街道富豐村墩門“三舊”改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： *區(qū) *街 道 富豐村墩門“三舊” 改造項(xiàng)目 （二）建設(shè)地址： *市 *區(qū) *街道 富豐村委豐門墩 村 （三）項(xiàng)目業(yè)主： *市 騰凱房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （四）企業(yè)性質(zhì)：私營(yíng) （五）法人代表： （六）業(yè)主地址： *市 三河洲花園 25 幢首 層 24 號(hào) （七）投資總額及資金籌措： 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用 元，其中 開(kāi)發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，共計(jì)為 萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用、萬(wàn)元。 資金籌措方式為： 企業(yè)自有資金、銀行貸款分別是 元 和 50000萬(wàn)元， 分別 占 52%和 48%。 （八）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑， 項(xiàng)目占地面積 方米，建筑面積 365698平 方米。 配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。 （九）建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)年限為 5 年。從 20 年 03 月到 20 年 02 月。 2 二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 *市騰凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元 (現(xiàn)時(shí)登記注冊(cè) 100 萬(wàn)元），由自然人 、 、 3 個(gè)自然人組成，法定代表人是 ，三位股東簡(jiǎn)介： 公司發(fā)展戰(zhàn)略： 1、繼續(xù)在工程承包領(lǐng)域做大做強(qiáng)，憑據(jù)我們有充足的資金，在工程帶資及建材銷售方面獲取高額利潤(rùn)，資金年投資回報(bào)保持在 25%30%范圍。 2、籌劃 元資金（其中，自籌 元，銀行貸款 元）滾動(dòng)開(kāi)發(fā) *豐門墩三舊改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)期 46 年，預(yù)測(cè)創(chuàng)造利潤(rùn) 元。 3、我們與湖南郴洲裕農(nóng)紙業(yè)有限公司（該公司擁有 50 萬(wàn)畝經(jīng)濟(jì)林，元建設(shè)規(guī)模 100 萬(wàn)噸 /年造紙廠）實(shí)施企業(yè)互動(dòng)，營(yíng)造乳源 2 萬(wàn)畝竹柳豐產(chǎn)林，籌劃 6000 萬(wàn)元資金（其中，自籌 3000 萬(wàn)元，銀行貸款 3000 萬(wàn)元）分期開(kāi)發(fā)及種植竹柳樹(shù)木，開(kāi)發(fā)期為 6 年，預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn) 元。 4、肇慶市肇科新型建材有限公司磚廠是國(guó)家支持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)，計(jì)劃在兩年內(nèi)擴(kuò)產(chǎn)兩條生產(chǎn)線，預(yù)計(jì)投資 5000 萬(wàn)元（其中，利潤(rùn)滾動(dòng)投入 2000 萬(wàn)元，銀行貸款 3000 萬(wàn)元），擴(kuò)產(chǎn)后企業(yè)產(chǎn)值達(dá) 元，利潤(rùn)達(dá)到 4000 萬(wàn)元。 5、公司計(jì)劃在兩年內(nèi)組建“ *騰凱集團(tuán)”，注冊(cè)資金 元，力爭(zhēng)在 5 年內(nèi)“ *騰凱集團(tuán)”資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 5 億元以上，控制資產(chǎn)負(fù)債率在 30%50%內(nèi)，在不久的將來(lái)，利用林業(yè)科技 開(kāi)發(fā)或者節(jié)能環(huán)保建材領(lǐng)域在深圳創(chuàng)業(yè)板上市。 三、研究?jī)?nèi)容 本項(xiàng)目研究?jī)?nèi)容主要包括如下： （一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析； 3 （二）項(xiàng)目建設(shè)的充分性分析； （三）在項(xiàng)目規(guī)劃方案基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目建設(shè)方案； （四）圍繞項(xiàng)目的建設(shè)方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五）為保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化； （六）在項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)（含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項(xiàng)目投資的可行性，對(duì)項(xiàng)目整體實(shí)施提出建議。 可行性 研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開(kāi)展下階段工作的基礎(chǔ)。 四、報(bào)告編制依據(jù) 1、 項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 2、 國(guó)家及 *市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3、 *市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 4、 粵國(guó)土資試點(diǎn)發(fā) 2011 175 號(hào)文 關(guān)于建立 “三舊 ”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的通知 5、 *市城市總體規(guī)劃（ 2008 6、 土地開(kāi)發(fā)合作意向書 7、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8、 *市城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn) 地價(jià)更新成果的通告 9、投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 4 10、 編制報(bào)告的委托合同 11、 “三舊”改造項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同 12、 *市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（ 2010 2014） 13、 *市中心城區(qū)市政綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償辦法 （ *區(qū)政府 2009 年 9 號(hào)文）、 14、 *市中心城區(qū)市政綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償辦法補(bǔ)充細(xì)則 （ *區(qū)政府 2009 年 32 號(hào)文）、 15、中心城區(qū)市政綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償辦法補(bǔ)充規(guī)定 （ *區(qū)政府 2010 年 3 號(hào)文） 16、 其他有關(guān)依據(jù)資料 17、 *市住房 城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng) 五、簡(jiǎn)要結(jié)論 （一）投資環(huán)境分析：目前，全國(guó)房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好， *市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景非常好。 （二）目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群； （三）價(jià)格定位：按建筑面積計(jì)算，住宅部分均價(jià)為 5500 元 /平方米，商業(yè)部分均價(jià)為 10000元 /平方米，車位為 15 萬(wàn)元 /個(gè) 。 （四）財(cái)務(wù)方面：項(xiàng)目總投資 元，銷售收入 元，稅前利潤(rùn)為 元，扣除所得稅后利潤(rùn)為 元。項(xiàng)目繳納的銷售稅金及附加為 元， 所得稅為 萬(wàn)元，合計(jì)交繳納稅金 元，該項(xiàng)目建成后， 大幅 盈利，投資利潤(rùn)率為 ，稅后投資利潤(rùn)率為 ，項(xiàng)目稅后投資回收期為 5 （五）風(fēng)險(xiǎn)狀況：項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力 強(qiáng) ，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 （六）營(yíng)銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào)社區(qū)認(rèn)同，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)滲透力和吸引力。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表所示。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (含利息 ) 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 3 銷售收入 萬(wàn)元 4 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 % 2 投資凈利潤(rùn)率 % 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 1、 *市簡(jiǎn)介 *，是 *最年輕的地級(jí)市。 *地處粵西中部，依傍西江，東接珠江三角洲，與肇慶市、江門市交界，南與陽(yáng)江市、茂名市相鄰，西靠桂東南，北臨西江，與肇慶市的封開(kāi)縣、德慶縣隔江相望。市區(qū)距肇慶 60 公里，距 *160 公里，水路距香港 177 海里，上溯廣西梧州 60海里。是富饒的珠三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與廣袤的大西南腹地之間的交通樞紐和商品集散地。 “城中有山，山中有水，綠樹(shù)花香，山水相映 ”是 *的特色。 全市總面積 7779 平方公里。總?cè)丝?。 *市管轄 *區(qū)、新興縣、郁南縣、云安縣、羅定市等 5 個(gè)行政區(qū)域。 *區(qū)是 *市人民政府 所在地，全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 *歷史悠久。周代為百越地，唐天寶元年（公元 724 年）設(shè) *郡，明朝萬(wàn)歷五年（ 1577 年）建置東安縣， 1914年改為 *縣。 歷史上羅定、 *（現(xiàn)在的 *、云安）、郁南古有“三羅”之稱，新興是“三羅”溝通粵中的“橋梁”。 *人杰地靈，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能（新興縣人），著名工人運(yùn)動(dòng)領(lǐng)袖鄧發(fā)（ *區(qū)人），抗日愛(ài)國(guó)名將蔡廷鍇（羅定市人）等。 *市素有“云石之鄉(xiāng)”、“國(guó)際石都”之稱，有悠久的石材加工歷史，它的 7 加工已有 200 多年的歷史，是全國(guó)四大石材生產(chǎn)加工基地之一，最 近獲中國(guó)石材工業(yè)協(xié)會(huì)授予的“中國(guó)石材基礎(chǔ)中心”稱號(hào)、中國(guó)建材流通協(xié)會(huì)授予的“中國(guó)石材流通示范基地”稱號(hào)。生產(chǎn)加工大理石，人造石裝飾板材及石制家具，石材工藝品等 23 大門類 1000 多個(gè)品種，成為華南地區(qū)最大的石材生產(chǎn)集散地。*正健步邁向國(guó)際知名石都之列。據(jù)了解， *市現(xiàn)有一定規(guī)模的石材企業(yè) 4000多家，在區(qū)內(nèi) 324國(guó)道兩旁形成了連綿“百里石材走廊”，目前已發(fā)展為集全國(guó)乃全世界名優(yōu)石材的加工生產(chǎn)、銷售、服務(wù)的基地。 2、 *市總體發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1） 集聚優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略 引導(dǎo)資源和相關(guān)企業(yè)向優(yōu)勢(shì)地域集中，使同一行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈 相對(duì)密集與完整，多企業(yè)、多環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，分工合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)市域產(chǎn)業(yè)的整體升級(jí)，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。 （ 2）特色主導(dǎo)戰(zhàn)略 選擇在全國(guó)全省具有影響力、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、市場(chǎng)潛力大、技術(shù)進(jìn)步快的產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培植，集中資源投入，有效帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提升區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 3）中心崛起戰(zhàn)略 壯大中心城區(qū)規(guī)模，推進(jìn) *、云安同城化發(fā)展；推動(dòng)中心城區(qū)濱江延伸，構(gòu)筑現(xiàn)代化功能型的城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施體系，全面提升城市功能和品位，增強(qiáng)中心城區(qū)的凝聚力、吸引力和輻射力。 （ 4）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略 推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合配套改革，建立城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、良性互動(dòng)的 8 發(fā)展格局，促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素均衡配置和合理流動(dòng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互補(bǔ)、融合、協(xié)調(diào)發(fā)展和共同繁榮。 3、 *市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃 根據(jù) *市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（ 2010 的 會(huì)議指出，國(guó)家有關(guān)部委和省專門出臺(tái)以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造為主要內(nèi)容的“三舊”改造政策和措施，對(duì)于我們解決歷史遺留問(wèn)題、提升土地利用效率、拓展城鄉(xiāng)發(fā)展空間、推動(dòng)宜居城市建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平十 分有利，機(jī)會(huì)難得。會(huì)議提出，有關(guān)部門要吃透政策，搶抓機(jī)遇，在 2012 年底前，集中力量啟動(dòng)一批“三舊”改造項(xiàng)目，推動(dòng)“三舊”改造工作全面鋪開(kāi)，到 2014年底，完成“三舊”改造總面積 頃，重點(diǎn)項(xiàng)目 40 個(gè)，進(jìn)一步優(yōu)化我市城市空間和功能分區(qū) 。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、 是提升城市形象的需要 *區(qū) *街道富豐村委豐門墩村“三舊”改造項(xiàng)目 位于世紀(jì)大道旁及比鄰 324國(guó)道，是 *城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該地塊上的建筑物多 數(shù)為參差不齊 13 層磚混結(jié)構(gòu)農(nóng)村住宅， 其中部分為破爛瓦房 ， 環(huán)境衛(wèi)生差，道路彎曲狹窄，低洼地，下大雨時(shí)水浸，生活極不方便 ，阻礙城市發(fā)展。 該項(xiàng)目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場(chǎng)、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等， 將其建成配套設(shè)施功能齊全的高檔小區(qū)，為 *區(qū)府前路增添一道亮麗的風(fēng)景線， 可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng) 城市文化 ,塑造城市個(gè)性 ,打 9 造城市品牌 ,提升城市形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,從而 使 *城區(qū) 走上可持續(xù)發(fā)展的道路。 2、是緩解政府拆遷壓力的需要 該片區(qū)占地面積 114 畝，但居民的樓房和瓦房等建筑物總面積超過(guò) 平米。由于拆遷量大，投資額高， 一般開(kāi)發(fā)商不敢問(wèn)津。 該項(xiàng)目 *市 *區(qū) *街 道 富豐村委豐門墩村 和 *市騰凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目所有拆遷安置費(fèi)由 *市騰凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 承擔(dān)，這樣就緩解了 拆遷矛盾 ， 加快拆遷進(jìn)度 ，解決政府在 拆遷管理工作 中 需要破解的難題。*市騰凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 在城市拆遷過(guò)程中，開(kāi)拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為 *區(qū) 今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。 3、是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要 長(zhǎng)期生活在 *區(qū) *街道富豐村委豐門墩村 的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下 去可能會(huì)形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。 該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠平息社會(huì)輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個(gè)定心丸，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié) 做 出了積極的貢獻(xiàn)。 因此，該項(xiàng)目建設(shè)必要性明顯 。 10 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 從 2010 年 1 月 7 日“國(guó)十一條”房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始，國(guó)家從沒(méi)有放松過(guò)政策調(diào)控如下圖 ： 在經(jīng)過(guò)號(hào) 稱房地產(chǎn)“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”的 2011年已臨近尾聲，結(jié)合各地情況來(lái)看，“部分城市成交跌入冰點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅全面趨緩，降價(jià)現(xiàn)象頻現(xiàn)”是當(dāng)下 大中城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。 