經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)可行性研究報(bào)告

1 經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分：項(xiàng)目總論 第二部分：市場研究 觀環(huán)境分析 黨的十六大明確了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)， 湖南 省委省政府根據(jù)中央精神和 湖南 實(shí)際，提出了力爭率先全面建設(shè)小康社會和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的“兩個率先”要求。作為副省級省會城市， *市委市政府要求全市上下要在實(shí)現(xiàn)“兩個率先”中發(fā)揮帶頭與示范作用。 大力提高人民群眾的居住水平，是全面建設(shè)小康社會和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要方面與重要內(nèi)容之一。低收入家庭、城鎮(zhèn)生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設(shè)小康社會和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。黨和政府十分重視低收入家庭和城鎮(zhèn)生活困難家庭的居住條件改善問題。全國人大十屆一次會議上，政府工作報(bào)告明確提出“建立和完善對低收入者的救助制度，重視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學(xué)、醫(yī)療和取暖等方面遇到 2 的問題”。省十屆人大一次會議上，省政府工作報(bào)告明確要求“高度重視提高困難群眾的生活水平，完善對低收入者的救助制度，建立廉租住房制度，對城鎮(zhèn)生活困難較大的家庭，在就醫(yī)、子女入學(xué)、住房等方面給予優(yōu)惠和照顧”。 *市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì) 劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展部分也明確要求：“進(jìn)行滿足不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)開發(fā)，加快河西、寧南、亞東等大型城市新區(qū)的建設(shè)，同時(shí)適當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)及廉價(jià)、廉租房的建設(shè)，改善城市中低收入家庭的住房條件”。 隨著我國改革開放的不斷深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐也在繼續(xù)加快，以上海為龍頭的長江三角洲經(jīng)濟(jì)更是充滿了強(qiáng)勁活力。*市作為 湖南 省省會，得益于優(yōu)越的位置，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)也相當(dāng)不俗，目前衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些主要指標(biāo)， *市不僅在 湖南 省靠前，在全國也是遙遙領(lǐng)先。 *市政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，對城市科學(xué)、合理定位，提出要把 *建設(shè)成為 一個與世界經(jīng)濟(jì)體系和國際市場全面接軌的具有較高美譽(yù)度的國際化大都市。根據(jù)國務(wù)院已批準(zhǔn)的 *市城市規(guī)劃，確定 *為濱江城市。結(jié)合城市規(guī)劃， *市主城區(qū)正有條不紊改造，短時(shí)間內(nèi)城市面貌已經(jīng)有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。 為了促進(jìn) *市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán)境，突破目前落后的基礎(chǔ)設(shè)施對 *市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的制約因素， *市政府將繼續(xù)對主城區(qū)進(jìn)行全面的改造。但 *由于特 3 殊的自然環(huán)境和歷史因素，在其整治過程中所面臨的問題也是復(fù)雜的。我國城 市建設(shè)的目標(biāo)是提高居民的住房條件，改善城市的生活環(huán)境。中央和地方政府都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在協(xié)調(diào)城市建設(shè)過程中，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時(shí)，在我國城市化進(jìn)程中，有大量農(nóng)村人口涌入城市，對城市基礎(chǔ)設(shè)施有了較高的要求。這也突出了我國城市建設(shè)的滯后性，加上長期的粗放經(jīng)營方式造成大量資源浪費(fèi)，同時(shí)在一定時(shí)期內(nèi)對環(huán)境問題認(rèn)識不足，導(dǎo)致整個城市環(huán)境形勢嚴(yán)峻。追求城市經(jīng)營的可持續(xù)性，是在國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，還要謀求經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動社會進(jìn)步，積極促進(jìn)社會公正、安全 、文明、健康發(fā)展。 