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中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心!電話:68698693 手機(jī)QQ: 961531377 376977591 616843241 項(xiàng)目可行性 分析 報(bào)告 西平國(guó)際商貿(mào)城 中國(guó)西平 1 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 . 6 一、項(xiàng)目背景 . 6 1、項(xiàng)目名稱: .6 2、承辦單位概況 .6 3、項(xiàng)目提出的理由 .7 二、項(xiàng)目概況 . 7 1、項(xiàng)目四至 .7 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 .7 3、主要建設(shè)條件 .7 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .8 三、項(xiàng)目位置 . 9 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 . 9 1、優(yōu)越的地理位置: .9 2、交通要沖、車流滾滾: .10 3、政府支持: .10 4、商業(yè)展望 .10 五、項(xiàng)目 S.W.O.T.分析 . 10 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)( strength)分析 .10 2、項(xiàng)目劣勢(shì)( weakness)分析 .11 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)( opportunity)分析 .12 4、項(xiàng)目潛在威脅( threat)分析 .13 5、 SWOT分析結(jié)論 .13 2 六、項(xiàng)目綜合分析 . 14 1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) .14 1.1、優(yōu)越的地理位置: .14 1.2、 交通要沖、車流滾滾: .15 1.3、政策支持: .15 2、企業(yè)優(yōu)勢(shì) .15 3、地段優(yōu)勢(shì) .15 4、資金優(yōu)勢(shì) .15 七、問題與建議 . 16 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 .16 2實(shí)施建議 .16 第二部分 市場(chǎng)分析 . 17 一、城市概況分析 . 17 二、城市 經(jīng)濟(jì)狀況分析 . 17 三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 . 18 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 .19 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在 經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 .19 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展 . 20 1. 供應(yīng)量分析 .20 2.銷售價(jià)格走勢(shì)分析 .20 五、目標(biāo)市場(chǎng)分析 . 20 1、職業(yè)特征分析 .20 2、目標(biāo)客戶心理分析 .21 ( 1)當(dāng)?shù)鼐用?.21 ( 2)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主 .21 ( 3)企事業(yè)高級(jí)管理人員 .22 ( 4)政府公務(wù)員 .22 ( 5)外出打工人員 .23 3 3、年齡特征分析 .23 第三部分 項(xiàng)目定位 . 24 一、定位的基準(zhǔn)原則 . 24 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu) . 24 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 26 四、功能定位 . 27 4.1.定位著眼點(diǎn) .27 4.2. 市場(chǎng)契機(jī) .28 4.3.功能定位 .28 五、經(jīng)營(yíng)檔次定位 . 29 六、定位總結(jié) . 29 第四部分 地塊分析與規(guī)劃 . 30 一、項(xiàng)目地塊描述 . 30 二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析 . 30 三、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 . 31 四、地塊分析小結(jié) . 32 五、地塊規(guī)劃建議 . 32 第五部分 價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)效益分析 . 33 一、定價(jià)方法: . 33 4 二、價(jià)格定位分析 . 34 1、以同類物業(yè)為參照的定價(jià)分析 .34 1.1確定參照項(xiàng)目 選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項(xiàng)目 .34 1.2根據(jù)參照項(xiàng)目要素確定其權(quán)重 .34 1.3一線回歸分析 .35 1.3.1專業(yè)市場(chǎng) .35 1.3.2街鋪 .37 1.4市場(chǎng)定價(jià)法修正分析 .38 1.4.4用租金和年回報(bào)率倒算售價(jià)法 .41 三、修正價(jià)格列表 . 44 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 . 44 1、評(píng)價(jià)原則: .44 2、項(xiàng)目銷售收入預(yù)估 .44 項(xiàng)目租金收入預(yù)估 .45 3.項(xiàng)目成本估算 .46 4損益表 .47 5敏感性分析 .47 五、社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 48 1、提升西平城市形象、增強(qiáng)西平的區(qū)域價(jià)值; .49 2、完善商業(yè)結(jié)構(gòu); .49 3、加快城市化建設(shè)。 .49 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)順序及資金流量分析 . 49 一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議 . 49 1、開發(fā)前提: .49 2、經(jīng)濟(jì)效益: .50 二、物業(yè)資金流量分析 . 50 1、現(xiàn)金流出 .50 2、現(xiàn)金流入 .50 5 三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) . 51 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn): .51 2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn): .51 3、工程風(fēng)險(xiǎn): .51 4、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn): .51 5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn): .52 6、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn): .52 7、 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn): .52 8 資金風(fēng)險(xiǎn): .52 9、市場(chǎng)資源風(fēng)險(xiǎn): .53 10、政策風(fēng)險(xiǎn): .53 11、拆遷問題威脅: .53 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 . 53 1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 .53 2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法 .54 五、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 . 56 1、風(fēng)險(xiǎn)回避 .56 2、風(fēng)險(xiǎn)控制 .56 3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 .56 4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) .57 第七部分 綜述 . 57 6 第一 部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 1、 項(xiàng)目名稱: 西平國(guó)際商貿(mào)城 2、 承辦單位概況 河南天祿置業(yè)有限 公司 是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資質(zhì)為 級(jí),注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營(yíng)銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu),擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人,中高級(jí)職稱 人, 目前公司在冊(cè)員工 人。 公司 本著“以人為本、誠(chéng)信至上”的企業(yè)理念,堅(jiān)持 品牌經(jīng)營(yíng),良性循環(huán)的發(fā)展模式。多 年來,公司 始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以業(yè)主為中心,開拓創(chuàng)新,銳意進(jìn)取,憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品 和信譽(yù),贏得了社會(huì)的廣泛認(rèn)可和高度信賴。 