（工商管理專業(yè)論文）房地產(chǎn)項目投資的風險分析.pdf

獨創(chuàng)性聲明 獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作和取得 的研究成果，除了文中特別加以標注和致謝之處外，論文中不包含其他人已經(jīng) 發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得鑫生盤堂或其他教育機構(gòu)的學 位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已 在論文中作了明確的說明并表示了謝意。 學位論文作者簽名：縛蔓d 鶉 簽字日期：7 。丁年6 月羅口日 學位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學位論文作者完全了解鑫鲞盤鱟有關(guān)保留、使用學位論文的規(guī)定。 特授權(quán)叁注盤塋可以將學位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢 索，并采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學 校向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復印件和磁盤。 ( 保密的學位論文在解密后適用本授權(quán)說明) 學位論文作者簽名：躺邏幺 簽字日期：私心，年6 月；o 日 名：畚矩 導師躲恕、赳u 簽字日期：如咬r 車f , e l 如日 摘要 摘要 本論文在通過對項目投資風險理論研究的基礎(chǔ)上，對項目投資的風險要 素、風險分析過程和分析方法進行了綜合的論述和探討，剖析了項目投資的收 益與風險之間的內(nèi)在關(guān)系。 房地產(chǎn)行業(yè)作為投資活動的一種，與其他投資類型相比，既有共性，又有 個性。本論文應用系統(tǒng)工程原理和方法，基于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特性的深入考 證，并結(jié)合國內(nèi)當前房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點，闡述了風險管理對于作為國民經(jīng) 濟的支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)的必要性和重要性。論文分析了房地產(chǎn)開發(fā)各 個階段的風險分類、產(chǎn)生根源和相關(guān)對策，建立了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險指標評 價體系和綜合評價數(shù)學模型，并且針對多風險方案的決策方法體系進行了研究。 系統(tǒng)地闡述了風險回避、風險控制和風險轉(zhuǎn)移原理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應用、 適用。 本論文利用風險識別、風險估計、風險評價的科學方法，結(jié)合廣控地產(chǎn)有 限公司的香密湖房地產(chǎn)項目的開發(fā)實例，從投資決策的角度，對項目的各種風 險進行了詳盡的闡述，對項目風險進行了定性的分析。針對項目的主要風險要 素，應用風險評價體系方法，對項目的盈虧平衡、敏感性進行了研究，應用概 率法等定量地計算了項目的期望值和標準差等指標，并總結(jié)出相應的風險對策。 從而針對多個風險方案，從風險分析的角度為項目決策提供了量化的依據(jù)。 關(guān)鍵詞：風險房地產(chǎn)項目投資風險識別風險估計風險評價 2 a b s t r a c t a b s t r a c t t h ee s s a yi sc o n c e r n e dw i t hp r o j e c ti n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i s ，i nt h i se s s a y , b a s e do ns t u d yo fp r o j e c ti n v e s t m e n tr i s kt h e o r y , r i s ka n a l y s i sp r o c e d u r e sa n d m e t h o d sa r ei l l u s t r a t e da n ds t u d i e d ，a n di n t e r n a lc o n n e c t i o nb e t w e e np r o f i ta n dr i s k i sa n a l y z e d a sak i n do fi n v e s t m e n ta c t i v i t y r e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n th a si t so w n u n i q u ec h a r a c t e r b a s e do ni n v e s t i g a t i o no n r e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc u r r e n ti n d u s t r y d e v e l o p m e n ts t a t u s ，s y s t e m a t i cm e t h o da n dt h e o r yh a v eb e e ni n t r o d u c e di n t h i s e s s a yt op r o v et h en e c e s s i t ya n di m p o r t a n c eo fr i s km a n a g e m e n ti n r e a le s t a t e i n d u s t r y , w h i c hi s o n eo ft h em o s ti m p o r t a n ti n d u s t r i e si nc h i n a se c o n o m y p a r t i c u l a r l y , t h ee s s a ya n a l y z e s r i s kc l a s s i f i c a t i o n ，c a u s eo fr i s k sa n dr e l a t e d s t r a t e g i e s ，s e t su pr e a le s t a t er i s ke v a l u a t i o ni n d e xs y s t e ma n dm a t h e m a t i cm o d e l ， s t u d i e sm u l t i - r