項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

合肥*國際全程策劃報(bào)告目 錄第一部分 合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析2第二部分 市場調(diào)查問卷情況分析13第三部分 項(xiàng)目周邊樓盤情況20第四部分 項(xiàng)目基本概況及SWOT分析 45第五部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位52第六部分 項(xiàng)目營銷推廣方案71第一部分 合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析一合肥城市總體規(guī)劃3二廬陽區(qū)市場背景狀況8三合肥房地產(chǎn)綜合評述10 一合肥城市總體規(guī)劃 （一）規(guī)劃背景 合肥，安徽省省會(huì)，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的第一線內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位 合肥的 的 ， ，四 分 21 城市 會(huì) 、 區(qū)劃調(diào) 的 要 及 城市、 省會(huì)中城市currency1 “，合肥市于2001年fi1flflfl年國 的合肥市城市總體規(guī)劃 1flfl52010年 調(diào) ，2002年7”，合肥市 合肥市城市近 規(guī)劃，規(guī)劃2001年 2005年 近 規(guī)劃國 的合肥市城市總體規(guī)劃 定的城市 、城市 、及 方 的 ，fi合肥市城市規(guī) “ 調(diào) 規(guī)劃定城市規(guī)劃區(qū) 合肥市市區(qū) 肥東、肥西、長 3 的1 區(qū)，總 1 72 5 方 ，中市區(qū) 5fl 方 城市 是安徽省省會(huì)，全國重要的 基地 規(guī)劃 2005年，城市 規(guī) 200，城市 地規(guī) 20fl 21 方 ， 地 104 方 （二）城市 合肥是一座fi 城市 本的 市、 國的 市、丹麥的奧爾堡市、西班牙的萊達(dá)市、塞拉昂首都弗敦市、隆迪首都瓊拉市 友好城市 是安徽省 治、 、文中 （三）城市規(guī) 全市總 72 方 ，中市區(qū)總 5fl 方 ，市區(qū)總 1 5 8 合肥 肥東、肥西、長 3 瑤海、廬陽、蜀山、 河4 區(qū)三 區(qū) （四）城市 方 城市主要 西南方 ， 東 ， 北方 要堅(jiān)“多中、組團(tuán)”的規(guī)劃 ，合理 老城區(qū)環(huán)境容量，逐步有序地 新城區(qū) （五）城市 （1）城市總體 多中、組團(tuán)，中間田園楔入， 改善城市生 環(huán)境 有城市基礎(chǔ)上，城市地主要 西南方 ， 東 ，有 地 北方 規(guī)劃將城市分 5 分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū) （2）老城區(qū)：位于環(huán)城河內(nèi)側(cè)，地 5 fl 方 ，規(guī)劃將老城區(qū)內(nèi) 密的居住 逐步 疏散， 規(guī) 11 老城區(qū)將加強(qiáng)市 施 舊城更新改造，嚴(yán)格 筑密度，增加綠地、廣場 停車場等敞空間，保環(huán)境量 隨著 、文職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成 全市的商貿(mào)、金融中 （3）東區(qū)：位于南淝河、板橋河左岸， 新站綜合試驗(yàn)區(qū) 龍崗工業(yè)區(qū) 地 40 52 方， 規(guī) 3fl 功能主要是城市fi 交通的門戶， 冶金、工、輕工、機(jī)械 主的工業(yè)基地， 重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合 物流產(chǎn)業(yè)的 規(guī)劃花沖 園地區(qū) 東區(qū)市級(jí)副中 （4）北區(qū)：位于南淝河左岸、板橋河右岸， 地 1fl 75 方 ， 規(guī) 18 本區(qū) 全市型倉儲(chǔ)基地，將 筑材料、有 冶金、能 等工業(yè) 業(yè)， 交通 ，成城市物 儲(chǔ) 流通中 重點(diǎn)是加強(qiáng)基礎(chǔ) 施 房 ， 廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)， 工業(yè)區(qū) 規(guī)劃* 交 近 市級(jí)副中 （5）西南區(qū)：位于南淝河、環(huán)城河 四河西岸， 新 區(qū)、 文新區(qū) 及 基地等， 地 110 25 方 ， 規(guī) 105 功能 城市的 、文中 區(qū)， 機(jī)械、 、 主的工業(yè)基地， 重點(diǎn)是 分 ，加快 新 區(qū)的， 推 文新區(qū)的 規(guī)劃分南站、西 近 市級(jí)副中 （ ）新城區(qū)：位于312國龍南側(cè)，主要是 區(qū)，是城市ficurrency1的新城區(qū)， 