鄞州區(qū)投創(chuàng)地段YZ02-02-e2地塊市調(diào)報(bào)告

鄞州區(qū)投創(chuàng)地段 YZ02-02-e2地塊市調(diào)報(bào)告 地塊基本概況 1. 1.地塊區(qū)位 目標(biāo)地塊 首南街道 下應(yīng)街道 鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 鄞州區(qū)政府 中河街道 鐘公廟街道 1.地塊區(qū)位 衛(wèi)星示圖 地塊 名稱 區(qū)位 土地 面積 （ M2） 用途及 行業(yè)類別 建筑 密度 容積率 綠地率 出讓 年限 （年） 競(jìng)買 保證金 (萬元 ) 掛牌 樓面地價(jià) (元 / ) 鄞州區(qū)投創(chuàng)地段YZ02-02-e2地塊 鄞州區(qū)潘火街道童家村，東到福慶路，南面到耀輝路，西面到啟明路，北面到規(guī)劃道路。 58684 普通商品住宅 30% 1.0 且 2.0 30% 住宅 70 商業(yè) 40 20000 5000 目標(biāo)地塊 環(huán)城南路 1.地塊區(qū)位 周邊環(huán)境 目標(biāo)地塊 浙江萬里學(xué)院東校區(qū) 紫郡花園 銀億上上城 淺水灣 蔚藍(lán)水岸 紅星美凱龍 山姆會(huì)員店 宜家購物廣場(chǎng) 環(huán)城南路 鄞縣大道 創(chuàng)新 128 培羅成廣場(chǎng) 泗港菜場(chǎng) 東南小學(xué) 商業(yè) 住宅 學(xué)校 主干道 東方灣底 2.地塊現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃 2. 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 鄞州新城區(qū) 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 新城區(qū)規(guī)劃： 作為寧波三江片的南部組成部分，鄞州新城區(qū)根據(jù)規(guī)劃將建設(shè)成寧波中心城區(qū)的南部片區(qū)中心，成為一座集政治、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、城市景觀、高檔住宅于一體的，主要承擔(dān)高教、文化、商務(wù)、休閑、居住等功能的現(xiàn)代化新城。 目標(biāo)地塊 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 西區(qū)： 地理區(qū)劃： 奉化江以西的石碶片區(qū)為西區(qū)。該片區(qū)緊鄰櫟社機(jī)場(chǎng)，西有城市快速路、機(jī)場(chǎng)公路，東南隔奉化江與鄞州新城區(qū)核心區(qū)相望。 功能規(guī)劃： 該區(qū)將依托鄞西工業(yè)用地，發(fā)展居住、商貿(mào)等功能為主，同時(shí)培育相關(guān)的工業(yè)、物流等功能。據(jù)規(guī)劃，該區(qū)居住與工業(yè)兩大功能區(qū)，將順雅戈?duì)柎蟮烙杀毕蚰喜贾谩?區(qū)內(nèi)項(xiàng)目： 廣博陽光麗園效果圖 富田新都心效果圖 北區(qū)： 地理區(qū)劃： 該片區(qū)即鐘公廟街道及中河街道。該片區(qū)北至杭甬高速公路和長(zhǎng)豐區(qū)塊，與三江片江東區(qū)相望，東北角緊臨杭甬高速公路與同三高速潘火立交橋。 功能規(guī)劃： 這是鄞州新城區(qū)最早建設(shè)、發(fā)展的區(qū)域。經(jīng)過近幾年的建設(shè)，已有良好的基礎(chǔ)，目前已經(jīng)是新城區(qū)重要的居住片區(qū)。按照本區(qū)的發(fā)展條件分析，規(guī)劃重點(diǎn)是在進(jìn)一步強(qiáng)化居住配套功能的同時(shí)，實(shí)施“退二進(jìn)三”策略，設(shè)法徹底改變目前居住、工業(yè)混雜的局面，形成設(shè)施完善、環(huán)境良好的生活區(qū)。按規(guī)劃，該區(qū)中部將形成一設(shè)施完備的居住社區(qū)，兩端邊緣區(qū)現(xiàn)有的工業(yè)區(qū)范圍將逐步縮小規(guī)模，至規(guī)劃期末，全部改造成為居住生活區(qū)。 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目： 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 中基理想城效果圖 印象外灘效果圖 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 中區(qū)： 該區(qū)位于鄞縣大道與鄞州大道之間，將成為新城區(qū)最核心區(qū)域。