i s k - p l a nd e c i s i o n m a k i n gm e t h o d ，i l l u s t r a t e sa p p l i c a t i o no ft h e o r i e so f r i s ka v o i d m e n t ，r i s kc o n t r o la n dr i s k t r a n s f e ri nr e a le s t a t ei n d u s t r y b a s e do nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r a c t i c eo fg d hr e a le s t a t ec o l t d ，r i s k i d e n t i f i c a t i o n ，r i s ke s t i m a t i o na n dr i s ke v a l u a t i o nm e t h o d sa r eu s e dt op r o v i d ed e t a i l a n a l y s i so np r o j e c tr i s k t a r g e tt ot h em a j o rr i s k ，b r e a k - e v e np o i n ta n ds e n s i t i v i t y s t u d ya r ec a l c u l a t e d ，e x p e c t e dv a l u eo fn e tp r e s e n tv a l u ea n di n t e r n a lr a t eo f r e t u r n a r ec a l c u l a t e da sw e l l ，s oa st op r o v i d ee v i d e n c ef o rp r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g k e yw o r d s ：r i s k ，r e a le s t a t e ，p r o j e c ti n v e s t m e n t ，融s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s k e s t i m a t i o n 鼬s ke v a l u a t i o n 第一章緒論 1 1 項目研究背景及意義 第一章緒論 1 1 1 項目投資風險的研究意義 項e l 投資風險是一種客觀存在。隨著經(jīng)濟體制的發(fā)展和各種經(jīng)濟成分的成 長，人們逐漸認識到項目投資風險的現(xiàn)實性及其影響的嚴重性，對項目投資者 來說，風險意識也隨之激增起來。 影響項目投資經(jīng)濟效益評價指標的參數(shù)很多，這些參數(shù)均具有一定的不確 定性。由于各參數(shù)的不確定性，其項目投資經(jīng)濟效益評價指標值也是不確定的。 因此，對投資項目所做的經(jīng)濟效益評價結(jié)論必將帶有風險。在經(jīng)濟評價工作中， 應對這種風險做出合理的量化分析和估算，以了解項目的風險承受能力，并盡 可能采取措施回避風險。 雖然，對項目投資風險的研究已有相當長的歷史，但對項目投資風險分析 目前仍局限于對風險的定性研究。尤其在項目的可行性研究中，為了估算風險 損失費用的大小，往往是按占總投資的一定比例來粗略地估算風險的損失費用 一般占總投資的6 - 1 0 ，并以不可預見費計入總投資中。對項目投資風險的 這種評估方法明顯存在三方面的缺陷：第一，對風險損失費用估算帶有較大的 主觀色彩；第二難以揭示風險的內(nèi)部機制及其變化規(guī)律：第三，不利于投資 者對風險的識別以及對風險防范的科學管理。在項目可行性研究中，對風險的 分析必須細化，進一步預測風險發(fā)生的可能性和規(guī)律性，同時必須研究各風險 狀況對目標的影響程度。 在一個項目投資的全壽命周期過程中，會出現(xiàn)各種不確定性，每個不確定 性都會對項目發(fā)生影響，但最后的影響結(jié)果是由這些不確定性共同作用而產(chǎn)生 的。為了確保項目的措施是完全必要的，這對于改善項目投資的經(jīng)濟效益具有 十分重要的現(xiàn)實意義。 首先，進行項目投資的風險評價研究可以進一步完善投資項目的評價體系。 把項目的風險評價作為一個重要內(nèi)容納入項目評價體系，可以使項目評價的結(jié) 論更科學、更全面。效益和風險本來就是任何一個項目投資的兩個方面，任何 效益都是在一定風險條件下的效益，反之，任何風險的承擔也可都是以一定的 效益都是在一定風險條件下的效益，反之，任何風險的承擔也可都是以一定的 第一章緒論 效益為前提。因此，一個完整合理的項目評價體系應該包括項目的效益評價和 風險評價兩個方面。 其次，進行項目投資風險評價研究可以提高項目的決策水平。從決策學的 角度看，衡量一個決策的好壞，主要是看其結(jié)果是否與決策者的預期目標最大 限度地吻合。投資決策者都希望項目投資的實施能帶來預期的效益，而對項目 進行風險評價的實施就是對項目獲得預期效益的可靠程度進行評價。顯然，這 樣做對于提高項目的決策水平是很有意義的。 1 1 2 房地產(chǎn)項目風險的研究意義 在宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康增長的背景下，十多年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速。2 0 0 3 年，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資超過了1 萬億，年均增長3 0 左右，是1 9 9 0 年房地 產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模2 l l 億的4 7 4 倍，達到當年國民生產(chǎn)總值的8 5 7 。房地產(chǎn)開發(fā) 投資直接拉動g d p 增長1 3 個百分點，間接拉動0 6 - - i 2 個百分點。房地產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)己成為提高居 民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的重要手段，對 于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的作用。 近年以來，一方面，在國家的宏觀調(diào)控下，政府加強了對土地資源的控制， 隨著“1 2 1 號文件”等一系列房地產(chǎn)金融政策的出臺，銀根緊縮導致房地產(chǎn)行業(yè) 融資壓力增大，投資風險增加：另一方面，宏觀調(diào)控導致竣工面積、土地開發(fā) 面積、新開工面積等指標增幅都有較大回落，人們對土地這種稀缺資源的升值 預期空前高漲，需求的旺盛又有力支撐了房價。