房地產】偉業(yè)2010年北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項目定位策略探討

北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項目定位策略探討 偉業(yè)顧問 2010。 1 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 區(qū)域寫字樓市場 研究區(qū)域及項目： 我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內、朝陽路和朝陽北路沿線主要的寫字樓項目并進行分析，從而為本項目寫字樓部分的定位提供市場依據(jù)。 住邦 2000 遠洋國際 財滿街 國際創(chuàng)展中心 遠洋商務 本項目 世豐國際大廈 金泰國益大廈 項目名稱 級別 開發(fā)商 物業(yè)公司 入住時間 總建面 經營模式 住邦 2000 甲級 住邦地產 北京住邦物業(yè) 2003年 25萬 出售 遠洋國際中 心 甲級 遠洋地產 中遠酒店物業(yè) 2006年 8.5萬 自持經營 遠洋商務 甲級 遠洋地產 北京遠洋基業(yè)物業(yè) 2004年 3.4萬 出售 金泰國益大廈 甲級 金泰恒業(yè) 北京金泰物業(yè) 2005年 3.0萬 自持經營 世豐國際大廈 甲級 世豐國際 天成園物業(yè) 2008年 1.4萬 出售 國際創(chuàng)展中心 甲級 利暉地產 第一太平洋戴維斯 2005年 6.9萬 出售 財滿街 甲級 國銳地產 西太平洋物業(yè) 2005年 9萬 出售 0123456789遠洋國際中心(自持)金泰國益大廈（自持）住邦2000（散售）國際創(chuàng)展中心（散售）遠洋商務（散售）世豐國際大廈（散售）財滿街（散售）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%租金價格 出租率區(qū)域寫字樓市場 周邊寫字樓項目租金及出租率情況分析 周邊寫字樓項目的 租金價格 水平大多集中在 2.5-3元 / /天 ，以散售為主的經營模式拉低了區(qū)域整體租金水平。 遠洋國際中心扼守東四環(huán)交通要道，按超 5A級寫字樓打造，自持經營保證項目整體品質，租金價格最高。 周邊寫字樓項目 經營情況較好，客戶需求旺盛 ，多數(shù)項目的出租率普遍達到 90%以上； 世豐國際大廈由于入市時間晚，所以其出租率相對較低。 周邊寫字樓項目客戶分析 項目名稱 熱租面積 入駐企業(yè) 住邦 2000 100-200 北京青年旅行社韓國部 /嘉和律師事務所 /北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司 遠洋國際中心 500-700 上海惠普 /香港礦運北京代表處 /富士通中國有限公 /遠洋地產有限公司 遠洋商務 100-200 中國服裝設計師協(xié)會風尚網 /北京車友網 /意大利吉迪尼照明 /美國聯(lián)洋海運北京代表處 金泰國益大廈 120-300 上海大眾汽車北京辦事處 /金匯礦業(yè) /西班牙帕崔西奧 阿切維利亞集團北京代表處 世豐國際大廈 100-200 日月華美投資有限公司 /上海翰潤廣告（北京）公司 國際創(chuàng)展中心 100-200 北京大安律師事務所 /摩根英杰商務調查（北京）公司 /磁懸浮管道技術公司北京辦事處 財滿街 200 世貿亞洲集團有限公司 /北京杏花村汾酒銷售有限公司 /中交第四公路工程局有限公司海外工程公司 區(qū)域寫字樓客戶 以中小型企業(yè)為主 ，需求面積 100200 之間，無明顯行業(yè)特征。 區(qū)域寫字樓市場 寫字樓市場小結 區(qū)域寫字樓市場 結論方向 內容 1、區(qū)域商務氛圍： 作為 CBD東部的附屬區(qū)域，區(qū)域具有相對成熟的商務氛圍，能夠保障區(qū)域寫字樓租金和出租率的穩(wěn)定。 2、區(qū)域寫字樓租金： 區(qū)域內寫字樓多位產權式寫字樓，出租租金維持在 2.5到 3之間 3、區(qū)域寫字樓出租率： 區(qū)域寫字樓的出租率較高，維持在 90左右，體現(xiàn)區(qū)域的商務需求旺盛 4、區(qū)域寫字樓主力出租面積： 由于區(qū)域是 CBD區(qū)域的附屬區(qū)域，客戶多為中小公司，承租面積在 200以內 5、區(qū)域寫字樓客群： 客戶多為 CBD區(qū)域企業(yè)的下游公司，中小型公司，行業(yè)無明顯特征 6、區(qū)域寫字樓市場競爭： 區(qū)域內多為租賃期的中高檔寫字樓，銷售市場競爭壓力較小，但是穩(wěn)定的租金決定了寫字樓的銷售價格透明度。 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 區(qū)域住宅市場 研究區(qū)域及項目： 依據(jù)本項目所在位置，確定朝青板塊為重點研究區(qū)域，在此基礎上挑選了該區(qū)域主要在售的 8個類比項目進行分析。 