天祿置業(yè)熱心社會(huì)公益事業(yè),到西平投資伊始,聽說縣老干部活動(dòng)中心 開展活動(dòng)需要資金,公司總經(jīng)理馬上捐贈(zèng)了 5 萬元, 用于改善和豐富老干部業(yè)余文化生活的健身保健器材的采購(gòu)基金,體現(xiàn)了企業(yè)致富不忘回饋社會(huì) ,是對(duì)離退休老干部的真誠(chéng)關(guān)愛。 天祿置業(yè) 在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,積極投身于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商貿(mào) 環(huán)境建設(shè) ,努力打造決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化、效益最大化的商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè),為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的振興做出新的、更大的貢獻(xiàn)。 7 3、 項(xiàng)目提出的理由 本地塊 的商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè),是根據(jù)政府對(duì)西平縣的整體 規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo):發(fā)揮 工商業(yè)、 人文和區(qū)位優(yōu)勢(shì),將西平發(fā)展成為豫中南 地區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)流通中心,在西平縣 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶建設(shè)一個(gè) 大型的綜合專業(yè)市場(chǎng) 是很有必要的。 二、項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目東側(cè): 為西平縣委縣政府新辦公大樓用地 項(xiàng)目西側(cè): 緊臨 107 國(guó)道 ; 項(xiàng)目北側(cè) : 為規(guī)劃的未來大道 項(xiàng)目南側(cè): 西平大道 2、 建設(shè)規(guī)模和周邊配套 西平國(guó)際商貿(mào)城 , 107 國(guó)道旁唯一的 600 畝大盤, 面向中原地區(qū)的超大型綜合專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目地交通方便快捷 , 長(zhǎng)途汽車 中轉(zhuǎn) 站 近在咫尺,距西平火車站和長(zhǎng)途汽車站都約 10 分鐘的車程。得地利、占 天時(shí)、 享 人 和之美。 巨大的升值潛力,將會(huì)成為 投資者 、經(jīng)營(yíng)商家舉目關(guān)注的焦點(diǎn) 。 3、 主要建設(shè)條件 ( 1)項(xiàng)目已正式取得國(guó)有土地使用證。 ( 2)項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 ( 3)項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 8 ( 4)項(xiàng)目已取得政府發(fā)展改革 委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 ( 5)項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 ( 6)項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 4、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo) 說 明 項(xiàng)目名稱 西平國(guó)際商貿(mào)城 項(xiàng)目總資料 總占地面積 : 600 畝;建筑面積: 50 萬 (其中 一期開發(fā)建設(shè) 22 萬 ); 容積率: 1.1; 用 地性質(zhì):商業(yè) 地理位置 107 國(guó)道與西平大道交匯處東 (柏亭街道辦事處小田莊) 投資商 /開發(fā)商 河南天祿置業(yè)有限 公司 商業(yè)策劃顧問 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 整合推廣 /廣告實(shí)施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “西平國(guó)際商貿(mào)城 ”首期建設(shè)商業(yè)營(yíng)運(yùn)面積 22 萬余平方米,將于 2010 年 底 正式對(duì)外營(yíng)業(yè) 。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 涵蓋 商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包小商品區(qū) 等十大主題 經(jīng)營(yíng)檔次 中偏下、中檔 9 經(jīng)營(yíng)特色 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂 、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功能于一體 大事記 2009 年 9月 8 日西平國(guó)際商貿(mào)城奠基,駐馬店市、西平縣領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展寄予厚望。 計(jì)劃 2009年 底 動(dòng)工建設(shè), 2010 年底正式營(yíng)業(yè)。 三 、項(xiàng)目 位置 西平國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國(guó)道的優(yōu)越位置,西平長(zhǎng)途汽車 中轉(zhuǎn) 站近在咫尺,距火車站 和西平長(zhǎng)途汽車站均為 5 公里, 到京珠高速公路入口 8公里, 交通便利。西平縣專門 邀請(qǐng)華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家,對(duì) 107 國(guó)道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì),明確功能定位,打造 107 國(guó)道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。加上近幾年的快速 發(fā)展, 107 國(guó)道沿線必將已成為西平縣工商業(yè)發(fā)展的名片,成為展示西平縣 繁榮個(gè)性的最佳區(qū)段 。 在項(xiàng)目周邊 原有基礎(chǔ)上, 將大力引進(jìn)知名品牌,建設(shè)升級(jí) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 為更好地增強(qiáng)西平國(guó)際商貿(mào)城的功能配套和提高競(jìng)爭(zhēng)力, 本案操作可以考慮建設(shè) 休閑、娛樂、餐 飲 、 商務(wù) 辦公展覽 專區(qū) ,并引進(jìn)增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲 。 四 、項(xiàng)目周邊環(huán)境 1、優(yōu)越的地理位置: 位于 107 國(guó)道和西平大道交點(diǎn), 107 國(guó)道是連接北京 深圳的國(guó)家干線,是貫通中國(guó)南北的經(jīng)濟(jì)血管,西平大道是西平縣的 城市交通主干道, 是西平縣向西發(fā)展的重點(diǎn)路段 。 這一區(qū)段的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)得到 更新的發(fā)展,正如老樹發(fā)新芽,必將煥發(fā)蓬勃的生機(jī)與活力。 10 2、交通要沖 、 車流滾滾 : 由于地處 107 國(guó)道旁,南來北往的車流不息,是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 3、政府 支持: 招商引資,始終是 西平縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn),也是西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之 筆 ! 近期,隨著 西平 縣委 縣 政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái),并對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持,獲 得了眾多的發(fā)展契機(jī) 。 本項(xiàng)目 投資大、起點(diǎn)高、輻射廣、活力足、前景好, 得到了縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視,認(rèn)為國(guó)際商貿(mào)城的 建成 必將對(duì)推動(dòng)西平工業(yè)化進(jìn)程、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、建 設(shè)豫南重要的商貿(mào)城市、加快西平發(fā)展步伐產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響 ,因此縣里對(duì)本項(xiàng)目給予了特別關(guān)注和重點(diǎn)支持。 在市民生活要求日漸提高的情況下, 國(guó)際商貿(mào)城運(yùn)用 PT37 智能化 的電子商務(wù)信息平臺(tái), 引進(jìn) 浙江義烏 國(guó)際 小商品 城 等先進(jìn) 管理 模式,將成為西平商貿(mào) 經(jīng)濟(jì) 的 亮點(diǎn),本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶及部分外埠商家已 確定了投資意向。 