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的基 礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其因此，研究房地產(chǎn)投資的風險具有重要的意義。 對房地產(chǎn)開發(fā)風險的研究有助于提高對風險的認識，以適應市場經(jīng)濟發(fā)展 而產(chǎn)生的充滿變化和不確定性的環(huán)境；有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理 水平，做好風險損失的防范控制有利于利用風險機制，調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展。風險作用的結(jié)果是雙重的。既有蒙受經(jīng)濟損失的一面，又有獲得額外收 益的一面。風險與效益一體，機遇與挑戰(zhàn)并存。 第一章緒論 1 1 3 香蜜湖地產(chǎn)項目研究背景 廣東控股集團有限公司是廣東省在境外規(guī)模最大的綜合性企業(yè)集團，房地 產(chǎn)業(yè)作為集團重點發(fā)展的行業(yè)，在集團的行業(yè)組合中有著重要的戰(zhàn)略意義，廣 東控股地產(chǎn)( 中國) 有限公司于2 0 0 3 年在香港注冊成立，是廣東控股有限公司 的全資子公司，專門負責集團在中國境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資、開發(fā)和管理等業(yè)務， 并成功地開發(fā)了許多住宅類地產(chǎn)項目，在行業(yè)內(nèi)具有良好的品牌地位和市場口 碑。 以廣州、深圳和香港為代表的珠江三角洲區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)強勁，居民 收入和住宅需求持續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出良好的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，成為社會經(jīng)濟 發(fā)展的重要增長點，這為房地產(chǎn)項目的投資帶來了機遇。但是，國家的宏觀調(diào) 控政策也為房地產(chǎn)的投資帶來了一系列的政策、金融、和市場的風險，在房地 產(chǎn)項目評估中如何全面、有效地進行項目風險分析和評估，是廣東控股地產(chǎn)公 司面臨的亟待解決的重大課題。本論文中的香蜜湖地塊項目，是廣東控股地產(chǎn) 公司在實際經(jīng)營過程中遇到的投資實例。通過對項目投資風險的分析和評估， 從風險的側(cè)面對項目進行進一步的剖析，為公司管理層的投資決策提供了有力 的依據(jù)。 1 2 研究的思路及框架 本論文借助項目投資風險理論，運用理論分析和舉例研究相結(jié)合的方法， 針對我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目的投資風險進行了具體研究， 結(jié)合“香蜜湖高檔住宅項目”的具體實例，提出了具體的風險分析方法。 全文共分為六章，具體的思路和結(jié)構(gòu)安排如下： 第一章緒論，重點介紹了論文的選題背景和意義，并對論文的結(jié)構(gòu)和思路 框架進行了詳細介紹。 第二章重點介紹了項目投資風險分析的相關(guān)理論，明確風險的定義和分 類，介紹風險分析和估計的過程和方法等。 第三章針對房地產(chǎn)投資項目的特殊性對房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)過程中的 風險進行了具體分析，并從定性和定量兩個方面對房地產(chǎn)項目投資風險進行分 析和度量。 第一章緒論 第四章引用香蜜湖地塊的實例對項目投資風險進行具體分析，識別風險因 素，選擇適用的具體度量參數(shù)，建立風險分析、度量體系。 第五章通過上述對風險的分析和估計，最終做出香蜜湖項目的風險對策和 風險決策。 第六章研究結(jié)論。 第二章項目投資風險理論概述 第二章項目投資風險理論概述 2 1 風險的定義及分類 2 1 1 風險的定義 一般來說，風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變 動程度。在涉及風險問題的研究中，風險的定義大致可分為兩類：第一類定義 強調(diào)風險的不確定性：第二類定義成為狹義風險。風險具有客觀性、其大小隨 時間延續(xù)而變化。是“一定時期內(nèi)”的風險。嚴格說來，風險和不確定性是有 區(qū)別的。風險是指事先可以知道所有可能的后果，以及每種后果的概率。不確 定性是指事前不知道所有可能的后果，或者雖知道可能后果，但不知道它們出 現(xiàn)的概率。但是，在面對實際問題時，兩者很難區(qū)別，因此，在實務領(lǐng)域?qū)︼L 險和不確定性不作區(qū)分，都視為“風險”，而把風險理解為可測定概率的不確定 性。概率的測定有兩種：一種是客觀概率，是根據(jù)大量歷史的實際數(shù)據(jù)圖算出 來的概率；另一種是主觀概率，是在沒有大量實際資料的情況下，人們根據(jù)資 料和經(jīng)驗合理估計的。而通常情況下，人們對意外損失比對意外收益的關(guān)切要 強得多。因此，人們在研究風險時，側(cè)重于減少損失，主要從不利的方面來考 慮風險，經(jīng)常把風險看成是不利事件發(fā)生的可能性。 2 1 2 風險的分類 風險范圍很廣、內(nèi)容很多，但由于研究風險的角度不同，大致有以下幾種 分類方法。 1 、靜態(tài)風險與動態(tài)風險 根據(jù)美國學者威利特的觀點，按風險發(fā)生的形態(tài)可分為靜態(tài)風險和動態(tài)風 險。靜態(tài)風險是社會經(jīng)濟正常情況下的風險；動態(tài)風險是以社會經(jīng)濟的變動為 直接原因的風險。 具體來說，靜態(tài)風險包括資產(chǎn)的物理損失、欺詐及犯罪所導致的損失、法 律的錯誤判斷、利潤的減少、以及經(jīng)營者的行為能力喪失等。而動態(tài)風險則包 括管理風險( 包括市場、財務和生產(chǎn)風險) 和技術(shù)革新風險等。 2 、純粹風險與投機風險 第二章項目投資風險理論概述 純粹風險是當風險發(fā)生時，僅僅會造成損害的風險，而投機風險是當風險 發(fā)生時，可能會造成利潤也可能造成損失的風險。純粹風險又可細分為人的風 險、財產(chǎn)風險和責任風險，同時還可按可?；虿豢杀ｏL險來細分。投機風險則 可細分為市場風險、經(jīng)營風險、投資風險等。 3 、主觀風險與客觀風險 美國學者格林和多爾夫曼提出，根據(jù)風險發(fā)生的原因，可分為主觀風險和 客觀風險。