2011徽超·新城國(guó)際花園營(yíng)銷策略提報(bào)72P.ppt

合肥正合不動(dòng)產(chǎn)2011-08葉集徽超新城國(guó)際花園營(yíng)銷策略提報(bào)第一章地塊屬性界定第二章市場(chǎng)環(huán)境研究第三章目標(biāo)客群分析第四章項(xiàng)目定位分析第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議報(bào)告結(jié)構(gòu)思路第一章地塊屬性界定Part1區(qū)域?qū)傩苑治鯬art2地塊屬性分析Part3地塊屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項(xiàng)目屬性生活配套項(xiàng)目位于葉集試驗(yàn)區(qū)東北方位，當(dāng)?shù)毓I(yè)區(qū)內(nèi)，地段屬城鎮(zhèn)郊區(qū)，距離城鎮(zhèn)中心約5分鐘車程。地理位置：位于葉集試驗(yàn)區(qū)東北方位，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)，距離城鎮(zhèn)中心約5分鐘車程；交通情況：區(qū)域內(nèi)交通較為便利，209、310省道，滬陜高速，312國(guó)道、鐵路葉集站。地塊周邊：項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃有葉集新的行政中心、汽車站，未來(lái)這里將是集葉集行政辦公、交通樞紐、商務(wù)中心為一體的城市門戶。中心區(qū)門戶未來(lái)商務(wù)核心關(guān)鍵詞一：本案目前片區(qū)屬傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊生活配套不夠完善，生活便利性較差，周邊廠房企業(yè)頗多，生活環(huán)境差。因處于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，廠房企業(yè)多，而生活配套相對(duì)缺少，城市生活便利性不夠。生活配套不夠完善，環(huán)境質(zhì)量較差關(guān)鍵詞二：區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項(xiàng)目屬性生活配套項(xiàng)目地塊地形狹長(zhǎng)，地勢(shì)平坦，在片區(qū)中屬于中等規(guī)模水平，目前內(nèi)部地塊尚未整合。宗地徽超葉集地塊占地面積約5.114萬(wàn)容積率2.19建筑面積約11.1萬(wàn)綠化率30%規(guī)劃用途商住項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求中等規(guī)模，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞三：區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項(xiàng)目屬性生活配套屬性界定描述詮釋地段中心區(qū)邊緣地塊屬于城郊盤，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活配套差，環(huán)境質(zhì)量差；資源缺少生活配套資源周邊生活配套不夠完善，生活資源缺乏對(duì)項(xiàng)目視之為一大弊端；本體中等規(guī)模開發(fā)中等規(guī)模開發(fā)，開發(fā)周期較長(zhǎng)，去化慢的同時(shí)可反彈價(jià)格；中心區(qū)邊緣板塊非成熟生活資源邊緣地段住宅項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定：邊緣區(qū)域地段，中等規(guī)模、城市普通住宅項(xiàng)目，屬去化慢、有升值潛力的項(xiàng)目。地塊解析小結(jié)項(xiàng)目屬性界定優(yōu)勢(shì)分析（Strengths）劣勢(shì)分析（Weaknesses）機(jī)會(huì)分析（Opportunities）風(fēng)險(xiǎn)分析（Threat）項(xiàng)目位居政務(wù)區(qū)域發(fā)展核心主軸線上；周邊未來(lái)?yè)碛行姓行?、學(xué)校、車站支撐；近310省道，滬陜高速，312國(guó)道、鐵路；緊鄰新的行政中心，焦點(diǎn)地段備受矚目；目前所在區(qū)域相對(duì)冷清，無(wú)商業(yè)氛圍；小范圍內(nèi)交通便利性不夠，交通受阻；處于工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套不足；周邊廠房多，環(huán)境質(zhì)量差，市場(chǎng)接受度弱；規(guī)模中上，開發(fā)周期長(zhǎng)，價(jià)格反彈性大；地形狹長(zhǎng)，有利于打造標(biāo)桿型社區(qū)；政務(wù)區(qū)整體規(guī)劃的宏偉前景對(duì)項(xiàng)目支撐；市場(chǎng)在售房源供不應(yīng)求，剛性需求量大；宏觀政策變動(dòng)及市場(chǎng)行情的周期性波動(dòng)；政府對(duì)政務(wù)新區(qū)的規(guī)劃執(zhí)行是否到位；當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)“老虎灘”地名的抵觸；年底市場(chǎng)供應(yīng)量大且集中帶來(lái)的銷