4、 商業(yè)展望 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁 復(fù)蘇 增長(zhǎng),加上中部崛起 帶動(dòng) 經(jīng)濟(jì)的騰飛,所以將本項(xiàng)目定位為 中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái) ,具有極高的商業(yè)價(jià)值和升值空間。同時(shí) 更加 彰顯 出 國(guó)際商貿(mào)城 的磅礴氣勢(shì),由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。 五 、項(xiàng)目 S.W.O.T.分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)( strength)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處西平縣 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶核心 地段,依托 西平大道、棠溪大道 、迎賓大道 多條城市主干道,植根中原大地 , 吸引各地投資者經(jīng)營(yíng)者 ,蘊(yùn)藏著 11 無限商機(jī)。 交通優(yōu)勢(shì) 南北向長(zhǎng)途汽車都途徑該地,到 長(zhǎng)途 汽車客運(yùn)站及 西平 火車站僅十 分鐘的車程,交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。 品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商 是 江西 知名開發(fā)商之一,先后開發(fā)了多個(gè)大型的住宅小區(qū),市場(chǎng)的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明 , 70%的經(jīng)營(yíng)者比較關(guān)注本 案項(xiàng)目, 32%經(jīng)營(yíng)者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目, 21%的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目, 側(cè)面為項(xiàng)目的推廣和經(jīng)營(yíng)提供了一定的支撐。 開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì) 天祿置業(yè)植根江西, 到西平多次考察后搶抓 了這一 歷史 性的 機(jī)遇。天祿置業(yè) 與波特公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,品牌影響力持續(xù)加大,營(yíng)銷水準(zhǔn)進(jìn)一步得到提升。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì),可打造形成 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶規(guī)模最大的一個(gè)綜合專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目 。 國(guó)際商貿(mào)城 的建成將成為輻射中原地區(qū)的商貿(mào)中心 , 大型商業(yè)對(duì)地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用,強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī) 。 政策 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是駐馬店市和西平縣招商引資的重點(diǎn) 項(xiàng)目 ,市縣兩級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目寄予厚望,希望將本項(xiàng)目打造成一個(gè) 輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地,政府的扶持力度相當(dāng)大。 由于這一項(xiàng)目獨(dú)特的地域區(qū)位 優(yōu)勢(shì) , 這一超大型 的 綜合專業(yè)市場(chǎng)橫空出世, 將使西平大商貿(mào)大流通跨越一個(gè)新歷程。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)( weakness)分析 項(xiàng)目開發(fā)周期 長(zhǎng),受市場(chǎng)不確定因素影響,不可控風(fēng)險(xiǎn)增大; 體量大,將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn); 受周邊成熟商業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。 12 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)( opportunity)分析 區(qū)位發(fā)展前景良好 項(xiàng)目地具有良好 的交通條件,優(yōu)異的人文條件 。 義烏國(guó)際小商品城 的進(jìn)駐將為項(xiàng)目的后期 提供大量的人流,加上項(xiàng)目本身的市場(chǎng)影響力,可以做到項(xiàng)目各板塊之間 相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升,提 高區(qū)域市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力,使項(xiàng)目成為中原地區(qū)新的物資集散中心 。 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略 持續(xù)兩年的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)帶來了巨大沖擊,中國(guó) 中央政府 在應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)中從容不迫,及時(shí)果斷地推出了 4 萬億的龐大經(jīng)濟(jì)刺激復(fù)蘇計(jì)劃,不僅帶給了全世界信心,其效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)中,對(duì)于迅速穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)起了極其重要的作用,也讓世界看到了 中國(guó)在國(guó)際社會(huì)中的分量。 4 萬億投資計(jì)劃帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)了就業(yè),拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)需求 。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,今年的 GDP“保八”已經(jīng)沒有半點(diǎn)懸念。 而且,據(jù) IMF 的推測(cè), 今年中國(guó)經(jīng)濟(jì) 規(guī)模的總量將 超過日本 ,成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體 。 隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好,西平縣也是捷報(bào)頻傳。 上半年,全縣規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 8.2 億元,同比增長(zhǎng) 18.1%;完成供電量 2.88 億千瓦時(shí),同比增長(zhǎng)8.2%;規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 19.55 億元,同比增長(zhǎng) 51.5%;實(shí)現(xiàn)利稅 9230.4 萬元,同比增長(zhǎng) 26.1%。 西平良 好的投資環(huán)境也吸引了外界的目光。 今年上半年, 西平 縣新洽談意向合同項(xiàng)目 34 個(gè),計(jì)劃投資 10.5 億元;續(xù)建、新建項(xiàng)目 36 個(gè) , 計(jì)劃投資 10.8 億元,落實(shí)固定資產(chǎn)投資 3.8 億元。投資 8 億元的西平 國(guó)際 商貿(mào)城項(xiàng)目、投資 7 億元的江蘇長(zhǎng)江線纜集團(tuán)工業(yè)城項(xiàng)目、投資 1.4 億元的新型包裝材料工業(yè)園項(xiàng)目、投資 5000 萬元的隆興植物油脂加工項(xiàng)目、投資 3000 萬的鴻偉食品加工項(xiàng)目、投資 1500 萬元的新中源電子加工項(xiàng)目、投資 1000 萬元的麥動(dòng)食品加工項(xiàng)目正在實(shí)施,部分已投入生產(chǎn),為西平縣域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。 隨著西平縣經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快,全縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè) 發(fā)展的快車道,為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。 近年來西平縣 加快城市化建設(shè)進(jìn)程,城市人口有所增加,在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力,城市所產(chǎn)生 的凝聚效應(yīng) 得以顯現(xiàn)。 地處 107 國(guó)道西平縣經(jīng)濟(jì)隆起帶 的新型業(yè)態(tài)的綜合體 項(xiàng)目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)。 強(qiáng)大的推廣力度 開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力,加大市場(chǎng)推廣力度,進(jìn)行營(yíng)銷推廣、招商推廣、經(jīng)營(yíng)性宣傳等,確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng),增強(qiáng)市場(chǎng)的 財(cái)富凝聚能力。 