行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學(xué)的統(tǒng)計(jì)和分析，尋找上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因。為保證房產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，文章建議采取多種措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)活動(dòng)，最終目的是使上海樓市走上可持續(xù)發(fā)展道路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從19992003年回暖，到20032005年初房價(jià)的“瘋漲”，2005年6月2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價(jià)又開始緩步上揚(yáng)，雖然期間政府陸續(xù)出臺(tái)了限制房價(jià)過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對(duì)此進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)的特征所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。（一）房地產(chǎn)的物理特征1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。（二）房屋的經(jīng)濟(jì)特征房屋的經(jīng)濟(jì)特征為：房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價(jià)等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差；隨著社會(huì)的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)呈不斷上漲。（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征房地產(chǎn)的社會(huì)特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會(huì)特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響。二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（一）房屋建造市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應(yīng)量在增長。（二）2007年上半年住宅價(jià)格及成交量均緩步上揚(yáng)上海2007年上半年的房價(jià)呈緩步上升的趨勢(shì)，據(jù)上海易局研究院提供的研究報(bào)告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)資料，4月全市至少有20多個(gè)樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：（三）預(yù)計(jì)2007年下半年房地產(chǎn)走勢(shì)總體上房價(jià)仍將持續(xù)上揚(yáng)首先，土地供應(yīng)越來越緊張，土地成本費(fèi)用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設(shè)周期長，供求格局短期內(nèi)不會(huì)改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象上海房產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步發(fā)展，房價(jià)將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當(dāng)?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。三、上海房產(chǎn)居高不下的原因上海是一個(gè)國際性大都市，也是中國的經(jīng)濟(jì)中心之一，隨著許多有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司進(jìn)入上海房產(chǎn)市場(chǎng)，國際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上各方市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致上海房產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀。（一）大與?。盒袠I(yè)調(diào)整，壟斷性增強(qiáng)2005年以來，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。（二）堵與疏：一手硬，一手軟導(dǎo)致房價(jià)居高不下的第二個(gè)原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺(tái)的政策中，“90/70”政策以及鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的相關(guān)措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設(shè)限政策則重在“堵截”投資型需求。總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的趨勢(shì)開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應(yīng)朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠(yuǎn)未完全落實(shí)。而城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時(shí)，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場(chǎng)需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出?！保ㄈ﹥?nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價(jià)去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價(jià)銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因之一，與外資乘機(jī)大量進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進(jìn)入，使得國內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入?！皩幙少u地售股，不愿降價(jià)”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。（四）理想與現(xiàn)實(shí)：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難“堵”“疏”不平衡導(dǎo)致市場(chǎng)供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢(shì)、外資加快進(jìn)入，則加劇了局面的嚴(yán)重性。解決問題的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP與地方財(cái)政的巨大貢獻(xiàn)令他們對(duì)調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經(jīng)濟(jì)中最賺錢的一個(gè)行業(yè)。針對(duì)地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標(biāo)的適當(dāng)?shù)呐e措已不可避免。（五）市場(chǎng)預(yù)期預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格上升是投機(jī)性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價(jià)格飆升是因?yàn)閷?duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價(jià)理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)、上海爭(zhēng)創(chuàng)國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和航運(yùn)四個(gè)中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價(jià)必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價(jià)非理性膨脹階段，三年時(shí)間，上海房價(jià)上升幾乎達(dá)一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡單的或事件所能比。（六）其他各方因素首先，地方政府并不希望房價(jià)下跌，房價(jià)的下落，上海經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)就會(huì)失去支撐，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房價(jià)下跌。因?yàn)楦鶕?jù)購房者“買漲不買跌”的原理，房價(jià)一旦下降就會(huì)馬上讓市場(chǎng)形成房價(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期，購房戶就會(huì)持幣觀望，造成實(shí)際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預(yù)期高額利潤，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房價(jià)下跌。房價(jià)一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費(fèi)信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會(huì)成了泡影。如果房價(jià)下跌真的發(fā)生了，不僅會(huì)給銀行造成危機(jī)也可能給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來大災(zāi)難。第四，已購買戶不希望房價(jià)下跌。上海房價(jià)居高不下形成是一系列復(fù)雜因素綜合作用的結(jié)果。四、應(yīng)對(duì)措施當(dāng)前一些城市房價(jià)過高是不正常的，必須堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和治理，這是政府的責(zé)任也是社會(huì)的責(zé)任，也包括房地產(chǎn)商的責(zé)任，而且房價(jià)過高原因是復(fù)雜的，有商品房供應(yīng)不足的原因，有開發(fā)商利潤不夠的原因，有地價(jià)商品房不夠的原因，有投資性投機(jī)性的原因，也有超前消費(fèi)的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價(jià)過高過快增長的現(xiàn)象。（一）加大供應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)國務(wù)院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個(gè)方向：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。其中，“加大住房供應(yīng)力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時(shí)，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時(shí)，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點(diǎn)落實(shí)在普通商品住房和住房保障兩個(gè)方面。第四，要允許商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機(jī)構(gòu)，實(shí)行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導(dǎo)他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金壓庫的苦惱。（二）抑制投資需求一方面，控制商品房超前消費(fèi)，特別是投資投機(jī)性需求；另一方面要加強(qiáng)普通廉租房的管理，并且政府用責(zé)任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。（三）增加小戶型住宅對(duì)普遍收入不高大多數(shù)老百姓來說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實(shí)的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認(rèn)國情堅(jiān)持提倡節(jié)約型的消費(fèi)，反對(duì)奢侈性的消費(fèi)模式。五、結(jié)束語通過上述對(duì)上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著其本身進(jìn)一步的市場(chǎng)化、國際化，上海房價(jià)繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機(jī)、嚴(yán)重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠(yuǎn)。參考文獻(xiàn)：1、央行:第一季度購房貸款增速加快且呈上升趨勢(shì)N.東方早報(bào),2007-05-11.2、什么原因?qū)е路績r(jià)居高難下三對(duì)關(guān)系推助房價(jià)高企N.新民晚報(bào),2007-05-10.3、成交量漲四成房價(jià)欲漲300元/m2N.上海樓市,2007-05-13.4、上海住房2007年展望房貸違約風(fēng)險(xiǎn)或繼續(xù)攀升N.東方早報(bào),2007-01-12