行業(yè)經(jīng)濟論文-基于成分數(shù)據(jù)的中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構變化趨勢預測.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-基于成分數(shù)據(jù)的中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構變化趨勢預測摘要：在社會經(jīng)濟管理的許多領域中，成分數(shù)據(jù)廣泛應用于分析研究對象結(jié)構的變化規(guī)律，或者推測研究對象結(jié)構的發(fā)展趨勢等，本文基于1997-2005年的中國房地產(chǎn)資金來源的歷史數(shù)據(jù)，應用成分數(shù)據(jù)方法對房地產(chǎn)資金來源結(jié)構變化進行了分析和預測，針對當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一些深層次的問題，提出了相應的政策建議。關鍵詞：成分數(shù)據(jù)房地產(chǎn)資金來源結(jié)構一、問題的提出區(qū)別于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金在使用和供求上存在一系列特殊的矛盾：第一，投入的巨大性與投資者自有資金有限性的矛盾。房地產(chǎn)項目的資金投入量都很大，從幾百萬、幾千萬、甚至上億元不等，而一般投資者的自有資金很難支撐。第二，投入的集中性與資金來源分散性的矛盾，房地產(chǎn)的資金投入往往是非常集中的，而資金來源卻很分散，一般開發(fā)者需要利用自有資金、銀行資金，以及其他資金來源渠道，這與資金投入的集中性產(chǎn)生了矛盾。第三，房地產(chǎn)投資資金的固定性、長期性與資金流動性的矛盾。房地產(chǎn)具有不可移動性，決定了資本一旦進入房地產(chǎn)，流動性和變現(xiàn)性就受到一定限制，盡管房地產(chǎn)資金的供給和使用存在很多不可調(diào)和的矛盾，但房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品住房卻是社會必需品，其需求量很大，建立順暢的房地產(chǎn)投融資渠道就十分必要。2003年10月，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號文件”有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細規(guī)定，從而拉開了宏觀調(diào)控的序幕。房地產(chǎn)宏觀政策的兩條主線：一是嚴把土地關，二是嚴把信貸關，其根本宗旨和政策目標是：抑制投資過快增長，促進經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變。幾年來，金融系統(tǒng)采取了一系列有力的政策措施，嚴格控制對房地產(chǎn)的信貸投放，提高門檻，強化審核，多次提高商業(yè)銀行存款準備金比率和貸款利率，實行差別貸款政策，對個人住房按揭也加大了審核管理的力度，限制外資購買房屋和土地。應該看到，到2006年三季度，宏觀調(diào)控的效果在逐步顯現(xiàn)，一些城市土地和房屋價格上漲的勢頭得到了初步的抑制。然而，持續(xù)三年的宏觀調(diào)控并沒有達到預想的效果，城市土地價格持續(xù)攀升，房價持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構性問題仍然突出。掌握房地產(chǎn)投資資金來源狀況是進行宏觀調(diào)控的前提。因此，本文立足于1997-2005年的中國房地產(chǎn)資金來源的歷史數(shù)據(jù)，分析了中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構歷史演變趨勢和特征，以及現(xiàn)狀反映的問題，并預測了資金來源結(jié)構未來的發(fā)展趨勢，根據(jù)這一預測提出了深化宏觀調(diào)控，改善中國房地產(chǎn)資金結(jié)構，規(guī)避系統(tǒng)性風險的政策建議。二、房地產(chǎn)資金來源的主要渠道根據(jù)我國現(xiàn)行統(tǒng)計制度，房地產(chǎn)資金來源是按房地產(chǎn)項目來進行統(tǒng)計的，分為國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。(見表1)1、國家預算內(nèi)資金(國家和地方財政撥款)。在計劃體制下，國家和地方財政撥款是國家和各級地方政府撥給國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營基金或?qū)ｍ楅_發(fā)資金，由財政部門核準劃撥形成企業(yè)資本金。由于住房是社會必需品，其性質(zhì)帶有一定的保障性，因此住房的投資主體包括政府，在國外，政府資金在住房市場的運用，一是政府直接投資建設公共住房或給予建設者補貼，二是政府對于低收入需求者直接提供購買或租用房屋的補貼。隨著我國投融資體制的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)逐步建立了以銀行信貸為中心的多樣化的融資渠道，政府不再向國有企業(yè)增加財政投入用作企業(yè)資本金，而主要通過建設經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住宅，加大對住宅市場的投入，但根據(jù)現(xiàn)行的統(tǒng)計制度，地方政府在經(jīng)濟適用房建設中的土地出讓金的減免等并未統(tǒng)計入住房建設資金中，因而形成政府投入的低估。2、國內(nèi)貸款(面向開發(fā)商的貸款)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款直接表現(xiàn)為土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，包括：流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金：開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款。