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文檔簡介
合肥*國際全程策劃報告目 錄第一部分 合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析2第二部分 市場調(diào)查問卷情況分析13第三部分 項目周邊樓盤情況20第四部分 項目基本概況及SWOT分析 45第五部分 項目產(chǎn)品定位52第六部分 項目營銷推廣方案71第一部分 合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析一合肥城市總體規(guī)劃3二廬陽區(qū)市場背景狀況8三合肥房地產(chǎn)綜合評述10 一合肥城市總體規(guī)劃 (一)規(guī)劃背景 合肥,安徽省省會,是一座具有2000多年歷史的古城,位于中國中部,長江淮河之間,是沿江近海的第一線內(nèi)陸城市,具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位 合肥的 的 , ,四 分 21 城市 會 、 區(qū)劃調(diào) 的 要 及 城市、 省會中城市currency1 “,合肥市于2001年fi1flflfl年國 的合肥市城市總體規(guī)劃 1flfl52010年 調(diào) ,2002年7”,合肥市 合肥市城市近 規(guī)劃,規(guī)劃2001年 2005年 近 規(guī)劃國 的合肥市城市總體規(guī)劃 定的城市 、城市 、及 方 的 ,fi合肥市城市規(guī) “ 調(diào) 規(guī)劃定城市規(guī)劃區(qū) 合肥市市區(qū) 肥東、肥西、長 3 的1 區(qū),總 1 72 5 方 ,中市區(qū) 5fl 方 城市 是安徽省省會,全國重要的 基地 規(guī)劃 2005年,城市 規(guī) 200,城市 地規(guī) 20fl 21 方 , 地 104 方 (二)城市 合肥是一座fi 城市 本的 市、 國的 市、丹麥的奧爾堡市、西班牙的萊達市、塞拉昂首都弗敦市、隆迪首都瓊拉市 友好城市 是安徽省 治、 、文中 (三)城市規(guī) 全市總 72 方 ,中市區(qū)總 5fl 方 ,市區(qū)總 1 5 8 合肥 肥東、肥西、長 3 瑤海、廬陽、蜀山、 河4 區(qū)三 區(qū) (四)城市 方 城市主要 西南方 , 東 , 北方 要堅“多中、組團”的規(guī)劃 ,合理 老城區(qū)環(huán)境容量,逐步有序地 新城區(qū) (五)城市 (1)城市總體 多中、組團,中間田園楔入, 改善城市生 環(huán)境 有城市基礎(chǔ)上,城市地主要 西南方 , 東 ,有 地 北方 規(guī)劃將城市分 5 分區(qū):老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū) (2)老城區(qū):位于環(huán)城河內(nèi)側(cè),地 5 fl 方 ,規(guī)劃將老城區(qū)內(nèi) 密的居住 逐步 疏散, 規(guī) 11 老城區(qū)將加強市 施 舊城更新改造,嚴格 筑密度,增加綠地、廣場 停車場等敞空間,保環(huán)境量 隨著 、文職能的遷出,老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成 全市的商貿(mào)、金融中 (3)東區(qū):位于南淝河、板橋河左岸, 新站綜合試驗區(qū) 龍崗工業(yè)區(qū) 地 40 52 方, 規(guī) 3fl 功能主要是城市fi 交通的門戶, 冶金、工、輕工、機械 主的工業(yè)基地, 重點是突出新站試驗區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點,加快綜合 物流產(chǎn)業(yè)的 規(guī)劃花沖 園地區(qū) 東區(qū)市級副中 (4)北區(qū):位于南淝河左岸、板橋河右岸, 地 1fl 75 方 , 規(guī) 18 本區(qū) 全市型倉儲基地,將 筑材料、有 冶金、能 等工業(yè) 業(yè), 交通 ,成城市物 儲 流通中 重點是加強基礎(chǔ) 施 房 , 廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū), 工業(yè)區(qū) 規(guī)劃* 交 近 市級副中 (5)西南區(qū):位于南淝河、環(huán)城河 四河西岸, 新 區(qū)、 文新區(qū) 及 基地等, 地 110 25 方 , 規(guī) 105 功能 城市的 、文中 區(qū), 機械、 、 主的工業(yè)基地, 