武漢市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告

/chess95660 第 1 頁 共 41 頁 /chess95660 1 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 125.59 畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 11.72 萬平方米，項目總投資 15594.85 萬元。經(jīng)測算項目 財務(wù)凈現(xiàn)值 3620.11 萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率 27.1%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。 關(guān)鍵字 后湖花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 武漢市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2000 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 /chess95660 第 2 頁 共 41 頁 /chess95660 2 四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第五章 項目定位 一、目標市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng) 營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 /chess95660 第 3 頁 共 41 頁 /chess95660 3 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻 第一章 前 言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī) 劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) 1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站（ 3、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4、武漢市 2000 房地產(chǎn)年鑒； 5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 6、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 125.59 畝，屬于武漢市 “ 十五 ” 計劃確定的三大 住宅新區(qū)之一 后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 20012 號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 1.4，建筑密度 22.5%，綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過 20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指 標如下： /chess95660 第 4 頁 共 41 頁 /chess95660 4 總用地面積： 8.37 公頃，合 125.59 畝。 容積率： 1.4 總建筑面積： 11.72 萬 M2 其中：多層住宅： 6.72 萬 M2 小高層住宅及別墅： 4.48 萬 M2 公建面積： 0.5 萬 M2 建筑密度： 22.5% 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2000 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每 一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 2000 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（新華文摘 20015 ） 同時全國 房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000 年 “ 國房景氣指數(shù) ” 值達到 104.06 點，比上年增加 2.6 點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投 資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（中國統(tǒng)計 China Statistics 20015 ），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： /chess95660 第 5 頁 共 41 頁 /chess95660 5 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000 年實際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9 占總銷 售額的比重（ %） 79.5 - 1 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2000 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4901.73億元，與上年同比增長 19.5%，占固定資產(chǎn)投資的 20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74 億元，與上年同比增長 25.8%。 2 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 2000 年，個人購買商品住宅 1.32 億平方米，占商品住宅銷售面積的 87.51% ，比上年提高 7.9 個百分點。 3 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。 2000 年商品房每平方米平均售價 2105 元，較上年上漲 5.98%，商品住宅平均售價 1951.6 元，上漲 8.14%，辦公寫字用房平均售價 4437元，下跌 7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價 3221.18 元，上漲 3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長 17.4 倍。其中建設(shè)銀行 2000 年末個人住房貸款余額達 1390 億元，占該行全部貸款余額的 10.6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 4 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 5 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（中國房地產(chǎn)信息 20015 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)/chess95660 第 6 頁 共 41 頁 /chess95660 6 的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 二、武 漢市房地產(chǎn)市場分析 1 2000 年房地產(chǎn)市場 2000 年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達 101.29 億元，較 1999 年增長 11.07%；全市總開工面積 1343 萬平方米，比1999 年增長 3.68%；總竣工面積為 454.11 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達 377.31 萬平方米，占全市總竣工面積的 83.09%，比 1999 年增長 8.6%；全市商品房銷售總面積為 303.76 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的 80.33%，銷售額達 60.2億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬平方米下降為 115 萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999 年增長 11%，租賃總面積為 80.15 萬平方米，比 1999 年增長 17%，年租金總額為 3.36 億元，比 1999 年增長 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999 年增長 122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：武漢市 2000 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 1）個人購買率進一步 增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標， 2000 年第四季度商品房銷售額為 8 億元，其中個人購買為 6.91 億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出： 2000 年武漢市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到 86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （ 2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2000 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長， 從左圖看出： 2000 年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。 價格 指數(shù) 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 /chess95660 第 7 頁 共 41 頁 /chess95660 7 （ 3）截止 2000年 11 月份，全市完成住宅投資 20.87 億元，占房地產(chǎn)總投資的 58.33%， 2000年武漢市住宅累計總投資 75.82 億元，占房地產(chǎn)總投資的 85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表： 各 季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。 2市場特點分析 2.1 宏觀市場特點：億房網(wǎng) 1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 2000 年，武漢市正式步入住宅的商品時代。自 1998年 12月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2000 年開始，實物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。 2000 年 6 月 30 日以 前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2000 年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行 “ 零折扣 ” 。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在 2000 年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。 2空置商品房消化能力加強。 2000 年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 1999 年武漢市空置商品房為 150萬平方米， 2000 年新增 9 萬平方米，到 2000 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2000 年共消化了 44 萬平方米。 3 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得較好成效。 2000 年武漢市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 17.23%，全年銷（預(yù)）售 115.14 萬平方米，其中預(yù)售 38.96 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。 4 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2000 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū) 的經(jīng)驗，二手房市場的/chess95660 第 8 頁 共 41 頁 /chess95660 8 活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。 2000 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達 244 萬平方米，而存量房市場交易達到 27130 起，建筑面積為 478.62 萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。 住房一級市場（增量房） 住房 二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244 平方米 478.62 萬平方米 722.62 萬平方米 5 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至 “8 成 30 年 ” 的期限。 2000 年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計 29.17 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 11.79 億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強。 2000 年新增歸集住房公積金 5.38 億元，比 1999 年增長 33.94%。共批準發(fā)放個人住房貸款 9019 戶，共計 5.41 億元，同比增長 97.8%；支持個人購房建筑面積達 91.76 萬平方米，房屋總價值達 12.56 億元。