2009年西平國際商貿(mào)城項目可行性分析報告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機QQ: 961531377 376977591 616843241 項目可行性 分析 報告 西平國際商貿(mào)城 中國西平 1 目 錄 第一部分 項目概況 . 6 一、項目背景 . 6 1、項目名稱： .6 2、承辦單位概況 .6 3、項目提出的理由 .7 二、項目概況 . 7 1、項目四至 .7 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 .7 3、主要建設(shè)條件 .7 4、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) .8 三、項目位置 . 9 四、項目周邊環(huán)境 . 9 1、優(yōu)越的地理位置： .9 2、交通要沖、車流滾滾： .10 3、政府支持： .10 4、商業(yè)展望 .10 五、項目 S.W.O.T.分析 . 10 1、項目優(yōu)勢（ strength）分析 .10 2、項目劣勢（ weakness）分析 .11 3、項目機會點（ opportunity）分析 .12 4、項目潛在威脅（ threat）分析 .13 5、 SWOT分析結(jié)論 .13 2 六、項目綜合分析 . 14 1、市場優(yōu)勢 .14 1.1、優(yōu)越的地理位置： .14 1.2、 交通要沖、車流滾滾： .15 1.3、政策支持： .15 2、企業(yè)優(yōu)勢 .15 3、地段優(yōu)勢 .15 4、資金優(yōu)勢 .15 七、問題與建議 . 16 1項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 .16 2實施建議 .16 第二部分 市場分析 . 17 一、城市概況分析 . 17 二、城市 經(jīng)濟狀況分析 . 17 三、西平縣商業(yè)市場環(huán)境分析 . 18 1、二零零八年消費品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 .19 2、商業(yè)網(wǎng)點密集分布在 經(jīng)貿(mào)路和護城河路一帶 .19 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展 . 20 1. 供應(yīng)量分析 .20 2.銷售價格走勢分析 .20 五、目標(biāo)市場分析 . 20 1、職業(yè)特征分析 .20 2、目標(biāo)客戶心理分析 .21 （ 1）當(dāng)?shù)鼐用?.21 （ 2）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主 .21 （ 3）企事業(yè)高級管理人員 .22 （ 4）政府公務(wù)員 .22 （ 5）外出打工人員 .23 3 3、年齡特征分析 .23 第三部分 項目定位 . 24 一、定位的基準(zhǔn)原則 . 24 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu) . 24 三、項目市場定位 . 26 四、功能定位 . 27 4.1.定位著眼點 .27 4.2. 市場契機 .28 4.3.功能定位 .28 五、經(jīng)營檔次定位 . 29 六、定位總結(jié) . 29 第四部分 地塊分析與規(guī)劃 . 30 一、項目地塊描述 . 30 二、項目地塊環(huán)境分析 . 30 三、項目地塊 SWOT分析 . 31 四、地塊分析小結(jié) . 32 五、地塊規(guī)劃建議 . 32 第五部分 價格定位及經(jīng)濟效益分析 . 33 一、定價方法： . 33 4 二、價格定位分析 . 34 1、以同類物業(yè)為參照的定價分析 .34 1.1確定參照項目 選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項目 .34 1.2根據(jù)參照項目要素確定其權(quán)重 .34 1.3一線回歸分析 .35 1.3.1專業(yè)市場 .35 1.3.2街鋪 .37 1.4市場定價法修正分析 .38 1.4.4用租金和年回報率倒算售價法 .41 三、修正價格列表 . 44 四、經(jīng)濟效益分析 . 44 1、評價原則： .44 2、項目銷售收入預(yù)估 .44 項目租金收入預(yù)估 .45 3.項目成本估算 .46 4損益表 .47 5敏感性分析 .47 五、社會效益評價 . 48 1、提升西平城市形象、增強西平的區(qū)域價值； .49 2、完善商業(yè)結(jié)構(gòu)； .49 3、加快城市化建設(shè)。 .49 第六部分 項目開發(fā)順序及資金流量分析 . 49 一、項目開發(fā)順序建議 . 49 1、開發(fā)前提： .49 2、經(jīng)濟效益： .50 二、物業(yè)資金流量分析 . 50 1、現(xiàn)金流出 .50 2、現(xiàn)金流入 .50 5 三、項目開發(fā)風(fēng)險預(yù)測 . 51 1、市場風(fēng)險： .51 2、技術(shù)風(fēng)險： .51 3、工程風(fēng)險： .51 4、外部協(xié)作條件風(fēng)險： .51 5、社會風(fēng)險： .52 6、購買力風(fēng)險： .52 7、 經(jīng)營風(fēng)險： .52 8 資金風(fēng)險： .52 9、市場資源風(fēng)險： .53 10、政策風(fēng)險： .53 11、拆遷問題威脅： .53 四、風(fēng)險分析 . 53 1、風(fēng)險等級劃分 .53 2、風(fēng)險評估方法 .54 五、風(fēng)險防范對策 . 56 1、風(fēng)險回避 .56 2、風(fēng)險控制 .56 3、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 .56 4、風(fēng)險自擔(dān) .57 第七部分 綜述 . 57 6 第一 部分 項目概況 一、項目背景 1、 項目名稱： 西平國際商貿(mào)城 2、 承辦單位概況 河南天祿置業(yè)有限 公司 是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元。公司下設(shè)財務(wù)部、策劃營銷部、項目開發(fā)部、物業(yè)部等多個專業(yè)管理機構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級職稱 人， 目前公司在冊員工 人。 公司 本著“以人為本、誠信至上”的企業(yè)理念，堅持 品牌經(jīng)營，良性循環(huán)的發(fā)展模式。多 年來，公司 始終堅持以市場為導(dǎo)向，以業(yè)主為中心，開拓創(chuàng)新，銳意進取，憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品 和信譽，贏得了社會的廣泛認可和高度信賴。 天祿置業(yè)熱心社會公益事業(yè)，到西平投資伊始，聽說縣老干部活動中心 開展活動需要資金，公司總經(jīng)理馬上捐贈了 5 萬元， 用于改善和豐富老干部業(yè)余文化生活的健身保健器材的采購基金，體現(xiàn)了企業(yè)致富不忘回饋社會 ，是對離退休老干部的真誠關(guān)愛。 