通過 宏觀環(huán)境分析 可以看出，不管是在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是在政府政策導(dǎo)向方面，經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的建設(shè)在未來很長時(shí)期內(nèi)，有著存在和發(fā)展的必要性。因此，建設(shè) 地塊 經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)是可行的 市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè)發(fā)展分析 經(jīng)濟(jì)適用住房是指享受政府劃撥建設(shè)用地、減免部分相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)商微利開發(fā)而建設(shè)的面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的具有經(jīng)濟(jì)性、適用性和社會保障性的普通商品住房。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房是解決低收入家庭住房困難問題的有效手段之一。*市政府根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房 制度改革加快 4 住房建設(shè)的通知精神，緊密結(jié)合我市居民收入、住房及 *老城改造、新城建設(shè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮政府在住房領(lǐng)域的調(diào)控和保障職能，堅(jiān)持政府、單位、個人合理負(fù)擔(dān)的原則，出臺了關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房優(yōu)先解決低收入家庭住房困難的實(shí)施意見、關(guān)于緩解近階段被拆遷房購房困難的實(shí)施意見等一系列關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 在本市經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障內(nèi)容之一，有存在的必要。從本市來看，經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)市場的及時(shí)雨，是改善住房的必須手段。 因此，從本市看 建設(shè) 地塊 經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)是有政策保障的。 市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房建設(shè) 現(xiàn)狀 市近 3 年建設(shè)情況 2002 年， *市開始大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，重點(diǎn)為城市建設(shè)中國有、集體土地上被拆遷居民以及城鎮(zhèn)“雙困”家庭提供住房保障，共有 9 大片區(qū)，規(guī)劃用地面積 6157畝，總建筑面積 397 余萬平方米，可建住宅 多套。至去年底，投資已達(dá) 元， 9 大經(jīng)濟(jì)適用住房片區(qū)已累計(jì)竣工近 260 萬平方米，總共將近 3萬套。 據(jù) *市房改辦資料顯示， 2003 年度 *經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際竣工交付住宅 252幢、 12284套，總建筑面積達(dá)到 91 76 萬平方米。 5 2004年 *上市的房屋面積為 800萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量為 159 萬平方米，中低價(jià)商品房的供應(yīng)量為 15萬平方米，兩種類型的房屋供應(yīng)量約占整個市場供應(yīng)量的 20 截至 2004年底， *建成經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá) 3個經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)，用地總面積 每戶 60平方米面積計(jì)算， *已有 前建成的經(jīng)適房中， 80是拆遷戶，其余為低保戶、殘疾人士等。 2005年全年新開工 工 12209 套），在建工程總量達(dá) 全省開工量近 500萬平方米的 24%，占全省竣工量 150萬平方米的 81%。 2005年經(jīng)濟(jì)適用住房開、竣工情況表 按照年初的計(jì)劃， 2006 年 *經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開工 200 多萬平方米，其中老項(xiàng)目 56萬多平方米，新項(xiàng)目約 150 萬平方米，其中 3個項(xiàng)目已開工建設(shè)，一個項(xiàng)目即將動工，另一個項(xiàng)目用地已經(jīng)省廳審批，其余 6 個項(xiàng)目正在辦理用地、規(guī)劃等前期手續(xù)。 通過對前幾年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積的統(tǒng)計(jì)（見下表），可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。 6 2003年,592005年,500204060801001201401601802003年 2004年 2005年 邊城市情況比較 上海： 20多萬居民將受益 全市每年將新開工配套商品房 1000 萬平方米、中低價(jià)普通商品房 1000 萬平方米，爭取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積 2000萬平方米。