房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書(案例模板)

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書 (案例模板 ) 目錄 第一章、 項目概述 第二章、 項目名稱和選址 第三章、 項目規(guī)劃建設方案 第四章、 項目建設條件 第五章、 物料消耗與供應 第六章、 環(huán)境保護 第七章、 項目建設周期與日程安排 第八章、 經(jīng)營管理方式 第九章、 投資估算 第十章、 項目經(jīng)營策劃 第十一章、 效益評價 第十二章、 結(jié)論 第一章 項目概述 一、項目背景 為落實北京城市整體規(guī)劃，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北 京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 WTO、北京 2008 奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點 . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。 由北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。 二項目歷 史條件 1、宗地簡介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為 340 畝，北側(cè)尚有 400 畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 2、項目概況 宗地由后沙峪政府與北京XX 經(jīng)濟開發(fā)公司于 1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 XX 公司于 1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。 2000年 10月 13 日， XX 公司與北京XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338 畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由 XX公司對其 175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式 由我方出面與 XX 公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與 XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為 1350萬元（含 200 萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項目建設單位 1、項目公司名稱：北京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2、公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。 3、項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容： “該項目”開發(fā)建設總建筑面積約 13.5 萬平方米。建設內(nèi)容為 TOWNHOUS低密度住宅和配套設施?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。 四、可行性研究報告編制 1、編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2、編制依據(jù)： 2 1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號。 2 2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996） 55號。 2 3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2000） 12號。 2 4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2000） 20號。 2 5、北京 市政府文件：京政辦發(fā)（ 2001） 31號。 2 6、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。 第二章 項目名稱和選址 一、項目名稱：北京順義后沙峪 項目。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約 22公頃（ 22萬平方米）。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。 第三章 項目規(guī)劃建設方案 一、項目建設內(nèi)容： “該項目”建設內(nèi)容為低密度 TOWNHOUSE 項目及配套設施等。 二、項目初步規(guī)劃設計方案 1、規(guī)劃建設用地面積： 22萬平方米。 2、總建筑面積： 15.5 萬平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。 7、居住總?cè)丝冢?約 1000人。 8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶 9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。 10、綠化率： 60。 三、項目規(guī)劃設計特色。 1、規(guī)劃設計： 在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先 進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設施、設備、材料： “該項目”建設將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡技術(shù)、引進先進的設備、設施。 3、綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住TOWNHOUSE 的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。 第四章 項目建設條件 一、地理條件： “該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機場聯(lián)絡高速；東鄰后沙峪村； 南鄰馬頭村，占地面積約 22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。 第五章 物料消耗與供應 一、建筑材料 “該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE 及配套設施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建 筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米 二、主要設備 “該項目”的建設內(nèi)容為TOWNHOUSE 及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應 根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為： 1、用電量： 60瓦 /平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。 2、用水量 ：按 2 升 /平方米日，用水量為 40萬立方米日。 3、熱力量：按 80 大卡小時平方米計算，則預測用熱量為 16 百萬大卡小時。 第六章 環(huán)境保護 按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖?” 的 建 設 內(nèi) 容 為TOWNHOUSE 是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設 及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。 環(huán)境保護措施如下： 1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標準。 2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。 3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。 4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通 過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。 第七章 項目建設周期與日程安排 一、建設方式 “該項目”建設按照北京市有關(guān)建設工程招標、投標的有關(guān)規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。 二、建設進度安排 “該項目”總建筑面積約為 15萬平方米，預計建設周期為 3 年，即從 2004年到 2007年為建設期，項目建設實施進度為： 1、 2004年 6 月之前完成前期準備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。 2、 2004年 7 月至 2007年7 月為施工工期，竣工驗收。 第八章 經(jīng)營管理方式 一、經(jīng)營設想 1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。 2、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。 第九章 投資估算 一、成本構(gòu)成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用 2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬 /畝 338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用： 1 萬 /畝 338=338萬元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用： 300元 /m *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本 10081萬元 2、土地出讓金 3、其它投入 二、項目設計 方案 A：以 0.6容積率做中高檔 TOWNHOUSE 項目預計 1000 0.6=13.5萬 m2 銷售按 6500元 / m2計， 13.5 6500=8.78億元 方案 B：以 0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE 項目預計 1000 0.8=18萬 m2 銷售按 5500元 / m2計， 18 5500=9.9億元 方案 C：以 1.3容積率做多層帶電梯計 1000 1.3=29.3萬 m2 銷售按 4000 元 / m2 計，4000 29.3=11.72億元 三、成本測算： A、以收入最低的方案 A設計 項目 總額（萬元） 標準 1、土地費用 2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元 /m2計 3、建安費用 33750 按建安平米造價 2500元 /m2 4、勘測費 5、設計費 6、可研方案咨詢 7、執(zhí)照費 8、規(guī)劃方案咨詢 113830763876 9、基礎(chǔ)設施 10、臨時水電路 405076 300元 /m2 11、監(jiān)理費 12、質(zhì)量監(jiān)督費 13、標底招標費 14、綠化建設費 15、公共配套費16、市政公用設施費 17、不可預見費 378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計 58580萬元 2、經(jīng)營成本 項目 總額（