區(qū)內(nèi)集中興建鄞州區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化等大、中型公共設(shè)施，并作為城市高教園區(qū)的重要組成部分。目前，已建有區(qū)政府行政中心、鄞州區(qū)文化藝術(shù)中心、鄞州區(qū)體育館、寧波市博物館等諸多重要建筑。同時(shí)，該片區(qū)將充分利用奉化江的景觀優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高、中檔休閑，娛樂，商業(yè)等設(shè)施，為新城區(qū)的市民提供一個(gè)極佳的生活環(huán)境。 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目： 中海雍城世家效果圖 榮安府效果圖 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 南區(qū)： 該片區(qū)南隔規(guī)劃的繞城高速，與鄞州工業(yè)園區(qū)、姜山鎮(zhèn)相鄰，可以為鄞州工業(yè)園區(qū)提供生活居住的配套設(shè)施。該區(qū)是鄞南工業(yè)用地的依托基地，計(jì)劃發(fā)展居住、商貿(mào)等功能。按照該區(qū)的發(fā)展條件，該區(qū)將作為新城區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展用地，將是又一個(gè)居住生活片區(qū)和產(chǎn)業(yè)用地。 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目： 金沃城南華府效果圖 光大江灣府效果圖 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 東區(qū)： 該片區(qū)為下應(yīng)街道等區(qū)域，北至杭甬高速公路和潘火區(qū)塊，與邱隘相連，緊接三江片東部新城區(qū)，東臨東錢湖、東錢湖新城。該區(qū)是鄞東重要的工業(yè)用地，寧波市的東南門戶。按照該區(qū)的發(fā)展條件分析，未來該區(qū)北部將在規(guī)劃期內(nèi)作重點(diǎn)發(fā)展，南部地區(qū)根據(jù)需要有控制地發(fā)展。 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目： 和協(xié)風(fēng)格璟院效果圖 榮安蝶園效果圖 塊地處 鄞州新城區(qū) 大規(guī)劃板塊內(nèi)； 鄞州新城區(qū)，位于寧波市南面，距市中心不到2公里，規(guī)劃控制面積 80平方公里，是鄞州政治、商貿(mào)、居住、科技、體育和文化中心，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了一批現(xiàn)代化城市道路及供水、供電、通訊、排污等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施，政府辦公大樓、酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)住宅、寫字樓等建筑矗立在綠草如茵的馬路、河岸兩旁。 區(qū)域 鄞州新城區(qū) 下應(yīng)街道 地處寧波東南，東鄰東錢湖，南接云龍鎮(zhèn)，西連首南街道、中河街道，北靠東部新城 。 下應(yīng)街道整個(gè)區(qū)域范圍是 22.2平方公里，分三個(gè)區(qū)塊 1、潘火片區(qū) 2、投創(chuàng)中心 3、東南片區(qū) （即商務(wù)區(qū)域 ）總的設(shè)計(jì)范圍是 13.3平方公里 。規(guī)劃成高檔的商務(wù)酒樓、寫字樓、住宅以及娛樂、中心廣場(chǎng)等 。 潘火片區(qū) 投資創(chuàng)業(yè)中心 商務(wù)區(qū)域（東南區(qū)域） 項(xiàng)目位置 區(qū)域 下應(yīng)街道 區(qū)域 潘火區(qū)塊 潘火商貿(mào)生活區(qū)，位于寧波市中心城區(qū)、鄞州新城區(qū)、東部新城區(qū)以及東錢湖旅游度假區(qū)四區(qū)之間的地理中心。區(qū)域東接規(guī)劃三號(hào)路，南至中塘河及杭甬高速公路北侖段，西連江東桑田路，北及甬臺(tái)溫鐵路。規(guī)劃用地面積約 5平方公里，其中城市核心區(qū)塊 2.2平方公里。區(qū)域擁有立體便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，西鄰寧波櫟社國際機(jī)場(chǎng)，東臨北侖港，北通杭州灣跨海大橋，滬杭甬、同三、甬金高速出入口，環(huán)伺四周。