項目 建筑面積 開盤時間 建筑類型 產品類型 主力戶型 當前報價 精裝修 用地性質 潤楓嘉尚 4.4萬 2009年 4月 塔樓 平層 39-63 一居 15700 1500 辦公 天鵝灣 46.5萬 2005年 11月 高層板樓 復式（ 5.8米） 150-250三居 14500-16500 毛坯 住宅 高層板樓 平層（ 3.7米） 130-180三居 17000 5000 住宅 2008年 11月 高塔 LOFT（ 4.85米） 46-80一、二居 16000 5000 住宅 A-Town 43萬 2005年 12月 高板 平層 87-101二居 16000 2000 住宅 青年工社 4.1萬 2008年 11月 高層塔樓 LOFT（ 4.98米） 60-70一、二居 14000 毛坯 商業(yè) 華紡易城 50萬 2004年 6月 高層板樓 平層 139-160三居 16000 毛坯 住宅 潤楓水尚 42.5萬 2006年 3月 高層板樓 平層 170-180三居 14000-16000 4000 住宅 1、目前朝青板塊在售項目基本為老項目后期，純新項目較少，報價基本都在 14000-16000元 /平米之間 ； 2、 天鵝灣的 LOFT和 青年工社 產品類型與本項目類似 ， 青年工社和 潤楓嘉尚 的用地性質與本項目雷同，這三個項目的價格及銷售情況 對于項而言具有較大的借鑒意義 。 住宅市場 朝青板塊類比項目主力戶型面積分析 （單位：平方米） 朝青板塊類比項目主力戶型總價分析 （單位：萬元） 項目名稱 客戶年齡 購買動機 工作區(qū)域 從事行業(yè) 潤楓嘉尚 天鵝灣 A-Town 青年公社 華紡易城 潤楓水尚 5 1 歲以上5%3 0 歲以下15%3 1 3 9 歲40%4 0 4 5 歲32%4 5 5 0 歲8%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲42%4 0 4 5 歲30%4 5 5 0 歲10%5 1 歲以上4%3 0 歲以下17%3 1 3 9 歲50%4 0 4 5 歲20%4 5 5 0 歲9%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲39%4 0 4 5 歲33%4 5 5 0 歲10%5 1 歲以上9%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲37%4 0 4 5 歲25%4 5 5 0 歲17%自住7 0%其他5%投資15%投資兼自住10%5 1 歲以上11%3 0 歲以下14%3 1 3 9 歲38%4 0 4 5 歲22%4 5 5 0 歲15%自住60 %其他5% 投資25%投資兼自住10%自住60 %其他10%投資15%投資兼自住15%自住65 %其他10%投資15%投資兼自住10%自住65 %其他10%投資13%投資兼自住12%自住62 %其他11%投資14%投資兼自住13%10%5% 2% 1% 4% 3% 9% 2% 4% 2%58%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他9% 5%2% 1% 4% 3% 7% 2% 5% 2%60%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 10% 2% 1% 5% 7% 8% 2% 3% 2%52%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 10% 2% 1% 5% 7% 8% 2% 3% 2%52%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他5% 9% 2% 1% 5% 7% 8% 1% 2% 2%58%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 11% 2% 1% 5% 8% 7% 1% 2% 2%55%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他5%10%2%15% 15%5%15%3% 3%7%3% 2%15%0%10%20%30%40%50%IT房地產建筑教育金融證券貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè)咨詢顧問醫(yī)療 其他8%12%2%15% 18%5%10%3% 5%10%3% 1%8%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他12% 12% 10% 15%8% 5% 10%3% 5% 6% 3% 3%8%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他28%6%22%15%5% 4% 5% 3%1% 3% 4%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他5%15%3%20% 20%2%10%5% 3%10%2% 2% 3%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他5%15%3%20% 20%2%10%5% 3%10%2% 2% 3%0%10%20%30%40%50%IT房地產建筑教育金融證券貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè)咨詢顧問醫(yī)療 其他客戶年齡集中在 30-45歲之間，以中青年為主；多數(shù)客戶購買目的為自住，有少量的投資客存在； 客戶工作區(qū)域分布以朝陽、東城、崇文和順義居多，其他區(qū)域也有零星分布； 客戶行業(yè)多為 IT、金融、房地產、商貿等行業(yè)，特征不明顯。 