（上圖） 6住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 2000 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比1999 年增長 122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 1999 年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司， 2000 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸 款 4000萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 7 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。 2000 年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止 2000 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時 2000 年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動 ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且 帶動了整個行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。 /chess95660 第 9 頁 共 41 頁 /chess95660 9 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 2000 年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦 “ 房交會 ” ，進一步了活躍住房市場。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計， 2000 年全市的房交會，共銷售商品房 5662 套，成交面積 86.31 萬平方米，成交金額 13億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 1.3 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押 、按揭 245 起。 2 2 微觀市場特點 1從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2000 年在徐東路上縱橫不下 10 個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是 2000 年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動 都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。 2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在 90-120 平方米之間。 3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié) 構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2000 年銷售的一個新變化。 4從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2000年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 5從價格上看， 2000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在 1300-1400 元 /平方米之間。 6從樓盤設(shè)計上看， 2000 年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化/chess95660 第 10 頁 共 41 頁 /chess95660 10 需求， 2000 年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 7從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2000 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線 、面結(jié)合，人均公共綠地 3.19 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售， 2000 年已銷售了 18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。 8從樓盤配套設(shè)施來看， 2000 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 9從樓盤的賣點來看， 2000 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。 2000 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場中。 2000 年 11 月 2 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。 10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊 園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。 11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點，成為市民購房的首選。 2000 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 3 3 分類物業(yè)特點（億房網(wǎng) ） 據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計， 2000 年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下： /chess95660 第 11 頁 共 41 頁 /chess95660 11 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2000 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展 ，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 94.7%。 2000 年四個季度我市住宅價格分別為 1945.49 元 /平方米、 1963 元 /平方米、2003.93 元 /平方米、 2021.66 元 /平方米，呈現(xiàn)出 逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為 1983.52 元 /平方米。 1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點； 2經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比 1999 年上漲 3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在 1300 元 -1400 元 /平方米之間； 3別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較 1999 年上漲 5.6%，成為新的市場亮點。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2000 年我市寫字樓價格較往年都有提高。 2000 年四個季度 寫字樓價格分別為 4003.95、 4048、 4058.33、 4070.77 元 /平方米，平均售價為 4032 元 /平方米，租價為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲 6%。 2000 年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。 2000 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2000 年寫字樓最高均價地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。寫字樓地段 -價格分布圖如下： 1建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字 樓。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價在 7580 元 /平方米 ，平均月租價為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。 2解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為 5036 元 /平方米，平均月租金為 33.8 元 /平方/chess95660 第 12 頁 共 41 頁 /chess95660 12 米，入住率為 55%，退居次席。 3勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元 /平方米，平均月租價為 32.8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 4中 南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為 4091 元 /平方米，平均月租價為 35.9 元 /平方米，入住率達 70%。 5寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為 3810 元 /平方米，平均月租價為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。 商業(yè)服務(wù)用房 2000 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于 2000 年市政府所進行 的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市 2000 年新開大型商場 2 家 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。 2000 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不 好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。 3 2001 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) ） 2000 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此 2001 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 1 2001 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。 2001 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 2 2001 年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化/chess95660 第 13 頁 共 41 頁 /chess95660 13 程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的 城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。 3繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在 2001 年武漢市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。 4 2001 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。 5建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實簡化房地產(chǎn)交 易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。 6規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7積極推進武漢市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的 高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另據(jù)專家預(yù)測， 2001 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚， 2001 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住 宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2000 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（長江日報 20009 ） (三 )有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房網(wǎng) ） （一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 /chess95660 第 14 頁 共 41 頁 /chess95660 14 截止 11 月份，我國經(jīng)濟保持 8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 1-11 月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 97.42%,比上年同月提高 0.12 個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 1-11 月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 97.27%,比上年同期提高 0.66 個百分點。