場(chǎng)內(nèi)攤位出售按次年的40，銷售剩余攤位出租分二年租完，每年 50。 (6)商貿(mào)方 銷售按建設(shè)次年 60銷售，第三年為 20。 (7)項(xiàng)目計(jì)算期為五年，五年后租金收入按 1=10以 10年折現(xiàn)。 (8)店面出租應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅等。 - 18 - 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算 項(xiàng)目建設(shè)預(yù)售和銷售收入及租金收入見(jiàn)表 8 1。 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)見(jiàn)表 8 2，從表中可以得出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 元，稅后利潤(rùn) 稅前平均投資利潤(rùn)率 ( )=109 100 =58 稅前平均投資利稅率 ( )109 100=60 預(yù)售和銷售及租金收入計(jì)劃表 表 8一 1 單位：萬(wàn)元 年份 項(xiàng)目名稱 2002年 2003年 2004 年 2005年 2006年 2007年 預(yù)售收入 183 銷售收入 1177 183 租金收入 46 93 93 93 合 計(jì) 183 1177 229 93 93 93 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)表 表 8 一 2 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013 年 合計(jì) 1 總收入 183 1177 229 93 93 1775 2 總投資 0 0 0 1109 3 銷售稅金 0。 12； 7 4 租售稅金 0 0 利 潤(rùn) 一 目 金額 時(shí)間 - 19 - 6 所得稅 稅后利潤(rùn) 一 現(xiàn)金流量測(cè)算 現(xiàn)金流量測(cè)算見(jiàn)表 8 3，從表 可計(jì)算得出。 資回收期： )含建設(shè)期 現(xiàn)金流量表 表 8 3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 金額年份 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 183 1177 229 93 93 1 銷售及租賃收入 183 1177 229 93 93 現(xiàn)金流出 1 固定資產(chǎn) 投資 0 2 租賃稅費(fèi) 3 銷售稅費(fèi) 4 所得稅 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 - 20 - 稅后財(cái)務(wù)收益率為 29。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (31 ) 項(xiàng)目資金回報(bào)率高于社會(huì)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目有 較好的經(jīng)濟(jì)效益，并且在 確定性分析： 本項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果見(jiàn)表 8 5由敏感性分析表可以看出：總投資和銷售收入是較為敏感的因素，項(xiàng)目總投資增加 10和銷售收入減少 10，其內(nèi)部收益率都低于社會(huì)折現(xiàn)率 (1 )總投資增加 10的內(nèi)部收益率高于銀行同期貸款利率。總投資增加 5和銷售收入減少 5，其內(nèi)部收益率高于社會(huì)折現(xiàn)率 (31 )本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 敏感性分析表 表 8 5 序 號(hào) 變前量 內(nèi)部 收益率 敏感 性因素 10 5 基本 方案 +5 +10 1 總投資 1 銷售收入 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 8 6，通過(guò)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)，將加速 *鎮(zhèn) 及其周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 表 8 - 21 - 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬(wàn)元 2668 2 建設(shè)期 年 3 銷售收入 萬(wàn)元 1775 4 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 萬(wàn)元 5 投資利潤(rùn)率 58 6 投資利稅利 60 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 29 8 投資回收期 年 社會(huì)效益分析 *市 *區(qū)金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 的建設(shè)可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年?duì)I業(yè)額在 至 2 億之間，市場(chǎng)形成后，可以解決 轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力問(wèn)題 ，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。 金陵寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 的建設(shè)，有利于 *鎮(zhèn) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域市場(chǎng)體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)