隨著繞城高速、甬臺(tái)溫鐵路、城市輕軌、象山港大橋等重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)建成，交通樞紐優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。 項(xiàng)目地塊 區(qū)域 未來規(guī)劃 位于下應(yīng)街道、坐落在高教園區(qū)和東錢湖景區(qū)之間的區(qū)塊，將成為今后一個(gè)時(shí)期鄞州發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃，鄞州方面計(jì)劃在 8年時(shí)間里，投資 400億元左右，建設(shè)這一片區(qū)。若干年后，這里將變身為一座現(xiàn)代住區(qū)云集、商業(yè)繁華、各類公共設(shè)施配套完善的“生活品質(zhì)之城”。 目標(biāo)地塊 鄞州將再造一個(gè)城市核心區(qū) 新城區(qū)東南片區(qū) 相距 3公里 區(qū)域 未來規(guī)劃 鄞州大道 鄞州中學(xué) 特色社區(qū) 鄞州婦兒醫(yī)院 國際街區(qū) 高層特色社區(qū) 城市綜合體 特色商業(yè)街 區(qū)域市場(chǎng)概況 3. 區(qū)域住宅市場(chǎng)概況 目標(biāo)地塊 淺水灣 蔚藍(lán)水均價(jià) |12326元 / 東興小區(qū)均價(jià)|11219元 / 銀億上上城均價(jià)|15131元 / 紫郡花園均價(jià)|14430元 / 雅戈?duì)柺兰o(jì)花園均價(jià) |17474元 / 東方灣底均價(jià)|14048元 / 東裕新村均價(jià)|14625元 / 星河晨光均價(jià)|15263元 / 榮安蝶園均價(jià)|13917元 / 風(fēng)格璟院均價(jià)|24879元 / 城市上院均價(jià)|13062元 / 國驊華公館均價(jià)|17280元 / 國驊宜家花園均價(jià) |15148元 / 金色瓏庭均價(jià)|13053元 / 二手房 在售樓盤 區(qū)域土地市場(chǎng)概況 地塊名稱 位置 土地面積（平米） 容積率 拿地時(shí)間 競(jìng)得人 樓面價(jià)（元/平米） 奧克斯潘火地塊 鄞州區(qū)潘火曹隘村 168700 2.2 2012.8.20 奧克斯職業(yè) 3550 鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊 鄞州區(qū)下應(yīng)街道土橋村 41080 1.8 2012-7-5 萬科 5800 榮安XINJU 世紀(jì)新村西側(cè) 33300 2.2 2009.8.3 榮安地產(chǎn) 6818 下應(yīng)街道灣底村 4號(hào)居住地塊 東面為甬新排洪干道，南面和西面為灣底村，北面到緯三路 13186 1.2 2011.7.21 寧波天亞房地 產(chǎn)有限公司 7299 潘火片區(qū)23號(hào)地塊 東面為河流，南至潘火大道，西至甬新排洪干道，北到南外環(huán)路 82689 2.2 2009.12. 18 寧波東方建設(shè)開發(fā)有限公司 2773 鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-E地塊 東面到甬新干河 ，南面到金源路 ， 西面到規(guī)劃道路 ， 北面到規(guī)劃道路 35392 1.5 2010.7.2 榮安地產(chǎn) 8600 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4. 123455000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 5700 5800 5900 6000 6100 6200 6300 6400樓面價(jià)（元 / ）單位：億元0500100015002000250030003500單位 ： 元 / 售價(jià)為1 3 0 0 0 元/ 的總利潤 售價(jià)為1 3 0 0 0 元/ 的總利潤 售價(jià)為1 3 0 0 0 元/ 的每平方利潤 售價(jià)為1 3 0 0 0 元/ 的每平方利潤外因 內(nèi)因 優(yōu)勢(shì) (strength) 劣勢(shì) (weakness) 1.規(guī)模大，發(fā)揮空間足 2.地段好，未來姚江北岸區(qū)域內(nèi)，緊鄰江北萬達(dá)廣場(chǎng) 3.地塊平整利于規(guī)劃 1.周邊配套不足 2.地塊資金成本高 機(jī)會(huì) (opportunity) So戰(zhàn)略 Wo戰(zhàn)略 1.區(qū)域規(guī)劃對(duì)地塊發(fā)展前景有利 2.區(qū)塊