地 32 7fl 方 ， 規(guī) 27，功能主要 城市的工業(yè)基地 出 基地 “于型 密型的工業(yè)項(xiàng)目 第三產(chǎn)業(yè)，加快fi城 ，逐步成工業(yè)、居住、倉儲(chǔ)、 fl施全 的綜合新區(qū) 規(guī)劃 廣場 近 市級(jí)副中 （六） 交通 1、交通 城市 ，保 善 二環(huán)currency1 五五” 的環(huán)currency1 ，善 市區(qū)fl交通 主體、多 方調(diào) 的 交通體 城市分區(qū)內(nèi)部方格 ，加強(qiáng)市區(qū) fl停車場 、廣場 步 區(qū)的規(guī)劃 規(guī)劃 新車站 合肥 區(qū)的輕快 交通線 2、城市 合肥市總體規(guī)劃 出“ 快 主，合主 ，組成 方格 基礎(chǔ)，環(huán) 加currency1線，功能 、級(jí) 合理的城市 ” （）景 目 ，合肥市 “ 施“ 市”、“城”、“ 國際” “ ”四，著“ 全省城 型 業(yè) 基地、國內(nèi) 重要的 造加工基地、國內(nèi)重要的 新 產(chǎn)業(yè)基地 國內(nèi)重要的 、文 基地， 著全 會(huì) 城市的目 房 、西 合肥、西 東等一 國生的工程 工， 文新區(qū) ： ，一， 達(dá)，度 ，合理， 施善，環(huán)境 ，園特 ， 環(huán)境一流、業(yè)環(huán)境一流、居環(huán)境一流的城市，將 的 入新 ，合肥市加快 城市的步 ， 定出 2010年全市 達(dá) 1000 的 規(guī)劃目 ， 合肥 成國內(nèi) 重要的 造加工基地，國內(nèi)重要的 新 產(chǎn)業(yè)基地，國內(nèi)重要的 、文 產(chǎn)業(yè)基地，安徽省 城 型 業(yè)的 基地 一 目 ，合肥市一步， 產(chǎn)業(yè)的調(diào) 級(jí)， 環(huán)境， 定 的 策，加商 、 的“度， 出快 的 二廬陽區(qū)市場背景狀況 （一） 介 廬陽區(qū)總 13 8 方 ， 37 14， 10 街， 老城區(qū) 主體， 西北延伸長 、肥西 接壤 廬陽老城區(qū)是歷史上的古廬州城，也是合肥的中區(qū) 區(qū)域內(nèi)文景觀眾多 “廬州勝景，廬陽攬”：有“翡翠項(xiàng)鏈”之譽(yù)的環(huán)城 園，被稱 合肥“母親河”的南淝河 名勝古跡有三國古場逍遙津、曹操點(diǎn)將臺(tái)古 弩臺(tái)、歷史名李鴻章故居、三十崗 三國的古場遺址等 中的 分坐落本區(qū)的西北部， 城區(qū)市容 潔、空 清新、 秀景 （二）市場狀況 本區(qū)項(xiàng) fi較 成熟，住宅價(jià)格四區(qū)中也fi較 單一型的多層住宅銷售 主體 地理位置目 部分多分北一環(huán)線 規(guī) 看，目 除海棠花園等5 樓盤的 筑 超 10 方 ，他的規(guī) 都較 ， 體環(huán)境 套也多是依 周邊原有的 套上，價(jià)格2500/左右 廬陽區(qū)住宅主要沿區(qū)內(nèi)3 線分，*、* 沿河西， 體位置都有沿* * 兩主北移的趨 （三）重點(diǎn)地 沿河西：環(huán)城 的修繕 燈飾綠等工程的 沿河 的舊城改造 住宅 一片生機(jī)， 層住宅、墅、多層等合型 筑星羅棋，良好的地理位置及成熟的 眾基礎(chǔ)生活 施 居 生活 供 的方便 *北 ：便 的交通 地理位置是本地住宅 的最 市廣場邊上：本市 的一步 該中區(qū)域 華的商圈及 寫字樓、商 的新 ，的氛 、文的 淀、便捷的交通、擁擠的流彰顯 該地 者的非凡魅“ （四） 障礙 生活 套 施不善，陳舊落， 程較緩慢，西緩、北抑的 策將會(huì)使區(qū)位空間拓 短內(nèi)受阻 （五） 趨 “ 傳 的中商 區(qū)，廬陽區(qū) 會(huì)一步加快城市程，兩 及森 園等生 項(xiàng)目的 將會(huì)一地產(chǎn) 商 本區(qū) （六）廬陽區(qū) 交通規(guī)劃 1、 分析：由 絡(luò)（由 等級(jí) 、城市快 主 組成）、 支三 層的 組成一 快 、安全、便捷、功能 、級(jí) 合理、易于管理的城市 2、 規(guī)劃：二：一環(huán)、二環(huán) 二”：* 、*三合肥房地產(chǎn)市場綜合評述 （一）市場 的基本特征 1、2003年數(shù)據(jù)顯 2003年，國 快 增長的環(huán)境 ，合肥市住宅 房地產(chǎn) 營 幅增長，主要 指 屢新 ，03年達(dá) 歷史最 成總 fl5 2 ，中住宅 fl 51，上年比增長138 0fl% 188 30%， 商品房施工 1071 71 方 ，中住宅82fl 8fl 方 ，分增長 78 2 % 77% 商品房竣工 3 fl 3fl 方 ，中住宅2fl1 flfl 方 商品房銷售 284 方 ，中住宅243 4 方 2、2004年一 度市場走 位起步，快 轉(zhuǎn)的 一 度全市成房地產(chǎn) 18 2fl 施工 達(dá)fl34 2fl 方，中新工 231 fl7 方 ，竣工 3fl fl1 方 ，房銷售 32 57 方 3、2003市場 的基本特征 * 幅增長，住宅 比例逐步 * 市場交易活躍，供 