重點是 分 ,加快 新 區(qū)的, 推 文新區(qū)的 規(guī)劃分南站、西 近 市級副中 ( )新城區(qū):位于312國龍南側(cè),主要是 區(qū),是城市ficurrency1的新城區(qū), 地 32 7fl 方 , 規(guī) 27,功能主要 城市的工業(yè)基地 出 基地 “于型 密型的工業(yè)項目 第三產(chǎn)業(yè),加快fi城 ,逐步成工業(yè)、居住、倉儲、 fl施全 的綜合新區(qū) 規(guī)劃 廣場 近 市級副中 (六) 交通 1、交通 城市 ,保 善 二環(huán)currency1 五五” 的環(huán)currency1 ,善 市區(qū)fl交通 主體、多 方調(diào) 的 交通體 城市分區(qū)內(nèi)部方格 ,加強市區(qū) fl停車場 、廣場 步 區(qū)的規(guī)劃 規(guī)劃 新車站 合肥 區(qū)的輕快 交通線 2、城市 合肥市總體規(guī)劃 出“ 快 主,合主 ,組成 方格 基礎(chǔ),環(huán) 加currency1線,功能 、級 合理的城市 ” ()景 目 ,合肥市 “ 施“ 市”、“城”、“ 國際” “ ”四,著“ 全省城 型 業(yè) 基地、國內(nèi) 重要的 造加工基地、國內(nèi)重要的 新 產(chǎn)業(yè)基地 國內(nèi)重要的 、文 基地, 著全 會 城市的目 房 、西 合肥、西 東等一 國生的工程 工, 文新區(qū) : ,一, 達,度 ,合理, 施善,環(huán)境 ,園特 , 環(huán)境一流、業(yè)環(huán)境一流、居環(huán)境一流的城市,將 的 入新 ,合肥市加快 城市的步 , 定出 2010年全市 達 1000 的 規(guī)劃目 , 合肥 成國內(nèi) 重要的 造加工基地,國內(nèi)重要的 新 產(chǎn)業(yè)基地,國內(nèi)重要的 、文 產(chǎn)業(yè)基地,安徽省 城 型 業(yè)的 基地 一 目 ,合肥市一步, 產(chǎn)業(yè)的調(diào) 級, 環(huán)境, 定 的 策,加商 、 的“度, 出快 的 二廬陽區(qū)市場背景狀況 (一) 介 廬陽區(qū)總 13 8 方 , 37 14, 10 街, 老城區(qū) 主體, 西北延伸長 、肥西 接壤 廬陽老城區(qū)是歷史上的古廬州城,也是合肥的中區(qū) 區(qū)域內(nèi)文景觀眾多 “廬州勝景,廬陽攬”:有“翡翠項鏈”之譽的環(huán)城 園,被稱 合肥“母親河”的南淝河 名勝古跡有三國古場逍遙津、曹操點將臺古 弩臺、歷史名李鴻章故居、三十崗 三國的古場遺址等 中的 分坐落本區(qū)的西北部, 城區(qū)市容 潔、空 清新、 秀景 (二)市場狀況 本區(qū)項 fi較 成熟,住宅價格四區(qū)中也fi較 單一型的多層住宅銷售 主體 地理位置目 部分多分北一環(huán)線 規(guī) 看,目 除海棠花園等5 樓盤的 筑 超 10 方 ,他的規(guī) 都較 , 體環(huán)境 套也多是依 周邊原有的 套上,價格2500/左右 廬陽區(qū)住宅主要沿區(qū)內(nèi)3 線分,*、* 沿河西, 體位置都有沿* * 兩主北移的趨 (三)重點地 沿河西:環(huán)城 的修繕 燈飾綠等工程的 沿河 的舊城改造 住宅 一片生機, 層住宅、墅、多層等合型 筑星羅棋,良好的地理位置及成熟的 眾基礎(chǔ)生活 施 居 生活 供 的方便 *北 :便 的交通 地理位置是本地住宅 的最 市廣場邊上:本市 的一步 該中區(qū)域 華的商圈及 寫字樓、商 的新 ,的氛 、文的 淀、便捷的交通、擁擠的流彰顯 該地 者的非凡魅“ (四) 障礙 生活 套 施不善,陳舊落, 程較緩慢,西緩、北抑的 策將會使區(qū)位空間拓 短內(nèi)受阻 (五) 趨 “ 傳 的中商 區(qū),廬陽區(qū) 會一步加快城市程,兩 及森 園等生 項目的 將會一地產(chǎn) 商 本區(qū) (六)廬陽區(qū) 交通規(guī)劃 1、 分析:由 絡(luò)(由 等級 、城市快 主 組成)、 支三 層的 組成一 快 、安全、便捷、功能 、級 合理、易于管理的城市 2、 規(guī)劃:二:一環(huán)、二環(huán) 二”:* 、*三合肥房地產(chǎn)市場綜合評述 (一)市場 的基本特征 1、2003年數(shù)據(jù)顯 2003年,國 快 增長的環(huán)境 ,合肥市住宅 房地產(chǎn) 營 幅增長,主要 指 屢新 ,03年達 歷史最 成總 fl5 2 ,中住宅 fl 51,上年比增長138 0fl% 188 30%, 商品房施工 1071 71 方 ,中住宅82fl 8fl 方 ,分增長 78 