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行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論我國住房抵押貸款風(fēng)險的防范內(nèi)容摘要:在我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的過程中,其金融風(fēng)險隱患也不斷地暴露出來。為防范于未然,避免住房抵押貸款風(fēng)險給房地產(chǎn)市場造成的損害,對住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析和探討防范風(fēng)險的措施是必要的。關(guān)鍵詞:住房抵押貸款風(fēng)險因素防范近年來,我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展,為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是,在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時,也暴露出不少問題,誘發(fā)了金融風(fēng)險隱患的產(chǎn)生。為此,本文在對我國住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,提出防范風(fēng)險的對策建議。住房抵押貸款的風(fēng)險因素分析(一)信用風(fēng)險信用風(fēng)險具有綜合性、擴(kuò)散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點,既是一種不可測量和難以把握的風(fēng)險,也是銀行抵押貸款面臨的最大風(fēng)險。因為住房抵押貸款期限都很長,在貸款期間貸款人對借款人的經(jīng)濟(jì)狀況既難以預(yù)測又無法保持持續(xù)的監(jiān)控,對借款人的信譽、品德、工作狀況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握,對抵押物在貸款期間的價格損益難以準(zhǔn)確評估等,這種潛在的信用風(fēng)險隨時都可能觸發(fā),從而造成違約行為。借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因為借款人在利益驅(qū)動下,停止繼續(xù)還款或由于住房市場價格變動等因素引起的主動違約行為。被迫違約是因為借款人發(fā)生財力困難,無法償還貸款本息的一種違約行為。無論是借款人的被迫違約還是理性違約,都會對發(fā)放住房貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。違約行為發(fā)生后,即使銀行能將抵押物變賣,但由于住房市場的價格波動,也可能使其收回的資金額少于貸款余額,使銀行資產(chǎn)受損。同時,銀行將不得不面對突然改變的資金流量,要重新安排資金使用計劃,而這時資金市場可能發(fā)生利率下降等情況,對銀行構(gòu)成不利影響。(二)流動性風(fēng)險住房抵押貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款,商業(yè)銀行吸收的居民儲蓄存款,一般都不超過五年,大都是短期性的,而住房抵押貸款期限少則三、五年,多則十年、二十年。這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為,會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性,產(chǎn)生流動性風(fēng)險,進(jìn)而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會,增加機會成本帶來的損失;其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時,出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。流動性風(fēng)險與信用風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因為購房者的個人收入是還款的保證,而其收入同一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時,購房者有著良好的收入,旺盛的購房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問題,不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預(yù)期,銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段時,失業(yè)現(xiàn)象大量增加,購房者的收入水平下降,還款能力得不到保證,于是借款人的風(fēng)險轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險,同時經(jīng)濟(jì)衰退使得房價急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降,抵押風(fēng)險進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款,銀行開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險。(三)抵押物風(fēng)險抵押物風(fēng)險主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險和抵押物價格風(fēng)險。抵押物處置風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)成的風(fēng)險,包括:虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為,使得借款人違約后導(dǎo)致對抵押物處分的糾紛,由此造成花費高昂的處分費用,給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場不完善構(gòu)成的風(fēng)險。目前,在我國貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價款來清償貸款,在實踐中的阻力很大、困難重重,難以實施。抵押物價格風(fēng)險也有兩個方面的表現(xiàn)。一是抵押物價格的市場風(fēng)險。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場價格下跌,會給銀行帶來損失。二是抵押物價格的人為風(fēng)險。借款人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞,造成抵押物價格下降,使銀行貸款遭受風(fēng)險。此外,由于估價人員的過失或故意過高估價以使借款人獲取更多的貸款行為等,這些人為因素都會給銀行貸款造成風(fēng)險隱患。(四)利率風(fēng)險住房抵押貸款的利率風(fēng)險是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動,無論是漲還是跌,商業(yè)銀行都會遭受損失。如果利率上漲,對借款人來說,借款額度越高,借款期限越長,其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下,增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力,從而使銀行的風(fēng)險加大。