住宅市場 區(qū)域重點項目客戶情況 住宅市場 區(qū)域重點項目銷售情況 朝青板塊類比項目 08年 4月 09年 4月各月銷售套數(shù)、銷售均價統(tǒng)計分析 1. 區(qū)域項目 整體銷售情況良好 ，價格變化平穩(wěn)， 居住價值成熟 ； 2. 天鵝灣 l和青年工社 loft產品的熱銷，反映 區(qū)域青年客戶對于小戶型、低總價產品的認可 ； 3. 潤楓嘉尚開盤當月銷售 200多套，說明 商該住項目存在市場機會 。 時 間 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 天鵝灣 銷售套數(shù) 25 13 0 0 7 26 10 8 7 6 32 57 成交均價 28255 20553 20553 20553 24464 15518 12651 11059 11772 14764 14899 20527 天鵝灣 (LOFT) 銷售套數(shù) 4 85 18 3 2 售完 成交均價 16870 16018.1 15404.8 14268.2 14289.2 A-Z Town 銷售套數(shù) 08年 5月二期新開 35 10 2 6 8 5 2 10 4 12 139 149 成交均價 17661 17851.6 17241.1 17500.1 17412.7 16309.4 13731.1 15521.8 26329.8 11670.8 14203.6 14810.4 潤楓水尚 銷售套數(shù) 08年 4月開始監(jiān)測 10 2 5 13 18 39 71 預售許可證到期 ,尚無銷售數(shù)據(jù) 成交均價 18052 18335 15469 17181 17237 15658 15032.18 潤楓嘉尚 銷售套數(shù) 2009年 4月 ,潤楓嘉尚新開盤 207 成交均價 14068 青年工社 (LOFT) 銷售套數(shù) 2008年 11月份青年匯三期 (青年工社 LOFT)新開盤 50 34 26 33 106 133 成交均價 14182 21403.4 15359.5 15951.4 13642.9 13734.8 住宅市場 區(qū)域重點項目潛在供給 1. 大部分在售項目都已進入后期，潛在供應量小，未來競爭壓力相對較??； 2. 同區(qū)域中，預計今年將有兩個純新項目入市。 項目名稱 剩余套數(shù) (套 ) 剩余面積 (平方米 ) 項目后期 天鵝灣 127 33806.97 無 天鵝灣 (LOFT) 無 無 無 A-Z Town 137 11368.78 無 潤楓水尚 217 41928.93 無 潤楓嘉尚 351 16836.81 無 青年工社 (LOFT) 198 12102.2 無 凱德錦繡 尚未開盤，價格待定；一期 13萬平米，共 1027套，戶型面積從 53160平米的開間 4居不等；二期僅為一棟樓。 卡夫卡公社 (LOFT) 總建 3.1萬平米，共 3棟 914層板樓組成，綜合立項， 50年產權，產品為 3147平米的LOFT，層高 5.48米，尚未開盤，均價預計在 1200013000元 /平米，包含 1500元 /平米的精裝標準，離地鐵 6號線僅 200米，是一個集公寓、配套商業(yè)、社區(qū)配套為一體的項目，僅開發(fā)一期。 住宅市場分析總結 區(qū)域住宅市場 結論 普通產品 LOFT產品 1、區(qū)域居住氛圍： 本項目所在的朝青板塊 居住氛圍成熟 ，區(qū)域住宅項目整體銷售情況良好。 區(qū)域 LOFT產品銷售良好，客戶接受度較高 2、區(qū)域住宅價格： 15000-17000元 /平米，總價 150萬上下 LOFT產品的單價 15000左右，總價低于100萬 3、區(qū)域住宅銷售速度： 區(qū)域住宅市場成熟，銷售速度穩(wěn)定，月銷售套數(shù)平均在 10-20套， LOFT產品以其總價低實現(xiàn)快銷，月均銷售套數(shù)能夠超過 30套 4、區(qū)域住宅主力面積： 普通平層產品戶型面積平均超過 100平米 LOFT產品的主力面積在 40 60平米 5、區(qū)域住宅客群： 區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對低的總價。 6、區(qū)域競爭環(huán)境： 區(qū)域土地資源的稀缺性， 純住宅產品潛在供給量少，青年工社和潤楓嘉尚的熱銷說明了 商該住項目存在市場機會 。 