行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)構(gòu)建初探.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)構(gòu)建初探【摘要】廣西“十一五”規(guī)劃提出，要加快廣西桂南沿海地區(qū)的開(kāi)放與開(kāi)發(fā)，促進(jìn)泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的形成，發(fā)揮沿海地區(qū)在廣西發(fā)展中的帶動(dòng)作用。而桂南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)更是對(duì)泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)起到重要的推動(dòng)作用。本文旨在探討建立桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的可能性，提出在建設(shè)統(tǒng)一市場(chǎng)過(guò)程中存在的問(wèn)題，并就問(wèn)題的解決提出一些可行性建議。【關(guān)鍵詞】桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)在桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)中，南寧、北海、欽州、防城四個(gè)獨(dú)立的城市要想產(chǎn)生內(nèi)在互動(dòng)機(jī)制，從而形成真正具有競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的城市集群，必定離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。因而建設(shè)桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)就凸現(xiàn)其必要性和重要性。一、桂南加強(qiáng)房地產(chǎn)合作的基礎(chǔ)在新世紀(jì)伊始，借著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的良機(jī)，我區(qū)的經(jīng)濟(jì)，特別是桂南沿海經(jīng)濟(jì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)步入了高速增長(zhǎng)的時(shí)期，也帶動(dòng)了桂南房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。桂南沿海經(jīng)濟(jì)地區(qū)作為廣西發(fā)展最為迅速的區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域帶，已經(jīng)存在了合作建設(shè)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。首先桂南的經(jīng)濟(jì)狀況在廣西首屈一指，這四個(gè)城市的面積和人口分別只占廣西的17.69%和24.97%，但是根據(jù)廣西2006年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，它們的國(guó)民生產(chǎn)總值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款分別占全區(qū)的31.2%、33.63%、35%，由此桂南的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可見(jiàn)一斑。其中南寧市在2004年的房地產(chǎn)投資額為66億元，2005年更是達(dá)到了105億元，接近了全區(qū)當(dāng)年房地產(chǎn)投資額286億元的一半。因此，在廣西獨(dú)占鰲頭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了桂南有合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。桂南的房地產(chǎn)業(yè)又反映出來(lái)一個(gè)共同的特點(diǎn)是外來(lái)資金大量涌入，跨區(qū)域投資和跨區(qū)域置業(yè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)的主旋律之一。近年來(lái)，隨著大量外資的進(jìn)入，在桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了外資、合資和內(nèi)資開(kāi)發(fā)商多面開(kāi)花的格局。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)只有走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化的道路才能持續(xù)發(fā)展。而桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出了這樣的趨勢(shì)，出現(xiàn)了好幾家房地產(chǎn)旗艦式的企業(yè)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作機(jī)制也開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn)合作的新模式。無(wú)論是中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)，泛珠三角區(qū)域合作還是泛北部灣區(qū)域合作都為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更廣闊的市場(chǎng)、更便捷的交通渠道、更豐富的項(xiàng)目資源、更優(yōu)厚的投融資途徑。以上的變化都為桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了更廣闊的市場(chǎng)空間。二、桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一建設(shè)存在的問(wèn)題目前，在建設(shè)桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)方面還存在著不少的障礙，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先由于房地產(chǎn)存在著暴利的現(xiàn)象，吸引了大量外來(lái)的資金進(jìn)入，大批的上市公司紛紛涌入桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)猶如過(guò)江之鯽，這從南寧房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)就可見(jiàn)一斑。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)大量資金都用于某一行業(yè)時(shí)，這時(shí)候泡沫開(kāi)始產(chǎn)生，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始聚集，高速發(fā)展是不可能維持很久的。二是個(gè)人住房貸款的按揭比例過(guò)高，而我區(qū)的金融服務(wù)配套設(shè)施還較為落后，如果出現(xiàn)利率上升、房?jī)r(jià)下跌的情況時(shí)，銀行就有可能出現(xiàn)大量的呆帳壞帳。甚至一些貸款違規(guī)流入股市，加大了銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。三是土地糾紛問(wèn)題在北、欽、防三個(gè)城市屢有發(fā)生，引發(fā)當(dāng)?shù)馗扇宏P(guān)系緊張，更不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一建設(shè)。