行業(yè)經(jīng)濟論文-淺析上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-淺析上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學(xué)的統(tǒng)計和分析，尋找上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因。為保證房產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，文章建議采取多種措施進行宏觀調(diào)控，抑制投機活動，最終目的是使上海樓市走上可持續(xù)發(fā)展道路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟；宏觀調(diào)控上海房地產(chǎn)市場從19992003年回暖，到20032005年初房價的“瘋漲”，2005年6月2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場存在兩個現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對此進行探討。一、房地產(chǎn)的特征所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。（一）房地產(chǎn)的物理特征1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。（二）房屋的經(jīng)濟特征房屋的經(jīng)濟特征為：房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動性較差；隨著社會的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價格總的趨勢呈不斷上漲。（三）房地產(chǎn)的社會特征房地產(chǎn)的社會特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響。二、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（一）房屋建造市場持續(xù)發(fā)展據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%?？傮w上反映出房屋供應(yīng)量在增長。（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據(jù)上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態(tài)勢。根據(jù)焦點網(wǎng)的統(tǒng)計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：（三）預(yù)計2007年下半年房地產(chǎn)走勢總體上房價仍將持續(xù)上揚首先，土地供應(yīng)越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設(shè)周期長，供求格局短期內(nèi)不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象上海房產(chǎn)市場將穩(wěn)步發(fā)展，房價將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。三、上海房產(chǎn)居高不下的原因上海是一個國際性大都市，也是中國的經(jīng)濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產(chǎn)公司進入上海房產(chǎn)市場，國際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟的發(fā)展，加上各方市場參與者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致上海房產(chǎn)價格居高不下的現(xiàn)狀。（一）大與小：行業(yè)調(diào)整，壟斷性增強2005年以來，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。（二）堵與疏：一手硬，一手軟導(dǎo)致房價居高不下的第二個原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房的相關(guān)措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設(shè)限政策則重在“堵截”投資型需求。總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的趨勢開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經(jīng)濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應(yīng)朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮(zhèn)居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出?！保ㄈ﹥?nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場有關(guān)。統(tǒng)計顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入?！皩幙少u地售股，不愿降價”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。（四）理想與現(xiàn)實：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難“堵”“疏”不平衡導(dǎo)致市場供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經(jīng)濟中最賺錢的一個行業(yè)。針對地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標的適當?shù)呐e措已不可避免。（五）市場預(yù)期預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升是投機性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價格飆升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權(quán)、上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟、貿(mào)易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡單的或事件所能比。（六）其他各方因素首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)就會失去支撐，經(jīng)濟就會出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房價下跌。因為根據(jù)購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續(xù)下跌的預(yù)期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預(yù)期高額利潤，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會成了泡影。如果房價下跌真的發(fā)生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經(jīng)濟帶來大災(zāi)難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復(fù)雜因素綜合作用的結(jié)果。四、應(yīng)對措施當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和治理，這是政府的責(zé)任也是社會的責(zé)任，也包括房地產(chǎn)商的責(zé)任，而且房價過高原因是復(fù)雜的，有商品房供應(yīng)不足的原因，有開發(fā)商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現(xiàn)象。（一）加大供應(yīng)穩(wěn)定房價國務(wù)院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個方向：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。其中，“加大住房供應(yīng)力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業(yè)金融機構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機構(gòu)，實行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導(dǎo)他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機構(gòu)資金壓庫的苦惱。（二）抑制投資需求一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責(zé)任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。（三）增加小戶型住宅對普遍收入不高大多數(shù)老百姓來說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節(jié)約型的消費，反對奢侈性的消費模式。五、結(jié)束語通過上述對上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠。參考文獻：1、央行:第一季度購房貸款增速加快且呈上升趨勢N.東方早報,2007-05-11.2、什么原因?qū)е路績r居高難下三對關(guān)系推助房價高企N.新民晚報,2007-05-10.3、成交量漲四成房價欲漲300元/m2N.上海樓市,2007-05-13.4、上海住房2007年展望房貸違約風(fēng)險或繼續(xù)攀升N.東方早報,2007-01-12