所謂主觀風險是指由于精神狀態(tài)和心理狀態(tài)產(chǎn)生的風險，一般難以 正確測定。主觀風險與人們對風險的認識有關(guān)。所謂客觀風險是指能以概率推 算出來的損害。廣義上說，客觀風險意味著可以預期損害發(fā)生的可能性和結(jié)果 的變化。 4 、可管理風險與不可管理風險 可管理的風險是指可以預測，并可采取相應措施加以控制的風險。反之， 則為不可管理的風險。風險能否管理，取決于風險不確定性是否可以消除以及 活動主體的管理水平。要消除風險管理的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)資 料和其他信息，隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些 不可管理的風險可以轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒芾淼娘L險。 5 、局部風險與總體風險 風險按影響范圍劃分，可以分為局部風險和總體風險。局部風險影響的范 圍小，而總體風險影響的范圍大。局部風險和總體風險是相對的，項目管理者 要特別注意總體風險。例如，項目所有的活動都有拖延的風險，但是處在關(guān)鍵 路線上的活動一旦延誤，就要推遲整個項目的完成日期，形成總體風險。而非 關(guān)鍵路線上活動的延誤在許多情況下是局部風險。 6 、已知風險、可預測風險和不可預測風險 已知風險就是在認真、嚴格的分析項目及其計劃之后就能夠明確的那些經(jīng) 常發(fā)生的，而且其后果亦可預見的風險，這類風險發(fā)生概率高，但一般后果輕 微、不嚴重；可預測風險就是根據(jù)經(jīng)驗，可以預見其發(fā)生，但不可預見后果的 風險，這類風險的后果有時可能相當嚴重；不可預測風險就是有可能發(fā)生，但 其發(fā)生的可能性即使是最有經(jīng)驗的人也不能預見的風險，不可預測風險有時也 稱未知風險或未識別的風險。 7 、其他分類 第二章項目投資風險理論概述 項目風險，若按其后果的承擔者劃分。有項目業(yè)主風險、政府風險、承包 商風險、投資方風險、設(shè)計單位風險、供貨商風險、擔保方風險和保險公司風 險等等，這種劃分有助于合理分配風險，提高項目對風險的承受能力。 2 2 風險識別( r i s ki d e n t i f i c a t i o n ) 項目投資可行性研究中的風險分析的過程主要包括：風險識別、風險估計 和風險評價三個方面。 風險識別主要是確定三個相互關(guān)聯(lián)的因素：風險來源，風險事件和風險征 兆。風險來源包括風險的時間、費用、技術(shù)和法律等內(nèi)容；風險事件主要反映 給項目帶來積極或者消極的影響事件：風險征兆是指實際的風險事件的間接表 現(xiàn)。風險識別的基本任務就是將項目的不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榭衫斫獾娘L險描述。 風險識別的過程一般分為四個步驟： 第一步：確定目標 第二步：確定人員及分工 第三步：收集資料 第四步：估計項目風險形勢 風險識別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風暴法。情 景分析法，德爾菲法，s w o t 分析法等。這里重點介紹德爾菲法和s w o t 法。 1 德爾菲( d e l p h i ) 法 德爾菲法是一種反饋匿名函詢法。其作法是在對所要預測的問題征得專家 意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反饋給各位專家，再次征求意見， 再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見。其過程可簡單地表示如下： 匿名征求專家意見卜歸納、統(tǒng)計匿名反饋歸納、統(tǒng)計若干 輪后卜得出結(jié)論。 德爾菲法的應用步驟如下： 第一步：挑選企業(yè)內(nèi)部、外部的專家組成小組，專家們不會面。彼此也不 了解： 第二步：要求每位專家對所研討的問題總是進行匿名分析； 第三步：所有專家都會收到一份全組專家的綜合分析答案，并要求所有專 第二章項目投資風險理論概述 家在這次反饋的基礎(chǔ)上重新分析，如有必要，該程序可重復進行。 2 、s w o t 法 s w o t 法是一種環(huán)境分析法，所謂的s w o t 既是英文s t r e n g t h ( 優(yōu)勢) 、 w e a k n e s s ( 劣勢) 、o p p o r t u n i t y ( 機會) 、t h r e a t ( 威脅) 的縮寫。s w o t 分析 的基準點是對項目內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身特點的基礎(chǔ)上，判明 外部的機會和威脅，然后對環(huán)境做出準確的判斷，繼而制定項目的系統(tǒng)分析和 戰(zhàn)略決策。 s w o t 分析一般分成五步： ( 1 ) 列出項目的優(yōu)劣勢，可能的機會和威脅，填入圖2 - 1 所示的道斯 矩陣的i 、i i 、i i i 、i v 區(qū)。 i i i 優(yōu)勢劣勢 列出自身優(yōu)勢具體列出弱點 i v v i 機會s o 戰(zhàn)略w o 戰(zhàn)略 列出現(xiàn)有的機會抓住機遇，發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)略利用機會，克服劣勢戰(zhàn)略 i i v l i v i l l 挑戰(zhàn)s t 戰(zhàn)略w t 戰(zhàn)略 列出正面臨的威脅利用優(yōu)勢，減少威脅戰(zhàn)略 彌補缺點，規(guī)避威脅戰(zhàn)略 圖2 1 道斯矩陣圖 ( 2 ) 將內(nèi)部優(yōu)勢與外部機會相組合，形成s o 策略，制定抓住機會、 發(fā)揮優(yōu)勢的戰(zhàn)略，填入道斯矩陣的v 區(qū)。 ( 3 ) 將內(nèi)部劣勢與外部機會相組合，形成w o 策略，制定利用機會、 克服弱點的戰(zhàn)略，填入道斯矩陣的v i 區(qū)。 ( 4 ) 將內(nèi)部優(yōu)勢與外部威脅相組合，形成s t 策略，制定利用優(yōu)勢、 減少威脅的戰(zhàn)略，填入道斯矩陣的v i i 區(qū)。 ( 5 ) 將內(nèi)部劣勢與外部威脅相組合，形成、t 策略制定彌補缺點、 規(guī)避威脅的戰(zhàn)略，填入道斯矩陣的v m 區(qū)。 項目風險識別的結(jié)果應包括：風險事件名稱、風險來源、風險事件概率估 i ， 第二章項目投資風險理論概述 計、風險損失范圍估計、預期發(fā)生時間估計、風險征兆、風險種類和對其他方 面的要求等。如圖2 - 2 所示。 