香港波特地產(chǎn)集團(tuán) 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行 全程營(yíng)銷策劃,憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗(yàn),依靠 PT37 這一先進(jìn)的智能化的電子商務(wù)信 13 息平臺(tái)的運(yùn)作, 運(yùn)用電子商務(wù)的最新發(fā)展成果幫助客戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實(shí)同步經(jīng)營(yíng),無限拓展客戶資源, 將使本項(xiàng)目的發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階, 樹立與同類其他項(xiàng)目 差異化 的新特點(diǎn),從而取得錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì), 確保項(xiàng)目的良性發(fā)展,提高知名度,加大市場(chǎng)影響力,最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會(huì)效益、品牌效益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。 主力店的帶動(dòng)作用明顯 義烏國(guó)際小商品城 強(qiáng)勢(shì) 入 駐 國(guó)際商貿(mào)城 ,將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好 的發(fā)展契機(jī)。 4、項(xiàng)目潛在威脅( threat)分析 城市規(guī)模偏小,商業(yè)極容易達(dá)到飽和 本地和周邊地市 投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多,分食批發(fā) 投資市場(chǎng),使原本市場(chǎng)需求較少的市場(chǎng)將更加激烈。 投資型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇 隨著河南 城市建設(shè)的加速,越來越多的有實(shí)力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐,近年 來 產(chǎn)生 了 不少 的 綜合專業(yè)市場(chǎng) ,對(duì)項(xiàng)目的前景會(huì)有一定的影響。 宏觀政策影響 由于 近年 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展,造成局部房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快,政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng) ,采取了積極的財(cái)政政策和金融政 策。 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在宏觀調(diào)控 周期中,政府為抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng), 實(shí)施積極的財(cái)政政策和金融 政策,對(duì)投資性物業(yè)影響巨大,一部分地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道,一部分處于持幣觀望。 高供應(yīng)量 發(fā)達(dá)城市的可開發(fā)資源進(jìn)一步減少,紛紛進(jìn)軍國(guó)內(nèi)二線、三線城市,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度不高,因而買方市場(chǎng)并沒有同步增長(zhǎng); 商業(yè)物業(yè)消化量有限 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣目前還沒有形成商業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)心理。 5、 SWOT 分析結(jié)論 0 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 WO 增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 SO 防御性戰(zhàn)略 WT 多元化戰(zhàn)略 ST 威脅 14 利用 SWOT 分析圖,企業(yè)可以根據(jù) SWOT 分析的計(jì)算結(jié)果在 SWOT 分析圖上找到企業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置,從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略(防御型戰(zhàn)略) :即直接克服內(nèi)部弱點(diǎn),避免外部威脅的戰(zhàn) 略。 WO 戰(zhàn)略(扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略) :利用外部的機(jī)會(huì)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略。 ST戰(zhàn)略(多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略) :即利用企業(yè)的優(yōu)勢(shì),去避免或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。 SO 戰(zhàn)略(增長(zhǎng)性戰(zhàn)略) :依靠?jī)?nèi)部失去抓住外部的機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。 從 SWOT 分析圖我們可以看出來,我們的項(xiàng)目明顯優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì),機(jī)會(huì)大于威脅,因此處于 SO 戰(zhàn)略(增長(zhǎng)性戰(zhàn)略)階段,我們應(yīng)當(dāng)采取依靠?jī)?nèi)部抓住外部的機(jī)會(huì)戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng):( 1)以先進(jìn)的理論方法作指導(dǎo),依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和 人性化的景觀及動(dòng)線設(shè)計(jì) ,外加我們項(xiàng)目所占的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì),積極整合資源,在國(guó)家宏觀政策和政 府部門的大力支持之下,利用客戶心理,創(chuàng)造完美的文化氛圍,以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢(shì),利用機(jī)會(huì),為項(xiàng)目出力。 (2)通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn),教育,加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí),以加強(qiáng)與外部 供應(yīng)商企業(yè)溝通、協(xié)調(diào)的能力 ,才能與供應(yīng)商進(jìn)行 有效溝通 ,通過 為供 應(yīng)商提供多方面的符合需求的服務(wù)來吸引供應(yīng)商的加盟,為優(yōu)化供應(yīng)商 隊(duì) 伍、更好地控制采購(gòu)成本打好基礎(chǔ)。 而且使得供應(yīng)商切實(shí)明白我們的優(yōu)勢(shì)所在,將可能的機(jī)會(huì)擴(kuò)大,使之成為優(yōu)勢(shì)。 六、項(xiàng)目綜合分析 1、 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 1.1、 優(yōu)越的地理位置: 位于 107 國(guó)道和西平大道交點(diǎn), 107 國(guó)道是連接北京 深圳的國(guó)家干線,是貫通中國(guó)南北的經(jīng)濟(jì)血管,西平大道是西平縣的 城市交通主干道, 是西平縣向西發(fā)展的重點(diǎn)路段 。 15 1.2、 交通要沖、車流滾滾 : 由于地處 107 國(guó)道旁,南來北往的車流不息,是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 1.3、 政策支持: 招商引資,始終是縣委、縣 政府關(guān)注的熱點(diǎn),也是西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之 筆 ! 近期,隨著縣 政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái),并對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持,取得了眾多的發(fā)展契機(jī) 。在商貿(mào)物流大提速的情況下, 西平國(guó)際商貿(mào)城 引進(jìn) 義烏國(guó)際小商品城等先進(jìn)管理模式,將會(huì) 成為西平 商貿(mào)流通 經(jīng)濟(jì) 的嶄新 亮點(diǎn),本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶及部分外埠商家以確定了投資意向。 2、 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限 公司,成立于 2009 年,經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資質(zhì)為 級(jí),注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營(yíng)銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu),擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人,中高級(jí)職稱 人 ,目前公司在冊(cè)員工 人。 