量一步 * 房價(jià)總體保穩(wěn)中有 的慢牛 * 空置量有增加，但空置率仍較 4、2004市場 地產(chǎn) 仍將 較快的 度增長， 策 的 將逐步顯 多 地 商北上南 ，逐 合肥， 商品 、 項(xiàng)目品 的 將 加 5、市中區(qū)樓盤趨 合肥房地產(chǎn)市場 年的 ，市中區(qū) 地逐年 ，加上一 舊城改造 地多于景觀綠 者商業(yè)房，市區(qū)住宅供 量將出供不 的狀 、城西南區(qū) 成 “ ” 合肥市近 規(guī)劃 的最主要區(qū)域， 合肥 新 區(qū)、合肥 區(qū)、合肥新 文區(qū)都中該區(qū)等 重點(diǎn) 區(qū)域， 策、 等方都有 加上合肥本 最 的山 也是該區(qū)域最具 規(guī) 、 商數(shù)量、項(xiàng)目 、市場 等情況 看，本區(qū)域的項(xiàng)指 都是名 的 7、區(qū)起，分逐 除西南片的蜀山區(qū)區(qū) 中顯超 ，區(qū)的 有 蜀山區(qū)能一currency1秀的最原 是 規(guī)劃、 策 的“度較三區(qū)都要“多 廬陽區(qū)的 基礎(chǔ)不，但 套陳舊、 緩慢， 規(guī)劃 不 有部分阻礙，短內(nèi)要有的改觀比較fifl 河區(qū) 的 方 是接壤，是合肥 成 城市的 沿地 ，但市 施較 落，要有躍 非一 一 瑤海區(qū) 合肥交通 區(qū)域，交通 ，但舊房改造緩慢，居住環(huán)境fi較 8、總價(jià)仍上， “度增 通 fi樓盤不 推出的銷售房 的價(jià)格比較，多上 100”300，有部分上比較，的超 500多 能有 調(diào)市場供 狀況的良 ，合肥市 部門 的也出臺(tái)一 策，但 際情況是，fi樓價(jià) 不 地供 量，增加 房等施不 點(diǎn)，短內(nèi)， 的 “度fl成 fl、市場趨理 ， 型戶型成 主流 合肥房地產(chǎn)市場 近兩年的 的 ，“房 ”的理會(huì)隨著房價(jià)的 “ 轉(zhuǎn) 目 的一 市中樓盤傳 的銷售狀況顯 ，130 方 上，總價(jià)超 40的戶型銷售 較 “ 商fi于 總價(jià)將十分 ，市區(qū)的住宅、寫字樓、商 不 地 型 型fi于者 ， 更 ， 報(bào)更 ， 價(jià) 比較 ，fi于 商 ，銷售 度加快， 金 “也，fi于 市場 ， 型有 于 空置房 隨著 于 房的新 策出臺(tái)，商品房住宅 年也將出 戶型 ，單 層的 戶型 流 （二）市場狀主要成 1、合肥的區(qū)域位置 合肥目 上最具 “的長三城市接壤，是長江流域的 文重，承東啟西，貫通南北，地理位置 重要 “業(yè)合肥” ，合肥 ， 是 新 產(chǎn)業(yè)、 的 更 目 量中 級(jí) 、業(yè)，有“地拉 合肥房地產(chǎn)市場的 2、新城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場 ，城市規(guī)劃 卷江南北， 新遷成 一 ，合肥通 新的城市規(guī)劃不 將城域， 合肥周邊的量居 城市，也部分 江、江 、上海等周邊地市 的“ “西部 的橋 堡“合肥將 成 長三的花園 3、改善住房 的 合肥 支 入逐年增長 有 ， 問 ， 要改善 的住房 增 的供 市場的情況 看，眾多踴躍房者 中，“二置業(yè)”的者是占據(jù) 一部分第二部分 市場調(diào)查問卷情況分析 一調(diào)查目的14 二調(diào)查概況14 三調(diào)查果分析15 一調(diào)查目的 本市場調(diào)查旨于調(diào)查合肥市區(qū)房產(chǎn)市場的基本狀況， 者特征、市場 、房原 、產(chǎn)品偏好特 、價(jià)格及市場阻礙等， 合合肥地區(qū)者市場信息， *項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、銷售策劃、廣告策劃 供強(qiáng)有“的市場依據(jù) 二調(diào)查概況 1、 調(diào)查間：2002年3”102002年5”3 間分三，分主 調(diào)查 2、 調(diào)查內(nèi)容： 樓盤狀況 理調(diào)查 3、 調(diào)查fi象： 的住宅者， 合肥 地居、商場顧 部分 司職員，采特征目測方法甄fi象 4、 調(diào)查方：本調(diào)查采問卷調(diào)查， 街 隨機(jī)訪問、專業(yè)市場調(diào)查 入室訪問成，fl 有 問卷120份 5、 調(diào)查員：本 司廣告市場調(diào)員，調(diào)查執(zhí) 司有針fi 的 培訓(xùn)fi習(xí) 三者調(diào)查分析1請問您最近是否有房的打算？ 急 房 一年內(nèi)想房 二年內(nèi) 能 三年內(nèi) 能 五年內(nèi) 能 7 84% 23 53% 1fl 1% 23 53% 25 4fl% 分析：本 旨調(diào)查 房者的房劃，中我 基本看出 五年內(nèi)房產(chǎn)品的市場量，盡 能 握好本項(xiàng)目的市場推量劃 2您目 的住房情況 何？ 