天祿置業(yè) 在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極投身于經(jīng)濟發(fā)展和商貿(mào) 環(huán)境建設(shè) ，努力打造決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化、效益最大化的商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟的振興做出新的、更大的貢獻。 7 3、 項目提出的理由 本地塊 的商業(yè)項目的建設(shè)，是根據(jù)政府對西平縣的整體 規(guī)劃遠景目標(biāo)：發(fā)揮 工商業(yè)、 人文和區(qū)位優(yōu)勢，將西平發(fā)展成為豫中南 地區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)流通中心，在西平縣 107 國道經(jīng)濟隆起帶建設(shè)一個 大型的綜合專業(yè)市場 是很有必要的。 二、項目概況 1、 項目四至 項目東側(cè)： 為西平縣委縣政府新辦公大樓用地 項目西側(cè)： 緊臨 107 國道 ； 項目北側(cè) ： 為規(guī)劃的未來大道 項目南側(cè)： 西平大道 2、 建設(shè)規(guī)模和周邊配套 西平國際商貿(mào)城 ， 107 國道旁唯一的 600 畝大盤， 面向中原地區(qū)的超大型綜合專業(yè)市場。項目地交通方便快捷 ， 長途汽車 中轉(zhuǎn) 站 近在咫尺，距西平火車站和長途汽車站都約 10 分鐘的車程。得地利、占 天時、 享 人 和之美。 巨大的升值潛力，將會成為 投資者 、經(jīng)營商家舉目關(guān)注的焦點 。 3、 主要建設(shè)條件 （ 1）項目已正式取得國有土地使用證。 （ 2）項目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （ 3）項目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 8 （ 4）項目已取得政府發(fā)展改革 委員會的立項批復(fù)。 （ 5）項目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 （ 6）項目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 4、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 各項指標(biāo) 說 明 項目名稱 西平國際商貿(mào)城 項目總資料 總占地面積 ： 600 畝；建筑面積： 50 萬 （其中 一期開發(fā)建設(shè) 22 萬 ）； 容積率： 1.1； 用 地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 107 國道與西平大道交匯處東 （柏亭街道辦事處小田莊） 投資商 /開發(fā)商 河南天祿置業(yè)有限 公司 商業(yè)策劃顧問 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 整合推廣 /廣告實施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “西平國際商貿(mào)城 ”首期建設(shè)商業(yè)營運面積 22 萬余平方米，將于 2010 年 底 正式對外營業(yè) 。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋 商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包小商品區(qū) 等十大主題 經(jīng)營檔次 中偏下、中檔 9 經(jīng)營特色 集購物、休閑、餐飲、娛樂 、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功能于一體 大事記 2009 年 9月 8 日西平國際商貿(mào)城奠基，駐馬店市、西平縣領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席，對項目發(fā)展寄予厚望。 計劃 2009年 底 動工建設(shè)， 2010 年底正式營業(yè)。 三 、項目 位置 西平國際商貿(mào)城項目地處目前 107 國道的優(yōu)越位置，西平長途汽車 中轉(zhuǎn) 站近在咫尺，距火車站 和西平長途汽車站均為 5 公里， 到京珠高速公路入口 8公里， 交通便利。西平縣專門 邀請華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對 107 國道沿線進行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，明確功能定位，打造 107 國道西平段經(jīng)濟隆起帶。加上近幾年的快速 發(fā)展， 107 國道沿線必將已成為西平縣工商業(yè)發(fā)展的名片，成為展示西平縣 繁榮個性的最佳區(qū)段 。 在項目周邊 原有基礎(chǔ)上， 將大力引進知名品牌，建設(shè)升級 商業(yè)網(wǎng)點。 為更好地增強西平國際商貿(mào)城的功能配套和提高競爭力， 本案操作可以考慮建設(shè) 休閑、娛樂、餐 飲 、 商務(wù) 辦公展覽 專區(qū) ，并引進增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲 。 四 、項目周邊環(huán)境 1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點， 107 國道是連接北京 深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟血管，西平大道是西平縣的 城市交通主干道， 是西平縣向西發(fā)展的重點路段 。 這一區(qū)段的獨有優(yōu)勢得到 更新的發(fā)展，正如老樹發(fā)新芽，必將煥發(fā)蓬勃的生機與活力。 10 2、交通要沖 、 車流滾滾 ： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是一個輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 3、政府 支持： 招商引資，始終是 西平縣委、縣政府關(guān)注的熱點，也是西平 經(jīng)濟發(fā)展點睛之 筆 ! 近期，隨著 西平 縣委 縣 政府對招商引資利好政策的出臺，并對商業(yè)項 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，獲 得了眾多的發(fā)展契機 。 本項目 投資大、起點高、輻射廣、活力足、前景好， 得到了縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，認為國際商貿(mào)城的 建成 必將對推動西平工業(yè)化進程、城鄉(xiāng)一體化進程、建 設(shè)豫南重要的商貿(mào)城市、加快西平發(fā)展步伐產(chǎn)生重大而深遠的影響 ，因此縣里對本項目給予了特別關(guān)注和重點支持。 在市民生活要求日漸提高的情況下， 國際商貿(mào)城運用 PT37 智能化 的電子商務(wù)信息平臺， 引進 浙江義烏 國際 小商品 城 等先進 管理 模式，將成為西平商貿(mào) 經(jīng)濟 的 亮點，本地富有經(jīng)濟實力的經(jīng)營戶及部分外埠商家已 確定了投資意向。 