以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房占供應(yīng)總量的 65，將有 20多萬戶居民得益。 上海市土地資源管理部門的資料稱，截至 6月底，上海兩個“ 1000萬”項(xiàng)目，目前已落實(shí)可開工的配套商品房面積 1390萬平方米，已有 600多萬平方米開工；中低價(jià)普通商品房落實(shí)項(xiàng)目 958 萬平方米。 杭州：有望解決 7000戶 杭州經(jīng)濟(jì)適用房新政策 2004 年 9月施行 ，對經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)、準(zhǔn)入制度、建筑面積、住房價(jià)格、上市交易等諸方面， 7 作了規(guī)定。今年杭州計(jì)劃完成銷售、預(yù)登記經(jīng)濟(jì)適用房 50萬平方米，預(yù)計(jì)今年有望解決 7000戶。 寧波：兩年后做到“房等人” 2003年 1月首批經(jīng)濟(jì)適用房建成， 5月 18日開始接受申購。在 3 年內(nèi)，寧波中心城區(qū)每年將新建設(shè) 100 萬平方米（含人才公寓）經(jīng)濟(jì)適用房，這將使經(jīng)濟(jì)適用房在同期住房供應(yīng)量中所占比例由 2004年的 31提高到 40。到 2007年基本做到“房等人”。 無錫：優(yōu)先安置拆遷戶 2002 年至今無錫經(jīng)濟(jì)適用房共開工面積 158 萬平方米，竣工交付總建筑面積 85萬平方米。今年將全面啟動建設(shè)建筑面積120萬平方米地塊。無錫經(jīng)濟(jì)適用房目前優(yōu)先安置城市拆遷戶，供應(yīng)對象均為城市拆遷家庭。 通過以上對本市近幾年以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況的調(diào)查，可以得出如下結(jié)論： 在本市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模呈逐步擴(kuò)大的形式。在 地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房住宅區(qū)是符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展形勢的。 市經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)房 市場分析 *經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是由市政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)計(jì)劃、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象等，并指定相 8 關(guān)部門組織實(shí)施。 *市這幾年的拆遷戶數(shù)呈現(xiàn)暴漲之勢。 2001 年 *市拆遷居民為 戶， 2002 年近 2003年拆遷居民戶數(shù)更是達(dá)到 多戶，拆遷房屋面積 179萬平方米。到了 2004年，僅市政建設(shè)項(xiàng)目就約有 戶，實(shí)施貨幣化拆遷的總面積達(dá)400 萬平方米。 2005 年的拆遷戶數(shù)為 戶，而今年雖然市建委公布的年度拆遷計(jì)劃是 300萬平方米，但僅從 *市江南八區(qū)區(qū)級政府上報(bào)的拆遷戶數(shù)就高達(dá) 戶、面積高達(dá) 860 萬平方米，比上年全市銷售 的 806 萬平方米商品住宅房還要多 50多萬平方米。 01234562001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年拆遷戶數(shù)（萬戶）0100200300400500600700800拆遷安置面積（萬平方米）按每戶7 0 計(jì)算，所需安置面積拆遷戶數(shù)以此推算， *市這幾年僅應(yīng)付拆遷“救急”所需要的拆遷安置房就應(yīng)該在 1000萬平方米以上。而近幾年經(jīng)過“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房以后”， *市每年可供的“拆遷型的經(jīng)濟(jì)適用房”也只在 100 多萬平方米上下。經(jīng)濟(jì)適用房和市場被逼的剛性需 9 求 (大規(guī)模拆遷 )差距巨大。 另根據(jù)前幾年的統(tǒng)計(jì)資料， *總竣工 置 置率為： 因此， *經(jīng)濟(jì)適用住房需求很大，基本無銷售困難。 市經(jīng)濟(jì)適用房房型需求特征 市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的 政策要求 根據(jù) *市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟(jì)適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在 60平方米左右，中套住房面積控制在 80平方米左右。供應(yīng)人口較少的家庭的套型面積可適當(dāng)降低，其中一人戶 40 平方米左右，二人戶 50 平方米左右。 市可類比經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的調(diào)查 場調(diào)查結(jié)論 濟(jì)適用房與中低價(jià)房本市的區(qū)域需求差別 10 從目前經(jīng)濟(jì)適用房大的區(qū)域需求來看，本市無大的區(qū)域性差別。 市經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房價(jià)格需求 對經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房價(jià)格的需求主要集中在2500 /平米之間，占 這和目前經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房的價(jià)格分布基本類似。 