單位 房 城區(qū)舊房 fl0年商品房 居房 他 30 fl1% 14 55% 23 4% 3 4% 27 27% 分析：本 旨探 要改善居住 的 的市場 量有多，我 預(yù)的無 ，單位 房、城區(qū)舊房加上他（主要是房改房、 房 租房）超 70%的居是 于非常 要改善居住狀的， 調(diào)查果 好驗(yàn)證 合肥房產(chǎn) 市場 是 巨的市場 基礎(chǔ)的 3 果您近有房的打算，您會(huì)選擇合肥的哪 區(qū)域房？ 城北 城中（老城區(qū)） 城西（ 新 區(qū)、新 區(qū)） 城西南（fi城） 城南 城東 3 4% 1 3 % 45 45% 23 4% fl 0fl% 1 82% 分析：本 旨fi城市規(guī)劃 西、西南 的 fi者房的 程度 果顯 ，近70%的 房者fi城西（ 新 區(qū)、 區(qū)） 城西南（ 區(qū)、fi城）有 顯的 ，fi項(xiàng)目的北城區(qū)域 較 4您房產(chǎn)的途是 于居住 于 兩者兼有 0 38% 11 32% 28 30% 分析：本 旨探 合肥房產(chǎn)市場的成熟度，超 0%的 率 看出 是一 處于起步 的市場 有居住 保fi 衡的比例上，市場 能 成長， 比例 市場 量很，泡沫較，但價(jià)格上 較慢 的 者 快 的拉市場，目 看 比例是偏 ，市場的成長空間仍很 5您房比較 的問 是（ 多選） 地 價(jià)格 環(huán)境 房地產(chǎn) 司品 戶型 套 20 1% 24 24% 24 24% 5 45% 1 3 % fl 0fl% 分析：本 旨調(diào)查 者房的主要 ，果顯 價(jià)格、環(huán)境、地依是最主要的 ， 是 級(jí) 市場的基本特征 根據(jù)調(diào)查果，本項(xiàng)目的 做中我 要 分考慮 的 程度 比價(jià)格， fi 潤最的 尋找者的最佳接受度 環(huán)境， 項(xiàng)目周邊的環(huán)境強(qiáng) ，我 要將園區(qū)內(nèi)部的環(huán)境塑造好 戶型， 特合理 您預(yù)近年合肥的房價(jià)走 何？ 上 保 穩(wěn) 有 調(diào) 2 2 % 28 30% fl 44% 分析：本 旨探 者fi市場的信，果顯 ，近2/3的者fi市場走 是 滿信的 根據(jù)走訪的情況看，目 合肥房市是處于緩慢上 ，假 ，者的信 該會(huì)加強(qiáng) 7您一般會(huì)選擇哪住宅類型？ 多層 （ 層） 層 （7”13層） 層 （14層 上） 排屋（ 體墅） currency1墅 55 17% 31 03% 5 17% 3 45% 5 17% 分析：本 旨探 者fi房產(chǎn)品類型的接受度，調(diào)查果顯 超 85%的者選擇多層、 層 本果fi本項(xiàng)目做產(chǎn)品規(guī)劃 有很參考 義，既要考慮市場的接受度，更要考慮地本 觀情況 8您比較喜歡哪戶型空間？ 層 躍層（） 層 2 42% 54 72% 18 8 % fl您會(huì)選擇哪戶型 ？ 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 四室三廳二衛(wèi) 他 12% 14% 5 % 14% 2% 2% 10您房會(huì)選擇多的戶型 ？ 單 （3050 80fl0 fl0100 100120 120140 140180 180 上 5 3 % 8 fl3% 1 07% 2 7fl% 33 fl3% 5 3 % 3 58% 分析： 上三 旨調(diào)查者fi戶型空間、 的選擇偏好，果 ，超 50%的選擇躍層空間，5 %的者會(huì)選擇三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，超 75%的選擇fl0140的戶型 此三 的調(diào)查直接 本項(xiàng)目的產(chǎn)品 規(guī)劃，調(diào)查果我 基本 項(xiàng)目規(guī)劃 空間、 要 分考慮者的選擇偏好，戶型空間類型 的搭 比例既要符合市場的 ，也要 的超 于市場 11您愿 承受的商品房價(jià)格是多 ？ 2000/ 方 左右 2500/ 方 左右 3000/ 方 左右 3500/ 方 左右 4000/ 方 左右 1 54% 28 85% fl 1% 12您房愿 承受的住宅總價(jià)是多 ？ 2030 3040 40 0 080 80 上 74 07% 18 52% 5 5 % 1 85% 分析： 上兩 旨調(diào)查者的房產(chǎn)品能“，果 選折單價(jià)2000”2500/占 fl0%多，總價(jià)20”30的占 74 07%， 一果市場的 際情況是符的，但考慮 主觀理價(jià)位總是偏 的，根據(jù)國際慣例，加權(quán)30%（單價(jià)3250 內(nèi)，總價(jià)40 內(nèi)） 該是 承受的 （ 指市場的表產(chǎn)品，不 墅類產(chǎn)品）， 一論fi本項(xiàng)目的定價(jià)策具有指 義 13您 園區(qū)該具 哪 套 施？（ 選） 中會(huì) 泳池 球場 籃球場 型綠地花園 景 健 房 地 車幼兒園 他（請 ） 25% 7% 8 33% 8 33 20% 12 5 12 5% 10 83% 12 5% 2 08% % % 分析：本 旨調(diào)查者fi房產(chǎn)品的 套 ，選擇果 看出，者fi 娛體 施都是有 的， 單講 是 套多好，但考慮 成本比較， 有選擇的 套 ，型綠地、 景、健 房、幼兒園、 fi（看項(xiàng)目規(guī) 、 本項(xiàng)目 的園區(qū)規(guī) 、區(qū)域位置是一定要 置的）、車 將成 普遍的市場 14一般情況，您是通 哪 渠“ 房屋的有 信息的？