3、 地段優(yōu)勢(shì) 西平國(guó)際商貿(mào)城 項(xiàng)目 地處 目前 107 國(guó)道的優(yōu)越地理位置,與西平縣 城區(qū)經(jīng)濟(jì)西向發(fā)展戰(zhàn)略吻合,連接西平大道、棠溪大道、迎賓大道等城區(qū)主 干道。 4、 資金優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限公司是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資質(zhì)為 級(jí),注冊(cè)資金 萬元,實(shí)力強(qiáng)大。 16 七 、問題與建議 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有: ( 1)項(xiàng)目 前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成,項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚未 最后確定。 ( 2)項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況,不確定因素較多,須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 ( 3)項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大,市場(chǎng)消化速度和能力所產(chǎn)生的對(duì)商鋪 預(yù)售狀況的重大影響,會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可 能。 ( 4)存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。 2實(shí)施建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn): ( 1)集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作,落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù),確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。 ( 2)及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排,必須做詳盡 周密 的市場(chǎng)調(diào)查工作。 ( 3)以客戶顯而易見的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn) 品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位,強(qiáng)化 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。精心設(shè)計(jì),提高建筑面積使用率,并降低建造成本。 ( 4)既要節(jié)省建設(shè)資金,又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量,堅(jiān) 持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 ( 5)制定穩(wěn)妥積極的施工方案,保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平,加快工程施工進(jìn)度,盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。 ( 6)運(yùn)用預(yù)訂等方式,應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶,有利于盡快形成開 盤的旺盛人氣。 ( 7)資金運(yùn)作中,可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序,分期分批操作,加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例,進(jìn)而降低資本金需要量。 ( 8)真正將未來業(yè)主,即客戶置于中心地位,除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)始終外,可采取請(qǐng)意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項(xiàng),以保證工程質(zhì)量,并帶來良好的輿論口碑, 樹立產(chǎn)品品牌。 ( 9)盡管項(xiàng)目規(guī)模很大,仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié),作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 17 第二部分 市場(chǎng)分析 一、城市概況 分析 西平縣位于河南中南部 ,東經(jīng) 113 36 114 13 和北緯 33 10 33 32之間。 西平是河南中南部的新興工商業(yè)城市,東鄰上蔡,西接 舞鋼市,北依漯河,南望駐馬店, 北距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里,南距武漢 300 公里,位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)”。 境內(nèi)地勢(shì)西高東低,西部為淺山丘陵區(qū),中部、南部有緩崗,東部為平原 。 全境東西長(zhǎng) 60 公里,南北寬 32 公里,總面積 1089.77 平方公里 。 全縣轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個(gè)街道辦事處和一個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng),總?cè)丝?85 萬,面積 1089.77 平方公里,耕地 118 萬畝。 改革開放以來,西平 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 。 2008 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 85.6 億元, 財(cái)政一般預(yù)算收入 1.62 億元,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 45.1 億元, 增長(zhǎng)30.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 45.9 億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 56.3 億元。 農(nóng)民人均純收入 4636 元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10593 元 。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 。 全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì) 。 從西平城市總體規(guī)劃修編會(huì)上 了解到,西平縣已委托 武漢 華中科技大學(xué) 著手對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編。通過修編總體規(guī)劃,將進(jìn)一步 明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),實(shí)施“西移南擴(kuò)”戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)沿 107 國(guó)道西向發(fā)展,在七大產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上,逐步建設(shè) 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶 ,從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況 分析 近年來,西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征: ( 1) 、 城市 GDP高速發(fā)展,連續(xù) 5年 快速增長(zhǎng); ( 2) 、 固定資產(chǎn)投資發(fā)展 較快,外地企業(yè)來西平投資力度加大,未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn),將會(huì) 邁入快速 發(fā)展道路。 18 ( 3) 、 西平 經(jīng)濟(jì)快 速發(fā)展,按照西蒙庫(kù)茲涅茨理論, 房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 今年上半年以來,國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國(guó)際看,受金融危機(jī)沖擊,全球經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)減緩,世界經(jīng)濟(jì)總體預(yù)計(jì)在今年底將會(huì)得到復(fù)蘇。從國(guó)內(nèi)看,隨著國(guó)家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)政策的到位,宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時(shí)期已經(jīng)過去。從全省看,總體形勢(shì)好于全國(guó),預(yù)計(jì)四季度將會(huì)穩(wěn)定回升。從我縣看,工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在,重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)仍顯緩慢,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃任務(wù)的完成仍很艱巨 。 