2 % 77% 商品房竣工 3 fl 3fl 方 ,中住宅2fl1 flfl 方 商品房銷售 284 方 ,中住宅243 4 方 2、2004年一 度市場走 位起步,快 轉(zhuǎn)的 一 度全市成房地產(chǎn) 18 2fl 施工 達fl34 2fl 方,中新工 231 fl7 方 ,竣工 3fl fl1 方 ,房銷售 32 57 方 3、2003市場 的基本特征 * 幅增長,住宅 比例逐步 * 市場交易活躍,供 量一步 * 房價總體保穩(wěn)中有 的慢牛 * 空置量有增加,但空置率仍較 4、2004市場 地產(chǎn) 仍將 較快的 度增長, 策 的 將逐步顯 多 地 商北上南 ,逐 合肥, 商品 、 項目品 的 將 加 5、市中區(qū)樓盤趨 合肥房地產(chǎn)市場 年的 ,市中區(qū) 地逐年 ,加上一 舊城改造 地多于景觀綠 者商業(yè)房,市區(qū)住宅供 量將出供不 的狀 、城西南區(qū) 成 “ ” 合肥市近 規(guī)劃 的最主要區(qū)域, 合肥 新 區(qū)、合肥 區(qū)、合肥新 文區(qū)都中該區(qū)等 重點 區(qū)域, 策、 等方都有 加上合肥本 最 的山 也是該區(qū)域最具 規(guī) 、 商數(shù)量、項目 、市場 等情況 看,本區(qū)域的項指 都是名 的 7、區(qū)起,分逐 除西南片的蜀山區(qū)區(qū) 中顯超 ,區(qū)的 有 蜀山區(qū)能一currency1秀的最原 是 規(guī)劃、 策 的“度較三區(qū)都要“多 廬陽區(qū)的 基礎(chǔ)不,但 套陳舊、 緩慢, 規(guī)劃 不 有部分阻礙,短內(nèi)要有的改觀比較fifl 河區(qū) 的 方 是接壤,是合肥 成 城市的 沿地 ,但市 施較 落,要有躍 非一 一 瑤海區(qū) 合肥交通 區(qū)域,交通 ,但舊房改造緩慢,居住環(huán)境fi較 8、總價仍上, “度增 通 fi樓盤不 推出的銷售房 的價格比較,多上 100”300,有部分上比較,的超 500多 能有 調(diào)市場供 狀況的良 ,合肥市 部門 的也出臺一 策,但 際情況是,fi樓價 不 地供 量,增加 房等施不 點,短內(nèi), 的 “度fl成 fl、市場趨理 , 型戶型成 主流 合肥房地產(chǎn)市場 近兩年的 的 ,“房 ”的理會隨著房價的 “ 轉(zhuǎn) 目 的一 市中樓盤傳 的銷售狀況顯 ,130 方 上,總價超 40的戶型銷售 較 “ 商fi于 總價將十分 ,市區(qū)的住宅、寫字樓、商 不 地 型 型fi于者 , 更 , 報更 , 價 比較 ,fi于 商 ,銷售 度加快, 金 “也,fi于 市場 , 型有 于 空置房 隨著 于 房的新 策出臺,商品房住宅 年也將出 戶型 ,單 層的 戶型 流 (二)市場狀主要成 1、合肥的區(qū)域位置 合肥目 上最具 “的長三城市接壤,是長江流域的 文重,承東啟西,貫通南北,地理位置 重要 “業(yè)合肥” ,合肥 , 是 新 產(chǎn)業(yè)、 的 更 目 量中 級 、業(yè),有“地拉 合肥房地產(chǎn)市場的 2、新城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場 ,城市規(guī)劃 卷江南北, 新遷成 一 ,合肥通 新的城市規(guī)劃不 將城域, 合肥周邊的量居 城市,也部分 江、江 、上海等周邊地市 的“ “西部 的橋 堡“合肥將 成 長三的花園 3、改善住房 的 合肥 支 入逐年增長 有 , 問 , 要改善 的住房 增 的供 市場的情況 看,眾多踴躍房者 中,“二置業(yè)”的者是占據(jù) 一部分第二部分 市場調(diào)查問卷情況分析 一調(diào)查目的14 二調(diào)查概況14 三調(diào)查果分析15 一調(diào)查目的 本市場調(diào)查旨于調(diào)查合肥市區(qū)房產(chǎn)市場的基本狀況, 者特征、市場 、房原 、產(chǎn)品偏好特 、價格及市場阻礙等, 合合肥地區(qū)者市場信息, *項目產(chǎn)品策劃、銷售策劃、廣告策劃 供強有“的市場依據(jù) 二調(diào)查概況 1、 調(diào)查間:2002年3”102002年5”3 間分三,分主 調(diào)查 2、 調(diào)查內(nèi)容: 樓盤狀況 理調(diào)查 3、 調(diào)查fi象: 的住宅者, 合肥 地居、商場顧 部分 司職員,采特征目測方法甄fi象 4、 調(diào)查方:本調(diào)查采問卷調(diào)查, 街 隨機訪問、專業(yè)市場調(diào)查 入室訪問成,fl 有 問卷120份 5、 調(diào)查員:本 司廣告市場調(diào)員,調(diào)查執(zhí) 司有針fi 的 培訓fi習 三者調(diào)查分析1請問您最近是否有房的打算? 