菏澤中華廣場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

菏澤“中華廣場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1前 言近年來(lái)，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動(dòng)下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng),積極推進(jìn)“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來(lái)，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 134.23億元，開(kāi)發(fā)竣工面積677.81萬(wàn)平方米。菏澤已成功舉辦五屆住博會(huì)，為百姓選房購(gòu)房、促進(jìn)行業(yè)間交流、房地產(chǎn)市 積極 。菏澤市堅(jiān)持 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 為 ，推動(dòng) 發(fā)展的重 來(lái) ，在加快住房 建設(shè)、 市 住、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 快發(fā)展 方面 大 工 ， 成。進(jìn)21以來(lái)，為 加快菏澤城市建設(shè)， 的 住 ，菏澤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)currency1 大的“。菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl ，”菏澤市 以，中 以、大 以、高平 建設(shè) 住、業(yè)建設(shè)高 住 ，” “中 ” 。建設(shè)基地 以 步方 ， ”， 行 下。2第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、 菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl “中 ” 建設(shè)、建設(shè)地 地 位 菏澤市 以，中 以、大 以、高平 ， 地面積6，地位 ， ， 建設(shè) 住 的 選 。、 位 菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl 業(yè)fi fl fl 戰(zhàn)略以房地產(chǎn)為 ， 力 多元化發(fā)展，為社會(huì)currency1“。宸宇人鍛煉成社會(huì) 之人。fl 精神忠誠(chéng)、敬業(yè)、超 、“。fl 信譽(yù)fl 著“以信興 、誠(chéng)信為 ”的 驗(yàn)?zāi)睿c設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)、 工、材料供應(yīng) 建立一個(gè)互惠互利、雙贏發(fā)展的合 局面，“思顧客之 、供顧客之求、知顧客之需”的服務(wù)宗旨，為大業(yè)主建造一3個(gè)個(gè)溫馨、舒適的家。四、建設(shè)概 中 以高度”影響力為念，注重細(xì)節(jié)，力求盡 盡，擬打造菏澤核心住 最大 模的高精品 第一盤，以高 態(tài)、高品質(zhì)、高發(fā)展為 的”位， 地6， 建筑面積8平方米，住宅建筑面積72平方米，地下建筑面積8平方米（其中儲(chǔ)藏間2平方米、停車 6平方米）。容積率3.，綠化率35%，建筑密度2.85%。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍一、 依1、中 人 共和國(guó)國(guó) 和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 劃綱 2、菏澤市城市 劃（2322）3、投資 行 指南4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 評(píng)價(jià)方法5、建設(shè) 位提供的其他資料、范圍提currency1的背景建設(shè)的必 建設(shè) 與 地4建設(shè) 模 方 護(hù)、節(jié)能 衛(wèi) 安全 組織管實(shí) 進(jìn)度投資估算 資金籌 效益分析第三節(jié) 可行性研究結(jié)論中 建設(shè) 建筑面積8萬(wàn)平方米。該投資 額118萬(wàn)元。測(cè)算，投資回收期2.19年（稅含建設(shè)期），凈現(xiàn)值4425.75萬(wàn)元， 行 期2.59年， 分析 強(qiáng)的 能力，該 行， 合， 一”投資價(jià)值, 菏澤市 的 住 開(kāi)發(fā)。5第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、菏澤市 概 1、市 菏澤位 省南 ， 114 48 116 24 ， 34 39 35 52 。與 市 ，南、與蘇、豫、皖省 。南最 157fl，最 14fl ，面積12228 62平方fl ，與蘇、豫、皖省 ， 一 和一個(gè)省 開(kāi)發(fā) ，158個(gè)（辦處），人875萬(wàn)，面積12238.6平方fl 。菏澤currency1人，產(chǎn)“。菏澤 溫fi 大fl ，四fi分，fi。 積平，地平”， ， ， 質(zhì)產(chǎn)品的 。已成為全國(guó) 的品 、 、 產(chǎn)基地。地下藏“，主 、 、地和 。開(kāi)發(fā) ，利 景 。 的 來(lái)， 著 資 的開(kāi)發(fā)利 ，菏澤 成為 模 觀的產(chǎn)品加工 中心、中地 中心和資中心。2、 化菏澤 ， 化 。 國(guó) 最 的位 、 動(dòng)在一地 。 的菏澤，交 利， ， ，6 其流， 度成為中地 的 、 化中心。界范， ， 來(lái)” ，遂成 ，發(fā) 大財(cái)，被 人尊奉為“ 朱fl”。軍家孫臏、思 家莊周、學(xué)家汜勝之、 學(xué)家劉晏、梁 英雄宋江 大批圣賢，都currency1 在 神奇的地 。