開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。3、債券(企業(yè)債券)。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。4、利用外資。外資對我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售、物業(yè)經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。在投資方式上主要包括：(1)直接利用外資：主要指股權投資，包括通過獨資、合資或合作經(jīng)營；(2)間接利用外資：主要指貸款，包括外國政府貸款、國際金融組織貸款和外國商業(yè)銀行貸款。5、自籌資金。自籌資金主要指自有資金。包括：(1)企業(yè)內(nèi)部資金：指企業(yè)暫時沒有利用或沒有充分利用的資金，包括公積金、未分配利潤等；(2)其他企業(yè)資金：包括企業(yè)間聯(lián)營、入股、債券及各種商業(yè)信用，既有長期的、穩(wěn)定的聯(lián)合，又有短期的、臨時的融通；(3)職工和民間資金：指本企業(yè)職工和城鄉(xiāng)居民手中暫時或者較長時期內(nèi)閑置的資金通過投資的渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源；(4)發(fā)行股票。6、其他資金來源。主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預售房地產(chǎn)品，提前向購買者或使用單位收取定金和分期付款，既可以解決開發(fā)資金的不足，也可以避免市場滯銷風險，降低資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。這些非銀行金融機構，有的直接開展存、放款業(yè)務，有的為企業(yè)融資結(jié)算提供服務。三、1997-2005年中國房地產(chǎn)資金來源結(jié)構變化趨勢我們發(fā)現(xiàn)，1997年-2005年問，中國房地產(chǎn)資金結(jié)構呈現(xiàn)如下特征：(見表2)1、從總體規(guī)模上，1997-2005年，我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運行。2、從資金來源結(jié)構來分析，2003年是分水嶺，1997年-2003年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。3、從資金的系統(tǒng)性風險來分析，由于貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風險仍然不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風險整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。4、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)資金投入統(tǒng)計制度需要進一步調(diào)整。比如，外資表面上比重呈下降趨勢，但實際上外資以更加隱蔽的形式和渠道參與房地產(chǎn)，可能形成大量的統(tǒng)計誤差，再如，由于經(jīng)濟適用房和廉租房的建設中政策減免和補貼部分的統(tǒng)計誤差，可能造成國家預算內(nèi)資金支出的低估。四、成分數(shù)據(jù)方法簡介在描述性統(tǒng)計分析中，餅圖或條形圖是一種極為常用的分析工具。在統(tǒng)計問題中，餅圖或條形圖中各份額數(shù)據(jù)的組合又被稱為成分數(shù)據(jù)，成分數(shù)據(jù)是一種被廣泛應用的數(shù)據(jù)類型。它可以用p維向量X=(x1，x2xp)表示，并且X中p個分量的取值必須滿足約束條件：在社會經(jīng)濟管理的許多領域中，成分數(shù)據(jù)有著非常重要而廣泛的應用，如可以用于分析研究對象結(jié)構的變化規(guī)律，或者推測研究對象結(jié)構的發(fā)展趨勢等。1986年，Aitchison發(fā)表了成分數(shù)據(jù)計分析，提出通過對成分數(shù)據(jù)的logratio變換，建立成分數(shù)據(jù)的邏輯正態(tài)分布模型。2002年王惠文、劉強提出采用球坐標變換，消除成分數(shù)據(jù)的冗余維度，從而在保證約束式(1)始終成立的條件下，對時間序列的成分數(shù)據(jù)進行預測建模。本文要研究的問題是：有上述一系列按時間順序收集的中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構的成分數(shù)據(jù)，如何分析其結(jié)構隨時間而變化的規(guī)律?并建立預測模型預測其變化趨勢。有一組按時間順序收集的成分數(shù)據(jù)Xt，本文中，p=6，xi(i=1，2，5，6)對應的指標如下：本文整理了1997-2005年上述6個指標的時間序列數(shù)據(jù)，根據(jù)這些歷史數(shù)據(jù)建立預測模型，并預測第T+I時刻的成分數(shù)據(jù)Xt+I。利用Aitchison提出的邏輯比率變換，成分數(shù)據(jù)預測建模方法的步驟如下：1、首先,對原成分數(shù)據(jù)做如下變換，Aitchison選用作為分析變量有許多便利之處。首先，在式(2)的變換中，成分數(shù)據(jù)從原來的p維空間被降低到一個(p-1)維空間，原來的p個線性相關的變量被轉(zhuǎn)換成(p-1)個獨立的y，j=1、2p-1，因此,消除了原成分數(shù)據(jù)中的冗余維度；第二，由于y，在(-,+)內(nèi)取值，這對模型的函數(shù)選擇帶來方便；第三，由于進行了對教變換，因而有可能把非線性問題線性化。