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 華貿 國貿 本項目 項目分析 區(qū)位分析 承接 CBD的東擴，商務中心區(qū)的附屬區(qū)域 1、 CBD沿交通動線東移狀況明顯 ，因鐵路和河流的地理原因，限制了 CBD的南向發(fā)展，使的 本項目所在區(qū)域成為 CBD東擴的必然方向 ； 2、隨著遠洋國際投入使用、區(qū)域基礎設施改善，本項目與 CBD的物理和心理距離都會進一步的縮短，這為本項目帶來實質的利好。 國貿 華貿 遠洋國際 本項目 遠洋國際 項目分析 區(qū)位分析 地處朝青板塊，成熟的高檔居住區(qū) 朝青板塊一般指的是由橫向的朝陽路、朝陽北路、姚家園路等三條主要道路與縱向的東四環(huán)、青年路、東五環(huán)交織形成的區(qū)域。 本項目 朝青板塊 項目分析 交通體系 臨近朝陽路、青年路， 2012年地鐵六號線的開通，將為本項目帶來大量的以青年客戶為代表的交通流客戶，提升了本項目輻射能力和價值。 青年路 朝陽路 朝陽北路 項目用地 青年路站 修建中的地鐵六號線青年路站 項目分析 辦公樓部分四至價值分析 西側臨近朝陽路和地鐵六號線青年路站，沿街展示性好，但人流量大、環(huán)境相對嘈雜，商務價值高、居住價值低。 西側： 北側為社區(qū)道路，主要為項目自身業(yè)主服務，人流量較少，展示性差，降低了 商物價值，但居住價值高。 北側： 東側為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少， 商務、居住價值一般 ,。 東側： 南側緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好， 商務價值高，居住價值低。 南側： 項目分析 辦公樓 產品分析 LOFT創(chuàng)意空間，宜商宜住 戶型方正， LOFT設計，空間實用率高； 戶型面積主要集中在 100-140平米之間（根據(jù)面寬、進深尺度估算值），較好滿足中小企業(yè)辦公需要； 各戶型面寬進深比合理，普遍在 1：2以內，居住舒適。 產品類型相對單一，在客戶選擇上受到限制，增加后期銷售難度。 需要注意的是 LOFT產品的層高問題，按 19層 100米控高計算，本項目的 LOFT層高在 5米 2左右，從使用上來說，這個層高尺度更佳適宜居住。 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 結論方向 內容 本項目 1、區(qū)域商務氛圍： 相對成熟 處于朝陽路與青年路交叉，能夠承接區(qū)域商務氛圍 2、區(qū)域寫字樓租金： 2.5 3 新產品以及 LOFT層高，實現(xiàn) 3-3.5的租金 3、區(qū)域寫字樓出租率： 90左右 需要一定周期實現(xiàn)出租率，但有保證 4、區(qū)域寫字樓主力出租面積： 200以內 目前分割面積能夠滿足市場需求 5、區(qū)域寫字樓客群： 中小型公司 承接區(qū)域主力寫字樓客群 6、區(qū)域寫字樓市場競爭： 銷售市場競爭壓力較小 無在售寫字樓，但首寫字樓特點影響，銷售速度慢 7、其他 寫字樓銷售期較長，會面臨項目入住，項目入住階段的租賃情況將會影響其銷售。 項目寫字樓方向對比分析 項目作為寫字樓面對的市場情況 項目寫字樓方向對比分析 項目作為寫字樓的 SWOT Strengths優(yōu)勢分析 Opportunities機會分析 1、商務氛圍成熟； 2、租賃市場穩(wěn)定旺盛； 3、現(xiàn)階段產品符合市場特征； 4、 loft產品層高優(yōu)勢明顯。 1、目前區(qū)域無在售寫字樓，銷售市場競爭壓力較小； 2、項目臨近在建的地鐵 6號線，區(qū)域價值升值潛力大。 Weaknesses劣勢分析 Threats威脅分析 1、 LOFT形式作為寫字樓提升價值??； 2、銷售價格受租金影響，彈性空間小； 3、經濟形式及寫字樓市場特點，銷售速度會慢。 1、目前市場類似產品相對較多，租賃市場競爭較為激烈； 2、整體大勢不好，經濟情況不穩(wěn)定帶來的逆市影響。 結論方向 普通產品 區(qū)域 LOFT 本項目 1、區(qū)域居住氛圍： 居住氛圍成熟 LOFT產品具有市場 享有區(qū)域優(yōu)勢 2、區(qū)域住宅價格： 14000-16000 總價低于 100萬 鑒于項目情況，總價低于或略高于 100萬 3、區(qū)域住宅銷售速度： 10-20套 較快 控制總價能夠實現(xiàn)較快銷售速度 4、區(qū)域住宅主力面積： 平層面積較大 80平米以內 目前面積較大，需要產品調整 5、區(qū)域住宅客群： 區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對低的總價。 6、區(qū)域競爭環(huán)境： 區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產品潛在供給量少，青年工社和潤楓嘉尚的熱銷說明了商該住項目存在市場機會。 存在市場機會，但是區(qū)域內的選擇依然較多 7、其他 項目產品調整工程較大，而且涉及后期精裝修及入住驗收等問題。 