。 另一方面，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)僅是曙光初現(xiàn)，全面下跌 缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)的支撐，樓市調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。 11 除此之外，樓市調(diào)控的本質(zhì)就是倒逼經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改變以房地產(chǎn)為代表的、粗放的 長(zhǎng)方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合，倒逼地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政，開(kāi)辟新稅源。 從政府高層釋放的信號(hào)來(lái)看， 2012 年，政府在推進(jìn)樓市調(diào)控方面預(yù)計(jì)有以下動(dòng)作。 一是，以限購(gòu)為代表的樓市調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，但是執(zhí)行方面會(huì)進(jìn)行微調(diào)，避免誤傷剛需和改善性需求。 二是，允許地方政府自行發(fā)債。此舉一方面能減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；另一方面使政府財(cái)政資金的使用公開(kāi)化、透明化。 三是，征收房產(chǎn)稅，增加住房的 持有成本，弱化住房的投資屬性，以進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中的調(diào)控作用。 2012年，地方政府正處于換屆之時(shí)，面對(duì)中央的壓力，地方政府現(xiàn)在也不敢輕易放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，未來(lái)一段時(shí)間，至少年內(nèi)，他們?nèi)钥赡軙?huì)執(zhí)行中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策，跟中央步調(diào)保持一致。 面對(duì)政策較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的不可逆轉(zhuǎn)， 2012 年樓市將依然嚴(yán)峻。 不過(guò)，相對(duì)于今年下半年， 2012 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有利好的信號(hào)。 首先，政策呈現(xiàn)“外松內(nèi)緊”的趨勢(shì)，持續(xù)的樓市調(diào)控下，地方政府的土地財(cái)政持續(xù)萎縮，前 11 月，土地財(cái)政的降幅高達(dá) 30%，“十二五”地 方的投資需 12 求較高，再加上保障房的建設(shè)任務(wù)等對(duì)資金的需求量大，預(yù)計(jì)部分地方政府在政策執(zhí)行上會(huì)有防松。 第二， 2012年下半年，土地市場(chǎng)或?qū)⒋嬖跈C(jī)遇，在政策的趨緊的情況下，持續(xù)到明年上半年，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)都將冷清，為了增加財(cái)政收入，預(yù)計(jì) 2012 年，地方政府或?qū)⒓哟笸恋毓?yīng)量，以刺激房企的拿地?zé)崆椤?第三，貨幣政策釋放松緊信號(hào)， 2012年通貨膨脹較 2011年有所好轉(zhuǎn)，年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議確定改“反通脹”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為“保增長(zhǎng)”，為了保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，貨幣政策或?qū)⒃?2012年持續(xù)放松， 至 5 月 18 日 ，央行 已經(jīng)二次 下調(diào)存款準(zhǔn) 備金率 ，同時(shí)各 地提高 住房公積金 比例 。 預(yù)計(jì) 2012 年下半年 到明年三月份，或?qū)⒂瓉?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)小陽(yáng)春，剛需或?qū)⑷胧校瑤?dòng)成交量回暖 ，三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)相當(dāng)大的發(fā)展空間。 同時(shí)在 第一輪城市化后，今天我國(guó)大規(guī)模的城市化已開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市，掀起我國(guó)第二輪城市化，目前這些城市的城市化率在 40%間，進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。城市化不僅表現(xiàn)在住宅樓和城市規(guī)模的擴(kuò)張，更多的是迎來(lái)了城市的功能升級(jí)。在這種城市功能的升級(jí)過(guò)程中，建筑綜合體起到了核心作用。 再者 *市“三舊”改造的力度加 大，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此， *市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長(zhǎng)，且保持較高水平。 13 第四章 地塊條件分析 一、地塊基本情況 (一 )、地塊規(guī)劃控制條件 *區(qū) *街富豐村墩門 “三舊”改造項(xiàng)目主要規(guī)劃控制條件表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)值 單位 備注 1 建設(shè)用地面積 方米 2 規(guī)劃建筑面積 365698 平方米 3 容積率 4 綠地率 35 % 5 建筑密度 6 規(guī)劃用途 商住 （二）地塊地理位置分析 項(xiàng)目建設(shè)地址位于世紀(jì)大道旁， *市 *區(qū) 富豐 村委 豐門墩 村 。用地總體呈不規(guī)則形， 南邊為 富豐村 ， 北為世紀(jì)大道， 東 為天馬變電站 ，西為 大坎河 (南沙河支流 )。 以下為地塊 位置及 各 個(gè)方向的環(huán)境情況： 14 15 16 17 18 19 （三）建設(shè)條件分析 1、 地質(zhì)環(huán)境條件 地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象 *市地勢(shì)西南高，東北低，市內(nèi)主要河流：丘陵是 *市的主要地貌，多沿山地邊緣發(fā)育，高丘陵海拔 250 米 450 米之間，低丘陵海拔 100 米250 米之間。低丘陵坡度平緩，多為 15 度 20 度 2、 氣候條件 *地處 亞熱帶 ，橫跨 北回歸線 ，年平均溫度 22 ，極端最低溫度 0 ，最高溫度 ，氣候宜人，是全國(guó)年平均溫差最小的大城市之一。 *屬南亞熱帶季風(fēng)氣侯，由于背山面海，具有溫暖多雨、光熱充足、夏季長(zhǎng)、霜期短等特征。全年水熱同期，雨量充沛，利于植物生長(zhǎng)，為四季常綠、花團(tuán)錦簇的 “花城 ”*提供了極好的條件。年均降雨量為 米，平均相對(duì)濕度為 68%。全年中， 4 至 6 月為雨季， 8 至 9 月天氣炎熱，多臺(tái)風(fēng)， 10 至12 月氣溫適中，是旅游的最佳季節(jié) 。 3、 交通條件 *是面向珠三角和溝通大 西南的重要樞紐，是環(huán)珠三角城市。水路，公路，鐵路完備。 水運(yùn) 西江黃金水道貫穿全境， *新港位于珠江水系 “黃金水道 ”的西江中游南岸云安縣六都鎮(zhèn)河段，上距廣西梧州 108 公里，下距肇慶 65 公里，距 *210 公里，距香港 177 海里。 *新港 是珠江水系規(guī)劃中的地區(qū)重要港口，是珠江水系最具發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)能力的口岸，同時(shí)也是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目。 *新港是 *內(nèi)河第一大港 。 20 鐵路 南廣高速鐵路 : 國(guó)家高速鐵路網(wǎng)規(guī)劃中 “五縱六橫八連線 ”中的一橫 滬南線 ：上海 臺(tái)州 福鼎 福州 泉州 安） 云宵 汕尾 *梧州 貴港 線按以上節(jié)點(diǎn)只設(shè) 23 個(gè)停車站 ,站點(diǎn)之間直連。 南廣鐵路跨桂、粵兩省區(qū)，為雙線電氣化國(guó)家 I 級(jí)鐵路。時(shí)速達(dá)到 250公里，日開(kāi)行客車 110 對(duì)，滿足開(kāi)行雙層集裝箱列車運(yùn)輸?shù)囊螅?2008 年11 月開(kāi)工建設(shè)。 *東站是 *地區(qū)的客貨一體的站點(diǎn)，位于 *都楊，是客運(yùn)為主貨運(yùn)兼顧的國(guó)家一級(jí)鐵路。建成后 *到 *只需要 30 分鐘，到香港只需要 1 小時(shí)。 三茂鐵路：途經(jīng) *區(qū)腰古站，新興車崗站，另有云硫支線。 羅陽(yáng)鐵路和羅岑鐵路。 公路 *昆明高速公路 ( *到達(dá) *只需要 1 小時(shí) 40 分鐘。 江門 *高速公路；江門鶴山到 *羅定。 *岑溪高速公路； *雙鳳到羅定，岑溪。 *陽(yáng)江高速公路； *雙鳳到陽(yáng)江。 湛江 汕頭高速公路，途徑清遠(yuǎn)，四會(huì)， *都楊，新興。 新興 高明高速公路；新興接廣明高速公路。 *茂名高速公路；途徑羅定，信宜，高州，化州 。 空運(yùn) 羅定機(jī)場(chǎng)是粵西地區(qū)的民航機(jī)場(chǎng)，全國(guó)第一家縣級(jí)自資機(jī)場(chǎng) 。 21 輕軌 珠三角規(guī)劃城際軌道建設(shè)，廣佛肇輕軌將延伸到 *。時(shí)速 200 公里的廣佛肇輕軌正在動(dòng)工建設(shè)，預(yù) 計(jì) 2012 年肇云段將動(dòng)工建設(shè)。輕軌站初步設(shè)計(jì)在思勞鎮(zhèn)，都楊鎮(zhèn)和 *城區(qū) 。 4、 施工條件 項(xiàng)目地塊場(chǎng)地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運(yùn)輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場(chǎng)；水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個(gè)項(xiàng)目的施工條件 較 為有利。 5、 環(huán)境保護(hù)條件 項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境及社會(huì)影響不大。項(xiàng)目主體工程和管網(wǎng)工程均按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國(guó)家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，項(xiàng)目擬選場(chǎng)址位置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受， 符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。 綜上所述，該項(xiàng)目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好 。 22 二、項(xiàng)目地塊 析 (一）項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分析（ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在 *區(qū)得地獨(dú)優(yōu)，地處 *市世紀(jì)大道 旁 ， 緊鄰市政府 、南山森林公園和南沙河游樂(lè)中心，連通 324 國(guó)道及 速 公 路 ，交通便利。 隨著 開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加大 ，消費(fèi)者對(duì) 該 區(qū)域接受程度越來(lái)越高。 區(qū)域市場(chǎng)接受高 本項(xiàng)目 定位的購(gòu)房消費(fèi)主體是收入處于中 上 層的消費(fèi)人群。 該片區(qū)因長(zhǎng)期以來(lái)居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，安全隱患嚴(yán)重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會(huì)基礎(chǔ)，市場(chǎng)接受度高。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)接受度高 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟 項(xiàng)目自籌資金，收益效果好 周邊配套設(shè)施不完善 環(huán)境條件差 *房地產(chǎn)大勢(shì)看好 “ 30分鐘生活圈” “ 15分鐘設(shè)施服務(wù)圈”良好影響 城市化進(jìn)程加速 未 來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大 23 *區(qū) *街 道 富豐村墩門 “三舊”改造項(xiàng)目 成為 *市“ 30 分鐘生活 圈” 和“ 15分鐘設(shè)施服務(wù)圈” 的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等各個(gè)因素都亟待提高，該片區(qū)位為 *區(qū) 的 東 北邊 ，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆遷成本高， 難度大 ，是政府亟待解決的一個(gè)難題。這時(shí) 騰凱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司愿意出資 進(jìn)行舊城改造，無(wú)疑為城 市的建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用。 