急 房 一年內(nèi)想房 二年內(nèi) 能 三年內(nèi) 能 五年內(nèi) 能 7 84% 23 53% 1fl 1% 23 53% 25 4fl% 分析:本 旨調(diào)查 房者的房劃,中我 基本看出 五年內(nèi)房產(chǎn)品的市場量,盡 能 握好本項目的市場推量劃 2您目 的住房情況 何? 單位 房 城區(qū)舊房 fl0年商品房 居房 他 30 fl1% 14 55% 23 4% 3 4% 27 27% 分析:本 旨探 要改善居住 的 的市場 量有多,我 預(yù)的無 ,單位 房、城區(qū)舊房加上他(主要是房改房、 房 租房)超 70%的居是 于非常 要改善居住狀的, 調(diào)查果 好驗證 合肥房產(chǎn) 市場 是 巨的市場 基礎(chǔ)的 3 果您近有房的打算,您會選擇合肥的哪 區(qū)域房? 城北 城中(老城區(qū)) 城西( 新 區(qū)、新 區(qū)) 城西南(fi城) 城南 城東 3 4% 1 3 % 45 45% 23 4% fl 0fl% 1 82% 分析:本 旨fi城市規(guī)劃 西、西南 的 fi者房的 程度 果顯 ,近70%的 房者fi城西( 新 區(qū)、 區(qū)) 城西南( 區(qū)、fi城)有 顯的 ,fi項目的北城區(qū)域 較 4您房產(chǎn)的途是 于居住 于 兩者兼有 0 38% 11 32% 28 30% 分析:本 旨探 合肥房產(chǎn)市場的成熟度,超 0%的 率 看出 是一 處于起步 的市場 有居住 保fi 衡的比例上,市場 能 成長, 比例 市場 量很,泡沫較,但價格上 較慢 的 者 快 的拉市場,目 看 比例是偏 ,市場的成長空間仍很 5您房比較 的問 是( 多選) 地 價格 環(huán)境 房地產(chǎn) 司品 戶型 套 20 1% 24 24% 24 24% 5 45% 1 3 % fl 0fl% 分析:本 旨調(diào)查 者房的主要 ,果顯 價格、環(huán)境、地依是最主要的 , 是 級 市場的基本特征 根據(jù)調(diào)查果,本項目的 做中我 要 分考慮 的 程度 比價格, fi 潤最的 尋找者的最佳接受度 環(huán)境, 項目周邊的環(huán)境強 ,我 要將園區(qū)內(nèi)部的環(huán)境塑造好 戶型, 特合理 您預(yù)近年合肥的房價走 何? 上 保 穩(wěn) 有 調(diào) 2 2 % 28 30% fl 44% 分析:本 旨探 者fi市場的信,果顯 ,近2/3的者fi市場走 是 滿信的 根據(jù)走訪的情況看,目 合肥房市是處于緩慢上 ,假 ,者的信 該會加強 7您一般會選擇哪住宅類型? 多層 ( 層) 層 (7”13層) 層 (14層 上) 排屋( 體墅) currency1墅 55 17% 31 03% 5 17% 3 45% 5 17% 分析:本 旨探 者fi房產(chǎn)品類型的接受度,調(diào)查果顯 超 85%的者選擇多層、 層 本果fi本項目做產(chǎn)品規(guī)劃 有很參考 義,既要考慮市場的接受度,更要考慮地本 觀情況 8您比較喜歡哪戶型空間? 層 躍層() 層 2 42% 54 72% 18 8 % fl您會選擇哪戶型 ? 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 四室三廳二衛(wèi) 他 12% 14% 5 % 14% 2% 2% 10您房會選擇多的戶型 ? 單 (3050 80fl0 fl0100 100120 120140 140180 180 上 5 3 % 8 fl3% 1 07% 2 7fl% 33 fl3% 5 3 % 3 58% 分析: 上三 旨調(diào)查者fi戶型空間、 的選擇偏好,果 ,超 50%的選擇躍層空間,5 %的者會選擇三室兩廳兩衛(wèi)的戶型,超 75%的選擇fl0140的戶型 此三 的調(diào)查直接 本項目的產(chǎn)品 規(guī)劃,調(diào)查果我 基本 項目規(guī)劃 空間、 要 分考慮者的選擇偏好,戶型空間類型 的搭 比例既要符合市場的 ,也要 的超 于市場 11您愿 承受的商品房價格是多 ? 2000/ 方 左右 2500/ 方 左右 3000/ 方 左右 3500/ 方 左右 4000/ 方 左右 1 54% 28 85% fl 1% 12您房愿 承受的住宅總價是多 ? 