（ 選） 報(bào)紙廣告 視廣告 廣播廣告 互 戶 廣告 、朋友、事等介紹 他 2 53% 14 2fl% 12% 12 fl3% 13 1% 21 0fl% 5 44% 分析：本 旨調(diào)查者獲“房產(chǎn)品信息的主要渠是哪 ， 及 渠中最主要的信息 果 看出，沒有哪信息渠是全占主 地位的，多媒介的 合推廣是 的選擇 中 基本 本項(xiàng)目的營銷推廣中，點(diǎn)合的 合推廣策 15目 您生活工“的主要交通工具是 私 車 交車 車 7 fl% 8 54% 5 77% 分析：本 旨調(diào)查者的工“出 方，中 獲 fi園區(qū)車位 置的 量，fi 交車的依賴度， 地 劣合肥房產(chǎn) 市場的 “ 1 果城北一環(huán) 二環(huán)之內(nèi)有一 項(xiàng)目，您會(huì)嗎？ 會(huì) 不會(huì) 果是多層 ，會(huì)考慮 18 52% 57 41% 24 07% 分析：本 旨調(diào)查者fi區(qū)域的 度，果 ，fi城北區(qū)域 表 不會(huì)的占部分， 能會(huì)的占42 5fl%， 城北老區(qū)要獲“廣泛 假 ，也 本項(xiàng)目的地理位置 者中的 度不 第三部分 項(xiàng)目周邊樓盤情況 一廬陽區(qū)樓盤21 二蜀山區(qū)樓盤27 三瑤海區(qū)樓盤37 四 河區(qū)樓盤41 【一、廬陽區(qū)】 本區(qū)域是歷史上的古廬州城，目 老城區(qū) 主體，是合肥的中區(qū)域 市場狀況/本區(qū)域項(xiàng) fi都較 成熟，住宅價(jià)格四區(qū)中也fi較 ，本區(qū)域商品房供給 看， 單一型的多層住宅 主體 目 多數(shù)樓盤分北一環(huán)線 ，除偶爾 項(xiàng)目總體量超 10方 ，他部分項(xiàng)目規(guī) 都比較 樓盤 套不善，多依 周邊原有的 套上 區(qū)域 體 價(jià)3000/左右 區(qū)域內(nèi)部分樓盤主要分*、* 沿河 西，目 房地產(chǎn) 有沿* * 兩 主北移的趨 區(qū)域 層 寫字樓的價(jià)格一直 ，多層價(jià)格沒有太變 重點(diǎn)地 /沿河 西、*北 、市廣場周邊 生活 套 施不善， 程比較緩慢，“西緩，北抑” 策將會(huì)使區(qū)位空間拓 短內(nèi)受阻 總述: 上 的43 樓盤中廬陽區(qū)13 ，蜀山區(qū)17 ，瑤海區(qū)8 ， 河區(qū)5 ， 1） 廬陽區(qū)的栢景灣、一 邦國際 海棠花園基本入銷售，余房 不多，不會(huì)fi本項(xiàng)目的銷售有太的沖擊 反是 兩項(xiàng)目市場中業(yè) 成的 品象會(huì)fi本項(xiàng)目有較的 不將市的一 城是本項(xiàng)目最主要的 fi 2） 山區(qū)是合肥市目 的重點(diǎn)區(qū)域， 新 區(qū)、 區(qū)、 文新區(qū)等，該區(qū)中 合肥樓市三分之一的新盤， 合肥房地產(chǎn)市場中 名度度、 譽(yù)度較 的樓盤都中該區(qū)，金 池、國際花都、 花園、新華fi、 園 等 規(guī) ，反是本項(xiàng)目的最主要的 項(xiàng)目中區(qū)域 瑤海區(qū) 河區(qū)的項(xiàng)目直接 “較 第四部分 項(xiàng)目基本概況及SWOT分析 一項(xiàng)目概況4 二項(xiàng)目 S 分析 48 三項(xiàng)目劣 W 分析48 四項(xiàng)目機(jī)會(huì)O 分析 50 五項(xiàng)目 T 分析51 一項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目由合肥*房地產(chǎn)有 司 ，地位于合肥市*區(qū)* 周，南 * ，北 * ，西側(cè) * ，東側(cè)* ，規(guī)劃 造 、 品商 商住型 園區(qū) ， 套善，生活方便， 有fi 、商場、 、 、 、 、 貿(mào)果 市場等類城市 施，是城市 生活型的市中居住 地 項(xiàng)目主要 指 ： * 地 ： 4 1 （地總 4 0fl ） 居住 地53 * 住宅地：32 8 地：11 1 地：5 8 fl綠地：3 2 * 總?cè)?