企業(yè)自籌資金， 收益效果好 該項(xiàng)目投資額達(dá) 10 億元左右，部分為自有資金，且投資回收期只有 目稅后利潤(rùn)約 項(xiàng)目所能承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) 。 （二）項(xiàng)目 劣勢(shì)分析（ 周邊生活配套設(shè)施不夠齊全 地塊周 邊目前沒(méi)有 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)； 府前路 沿線主要 無(wú) 商業(yè)鋪面，無(wú)酒吧、網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施； 小學(xué)、幼兒園等教育機(jī)構(gòu) 不健全 ,與城區(qū)教學(xué)基地 均 較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部。總的來(lái)說(shuō) ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。 周圍環(huán)境條件差 項(xiàng)目 東北 側(cè) 天馬變電站 、北面為府前路，車流量稍大， 對(duì)噪聲環(huán)境有所影響 ； 同時(shí)城市建筑物陳舊，影響城市形象。 （三）項(xiàng)目 機(jī)會(huì)分析（ *房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展需求旺盛 ,大勢(shì)看好 從近年交易數(shù)據(jù)顯示，銷售面積與竣工面積供給與需求總體上是平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求逐漸旺盛起來(lái)。另外， *市出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，共制定 16 條措施，務(wù)求在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)背景下，進(jìn)一步鼓勵(lì)商品住房消費(fèi)，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展 24 環(huán)境，優(yōu)化行政管理服務(wù)環(huán)境，加快推進(jìn)住房建 設(shè)。實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定，凡在市區(qū)或縣城（鎮(zhèn)）購(gòu)買新建商品住房的，公安部門可憑房地產(chǎn)權(quán)證辦理其本人及其直系親屬按規(guī)定遷入住房所在地城鎮(zhèn)戶口手續(xù)。 在住房公積金方面， *市放寬住房公積金貸款條件，在外市 (地 )繳存住房公積金，在本市購(gòu)買商品房的，可申請(qǐng)住房公積金貸款。另外，還放寬住房公積金提取條件，職工本人或其配偶、直系親屬在購(gòu)買住房時(shí)，可同時(shí)提取上述人員個(gè)人賬戶的住房公積金，提取總額合計(jì)不得超過(guò)購(gòu)買住房總價(jià)款；職工在償還住房貸款時(shí)，可同時(shí)提取本人及其配偶個(gè)人賬戶的住房公積金，提取住房公積金額合計(jì)不得超過(guò)當(dāng)期還款的 總額。另外，住房公積金貸款上限由 20 萬(wàn)元提高到 35 萬(wàn)元，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限由原來(lái) 20 年延長(zhǎng)到 30 年。按月償還住房公積金貸款的，由每周年提取一次縮短為每半年提取一次。申請(qǐng)人購(gòu)買住房的，最高貸款比例為總房?jī)r(jià)的 80%，但最高貸款額不得超過(guò) 35 萬(wàn)元。 “ 30 分鐘生活圈”和“ 15 分鐘設(shè)施服務(wù)圈” 發(fā)展新格局 帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶給項(xiàng)目帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 *市 委市政府 提出的 圍繞建設(shè) “ *富庶文明大西關(guān) ” 和“健康、生態(tài)、幸福的宜居城市示范市”的目標(biāo)，加快實(shí)現(xiàn)做優(yōu)做大城市的 “ 中心 崛起”戰(zhàn)略，實(shí)施“美化環(huán)境與和諧社會(huì) 共同締造”行動(dòng)，有序推進(jìn)和有效引導(dǎo)全市舊城更新改造，切實(shí)改善人民群眾生活環(huán)境和居住條件，促進(jìn)土地高效節(jié)約集約利用和城市功能提升的 發(fā)展新格局，是極富有 特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子 。全力打造 “ 30 分鐘生活圈”和“ 15 分鐘設(shè)施服務(wù)圈”。 *實(shí)行中心崛起和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略 ，給項(xiàng)目帶來(lái)較多的潛在客戶 *市 城區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)為 60 萬(wàn)人，現(xiàn)在 城市人口 逐年增加 ，且私營(yíng)，民營(yíng) 25 企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之 云安同城化 、 都楊工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng) 中心 城區(qū)的發(fā)展速度。 （四）項(xiàng)目 威脅分析（ 未來(lái) 市場(chǎng)供應(yīng)量較大 *城 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。為此，開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注重項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 26 第五章 建設(shè)內(nèi)容 和 擬建 規(guī)模 及產(chǎn)品方案 一、建設(shè)內(nèi)容 拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)所有建筑物，構(gòu)筑物；在拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、公共配套（包括廣場(chǎng)、商業(yè)、道路）等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場(chǎng)地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （ 三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 。 二 、建設(shè)規(guī)模 （一）拆遷規(guī)模 本項(xiàng)目拆遷面積約 35000平方米，拆遷戶 95戶， 拆遷面積按 50000平方米的建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償 。 （二）新建規(guī)模 *區(qū) *街富豐村墩門 “三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地 方米，建筑面積 365698 平方米。容積率 化覆蓋率 35%。 27 三、產(chǎn)品方案 方案為 部分 高層 、 部分 多層 及商業(yè)建筑 ， 總建筑面積 365698 平方米： 其中 多層為回遷房 ，建筑面積 42732平方米 ， 高層建筑面積為 252450 平方米， 商業(yè)建筑面積為 9928 平方米 ， 停車泊位 1514 輛， 設(shè)計(jì)方案 、 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和設(shè)計(jì)戶型 如下： 28 總建設(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 設(shè)計(jì)指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 2 總建筑面積 65698 3 高層建筑面積 51450 4 商業(yè)建筑面積 928 5 回遷房 建筑面積 2732 6 地下車庫(kù)建筑面積 0588 7 停車泊位 輛 1514 8 容積率 % 9 建筑密度 % 10 綠地率 % 35 29 30 第 六 章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案 。 一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析 本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān) 督機(jī)構(gòu)。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，總經(jīng)理受董事會(huì)任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘，監(jiān)理會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 組織機(jī)構(gòu)圖 31 本組織機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)明了，分工明確，可以確保項(xiàng)目的有效進(jìn)行，具有較強(qiáng)的問(wèn)題處理能力，適應(yīng)性良好。 二、 人力資源配置、員工培訓(xùn)方案 (一 )人力資源配置 本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會(huì)由 10人組成，董事長(zhǎng) 1 人，副董事長(zhǎng) 2 人，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)?？偨?jīng)理受董事會(huì)任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘。監(jiān)理會(huì)由股東代表 2人和職工代表 8 人組成，對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 辦公室 ： 1、 負(fù)責(zé)公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。 2、 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 :對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 財(cái)務(wù)部 ：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各 項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 開(kāi)發(fā)部 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)的開(kāi)發(fā)管理工作。 預(yù)算部 ：負(fù)責(zé)做好工程的相關(guān)造價(jià)預(yù)算等工作。 工程部 ：負(fù)責(zé)做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務(wù)艱巨，工作量大。 營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)工程完工后的營(yíng)銷及相關(guān)方面的咨詢工作。 售后部：負(fù)責(zé)售后服務(wù)，要求合理處理好公司與客戶方面的關(guān)系。 物業(yè)部：負(fù)責(zé)相關(guān)的物業(yè)管理，具體為通常所說(shuō)的物業(yè)。 32 人力資源定額表 部 門 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 工程技術(shù)管理 開(kāi)發(fā)部 預(yù)算部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 營(yíng)銷部 售后部 物業(yè)部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 33 (二 )員工培訓(xùn)方案 （ 1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、 享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 2）培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 （ 3）在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 （ 4）培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn) 、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。 （ 5）培訓(xùn)種類主要有以下 四種：公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈 34 感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng) 了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 （ 6）培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培 訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 （ 7）培訓(xùn)信息公布和查詢?nèi)肆Y源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 35 第 七 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、建設(shè)工期 本項(xiàng)目決定采取 分期 施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2013年 3月開(kāi)工，至 2017年 2 月竣工， 總工期 5 年 。 