2009年西平國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：68698693 手機(jī)QQ: 961531377 376977591 616843241 項(xiàng)目可行性 分析 報(bào)告 西平國(guó)際商貿(mào)城 中國(guó)西平 1 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 . 6 一、項(xiàng)目背景 . 6 1、項(xiàng)目名稱： .6 2、承辦單位概況 .6 3、項(xiàng)目提出的理由 .7 二、項(xiàng)目概況 . 7 1、項(xiàng)目四至 .7 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 .7 3、主要建設(shè)條件 .7 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .8 三、項(xiàng)目位置 . 9 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 . 9 1、優(yōu)越的地理位置： .9 2、交通要沖、車流滾滾： .10 3、政府支持： .10 4、商業(yè)展望 .10 五、項(xiàng)目 S.W.O.T.分析 . 10 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ strength）分析 .10 2、項(xiàng)目劣勢(shì)（ weakness）分析 .11 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 .12 4、項(xiàng)目潛在威脅（ threat）分析 .13 5、 SWOT分析結(jié)論 .13 2 六、項(xiàng)目綜合分析 . 14 1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) .14 1.1、優(yōu)越的地理位置： .14 1.2、 交通要沖、車流滾滾： .15 1.3、政策支持： .15 2、企業(yè)優(yōu)勢(shì) .15 3、地段優(yōu)勢(shì) .15 4、資金優(yōu)勢(shì) .15 七、問題與建議 . 16 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 .16 2實(shí)施建議 .16 第二部分 市場(chǎng)分析 . 17 一、城市概況分析 . 17 二、城市 經(jīng)濟(jì)狀況分析 . 17 三、西平縣商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 . 18 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 .19 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在 經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 .19 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展 . 20 1. 供應(yīng)量分析 .20 2.銷售價(jià)格走勢(shì)分析 .20 五、目標(biāo)市場(chǎng)分析 . 20 1、職業(yè)特征分析 .20 2、目標(biāo)客戶心理分析 .21 （ 1）當(dāng)?shù)鼐用?.21 （ 2）當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主 .21 （ 3）企事業(yè)高級(jí)管理人員 .22 （ 4）政府公務(wù)員 .22 （ 5）外出打工人員 .23 3 3、年齡特征分析 .23 第三部分 項(xiàng)目定位 . 24 一、定位的基準(zhǔn)原則 . 24 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu) . 24 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 26 四、功能定位 . 27 4.1.定位著眼點(diǎn) .27 4.2. 市場(chǎng)契機(jī) .28 4.3.功能定位 .28 五、經(jīng)營(yíng)檔次定位 . 29 六、定位總結(jié) . 29 第四部分 地塊分析與規(guī)劃 . 30 一、項(xiàng)目地塊描述 . 30 二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析 . 30 三、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 . 31 四、地塊分析小結(jié) . 32 五、地塊規(guī)劃建議 . 32 第五部分 價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)效益分析 . 33 一、定價(jià)方法： . 33 4 二、價(jià)格定位分析 . 34 1、以同類物業(yè)為參照的定價(jià)分析 .34 1.1確定參照項(xiàng)目 選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項(xiàng)目 .34 1.2根據(jù)參照項(xiàng)目要素確定其權(quán)重 .34 1.3一線回歸分析 .35 1.3.1專業(yè)市場(chǎng) .35 1.3.2街鋪 .37 1.4市場(chǎng)定價(jià)法修正分析 .38 1.4.4用租金和年回報(bào)率倒算售價(jià)法 .41 三、修正價(jià)格列表 . 44 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 . 44 1、評(píng)價(jià)原則： .44 2、項(xiàng)目銷售收入預(yù)估 .44 項(xiàng)目租金收入預(yù)估 .45 3.項(xiàng)目成本估算 .46 4損益表 .47 5敏感性分析 .47 五、社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 48 1、提升西平城市形象、增強(qiáng)西平的區(qū)域價(jià)值； .49 2、完善商業(yè)結(jié)構(gòu)； .49 3、加快城市化建設(shè)。 .49 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)順序及資金流量分析 . 49 一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議 . 49 1、開發(fā)前提： .49 2、經(jīng)濟(jì)效益： .50 二、物業(yè)資金流量分析 . 50 1、現(xiàn)金流出 .50 2、現(xiàn)金流入 .50 5 三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) . 