4、 商業(yè)展望 隨著中國經(jīng)濟的強勁 復(fù)蘇 增長，加上中部崛起 帶動 經(jīng)濟的騰飛，所以將本項目定位為 中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺 ，具有極高的商業(yè)價值和升值空間。同時 更加 彰顯 出 國際商貿(mào)城 的磅礴氣勢，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。 五 、項目 S.W.O.T.分析 1、項目優(yōu)勢（ strength）分析 區(qū)位優(yōu)勢 項目地處西平縣 107 國道經(jīng)濟隆起帶核心 地段，依托 西平大道、棠溪大道 、迎賓大道 多條城市主干道，植根中原大地 ， 吸引各地投資者經(jīng)營者 ，蘊藏著 11 無限商機。 交通優(yōu)勢 南北向長途汽車都途徑該地，到 長途 汽車客運站及 西平 火車站僅十 分鐘的車程，交通優(yōu)勢十分明顯。 品牌優(yōu)勢 開發(fā)商 是 江西 知名開發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個大型的住宅小區(qū)，市場的信譽得到消費者的認可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明 ， 70%的經(jīng)營者比較關(guān)注本 案項目， 32%經(jīng)營者明確表示會投資本案項目， 21%的經(jīng)營者會考慮進駐本案項目， 側(cè)面為項目的推廣和經(jīng)營提供了一定的支撐。 開發(fā)商實力優(yōu)勢 天祿置業(yè)植根江西， 到西平多次考察后搶抓 了這一 歷史 性的 機遇。天祿置業(yè) 與波特公司專業(yè)團隊的強強聯(lián)合，品牌影響力持續(xù)加大，營銷水準(zhǔn)進一步得到提升。 規(guī)模優(yōu)勢 項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，可打造形成 107 國道經(jīng)濟隆起帶規(guī)模最大的一個綜合專業(yè)市場 項目 。 國際商貿(mào)城 的建成將成為輻射中原地區(qū)的商貿(mào)中心 ， 大型商業(yè)對地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強大的人流必然蘊藏巨大的商機 。 政策 優(yōu)勢 本項目是駐馬店市和西平縣招商引資的重點 項目 ，市縣兩級政府對本項目寄予厚望，希望將本項目打造成一個 輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地，政府的扶持力度相當(dāng)大。 由于這一項目獨特的地域區(qū)位 優(yōu)勢 ， 這一超大型 的 綜合專業(yè)市場橫空出世， 將使西平大商貿(mào)大流通跨越一個新歷程。 2、項目劣勢（ weakness）分析 項目開發(fā)周期 長，受市場不確定因素影響，不可控風(fēng)險增大； 體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗； 受周邊成熟商業(yè)市場的直接競爭威脅。 12 3、項目機會點（ opportunity）分析 區(qū)位發(fā)展前景良好 項目地具有良好 的交通條件，優(yōu)異的人文條件 。 義烏國際小商品城 的進駐將為項目的后期 提供大量的人流，加上項目本身的市場影響力，可以做到項目各板塊之間 相互促進、相互影響、共享資源、優(yōu)勢互補，從而帶動區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提 高區(qū)域市場的綜合競爭力，使項目成為中原地區(qū)新的物資集散中心 。 城市遠景發(fā)展戰(zhàn)略 持續(xù)兩年的國際金融危機對世界經(jīng)濟帶來了巨大沖擊，中國 中央政府 在應(yīng)對這一挑戰(zhàn)中從容不迫，及時果斷地推出了 4 萬億的龐大經(jīng)濟刺激復(fù)蘇計劃，不僅帶給了全世界信心，其效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)中，對于迅速穩(wěn)定中國經(jīng)濟起了極其重要的作用，也讓世界看到了 中國在國際社會中的分量。 4 萬億投資計劃帶動了國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進了就業(yè)，拉動了國內(nèi)需求 。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年的 GDP“保八”已經(jīng)沒有半點懸念。 而且，據(jù) IMF 的推測， 今年中國經(jīng)濟 規(guī)模的總量將 超過日本 ，成為世界第二大經(jīng)濟體 。 隨著全國經(jīng)濟的向好，西平縣也是捷報頻傳。 上半年，全縣規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 8.2 億元，同比增長 18.1%；完成供電量 2.88 億千瓦時，同比增長8.2%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入 19.55 億元，同比增長 51.5%；實現(xiàn)利稅 9230.4 萬元，同比增長 26.1%。 西平良 好的投資環(huán)境也吸引了外界的目光。 今年上半年， 西平 縣新洽談意向合同項目 34 個，計劃投資 10.5 億元；續(xù)建、新建項目 36 個 ， 計劃投資 10.8 億元，落實固定資產(chǎn)投資 3.8 億元。投資 8 億元的西平 國際 商貿(mào)城項目、投資 7 億元的江蘇長江線纜集團工業(yè)城項目、投資 1.4 億元的新型包裝材料工業(yè)園項目、投資 5000 萬元的隆興植物油脂加工項目、投資 3000 萬的鴻偉食品加工項目、投資 1500 萬元的新中源電子加工項目、投資 1000 萬元的麥動食品加工項目正在實施，部分已投入生產(chǎn)，為西平縣域 經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。 隨著西平縣經(jīng)濟改革步伐的進一步加快，全縣 的經(jīng)濟發(fā)展已進入一個 發(fā)展的快車道，為項目的遠景發(fā)展提供了強力的經(jīng)濟支撐。 近年來西平縣 加快城市化建設(shè)進程，城市人口有所增加，在增強城市綜合實力的同時進一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生 的凝聚效應(yīng) 得以顯現(xiàn)。 地處 107 國道西平縣經(jīng)濟隆起帶 的新型業(yè)態(tài)的綜合體 項目在城市化發(fā)展進程中將迎來歷史性的發(fā)展契機。 強大的推廣力度 開發(fā)商憑著自己強大的社會影響力和經(jīng)濟實力，加大市場推廣力度，進行營銷推廣、招商推廣、經(jīng)營性宣傳等，確保項目的可持續(xù)經(jīng)營，增強市場的 財富凝聚能力。 