2007年深圳月亮灣T101-0035地塊前期定位與物業(yè)發(fā)展建議.ppt

深圳月亮灣T101-0035地塊前期定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈：海濱地產(chǎn)市場調研項目定位建筑規(guī)劃營銷推廣市場產(chǎn)品報告思路宏觀市場分析土地市場關內(nèi)南山是焦點！138.495.44108.897.8173.1222.050204060801001201401602001年2002年2003年2004年2005年2006年(1-6)住宅用地供應情況(萬平方米)從2002年開始，深圳采取了嚴格的房地產(chǎn)用地供應政策，對控制房地產(chǎn)投資起到了積極的作用，同時也造成全市尤其是特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)用地的緊缺。2006年上半年深圳土地交易分區(qū)構成福田3.5%羅湖0.3%南山19.5%寶安19.6%龍崗57%近幾年深圳土地供應主要集中在特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，南山區(qū)是關內(nèi)土地存量相對較多的區(qū)域，2006年宏觀調控政策加強了對閑置土地的管理，很多擁有閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金不足的情況下選擇了將土地掛牌尋求合作，此外填海區(qū)的土地也開始入市交易，使得上半年南山土地成交面積有所增加。從未來發(fā)展看，深圳關內(nèi)土地供應主要集中在南山區(qū)，這將使南山成為特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的焦點。土地價格與房價相攀升，南山更甚！1931.362937.605001000150020002500300035002005年上半年2006年上半年全市成交土地平均樓面地價(元/)2006年上半年深圳土地交易平均樓面地價為2937.6元/，同比上漲52.1%。宗地號K603-0003(15%)K803-0002(5%)地塊位置南山區(qū)后海濱路蛇口東填海區(qū)用地性質商住商住占地面積（）25749.938918.85建筑面積（）51634（15%）77825（5%）交易價格（萬元）50103000樓面地價（元/）646877092006年南山區(qū)公開交易的兩宗土地情況近兩年南山土地交易為零碎地塊或部分權益交易，但交易價格居高不下。土地交易價格的上漲既有結構性因素，也與房價走高有直接關系，反過來，高昂的樓面地價又決定了南山區(qū)未來房價的高企態(tài)勢。開發(fā)投資保持平穩(wěn)19.1227.119.431.62-3.611.1-10-5051015202530200120022003200420052006(1-11)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率(%)52.647.3141.8634.2835.18010203040506020022003200420052006(1-11)房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例(%)受市場發(fā)展和宏觀政策影響，2002年到2005年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度回落，2005年出現(xiàn)負增長，2006年1-11月雖有回升，但增速不大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重總體呈現(xiàn)走低趨勢。深圳房地產(chǎn)市場未來發(fā)展將趨于穩(wěn)定，大起大落的現(xiàn)象難以出現(xiàn)。市場供應關內(nèi)大幅下降72.772.1964.4866.5669.3457.8242.0739.1727.327.8135.5233.4430.6642.1857.9360.830102030405060708019992000200120022003200420052006(1-9)關內(nèi)住宅供應比例（%）關外住宅供應比例（%）647.14961.42716.9806.48711.58445.6211.9848.56-25.4312.49-11.77-21.64020040060080010001200200120022003200420052006(1-9)-30-20-100102030405060商品住宅批準預售面積（萬平方米）同比增長(%)商品住宅供應總量持續(xù)減少，連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長，且下降幅度加速。關內(nèi)住宅供應持續(xù)減少，比例進一步降低。深圳住宅供應總量及供應結構的變化表明特區(qū)內(nèi)住宅具有越來越明顯的稀缺性。市場需求穩(wěn)步上升556.82593.72724.41811.9849.21901.13493.613.16.62212.14.66.11-19.92010020030040050060070080090010002000200120022003200420052006(1-9)-25-20-15-10-50510152025商品住宅銷售面積（萬平方米）增長率(%)2006年1-9月銷售面積比重寶安29%福田11%龍崗30%羅湖9%南山19%鹽田2%從住宅需求總量來看，2000年到2005年需求保持快速增長，2006年1-9月受供應水平和市場觀望情緒影響，銷售同比下降，需求未能得到釋放。從住宅需求區(qū)域來看，200年1-月關內(nèi)銷售面積僅占全市的41%，關外占據(jù)主體，這主要是在關內(nèi)土地供應減少和價格快速上升的背景下，關外置業(yè)已經(jīng)成為主流。特區(qū)內(nèi)住宅已經(jīng)成為高端消費人群的置業(yè)選擇，普通白領在特區(qū)內(nèi)置業(yè)的難度不斷加大。供求關系整體上供不應求1.330.880.950.790.900.20.40.60.811.21.42002年2003年2004年2005年2006年全市住宅供需比20