圖2 - 2 風險識別過程示意圖 2 3 風險估計( r i s ke s t i m a t i o n ) 風險估計是在風險識別之后，在對項目風險進行有效識別的基礎(chǔ)上，對項 目風險進行測定、測試、衡量和估算等，是通過對項目所有不確定性和風險因 素全面系統(tǒng)地分析風險發(fā)生的概率和對項目的影響程度。風險估計的對象是項 目的單個風險，而非項目的整體風險，以加深對風險以及風險后果的認識，進 一步幫助人們管理不確定因素。 風險估計的主要內(nèi)容包括： r 風險事件發(fā)生的可能性大小。 2 風險事件可能的結(jié)果范圍和危害程度。 3 風險事件發(fā)生預期的時間。 4 風險事件發(fā)生的概率等。 風險是指損失發(fā)生的不確定性或可能性，所以風險是不利事件發(fā)生的概率 第二章項目投資風險理論概述 及其后果的函數(shù)，而風險估計就是估計風險的性質(zhì)、估算風險事件發(fā)生的概率 及其后果的嚴重程度。項h , a l , 險估計的方法分為確定型風險估計、隨機型風險 估計和不確定型風險估計。項目風險估計至少要涉及事件發(fā)生的概率、后果的 嚴重性和主觀判斷三個方面。 2 3 1 確定型風險 確定型風險是指那些項目風險出現(xiàn)的概率為1 ，其后果是完全可預測的，由 精確、可靠的信息資料支持的項目風險估計問題。即當風險環(huán)境僅有一個數(shù)值 且可以確切預測某種風險后果時，稱為確定性風險估計。主要是指項目經(jīng)濟評 價，確定性風險估計的方法有盈虧平衡分析、敏感性分析等方法。 l 、盈虧平衡分析側(cè)重研究項目風險中的盈虧平衡點的分析，是對項目的產(chǎn) 量、成本和利潤三者之間的平衡關(guān)系進行分析，確定項目在產(chǎn)量、價格和成本 等方面的盈虧界限，據(jù)此判斷在各種不確定因素作用下項目適應能力和對風險 的承受能力。盈虧平衡點越低，表明項目承受風險的能力越大。 項目銷售收入是產(chǎn)品銷售量x 的函數(shù)： s = p x ( p 是產(chǎn)品的單價) 項目的總成本也是產(chǎn)品銷售量x 的函數(shù)： c = c r + c ，x( c ，產(chǎn)品的固定成本，c ，產(chǎn)品的可變成本) j 一s c r ox。x 圖2 - 3 項目盈虧平衡點示意圖 如上圖2 3 所示b e p 點為項目的盈虧平衡點x 取值在該點右側(cè)，項日 第二章項目投資風險理論概述 盈利。在該點左側(cè)，項目虧損。 2 、敏感性分析是通過分析、預算項目的主要制約因素發(fā)生變化時引起項目 評價指標變化的幅度，以及各種因素變化對實現(xiàn)預期的目標的影響程度，從而 確認項目對各種風險的承受能力。在項目的整個壽命周期中，存在著許多不確 定性因素，這些因素對項目的影響程度也不一樣，有些因素很小的變化，就能 引起項目指標較大的變化，這些因素就稱之為敏感性因素。反之，則為不敏感 性因素。敏感性分析的目的就是要在項目的諸多不確定因素中，確定敏感性因 素和不敏感性因素，并分析敏感性因素對項目的影響程度。 2 3 2 隨機型風險 隨機型風險是指那些不但它們出現(xiàn)的各種狀態(tài)己知，而且這些狀態(tài)發(fā)生的概 率或者可能性的大小也已知的風險，這種情況下的項目風險估計成為隨機型風 險估計。一般按照期望收益值最大或期望效用值最大來估計。 2 3 3 不確定型風險 不確定型風險是指那些不但它們出現(xiàn)的各種狀態(tài)發(fā)生的概率未知，而且究 竟會出現(xiàn)哪些狀態(tài)也不能完全確定的風險。這種情況下的項目風險估計成為不 確定型風險估計。在實際項目投資活動中，一般需要通過信息的獲取把不確定 型決策轉(zhuǎn)化為風險行決策，由于掌握的有關(guān)項目風險的情況極少，可供借鑒參 考的數(shù)據(jù)資料不足，人們在長期的實踐中，總結(jié)歸納了一些公認的原則供參考， 如等概率準則、樂觀準則、悲觀準則、最小后悔值準則等。 2 3 4 貝葉斯概率法 項目風險估計是建立在對各種風險事件發(fā)生的可能性的基礎(chǔ)上，這種可能 性直接受到項目環(huán)境各種因素變化的影響，存在較大的風險，同時項目風險事 件的概率估計往往是在歷史數(shù)據(jù)資料缺乏或不足的情況下作出的，這種概率稱 之為先驗概率。先驗概率具有較強的不確定性，需要通過各種途徑和手段來獲 得更為準確、有效的補充信息，以修正和完善先驗概率。貝葉斯概率法是利用 第二章項目投資風險理論概述 概率論中的貝葉斯公式來改善風險后果出現(xiàn)概率的估計，這種改善后的概率成 為后驗概率。 2 4 風險評價( r i s ke v a l u a t i o n ) 風險評價是對項目風險進行綜合分析，并依據(jù)風險對項目目標的影響程度 進行項目風險分級排序的過程。它是在項目風險識別和估計的基礎(chǔ)上，通過建 立項目風險的系統(tǒng)評價模型，對項目風險因素影響進行綜合分析，并估算出各 風險發(fā)生的概率及其可能導致的損失大小，從而找到該項目的關(guān)鍵風險，確定 項目的整體風險水平。 風險評價的過程是一個從輸入轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵龅倪^程。是依據(jù)項目目標和評價 標準將識別和估計的結(jié)果進行系統(tǒng)分析，明確項目風險之間的因果聯(lián)系，確 定項目風險整體水平和風險等級等。風險評價過程活動主要包括以下內(nèi)容： 1 、系統(tǒng)研究項目風險背景信息。 2 、確定風險評價基準。即可接受的風險水平。 3 、使用風險評價方法確定項目整體風險水平。 4 、使用風險評價工具挖掘項目各風險因素之間的因果聯(lián)系，確定關(guān)鍵因 素。 5 、作出項目風險的綜合評價、確定項目風險狀態(tài)及風險管理策略。 風險評價的方法一般可分為定性、定量、定性與定量相結(jié)合三類，有效的 風險評價方法一般采用定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)方法。對項目進行風險評價的 方法很多，常用的有主觀評分法、決策樹法( d e c i s i o nt r e ea n a l y s i s ) 、層次分 析法( a h p ) 、模糊風險綜合評價、故障樹分析法( f t a ) 、外推法( e x t r a p o l a t i o n ) 和蒙托卡羅模擬法( m o n t ec a r l os i m u l a t i o n ) 。這里重點介紹主觀評分法、決策樹 法和模糊綜合評價法。 主觀評分法是利用專家的經(jīng)驗等隱性知識、直觀判斷項目每一單個風險并 賦予相應的權(quán)重，如o 1 0 之間的一個數(shù)。0 代表沒有風險。l o 代表風險最大， 然后把各個風險的權(quán)重加起來，再與風險評價基準進行分析比較。 