2008 年,在 全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下,西平 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛 。 2009 年上半年全縣完成生產(chǎn)總值 44.79 億元,地方財(cái)政收入 1.11 億元,同比增長(zhǎng) 15.8%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5753.8 元,同比增長(zhǎng) 8%。 運(yùn)行的主要特征是: ( 1)、規(guī)模擴(kuò)大,增勢(shì)強(qiáng)勁,消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)創(chuàng)近 年來新高 ,居駐馬店 市第二位 。 ( 2)、城鄉(xiāng)市場(chǎng)大幅走高, 商貿(mào)流通繁榮活躍, 呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局。 全縣 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 45.9 億元,增長(zhǎng) 17.4%。 現(xiàn)代流通方式向農(nóng)村延伸, 農(nóng)村市場(chǎng)的拉動(dòng)力增強(qiáng),農(nóng)村市場(chǎng)拉動(dòng)消費(fèi)品零 售總額增長(zhǎng) 明顯 。 ( 3)、 日用消費(fèi)和餐飲市場(chǎng)持續(xù)保持快 速增長(zhǎng) 。 ( 4)、居民消費(fèi)層次逐步提高,消費(fèi)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn) 。 三 、 西平縣 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 西平 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善,建有主次干道 16 條, 采取方格網(wǎng)、自由式相 結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng),分為主干道、次干道和支路三類,形成“八 橫八縱 ”的干道網(wǎng)骨架, 開通 公交線路 12 條,擁有 200 輛出租汽車 ; 綠化 方面以建設(shè)綠色生態(tài)城市為目標(biāo),形成了 城市園林綠地系統(tǒng) 。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 西蒙 庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論 19 對(duì)外交通 相當(dāng) 便 捷, 京廣 鐵路、 京珠高速公路 、 縱 貫 南北 , 331 國(guó)道、 省道高蘭 公路、 107 省道穿 境 而過 。 社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。 各級(jí)各類 學(xué)校 234 所,在校學(xué)生 16.56 萬人。 科技事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,全年申請(qǐng)專利 20 件,授權(quán)專利 18 件。 全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 23 個(gè),其中 縣級(jí)綜合 醫(yī)院 3 個(gè),衛(wèi)生技術(shù)人員 1452 人,其中 執(zhí)業(yè)醫(yī)生 599人,注冊(cè)護(hù)士 390 人,擁有床位數(shù) 779 張,醫(yī)療條件不斷改善。 西平縣 加大老城區(qū) 改造的投資力度,加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè),提升城市軟實(shí)力,增強(qiáng)城市的承載力和輻射帶動(dòng)力。組織實(shí)施綠化、亮化和通暢工程, 先后投入資金 5 億多元,高標(biāo)準(zhǔn)新修 、 改造了城區(qū) 16 條 總計(jì) 60 公里 長(zhǎng)的 城市主干道 。 城市面貌發(fā)生了 巨大的變化,先后被命名為省級(jí)衛(wèi)生城、園林城和文明城。 西平市場(chǎng)繁榮,基礎(chǔ)設(shè)施完善。 西平 有中原最大的兔毛市場(chǎng),豫南最大的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)和建材批發(fā)市場(chǎng)。全縣各類市場(chǎng)工商戶達(dá) 3 萬多家,從業(yè)人員達(dá) 5 萬多人,市場(chǎng)日流量 1 萬多人,市場(chǎng)年交易額達(dá) 15 億多元,輻射帶動(dòng)周邊 10 多個(gè)縣市,成為豫南重要的服裝、建材、農(nóng)副產(chǎn)品流通集散地。 1、 二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近 年來新高 2008 年,在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下,西平 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛,消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。全年共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額45.9 億元,增長(zhǎng) 17.4%。 2、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 本地主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在經(jīng)貿(mào)路。經(jīng)貿(mào)路集西平最典型商業(yè)為一體,例:百貨 商場(chǎng) 、超市、家居市場(chǎng)(全友家私、溫州家具城、柏城商場(chǎng)家具城 ) 、專業(yè)市場(chǎng)(電動(dòng)車摩托車大世界 )、電器超市(國(guó)寧電器、蘇寧電器、國(guó)美電器);從街鋪的業(yè)態(tài)業(yè)種來看主要為品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌運(yùn)動(dòng)鞋、餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主;本地高端品牌也基本分布在這條路上,運(yùn)動(dòng)裝如李寧 、匹克、喬丹、阿迪王、背靠背、特步、安踏、鴻星爾克 、雙星等,化妝品如雅芳、資生 堂、美寶蓮等,但男女高端品牌裝卻較少,其他尚有各類業(yè)種以商鋪、賣場(chǎng)、專業(yè)店等形式在此分布,初步統(tǒng)計(jì)商鋪 220 家左右。 以經(jīng)貿(mào)路為主軸,與其平行的柏城大道、龍泉大道、西平大道,與其交叉的建設(shè)路、解放路、文化路、新洪路 均尚有為數(shù)不少的商家,但商家業(yè)種形式 20 比較零散,基本為小型餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主,而且分布相對(duì)比較凌亂,沒有形成規(guī)模和商圈形式。 四、 西平縣 房地產(chǎn)發(fā)展 1. 供應(yīng)量分析 近年來,根據(jù)西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際水平,縣政府出臺(tái)了 經(jīng)濟(jì)房、廉租房管理辦法,大力推動(dòng)房地產(chǎn) 業(yè)的健康發(fā)展 。以普通商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房為輔、重視廉租房建設(shè),將構(gòu)成今后西平縣適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭、特別是中低收入群體的住房供應(yīng)體系基本框架。 從現(xiàn)有在售樓盤看, 西平縣樓盤都分布在老城區(qū)的外圍,位于 在 西平大道、 新洪路、解放路沿線 。 皇家一號(hào)、文化名苑、華景新城 等樓盤已經(jīng)成為 西平縣 商品住宅的代言人 。 2.銷售價(jià)格走勢(shì)分析 近年來, 西平 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì),房 地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售面積都呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商品房銷售價(jià)格也 開始快速增長(zhǎng), 西平的 住 房 均 價(jià)維持在 1200 1800 元 /平米,臨街商鋪售價(jià)在 4000 4800 元。 總體而言,這幾年,西平房地產(chǎn)正呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì),尤其是價(jià)格上升較快。 五、目標(biāo)市場(chǎng)分析 1、職業(yè)特征分析 ( 1) 、 城區(qū)經(jīng)營(yíng)小型商業(yè)的商鋪業(yè)主和租戶; ( 2) 、 普通上班族,但是薪水相對(duì)較高,是所謂的“白領(lǐng)階層”如 建筑 公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員,以及營(yíng)銷人員; ( 3) 、 目前在項(xiàng)目周邊居住生活的人員; ( 4) 、 從事其他行業(yè)人員。 21 2、目標(biāo)客戶心理分析 ( 1)當(dāng)?shù)鼐用?