至今 內(nèi)仍 留著王墓、陳王臺(tái)、百獅坊、范湖、秦王避暑洞、孫臏旅游城 1多處 勝 跡。3、產(chǎn)資 菏澤自 資 “。 溫大fl ，四fi分 ，fi。無(wú)霜期年平均213 ，年均日照時(shí) 2579時(shí)，太陽(yáng)輻射 122卡/平方厘米，年均降 87.6億立方米，地下 利 3.6億立方米， 428億立方米，足的 資 獨(dú) 。 積平，地平”， ， ，一望無(wú)垠。地下藏主 、 。炭蘊(yùn)藏面積4多平方fl ， 地質(zhì)儲(chǔ) 249億噸，國(guó)家已投資建。菏澤、 、 、鄆城、” 、鄄城、曹 地下，國(guó)內(nèi) 多的鍶、含碘 。 省、國(guó)家鑒”批準(zhǔn)的已4處，探 采資 227萬(wàn)立方米/日。開(kāi)發(fā) ，利 景 。4、之菏澤 中國(guó)的之，也 全界面積最大、品種最多的 產(chǎn)基地、科基地、currency1基地和觀賞基地。全 現(xiàn)栽面積3萬(wàn)余， 大色 ，十大花，6多個(gè)品種，行銷京、 津、 海、州、廈門、安、圳、青島 1多個(gè)大中城市，currency1日 、法國(guó)、國(guó)、加拿大 2多個(gè)國(guó)家和地 。菏澤花大色艷香濃，在 次國(guó)際和全國(guó)花卉評(píng)選 動(dòng)中7均獲第一。每逢谷時(shí)節(jié)，萬(wàn)競(jìng) 開(kāi)放，香飄十 ，艷照 際，堪方奇觀。 屆國(guó)際花會(huì)，均引來(lái)眾多中外賓客，給菏澤來(lái)無(wú)fi機(jī)。、提currency1的背景菏澤市 為魯南地 的重 中心城市之一，近年來(lái)國(guó) 持 快速增 的頭，城面貌發(fā) 大的變化，綜合 實(shí)力 增強(qiáng)。按照菏澤市第十一個(gè)五年計(jì)劃綱 的 求，在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ) ，再 年努力， 21年基 實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，綜合 競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)業(yè) 增強(qiáng)，成為 省重 的能 基地、國(guó)家重 的產(chǎn)品currency1基地、魯蘇豫皖交界處的 流 中心。在此基礎(chǔ) ，再 2年左右的努力，全市基 實(shí)現(xiàn)現(xiàn) 化， 菏澤建設(shè)成為以 旅游和 高新 為 的業(yè)基礎(chǔ) 、工業(yè) 合、 旅游 、 currency1人的 中心城市。為 響應(yīng)菏澤市政府 興城戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)菏澤 超 、高速度、 發(fā)展。菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl 以市 需求為currency1發(fā) ， 多方”菏澤市 以，中 以、大 以、高平 建設(shè) 住、業(yè)為一 的“中 ”住宅 。”位為高 住 ，設(shè)計(jì) 現(xiàn) 局新 、功能合、造價(jià)、 態(tài)、節(jié)能、 和安全的念，全 為24至33的高建筑，設(shè)計(jì) ，舒適， 種 ，面積 間 9平方米 16平方米， 為 至四 分的 臺(tái)花 ， 設(shè)計(jì) 8合，南 、多面采 、 觀景，人 化設(shè)計(jì)27度 超大觀景陽(yáng)臺(tái)。在外觀設(shè)計(jì) ，采 的現(xiàn) ， 宇 分 ，大方，外立面采 高和料 合的方 ， currency1一個(gè) 質(zhì)currency1的立 視效“，建筑無(wú) 外觀都 設(shè)計(jì)的精心設(shè)計(jì)和 。建設(shè)注重人的間 currency1和行為需 ，fi分fl 人的 、工、需 ，著力造人 化的 舒適的工 間。突currency1 ， 現(xiàn)地色，景觀視設(shè)計(jì)強(qiáng)舒展”，給人以視 的神currency1和心的舒適currency1。 在 背景下提currency1來(lái)的。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、合國(guó)家 的產(chǎn)業(yè)政 求和地方發(fā)展 劃25年122日， 國(guó)務(wù)批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)展 委會(huì) 產(chǎn)業(yè) （25年 ），該 “國(guó)家住宅范工 建設(shè)”為 發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。開(kāi)放以來(lái)， 國(guó)住宅建設(shè) “安 ” “實(shí) ”步進(jìn) “質(zhì) ”的發(fā)展。人 住宅的需求已 的“ ” “適 ”的 住宅，發(fā)展 足人 的日益增 的質(zhì) 化需求的“功能 ”的新時(shí)期。建設(shè) 提currency1近 年的建設(shè)工 的主 務(wù)之一 大力發(fā)展節(jié)能省地住宅建筑。 建立 準(zhǔn) 和 指 ， ”節(jié)能省地住9宅的產(chǎn)業(yè)政 和 政 ，加強(qiáng) 科學(xué) 的和科 成“的推，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅與房地產(chǎn)業(yè)持 快速發(fā)展，已 成為國(guó) 的 產(chǎn)業(yè)，促進(jìn) 社會(huì)發(fā)展的重 日益突currency1， 政府的 注。菏澤市國(guó) 和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱 中 指currency1，積極發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已 位競(jìng)爭(zhēng)、價(jià) 競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)、品競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)高品位的住宅已成為 發(fā)展地市 來(lái)住宅建設(shè)的發(fā)展方 。