香港波特地產(chǎn)集團 對本項目實行 全程營銷策劃，憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗，依靠 PT37 這一先進的智能化的電子商務(wù)信 13 息平臺的運作， 運用電子商務(wù)的最新發(fā)展成果幫助客戶實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實同步經(jīng)營，無限拓展客戶資源， 將使本項目的發(fā)展躍上一個新臺階， 樹立與同類其他項目 差異化 的新特點，從而取得錯位競爭的優(yōu)勢， 確保項目的良性發(fā)展，提高知名度，加大市場影響力，最終實現(xiàn)將規(guī)模效益、社會效益、品牌效益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。 主力店的帶動作用明顯 義烏國際小商品城 強勢 入 駐 國際商貿(mào)城 ，將對本項目的啟動帶來絕好 的發(fā)展契機。 4、項目潛在威脅（ threat）分析 城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易達到飽和 本地和周邊地市 投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食批發(fā) 投資市場，使原本市場需求較少的市場將更加激烈。 投資型物業(yè)競爭加劇 隨著河南 城市建設(shè)的加速，越來越多的有實力的品牌開發(fā)商進駐，近年 來 產(chǎn)生 了 不少 的 綜合專業(yè)市場 ，對項目的前景會有一定的影響。 宏觀政策影響 由于 近年 全國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，造成局部房價增長過快，政府為了遏制房地產(chǎn)價格的過快增長 ，采取了積極的財政政策和金融政 策。 房地產(chǎn)市場正處在宏觀調(diào)控 周期中，政府為抑制房價的過快增長， 實施積極的財政政策和金融 政策，對投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道，一部分處于持幣觀望。 高供應(yīng)量 發(fā)達城市的可開發(fā)資源進一步減少，紛紛進軍國內(nèi)二線、三線城市，經(jīng)濟增長的幅度不高，因而買方市場并沒有同步增長； 商業(yè)物業(yè)消化量有限 當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣目前還沒有形成商業(yè)投資或經(jīng)營的消費心理。 5、 SWOT 分析結(jié)論 0 優(yōu)勢 劣勢 機會 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 WO 增長性戰(zhàn)略 SO 防御性戰(zhàn)略 WT 多元化戰(zhàn)略 ST 威脅 14 利用 SWOT 分析圖，企業(yè)可以根據(jù) SWOT 分析的計算結(jié)果在 SWOT 分析圖上找到企業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置，從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略） ：即直接克服內(nèi)部弱點，避免外部威脅的戰(zhàn) 略。 WO 戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略） ：利用外部的機會來改進內(nèi)部弱點的戰(zhàn)略。 ST戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略） ：即利用企業(yè)的優(yōu)勢，去避免或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。 SO 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略） ：依靠內(nèi)部失去抓住外部的機會的戰(zhàn)略。 從 SWOT 分析圖我們可以看出來，我們的項目明顯優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，因此處于 SO 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）階段，我們應(yīng)當(dāng)采取依靠內(nèi)部抓住外部的機會戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng)：（ 1）以先進的理論方法作指導(dǎo)，依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和 人性化的景觀及動線設(shè)計 ，外加我們項目所占的地理環(huán)境優(yōu)勢，積極整合資源，在國家宏觀政策和政 府部門的大力支持之下，利用客戶心理，創(chuàng)造完美的文化氛圍，以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會，為項目出力。 (2)通過加強企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，教育，加強企業(yè)內(nèi)部人員對房地產(chǎn)行業(yè)的認識，以加強與外部 供應(yīng)商企業(yè)溝通、協(xié)調(diào)的能力 ，才能與供應(yīng)商進行 有效溝通 ，通過 為供 應(yīng)商提供多方面的符合需求的服務(wù)來吸引供應(yīng)商的加盟，為優(yōu)化供應(yīng)商 隊 伍、更好地控制采購成本打好基礎(chǔ)。 而且使得供應(yīng)商切實明白我們的優(yōu)勢所在，將可能的機會擴大，使之成為優(yōu)勢。 六、項目綜合分析 1、 市場優(yōu)勢 1.1、 優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點， 107 國道是連接北京 深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟血管，西平大道是西平縣的 城市交通主干道， 是西平縣向西發(fā)展的重點路段 。 15 1.2、 交通要沖、車流滾滾 ： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是一個輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 1.3、 政策支持： 招商引資，始終是縣委、縣 政府關(guān)注的熱點，也是西平 經(jīng)濟發(fā)展點睛之 筆 ! 近期，隨著縣 政府對招商引資利好政策的出臺，并對商業(yè)項 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的發(fā)展契機 。在商貿(mào)物流大提速的情況下， 西平國際商貿(mào)城 引進 義烏國際小商品城等先進管理模式，將會 成為西平 商貿(mào)流通 經(jīng)濟 的嶄新 亮點，本地富有經(jīng)濟實力的經(jīng)營戶及部分外埠商家以確定了投資意向。 2、 企業(yè)優(yōu)勢 河南天祿置業(yè)有限 公司，成立于 2009 年，經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元。公司下設(shè)財務(wù)部、策劃營銷部、項目開發(fā)部、物業(yè)部等多個專業(yè)管理機構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級職稱 人 ，目前公司在冊員工 人。 