同時(shí)土地的違規(guī)出讓、轉(zhuǎn)讓等造成了大量的國(guó)有資產(chǎn)流失，土地市場(chǎng)的混亂還導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。四是住房空置率過(guò)高，房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。據(jù)估計(jì)，我國(guó)商品房空置率早已大大超過(guò)了10%空置率警戒線。而住房結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象在桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)也較為普遍。主要表現(xiàn)在高檔住宅比例過(guò)大，而經(jīng)濟(jì)適用房比例明顯不足，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。這一方面導(dǎo)致房?jī)r(jià)急速上漲，價(jià)位虛高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特別是中低收入者只能望房興嘆，很難實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想。五是桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的科技含量不足，浪費(fèi)較為嚴(yán)重。目前，在桂南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，工業(yè)化程度較低。材料、設(shè)備和建筑產(chǎn)品仍沿用多年以前的產(chǎn)品和工藝，未能實(shí)現(xiàn)集約型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。六是四個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)立為戰(zhàn)，合作性不強(qiáng)，對(duì)參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)熱情不高。這導(dǎo)致桂南在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略和眼光，發(fā)展的差異性較大。除了南寧市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，積極參與區(qū)域的房地產(chǎn)合作之外，其他三個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏足夠的實(shí)力，對(duì)區(qū)域合作缺乏足夠的合作熱情。三、共建桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的建議由于桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的特殊區(qū)域位置，因此四個(gè)城市在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)完全可以進(jìn)行互惠互利，共同開(kāi)發(fā)的一體化考慮，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，同時(shí)減少房地產(chǎn)中的暴利因素，盡量剔除其中的泡沫成分。1、統(tǒng)一協(xié)調(diào)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。四城市要對(duì)城市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行合理布局，統(tǒng)一納入桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市開(kāi)發(fā)之中。因此建議成立協(xié)調(diào)四個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的管理機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)四城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，統(tǒng)一制定房地產(chǎn)的地方規(guī)范文件，監(jiān)督其中的暴利因素等等。這樣做的目的一方面可以使南寧市的房地產(chǎn)得到穩(wěn)步可持續(xù)的發(fā)展，減少其中所包含的風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面也可以使北、欽、防三市的房地產(chǎn)市場(chǎng)加快發(fā)展，以促進(jìn)形成四城市的統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，還可以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的有關(guān)規(guī)定，打擊在房地產(chǎn)市場(chǎng)中牟取暴利的行為。2、適當(dāng)調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在建設(shè)桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)時(shí)，就應(yīng)注意增加經(jīng)濟(jì)適用房和中小戶型、中低價(jià)位普通住房的供應(yīng)量，適當(dāng)減少高檔住宅的建設(shè)面積，嚴(yán)格控制別墅等超高檔住宅的開(kāi)工與建設(shè)；同時(shí)加快廉租住房制度建設(shè)，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房租售并行的舉措，使得人人有房住的政策落到實(shí)處。另外，四城市還應(yīng)特別重視物流地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，因?yàn)槲锪鳂I(yè)與旅游業(yè)已經(jīng)成為桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的有著極佳發(fā)展?jié)摿Φ某?yáng)產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)勢(shì)明顯，互補(bǔ)性強(qiáng)的特征在區(qū)域建設(shè)中占據(jù)著極其重要的位置。因此，大力發(fā)展這兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于建立桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的重要意義不言而喻。3、規(guī)范土地使用。近年來(lái)，我區(qū)完成的土地開(kāi)發(fā)面積增幅不是很大，一直呈現(xiàn)緩慢增加的趨勢(shì)。這表明隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入，可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地會(huì)越來(lái)越少。因此，積極開(kāi)發(fā)好現(xiàn)有土地，利用好土地存量就顯得十分重要。四城市的政府應(yīng)該統(tǒng)籌規(guī)劃土地的使用，讓有限的房地產(chǎn)用地得到更好的開(kāi)發(fā)利用。