此，菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl fi分利 此的 位 ，進(jìn)行業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快 城建設(shè)為菏澤市 提供一 、舒適的 住 。加快 城 造進(jìn) ，促進(jìn) 快速發(fā)展，合國(guó)家 產(chǎn)業(yè)政 和地方發(fā)展 劃。、利 進(jìn)一步化新城，完 城市功能菏澤 ， 化 蘊(yùn) ， 曹州， 國(guó) 的之、之、之和 之。菏澤市下 、曹 、” 、成、 、 、鄆城、鄄城、 一 和一個(gè)省 開(kāi)發(fā) ，菏澤位 海發(fā) 地 與中 地 的 地， 海 ， 中 地， 位 ，交 十分 利。 開(kāi)放以來(lái)，菏澤市國(guó) 和社會(huì) 業(yè)持 、快速、 發(fā)展，業(yè)興發(fā) ， 菏澤市 城 已 來(lái) 適應(yīng)現(xiàn)城市快速發(fā)展的需 ， 城面貌 。該建設(shè)地基礎(chǔ)設(shè) 全， 。的實(shí) 進(jìn)一步加快菏澤 城 造步伐，完10 周圍 ，化菏澤新城 重 的 ，也 之都，提升城市開(kāi)放功能的重 。、合國(guó)家 發(fā)展政 國(guó) currency1現(xiàn) 方 方 變的大背景下，住宅建設(shè)為成新的 增 的重 方 ， 住房建設(shè)已成為國(guó)家 大內(nèi)需、動(dòng) 發(fā)展和 力的重 之一。 住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè) 僅 以緩解、 的 住 ，而且 以動(dòng) 十個(gè) 行業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)提供大 的就業(yè)機(jī)會(huì)；促進(jìn)國(guó) 的進(jìn)一步發(fā)展。的建設(shè)一方面 現(xiàn) 社會(huì)的進(jìn)步， 平的提高，時(shí) 以 城 住 ，促進(jìn)社 快速 發(fā)展，也 節(jié) 城市 地的重 舉 。在資金投方面，面臨國(guó)家加大 城 造投力度，市政基礎(chǔ)建設(shè)和基 造進(jìn)行重 建設(shè)的良 機(jī)遇，一 產(chǎn)currency1能力強(qiáng)， 動(dòng)效應(yīng)的城市建設(shè)會(huì) 政府和 門的重視，使其迅速 以實(shí) ，以促進(jìn) 增 ，動(dòng)城市發(fā)展。此， 的建設(shè)，無(wú) 政 導(dǎo) ， 投產(chǎn)currency1能力均 極強(qiáng)的實(shí) 價(jià)值， 政府率先 持的建設(shè)之一。四、菏澤市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需 城市化 一個(gè) 現(xiàn) 化發(fā)展 平的一個(gè)重 準(zhǔn)，也 城市建設(shè)尤其 房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn) 遠(yuǎn)影響的重 素。 住宅 城市化建設(shè)的主 內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來(lái)自城市 模的 大和人自 增 住房 的直 需求；另一方面 著 的 發(fā)展和人 平的11 提高，城市 住房 住 的 求和愿望日益增強(qiáng)。為提高住宅 更新?lián)Q ，加快住宅建設(shè)， 大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó) 增 ，此的建設(shè)實(shí) ，客觀 合城市 劃的 求和市 住的需求。 以效的提升菏澤人的容積率， 加快城市化進(jìn) ，力爭(zhēng)21年 中城市行的發(fā)展需 。之， 的建設(shè) 以效的緩解菏澤高住房現(xiàn)狀 足的局面，步 高中低比例失衡的住宅 ，提高 的 品位，進(jìn)而加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)城市發(fā)展。第三章 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 全國(guó)房地產(chǎn)狀況今年以來(lái)，在 刺激政 多種素的影響下， 國(guó)房地產(chǎn)市 提 束而急劇升溫，currency1現(xiàn) 投資和價(jià) 回升、成交 大幅增加、資金來(lái)fi裕 新 、新變化。 發(fā)展趨來(lái)看，盡管 國(guó)房地產(chǎn)市 比 大， 宏觀 景 升、 收增加、流動(dòng) fi裕和消費(fèi) 升 素 使21年房地產(chǎn)投資 繼 持 快增 ，房?jī)r(jià) 下跌的 能 大。下一，應(yīng)按照 壓、 待的 ， 次 業(yè)需求，護(hù)次 需求和抑 投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市 ”發(fā)展 12為下一 ”房地產(chǎn) 政 的基 方針。 一、 國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、29年房地產(chǎn)市 急劇升溫 在國(guó)家 刺激政 尤其 松的幣政 和 膨脹預(yù)期 素的影響下，今年 國(guó)房地產(chǎn)市 表現(xiàn)遠(yuǎn) 預(yù)期，currency1現(xiàn) 投資加快、銷售增加、價(jià) 快速 漲和資金來(lái) fi裕 新 。投資增 fi加快，回升頭 預(yù)期在市 回、銷售增加 素的動(dòng)下，今年以來(lái) 國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增 fi加快。