3、 地段優(yōu)勢 西平國際商貿(mào)城 項目 地處 目前 107 國道的優(yōu)越地理位置，與西平縣 城區(qū)經(jīng)濟西向發(fā)展戰(zhàn)略吻合，連接西平大道、棠溪大道、迎賓大道等城區(qū)主 干道。 4、 資金優(yōu)勢 河南天祿置業(yè)有限公司是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元，實力強大。 16 七 、問題與建議 1項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有： （ 1）項目 前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目規(guī)劃建設(shè)方案和項目動建計劃尚未 最后確定。 （ 2）項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險。 （ 3）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力所產(chǎn)生的對商鋪 預(yù)售狀況的重大影響，會存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可 能。 （ 4）存在一定的市場競爭壓力，項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。 2實施建議 對本項目的實施建議主要有以下幾點： （ 1）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設(shè)。 （ 2）及早辦理項目預(yù)售許可手續(xù)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡 周密 的市場調(diào)查工作。 （ 3）以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進行產(chǎn) 品設(shè)計和價格定位，強化 競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅 持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平，加快工程施工進度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。 （ 6）運用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成開 盤的旺盛人氣。 （ 7）資金運作中，可以考慮拉開開發(fā)時序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例，進而降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑， 樹立產(chǎn)品品牌。 （ 9）盡管項目規(guī)模很大，仍須精心于每一個細節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 17 第二部分 市場分析 一、城市概況 分析 西平縣位于河南中南部 ，東經(jīng) 113 36 114 13 和北緯 33 10 33 32之間。 西平是河南中南部的新興工商業(yè)城市，東鄰上蔡，西接 舞鋼市，北依漯河，南望駐馬店， 北距新鄭國際機場 130 公里，南距武漢 300 公里，位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟圈內(nèi)”。 境內(nèi)地勢西高東低，西部為淺山丘陵區(qū)，中部、南部有緩崗，東部為平原 。 全境東西長 60 公里，南北寬 32 公里，總面積 1089.77 平方公里 。 全縣轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個街道辦事處和一個國營農(nóng)場，總?cè)丝?85 萬，面積 1089.77 平方公里，耕地 118 萬畝。 改革開放以來，西平 經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展 。 2008 年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 85.6 億元， 財政一般預(yù)算收入 1.62 億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成 45.1 億元， 增長30.5%。社會消費品零售總額 45.9 億元。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 56.3 億元。 農(nóng)民人均純收入 4636 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10593 元 。經(jīng)濟增長速度和運行質(zhì)量明顯提高 。 全縣經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢 。 從西平城市總體規(guī)劃修編會上 了解到，西平縣已委托 武漢 華中科技大學(xué) 著手對城市總體規(guī)劃進行修編。通過修編總體規(guī)劃，將進一步 明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施“西移南擴”戰(zhàn)略，實現(xiàn)沿 107 國道西向發(fā)展，在七大產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步建設(shè) 107 國道經(jīng)濟隆起帶 ，從而實現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴張。 二、城市經(jīng)濟狀況 分析 近年來，西平 經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)三大特征： （ 1） 、 城市 GDP高速發(fā)展，連續(xù) 5年 快速增長； （ 2） 、 固定資產(chǎn)投資發(fā)展 較快，外地企業(yè)來西平投資力度加大，未來西平將有很大的經(jīng)濟發(fā)展支撐點，將會 邁入快速 發(fā)展道路。 18 （ 3） 、 西平 經(jīng)濟快 速發(fā)展，按照西蒙庫茲涅茨理論， 房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。 今年上半年以來，國際國內(nèi)經(jīng)濟已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國際看，受金融危機沖擊，全球經(jīng)濟的衰退已經(jīng)減緩，世界經(jīng)濟總體預(yù)計在今年底將會得到復(fù)蘇。從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴內(nèi)需、保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟最為困難的時期已經(jīng)過去。從全省看，總體形勢好于全國，預(yù)計四季度將會穩(wěn)定回升。從我縣看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點建設(shè)項目推進仍顯緩慢，固定資產(chǎn)投資計劃任務(wù)的完成仍很艱巨 。 