預(yù)計(jì) 2018年全部銷售 完畢 ，計(jì)算期 6年 。 二、實(shí)施進(jìn)度安排 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 30%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ： （一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備： 2012年 6 月 2013 年 3月完成土地征用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報(bào)告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。 （二） 第一期建安 工程： 2013 年 3 月 2015年 9 月完成 土地平整、基礎(chǔ)工程、 主體工程 、安裝工程 的建設(shè) 。 （三）第二期建安工程： 2015 年 10 月 2017 年 2 月完成 基礎(chǔ)工程、 主體工程 、安裝工程 的建設(shè)。 （四）其他配套工程： 2015年 1 月 2017 年 2月完成 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程 的建設(shè) 。 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 。 36 三、項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接 項(xiàng)目建設(shè)到一定份額（ 30%）后，原則上就可以預(yù)售來(lái)回收部分資金以利于工程的后期建設(shè)。當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以把建成項(xiàng)目移交 給銷售部門統(tǒng)籌管理，并處理好售后服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作，樹(shù)立 公司良好的形象。 37 第 八 章 項(xiàng)目投資估算 *區(qū) *街富豐村墩門 “三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地 方米，建筑面積 365698平方 米， 容積率 化覆蓋率 35%，總投資額約為 萬(wàn)元。 一 、土地的地塊開(kāi)發(fā)成本計(jì)算 （ 1） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。本項(xiàng)目 屬于合作開(kāi)發(fā)， 納入“三舊”改造的估價(jià)： 57 667 1470 20% 元；不納入“三舊”改造的估價(jià)： 57 667 1470 45% 元 。 二項(xiàng)共計(jì) ： 元。 （ 2） 拆遷安置費(fèi) 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 35000 8 18=504 萬(wàn) 元 。 b. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 35000 300=1050 萬(wàn)元 房 屋 以每平方米 180 元計(jì)算，共拆除房屋面積約 35000 平方米 ， 計(jì) 630 萬(wàn) 元。 d、 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，（ 504+1050+630） 2%= 元 。 合計(jì)： （ 3） 前期 費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)主要指 包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi) 。 38 前期工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 建安費(fèi)用 2% 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)用 3% 3 地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi) 建安費(fèi)用 3% 4 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 建安費(fèi)用 6% 5 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安費(fèi)用 1% 6 合計(jì) （ 4） 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。 建安工程費(fèi) = 365698 1800=元 。 （ 5） 基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量進(jìn)行估算。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 元 。 （ 6）公共配套設(shè)施費(fèi)： 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等 。 。 公共配套設(shè)施費(fèi) =3%=元。 （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 包括備用金（不含工料價(jià)格的上漲預(yù)備費(fèi)）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。一般為（ 1）（ 6）項(xiàng)的 3% 5% ，這里取 4%。 39 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =元 。 （ 8）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 元。 二 、 開(kāi)發(fā)成本匯總 1、 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本一覽表 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資（單位：萬(wàn) 元） 備 注 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi)等 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 約占建安工程費(fèi)的 6%左右 6 公共配套設(shè)施費(fèi) 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 9 合 計(jì) 40 2、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 （ 1）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 的管理部門為組織