fi度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資255億元，比增 17.7%，增幅分 比 半年、一fi度提高 7.8、13.6個(gè)百分 ；其中，品住宅投資17582億元，比增13.4%，比 半年、一fi度分 提高 6.3、1.2個(gè)百分 。測(cè)算表 ，9份當(dāng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 37%，高currency18份2個(gè)百分 ， 第個(gè)高 期城 ”資產(chǎn)投資增速。此業(yè)界預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資增在1%以內(nèi)甚至currency1現(xiàn)負(fù)增 ，來(lái)看今年fi度增速已 17.7%，全年增速預(yù)計(jì)在2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn) 預(yù)期。 銷售增加大需求中釋放，市 銷售猛增。進(jìn)29年， 著市 的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，currency1現(xiàn) 近年來(lái)所 的“井噴 ”行 。fi度，全國(guó)品房銷售面積5.84億平方米，比增幅 44.8%，創(chuàng)自1998年房 以來(lái) 期最高 平。其中品住宅銷售面積增 46.4%；辦fl 銷售面積增 23.5%；業(yè)業(yè) 房銷售面積增 3.6%。品房銷售 額 27532億元，比增 73.4%，而去年期 13下降 15%。分地 來(lái)看，28年市 幅度 大的地 銷售增 也更快。 著 市的步回，京、 海、浙江 地 成交 持 回升。1 9份，京市銷售面積和銷售金額比增 均在1%以 ，江蘇、浙江、福建、 主 地 銷售面積和銷售額增幅都在5%以 。 價(jià) 漲在成交 放大的時(shí)，房?jī)r(jià)也持 漲，比漲幅負(fù) 正， 比 7個(gè)正增 。9份，全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷售價(jià) 比 漲2.8%，漲幅比8份 大.8個(gè)百分 ， 自年 以來(lái)，房屋銷售價(jià) 第3個(gè)比 漲； 比 漲.7%， 比 7個(gè)正增 。分地 看，9份全國(guó)7個(gè)大中城市房?jī)r(jià)比 漲的城市57個(gè)，比6份增加 26個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市 圳11.1%、溫州8.2%、金 7.7%、 川6.1%、 波4.9%；價(jià) 下降的城市13個(gè)，比 半年減少31個(gè)，其中降幅最大的5個(gè)城市 家莊下降3.7%、吉 下降3.3%、岳陽(yáng)下降3%、唐 下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期京、 海 一城市房?jī)r(jià)漲幅所放緩， 、 川、 津、南昌 、城市房?jī)r(jià)卻在加速 漲，表 國(guó)房地產(chǎn)市 的漲價(jià)潮正在 一城市 省會(huì)城市、中城市 、城市蔓延。 資金來(lái) fi裕國(guó)內(nèi) 和個(gè)人按揭 增 加快 。幣政松、銷售 增加和直 融資增加大素的影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái) fi裕，增 快，效緩解 開(kāi)發(fā)資金 張的局面。fi度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) 年資金來(lái) 38991億元，比增 38.8%，14增速比 半年提高 15.2個(gè)百分 ，比去年期提高 28.2個(gè)百分 。尤其值 注的 ，國(guó)內(nèi) 和個(gè)人按揭 增 加快，資金來(lái) 的比重 提高。fi度國(guó)內(nèi) 增速 47.2%，比加快 近4個(gè)百分，資金來(lái) 的比重 21%，比提高 2個(gè)百分 ；個(gè)人按揭 增速 17.7%，去年期 下降14.9%，資金來(lái) 比重為13.7%，比提高 6.6個(gè)百分 。 供給回升 工面積增速止跌回升，新開(kāi)工面積強(qiáng)力彈 。fi度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)房屋 工面積27.75億平方米，比增 15.4%，增幅比 半年提高2.7個(gè)百分 ， 今年以來(lái) 工面積增速 4個(gè)實(shí)現(xiàn)正增 。房屋新開(kāi)工面積7.32億平方米，比下降.4%，降幅比1 8縮5.5個(gè)百分 。 工面積增速持 回升，新開(kāi)工面積降幅收窄，表 著房地產(chǎn)市 的“ 價(jià) 升”和去庫(kù) 化進(jìn) 的加快，開(kāi)發(fā)的市 信心正在漸 ，業(yè) 大投資的 愿正在 增強(qiáng)。 國(guó)房景指 持 走高9份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景指 （ “國(guó)房景指 ”）為11.8，比8份提高1. ，比6份提高4.5， 今年以來(lái) 第2個(gè) 持在1以 。 分指 看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分指 為1.1，比8份提高2.26 ； 年資金來(lái) 分指為17.75，比8份提高1.93 ；地開(kāi)發(fā)面積分指 為93.93，比8份提高.68 ；品房 面積分指 為9.32，比8份提高1.1 ；房屋 工面積分指 為99.6，比8份提高4.11 。2、多種素促進(jìn)房地產(chǎn)市 逆 揚(yáng) 15 松的幣政 直 房地產(chǎn) 的資金密行業(yè)，資金松 房地產(chǎn)運(yùn)行” 影響。今年以來(lái)，為應(yīng)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度 松的幣政 下 行信 大幅增加，時(shí)currency1臺(tái) 降低 付 比例、 利率 惠、減免交易 節(jié)稅費(fèi) 一 惠政 ，效刺激 住房消費(fèi)。