2007年重慶老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告 (2).doc

老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告目錄一、 重慶市房地產(chǎn)市場概況 二、老年住宅市場分析1、老齡化市場機遇分析 2重慶市老齡化現(xiàn)狀 3、重慶市老年住宅市場現(xiàn)狀4、重慶老年人住宅市場發(fā)展趨勢三、項目規(guī)劃要求四、項目投資預(yù)算1、項目投資與成本費用估算2、項目投入產(chǎn)出與回報五、項目風(fēng)險分析六、風(fēng)險規(guī)避建議與結(jié)論一、重慶市房地產(chǎn)市場縱觀上半年重慶市房地產(chǎn)市場今年上半年，重慶市房地產(chǎn)投資增長26.6%左右，同期全市g(shù)dp增長26.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟發(fā)展基本同步。新開工面積增長28.1%，竣工面積增長29.8%，竣工面積增長幅度大于新開工面積增長幅度；竣工面積增長29.8%，銷（預(yù)）售面積增長40.3%，銷（預(yù)）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。數(shù)字顯示：重慶市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。 開發(fā)投資額大幅增長今年上半年重慶市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長26.6%，占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長40.6%，占總投資的73.65% （經(jīng)濟房開發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長11%；商鋪投資21.16億元，同比增長3.2%。 新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長態(tài)勢。上半年，全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬平方米，增長28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長 43.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積117.15萬平方米，增長 17.2%。上半年，全市經(jīng)濟適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房面積87.81萬平方米，增長 98.7%。 消費市場需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長商品房銷售勢頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬平方米，同比增長40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長11.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額26.43億元，增長37%。 商品房銷售價格漲勢不止由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國務(wù)院重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）文件的出臺等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價格預(yù)計將不斷上揚。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價為3353.4元/，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價為5339.97元/，同比上漲4.3%。 國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶隨著重慶成為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后的又一“新特區(qū)”，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，其房地產(chǎn)市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前重慶市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全國中游水平，同發(fā)達(dá)國家和我國發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；重慶市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好重慶的市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入重慶市場尋找商機。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入重慶樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說，近年來進入重慶的外資中，有超過兩成的資金進入了房地產(chǎn)市場。這些企業(yè)均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優(yōu)良的管理團隊、先進的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場的競爭，同時也有利于進一步繁榮房地產(chǎn)市場，帶動重慶樓市逐漸由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年重慶市房地產(chǎn)市場較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場將是上半年房地產(chǎn)市場的延續(xù)和發(fā)展，前兩個季度房地產(chǎn)運行的各項經(jīng)濟指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展和走勢。由此預(yù)測：下半年重慶市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走高，全面上揚。二、老年人住宅市場分析（一）老齡化市場機遇分析 我國已進入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 “老年人住宅市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)?？偨Y(jié)：縱觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。（二）重慶市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇中國老年人口的絕對數(shù)量最多的直轄市相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬人，每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢不會停滯，在未來幾年還會逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個重慶人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.6%，這說明重慶在人口老齡化的同時，老齡化也在以平均每年0.1個百分點的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。 “421”家庭的“泛濫”長期以來，重慶一直是實行計劃生育政策相對嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。但與此同時，老年人口數(shù)量大、上升速度快也成為重慶人口變動的一大隱憂。 4個老人、1對夫妻、1個孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來越多。