率1 7 * 總 筑 ：111 2 * 住宅 筑 ：70 70 * 商業(yè) 筑 ：40 5 （ ：17 1） * 筑容 率：2 fl * 筑密度：33% * 綠地 率33% （二）項(xiàng)目周邊 套情況 1、 安徽* fi 、*職業(yè)fi 、省*管理fi 、第*中fi、*幼兒園 2、生活物、文 *超市、* 城、*場 3、 * 、*、* 4、 currency1衛(wèi)生 合肥* 、中 *團(tuán)第* 5、商業(yè) 點(diǎn) 、 業(yè) 、工商 、 、市商業(yè) 、交通 等眾多 本區(qū) 周邊 有儲(chǔ)“點(diǎn) 7、交通情況 * 等十?dāng)?shù) 交車能直達(dá)本項(xiàng)目園區(qū) 二項(xiàng)目 S 分析 （一）地 地 位于城北一環(huán) 二環(huán)之間，交通便捷，具有成熟的生活 ，市廣場不 2 ，是市中不 多“的居住 地 城市 、居住 區(qū)的 ，此地者目中具有良好的 度 首選率 （二）規(guī) 項(xiàng)目總占地800多，市中區(qū)域， 此規(guī) 的超級(jí)盤fi無 有， 規(guī) 的地 上的舊城改造項(xiàng)目將是 一 “城中之城”的 fl，容易體 的規(guī) ，將fi合肥的房產(chǎn) 市場產(chǎn)生巨的（三）市場 合肥房產(chǎn)市場穩(wěn)中有 ，隨著舊城改造“度的加，市中 地 成 ，市中住宅銷售 觀，多樓盤入“有價(jià)無市”狀 ，市中區(qū)域規(guī) 盤將成 ，本項(xiàng)目的推出，預(yù)會(huì)有較好的市場 景 （四）價(jià)格 本地 出地 ，地價(jià)成本fi較 ，要操“ ， 潤空間較 （五）規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃合理fi，產(chǎn)品 多層 、 層 、 層 、SOO、寫字樓、商場等多產(chǎn)品 ，于目 市場的主“產(chǎn)品，能滿層的 （六）商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè) 較 ”，* 區(qū)域具有較長的商業(yè)歷史，市中有一定 本項(xiàng)目周邊 有、娛、文 施及較成熟的樓盤，具有一定的 名度 三項(xiàng)目劣 W 分析 （一）居住環(huán)境較 本項(xiàng)目占地 “北門”區(qū)域， 傳 義上“、 、”區(qū)域，居住氛 不 ，改造fl度較 （二） 工“fl度， 項(xiàng)目 遷量， 地分 “， 出多門，權(quán) 多 ，項(xiàng)目 工“fl度 ，會(huì) 項(xiàng)目 （三）受基地 ，規(guī)劃、 管理fl度較 本項(xiàng)目占地 眾多城市主支分，組團(tuán)地 ficurrency1 ，但 的規(guī)劃 仍具有 fl度，單是物業(yè)規(guī)劃 比較fl 處理，物業(yè)管理fl度較、管理成本較 ，會(huì) 目 戶的定 （四） 景觀 一般，環(huán)境要 營造 （五）長三城市比，合肥房地產(chǎn)市場總體價(jià)格不 ， “ 品 線”的 施 （六） 商fi不具有品 綠城等 商比， 新 業(yè)， 會(huì)fi*房產(chǎn) 項(xiàng)目的 劣 市場 要 我 市場， 產(chǎn)品， 分 劣 一方，要“品第一”的觀，走“產(chǎn)品主義” 線、“ 品主義” 線，著“于產(chǎn)品新， 是造品 、 的 一的、也是最有“的 一方，要重視 加強(qiáng)營銷“度，“營銷新， 產(chǎn)品 加 ，使項(xiàng)目獲“ 品 的 四項(xiàng)目機(jī)會(huì)O 分析 （一） 市場 看，合肥的房價(jià)一 上，市場者fi房價(jià)的 有，市中 地成成本上 分析，房價(jià) 比較fl 除非出 體 的 ，否 “ 國 支 的房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出幅度的 象 本地 出地 ，地價(jià)成本fi較 ， 此， 果本項(xiàng)目通合理的規(guī)劃 ， 地成本的 ，房價(jià)上保者合理的承受 之內(nèi)，將是本項(xiàng)目的一機(jī)會(huì)點(diǎn) （二）合肥 區(qū)劃調(diào) ，城市 ，項(xiàng)目區(qū)域是城市北區(qū)副中， 是改造重點(diǎn)，商機(jī)無 （三）目 廬陽中區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目 看， 成的項(xiàng)目有栢景灣、海棠花園等， 本區(qū)域的房價(jià) 樓盤品“ ， 本區(qū)域的總體品 （四） 本區(qū)域的他樓盤比，本項(xiàng)目總體定位上符合的的總體 ，不是一 強(qiáng)調(diào)“市中”的地 ，是合“街區(qū)生活”的特征，更 起城市居fi市中生活的 五項(xiàng)目 T 分析 （一）本項(xiàng)目周邊 的項(xiàng)目逐 增多，市場 較 ，隨著市中 的逐 ，一定程度上也 市中的房產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格總體 的上 空間 （二）本項(xiàng)目周邊 地項(xiàng)目有很多 名花有主，他 的 也將fi本項(xiàng)目成 的 有 項(xiàng)目規(guī)fi ， “ 度較快，我 盡 成項(xiàng)目的 工“，加 傳“度的，加快 度，穩(wěn)定目 戶信， 戶流，他類項(xiàng)目占“市場 （三）遷fl度巨，本項(xiàng)目規(guī) ，遷及產(chǎn)權(quán)單位、 眾多，遷總 量巨，中間 阻礙，將會(huì) 項(xiàng)目的推 度 （四）本項(xiàng)目的商業(yè) 較多，組團(tuán) 基本都有商業(yè) 套， 園區(qū)的 