供給方面，適度 松的幣政 為開(kāi)發(fā)提供 fi裕的資金，緩解 開(kāi)發(fā)資金 張的局面；需求方面， 次下 利率，降低購(gòu)房付 比例，導(dǎo) 包括自住和投資投機(jī)在內(nèi)的市 需求被時(shí)放大。在供給彈 甚至所減少的 下，期積壓的市 需求 中釋放， 而引 房?jī)r(jià)的大幅 漲。 脹預(yù)期 間 誘基 界 國(guó) 市 注大 流動(dòng) 引 嚴(yán)重的 膨脹的擔(dān)憂，加 國(guó)內(nèi)外 觸 回升頭 預(yù)期，投資者 來(lái) 膨脹的預(yù)期 來(lái) 強(qiáng)烈，尤其 高收其資產(chǎn) 值增值的需求 增大，在 景、金融市 發(fā)展緩慢、投資渠道fi的 下， 業(yè) 房成為 國(guó)高收者資產(chǎn) 值增值的選?！罢f(shuō)今年一fi度，房地產(chǎn)市 需求 以自住和 需求為主的話，那么進(jìn)fi度以來(lái)，投資和投機(jī)需求 成為市 需求主 和房?jī)r(jià) 漲的主力軍。進(jìn)fi度， 著幣政 的動(dòng)態(tài)微（收 套房 ），投資投機(jī)需求所抑 ，引 分城市（京、 海、圳）成交 的再度萎縮，currency1現(xiàn)“價(jià)升 滯”的局面。消費(fèi) 升 重 基礎(chǔ) 國(guó)際 驗(yàn)表 ， 著 收 平的提高，大 分國(guó)家消費(fèi) 中基礎(chǔ) 消費(fèi)食品、衣著在消費(fèi) 16currency1中所比重下降，發(fā)展 消費(fèi) 住、 、 、交 在消費(fèi)currency1中比重 升（ 下降）。28年 國(guó)人均 3266.8元，今年 國(guó)人均 超35元， 消費(fèi) 的變動(dòng) ，和 來(lái) 年，住房和 車 國(guó) 消費(fèi) 升的主力軍。今年以來(lái)房市升溫， 投資投機(jī)需求中釋放而外，也 與 國(guó) 持 升，住房的消費(fèi)需求 增加分 開(kāi)的。 3、 國(guó)房地產(chǎn)市 再次的 能 無(wú) 行業(yè)發(fā)展周期來(lái)看， 價(jià) 平來(lái)看， 國(guó)房地產(chǎn)市 來(lái)的間和 能 依 在，甚至 比 大。 行業(yè)發(fā)展周期來(lái)看， 國(guó) 一輪房地產(chǎn)市 的 fi分的 在宏觀 景 的四個(gè)（ 、蘇、 和 ）， 增 和價(jià)之間依次“低增 、低價(jià)”、“高增 、低價(jià)”、“高增 、高價(jià)”、“低增 、高價(jià)”四種組合。實(shí)際 ，房地產(chǎn)行業(yè)也著 的 一 而 ，房地產(chǎn)市 的 以成交 的下降為先 ， 此時(shí)房?jī)r(jià)依 堅(jiān) ，currency1現(xiàn)所 “ 跌價(jià)升”； 著價(jià) 和成交 會(huì)雙雙下降，“ 價(jià) 跌”； 著價(jià) 的下跌，效需求 增加，成交 開(kāi) 回升，進(jìn)“ 升價(jià)低”； 最 著宏觀 的 和成交 的持 增加，投機(jī)需求 ，進(jìn)而 化為“ 價(jià) 升”。一個(gè)發(fā)展 另一所需時(shí)間主 房地產(chǎn)自 發(fā)展所處的和外 的變化。行業(yè)發(fā)展周期， 以 2年以來(lái) 國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展 分為17個(gè)第一（2 22年）“ 升價(jià)低”。表2 ，一全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅 ，年間房屋銷售價(jià) 指 年均漲幅為2.%。住房 度 之累積的大 實(shí)需求 中釋放，再加 價(jià) 漲幅 ，導(dǎo) 該市 成交 大幅增加（年均增幅2%以 ）。第（23 27年）“ 價(jià) 升”。 23年開(kāi) ， 景周期 升、籌辦京 運(yùn) 多種素影響，全國(guó)房屋銷售持 增加（年均增幅24%左右）；與此時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)也步快速 升 道，5年期間全國(guó)房屋銷售價(jià) 指 年均漲幅超 7%。第（28年）“ 跌價(jià)升”。 著市 和投機(jī) 動(dòng)的增加，全國(guó)房?jī)r(jià)繼 增 ，升的高房?jī)r(jià) 大 分自住 購(gòu)房者currency1市 ，加 28年半年國(guó)家宏觀 的抑 和下半年全金融危機(jī)的，導(dǎo) 該市成交 急劇萎縮。28年全國(guó)房屋成交 下降近成，為1998年房 以來(lái)的年下降。行業(yè)發(fā)展 和國(guó)際 驗(yàn)，房地產(chǎn)市 周期一在3年以 ，而 國(guó) 28年開(kāi) 的房市持 1年，“以房?jī)r(jià) 比負(fù)增 為 ， 輪僅持 7個(gè)時(shí)間（28年8 29年2）。進(jìn)29年，國(guó)家 刺激政 尤其 幣政 的影響，房地產(chǎn)市 提 束。 ， 一輪 國(guó)房地產(chǎn)市 的完全和 fi分的。房?jī)r(jià)高，間 大衡 房?jī)r(jià)高低的方法多， currency1價(jià) 法、房?jī)r(jià)收比和價(jià) 金比種方法來(lái)衡 國(guó)房?jī)r(jià) 平的高低。18“房?jī)r(jià)收比 高當(dāng)住房 來(lái) 足自住 需求時(shí)， 房?jī)r(jià)高低的主 的實(shí)際購(gòu) 能力， “房?jī)r(jià)收比”來(lái)表。合國(guó)人 中心在5多個(gè)國(guó)家的都城市進(jìn)行 為，一套住房的合價(jià) 應(yīng)在 年收的2至3，當(dāng)超6時(shí)，大多 人就會(huì)無(wú)力購(gòu) ，市 就會(huì)currency1現(xiàn)fifl。