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 0.7，比去年同月上漲1.3%， 1-11 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 0.2%。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲 1.0%和 0.3%。 （二） 武漢市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為13 億元左右。 10 月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 24.85 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 16.35%。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 12.62億元、 1.48億元、 5.66億元和 4.59億元，比上年同期增長 10.6%、11.0%、 16.9%和 30.3%； 1 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 193.43 億元 ， 比上年同期增長 6.7%。其中基本建設(shè)完成投資 71.28 億元，增長 3.6%；更新改造完成 46.91 億元，增長2.9%；房地產(chǎn)完成 70.26 億元，增長 4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易 10 月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同期增長 31.3%，保持較高的增長幅度。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長 22.8，實現(xiàn)利稅增長 70.9%，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 6.7 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 7.9 億減少到 5.4 億元。 （三） 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 98.18 點，明顯低于去年同期 104.82 點的水平。 今年前 11 個月，商品房空置面積的增長速度為 11.8%，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。 今年，/chess95660 第 15 頁 共 41 頁 /chess95660 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前 11 個月，全國完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 3744.3 億元，同比增長 24.11%，增幅比去年同期提高 3.7 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達 20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337 萬平方米，同比增長36.9%。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過政府 4.5 億的目標，公積金使用 4.86 億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長 都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，后湖地區(qū)住宅消費者等幾個 方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū) 2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各個方向 , 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 2218.78 1000 二季度 2227.38 1003.876 三季度 2223.24 1002.86 四季度 2226.24 1003.2 2000 年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的 下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大/chess95660 第 16 頁 共 41 頁 /chess95660 16 多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已 屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 1.65 萬方。 一、投資地塊的地理環(huán) 境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 1.土地性質(zhì)及地理位置綜述 地塊面積：凈用地面積 8.37 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村， 蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有 2000 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量 2.1 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 1.南向 遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而/chess95660 第 17 頁 共 41 頁 /chess95660 17 過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪 音污染。 2.北向 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 3.東向 遠方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 4.西向 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 2.2 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中 心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有 什么大型的污染源。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716 一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 2-3 個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距/chess95660 第 18 頁 共 41 頁 /chess95660 18 石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打 工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?2-3 千人。居民的房屋大體為2-3 層，比較簡陋。 經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 1000-1500 元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 此 處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有 60 戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為 4000-5000 元 /年。該村交通不發(fā)達，小學(xué)，中學(xué)都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查 免費的商務(wù)管理資料平臺 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山 路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69 路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，/chess95660 第 19 頁 共 41 頁 /chess95660 19 塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 3.姑嫂樹路 段調(diào)查 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達 ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。居民以本村居民為?,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對滯后。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無污染 . 整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強 ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。 4.后湖大道西段至石橋村一帶 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民 很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 2-3 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個集貿(mào)市場 ,一個衛(wèi)生所和幾個小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。 5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶 免費的商務(wù)管理資料平臺 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差 ,正在進行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在2000-3000 人之間。 /chess95660 第 20 頁 共 41 頁 /chess95660 20 經(jīng)濟環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 ；二七路現(xiàn)今在修 建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 1.1 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要岱黃公路公交少 ,只有 716 一路公交車 ,終點止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站 ,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。 1.2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和 金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機構(gòu)不健全 ,僅有華中高級中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué)等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。總的來說 ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 1.3 市政配套設(shè)施 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300 毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng) 。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020)中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變電所 ,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 氣 :整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè) DN500 管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣 有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300 管道。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。武漢市城市總體規(guī)劃 (1996-2020)中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心/chess95660 第 21 頁 共 41 頁 /chess95660 21 線路有姑嫂樹電信分局引來。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 2.后湖地區(qū)住宅市場調(diào)查 2.1 后湖地區(qū)總體規(guī)劃 及土地出讓情況 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24平方米居住用地 ,綠化率達到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心 ,8-10 公頃的區(qū)級文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(1-2 公頃 )一平方公里的地區(qū)級大型市場 ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 2.4 萬人 ,大多為湖南移 民。 后湖地區(qū)大約有 2.5 萬畝地 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 1.5 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標的約為 30 家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價 33 萬元 /畝。