如果利率下降,借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款,從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實現(xiàn)。(五)提前還款風(fēng)險個人住房抵押貸款的額度一般都比較大,期限也較長,個人要支付大量的利息,且年限越長,這個比例越大。因此,只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為,之所以會給銀行帶來風(fēng)險,是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性,給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。提前償付會使債權(quán)人的庫存現(xiàn)金增加,從而使其總體資產(chǎn)的流動性大大超過其利潤最大化和基本風(fēng)險防范的要求,一定市場收益的損失在所難免。(六)政策性風(fēng)險政策性風(fēng)險主要表現(xiàn)在三個方面。一是住房金融部分地承擔(dān)了財政分配的職能。過去的個人收入中住房消費部分以實物的形式體現(xiàn),在停止實物分房之后,這部分收入還未在所有消費者的收入中以貨幣的形式及時體現(xiàn)出來,房價與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補,在當(dāng)前的個人購房消費中過分依賴于金融機構(gòu)的貸款,購房金融部分地代替了財政的分配職能,直接加重了金融機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。二是住宅產(chǎn)業(yè)政策長期目標(biāo)的短期化。住宅產(chǎn)業(yè)之所以對經(jīng)濟(jì)有較強的拉動作用,是因為住房消費是居民的大額消費,強制儲蓄性高,投資乘數(shù)大。通過促進(jìn)住房消費帶動經(jīng)濟(jì)的增長應(yīng)是一個長期的過程,而我國目前與個人消費能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房價,使部分商品房有行無市,這種供需不平衡卻被片面理解為個人住房“有效”需求不足,單純依靠擴(kuò)張性的金融政策來擴(kuò)大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時,不可避免地增加了金融機構(gòu)的政策風(fēng)險。三是不可預(yù)見的政策變動。如在辦理抵押時,抵押權(quán)人一般難以確定或預(yù)測在未來較長時期內(nèi)住房因國防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)等政策因素產(chǎn)生變動的情況。一旦因這些建設(shè)需要而征用或拆遷抵押住房時,對被征用人或被拆遷人的補償是根據(jù)城市房屋拆遷管理等有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定,其補償價格往往低于房地產(chǎn)市場價格,使貸款人面臨著相應(yīng)的風(fēng)險。住房抵押貸款風(fēng)險的防范(一)完善住房抵押貸款的法律法規(guī)我國現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運作和發(fā)展。雖然我國已經(jīng)制定了諸如擔(dān)保法、貸款通則、個人住房貸款管理辦法等相關(guān)法律法規(guī),構(gòu)成了個人住房抵押貸款的法律框架,但也存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實條件,有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題。因此,當(dāng)前應(yīng)從房屋交易、估價、保險等方面,加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善,以形成對市場主體和市場行為的硬約束。例如:針對各種違法抵押房屋的現(xiàn)象,可在商業(yè)銀行法中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款;在城市房地產(chǎn)管理法中對評估行業(yè)做出明確處罰規(guī)定,以此來規(guī)范金融秩序,防止個人住房抵押貸款欺詐行為;通過健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機制,完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容,以遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押等違法行為;通過建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度,針對不同經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人實行不同的利率標(biāo)準(zhǔn),打破我國長期來固定不變的貸款利率制度,適應(yīng)以市場為主調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長方式。(二)發(fā)展住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化在對銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時,將由銀行獨自承擔(dān)的風(fēng)險進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移:即由銀行一家承擔(dān)發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)化為多家金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者共同參與的活動;將傳統(tǒng)的由“借款人-金融中介機構(gòu)-儲蓄者”形成的信用鏈條,延長為由眾多金融機構(gòu)、投資者參與的信用鏈,從而將銀行體系內(nèi)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到證券市場上。由于在證券市場上存在著大量的投資者,當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時,證券化資產(chǎn)就可以被合理定價,并且由接受定價的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險,這樣就極大地減弱了風(fēng)險過度集中的可能性。因此,在證券市場上住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險是派生的、分散的,演化為系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點,被認(rèn)為是最適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了,貸款銀行將期限、利率相近的個人住房貸款組合成資產(chǎn)組,經(jīng)信用增級后發(fā)行住房抵押支持債券,實現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險證券化,銀行利潤來源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費,提前還款的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了投資者。