決策樹法是利用樹形圖來表述項目風險評價問題，項目風險評價可以直接 在決策樹上進行，其評價準則可以是收益期望值、效用期望值或者其他指標。 第二章項目投資風險理論概述 如2 - 4 圖所示。樹型決策圖包括以下幾部分： u 表示狀態(tài)節(jié)點 厶表示結(jié)果節(jié)點 圖2 - 4 決策樹示意圖 決策樹法比較直觀、簡明，它的結(jié)構(gòu)既能反映項目風險背景環(huán)境，同時又 能描述項耳風險發(fā)生的概率，是種形象化和有效的項目風險評價方法。 模糊綜合評價法是模糊數(shù)學在實際工作中的一種應用方式。是指按照指定 的評價條件對評價對象的優(yōu)劣進行評比、判斷。其基本思路是：綜合考慮所有 風險因素的影響程度，并設(shè)置權(quán)重區(qū)別因素的重要性，通過構(gòu)建數(shù)學模型，推 算出風險的各種可能性程度，其中可能性程度高者為風險水平的最終確定值。 其具體步驟是： 1 、選定評價因素，構(gòu)成評價因素集。 2 、根據(jù)評價的目標要求，劃分等級，建立判斷矩陣。 3 、根據(jù)各風險要素影響程度。確定其相應的權(quán)重。 4 、運用模糊數(shù)學運算方法，確定綜合評價結(jié)果。 5 、根據(jù)計算分析結(jié)果，確定項目風險水平。 2 5 風險與收益的關(guān)系 投資活動的目的是為了獲取一定的收益，同時要冒一定的風險，一個項目 l l 第二章項目投資風險理論概述 是否值得投資，要對比其風險收益和風險損失，權(quán)衡利弊得失才能得出結(jié)論。 作為投資者，對投資風險承擔的主要目的就是獲得收益。但風險和收益之間并 不存在某種必然的固定的關(guān)系，受很多不確定因素的制約，既有很大的隨機性， 但從總體上看，獲取高的收益意味著要承擔高風險的可能，選擇低風險的投資 一般只會獲得較低的收益。風險與收益的關(guān)系如下圖2 - 5 所示： 圖2 5 收益風險曲線圖 p r 表示風險與收益之間的關(guān)系，收益越高，風險越大。p 。表示零風險是 投資者可取得的收益，也稱無風險投資收益。 對于每一個特定的投資主體來說，各自投資的目的不同，對風險的態(tài)度和 承受能力也不同。有的不惜冒巨大風險去追求高收益，而有的投資者只求穩(wěn)定 的收益，不愿涉足高風險投資。一般來說，投資主體對風險的態(tài)度可分為風險 偏好型，風險厭惡型和風險普通型三種類型。如圖2 - 6 所示。可以看出，風險 偏好型的投資者可棘手的投資區(qū)域最大，一般的投資都能接受，而風險厭惡型 的投資者可接受的投資范圍最小。 第二章項目投資風險理論概述 圖2 6 風險偏好曲線 在風險分析中，拋開風險論收益或者拋開收益論風險都是不全面的，每一 種風險分析的方法都有相對的局限性，在具體操作中，只有將風險和收益結(jié)合 起來，并結(jié)合具體投資者的風險偏好，進行對比分析，才是比較科學的方法。 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 3 1 房地產(chǎn)項目投資的特性 房地產(chǎn)投資作為投資活動的一種，與其他投資方式相比，既具有投資的共 性，也具有自身的特有的個性。一般來說，房地產(chǎn)具有如下特性： l 、不可移動性。土地是不可移動的，構(gòu)筑在土地上的建筑物也是不可移動 的，因此房地產(chǎn)不能像一般商品那樣可以通過交通運輸工具將某一地區(qū)充裕的 產(chǎn)品補給供給不足的另一地區(qū)。正因為這種特性，不同地區(qū)的房地產(chǎn)可以產(chǎn)生 不同的經(jīng)濟效益。 2 、產(chǎn)品耐久性。無論房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)還是法律形態(tài)都是不易被摧毀的， 房地產(chǎn)的產(chǎn)品壽命較長，具有耐久性。但房地產(chǎn)所處區(qū)域的環(huán)境是變化的。如 果對未來環(huán)境有好的預期，房地產(chǎn)會有升值的預期，也會刺激購買者的購買行 為。 3 、投資額大。房地產(chǎn)項目的投資額都比較巨大，資金門檻較高，如果缺乏 資金實力或者后續(xù)的籌資、融資能力的話，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險很 高。 4 、價格高。與其它一般商品相比，房地產(chǎn)價格一般較高，這就形成了一定 程度的市場障礙，使得許多需求者無法進入房地產(chǎn)市場，購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，而 必須依靠銀行的房屋貸款，所以說，房地產(chǎn)對國家和產(chǎn)業(yè)的金融政策的依賴性 較高。 5 、產(chǎn)品異質(zhì)性。又稱作單一性，即不存在相同的房地產(chǎn)，任何一宗房地產(chǎn) 無論是在結(jié)構(gòu)和外觀上，還是所處的地理位置和環(huán)境上都是唯一的。市場上不 可能有兩縱完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能非常標準化。 6 、外部性。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，對周邊的生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè) 環(huán)境等等會產(chǎn)生正面的或者負面的影響因為這種影響而受益或者受損的可能 不僅是房地產(chǎn)的開發(fā)商和購買房地產(chǎn)的業(yè)主，這種特性，稱作房地產(chǎn)的外部性。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合，有很多不同于其他行業(yè)的特點，上述這些特 點都決定了房地產(chǎn)投資極易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸 多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為一項具有高風險的綜合性的經(jīng)濟活 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 動，因而，正確認識房地產(chǎn)投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理 機制、減少風險損失、降低風險發(fā)生的可能性、提高投資活動的效率等具有重 要的意義。 