區(qū)域?qū)⒁?guī)劃currency1 場 寫字樓， 此，本項(xiàng)目除 常規(guī)的住宅銷售 ，將 商業(yè) 的 傳、商等工“，加 項(xiàng)目的 體營銷fl度，特是本項(xiàng)目的商 ，一方住宅連，一方fi分散，推廣上 考慮fi新 的度第五部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 一項(xiàng)目主 概定位原 53 二項(xiàng)目總體定位54 三項(xiàng)目 筑定位5fl 四項(xiàng)目景觀定位 1 五項(xiàng)目戶型定位 3 六項(xiàng)目 套定位 5 項(xiàng)目商業(yè) 場定位 項(xiàng)目目 戶定位 fl 一項(xiàng)目主 概定位原 樓盤主 概的currency1 符合 原 ： （一） 成樓盤特的 理，currency1樓盤市場 中 者目中特 的象 （二） 合者理市場流趨 ， 者造 的居住生活環(huán)境 營造理想的生活方，使者fi樓盤理 象產(chǎn)生 、 ， 者的 ，fi樓盤產(chǎn)生 （三） 考慮此主 樓盤規(guī)劃 中的 操“ 營銷上的 “ 此理房產(chǎn)品中“分貫執(zhí) ，樓盤的總 規(guī)劃、 筑 、環(huán)境 、戶型 及物業(yè) 置中“ 分體 （四）主 概能“ 本樓盤的品 基礎(chǔ)，能延伸 司的 業(yè)品 二項(xiàng)目總體定位 本項(xiàng)目的定位：*國際，“新一 城 O 街區(qū)生活”， 新一 城 合 思 城市 ， 西新古典主義 格合合肥歷史文名城的城市文脈定位 筑 ， O 街區(qū)生活定位居住功能、生活 商業(yè) ， 西園規(guī)劃園景觀， 一 本、尊重 、尊重環(huán)境、尊貴的“新都市生活 ” 成的本項(xiàng)目，將領(lǐng)跑合肥舊城改造的房產(chǎn) ，將一改目 該區(qū)域 點(diǎn)的狀，是合肥市中“ 貴不貴”的表 樓盤，是老百姓 受“起的 價(jià)比較 的名 產(chǎn)品，是合肥市新一型國際 區(qū)， 安徽，歷 文昌盛，藏龍臥虎、賢輩出，數(shù) 年 ，江、海、淮 蕩，吳、楚、 中原文交融，孕出安徽深厚的歷史文底蘊(yùn) 具特 的文景觀 安徽“儒 之盛、夙冠中國”，文薈萃、名賢輩出，巨賈紛 ，曾誕生 程灝、程 、朱熹、戴震南、李鴻章、陳秀、胡 等歷 賢 安徽曾造 輝煌的徽派文，徽派 筑名噪一 我 腳 的 地，是一 滿藝 、文的 地 “ 一 商，我 該思考：合肥 的歷史文名城，我 的責(zé)任是什么？我 該怎 我 的城市造無愧于歷史、無愧于的杰“？ 我 ：不朽的 筑 定打上 的烙印，表著的主流方 我 的 生 深刻的改變， 的生活方、觀也隨之變 我國 處于改革的流中，安徽的 新”異， 歡的步 合肥目 的房地產(chǎn) 、市場 于杭州、上海2000 的市場，部分者fi舶 的、較強(qiáng)的、洋派的房產(chǎn)品有一較強(qiáng)的偏好，純粹的本 居不能起市場的 ， 有一“新型的 筑”， 是 合該市場的產(chǎn)物 我 該敏地 握 一變，“品中加 體 我 ：傳 徽派 筑營造出 的 是非常融洽的 是合 區(qū)中非常 的 區(qū)中， fl著生活 施，fl著中花園， 互視不 我 能否新型區(qū)中造出一嶄新的 空間？ 我 ：地 的基地特征比較特殊，城市 穿，一方 居住私密 的 ，但也 巨的商業(yè) ，我 要一新的理， 合 地 我 城 O 街區(qū)生活中“ 靈 生活的文 城的 城很 、很詩 ，很有文品 矮落的坡屋頂住宅 筑掩映于綠叢中，三典雅的造型 街currency1，門、窗、綴滿花的欄桿 及室內(nèi)隱隱透露出的 都 雅地恍惚置于童話般的 中， 諧的 筑的尺度、 彩、飾物中沉靜的傳達(dá)出 ，征 著的 觀 城中的 都很 善，親 ， 善親 的表達(dá)著他 的容不迫 定 閑 狗親密無間， 孩 蕩秋 、玩翹翹板等，戀 步 街上散步，街旁一 的商散 著漫閑 ，喝杯咖啡， 憩一會(huì)，老朋友交談 句， 街區(qū)內(nèi)隨 的漫步、休閑、物，都表達(dá) 街區(qū)生活的特征 一 都很 ，一 都很文 但一 都”有特征 核 是“文、 貴 雅” 一， 筑的度言，是 筑師 供 一州 城生活 此，我 ，將項(xiàng)目做成“新一 城”， O 街區(qū)生活 髓，營造一嶄新的生活 一 園區(qū)，不 地房產(chǎn) 一全新 思 ， 地者 一 雅的生活方 城生活強(qiáng)調(diào)商業(yè)街 住宅園區(qū)的 fl處，強(qiáng)調(diào) 度的 ，強(qiáng)調(diào)城市肌理的 諧，強(qiáng)調(diào) fl區(qū)域 私密區(qū)域的調(diào)，強(qiáng)調(diào) 區(qū)的安全 不 很好的 項(xiàng)目地 中街區(qū)商業(yè) ，賦予一定的文品 ， 住宅價(jià) 商業(yè)價(jià) ，也很好地 一 百 區(qū)的規(guī)劃 問 ，及 地文 文的文脈承新問 ， 該會(huì)起很好的市場反 產(chǎn)品的具體 想 ： （一） 筑 格：新古典主義 格，尊貴洋派，西、較強(qiáng)， 調(diào)凈 快， 原* 區(qū)域的 筑有 顯的fi比，要 