51 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： .51 2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)： .51 3、工程風(fēng)險(xiǎn)： .51 4、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)： .51 5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)： .52 6、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)： .52 7、 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)： .52 8 資金風(fēng)險(xiǎn)： .52 9、市場(chǎng)資源風(fēng)險(xiǎn)： .53 10、政策風(fēng)險(xiǎn)： .53 11、拆遷問題威脅： .53 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 . 53 1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 .53 2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法 .54 五、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 . 56 1、風(fēng)險(xiǎn)回避 .56 2、風(fēng)險(xiǎn)控制 .56 3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 .56 4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) .57 第七部分 綜述 . 57 6 第一 部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 1、 項(xiàng)目名稱： 西平國(guó)際商貿(mào)城 2、 承辦單位概況 河南天祿置業(yè)有限 公司 是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營(yíng)銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級(jí)職稱 人， 目前公司在冊(cè)員工 人。 公司 本著“以人為本、誠(chéng)信至上”的企業(yè)理念，堅(jiān)持 品牌經(jīng)營(yíng)，良性循環(huán)的發(fā)展模式。多 年來，公司 始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以業(yè)主為中心，開拓創(chuàng)新，銳意進(jìn)取，憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品 和信譽(yù)，贏得了社會(huì)的廣泛認(rèn)可和高度信賴。 天祿置業(yè)熱心社會(huì)公益事業(yè)，到西平投資伊始，聽說縣老干部活動(dòng)中心 開展活動(dòng)需要資金，公司總經(jīng)理馬上捐贈(zèng)了 5 萬元， 用于改善和豐富老干部業(yè)余文化生活的健身保健器材的采購(gòu)基金，體現(xiàn)了企業(yè)致富不忘回饋社會(huì) ，是對(duì)離退休老干部的真誠(chéng)關(guān)愛。 天祿置業(yè) 在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極投身于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商貿(mào) 環(huán)境建設(shè) ，努力打造決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化、效益最大化的商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的振興做出新的、更大的貢獻(xiàn)。 7 3、 項(xiàng)目提出的理由 本地塊 的商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是根據(jù)政府對(duì)西平縣的整體 規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)：發(fā)揮 工商業(yè)、 人文和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將西平發(fā)展成為豫中南 地區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)流通中心，在西平縣 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶建設(shè)一個(gè) 大型的綜合專業(yè)市場(chǎng) 是很有必要的。 二、項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目東側(cè)： 為西平縣委縣政府新辦公大樓用地 項(xiàng)目西側(cè)： 緊臨 107 國(guó)道 ； 項(xiàng)目北側(cè) ： 為規(guī)劃的未來大道 項(xiàng)目南側(cè)： 西平大道 2、 建設(shè)規(guī)模和周邊配套 西平國(guó)際商貿(mào)城 ， 107 國(guó)道旁唯一的 600 畝大盤， 面向中原地區(qū)的超大型綜合專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目地交通方便快捷 ， 長(zhǎng)途汽車 中轉(zhuǎn) 站 近在咫尺，距西平火車站和長(zhǎng)途汽車站都約 10 分鐘的車程。得地利、占 天時(shí)、 享 人 和之美。 巨大的升值潛力，將會(huì)成為 投資者 、經(jīng)營(yíng)商家舉目關(guān)注的焦點(diǎn) 。 3、 主要建設(shè)條件 （ 1）項(xiàng)目已正式取得國(guó)有土地使用證。 （ 2）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （ 3）項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 8 （ 4）項(xiàng)目已取得政府發(fā)展改革 委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 （ 5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 （ 6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 4、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo) 說 明 項(xiàng)目名稱 西平國(guó)際商貿(mào)城 項(xiàng)目總資料 總占地面積 ： 600 畝；建筑面積： 50 萬 （其中 一期開發(fā)建設(shè) 22 萬 ）； 容積率： 1.1； 用 地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 107 國(guó)道與西平大道交匯處東 （柏亭街道辦事處小田莊） 投資商 /開發(fā)商 河南天祿置業(yè)有限 公司 商業(yè)策劃顧問 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 整合推廣 /廣告實(shí)施 待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模 “西平國(guó)際商貿(mào)城 ”首期建設(shè)商業(yè)營(yíng)運(yùn)面積 22 萬余平方米，將于 2010 年 底 正式對(duì)外營(yíng)業(yè) 。