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格與中低價(jià)房（單價(jià)）需求分布圖 第三部分：項(xiàng)目 開發(fā)方案 步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求。 “新城新生活”所倡導(dǎo)的“社區(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過 營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在 11 社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。 力求在規(guī)劃中將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。 本規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分考慮項(xiàng)目所處地段特征、地塊周邊的環(huán)境特點(diǎn)及項(xiàng)目自身定位 ,合理布局 ,結(jié)合環(huán)境景觀 ,注重各棟建筑的均好性 ,與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào) ,創(chuàng)造一個寧靜、舒適、優(yōu)美的生活空間。按照城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，將住宅設(shè)計(jì)與地方文化較好的結(jié)合，力求打造 *地區(qū)經(jīng)濟(jì)適 用房典范。 濟(jì)適用房與中低價(jià)房規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)查與建議 濟(jì)適用房面積及戶型需求 從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來看， 65米的需求最為強(qiáng)烈，基本上標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型 2 居室的面積要求，另外 50米的需求也比較強(qiáng)烈，占 3 成； 85米存在一定需求， 50平米以下的需求約占 1成。 從戶型來看， 2居是需求的主體，約占 8成略弱，對 3 居也有一定的需求比例，占 1/6，對 1 居和 4居及以上的需求比較小，對比面積需求和戶型需求，基本一致。 12 圖 經(jīng)濟(jì)適用房戶型需求分布 對戶型的需求是由入住家庭的“家庭結(jié)構(gòu)及入住人數(shù)”決定的，比如說同樣是 3個人的家庭，一個家庭的結(jié)構(gòu)是：夫婦 2人 +小孩；另一個是一個老人 +婚姻前期的夫婦 2 人（還沒有小孩），這兩個家庭對于戶型及功能布局的需求完全不一樣，前者兩居在一定時(shí)間可以滿足要求，而后者可能需要考慮 3 居。對比入住人數(shù)和戶型需求，我們可以發(fā)現(xiàn)基本上符合以上的分析思路。 經(jīng)濟(jì)適用房入住人數(shù)分布圖 濟(jì)適用房內(nèi)部空間布局及建筑形式需求 隨著經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房項(xiàng)目不斷增加，供給量擴(kuò)大增長，經(jīng)濟(jì)適用房不可避免也面臨著一定的競爭壓力，從而在產(chǎn) 13 品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局等方面需進(jìn)行周密考慮，同時(shí)消費(fèi)者對于經(jīng)濟(jì)適用房的要求也在不斷提高。 首先，從戶型的空間布局來看，平層仍是需求的主體，占 8成，另外錯層和復(fù)式也有一定的需求空 間，這也在一定程度上表現(xiàn)出了未來的發(fā)展趨勢。 對不同空間布局經(jīng)濟(jì)適用房的需求圖 另外，從建筑形式來看，塔樓將很難滿足潛在用戶的需求，最受歡迎的是 “ 板式小高層 ” ，其次是 “ 多層 ” 。 對不同建筑形式經(jīng)濟(jì)適用房的需求圖 濟(jì)適用房配套需求 目前經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目都比較大，動輒幾十萬甚至上百萬平米，整個社區(qū)基本上屬于一個小社會，加上目前在建 /新建的經(jīng) 14 濟(jì)適用房項(xiàng)目以前所處的地理位置比較偏遠(yuǎn)，周邊配套比較差，甚至沒有配套設(shè)施，為了保證入住居民生活的正常進(jìn)行，配套設(shè)施顯得尤其重要。 從本次調(diào)研的結(jié)果來看，潛在用戶對于基本生活設(shè)施的要求比較強(qiáng)烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運(yùn)動場館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對于“書店”、“ 24 小時(shí)便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。 論與建議 通過以上調(diào)查分析，本次經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)房項(xiàng)目應(yīng)以建設(shè) 70平方米左右兩室一廳的房型為主，建筑形式“板式小高層”和“多層”為主，小區(qū)配套應(yīng)齊全。 