2008 年，在 全縣經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動下，西平 消費市場需求旺盛 。 2009 年上半年全縣完成生產(chǎn)總值 44.79 億元，地方財政收入 1.11 億元，同比增長 15.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5753.8 元，同比增長 8%。 運行的主要特征是： （ 1）、規(guī)模擴大，增勢強勁，消費品零售總額增長創(chuàng)近 年來新高 ，居駐馬店 市第二位 。 （ 2）、城鄉(xiāng)市場大幅走高， 商貿(mào)流通繁榮活躍， 呈現(xiàn)同步運行的發(fā)展格局。 全縣 實現(xiàn)社會消費品零售額 45.9 億元，增長 17.4%。 現(xiàn)代流通方式向農(nóng)村延伸， 農(nóng)村市場的拉動力增強，農(nóng)村市場拉動消費品零 售總額增長 明顯 。 （ 3）、 日用消費和餐飲市場持續(xù)保持快 速增長 。 （ 4）、居民消費層次逐步提高，消費呈現(xiàn)多樣化的特點 。 三 、 西平縣 商業(yè)市場環(huán)境分析 西平 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有主次干道 16 條， 采取方格網(wǎng)、自由式相 結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng)，分為主干道、次干道和支路三類，形成“八 橫八縱 ”的干道網(wǎng)骨架， 開通 公交線路 12 條，擁有 200 輛出租汽車 ； 綠化 方面以建設(shè)綠色生態(tài)城市為目標(biāo)，形成了 城市園林綠地系統(tǒng) 。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 西蒙 庫茲涅茨經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場理論 19 對外交通 相當(dāng) 便 捷， 京廣 鐵路、 京珠高速公路 、 縱 貫 南北 ， 331 國道、 省道高蘭 公路、 107 省道穿 境 而過 。 社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。 各級各類 學(xué)校 234 所，在校學(xué)生 16.56 萬人。 科技事業(yè)進一步發(fā)展，全年申請專利 20 件，授權(quán)專利 18 件。 全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療工作穩(wěn)步推進。全市擁有衛(wèi)生機構(gòu) 23 個，其中 縣級綜合 醫(yī)院 3 個，衛(wèi)生技術(shù)人員 1452 人，其中 執(zhí)業(yè)醫(yī)生 599人，注冊護士 390 人，擁有床位數(shù) 779 張，醫(yī)療條件不斷改善。 西平縣 加大老城區(qū) 改造的投資力度，加強公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè)，提升城市軟實力，增強城市的承載力和輻射帶動力。組織實施綠化、亮化和通暢工程， 先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修 、 改造了城區(qū) 16 條 總計 60 公里 長的 城市主干道 。 城市面貌發(fā)生了 巨大的變化，先后被命名為省級衛(wèi)生城、園林城和文明城。 西平市場繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 西平 有中原最大的兔毛市場，豫南最大的農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝批發(fā)市場和建材批發(fā)市場。全縣各類市場工商戶達 3 萬多家，從業(yè)人員達 5 萬多人，市場日流量 1 萬多人，市場年交易額達 15 億多元，輻射帶動周邊 10 多個縣市，成為豫南重要的服裝、建材、農(nóng)副產(chǎn)品流通集散地。 1、 二零零八年消費品零售總額增幅創(chuàng)近 年來新高 2008 年，在全縣經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動下，西平 消費市場需求旺盛，消費品市場活躍。全年共實現(xiàn)社會消費品零售總額45.9 億元，增長 17.4%。 2、 商業(yè)網(wǎng)點 密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護城河路一帶 本地主要商業(yè)網(wǎng)點主要分布在經(jīng)貿(mào)路。經(jīng)貿(mào)路集西平最典型商業(yè)為一體，例：百貨 商場 、超市、家居市場（全友家私、溫州家具城、柏城商場家具城 ） 、專業(yè)市場（電動車摩托車大世界 ）、電器超市（國寧電器、蘇寧電器、國美電器）；從街鋪的業(yè)態(tài)業(yè)種來看主要為品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運動服飾、品牌運動鞋、餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主；本地高端品牌也基本分布在這條路上，運動裝如李寧 、匹克、喬丹、阿迪王、背靠背、特步、安踏、鴻星爾克 、雙星等，化妝品如雅芳、資生 堂、美寶蓮等，但男女高端品牌裝卻較少，其他尚有各類業(yè)種以商鋪、賣場、專業(yè)店等形式在此分布，初步統(tǒng)計商鋪 220 家左右。 以經(jīng)貿(mào)路為主軸，與其平行的柏城大道、龍泉大道、西平大道，與其交叉的建設(shè)路、解放路、文化路、新洪路 均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式 20 比較零散，基本為小型餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主，而且分布相對比較凌亂，沒有形成規(guī)模和商圈形式。 四、 西平縣 房地產(chǎn)發(fā)展 1. 供應(yīng)量分析 近年來，根據(jù)西平經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和實際水平，縣政府出臺了 經(jīng)濟房、廉租房管理辦法，大力推動房地產(chǎn) 業(yè)的健康發(fā)展 。以普通商品房為主、經(jīng)濟適用房為輔、重視廉租房建設(shè)，將構(gòu)成今后西平縣適應(yīng)不同經(jīng)濟收入家庭、特別是中低收入群體的住房供應(yīng)體系基本框架。 從現(xiàn)有在售樓盤看， 西平縣樓盤都分布在老城區(qū)的外圍，位于 在 西平大道、 新洪路、解放路沿線 。 皇家一號、文化名苑、華景新城 等樓盤已經(jīng)成為 西平縣 商品住宅的代言人 。 2.銷售價格走勢分析 近年來， 西平 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，房 地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售面積都呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。