測(cè)算，27年 國(guó)房?jī)r(jià)收比已高 7.81，京、 海、圳 一城市房?jī)r(jià)收均突破 11，京核心 更 221的高位， 高 京、 和溫 國(guó)際 大城市。價(jià) 金比年提高，市 和 積 當(dāng)房產(chǎn) 為投資需求時(shí)，”房?jī)r(jià)的重 素就 房屋金，國(guó)際 “價(jià) 金比”來(lái)表房?jī)r(jià) 平的高低。 的fi ， 采 國(guó)家計(jì)局fl 的品房銷售價(jià) 指 和價(jià) 指 之比來(lái)表房?jī)r(jià)與金價(jià)的 變化?！氨戎荡?1，說(shuō) 價(jià) 金比 高，投機(jī)成分和市 增大；之，“比值 1， 說(shuō) 價(jià) 金比 低，市 的投機(jī)成分和 在減少。表3 ，近年來(lái)， 國(guó)房地產(chǎn)市 “價(jià) 金比”持 大 1，23年全國(guó)為1.3，24 28年一直在1.4以 ，29年fi度也 1.4。價(jià) 金比持 高 1，說(shuō) 近年來(lái) 著房?jī)r(jià)的 升， 國(guó)房地產(chǎn)市 的投機(jī)和 成分在 增大。 currency1 平來(lái)看， 國(guó)一城市房?jī)r(jià)已 近甚至超 發(fā) 國(guó)家28年，在國(guó)”加，一套面積2平方米的獨(dú) ，新房銷售中間價(jià)為每套26.4萬(wàn)元，按此計(jì)算 價(jià) 924元/平方米；日 京市一套面積8平方米的fl 再加停車位售價(jià) 為3萬(wàn)日元，合人19 幣192萬(wàn)元，每平方米 為2.4萬(wàn)元。觀國(guó)內(nèi)，京29年四 以內(nèi)7%以 盤售價(jià) 2萬(wàn)元/平方米。fl 購(gòu) 力平價(jià)、 國(guó)住房 7年的地使 ，再fl 國(guó)、日 的人均收超 國(guó) 十甚至十， 國(guó)京、 海和圳的一城市房?jī)r(jià)實(shí)際 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超發(fā) 國(guó)家。此， 行業(yè)發(fā)展周期 衡 房?jī)r(jià)的大指 來(lái)看，當(dāng) 國(guó)房?jī)r(jià) 平 高，的間和 能都 在的，甚至 以說(shuō) 比 大。 、21年房地產(chǎn)市 大幅的 能 大，盡管 國(guó)房地產(chǎn)市 再次的 能 大，的 時(shí)間和幅度主 政 尤其 幣政 和宏觀 走大素。 政 素來(lái)看， 著 回升態(tài)的 立、 膨脹壓力的 增大，幣政 收 ， 引 房地產(chǎn)市 ； 宏觀 運(yùn)行來(lái)看，國(guó)際金融危機(jī)最的時(shí)期已 去， 年 今年， 房地產(chǎn)市 促進(jìn) 。 ，盡管 國(guó)房地產(chǎn)市 在的 能 ， 21年全國(guó)房市房?jī)r(jià)和成交 大幅下降的 能 大?！?currency1臺(tái)新的 政 ， 年房?jī)r(jià) 會(huì)延 價(jià) 漲。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 在15%左右21年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快增 ，房屋新開(kāi)工面積負(fù)增 的 。先，今年以來(lái)房?jī)r(jià) 漲和銷售回升 推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增加。其次，國(guó)家降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資 金比例 降低行業(yè)融資門，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)的投資能力。第，房屋20銷售的增加使房屋庫(kù) 大大減少，fi的庫(kù) 開(kāi)發(fā)加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)興 劃的currency1臺(tái) 產(chǎn)業(yè)的投資 刺激 ，必 動(dòng)業(yè)業(yè) 房投資 快增 。再加 政府 住房的建設(shè)力度 大，預(yù)計(jì) 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 繼 持 快增 ，全年增 15%左右。2、全國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌的 能 大 著幣政 趨 ， 地 繼收套房 政 ，投資和投機(jī) 需求 一” 度的抑 ， 年 分城市currency1現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交 currency1現(xiàn)下降的 能。 看，宏觀 景 升、 收增加、流動(dòng) 松和消費(fèi) 升 素的 ，年房?jī)r(jià)大幅下跌的 能 大。3、全國(guó)房地產(chǎn)市 主 中在一城市 仍采 “房?jī)r(jià)收比”來(lái)衡 實(shí)際房?jī)r(jià)的高低 其 度，測(cè)算全國(guó)34個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃 市的房?jī)r(jià)收比。 “ （1）currency1大多 城市房?jī)r(jià)收比高。在 國(guó)大fl35個(gè)直 市、省會(huì)城市和計(jì)劃 市中，房?jī)r(jià)收比低 6.1的 2個(gè)，高 6.1 81的地 12個(gè)， 81和11的地 也12個(gè)，高 11的9個(gè)。 （2）房?jī)r(jià)收比高的城市主 中在一城市和 發(fā) 城市。京、圳、州、 海 一城市和大 、廈門、 津、州 海發(fā) 城市，房?jī)r(jià)收比均超 11，大多 中 地 城市房?jī)r(jià)收比 低。（3）中 地 的一 城市房?jī)r(jià)收比也高，需引 注。地 的 州和安，南地 的成都、南 和 ，中 地 的南昌和太21 。