2030 3040 40 0 080 80 上 74 07% 18 52% 5 5 % 1 85% 分析: 上兩 旨調(diào)查者的房產(chǎn)品能“,果 選折單價2000”2500/占 fl0%多,總價20”30的占 74 07%, 一果市場的 際情況是符的,但考慮 主觀理價位總是偏 的,根據(jù)國際慣例,加權(quán)30%(單價3250 內(nèi),總價40 內(nèi)) 該是 承受的 ( 指市場的表產(chǎn)品,不 墅類產(chǎn)品), 一論fi本項目的定價策具有指 義 13您 園區(qū)該具 哪 套 施?( 選) 中會 泳池 球場 籃球場 型綠地花園 景 健 房 地 車幼兒園 他(請 ) 25% 7% 8 33% 8 33 20% 12 5 12 5% 10 83% 12 5% 2 08% % % 分析:本 旨調(diào)查者fi房產(chǎn)品的 套 ,選擇果 看出,者fi 娛體 施都是有 的, 單講 是 套多好,但考慮 成本比較, 有選擇的 套 ,型綠地、 景、健 房、幼兒園、 fi(看項目規(guī) 、 本項目 的園區(qū)規(guī) 、區(qū)域位置是一定要 置的)、車 將成 普遍的市場 14一般情況,您是通 哪 渠“ 房屋的有 信息的?( 選) 報紙廣告 視廣告 廣播廣告 互 戶 廣告 、朋友、事等介紹 他 2 53% 14 2fl% 12% 12 fl3% 13 1% 21 0fl% 5 44% 分析:本 旨調(diào)查者獲“房產(chǎn)品信息的主要渠是哪 , 及 渠中最主要的信息 果 看出,沒有哪信息渠是全占主 地位的,多媒介的 合推廣是 的選擇 中 基本 本項目的營銷推廣中,點合的 合推廣策 15目 您生活工“的主要交通工具是 私 車 交車 車 7 fl% 8 54% 5 77% 分析:本 旨調(diào)查者的工“出 方,中 獲 fi園區(qū)車位 置的 量,fi 交車的依賴度, 地 劣合肥房產(chǎn) 市場的 “ 1 果城北一環(huán) 二環(huán)之內(nèi)有一 項目,您會嗎? 會 不會 果是多層 ,會考慮 18 52% 57 41% 24 07% 分析:本 旨調(diào)查者fi區(qū)域的 度,果 ,fi城北區(qū)域 表 不會的占部分, 能會的占42 5fl%, 城北老區(qū)要獲“廣泛 假 ,也 本項目的地理位置 者中的 度不 第三部分 項目周邊樓盤情況 一廬陽區(qū)樓盤21 二蜀山區(qū)樓盤27 三瑤海區(qū)樓盤37 四 河區(qū)樓盤41 【一、廬陽區(qū)】 本區(qū)域是歷史上的古廬州城,目 老城區(qū) 主體,是合肥的中區(qū)域 市場狀況/本區(qū)域項 fi都較 成熟,住宅價格四區(qū)中也fi較 ,本區(qū)域商品房供給 看, 單一型的多層住宅 主體 目 多數(shù)樓盤分北一環(huán)線 ,除偶爾 項目總體量超 10方 ,他部分項目規(guī) 都比較 樓盤 套不善,多依 周邊原有的 套上 區(qū)域 體 價3000/左右 區(qū)域內(nèi)部分樓盤主要分*、* 沿河 西,目 房地產(chǎn) 有沿* * 兩 主北移的趨 區(qū)域 層 寫字樓的價格一直 ,多層價格沒有太變 重點地 /沿河 西、*北 、市廣場周邊 生活 套 施不善, 程比較緩慢,“西緩,北抑” 策將會使區(qū)位空間拓 短內(nèi)受阻 總述: 上 的43 樓盤中廬陽區(qū)13 ,蜀山區(qū)17 ,瑤海區(qū)8 , 河區(qū)5 , 1) 廬陽區(qū)的栢景灣、一 邦國際 海棠花園基本入銷售,余房 不多,不會fi本項目的銷售有太的沖擊 反是 兩項目市場中業(yè) 成的 品象會fi本項目有較的 不將市的一 城是本項目最主要的 fi 2) 山區(qū)是合肥市目 的重點區(qū)域, 新 區(qū)、 區(qū)、 文新區(qū)等,該區(qū)中 合肥樓市三分之一的新盤, 合肥房地產(chǎn)市場中 名度度、 譽度較 的樓盤都中該區(qū),金 池、國際花都、 花園、新華fi、 園 等 規(guī) ,反是本項目的最主要的 項目中區(qū)域 瑤海區(qū) 河區(qū)的項目直接 “較 第四部分 項目基本概況及SWOT分析 一項目概況4 二項目 S 分析 48 三項目劣 W 分析48 四項目機會O 分析 50 五項目 T 分析51 一項目概況 (一)項目基本數(shù)據(jù) 本項目由合肥*房地產(chǎn)有 司 ,地位于合肥市*區(qū)* 周,南 * ,北 * ,西側(cè) * ,東側(cè)* ,規(guī)劃 造 、 品商 商住型 園區(qū) , 套善,生活方便, 有fi 、商場、 、 、 、 、 貿(mào)果 市場等類城市 施,是城市 生活型的市中居住 地 項目主要 指 : * 地 : 4 1 (地總 4 0fl ) 居住 地53 * 住宅地:32 8 地:11 1 地:5 8 fl綠地:3 2 * 總?cè)?