項目住宅方向對比分析 項目作為住宅面對的市場情況 項目住宅方向對比分析 Strengths優(yōu)勢分析 Opportunities機會分析 1、區(qū)域居住氛圍成熟； 2、 LOFT產品形式提升價值明顯； 3、實現(xiàn)較高銷售價格； 4、實現(xiàn)較快的銷售速度。 1、區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產品潛在供給量少； 2、區(qū)域居住需求旺盛，且大部分在售項目都已進入后期，未來競爭壓力較小，存在較大市場機會； 3、項目臨近在建的地鐵 6號線，未來區(qū)域交通價值提升空間大。 Weaknesses劣勢分析 Threats威脅分析 1、立項帶來的投入加大，成本增加； 2、立項帶來的居住成本增加，帶來一定銷售阻力； 3、現(xiàn)階段產品平層面積過大，總價過高，需進行調整； 4、作為住宅平層面積使用率降低； 5、產品若不能調整，將會面積極大的市場壓力。 1、目前區(qū)域仍有一定量的待消化住宅產品，短期內價格競爭仍將十分激烈； 2、目前周邊環(huán)境雜亂，人流雜亂，交通狀況不甚理想； 3、整體大勢不好，經濟情況不穩(wěn)定帶來的逆市影響。 項目作為住宅的 SWOT 產品方向 核心優(yōu)勢 核心問題 寫字樓 1、商務氛圍成熟； 2、租賃市場穩(wěn)定旺盛； 3、現(xiàn)階段產品適合作為寫字樓產品； 1、 LOFT形式作為寫字樓提升價值小； 2、銷售價格受租金影響，彈性空間??； 3、經濟形式及寫字樓市場特點，銷售速度會慢。 住宅 1、區(qū)域居住氛圍成熟； 2、 LOFT產品形式提升價值明顯； 3、實現(xiàn)較高銷售價格和較快的銷售速度； 1、現(xiàn)階段產品不適合作為住宅，面積過大總價過高 2、實現(xiàn)銷售，產品必要進行調整，且工程量較大 3、產品調整后面臨精裝修及后期交房驗收問題 項目對比分析 第一部分：關于辦公樓部分 市場摸底 一、區(qū)域寫字樓市場 二、區(qū)域住宅市場 三、項目自身特征 對比研究 結論 四、寫字樓方向對比 五、住宅方向對比 六、項目寫字樓結論 七、項目住宅結論 項目作為寫字樓 產品類型 寫字樓 產品調整 微調以滿足客戶需要 銷售價格 以平均租金 3元 /天 /平米測算，考慮空置期及投資回報情況 11000-12000元 /平米 銷售周期 受宏觀經濟及寫字樓市場特點影響 2-3年 目標客群 廣泛的中小型公司，少量投資客 其他 有整售機會，但也會面臨售前租賃的問題 項目作為住宅 產品類型 住宅 產品調整 必須進行大的產品調整，控制面積總價 銷售價格 根據(jù)區(qū)域目前普通產品和 LOFT產品情況 14000-16000元 /平米 銷售周期 區(qū)域市場銷售旺盛，受宏觀經濟影響 1-2年 目標客群 中低級白領， SOHO一族，投資客 其他 必須考慮產品改造和裝修問題 市場機會 一、區(qū)域商業(yè)市場 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身條件 方向 五、產品分析 六、市場機會與項目自身條件對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關于商業(yè)部分 四、市場機會總結 市場機會 一、區(qū)域商業(yè)市場 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身條件 方向 五、產品分析 六、市場機會與項目自身條件對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關于商業(yè)部分 四、市場機會總結 區(qū)域商業(yè)市場 研究區(qū)域 尚街購物中心 財滿街商業(yè) 住邦 2000商業(yè)廣場 昆泰科技商廈 遠洋商務底商 云柏鞋城 易初蓮花 十里百家生活廣場 沿街商業(yè) 沿街商業(yè) 本項目 我們以項目為中心，北至朝陽北路沿線，南至朝陽路沿線，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)進行區(qū)域商業(yè)市場研究；區(qū)域商業(yè)主要沿朝陽路布局，朝陽北路并無成熟商業(yè)， 因此我們把朝陽路沿線商業(yè)作為研究重點，進行了商業(yè)普查和重點商業(yè)項目研究。 區(qū)域商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)普查 1 30.昆泰科技商廈 蘇寧電器：￥ 2元 / 天 法寶超市：￥ 2元 / 天 湘財證券：￥ 5元 / 天 尚豪眼鏡：￥ 4元 / 天 藥妝大藥房：￥ 3元 / 天 各種電腦耗：￥ 9元 / 天 21.十里百家生活廣場 首層：￥ 12-17元 / 天 二層： ￥ 10-15元 / 天 三層：￥ 7-10元 / 天 地下一層：國美 ￥ 2元 / 天 3.華堂商場 ￥ 利潤分成 16.財滿街一期 ￥ 5-6元 / 天 15.財滿街二期 蘇寧電器、迪信通、大場面平價眼鏡、翠溪元茗茶、木果果木休閑服飾、佳美口腔、物美便利店、吳裕泰、房屋公園、格力空調 ￥ 3-4元 / 天 17.易初蓮花 ￥ 2元 / 天 2.