、增加供給抑 需求促進(jìn)房市 發(fā)展，盡管今年以來(lái)房市升溫 內(nèi)需和 增 發(fā) 積極 ， 房?jī)r(jià)高、 漲快也 利 行業(yè)發(fā)展和宏觀 金融 ”。此， 來(lái)一時(shí)間 國(guó)房地產(chǎn)市 以“ ” 先，堅(jiān)持增加供給和抑 合需求舉， 次 業(yè)需求， 護(hù)次 需求和抑投資投機(jī)需求 為 ”下一房市政 的基 方針。1、堅(jiān)持 壓、 待， 需求采 政 當(dāng) 國(guó)房地產(chǎn)市 消費(fèi) 足和消費(fèi)度 ，消費(fèi) 足 指大中低收者的住房需求 的解，消費(fèi)度 指 當(dāng)比例的高收多套住房， 在多、住房資 。此，針 國(guó)房?jī)r(jià) 高和價(jià) 漲幅快的 ， 國(guó)房地產(chǎn)市 消費(fèi) 足和消費(fèi)度 的現(xiàn)， 來(lái) 國(guó)房地產(chǎn) 政 應(yīng) 增加供給和抑 合需求 為政 的重中之重， 足自住 和 需求，抑 投資 和投機(jī) 需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市 ”發(fā)展。2、財(cái)政幣政 多管 下抑 合需求嚴(yán) 行按揭 付比例政 ，中止年 currency1臺(tái)的包括利率 惠、降低付 比例和減免交易節(jié)稅 在內(nèi)的房地產(chǎn)刺激政 。嚴(yán) fi 信 資金 進(jìn)房地產(chǎn)市 。著 回升和價(jià)進(jìn)一步升高（ 3%），適時(shí) 利率。進(jìn)一步加大外資進(jìn)房地產(chǎn)市 的監(jiān)管和fi 。 地 購(gòu)房currency1臺(tái)一”的政fi 。加快推currency1收業(yè)稅政 ，抑 投資投機(jī) 需求。223、完 供給 ，進(jìn)一步增加 住房建設(shè)盡管近年來(lái)國(guó)家加大住房建設(shè)步伐， 住房住房 供給的比重以 中低收家 的住房需求來(lái)看， 國(guó) 住房供應(yīng)依 足，建設(shè)步伐依 緩慢。 來(lái) 年，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加大 住房建設(shè)力度，增加市 效供給， 平抑房?jī)r(jià)、 足需求和促進(jìn)房地產(chǎn) ”發(fā)展的的。國(guó)大業(yè)進(jìn)房地產(chǎn)市 ，爭(zhēng)當(dāng)“地王”， 推地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行政 fi 。第二節(jié) 菏澤市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析近年來(lái)，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動(dòng)下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng),積極推進(jìn)“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來(lái)，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資134.23億元，開(kāi)發(fā)竣工面積677.81萬(wàn)平方米。為 解中低收家 住房 ，市 共建設(shè) 適 住房 13個(gè)，76萬(wàn)平方米，8多 中低收家 進(jìn)新 ， 步實(shí)現(xiàn) “住所 ”。菏澤已成功舉辦五屆住博會(huì)，為百姓選房購(gòu)房、促進(jìn)行業(yè)間交流、 房地產(chǎn)市 積極 。菏澤市堅(jiān)持 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 為，推動(dòng) 發(fā)展的重 來(lái) ，在加快住房 建設(shè)、 市 住 、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 快發(fā)展 方面 大 工 ， 成。一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政 分析231、政府宏觀政 的指導(dǎo)在一” 度 刺激品房市 ， 房產(chǎn)市 發(fā)展。政府currency1臺(tái)房 政 ， 消福利分房，個(gè)人購(gòu)房 增，在大 度 刺激 品房市 迅猛發(fā)展。2、人城化， 大 市 消費(fèi)需求， 著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè) 建設(shè)的步完 ， 度的 ，使 人城化，城人大 增加，為品房消費(fèi)市 增 新的主力軍。3、 著人均收的增加，人 平的提高，市 消費(fèi)能力步增強(qiáng)。4、 行按揭政 的currency1臺(tái)， 大 實(shí)力 強(qiáng)的家 也步 購(gòu)房者的行業(yè)，增加 市 的需求 。 投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著 大的增 力。近年來(lái)， 當(dāng)一 分住 房和平房的 為 住 ， 以 換新，以換大，漸 求“ 者其屋” “ 者 其屋”發(fā)展。、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀菏澤市 2年 地建市以來(lái)， 快的發(fā)展，人 的平也 提高，菏澤市委、市政府也開(kāi) 注重市政 劃建設(shè)與 建設(shè)以 城市fifl。菏澤市房地產(chǎn)市 發(fā)展 “住宅fl化” “房 房”，再 現(xiàn)在的住宅“品市 化”， 一個(gè) “fl分 ” “住宅品化”的 變 。在97年以，菏澤的房地產(chǎn)市 開(kāi) 發(fā)展 現(xiàn)在的漸成， 一個(gè)快速發(fā)展的。現(xiàn)在菏澤市的地也已進(jìn) 市 24化運(yùn) ， 此 著菏澤市住宅市 化的 來(lái)。菏澤市房地產(chǎn)市 現(xiàn)狀主 表現(xiàn)在以下 個(gè)方面1、投資 模。