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 涵蓋 商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包小商品區(qū) 等十大主題 經(jīng)營(yíng)檔次 中偏下、中檔 9 經(jīng)營(yíng)特色 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂 、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功能于一體 大事記 2009 年 9月 8 日西平國(guó)際商貿(mào)城奠基，駐馬店市、西平縣領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展寄予厚望。 計(jì)劃 2009年 底 動(dòng)工建設(shè)， 2010 年底正式營(yíng)業(yè)。 三 、項(xiàng)目 位置 西平國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國(guó)道的優(yōu)越位置，西平長(zhǎng)途汽車 中轉(zhuǎn) 站近在咫尺，距火車站 和西平長(zhǎng)途汽車站均為 5 公里， 到京珠高速公路入口 8公里， 交通便利。西平縣專門 邀請(qǐng)華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對(duì) 107 國(guó)道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確功能定位，打造 107 國(guó)道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。加上近幾年的快速 發(fā)展， 107 國(guó)道沿線必將已成為西平縣工商業(yè)發(fā)展的名片，成為展示西平縣 繁榮個(gè)性的最佳區(qū)段 。 在項(xiàng)目周邊 原有基礎(chǔ)上， 將大力引進(jìn)知名品牌，建設(shè)升級(jí) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 為更好地增強(qiáng)西平國(guó)際商貿(mào)城的功能配套和提高競(jìng)爭(zhēng)力， 本案操作可以考慮建設(shè) 休閑、娛樂、餐 飲 、 商務(wù) 辦公展覽 專區(qū) ，并引進(jìn)增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲 。 四 、項(xiàng)目周邊環(huán)境 1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國(guó)道和西平大道交點(diǎn)， 107 國(guó)道是連接北京 深圳的國(guó)家干線，是貫通中國(guó)南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的 城市交通主干道， 是西平縣向西發(fā)展的重點(diǎn)路段 。 這一區(qū)段的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)得到 更新的發(fā)展，正如老樹發(fā)新芽，必將煥發(fā)蓬勃的生機(jī)與活力。 10 2、交通要沖 、 車流滾滾 ： 由于地處 107 國(guó)道旁，南來北往的車流不息，是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 3、政府 支持： 招商引資，始終是 西平縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之 筆 ! 近期，隨著 西平 縣委 縣 政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái)，并對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，獲 得了眾多的發(fā)展契機(jī) 。 本項(xiàng)目 投資大、起點(diǎn)高、輻射廣、活力足、前景好， 得到了縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，認(rèn)為國(guó)際商貿(mào)城的 建成 必將對(duì)推動(dòng)西平工業(yè)化進(jìn)程、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、建 設(shè)豫南重要的商貿(mào)城市、加快西平發(fā)展步伐產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響 ，因此縣里對(duì)本項(xiàng)目給予了特別關(guān)注和重點(diǎn)支持。 在市民生活要求日漸提高的情況下， 國(guó)際商貿(mào)城運(yùn)用 PT37 智能化 的電子商務(wù)信息平臺(tái)， 引進(jìn) 浙江義烏 國(guó)際 小商品 城 等先進(jìn) 管理 模式，將成為西平商貿(mào) 經(jīng)濟(jì) 的 亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶及部分外埠商家已 確定了投資意向。 4、 商業(yè)展望 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁 復(fù)蘇 增長(zhǎng)，加上中部崛起 帶動(dòng) 經(jīng)濟(jì)的騰飛，所以將本項(xiàng)目定位為 中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái) ，具有極高的商業(yè)價(jià)值和升值空間。同時(shí) 更加 彰顯 出 國(guó)際商貿(mào)城 的磅礴氣勢(shì)，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。 五 、項(xiàng)目 S.W.O.T.分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ strength）分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處西平縣 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶核心 地段，依托 西平大道、棠溪大道 、迎賓大道 多條城市主干道，植根中原大地 ， 吸引各地投資者經(jīng)營(yíng)者 ，蘊(yùn)藏著 11 無限商機(jī)。 