3 2 房地產(chǎn)項目投資風險識別 房地產(chǎn)風險分類的方法很多，按照風險效應劃分，可以分為純粹風險和投 機風險：按照風險性質(zhì)劃分可以分為靜態(tài)風險和動態(tài)風險；按照風險形成機理 劃分，可以分為自然風險、社會風險、政治風險和運行風險；按照證券投資理 論劃分，可以分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險；按照房地產(chǎn)壽命周期，可劃分為投 資前期階段、開發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營階段和管理階段四個階段的風險。 在投資前期的投資決策階段，是圍繞著何時、何地、開發(fā)何種類型的房地 產(chǎn)，以及開發(fā)成本和資金籌集等問題。由于房地產(chǎn)投資自身的特點，這一階段 的風險危害特別大，主要風險包括：開發(fā)區(qū)域風險。土地風險，開發(fā)物業(yè)類型 風險，開發(fā)時機風險，開發(fā)成本風險，市場供求風險以及籌資風險。 項目建設(shè)階段主要包括招標模式風險，承包方式風險。承包合同風險，自 然條件風險，工期拖延風險，項目質(zhì)量風險，開發(fā)成本風險，以及施工索賠風 險。 項目的經(jīng)營和管理階段的風險主要包括銷售時機風險，銷售合同風險，自 然災害風險和意外事故風險。 房地產(chǎn)項目壽命周期的每個階段投資內(nèi)容不同。各個階段的風險表現(xiàn)形式 各異，大小也是不相同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產(chǎn)生。下面主要介 紹一下投資決策階段的主要研究的風險內(nèi)容。 1 、開發(fā)區(qū)域風險 由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境各異， 這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各個地區(qū) 的影響程度也相差懸殊。即風險具有比較明顯的地域性。兩房地產(chǎn)項目的不可 逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域相對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要 的意義。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中。開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風險。如杜會安定、風俗習慣、區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn) 業(yè)、住房、稅收政策、市場供求、通貨膨脹等等因素都會影響房地產(chǎn)項目的投 資回報。 2 、土地風險 土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和 規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性。 土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋 藏武等的不確定性。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件條件應注意地基承載力、軟弱土 層、物質(zhì)斷裂帶、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)、地下水埋深、水質(zhì)污染的不確定性。 土地的社會屬性是指地塊的區(qū)位條件及配套設(shè)施狀況等。一般有“三通一 平”、“七通一平”等。 規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標的認可的不確定性來源于城市規(guī) 劃設(shè)計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低，如果開發(fā)商先獲得一塊土地，然后再 向有關(guān)部門提交規(guī)劃設(shè)計方案，以求批準，這樣就承擔了一定的風險。 3 、開發(fā)物業(yè)類型風險 房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險，但并非任何類型開發(fā)項目的風險都是相同的。各 類開發(fā)項目既有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟特性，因而具有不同的風險。下 表類除了各類型開發(fā)項目的一般特性及投資因素，可供識別不同類型房地產(chǎn)的 開發(fā)風險參考。 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 安投現(xiàn)增風 需需 本 開發(fā)因素全資 金 值 險要要利 開 及的純的與管專平 發(fā)保利收可利 理 門衡 特點 類 值 潤入 能 潤的技多 型比程 術(shù) 少 例度程 度 購物中心22222122 受地段、環(huán)境影 響較大 寫字樓 22232332受地段影響需 專門技能 酒店23423 44 2需管理的程度 高、純收入好 公寓住宅 32232332增值的可能性 好 別墅3 2 1 4l 2 23 旅游項目22332332 受地段影響，需 專門技能 住宅區(qū)商業(yè)用地 30o3lo02 市郊土地2oo33o 23 注；4 一最高；3 很高；2 普通：卜一很低：o 無需 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 表3 - 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資特性表 房地產(chǎn) 開發(fā)的決定因素 開發(fā)投資特性主要風險主要可能投資者 種類 公寓住社區(qū)人口的擴增 變現(xiàn)性較好較大物業(yè)需專能支付自備款的任 宅 收入增加本利比收益高 業(yè)管理 何投資者 地點的方便性及可及由出租收益及房產(chǎn)租客不足 性。增值。 別墅高收入階層的存在 變現(xiàn)性較差銷售困難 能支付自備款的任 優(yōu)雅的環(huán)境 現(xiàn)期收入較大 何投資者 自備交通的滿足本利比收益高 寫字樓地區(qū)經(jīng)濟的擴展可靈活運用除非押需高水準服務如能提供自備資金 便利的交通租某一客戶物業(yè)衰敗過時及專業(yè)管理人員，則 承租客房的相容性變現(xiàn)流動性尚可商業(yè)活動位置雕能適合各類投資人 企業(yè)地位身價影響固定收入房產(chǎn)增值轉(zhuǎn)移士。 