這部分投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主,其主要特征是: 、 對(duì)西平 ,特別是對(duì) 項(xiàng)目地 的規(guī)劃建設(shè)非常熟悉; 、 文化素質(zhì)不 高,大部分已組成家庭; 、 有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,手頭上有閑錢; 、 對(duì)投資 可行性的綜合判斷較模糊,有購(gòu)買的沖動(dòng); 、 期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購(gòu)買住宅; 、 有一定的商業(yè)商鋪概念; 、 一般自己不經(jīng)營(yíng),故對(duì)投資保障要求較高; 、 首先考慮投資物業(yè)的總價(jià),再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。 ( 2)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主 西平 當(dāng)?shù)?私營(yíng)業(yè)主 。 目前 發(fā)展情況良好。其主要特征是: 、 工作非常繁忙,閑暇時(shí)間不多;關(guān)注不集中,但是只要關(guān)注,效果比較明顯; 、 經(jīng)濟(jì)收入比較高,有更多的可支配收入; 、 對(duì)知名的品牌經(jīng)營(yíng) 商較認(rèn)同; 、 投資心理穩(wěn)健,有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),投資非常理性; 、 對(duì)投資回報(bào)要求較高; 、 有理想、有沖勁、有毅力,有一定的冒險(xiǎn)精神; 、 注重投資物業(yè)的升值潛力。 22 ( 3)企事業(yè)高級(jí)管理人員 西平 未來將擁有很多 的企業(yè)高級(jí)管理人才,主要特征是: 、 文化素質(zhì)較高; 、 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng),收入較穩(wěn)定; 、 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),希望資金能夠穩(wěn)定增值; 、 對(duì)新的商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)理念較推崇; 、 做事周密、嚴(yán)謹(jǐn),分析能力較強(qiáng),有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),投資較理性; 、 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商較認(rèn)同,品牌商家的進(jìn)駐直接影響到他們的投資方向; 、 注重投資物業(yè)的升值潛力; 、 投資的商鋪總價(jià)低; 、 多種選擇的輕松付款方式。 ( 4)政府公務(wù)員 此部分投資者主要集中在老城區(qū) 附近,屬于文化素質(zhì)高的群體,他們的主要特征是: 、 文化素質(zhì)較高; 、 年齡段主要集中在 30-50 歲之間,多為三代同堂; 、 經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定; 、 購(gòu)買目的多為投資,自已不經(jīng)營(yíng); 、 有思想、有主見,投資欲望較強(qiáng); 、 容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛和朋友的影響,屬于較沖動(dòng)型買家; 、 品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn); 、 商鋪的總價(jià)是影響他們購(gòu)買的重要因素; 23 、 大多數(shù)會(huì)選擇輕 松的付款方式。 ( 5)外出打工人員 西平 在北京、上海、廣東 等沿海城市外出打工的人數(shù)較多,通過多年在外從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和閱歷,積累了一定的技術(shù)和能力,這部分外出務(wù)工的人群,有相當(dāng)一部分人最終會(huì)選擇回家鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)或者投資。 各方面綜合素質(zhì)能力較強(qiáng); 年齡相對(duì)較年輕,性格穩(wěn)定; 有一定的存款,且收入穩(wěn)定; 購(gòu)買的目的多為投資或者贈(zèng)送給父母親友等; 對(duì)于投資信息的接收來源于親人朋友的介紹; 對(duì)價(jià)格的評(píng)估能力不強(qiáng),大多選擇一次性付款; 對(duì)商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)功能較為認(rèn)可; 3、年齡特征分析 本項(xiàng)目銷售面積較大,銷售均價(jià)在西平 屬于中 等偏上 的水平,因?yàn)轫?xiàng)目周邊開發(fā)程度不高,因而目標(biāo)客戶年齡定位為較成熟、 有一定經(jīng)驗(yàn)的成功人士,年齡范圍,一般在 30-55 歲之間,以自營(yíng)型客戶與投資客居多。 24 第 三 部分 項(xiàng)目定位 一、定位的基準(zhǔn)原則 市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能,在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作,以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向: 把握區(qū)域特征:定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上; 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo):在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo); 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短:根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案; 提倡可 盈利性:以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn); 帶動(dòng)品牌衍生:通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng); 體現(xiàn)可操作性:定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶; 堅(jiān)持以客為本:在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化; 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng) : 選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 二 、定位的邏輯結(jié)構(gòu) 由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^程,從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示,旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系: 提出核心的關(guān)鍵問題 項(xiàng)目評(píng)價(jià): SWOT 矩陣分析 區(qū)域市場(chǎng): 空白點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 定位分析: CCTI 推導(dǎo)模型 25 圖文解析: 為 了從市場(chǎng)供給、消費(fèi)者需求以及項(xiàng)目自身素質(zhì)等幾個(gè)方面全面出發(fā),使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、客觀,具有引領(lǐng)性,波特 商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。 首先針對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)提出項(xiàng)目需要解決的核心問題,從問題出發(fā),帶著問題上路,為問題的最終合理解決尋找出路,做到有的放矢。 其次針對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析,包括項(xiàng)目的 SWOT(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)分析, CCTI(消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身)定位推理分析,最終找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn),就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。 最后把切入點(diǎn)即項(xiàng)目主題落實(shí)至項(xiàng)目營(yíng) 銷定位的細(xì)節(jié)中,包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格等幾個(gè)方面,從不同方面落實(shí)項(xiàng)目定位的中心思想。 整個(gè)定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序,定位結(jié)論的得出水到渠成,有理有據(jù),一氣呵成。 26 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說,準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn),準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如北京王府井、國(guó)貿(mào)為國(guó)際商品特區(qū),定位于高檔購(gòu)物消費(fèi)中心;廣州天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購(gòu)物中心,集購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游等于一體,吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓 ,項(xiàng)目的宗旨,定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng),項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng),甚至難以生存。 