住邦 2000商業(yè)廣場 中復電訊、工商銀行、TOTO、松下空調、耶士咖啡、學大教育 首層：￥ 10元 / 天二層： ￥ 6元 / 天 地下廣場： ￥ 3.5元 / 天 肯德基、吉野家、 T6香辣火鍋、蘇式牛肉面 1.遠洋商務底商 首層： 中國銀行、好利來、星巴克、大娘水餃、 711、中國煙酒 ￥ 8元 / 天 24.中國郵政 ￥ 8元 / 天 23.云柏鞋城 ￥ 3元 / 天 26安踏體育 ￥ 4元 / 天 25.中國建設銀行 ￥ 7元 / 天 5.芙蓉賓館 ￥ 3元 / 天 10.湘蜀緣飯館 ￥ 3元 / 天 9.關忠動物醫(yī)院 ￥ 6元 / 天 11.順益興聯(lián)行房產 ￥ 4元 / 天 28駱駝服飾 ￥ 4元 / 天 29.和諧金銀 ￥ 4元 / 天 13.吳裕泰 ￥ 6元 / 天 12.更香茗茶 ￥ 4元 / 天 4.晶彩靚麗服裝城 ￥ 4元 / 天 27我愛我家 ￥ 3.5元 / 天 22.肯德基 ￥ 3元 / 天 18.通萬寶通訊廣場 ￥ 4元 / 天 19.匯源果汁超市 ￥ 3元 / 天 14.Volvo4S店 ￥ 價格不詳 20.尚街購物中心 屈臣氏、花旗銀行、肯德基、棒約翰、阿迪達斯、耐克、彪馬、銳步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐廳 ￥ 7-13元 / 天 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 7.福口居 ￥ 4元 / 天 6.迪亞天天超市 ￥ 2.5元 / 天 8.嘉士堂藥店 ￥ 5元 / 天 13 14 30 15 16 17 19 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 本項目 1、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展相對成熟，但缺乏整體規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布雜亂； 2、商業(yè)以中低檔次零售型商業(yè)為主，高檔次商業(yè)相對稀缺。 類型 沿街商鋪 寫字樓底商 獨立商業(yè) 代表項目 中國煙草、寶島眼鏡、吳裕泰、金鳳成祥、成都美食、天津包子、小靈通、安踏體育、外貿服裝店、我愛我家、中國建設銀行、中國郵政等 遠洋商務底商 住邦 2000商業(yè)廣場 尚街購物中心 (國際創(chuàng)展中心底商 ) 昆泰科技商廈 易初蓮花 十里百家生活廣場 財滿街 業(yè)態(tài) 中國銀行、中國煙草、丫丫書屋、星巴克、藍沙咖啡、棒約翰、好利來、大娘水餃、風雨小酌、 7 11、鮮粉人家等 中復電訊、 TOTO、真鍋、和膳日本料理、深圳發(fā)展銀行、奧力健身、歌友匯 KTV、票務服務等 地下一層：大鐘電器 首層：屈臣氏、花旗銀行、肯德基 二層： NIKE工廠店等知名運動品牌店 三層：餐飲及個性飾品店 B1：法寶超市 1F-3F：蘇寧4F：電腦耗材 5F：大鯊魚火鍋超市 超市 B1：國美電器 1F：電腦耗材、菜市場 2F：日用百貨 3F：服裝服飾等 B1：二期空置 1F：迪信通、服裝服飾、煙草茶葉、方太廚具、房屋中介、麥當勞等 2F：蘇寧電器 3F：特色餐飲 價格 (元 / ) 30000 36000 15000-18000 租金 (元 / 天 ) 3-4 6-8 首層： 10 二層： 6 地下餐飲： 5 地下一層： 2 首層： 5-7 二層： 4-5 三層： 3 四層： 5-6 1.5-2 地下一層： 2-2.5 首層： 8-10 二層： 6-8 三層： 3-5 首層臨街： 5-6 (一期南向 )； 3.7 (一期北向 )；4 (二期南向 )； 2.5-3 (二期北向內街 ) 二層： 3 (二期 ) 三層餐飲： 3 (二期 ) 地下一層： 2.5 (二期 ) 主力面積 ( ) 6 20 90-150 300-500 30-100/150-200/300-500 5-12(攤位 ) 整棟 6-20 （攤位） 70-800 客戶構成 客源較雜，多為周邊居民和流動人口等 寫字樓商務人士 寫字樓商務人士 學生、周邊居民等，客戶年齡構成年輕化 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 外地做生意人群、附近居民、流動人口等 經營 情況 出租率 95，部分標識轉讓空置，客流量大，但盈利情況一般 出租率 100，經營狀況良好，客流量較大 出租率 99，經營狀況良好，客流量較大 出租率 92 出租率 96 出租率100，經營狀況良好，客流量大 出租率 90，首層客流較大，二層三層人流較少 出租率：一期 80，二期不足 10 區(qū)域重點商業(yè)項目分析 區(qū)域商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)市場小結 整體商業(yè)檔次偏低， 商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主， 業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點，缺乏中高檔次餐飲、休閑健康娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)； 周邊商業(yè)項目開業(yè)時間較早，缺乏明確的商業(yè)主題定位，租金價格不高，集中商業(yè)首層租金 5-7元 /平米 .