競爭的變化需避稅的高所得者 倉庫共商經(jīng)濟活動多數(shù)屬被動性長期由于設(shè)備技術(shù) 有適宜自備資金的 便于移送運轉(zhuǎn)的地理押租等作業(yè)改變而 人 位置變動流動性尚可過時 適宜長久運用的結(jié)構(gòu)每期租賃所得 出入交通運轉(zhuǎn) 設(shè)計 的變化 購物中社區(qū)成長變現(xiàn)性有限須提供適宜的 有巨資的投資者 心人口及收入的有效需適宜的靈活性管理 求固定的租賃所得及空置率高 有利的地段 增值 競爭的變化 便利的停車區(qū)設(shè)備砉損過時 酒店地點的方便性及可及主動靈活性客房周轉(zhuǎn)率高，有適當資本者 性交現(xiàn)性差 需高水平專業(yè)愿自我經(jīng)營維持管 旅客、商務、休閑級租賃所得及增值管理理的產(chǎn)業(yè)投資者 會議需要最大現(xiàn)期收入競爭的變化 各類設(shè)施及服務的組至少某一程度 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 或較大的經(jīng)濟 規(guī)模 旅游項合適的自然環(huán)境變現(xiàn)性差 需高水平管理有巨資的投資者 目便利的交通門票收入服務 較大現(xiàn)期收入環(huán)境惡化 競爭的變化 空地或都市化發(fā)展被動化求售時不易脫投資者 未開發(fā)需要的牽引流動變現(xiàn)性低 手開發(fā)商 地 便利的區(qū)段位置投資本利比低或周增值大小不確長期投資者 交通及可及性期長定 城市規(guī)劃 開發(fā)成本不定 最高級最佳的土地使 用 3 、開發(fā)時機風險 由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系雖時間而變化。而房地產(chǎn) 的不可移動性和地區(qū)性，是一個地區(qū)空域的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的空隙， 這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程少則1 2 年，多則4 5 年，一次需對未來幾 年政治形勢的變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增建狀況、收入水平升降以及消費心 理變化等風險因素進行預測，已確定合理的開發(fā)時機。 4 、成本風險 土地和開發(fā)成本為房地產(chǎn)項目投資的主要成本，對于土地成本風險，要研 究地塊的特性，工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件等等：要充分估計取得土地存在 的征地和拆遷的風險。明確政府部門對土地的使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標，分析 地塊的最佳利用方式，擬定項目開發(fā)方案，預測建筑原材料的價格趨勢，估算 開發(fā)成本 5 、市場供求風險 市場供求風險是指投資所在地區(qū)市場供求關(guān)系變化給投資者帶來的風險。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)市場的多變性和復雜性，市場供求是不斷變化 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 的，必然也會造成房地產(chǎn)價格的波動，可能會使房地產(chǎn)投資的預期投資通過研 究市場的供求關(guān)系、產(chǎn)品、價格、數(shù)量以及變化趨勢等欣喜地分析研究，制定 出既符合市場需求、又具有操作性的規(guī)劃，并進行初步售價水平和出售比率的 預測，評價開發(fā)項目獲利能力。 6 、籌資風險 房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問 題，籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險：籌資措施不當，會造 成籌資成本大幅上升，開發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動資金周轉(zhuǎn)困難，甚至導致項目 開發(fā)失敗。籌資的成本主要包括籌資過程中所發(fā)生的各種費用一籌資費和向資 金提供者致富的報酬兩方面。資金籌資的渠道主要包括自有資金、銀行貸款、 發(fā)行企業(yè)債券、股票上市以及融資租賃等方式。其中，銀行貸款為最為常用的 手段，通過銀行貸款融資，通常要承擔的風險包括：利率風險、匯率風險和信 用風險等。 3 3 房地產(chǎn)開發(fā)風險估計 風險是損失發(fā)生概率與后果的函數(shù)。因此，衡量風險的大小需要知道風險 損失發(fā)生概率與后果。風險損失發(fā)生概率越大，可能損失越嚴重，則風險程度 越高，反之，損失發(fā)生概率越4 - i 能損失值越小，風險程度越低。下圖3 - 1 中 位于右上角的風險最大，位于左下角的風險最小。 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 但是風險結(jié)果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種，每種后果對 應有相應的發(fā)生概率。隨機變量的各個可能取值對應的概率分布情況稱為概率 分布。風險作為一個隨機變量，可以通過期望值、標準差以及變異系數(shù)來描述 其特征。 一般說來，期望值可以近似地服從正態(tài)分布，( 見圖3 2 ) 。以隨機n p v 為 例，期望值決定了正態(tài)分布曲線在橫坐標上的位置，是隨機n p v 各取值的分布 中心。標準差表示各個n p v 對于其均值的分散程度，它的值的。大小決定了正態(tài) 分布曲線的集中程度。標準差越大，隨機n p v 的可能取值偏離其期望值的離散 程度較大，概率分布密集程度低，隨機n p v 的不確定性程度大，項目風險越大。 相反，標準差越小，概率分布密集程度高，隨機n p v 的不確定性程度小。項目 風險小。 圖3 - 2n p v 的概率分布 正態(tài)分布曲線和x 軸所圍成的全部面積等于1 ，曲線與區(qū)間( z ，x ，) 圍 成的面積表示隨機n p v 在該區(qū)間取值的概率，利用這點我們可以使用正態(tài)分布 表，求出n p v 小于零的概率，這樣就對項目風險有了一個定量的描述。 l 、期望值( e x p e c t e dv a l u e ) e ( x ) ，也稱均值，是指一個隨機變量幾種可 能后果以及其各自概率進行加權(quán)平均所得到的平均數(shù)。 e = 只t l - i 2 、標準差( s t a n d a r dd e v i a t i o n ) ，是指隨機變量各可能后果與期望值的絕 對偏差程度。它反映隨機事件可能后果與期望值之間的分散程度。 第三章房地產(chǎn)項目投資風險 s d = 雁地咽塒 3 、風險度( r i s kd e g r e e ) ：如果各方案的收益期望