定位考慮點(diǎn): ( 1) 西平國(guó)際商貿(mào)城 將要 成為中原地區(qū)超大型的綜合專業(yè)市場(chǎng) ,從 本地及周邊商業(yè)項(xiàng)目功能來看,是豫中南批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)域,因此本案在功能定位上要站在面向中原地區(qū) 的高度上考慮 投資者與 消費(fèi)者的特點(diǎn)。 ( 2) A 區(qū) 為 商務(wù)辦公、住宿、餐飲、多功能展廳 區(qū) , 位于 107 國(guó)道旁, 同時(shí)又是 電子商務(wù)應(yīng)用示范園區(qū),既要塑造良好的建筑 形象,又要兼具科技智能功用。 ( 3) 定位時(shí)要考慮到第一期開發(fā)的 業(yè)態(tài)組合 與未來即將開發(fā) 二期 之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。 項(xiàng)目市場(chǎng)定 位: 打造 中原地區(qū) 規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái)。 為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式 ”的目標(biāo), 本項(xiàng)目 參考第三代 專業(yè) 市場(chǎng)建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求, 結(jié)合 配套有大 型貨運(yùn)停車場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車??空?、公交停靠站、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)中心 、銀行、餐飲等輔助營(yíng)運(yùn)設(shè)施,為廣大小商品經(jīng)營(yíng)戶和采購(gòu)商創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)環(huán)境。 本項(xiàng)目 將會(huì)成 為西平 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶的中心支點(diǎn),開創(chuàng)西平大商貿(mào)大流通的新格局,使之成為一個(gè)業(yè)態(tài)多樣 、具有完善配套服務(wù)功能,以 PT37 智能化電子商務(wù)信息平臺(tái) 應(yīng)用 為特色 的,經(jīng)營(yíng)多種商品與 提供多種功能服務(wù)的 復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的 綜合專業(yè)市場(chǎng) 新形態(tài)。 以下所論證的定位建立在市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目自身的基本素質(zhì)的基礎(chǔ)上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分、經(jīng)營(yíng)檔次定位、消費(fèi)群定位、客戶定位、經(jīng)營(yíng)模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、項(xiàng)目主題定位、形象定位、營(yíng)銷推廣定位、營(yíng)運(yùn)建議等幾個(gè)部分。 27 四 、功能定位 4.1.定位著眼點(diǎn) 據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研顯示: 以鄭州為中心的河南專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模較小、較散 。 河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張慧玉說: “ 河南專業(yè)市場(chǎng) 配套設(shè)施不完善,業(yè)種主題不明確、發(fā)展空間受限。盡管河南一些零售企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)也 存在自身的亮點(diǎn),但放到全國(guó)來看,規(guī)模還不夠,還沒有形成真正意義上的航母集群。 ”從西平 的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)來看,目前已有的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目在市場(chǎng) 功能上基本能 滿足消費(fèi)者的需求,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)西平打造豫中南商貿(mào)流通制高地 的 現(xiàn)代 需要。 根據(jù)我們對(duì)西平及周邊地市的市場(chǎng)調(diào)研 了解到,目前在西平周邊地區(qū)也開發(fā)了不少與本項(xiàng)目類似的綜合專業(yè) 市場(chǎng)。 省會(huì)鄭州市的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)近年來涌現(xiàn)不少,專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)有: 服裝類有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、金城服飾廣場(chǎng)、天隆服裝城、大同鞋城、金盛國(guó)際鞋城,小商品類有 萬博商城、國(guó)際小商品城,燈飾專業(yè)市場(chǎng)有金 泰成燈飾廣場(chǎng), 家居建材類有中博家具批發(fā)市場(chǎng)、 鳳凰城名優(yōu)家具廣場(chǎng)、鳳凰名優(yōu)建材城,電動(dòng)車類有鄭航電動(dòng)車保健品航母城, 可以說是門類齊全,體量較大 ,特別是以銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、中博家具批發(fā)市場(chǎng)都是業(yè)界翹楚 ,在中原地區(qū)乃至全國(guó)范圍內(nèi)都有較大 的影響力, 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷; 周口市依靠本地荷花市場(chǎng) 20 年的名氣商業(yè)旺氣打造的 麒麟商貿(mào)廣場(chǎng)( 新荷花市場(chǎng) ) 規(guī)模較大, 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富,建筑設(shè)計(jì) 合理 ,但是 兩年了還未達(dá)到 如期招商營(yíng)業(yè) 的目的 。據(jù) 其 招商管理人員的思路是,該項(xiàng)目地段得天獨(dú)厚,周口市政府與海關(guān)等多個(gè)部門都將搬遷 過來,是新城市的旺地,現(xiàn)在的 策略是只租不售; 建立在高新區(qū)附近的平頂山市貿(mào)易廣場(chǎng)得到 了 當(dāng)?shù)卣?高度重視和 大力支持,包含 裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、五金電料、家電燈飾、家具、防盜門、管材型、機(jī)電產(chǎn)品 、日用百貨、 副食、服裝鞋帽、電纜、油漆涂料、空調(diào)、水暖等 ,該廣場(chǎng) 推出 “經(jīng)營(yíng)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、居住 ”一體化的運(yùn)營(yíng)模式,并配套有鷹城汽車客運(yùn)站、貨運(yùn)停車場(chǎng)、物流配送中心、大型倉(cāng)庫(kù)、銀行 、酒店、餐飲,配套完善,經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。駐馬店市的豪德貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種有電動(dòng)車、摩托車、三輪車、電器、電池、輪胎、文具、玩具、種業(yè)、獸藥、酒類、空調(diào)、鞋帽、服裝等,其中電動(dòng)車、摩托車 約占一半,服裝鞋帽約占四分之一,有銀行、賓館、娛樂等配套設(shè)施也很齊全,市場(chǎng)交易比較活躍。遂平縣中原建材裝飾綜合批發(fā)市場(chǎng),位于 107 國(guó)道旁,占地面積 500 畝,一期開發(fā) 100 畝,招商銷售正在進(jìn)行中。近鄰漯河市較大的專業(yè)市場(chǎng)是 家居和服裝小商品類的,中華市場(chǎng)形態(tài)落后,市場(chǎng)中大多是中 低服裝鞋帽飾品,能吸引講求實(shí)惠的消費(fèi)者,人流量大。未來家具廣場(chǎng) 云集 了 國(guó)內(nèi)眾多中高檔品牌家具,而最大的藍(lán)盛琪家居廣場(chǎng)已因經(jīng)營(yíng)管理不善在三年后換了老板。許昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不溫不火,還沒有出現(xiàn)特大的專業(yè)市場(chǎng),思故臺(tái)商品街因其位于商業(yè)核心區(qū)的地段優(yōu)勢(shì) ,它的服裝、鞋類、時(shí)尚飾品、布藝、小百貨、電腦、手機(jī)等批零兼營(yíng) 經(jīng)營(yíng)得較好 。上海城家居建材市場(chǎng)建于 2007 年,建筑面積 3 萬平米,規(guī)劃做得不錯(cuò),位于許昌 市 很有發(fā)展前途的新行政圈,但是由于招商 與 管理一系列不到位導(dǎo)致現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)很差,很多租戶都不愿意按時(shí)交租金。 28 周邊 專業(yè) 市場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)各有千秋,情況不一而足, 雖然也有
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