其次，適當(dāng)延長(zhǎng)土地的使用年限有利于保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)，也有利于統(tǒng)一規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。因此，在地方性法規(guī)中應(yīng)體現(xiàn)對(duì)適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用年限的保護(hù)。4、拓寬融資渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，主要得益于該市得到了強(qiáng)大的金融支持；而當(dāng)年北海市房地產(chǎn)泡沫化的發(fā)生，很大程度也是由于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重依賴于銀行信貸，最終形成了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于我區(qū)在經(jīng)濟(jì)上尚未發(fā)達(dá)，金融市場(chǎng)還不完善，住宅金融的主要供應(yīng)者更是集中于少數(shù)幾個(gè)國(guó)有商業(yè)銀行。因此，拓寬融資渠道勢(shì)在必行。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)密集的資金注入，因此，桂南要建設(shè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須整合區(qū)域內(nèi)金融市場(chǎng)，加快北部灣銀行的建設(shè)步伐，開(kāi)辟新的融資渠道。同時(shí)，積極引入東盟各國(guó)和港澳的房地產(chǎn)資本，加快金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，分散銀行現(xiàn)有的金融風(fēng)險(xiǎn)。在桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)尚缺乏信托公司的情況下，積極引進(jìn)其他省區(qū)成功的房地產(chǎn)投資信托基金模式,拓展新的融資渠道與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。5、規(guī)范統(tǒng)一市場(chǎng)服務(wù)與管理。在建設(shè)桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的過(guò)程中，行政壁壘、地方保護(hù)等現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生。這顯然是和建設(shè)統(tǒng)一市場(chǎng)的宗旨背道而馳的。因此，有關(guān)部門應(yīng)該減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政干預(yù)和各項(xiàng)收費(fèi)，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住宅項(xiàng)目，更應(yīng)該實(shí)行優(yōu)惠政策。同時(shí)，也應(yīng)該堅(jiān)決制止那些為了爭(zhēng)奪外資，各地競(jìng)相降低各類門檻，惡性比拼優(yōu)惠政策的行為，要把本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目放到桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的高度上來(lái)考慮，減少地方保護(hù)的行為，規(guī)范市場(chǎng)建設(shè)。6、全面提升城市品位和房地產(chǎn)的科技含量。當(dāng)前，南寧市正在創(chuàng)建區(qū)域性國(guó)際大都市，在廣西的發(fā)展中可以說(shuō)是一枝獨(dú)秀。但是相比之下，其他三個(gè)城市就相形見(jiàn)絀了。桂南沿海三個(gè)城市恐怕是我國(guó)城市人口最少的沿海城市。從這三個(gè)城市市民的構(gòu)成來(lái)看，主要是由當(dāng)?shù)剞r(nóng)民轉(zhuǎn)移而成。如果這三個(gè)城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只是一味的迎合當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的住房需求，是無(wú)法吸引到更多的外來(lái)人口的。這顯然不利于城市規(guī)模的擴(kuò)大，不利于聚集充足的生產(chǎn)要素，不利于提升城市的品位，更不利于桂南房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的建設(shè)和泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展。因此在建設(shè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，要堅(jiān)持消費(fèi)者居住需求為導(dǎo)向，同時(shí)提前做好對(duì)未來(lái)購(gòu)房者的需求方式的分析。特別是北、欽、防三個(gè)城市，要從南寧瑯東的開(kāi)發(fā)中得到啟示，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)上打好提前量，以優(yōu)秀的物業(yè)為消費(fèi)者提供包括生活、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、文化、品牌在內(nèi)的全方位的服務(wù)，并從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度為消費(fèi)者提供可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品，以此來(lái)吸引來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)房者和投資商，全面提升城市的品位，擴(kuò)大城市的規(guī)模，促進(jìn)桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。近年來(lái)，提供給消費(fèi)者高度舒適度的住宅與辦公環(huán)境，提高房地產(chǎn)的科技含量的理念已經(jīng)深入人心。在我國(guó)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高舒適度、多功能、低能耗的科技型住宅已經(jīng)在引領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出利用科學(xué)技術(shù)含量來(lái)提高各自競(jìng)爭(zhēng)力的局面。在這樣的潮流之下，桂南的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，打破地方保護(hù)主義，建立統(tǒng)一的建筑材料市場(chǎng)和裝飾市場(chǎng)，加快新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)與推廣應(yīng)用。在這樣一個(gè)大原則下，四城市可以充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，比如南寧市應(yīng)該利用自身作為中心城市的地位，發(fā)揮信息便捷、資金雄厚、交通便利的優(yōu)勢(shì)，接受先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念與管理水平；而其他三市應(yīng)該發(fā)揮港口貿(mào)易與物流的便利因素，引進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所必需的建筑與裝飾材料，以此來(lái)形成規(guī)?；?、社會(huì)化的