而“421”家庭引發(fā)的一個最主要的社會問題就是養(yǎng)老壓力，據(jù)最近一項調(diào)查顯示，35%的城市家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。而從贍養(yǎng)費看，35.6%的城市家庭每年花費超過1萬元。出于對醫(yī)療保險體系的擔(dān)憂，家庭積極儲蓄，不敢增加消費支出，是現(xiàn)在中年人的普遍心態(tài)。 “未富先老”發(fā)達(dá)國家在進入老年型社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。重慶市老年協(xié)會的一項問卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學(xué)養(yǎng)生知識、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。 令人擔(dān)憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險覆蓋率很低，僅為14.2%；基本醫(yī)療保險覆蓋率是14.7%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。事實上，人口老齡化趨勢也考驗著養(yǎng)老體制。 （三）重慶市老年住宅市場現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會福利院有142個，農(nóng)村敬老院1126個。各類城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機構(gòu)床位總數(shù)達(dá)近6萬張，收養(yǎng)老人超過3萬人。 但目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有414萬人。按照現(xiàn)在全市床位數(shù)計算，每100位老人才能攤上1.5張床。而按照發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)，100名老人中，應(yīng)有5至7人能住進養(yǎng)老院。由此推算，重慶福利設(shè)施還遠(yuǎn)不能滿足社會的需求，養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展空間非常大。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升重慶市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。總結(jié)：重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。（四）重慶老年人住宅市場發(fā)展趨勢 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀重慶市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機構(gòu)的優(yōu)勢表現(xiàn)在，體制機制靈活，適應(yīng)性強；經(jīng)營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運作成本上更經(jīng)濟、有效。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老院等福利機構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項目規(guī)劃根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 設(shè)計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在4060左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。 配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。四、項目投資成本預(yù)算（一）項目投資與成本費用估算1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件 規(guī)劃用地總面積：100畝， 66700。 土地用途：住宅用地 使用功能：居住養(yǎng)老 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空 建筑高度：（多層約6層）18.6m （小高層約12層）36.6 m 綜合容積率：1.5 綠化面積：40% 總戶數(shù)：按50/戶計算約為631戶， 總?cè)丝冢喊慈司?8計算約為1128人 商品房市場售價：其中小高層2000元/，建面約21466；多層1800元/，建面約10120；商鋪3800元/，建面約1200。2、建設(shè)開發(fā)成本估算 前期費用序 號費用科目金 額1土地費用1200萬元2土地出讓金200萬元3拆遷管理費200萬元4城市基礎(chǔ)配套費300萬元5總規(guī)劃設(shè)計圖30萬元6施工圖設(shè)計40萬元7園林景觀設(shè)計20萬元8人防費100萬9消防建審費20萬元10抗震費20萬11白蟻費2萬元合計2130萬元 中期費用序 號費用科目金 額1建管費30萬元2地質(zhì)勘探費30萬3質(zhì)量監(jiān)督費60萬元4施工監(jiān)理費60萬元5樁基費（綜合取費）800萬元6招標(biāo)費20萬元7土建施工費（綜合取費）2600萬元8水電、消防安裝施工1000萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）300萬元10室外道路工程500萬元11綠化景觀工程300萬元12噪音防治費20萬元13公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備100萬元14電梯費用30萬元合計5850萬 后期費用序號費用科目金額1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證40萬元4廣告、宣傳費500萬元5銀行利息100萬元6垃圾處理費50萬元7營業(yè)稅500萬元10商品房維修基金（綜合）50萬元11辦理權(quán)證50萬元合計1290萬元 開發(fā)管理費、不可預(yù)見費：（前期費用+中期費用+后期費用）2%=（2130萬+5850萬+1290萬）2%=185.4萬 開發(fā)總成本估算：投資開發(fā)總成本=（前期費用）2130萬+（中期費用）5850萬+（后期費用）1290萬+（開發(fā)管理費、不可預(yù)見費）185.4萬=9455.4萬（二）項目投入產(chǎn)出與回報1、銷售價格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現(xiàn)將銷售價格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價）2、銷售總收入 住宅銷售收入：2000元/21466+1800元/10120=6114.8萬元 商鋪銷售收入：3800元/1200=4560萬元 銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬+4560萬=10674.8萬元3、項目銷售總利潤項目投資開發(fā)總利潤 = 總銷售收入10674.8萬元項目總成本9455.4萬元=1219.4萬元 4、成本利潤率項目投資開發(fā)總利潤/項目總成本=1219.4萬元/9455.4萬元=12.9%五、項目風(fēng)險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時間重慶市有60歲以上老年人近500萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時間長短。2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項目風(fēng)險之二。六、風(fēng)險規(guī)避建議與結(jié)論老年住宅項目強調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風(fēng)險能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險值降低到最低程度，特提如下建議：1、認(rèn)真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。