交通優(yōu)勢(shì) 南北向長(zhǎng)途汽車都途徑該地，到 長(zhǎng)途 汽車客運(yùn)站及 西平 火車站僅十 分鐘的車程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。 品牌優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商 是 江西 知名開發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個(gè)大型的住宅小區(qū)，市場(chǎng)的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明 ， 70%的經(jīng)營(yíng)者比較關(guān)注本 案項(xiàng)目， 32%經(jīng)營(yíng)者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目， 21%的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目， 側(cè)面為項(xiàng)目的推廣和經(jīng)營(yíng)提供了一定的支撐。 開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì) 天祿置業(yè)植根江西， 到西平多次考察后搶抓 了這一 歷史 性的 機(jī)遇。天祿置業(yè) 與波特公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，品牌影響力持續(xù)加大，營(yíng)銷水準(zhǔn)進(jìn)一步得到提升。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，可打造形成 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶規(guī)模最大的一個(gè)綜合專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目 。 國(guó)際商貿(mào)城 的建成將成為輻射中原地區(qū)的商貿(mào)中心 ， 大型商業(yè)對(duì)地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī) 。 政策 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是駐馬店市和西平縣招商引資的重點(diǎn) 項(xiàng)目 ，市縣兩級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目寄予厚望，希望將本項(xiàng)目打造成一個(gè) 輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地，政府的扶持力度相當(dāng)大。 由于這一項(xiàng)目獨(dú)特的地域區(qū)位 優(yōu)勢(shì) ， 這一超大型 的 綜合專業(yè)市場(chǎng)橫空出世， 將使西平大商貿(mào)大流通跨越一個(gè)新歷程。 2、項(xiàng)目劣勢(shì)（ weakness）分析 項(xiàng)目開發(fā)周期 長(zhǎng)，受市場(chǎng)不確定因素影響，不可控風(fēng)險(xiǎn)增大； 體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn)； 受周邊成熟商業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。 12 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 區(qū)位發(fā)展前景良好 項(xiàng)目地具有良好 的交通條件，優(yōu)異的人文條件 。 義烏國(guó)際小商品城 的進(jìn)駐將為項(xiàng)目的后期 提供大量的人流，加上項(xiàng)目本身的市場(chǎng)影響力，可以做到項(xiàng)目各板塊之間 相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提 高區(qū)域市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，使項(xiàng)目成為中原地區(qū)新的物資集散中心 。 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略 持續(xù)兩年的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)帶來了巨大沖擊，中國(guó) 中央政府 在應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)中從容不迫，及時(shí)果斷地推出了 4 萬億的龐大經(jīng)濟(jì)刺激復(fù)蘇計(jì)劃，不僅帶給了全世界信心，其效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)中，對(duì)于迅速穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)起了極其重要的作用，也讓世界看到了 中國(guó)在國(guó)際社會(huì)中的分量。 4 萬億投資計(jì)劃帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了就業(yè)，拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)需求 。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年的 GDP“保八”已經(jīng)沒有半點(diǎn)懸念。 而且，據(jù) IMF 的推測(cè)， 今年中國(guó)經(jīng)濟(jì) 規(guī)模的總量將 超過日本 ，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體 。 隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的向好，西平縣也是捷報(bào)頻傳。 上半年，全縣規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 8.2 億元，同比增長(zhǎng) 18.1%；完成供電量 2.88 億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)8.2%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 19.55 億元，同比增長(zhǎng) 51.5%；實(shí)現(xiàn)利稅 9230.4 萬元，同比增長(zhǎng) 26.1%。 西平良 好的投資環(huán)境也吸引了外界的目光。 