商品房銷售價格也 開始快速增長， 西平的 住 房 均 價維持在 1200 1800 元 /平米，臨街商鋪售價在 4000 4800 元。 總體而言，這幾年，西平房地產(chǎn)正呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，尤其是價格上升較快。 五、目標(biāo)市場分析 1、職業(yè)特征分析 （ 1） 、 城區(qū)經(jīng)營小型商業(yè)的商鋪業(yè)主和租戶； （ 2） 、 普通上班族，但是薪水相對較高，是所謂的“白領(lǐng)階層”如 建筑 公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員，以及營銷人員； （ 3） 、 目前在項目周邊居住生活的人員； （ 4） 、 從事其他行業(yè)人員。 21 2、目標(biāo)客戶心理分析 （ 1）當(dāng)?shù)鼐用?這部分投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是： 、 對西平 ，特別是對 項目地 的規(guī)劃建設(shè)非常熟悉； 、 文化素質(zhì)不 高，大部分已組成家庭； 、 有經(jīng)濟基礎(chǔ)，穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，手頭上有閑錢； 、 對投資 可行性的綜合判斷較模糊，有購買的沖動； 、 期望資金回報高于銀行存款、債券及購買住宅； 、 有一定的商業(yè)商鋪概念； 、 一般自己不經(jīng)營，故對投資保障要求較高； 、 首先考慮投資物業(yè)的總價，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。 （ 2）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主 西平 當(dāng)?shù)?私營業(yè)主 。 目前 發(fā)展情況良好。其主要特征是： 、 工作非常繁忙，閑暇時間不多；關(guān)注不集中，但是只要關(guān)注，效果比較明顯； 、 經(jīng)濟收入比較高，有更多的可支配收入； 、 對知名的品牌經(jīng)營 商較認同； 、 投資心理穩(wěn)健，有一定風(fēng)險意識，投資非常理性； 、 對投資回報要求較高； 、 有理想、有沖勁、有毅力，有一定的冒險精神； 、 注重投資物業(yè)的升值潛力。 22 （ 3）企事業(yè)高級管理人員 西平 未來將擁有很多 的企業(yè)高級管理人才，主要特征是： 、 文化素質(zhì)較高； 、 經(jīng)濟能力較強，收入較穩(wěn)定； 、 有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，希望資金能夠穩(wěn)定增值； 、 對新的商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)理念較推崇； 、 做事周密、嚴(yán)謹，分析能力較強，有一定風(fēng)險意識，投資較理性； 、 對品牌經(jīng)營商較認同，品牌商家的進駐直接影響到他們的投資方向； 、 注重投資物業(yè)的升值潛力； 、 投資的商鋪總價低； 、 多種選擇的輕松付款方式。 （ 4）政府公務(wù)員 此部分投資者主要集中在老城區(qū) 附近，屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是： 、 文化素質(zhì)較高； 、 年齡段主要集中在 30-50 歲之間，多為三代同堂； 、 經(jīng)濟收入穩(wěn)定； 、 購買目的多為投資，自已不經(jīng)營； 、 有思想、有主見，投資欲望較強； 、 容易受現(xiàn)場氣氛和朋友的影響，屬于較沖動型買家； 、 品牌大商家的進駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)； 、 商鋪的總價是影響他們購買的重要因素； 23 、 大多數(shù)會選擇輕 松的付款方式。 （ 5）外出打工人員 西平 在北京、上海、廣東 等沿海城市外出打工的人數(shù)較多，通過多年在外從業(yè)的經(jīng)驗和閱歷，積累了一定的技術(shù)和能力，這部分外出務(wù)工的人群，有相當(dāng)一部分人最終會選擇回家鄉(xiāng)經(jīng)營或者投資。 各方面綜合素質(zhì)能力較強； 年齡相對較年輕，性格穩(wěn)定； 有一定的存款，且收入穩(wěn)定； 購買的目的多為投資或者贈送給父母親友等； 對于投資信息的接收來源于親人朋友的介紹； 對價格的評估能力不強，大多選擇一次性付款； 對商鋪的投資和經(jīng)營功能較為認可； 3、年齡特征分析 本項目銷售面積較大，銷售均價在西平 屬于中 等偏上 的水平，因為項目周邊開發(fā)程度不高，因而目標(biāo)客戶年齡定位為較成熟、 有一定經(jīng)驗的成功人士，年齡范圍，一般在 30-55 歲之間，以自營型客戶與投資客居多。 24 第 三 部分 項目定位 一、定位的基準(zhǔn)原則 市場的不斷細分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)； 強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可 盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點； 帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營 ： 選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。 二 、定位的邏輯結(jié)構(gòu) 由于定位分析強調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。如下為本項目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系： 提出核心的關(guān)鍵問題 項目評價： SWOT 矩陣分析 區(qū)域市場： 空白點 機會點分析 定位分析： CCTI 推導(dǎo)模型 25 圖文解析： 為 了從市場供給、消費者需求以及項目自身素質(zhì)等幾個方面全面出發(fā)，使項目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特 商業(yè)地產(chǎn)集團 多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。 首先針對項目難點提出項目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。 其次針對客觀現(xiàn)實進行項目的定位推理分析，包括項目的 SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析， CCTI（消費者、競爭者、態(tài)勢、項目自身）定位推理分析，最終找到市場的空白點與機會點，就正是項目的切入點。 最后把切入點即項目主題落實至項目營 銷定位的細節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價格等幾個方面，從不同方面落實項目定位的中心思想。 整個定位過程的推理過程嚴(yán)謹有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。 