率1 7 * 總 筑 :111 2 * 住宅 筑 :70 70 * 商業(yè) 筑 :40 5 ( :17 1) * 筑容 率:2 fl * 筑密度:33% * 綠地 率33% (二)項目周邊 套情況 1、 安徽* fi 、*職業(yè)fi 、省*管理fi 、第*中fi、*幼兒園 2、生活物、文 *超市、* 城、*場 3、 * 、*、* 4、 currency1衛(wèi)生 合肥* 、中 *團第* 5、商業(yè) 點 、 業(yè) 、工商 、 、市商業(yè) 、交通 等眾多 本區(qū) 周邊 有儲“點 7、交通情況 * 等十數(shù) 交車能直達本項目園區(qū) 二項目 S 分析 (一)地 地 位于城北一環(huán) 二環(huán)之間,交通便捷,具有成熟的生活 ,市廣場不 2 ,是市中不 多“的居住 地 城市 、居住 區(qū)的 ,此地者目中具有良好的 度 首選率 (二)規(guī) 項目總占地800多,市中區(qū)域, 此規(guī) 的超級盤fi無 有, 規(guī) 的地 上的舊城改造項目將是 一 “城中之城”的 fl,容易體 的規(guī) ,將fi合肥的房產(chǎn) 市場產(chǎn)生巨的(三)市場 合肥房產(chǎn)市場穩(wěn)中有 ,隨著舊城改造“度的加,市中 地 成 ,市中住宅銷售 觀,多樓盤入“有價無市”狀 ,市中區(qū)域規(guī) 盤將成 ,本項目的推出,預(yù)會有較好的市場 景 (四)價格 本地 出地 ,地價成本fi較 ,要操“ , 潤空間較 (五)規(guī)劃 本項目規(guī)劃合理fi,產(chǎn)品 多層 、 層 、 層 、SOO、寫字樓、商場等多產(chǎn)品 ,于目 市場的主“產(chǎn)品,能滿層的 (六)商業(yè) 本項目商業(yè) 較 ”,* 區(qū)域具有較長的商業(yè)歷史,市中有一定 本項目周邊 有、娛、文 施及較成熟的樓盤,具有一定的 名度 三項目劣 W 分析 (一)居住環(huán)境較 本項目占地 “北門”區(qū)域, 傳 義上“、 、”區(qū)域,居住氛 不 ,改造fl度較 (二) 工“fl度, 項目 遷量, 地分 “, 出多門,權(quán) 多 ,項目 工“fl度 ,會 項目 (三)受基地 ,規(guī)劃、 管理fl度較 本項目占地 眾多城市主支分,組團地 ficurrency1 ,但 的規(guī)劃 仍具有 fl度,單是物業(yè)規(guī)劃 比較fl 處理,物業(yè)管理fl度較、管理成本較 ,會 目 戶的定 (四) 景觀 一般,環(huán)境要 營造 (五)長三城市比,合肥房地產(chǎn)市場總體價格不 , “ 品 線”的 施 (六) 商fi不具有品 綠城等 商比, 新 業(yè), 會fi*房產(chǎn) 項目的 劣 市場 要 我 市場, 產(chǎn)品, 分 劣 一方,要“品第一”的觀,走“產(chǎn)品主義” 線、“ 品主義” 線,著“于產(chǎn)品新, 是造品 、 的 一的、也是最有“的 一方,要重視 加強營銷“度,“營銷新, 產(chǎn)品 加 ,使項目獲“ 品 的 四項目機會O 分析 (一) 市場 看,合肥的房價一 上,市場者fi房價的 有,市中 地成成本上 分析,房價 比較fl 除非出 體 的 ,否 “ 國 支 的房地產(chǎn)業(yè)不會出幅度的 象 本地 出地 ,地價成本fi較 , 此, 果本項目通合理的規(guī)劃 , 地成本的 ,房價上保者合理的承受 之內(nèi),將是本項目的一機會點 (二)合肥 區(qū)劃調(diào) ,城市 ,項目區(qū)域是城市北區(qū)副中, 是改造重點,商機無 (三)目 廬陽中區(qū)的房產(chǎn)項目 看, 成的項目有栢景灣、海棠花園等, 本區(qū)域的房價 樓盤品“ , 本區(qū)域的總體品 (四) 本區(qū)域的他樓盤比,本項目總體定位上符合的的總體 ,不是一 強調(diào)“市中”的地 ,是合“街區(qū)生活”的特征,更 起城市居fi市中生活的 五項目 T 分析 (一)本項目周邊 的項目逐 增多,市場 較 ,隨著市中 的逐 ,一定程度上也 市中的房產(chǎn)價格,價格總體 的上 空間 (二)本項目周邊 地項目有很多 名花有主,他 的 也將fi本項目成 的 有 項目規(guī)fi , “ 度較快,我 盡 成項目的 工“,加 傳“度的,加快 度,穩(wěn)定目 戶信, 戶流,他類項目占“市場 (三)遷fl度巨,本項目規(guī) ,遷及產(chǎn)權(quán)單位、 眾多,遷總 量巨,中間 阻礙,將會 項目的推 度 (四)本項目的商業(yè) 較多,組團 基本都有商業(yè) 套, 園區(qū)的 區(qū)域?qū)⒁?guī)劃currency1 場 寫字樓, 此,本項目除 常規(guī)的住宅銷售 ,將 商業(yè) 的 傳、商等工“,加 項目的 體營銷fl度,特是本項目的商 ,一方住宅連,一方fi分散,推廣上 考慮fi新 的度第五部分 項目產(chǎn)品定位 一項目主 概定位原 53 二項目總體定位54 三項目 筑定位5fl 四項目景觀定位 1 五項目戶型定位 3 六項目 套定位 5 項目商業(yè) 場定位 項目目 戶定位 fl 一項目主 概定位原 樓盤主 概的currency1 符合 原 : (一) 成樓盤特的 理,currency1樓盤市場 中 者目中特 的象 (二) 合者理市場流趨 , 者造 的居住生活環(huán)境 營造理想的生活方,使者fi樓盤理 象產(chǎn)生 、 , 者的 ,fi樓盤產(chǎn)生 (三) 考慮此主 樓盤規(guī)劃 中的 操“ 營銷上的 “ 此理房產(chǎn)品中“分貫執(zhí) ,樓盤的總 規(guī)劃、 筑 、環(huán)境 、戶型 及物業(yè) 置中“ 分體 (四)主 概能“ 本樓盤的品 基礎(chǔ),能延伸 司的 業(yè)品 二項目總體定位 本項目的定位:*國際,“新一 城 O 街區(qū)生活”, 新一 城 合 思 城市 , 西新古典主義 格合合肥歷史文名城的城市文脈定位 筑 , O 街區(qū)生活定位居住功能、生活 商業(yè) , 西園規(guī)劃園景觀, 一 本、尊重 、尊重環(huán)境、尊貴的“新都市生活 ” 成的本項目,將領(lǐng)跑合肥舊城改造的房產(chǎn) ,將一改目 該區(qū)域 點的狀,是合肥市中“ 貴不貴”的表 樓盤,是老百姓 受“起的 價比較 的名 產(chǎn)品,是合肥市新一型國際 區(qū), 安徽,歷 文昌盛,藏龍臥虎、賢輩出,數(shù) 年 ,江、海、淮 蕩,吳、楚、 中原文交融,孕出安徽深厚的歷史文底蘊 具特 的文景觀 安徽“儒 之盛、夙冠中國”,文薈萃、名賢輩出,巨賈紛 ,曾誕生 程灝、程 、朱熹、戴震南、李鴻章、陳秀、胡 等歷 賢 安徽曾造 輝煌的徽派文,徽派 筑名噪一 我 腳 的 地,是一 滿藝 、文的 地 “ 一 商,我 該思考:合肥 的歷史文名城,我 的責任是什么?我 該怎 我 的城市造無愧于歷史、無愧于的杰“? 我 :不朽的 筑 定打上 的烙印,表著的主流方 我 的 生 深刻的改變, 的生活方、觀也隨之變 我國 處于改革的流中,安徽的 新”異, 歡的步 合肥目 的房地產(chǎn) 、市場 于杭州、上海2000 的市場,部分者fi舶 的、較強的、洋派的房產(chǎn)品有一較強的偏好,純粹的本 居不能起市場的 , 有一“新型的 筑”, 是 合該市場的產(chǎn)物 我 該敏地 握 一變,“品中加 體 我 :傳 徽派 筑營造出 的 是非常融洽的 是合 區(qū)中非常 的 區(qū)中, fl著生活 施,fl著中花園, 互視不 我 能否新型區(qū)中造出一嶄新的 空間? 我 :地 的基地特征比較特殊,城市 穿,一方 居住私密 的 ,但也 巨的商業(yè) ,我 要一新的理, 合 地 我 城 O 街區(qū)生活中“ 靈 生活的文 城的 城很 、很詩 ,很有文品 矮落的坡屋頂住宅 筑掩映于綠叢中,三典雅的造型 街currency1,門、窗、綴滿花的欄桿 及室內(nèi)隱隱透露出的 都 雅地恍惚置于童話般的 中, 諧的 筑的尺度、 彩、飾物中沉靜的傳達出 ,征 著的 觀 城中的 都很 善,親 , 善親 的表達著他 的容不迫 定 閑 狗親密無間, 孩 蕩秋 、玩翹翹板等,戀 步 街上散步,街旁一 的商散 著漫閑 ,喝杯咖啡, 憩一會,老朋友交談 句, 街區(qū)內(nèi)隨 的漫步、休閑、物,都表達 街區(qū)生活的特征 一 都很 ,一 都很文 但一 都”有特征 核 是“文、 貴 雅” 一, 筑的度言,是 筑師 供 一州 城生活 此,我 ,將項目做成“新一 城”, O 街區(qū)生活 髓,營造一嶄新的生活 一 園區(qū),不 地房產(chǎn) 一全新 思 , 地者 一 雅的生活方 城生活強調(diào)商業(yè)街 住宅園區(qū)的 fl處,強調(diào) 度的 ,強調(diào)城市肌理的 諧,強調(diào) fl區(qū)域 私密區(qū)域的調(diào),強調(diào) 區(qū)的安全 不 很好的 項目地 中街區(qū)商業(yè) ,賦予一定的文品 , 住宅價 商業(yè)價 ,也很好地 一 百 區(qū)的規(guī)劃 問 ,及 地文 文的文脈承新問 , 該會起很好的市場反 產(chǎn)品的具體 想 : (一) 筑 格:新古典主義 格,尊貴洋派,西、較強, 調(diào)凈 快, 原* 區(qū)域的 筑有 顯的fi比,要 分體新城北、新*的“新象” ,強調(diào)處理該區(qū)域他 筑的 筑currency1上的 、 志 彩 亮 主, 觀上舍棄 