天左右，二層租金價格在 3.5-4元 /平米 .天 。 本項目開盤時周邊商業(yè)環(huán)境將更為成熟，同時明確的商業(yè)主題定位能夠更有效吸引商戶注意，增強投資客信心，這是本項目的市場機會。 區(qū)域商業(yè)市場 本項目 周邊寫字樓項目 周邊住宅項目 項目步行 10分鐘內聚集了大量的寫字樓和住宅項目，為項目商業(yè)提供了廣闊大發(fā)展空間 區(qū)域商業(yè)前景 區(qū)域商業(yè)消費者 項目周邊區(qū)域商業(yè)消費人群主要分為：商務人士和住宅居住人群 ； 項目名稱 總建面 熱租面積 入駐企業(yè) 住邦 2000 25萬 100-200 北京青年旅行社韓國部 /嘉和律師事務所 /北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司 遠洋國際中心 8.5萬 500-700 上海惠普 /香港礦運北京代表處 /富士通中國有限公 /遠洋地產有限公司 遠洋商務 3.4萬 100-200 中國服裝設計師協(xié)會風尚網 /北京車友網 /意大利吉迪尼照明 /美國聯(lián)洋海運北京代表處 金泰國益大廈 3.0萬 120-300 上海大眾汽車北京辦事處 /金匯礦業(yè) /西班牙帕崔西奧 阿切維利亞集團北京代表處 世豐國際大廈 1.4萬 100-200 日月華美投資有限公司 /上海翰潤廣告（北京）公司 國際創(chuàng)展中心 6.9萬 100-200 北京大安律師事務所 /摩根英杰商務調查（北京）公司 /磁懸浮管道技術公司北京辦事處 財滿街 9萬 200 世貿亞洲集團有限公司 /北京杏花村汾酒銷售有限公司 /中交第四公路工程局有限公司海外工程公司 隨著區(qū)域商務氛圍的不斷成熟，商務人士不斷增加，帶來強大的消費支撐。 本項目區(qū)域內消費人群主要分為：寫字樓辦公人群、住宅居住人群 ； 區(qū)域住宅人群 具有較強的支付能力 ，且隨著各項目的相繼入住，中高檔人群的數(shù)量將持續(xù)增長 。 區(qū)域商業(yè)消費者 項目名稱 客戶年齡 購買動機 工作區(qū)域 從事行業(yè) 潤楓嘉尚 天鵝灣 A-Town 青年公社 華紡易城 潤楓水尚 5 1 歲以上5%3 0 歲以下15%3 1 3 9 歲40%4 0 4 5 歲32%4 5 5 0 歲8%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲42%4 0 4 5 歲30%4 5 5 0 歲10%5 1 歲以上4%3 0 歲以下17%3 1 3 9 歲50%4 0 4 5 歲20%4 5 5 0 歲9%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲39%4 0 4 5 歲33%4 5 5 0 歲10%5 1 歲以上9%3 0 歲以下12%3 1 3 9 歲37%4 0 4 5 歲25%4 5 5 0 歲17%自住7 0%其他5%投資15%投資兼自住10%5 1 歲以上11%3 0 歲以下14%3 1 3 9 歲38%4 0 4 5 歲22%4 5 5 0 歲15%自住60 %其他5% 投資25%投資兼自住10%自住60 %其他10%投資15%投資兼自住15%自住65 %其他10%投資15%投資兼自住10%自住65 %其他10%投資13%投資兼自住12%自住62 %其他11%投資14%投資兼自住13%10%5% 2% 1% 4% 3% 9% 2% 4% 2%58%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他9% 5%2% 1% 4% 3% 7% 2% 5% 2%60%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 10% 2% 1% 5% 7% 8% 2% 3% 2%52%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 10% 2% 1% 5% 7% 8% 2% 3% 2%52%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他5% 9% 2% 1% 5% 7% 8% 1% 2% 2%58%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他6% 11% 2% 1% 5% 8% 7% 1% 2% 2%55%0%20%40%60%80%朝陽 海淀 東城 亦莊 宣武 西城 順義 崇文 昌平 外省市 其他5%10%2%15% 15%5%15%3% 3%7%3% 2%15%0%10%20%30%40%50%IT房地產建筑教育金融證券貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè)咨詢顧問醫(yī)療 其他8%12%2%15% 