菏澤市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 步，投資 模和開(kāi)發(fā)均。菏澤市現(xiàn)投放 市 的住房 足15萬(wàn)平方米。與城市 比， 看菏澤市開(kāi)發(fā)投資的住宅 面積 少。2、品房供求 趨與合。 止，菏澤市建成在建高住宅 3%，現(xiàn)的住宅 7%都 品房住宅 。 為務(wù) 房，住 多。3、供求狀 。菏澤市房產(chǎn)管局計(jì)資料 ，菏澤市住房需求 仍 大，其需求人主 以下 方面組成（1） 房換新房。菏澤市城 內(nèi)房屋7%以 為平房、自建 房和 位房 房，住房主 以下 、 ，、設(shè) ， 、管，、面積， 、房屋破 ， 、交 ， 、 套 ?；?此， 房換新房的比例大，計(jì)每年以 換新的住房需求 為6萬(wàn)平方米。（2） 房。 計(jì)，每年新 房的需求 為2萬(wàn)平方米。（3） 進(jìn)城 辦業(yè)購(gòu)房。 測(cè)算，需求 為2萬(wàn)平方米。（4） 著 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新增就業(yè)人和來(lái)菏投資人購(gòu)房需求為1萬(wàn)平方米。另外， 著城市化進(jìn) 和 城 造的推進(jìn)， 也必 會(huì)加 購(gòu)25房人中去。此 供房的需求。、菏澤市住宅地產(chǎn)發(fā)展趨分析1、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)仍 大的發(fā)展間。一個(gè)國(guó)家和地方的 處 快速發(fā)展時(shí)，必 房地產(chǎn)業(yè)來(lái)動(dòng)，也 全面建設(shè) 社會(huì)提高 質(zhì) 的必 之 。按照國(guó)際 行的算法，人均建筑面積3平方米之，人均 在8 15元之間 住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。菏澤市 26年人均住房建筑面積僅2平方米左右，人均 近12元，正處 住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的，而 現(xiàn)在發(fā)展 全面建成 社會(huì)， 中 發(fā) 國(guó)家 平，按現(xiàn)在的 發(fā)展速度， 一 的時(shí)間，此，菏澤市房地產(chǎn)業(yè) 持 發(fā)展 力 當(dāng)大。2、房地產(chǎn)消費(fèi)市 需求增大。一 住 的 求增大 市 需求。國(guó)家提currency1全面建設(shè) 社會(huì)的 ， 住 就 基 均一套房、人均一間房、功能套、設(shè) 全， 住房 需 舒適 變。 資料 ，26年菏澤城 僅3%以 的城市家 3間3間以 的住房，大分 換購(gòu)住房的需 。 城化 平的提高，來(lái)房地產(chǎn)的需求增加。 驗(yàn)表 ，城市化 度在3% 6%之間，房產(chǎn)市 進(jìn)高速發(fā)展期。26年菏澤市的城市化 平 足3%，按照市委、市政府提currency1的“加速推進(jìn)菏澤市工業(yè)化和城化進(jìn) ”的 劃 求，必 使城人迅速增加，“21年菏澤城市化 平 4%，那么五年間 新增城26人2多萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積按3平方米計(jì)算，加之與其 的人就業(yè)fifl，需 新增住房面積6萬(wàn)平方米左右，菏澤市房產(chǎn)市 仍大的 力3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 范化、品化方 發(fā)展。著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈， 市 的合、重新，一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) 漸 currency1市 ，多綜合實(shí)力 強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) 創(chuàng)造自成品，提高業(yè)自的管 平，建設(shè)高品質(zhì)服務(wù) 提高自 競(jìng)爭(zhēng)力，成為市 強(qiáng)者， 模 、品 來(lái) 成為業(yè)贏 競(jìng)爭(zhēng)的 。四、菏澤業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨分析方 大 菏澤市“ 城 ”， 菏澤市業(yè)最 力的展 所。方 大 的 模、業(yè)魅力 其輻射范圍都基 合適， 方 大 業(yè)態(tài)組合 為低端，門市店面零亂，基 一展的品專業(yè)店。菏澤 門計(jì)，菏澤市 的收 8% 流 市 ，消費(fèi)能力大，此大的消費(fèi)能力使 現(xiàn)的業(yè)設(shè) 更加捉襟肘。一方面 大 的業(yè)設(shè) 跟 消費(fèi)能力，一方面 現(xiàn) 業(yè)態(tài)品種的低端化能 足消費(fèi)時(shí)尚的變化。引進(jìn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)新圈模 ，創(chuàng)新房產(chǎn)銷模 ，刺激消費(fèi)市 的多需求 菏澤 業(yè)的崛 之 ?！巴黄坪蕽伞卑l(fā)展戰(zhàn)略為菏澤的發(fā)展注 力也提供 所 的發(fā)展機(jī)遇。菏澤 省 的城市，房地產(chǎn)市 范 步。此，著 個(gè) 的 ，菏澤城市建設(shè)必 新的進(jìn)步和發(fā)展，27尤其 京九鐵 、國(guó)花使座城市大放 彩，成為全國(guó) 界注之地。 著京九鐵 開(kāi) 多 高速fl 的 車，菏澤必 成為重 的交 樞紐。城市 劃，政府房地產(chǎn)市 進(jìn)行宏觀 ，菏澤的房地產(chǎn)市 日趨 范和完 。此政府 城市的步伐一”會(huì)加快。 城的 造，政府的力度必”加大。在 來(lái)3 5年菏澤市 城的面貌 會(huì)發(fā) 翻 覆地的變化。 ，多 的 住 已 能 足人 日益增