此外，根據(jù)Aitchison的研究，如果成分向量X遵從加法邏輯正態(tài)分布，則y，服從正態(tài)分布。2、利用數(shù)據(jù)，t=1，2，T，建立(p-1)個回歸模型。3、根據(jù)模型(4)，可以預測T+/I時刻的y值4、再利用式(6)計算第T+I時刻X的預測值：五、應用成分數(shù)據(jù)方法對2006-2010年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構進行預測通過對1997-2005年的歷史數(shù)總量仍然保持較大的規(guī)模，但受宏觀調(diào)控政策效應的逐步顯現(xiàn)，增長速度減緩，資金構成結(jié)構發(fā)生了較大的變化：2、房地產(chǎn)投資中國家預算內(nèi)資金進一步減少，每年僅有10多億元，銀行貸款所占比重未來可能呈下降趨勢，國內(nèi)貸款從1997年23.87降低到2005年18.1，模型預測2006年以后將降到10以下，表明宏觀調(diào)控政策實施的結(jié)果在逐步顯現(xiàn)，也帶來了房地產(chǎn)供給的深刻變化。自籌資金和其他資金來源所占比重逐年增加，其中作為資金主要構成的其他資金來源(主要由定金預付款、按揭貸款等組成)呈明顯上升態(tài)勢，外資投入的方式和渠道發(fā)生較大變化，也給下一步深化宏觀調(diào)控政策，控制系統(tǒng)性風險帶來了一些新問題。六、政策建議1、適當加大財政支持，推進完善我國住房保障制度。我國房地產(chǎn)投融資體制已從財政撥款型轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行貸款型，而且正向市場調(diào)節(jié)型轉(zhuǎn)變，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源等方式已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，國家的財政負擔進一步減輕。當前我國房地產(chǎn)市場最主要的問題是結(jié)構性矛盾，相對于國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和住房建設總量已經(jīng)偏高，速度偏快，不是房子建少了，而是需求錯位，真正適合中低收入家庭的低價位中小戶型嚴重不足，住房保障問題日益突出。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，要在合理控制住房建設總量和增長速度的同時，充分運用財政支出杠桿，運用投資的乘數(shù)效應，促進和引導開發(fā)商建設適合中低收入家庭的保障住房，引導居民根據(jù)各自的經(jīng)濟條件，通過不同的途徑解決居住問題，形成高收入者購買商品房，中高收入者和中等收入者購買和租用商品房，中低收入者購買和租用經(jīng)濟適用房，更低收入者住廉租房的格局。在政策的具體應用方式上，可以根據(jù)各地的不同情況，研究采取直接加大對經(jīng)濟適用房和廉租房建設的投入、對購房人實行住房補貼、對開發(fā)企業(yè)進行稅收減免等等方式，也可以綜合應用對開發(fā)保障性住房進行貸款支持和貼息等金融政策，盡快解決住房建設中的結(jié)構性矛盾。2、進一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，規(guī)范企業(yè)融資行為，控制融資風險。當前，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，資金的來源渠道仍舊單一且極不穩(wěn)定，幾年來國家在收緊銀根的同時，并沒有及時有效地進一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，合理引導籌資方式多樣化，促進房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組，隨著時間的推移，部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)和空置項目的系統(tǒng)性風險加大，可能形成銀行呆、壞帳的集中增加，進一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，鼓勵和推動企業(yè)間的并購迫在眉睫。首先，要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。國外房地產(chǎn)企業(yè)資金來源通常是40的房地產(chǎn)基金，40是私募基金(包括私人投資或者企業(yè)之間的投資)，剩下20才是銀行貸款，特別是鼓勵開發(fā)企業(yè)通過證券市場實施資產(chǎn)重組。第二，要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。第三，要推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化進程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。3、調(diào)整完善個人抵押按揭政策體系，防范償還風險。當前我國的經(jīng)濟發(fā)展階段決定了在較長一段時間內(nèi)，銀行貸款將始終是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要供應渠道。數(shù)據(jù)和模型預測結(jié)果顯示，幾年來，通過實施一系列的宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)公司的開發(fā)貸款得到了有效控制，貸款金融風險降低，但以定金與預付款、個人抵押貸款為主的其他資金來源增長很快，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計