今年上半年， 西平 縣新洽談意向合同項(xiàng)目 34 個(gè)，計(jì)劃投資 10.5 億元；續(xù)建、新建項(xiàng)目 36 個(gè) ， 計(jì)劃投資 10.8 億元，落實(shí)固定資產(chǎn)投資 3.8 億元。投資 8 億元的西平 國(guó)際 商貿(mào)城項(xiàng)目、投資 7 億元的江蘇長(zhǎng)江線纜集團(tuán)工業(yè)城項(xiàng)目、投資 1.4 億元的新型包裝材料工業(yè)園項(xiàng)目、投資 5000 萬元的隆興植物油脂加工項(xiàng)目、投資 3000 萬的鴻偉食品加工項(xiàng)目、投資 1500 萬元的新中源電子加工項(xiàng)目、投資 1000 萬元的麥動(dòng)食品加工項(xiàng)目正在實(shí)施，部分已投入生產(chǎn)，為西平縣域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。 隨著西平縣經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快，全縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè) 發(fā)展的快車道，為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。 近年來西平縣 加快城市化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生 的凝聚效應(yīng) 得以顯現(xiàn)。 地處 107 國(guó)道西平縣經(jīng)濟(jì)隆起帶 的新型業(yè)態(tài)的綜合體 項(xiàng)目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)。 強(qiáng)大的推廣力度 開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加大市場(chǎng)推廣力度，進(jìn)行營(yíng)銷推廣、招商推廣、經(jīng)營(yíng)性宣傳等，確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)市場(chǎng)的 財(cái)富凝聚能力。 香港波特地產(chǎn)集團(tuán) 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行 全程營(yíng)銷策劃，憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，依靠 PT37 這一先進(jìn)的智能化的電子商務(wù)信 13 息平臺(tái)的運(yùn)作， 運(yùn)用電子商務(wù)的最新發(fā)展成果幫助客戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實(shí)同步經(jīng)營(yíng)，無限拓展客戶資源， 將使本項(xiàng)目的發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階， 樹立與同類其他項(xiàng)目 差異化 的新特點(diǎn)，從而取得錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)， 確保項(xiàng)目的良性發(fā)展，提高知名度，加大市場(chǎng)影響力，最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會(huì)效益、品牌效益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。 主力店的帶動(dòng)作用明顯 義烏國(guó)際小商品城 強(qiáng)勢(shì) 入 駐 國(guó)際商貿(mào)城 ，將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好 的發(fā)展契機(jī)。 4、項(xiàng)目潛在威脅（ threat）分析 城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易達(dá)到飽和 本地和周邊地市 投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食批發(fā) 投資市場(chǎng)，使原本市場(chǎng)需求較少的市場(chǎng)將更加激烈。 投資型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇 隨著河南 城市建設(shè)的加速，越來越多的有實(shí)力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，近年 來 產(chǎn)生 了 不少 的 綜合專業(yè)市場(chǎng) ，對(duì)項(xiàng)目的前景會(huì)有一定的影響。 宏觀政策影響 由于 近年 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，造成局部房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng) ，采取了積極的財(cái)政政策和金融政 策。 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在宏觀調(diào)控 周期中，政府為抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)， 實(shí)施積極的財(cái)政政策和金融 政策，對(duì)投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道，一部分處于持幣觀望。 高供應(yīng)量 發(fā)達(dá)城市的可開發(fā)資源進(jìn)一步減少，紛紛進(jìn)軍國(guó)內(nèi)二線、三線城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度不高，因而買方市場(chǎng)并沒有同步增長(zhǎng)； 商業(yè)物業(yè)消化量有限 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣目前還沒有形成商業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)心理。 5、 SWOT 分析結(jié)論 0 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 WO 增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 SO 防御性戰(zhàn)略 WT 多元化戰(zhàn)略 ST 威脅 14 利用 SWOT 分析圖，企業(yè)可以根據(jù) SWOT 分析的計(jì)算結(jié)果在 SWOT 分析圖上找到企業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置，從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略） ：即直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)，避免外部威脅的戰(zhàn) 略。 