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費 22-23 萬元 /畝 ,世紀家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地2200-2300 畝 ,城開集團 100-130 畝。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400-600畝 ,塔子湖邊城開集團 970畝 ,統(tǒng)建辦 400畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會處購買 )新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2001)001 號拍賣地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未 上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為后湖/chess95660 第 22 頁 共 41 頁 /chess95660 22 鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。 2.2 后湖地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格 穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況 2.2.1 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團土地的 1/10，已征地為開工的土地面積為 1 萬畝，占后湖組團的 2/5隨著后湖組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形后湖組團的住宅建設(shè)符合武漢市城市總體規(guī)劃（ 1996-2020），武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以 及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使后湖組團的發(fā)展具有良好的前景 2.2.2 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達 20 多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建筑面積為 18萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)后湖組團實際供應(yīng)量約在 30 萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達 107 萬平方米，同時后湖組團的需求量為 1000 萬平方米（ 40 萬人 *25 平方米 /人）?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 2.2.3 價格 2000 年武漢市住宅的價格全面上 漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到 1500 元 /平方米以上，均價達到 1760 元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到 1900 元 /平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000 元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 2.2.4 付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，/chess95660 第 23 頁 共 41 頁 /chess95660 23 如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇 按揭方式購房，東方恒星園更是達到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。 2.2.5 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 2.2.6 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120-150 平方米特別暢銷， 85-110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 2.2.7 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本 ，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 2.2.8 目標客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 1.項目規(guī)劃 晨星苑 由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建晨星苑占地 41 畝，總建筑面積萬平方米。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容積率為 1.6，有棟層， 3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶目前棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，棟小高層和棟層單身公寓將于 2001年 10 月交房。 2.戶型設(shè)計 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 51-73 平方米 。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 /chess95660 第 24 頁 共 41 頁 /chess95660 24 面積 51-52 70-73 119-148 188-200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 3.價格策略 多層價格為 1700-1820 元平方米，小高層價格為 1935-2365 元平方米，高層單身公寓價格為 1800-2100 元平方米。物業(yè)管理費多層為 0.5 元平方米 *月，高層為 0.8-1.0 元平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成年 銀行按揭，公積金貸款。 4.宣傳推廣 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2000 年上半年房交會。 5.銷售情況 小區(qū) 2000 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 6.客戶分析 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 后湖生態(tài)花園 1.項目規(guī) 劃 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積 420 畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房， 2.戶型設(shè)計 一期主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90-130 平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120-140 140-170 190-200 /chess95660 第 25 頁 共 41 頁 /chess95660 25 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為和，面積 為 -平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 3.配套設(shè)施 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣二期將停車場全部設(shè)計在地下。 .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 0.5 元平方米 *月 .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為 1380 元平方米，最高價有開盤時的 1580元平方米漲為 1850 元平方米，開盤均價為 1420 元平方米，現(xiàn)均價為 1500 元平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5 樓 1550 元平方米， 2， 3樓 1500 元平方米，樓 1350 元平方米，層復(fù)式 1650-1850 元平方米前后三次調(diào)價， 2000 年月調(diào)高50 元平方米，月調(diào)高 80 元平方米，月調(diào)高 300 元平方米。 .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 .銷售情況 首期 498 套 2000年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比 重，據(jù)悉空軍雷達學(xué)院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完 2000年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6 月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價原因月份以后，未超過 500 萬。其中 3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 .客戶分析 一期主要客戶為集團購買，雷達學(xué)院購 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 /chess95660 第 26 頁 共 41 頁 /chess95660 26 竹葉苑 1.項目規(guī)劃 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計，首期開發(fā)建筑面積 5.5 萬平方米。有 10 棟集合別墅 130 戶， 7 棟多層公寓 192 戶，容積率為 1.2綠化率為 45%。工程于 2000 年 9 月底動工，預(yù)計 2001 年 4月中旬開盤， 8 月 31 日竣工交房。 2.戶型設(shè)計 竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123-130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 3.配 套設(shè)施 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置卡煤氣表預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供 15 水表，配置供電容量 8， 40電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所， 幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 4.物業(yè)管理 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)設(shè)備維護，電話通知，分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2005 元 /平方米，均價在 1700-1800 元 /平方米之間，集合別墅起價 2280元 /平方米 ，最高價 2530元 /平方米，均價在 2300-2400元 /平方米之間付/chess95660 第 27 頁 共 41 頁 /chess95660 27 款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付 .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段， 2000 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2000年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準備階段，將于 4-5 月正式開盤。 .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購 銷售 100 套。 .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境 佳海華苑 1.項目規(guī)劃 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積 71 畝，建筑面積 3.9 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。小區(qū)容積率為 0.82，綠化率 40%目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為 240-300 平方米。 2.價格策略 早期聯(lián)體別墅價格為 2500 元平方米，單體別墅價格為 3500 元平方米，花園 *贈 送付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 3.銷售推廣 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2000 年 10 月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理想。 4.銷售情況 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 5.客戶分析 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 /chess95660 第 28 頁 共 41 頁 /chess95660 28 世紀家園 1.項目規(guī)劃 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地 600畝，總建筑面積 52.29萬平方米。一期總建筑面積 17.85萬平方米， 容積率為 1.55，綠化率為 38.8，項目總規(guī)劃有 3109 戶。一期工程于 2000 年12 月 15 日