可見,信貸資產(chǎn)證券化是一個完善和調(diào)整制度的系統(tǒng)過程。(三)推進(jìn)個人信用制度的建設(shè)個人信用制度是指為掌握個人資信、約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個人信用制度,一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請者的信用資料;另一方面?zhèn)€人信用體系的建立,使違約者及時曝光,得到相應(yīng)懲罰,讓人自覺守信,以降低住房抵押貸款風(fēng)險。個人信用制度的建立包括四個方面:第一,建立個人信用檔案制度。利用銀行計算機聯(lián)網(wǎng)技術(shù),分階段地將居民個人信用資料全部匯集記錄存檔。第二,建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度。建立起以政府部門為主,銀行系統(tǒng)利用其有關(guān)技術(shù)和信息相協(xié)助,社會中介機構(gòu)相輔助的多層次個人信用調(diào)查體系,是我國現(xiàn)階段最為緊迫的任務(wù)。因為它使政府、個人信用調(diào)查機構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上實現(xiàn)信息的共享。第三,逐步建立和擴(kuò)展個人基本賬戶制度。個人基本賬戶的建立,使居民個人的存儲支出等情況在基本賬戶中得以體現(xiàn),既加強了對資金的監(jiān)管和信息的反饋,又可以改變信息采集的被動局面,保證信貸雙方的共有利益。第四,建立個人信用監(jiān)控體系。通過該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件,使居民在不良信用行為之后,不僅在銀行的監(jiān)控機制上會對其做出反映,而且在個人信用記錄方面也會有負(fù)面評價。這種負(fù)面評價對其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費等方面都會產(chǎn)生不利影響。這就會促使使用者珍惜自己的信用,也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來,有利于完善個人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。(四)建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔(dān)保制度的必要性。與企業(yè)擔(dān)保和個人擔(dān)保相比,政府擔(dān)保信譽高、實力強,尤其在我國當(dāng)前社會信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下,政府對住房金融擔(dān)保機制的高度介入具有現(xiàn)實意義。政府參與能夠大大提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力,體現(xiàn)了政府的住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策。政府參與能夠降低貸款成本,提高住房金融效率,促進(jìn)住房金融發(fā)展,減少住房金融風(fēng)險,對建立一個穩(wěn)健的住房金融體系發(fā)揮重要作用。政府擔(dān)保制度的建立增強了商業(yè)保險機構(gòu)進(jìn)入市場的信心,對于發(fā)揮市場力量建立我國住房金融擔(dān)保、保險制度將起到積極的主導(dǎo)和推動作用??傊哉畯姶笮抛u為后盾的擔(dān)保機制,對住房金融一級市場的穩(wěn)健發(fā)展將發(fā)揮著無可替代的作用。為此,應(yīng)盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu),該機構(gòu)不以盈利為目的,主要作用在于鼓勵中、低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場,促進(jìn)住房抵押貸款市場的穩(wěn)健發(fā)展,擔(dān)保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。資金來源主要由政府財政注資,并可以考慮利用政府背景通過發(fā)行長期債券籌集部分資金,在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。政府抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)的擔(dān)保條件和范圍應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實際情況實行按年調(diào)整,內(nèi)容包括對貸款的限額、首付款比例、政府擔(dān)保比例、保費、房屋種類、購房面積、獲得政府擔(dān)保的資格等方面的調(diào)整。(五)建立健全住房貸款保險制度住房貸款保險制度作為與住房抵押貸款制度相配套的補充制度,其風(fēng)險轉(zhuǎn)移和損失賠償機制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險,有利于房地產(chǎn)金融市場的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。我國目前的住房抵押貸款保險大致有財產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險三類。我國的住房抵押貸款保險作為一種新業(yè)務(wù)、新品種,既需要在實踐中不斷發(fā)展、完善、創(chuàng)新,也需要政府在政策上的大力支持。建立健全住房貸款保險制度主要應(yīng)抓好以下三項工作。一是建立保險產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)系統(tǒng)。要建立新產(chǎn)品的研究開發(fā)機構(gòu),為技術(shù)創(chuàng)新提供組織保障;要注意研究國內(nèi)外保險市場的新動向、新產(chǎn)品、新技術(shù)以及市場的需求信息,并在此基礎(chǔ)上及時開發(fā)出新的產(chǎn)品以適應(yīng)市場需要;要重視保險人才的引進(jìn)和培養(yǎng),制定人才發(fā)展戰(zhàn)略。二是建立健全保險營銷系統(tǒng)。保險業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵是市場營銷能力的提高,我國保險公司首先要更新觀念,真正樹立“商業(yè)保險”理念。要建立健全營銷機構(gòu)體系,形成以公司直銷為核心,以社會代理人、保險經(jīng)紀(jì)人為外圍的縱橫交錯的營銷結(jié)構(gòu)體系。要創(chuàng)新營銷方式,積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷,提高保險服務(wù)水平和質(zhì)量。三是制定合理的保險費率??茖W(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)趨勢,住房抵押貸款的違約率同經(jīng)濟(jì)景氣有很大的
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