18%5%10%3% 5%10%3% 1%8%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他12% 12% 10% 15%8% 5% 10%3% 5% 6% 3% 3%8%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他28%6%22%15%5% 4% 5% 3%1% 3% 4%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他5%15%3%20% 20%2%10%5% 3%10%2% 2% 3%0%10%20%30%40%50%IT 房地產建筑 教育 金融證券 貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè) 咨詢顧問 醫(yī)療 其他5%15%3%20% 20%2%10%5% 3%10%2% 2% 3%0%10%20%30%40%50%IT房地產建筑教育金融證券貿易 媒體 商業(yè) 文體 運輸 制造業(yè)咨詢顧問醫(yī)療 其他基于對區(qū)域住宅及寫字樓客群的分析， 依據(jù)顧客的價值觀念和生活方式， 我們將其區(qū)域商業(yè)消費客戶分成以下三類： 邁向目標者 多為企業(yè)的中層管理者或中型私營企業(yè)主； 年齡大多在 25-40歲之間，年收入在 30萬以上； 喜歡購買試用新產品，喜歡個性化的消費方式，追求精神上的愉悅感。 滿足者 多為企業(yè)的技術人員或基層管理人員； 年齡大多在 25-45歲之間，年收入在 10-30萬元之間； 購物時注重商品的性價比，是價值導向的消費者。 理想者 多為剛參加工作的年輕人或學生； 大多年齡在 16-25歲之間，收入相對較低（或無收入）； 敢于消費，擁有遠大的理想，想要通過有意義的方式影響環(huán)境或他人； 精力充沛，將時間花在自己喜歡的事情上； 勁頭十足的消費者，在服裝、快餐食品、音樂以及一切新東西上花費很多。 區(qū)域商業(yè)消費者 區(qū)域商業(yè)消費主流人群為 邁向目標者和滿足者 ，此類人群具有強大的消費能力。 機會 1：整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主，業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點，缺乏中高檔次餐飲、休閑娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)； 機會 2：周邊商業(yè)項目開業(yè)時間較早，商業(yè)環(huán)境將更為成熟，但缺乏明確的商業(yè)主題定位。 機會 3：周邊寫字樓、住宅項目眾多，商業(yè)存在廣闊的市場空間； 機會 4：隨著區(qū)域商務氛圍的不斷成熟以及各住宅項目的相繼入住，商務人士和中高收入居住人群不斷增加，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的檔次及業(yè)態(tài)難以滿足此類需求 ； 區(qū)域商業(yè)機會總結 市場機會 一、區(qū)域商業(yè)市場 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身條件 方向 五、產品分析 六、市場機會與項目自身條件對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關于商業(yè)部分 四、市場機會總結 產品分析 商業(yè)部分四至價值分析 西側臨近朝陽路和地鐵六號線青年路站，沿街展示性好、人流量大，且商業(yè)氛圍成熟，商業(yè)價值最高。 西側： 北側為社區(qū)道路，主要為項目自身業(yè)主服務，人流量較少，展示性差，降低了 商業(yè)價值。 北側： 東側為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少， 商業(yè)價值一般。 東側： 南側緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好， 商業(yè)商務價值高。 南側： 產品分析 商業(yè)產品分析 中小體量、產權式商業(yè) 臨城市主要交通道路，沿街展示面好，人流量大， 商業(yè)價值高 展示性差，人流量較少， 商業(yè)價值一般 集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣； 項目商業(yè)面積不到 20000平米，規(guī)模不占優(yōu)勢，難以建立較大的商業(yè)影響力； 項目商業(yè)面積較為方正 ，沒小塊面積約 50平米，框架結構，方便分割； 垂直層次好，多數(shù)只有上下兩層，非常有利于進行銷售和分割； 臨主要交通干線的街面較短，內街展示性差。 集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣； 項目商業(yè)面積較為方正 ，框架結構，方便分割； 垂直層次好，多數(shù)只有上下兩層，非常有利于進行銷售和