目規(guī)劃方案的技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃方案的技術(shù)指標(biāo)如后表： 15 目實(shí)施進(jìn)度 16 構(gòu)設(shè)置 合理的組織機(jī)構(gòu)、科學(xué)地配置人力資源是確保項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)順利進(jìn)行、提高勞動效率的重要保障。項(xiàng)目的 規(guī)模、類型、策略需要充分考慮項(xiàng)目和企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，必須以協(xié)調(diào)和控制全部項(xiàng)目的投入物為目的，來保證項(xiàng)目的順利運(yùn)作。 本次組織機(jī)構(gòu)采用矩陣式組織機(jī)構(gòu)。這是一種多目標(biāo)管理模式，這種模式最大限度地強(qiáng)化功能型和項(xiàng)目型組織機(jī)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，該模式分別從進(jìn)行垂直和水平兩方面進(jìn)行科學(xué)管理。在垂直部分仍然按照職能活動分工設(shè)置管理層次的同時(shí)，強(qiáng)化項(xiàng)目的水平管理層次。職能管理主要負(fù)責(zé)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)提供各種合格的人力資源，我們將通過設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理來實(shí)現(xiàn)兩者的協(xié)調(diào)。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃，并通過功能部門的支持順利完成目標(biāo)管理。 組 織機(jī)構(gòu)圖 第四部分： 投資估算 本報(bào)告按照經(jīng)濟(jì)適用房占地約 410 畝，建筑面積 平方米，其中住房面積 平方米，公共配套設(shè)施面積 經(jīng)營性用房 5000 平方米）；中低價(jià)商品房占地約301畝，建筑面積為 平方米，其中住房面積 平方米，公共配套設(shè)施面積 平方米（含經(jīng)營性用房 5000平方米）進(jìn)行估算。其中經(jīng)濟(jì)適用房用地按 32 萬元 /畝拆遷補(bǔ) 17 償費(fèi)預(yù)計(jì)，中低價(jià)商品房用地按一般類似地塊成交價(jià)格 120 萬元 /畝預(yù)計(jì)，經(jīng)營性用房土地出讓金按 200 萬 元 /畝預(yù)計(jì)。 根據(jù)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，此次進(jìn)行了 規(guī)劃方案階段單平方價(jià)格估算，銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房按 2650 元 /平方米，中低價(jià)商品房按3750元 /平方米，經(jīng)營性用房按 8000元 /平方米預(yù)計(jì)。 目 成本估算 目總成本 預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用 人民幣，其中征地拆遷等前期費(fèi)用為 元，它管理、財(cái)務(wù)、稅金等費(fèi)用為 元。 分項(xiàng)名稱 金額（萬元） 土地征用 /補(bǔ)償支出 含經(jīng)營性用房補(bǔ)交土地出讓金 930萬元） 前期工程費(fèi)用 安工程成本 共基礎(chǔ)配套成本 理 /銷售費(fèi)用 務(wù)費(fèi)用 金支出 計(jì) 其中經(jīng)濟(jì)適用房分項(xiàng)成本估算 18 依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案，可售面積為 平方米（含營業(yè)用房 總成本為 元，綜合單方造價(jià)為 平方米。其中：經(jīng)濟(jì)適用房單方造價(jià)為 平方米，營業(yè)用房單方造價(jià)為 平方米。 具體數(shù)據(jù)如下： 分項(xiàng)名稱 金額（萬元） 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 含經(jīng)營性用房補(bǔ)交土地出讓金 630萬元） 前期工程費(fèi)用 安工程成本 共基礎(chǔ)配套成本 理 /銷售費(fèi)用 務(wù)費(fèi)用 金支出 計(jì) 其中中低價(jià)商品房分項(xiàng)成本估算 依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案，可售面積為 平方米（含營業(yè)用房 總成本為 元，綜合單方造價(jià)為 /平方米。其中：平方米，營業(yè)用房單方造價(jià)為 /平方米。 具體數(shù)據(jù)如下： 19 分項(xiàng)名稱 金額（萬元） 土地征用支出 含經(jīng)營性用房補(bǔ)交土地出讓金 300萬元） 前期工程費(fèi)用 安工程成本 共基礎(chǔ)配套成本 理 /銷售費(fèi)用 務(wù)費(fèi)用 金支出 計(jì) 售收入估算 銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房按 2650 元 /平方米，中低價(jià)商品房按3750元 /平方米，經(jīng)營性用房按 8000 元 /平方米，則總銷售收入為 其中： 經(jīng)濟(jì)適用房 : 527569 平方米 *2650 元 /平方米 =元 中低價(jià)商品房 : 362893 平方米 *3750 元 /平方米 =元 20 經(jīng)營性用房： 10000 平方米 *8000 元 /平方米 =8000 萬元 務(wù)分析 營業(yè)稅及附加： 元 印花稅： 元 土地增值稅： 經(jīng)濟(jì)適用房利潤率在 3%以下免征，本項(xiàng)目