瑣的裝飾線 ,講 造型比例 度,空間圖 ,成流暢通透的空間,體 都市 、 ,”有 的生活 息 (二)園區(qū)規(guī)劃: 中 線型園區(qū),做出園區(qū)尺度 的中花園 間園藝 車 入地 車 ,車分流 產(chǎn)品 規(guī)劃 造多層 層 主,主城區(qū) 密處 規(guī)劃 層 筑,一方是滿項目fi容率的要 ,一方園內(nèi)容易做出中景觀, 筑 度逐級 ,成 ”的際線 (三)環(huán)境類型:采西園的 法,講 藝 造藝 , 入一定的 景, 景 泳池合處理 部分 筑 做空層, 入休閑 品綠 ,延伸中花園,做出園區(qū)親 交流的“ 空間” 園區(qū)的綠 空中延伸,做空中花園屋頂花園,陽臺最好能考慮綠,使 戶都有一 型空中花園 (四)戶型類型:戶型 理 中,功能上強調(diào) ,既滿生活 要, 不加業(yè)主 上 中戶型 主“戶型,既不 也不片 宅 戶型 中突出 、 、多 (五) 套類型: 入“國際 ” 概, 華currency1會 沿街 品商 有 入咖啡 、 品流、 房、 、 、 容 部等 施, 業(yè)主 供方便 部分currency1會的功能, 健 中、臺球室等 考慮物業(yè)管理房合 (六) 能 區(qū): 置較 程度的 能, 連接 戶, 上 區(qū)一 通 三表出戶 程 表 急 報 園區(qū)四重 能安保 施等 ()生 健 區(qū):生 健 方特強調(diào),做成生 區(qū)、健 區(qū) 具體 ,我 六項fl35 項fi樓盤 支 1、規(guī)劃 *西currency1 格,尊貴洋派 *車fi分流,保 區(qū) 噪 *衛(wèi)生間 衛(wèi)分 ,保不互 *最度采 通 ,最程度做 ,兩 上衛(wèi)生間,一 衛(wèi)生間 衛(wèi) *陽臺露臺處理,深1 8 左右,處理成室 觀景空間 2、 筑材料 *管線 一處理 *盡 能地采生 環(huán)保 材,成 生 筑 3、景觀 * 重綠的層, 入“城市廣場 綠園區(qū)廣場花園綠宅間綠空中綠”六級綠體 * 重綠 物筑物之間的互調(diào),使 * 重 物之間的互搭 ,不 具有景觀 , 具有營造園區(qū) 的功能,起 、 等“ *園區(qū)內(nèi) currency1做成健 步 *入currency1體綠概,“成綠 園區(qū) 4、物業(yè) 套 *currency1會 *三 籃球場 *主入 處連中廣場 *兒童“、 * 棋、太 fi *健 步 *管 * 供 ,接入fl *有線 視、數(shù)字 視 戶 *數(shù)據(jù)綜合線,具有 * 安報 (、 露) * 急 * 視fi講 *周報 * *車 出入管理 * 更 *門 5、物業(yè)管理 *分類處理,有機物無機物分 *名國際 物業(yè)管理, 供國際管 、商業(yè) 施 *沿街 二層 品商 ,部商業(yè) 較處 一層底商 *業(yè) 置: 品物廣場, 品商業(yè)街,物、休閑、娛于一體,薈萃 品, 供類型 ”的 品商 休閑娛空間 上 供參考 三項目 筑定位 根據(jù)區(qū) 項目地 中處的位置, 及該區(qū) 項目 區(qū) 的互 根據(jù)區(qū) 的地 狀, 及該區(qū) 能體的最的商業(yè)價 根據(jù)區(qū) 功能的ficurrency1 根據(jù) 項目將要營 的 落、起”有的 筑際線 我 將*國際項目劃分成 組團, 步規(guī)劃 組團的 筑類型 戶型比例,具體的戶型分 比例隨著項目的市場推廣, 及市場反的情況要 調(diào) (一) 一組團(5”07地 ): 筑類型 多層、 層 該組團 純住宅加部分底商,強調(diào)“ ” 戶型比例 70fl0,二室二廳一衛(wèi),占20%左右 100110,二室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi),占20%左右 120130,三室二廳二衛(wèi),占40%左右 140150,四室二廳二衛(wèi),14%左右 1 0180,躍層 , %左右 沿* 一、二層底商 (二)第二組團(4”05、4”0 、4”07地 ): 該組團 純住宅加部分底商,強調(diào)“ ” 筑類型 多層、 層、中會 該組團推純住宅,80100,10%左右 100120,25%左右 120140,30%左右 1401 0,25%左右 部分 TO S 筑,180250,10%左右 臺 交 區(qū)域 中會,沿* 底商 (三)第三組團(4”08地 ): 筑類型 5層 層 主,強調(diào)“ ” 戶型 及比例 : 80100,10%左右 100110,15%左右 120140
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