26 三、 項目市場定位 就一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，準(zhǔn)確合理的市場定位是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓 ，項目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。 定位考慮點： （ 1） 西平國際商貿(mào)城 將要 成為中原地區(qū)超大型的綜合專業(yè)市場 ，從 本地及周邊商業(yè)項目功能來看，是豫中南批發(fā)市場集中區(qū)域，因此本案在功能定位上要站在面向中原地區(qū) 的高度上考慮 投資者與 消費者的特點。 （ 2） A 區(qū) 為 商務(wù)辦公、住宿、餐飲、多功能展廳 區(qū) ， 位于 107 國道旁， 同時又是 電子商務(wù)應(yīng)用示范園區(qū)，既要塑造良好的建筑 形象，又要兼具科技智能功用。 （ 3） 定位時要考慮到第一期開發(fā)的 業(yè)態(tài)組合 與未來即將開發(fā) 二期 之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。 項目市場定 位： 打造 中原地區(qū) 規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺。 為了實現(xiàn)“全員、一站式 ”的目標(biāo)， 本項目 參考第三代 專業(yè) 市場建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求， 結(jié)合 配套有大 型貨運停車場、長途汽車?？空?、公交?？空?、倉庫、商務(wù)中心 、銀行、餐飲等輔助營運設(shè)施，為廣大小商品經(jīng)營戶和采購商創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營、采購環(huán)境。 本項目 將會成 為西平 107 國道經(jīng)濟隆起帶的中心支點，開創(chuàng)西平大商貿(mào)大流通的新格局，使之成為一個業(yè)態(tài)多樣 、具有完善配套服務(wù)功能，以 PT37 智能化電子商務(wù)信息平臺 應(yīng)用 為特色 的，經(jīng)營多種商品與 提供多種功能服務(wù)的 復(fù)合型“一站式”消費的 綜合專業(yè)市場 新形態(tài)。 以下所論證的定位建立在市場調(diào)研和項目自身的基本素質(zhì)的基礎(chǔ)上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細分、經(jīng)營檔次定位、消費群定位、客戶定位、經(jīng)營模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、項目主題定位、形象定位、營銷推廣定位、營運建議等幾個部分。 27 四 、功能定位 4.1.定位著眼點 據(jù)前期市場調(diào)研顯示： 以鄭州為中心的河南專業(yè)市場規(guī)模較小、較散 。 河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長張慧玉說： “ 河南專業(yè)市場 配套設(shè)施不完善，業(yè)種主題不明確、發(fā)展空間受限。盡管河南一些零售企業(yè)和批發(fā)市場也 存在自身的亮點，但放到全國來看，規(guī)模還不夠，還沒有形成真正意義上的航母集群。 ”從西平 的商業(yè)發(fā)展特點來看，目前已有的專業(yè)市場項目在市場 功能上基本能 滿足消費者的需求，但遠遠不能適應(yīng)西平打造豫中南商貿(mào)流通制高地 的 現(xiàn)代 需要。 根據(jù)我們對西平及周邊地市的市場調(diào)研 了解到，目前在西平周邊地區(qū)也開發(fā)了不少與本項目類似的綜合專業(yè) 市場。 省會鄭州市的大型專業(yè)批發(fā)市場近年來涌現(xiàn)不少，專業(yè)的批發(fā)市場有： 服裝類有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、金城服飾廣場、天隆服裝城、大同鞋城、金盛國際鞋城，小商品類有 萬博商城、國際小商品城，燈飾專業(yè)市場有金 泰成燈飾廣場， 家居建材類有中博家具批發(fā)市場、 鳳凰城名優(yōu)家具廣場、鳳凰名優(yōu)建材城，電動車類有鄭航電動車保健品航母城， 可以說是門類齊全，體量較大 ，特別是以銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、中博家具批發(fā)市場都是業(yè)界翹楚 ，在中原地區(qū)乃至全國范圍內(nèi)都有較大 的影響力， 獨領(lǐng)風(fēng)騷； 周口市依靠本地荷花市場 20 年的名氣商業(yè)旺氣打造的 麒麟商貿(mào)廣場（ 新荷花市場 ） 規(guī)模較大， 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富，建筑設(shè)計 合理 ，但是 兩年了還未達到 如期招商營業(yè) 的目的 。據(jù) 其 招商管理人員的思路是，該項目地段得天獨厚，周口市政府與海關(guān)等多個部門都將搬遷 過來，是新城市的旺地，現(xiàn)在的 策略是只租不售； 建立在高新區(qū)附近的平頂山市貿(mào)易廣場得到 了 當(dāng)?shù)卣?高度重視和 大力支持，包含 裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、五金電料、家電燈飾、家具、防盜門、管材型、機電產(chǎn)品 、日用百貨、 副食、服裝鞋帽、電纜、油漆涂料、空調(diào)、水暖等 ，該廣場 推出 “經(jīng)營、辦公、倉儲、居住 ”一體化的運營模式，并配套有鷹城汽車客運站、貨運停車場、物流配送中心、大型倉庫、銀行 、酒店、餐飲，配套完善，經(jīng)營不錯。駐馬店市的豪德貿(mào)易廣場經(jīng)營品種有電動車、摩托車、三輪車、電器、電池、輪胎、文具、玩具、種業(yè)、獸藥、酒類、空調(diào)、鞋帽、服裝等，其中電動車、摩托車 約占一半，服裝鞋帽約占四分之一，有銀行、賓館、娛樂等配套設(shè)施也很齊全，市場交易比較活躍。遂平縣中原建材裝飾綜合批發(fā)市場，位于 107 國道旁，占地面積 500 畝，一期開發(fā) 100 畝，招商銷售正在進行中。近鄰漯河市較大的專業(yè)市場是 家居和服裝小商品類的，中華市場形態(tài)落后，市場中大多是中 低服裝鞋帽飾品，能吸引講求實惠的消費者，人流量大。未來家具廣場 云集 了 國內(nèi)眾多中高檔品牌家具，而最大的藍盛琪家居廣場已因經(jīng)營管理不善在三年后換了老板。許昌市經(jīng)濟發(fā)展不溫不火，還沒有出現(xiàn)特大的專業(yè)市場，思故臺商品街因其位于商業(yè)核心區(qū)的地段優(yōu)勢 ，它的服裝、鞋類、時尚飾品、布藝、小百貨、電腦、手機等批零兼營 經(jīng)營得較好 。上海城家居建材市場建于 2007 年，建筑面積 3 萬平米，規(guī)劃做得不錯，位于許昌 市 很有發(fā)展前途的新行政圈，但是由于招商 與 管理一系列不到位導(dǎo)致現(xiàn)在經(jīng)營很差，很多租戶都不愿意按時交租金。 28 周邊 專業(yè) 市場規(guī)劃經(jīng)營各有千秋，情況不一而足， 雖然也有