2、本項目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實施。3、項目實施前，還應(yīng)在本案報告基礎(chǔ)上進一步進行市場調(diào)研。在調(diào)查過程中，對重慶老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。綜上所述，隨著重慶市房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場整體發(fā)展趨勢，通過市場分析，避開激烈競爭的房產(chǎn)市場，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項目定位、競標(biāo)提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告等-人力行政-長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢盡職調(diào)查與診斷報告廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團品牌傳播策劃建議71和君創(chuàng)業(yè)2008年控股集團有限公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃新華信北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書遠(yuǎn)卓云南百大房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及內(nèi)部管理提升項目建議書張家港市南城房地產(chǎn)有限公司品牌推廣戰(zhàn)略計劃書中山市路橋建設(shè)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告書（20052010年）2005安慶市金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)章制度2005年廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司員工手冊2005年某房地產(chǎn)公司售樓部管理制度及處罰條例2005年深圳市安佳置業(yè)顧問有限公司工作說明2005年重慶弘景房地產(chǎn)經(jīng)營管理目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)2006年保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司章程2006年遼源市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政執(zhí)法崗位責(zé)任制度2006年煙臺xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部門職責(zé)和崗位說明書2006年浙江恒晟置業(yè)有限公司崗位說明書2007年北京金大福陽光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司管理制度2007年廣西xxx房地產(chǎn)集團有限公司員工手冊2007年廣州市地下鐵道設(shè)計研究院人力資源管理制度2007年南寧市隆華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司崗位績效薪酬管理體系文件2007年中建二局哈大客運專線內(nèi)業(yè)工程師崗位職責(zé)2008年河北眾美房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司績效管理手冊2008年盤錦恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工手冊2008年西安海星房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司規(guī)章制度北大綜合-北京公交房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績合同管理辦法北大縱橫北京公交房地產(chǎn)開發(fā)公司績效考核管理辦法北大縱橫北京某置業(yè)有限公司員工薪酬設(shè)計方案北大縱橫對某房地產(chǎn)公司人力資源咨詢研究報告北大縱橫廣西創(chuàng)新港灣工程有限公司考核參考指標(biāo)北大縱橫-海城建筑工程公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案北大縱橫浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊北大縱橫中國住宅總公司人力資源咨詢報告（全套）北京東方康泰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司考勤制度成都清源房屋開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司禮儀培訓(xùn)資料甘肅銅城工程建設(shè)有限公司勞動合同和勞動管理辦法廣西金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員崗位職責(zé)匯編邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004年績效管理辦法合肥亞龍建筑安裝工程有限公司安全生產(chǎn)管理規(guī)定湖北房地產(chǎn)公司營銷中心策劃部管理制度及工作流程江蘇南通三建華鼎建設(shè)工程有限公司職工手冊（試行本）軍安投資集團石家莊軍投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司績效評估表廊坊市盛德房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司績效履職審計制度南京蘇寧建設(shè)監(jiān)理有限公司總監(jiān)理工程師的職責(zé)山東省路橋集團有限公司事業(yè)部職能部門組織結(jié)構(gòu)與職責(zé)范圍上海筑巢房地產(chǎn)代理有限公司人力資源作業(yè)管理規(guī)定深圳萬科地產(chǎn)人力資源培訓(xùn)特點、缺陷及對策分析四川誠信公路工程有限公司員工績效考核管理辦法遠(yuǎn)卓中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)鍵流程優(yōu)化建議遠(yuǎn)卓-中遠(yuǎn)近期組織結(jié)構(gòu)、部門職責(zé)、定崗定編和職位說明書工作重慶市房地產(chǎn)-錦繡山莊項目工程部工作制度及工作流程2007年貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-質(zhì)量、環(huán)境及職業(yè)健康安全管理手冊北大縱橫2007年北京萬年基業(yè)管理模式與組織結(jié)構(gòu)設(shè)計報告北大縱橫魯藝房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司咨詢項目建議書德勤-世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報告廣東博德精工建材有限公司博德武漢事業(yè)部管理系統(tǒng)廣西欽州東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告河北建設(shè)集團有限公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系程序文件金地集團擴張與領(lǐng)先的奧秘金地集團集團管控研究山東省路橋集團有限公司改制與管理模式設(shè)計咨詢項目萬科地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目營銷節(jié)點操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度重慶華洋產(chǎn)業(yè)集團有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部組建及項目實施方案大連羅斯福天興國際中心住宅部分營銷策劃案-29頁 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