分體新城北、新*的“新象” ，強(qiáng)調(diào)處理該區(qū)域他 筑的 筑currency1上的 、 志 彩 亮 主， 觀上舍棄 瑣的裝飾線 ，講 造型比例 度，空間圖 ，成流暢通透的空間，體 都市 、 ，”有 的生活 息 （二）園區(qū)規(guī)劃： 中 線型園區(qū)，做出園區(qū)尺度 的中花園 間園藝 車 入地 車 ，車分流 產(chǎn)品 規(guī)劃 造多層 層 主，主城區(qū) 密處 規(guī)劃 層 筑，一方是滿項(xiàng)目fi容率的要 ，一方園內(nèi)容易做出中景觀， 筑 度逐級(jí) ，成 ”的際線 （三）環(huán)境類型：采西園的 法，講 藝 造藝 ， 入一定的 景， 景 泳池合處理 部分 筑 做空層， 入休閑 品綠 ，延伸中花園，做出園區(qū)親 交流的“ 空間” 園區(qū)的綠 空中延伸，做空中花園屋頂花園，陽臺(tái)最好能考慮綠，使 戶都有一 型空中花園 （四）戶型類型：戶型 理 中，功能上強(qiáng)調(diào) ，既滿生活 要， 不加業(yè)主 上 中戶型 主“戶型，既不 也不片 宅 戶型 中突出 、 、多 （五） 套類型： 入“國際 ” 概， 華currency1會(huì) 沿街 品商 有 入咖啡 、 品流、 房、 、 、 容 部等 施， 業(yè)主 供方便 部分currency1會(huì)的功能， 健 中、臺(tái)球室等 考慮物業(yè)管理房合 （六） 能 區(qū)： 置較 程度的 能， 連接 戶， 上 區(qū)一 通 三表出戶 程 表 急 報(bào) 園區(qū)四重 能安保 施等 （）生 健 區(qū)：生 健 方特強(qiáng)調(diào)，做成生 區(qū)、健 區(qū) 具體 ，我 六項(xiàng)fl35 項(xiàng)fi樓盤 支 1、規(guī)劃 *西currency1 格，尊貴洋派 *車fi分流，保 區(qū) 噪 *衛(wèi)生間 衛(wèi)分 ，保不互 *最度采 通 ，最程度做 ，兩 上衛(wèi)生間，一 衛(wèi)生間 衛(wèi) *陽臺(tái)露臺(tái)處理，深1 8 左右，處理成室 觀景空間 2、 筑材料 *管線 一處理 *盡 能地采生 環(huán)保 材，成 生 筑 3、景觀 * 重綠的層， 入“城市廣場 綠園區(qū)廣場花園綠宅間綠空中綠”六級(jí)綠體 * 重綠 物筑物之間的互調(diào)，使 * 重 物之間的互搭 ，不 具有景觀 ， 具有營造園區(qū) 的功能，起 、 等“ *園區(qū)內(nèi) currency1做成健 步 *入currency1體綠概，“成綠 園區(qū) 4、物業(yè) 套 *currency1會(huì) *三 籃球場 *主入 處連中廣場 *兒童“、 * 棋、太 fi *健 步 *管 * 供 ，接入fl *有線 視、數(shù)字 視 戶 *數(shù)據(jù)綜合線，具有 * 安報(bào) （、 露） * 急 * 視fi講 *周報(bào) * *車 出入管理 * 更 *門 5、物業(yè)管理 *分類處理，有機(jī)物無機(jī)物分 *名國際 物業(yè)管理， 供國際管 、商業(yè) 施 *沿街 二層 品商 ，部商業(yè) 較處 一層底商 *業(yè) 置： 品物廣場， 品商業(yè)街，物、休閑、娛于一體，薈萃 品， 供類型 ”的 品商 休閑娛空間 上 供參考 三項(xiàng)目 筑定位 根據(jù)區(qū) 項(xiàng)目地 中處的位置， 及該區(qū) 項(xiàng)目 區(qū) 的互 根據(jù)區(qū) 的地 狀， 及該區(qū) 能體的最的商業(yè)價(jià) 根據(jù)區(qū) 功能的ficurrency1 根據(jù) 項(xiàng)目將要營 的 落、起”有的 筑際線 我 將*國際項(xiàng)目劃分成 組團(tuán)， 步規(guī)劃 組團(tuán)的 筑類型 戶型比例，具體的戶型分 比例隨著項(xiàng)目的市場推廣， 及市場反的情況要 調(diào) （一） 一組團(tuán)（5”07地 ）： 筑類型 多層、 層 該組團(tuán) 純住宅加部分底商，強(qiáng)調(diào)“ ” 戶型比例 70fl0，二室二廳一衛(wèi)，占20%左右 100110，二室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi)，占20%左右 120130，三室二廳二衛(wèi)，占40%左右 140150，四室二廳二衛(wèi)，14%左右 1 0180，躍層 ， %左右 沿* 一、二層底商 （二）第二組團(tuán)（4”05、4”0 、4”07地 ）： 該組團(tuán) 純住宅加部分底商，強(qiáng)調(diào)“ ” 筑類型 多層、 層、中會(huì) 該組團(tuán)推純住宅，80100，10%左右 100120，25%左右 120140，30%左右 1401 0，25%左右 部分 TO S 筑，180250，10%左右 臺(tái) 交 區(qū)域 中會(huì)，沿* 底商 （三）第三組團(tuán)（4”08地 ）： 筑類型 5層 層 主，強(qiáng)調(diào)“ ” 戶型 及比例 ： 80100，10%左右 100110，15%左右 120140