WO 戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略） ：利用外部的機(jī)會(huì)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略。 ST戰(zhàn)略（多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略） ：即利用企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，去避免或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。 SO 戰(zhàn)略（增長(zhǎng)性戰(zhàn)略） ：依靠?jī)?nèi)部失去抓住外部的機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。 從 SWOT 分析圖我們可以看出來，我們的項(xiàng)目明顯優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，因此處于 SO 戰(zhàn)略（增長(zhǎng)性戰(zhàn)略）階段，我們應(yīng)當(dāng)采取依靠?jī)?nèi)部抓住外部的機(jī)會(huì)戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng)：（ 1）以先進(jìn)的理論方法作指導(dǎo)，依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和 人性化的景觀及動(dòng)線設(shè)計(jì) ，外加我們項(xiàng)目所占的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，積極整合資源，在國(guó)家宏觀政策和政 府部門的大力支持之下，利用客戶心理，創(chuàng)造完美的文化氛圍，以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目出力。 (2)通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，教育，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，以加強(qiáng)與外部 供應(yīng)商企業(yè)溝通、協(xié)調(diào)的能力 ，才能與供應(yīng)商進(jìn)行 有效溝通 ，通過 為供 應(yīng)商提供多方面的符合需求的服務(wù)來吸引供應(yīng)商的加盟，為優(yōu)化供應(yīng)商 隊(duì) 伍、更好地控制采購(gòu)成本打好基礎(chǔ)。 而且使得供應(yīng)商切實(shí)明白我們的優(yōu)勢(shì)所在，將可能的機(jī)會(huì)擴(kuò)大，使之成為優(yōu)勢(shì)。 六、項(xiàng)目綜合分析 1、 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 1.1、 優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國(guó)道和西平大道交點(diǎn)， 107 國(guó)道是連接北京 深圳的國(guó)家干線，是貫通中國(guó)南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的 城市交通主干道， 是西平縣向西發(fā)展的重點(diǎn)路段 。 15 1.2、 交通要沖、車流滾滾 ： 由于地處 107 國(guó)道旁，南來北往的車流不息，是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新 區(qū)。 1.3、 政策支持： 招商引資，始終是縣委、縣 政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之 筆 ! 近期，隨著縣 政府對(duì)招商引資利好政策的出臺(tái)，并對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的發(fā)展契機(jī) 。在商貿(mào)物流大提速的情況下， 西平國(guó)際商貿(mào)城 引進(jìn) 義烏國(guó)際小商品城等先進(jìn)管理模式，將會(huì) 成為西平 商貿(mào)流通 經(jīng)濟(jì) 的嶄新 亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶及部分外埠商家以確定了投資意向。 2、 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限 公司，成立于 2009 年，經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營(yíng)銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級(jí)職稱 人 ，目前公司在冊(cè)員工 人。 3、 地段優(yōu)勢(shì) 西平國(guó)際商貿(mào)城 項(xiàng)目 地處 目前 107 國(guó)道的優(yōu)越地理位置，與西平縣 城區(qū)經(jīng)濟(jì)西向發(fā)展戰(zhàn)略吻合，連接西平大道、棠溪大道、迎賓大道等城區(qū)主 干道。 4、 資金優(yōu)勢(shì) 河南天祿置業(yè)有限公司是 經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級(jí)，注冊(cè)資金 萬元，實(shí)力強(qiáng)大。 16 七 、問題與建議 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有： （ 1）項(xiàng)目 前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚未 最后確定。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度和能力所產(chǎn)生的對(duì)商鋪 預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可 能。 （ 4）存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。 2實(shí)施建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： （ 1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。 （ 2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡 周密 的市場(chǎng)調(diào)查工作。 （ 3）以客戶顯而易見的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn) 品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （ 4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān) 持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。 （ 6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成開 盤的旺盛人氣。 （ 7）資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)始終外，可采取請(qǐng)意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑， 樹立產(chǎn)品品牌。 （ 9）盡管項(xiàng)目規(guī)模很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 17 第二部分 市場(chǎng)分析 一、城市概況 分析 西平縣位于河南中南部 ，東經(jīng) 113 36 114 13 和北緯 33 10 33 32之間。 西平是河南中南部的新興工商業(yè)城市，東鄰上蔡，西接 舞鋼市，北依漯河，南望駐馬店， 北距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里，南距武漢 300 公里，位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)”。 境內(nèi)地勢(shì)西高東低，西部為淺山丘陵區(qū)，中部、南部有緩崗，東部為平原 。 全境東西長(zhǎng) 60 公里，南北寬 32 公里，總面積 1089.77 平方公里 。 全縣轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個(gè)街道辦事處和一個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)，總?cè)丝?85 萬，面積 1089.77 平方公里，耕地 118 萬畝。 改革開放以來，西平 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 。 2008 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 85.6 億元， 財(cái)政一般預(yù)算收入 1.62 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 45.1 億元， 增長(zhǎng)30.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 45.9 億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 56.3 億元。 農(nóng)民人均純收入 4636 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10593 元 。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 。 全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì) 。 從西平城市總體規(guī)劃修編會(huì)上 了解到，西平縣已委托 武漢 華中科技大學(xué) 著手對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步 明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“西移南擴(kuò)”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)沿 107 國(guó)道西向發(fā)展，在七大產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步建設(shè) 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶 ，從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況 分析 近年來，西平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征： （ 1） 、 城市 GDP高速發(fā)展，連續(xù) 5年 快速增長(zhǎng)； （ 2） 、 固定資產(chǎn)投資發(fā)展 較快，外地企業(yè)來西平投資力度加大，未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，將會(huì) 邁入快速 發(fā)展道路。 18 （ 3） 、 西平 經(jīng)濟(jì)快 速發(fā)展，按照西蒙庫(kù)茲涅茨理論， 房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 今年上半年以來，國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國(guó)際看，受金融危機(jī)沖擊，全球經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)減緩，世界經(jīng)濟(jì)總體預(yù)計(jì)在今年底將會(huì)得到復(fù)蘇。從國(guó)內(nèi)看，隨著國(guó)家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時(shí)期已經(jīng)過去。從全省看，總體形勢(shì)好于全國(guó)，預(yù)計(jì)四季度將會(huì)穩(wěn)定回升。從我縣看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)仍顯緩慢，固定資產(chǎn)投資計(jì)劃任務(wù)的完成仍很艱巨 。 2008 年，在 全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛 。 2009 年上半年全縣完成生產(chǎn)總值 44.79 億元，地方財(cái)政收入 1.11 億元，同比增長(zhǎng) 15.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5753.8 元，同比增長(zhǎng) 8%。 運(yùn)行的主要特征是： （ 1）、規(guī)模擴(kuò)大，增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)創(chuàng)近 年來新高 ，居駐馬店 市第二位 。 （ 2）、城鄉(xiāng)市場(chǎng)大幅走高， 商貿(mào)流通繁榮活躍， 呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局。 全縣 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 45.9 億元，增長(zhǎng) 17.4%。 現(xiàn)代流通方式向農(nóng)村延伸， 農(nóng)村市場(chǎng)的拉動(dòng)力增強(qiáng)，農(nóng)村市場(chǎng)拉動(dòng)消費(fèi)品零 售總額增長(zhǎng) 明顯 。 （ 3）、 日用消費(fèi)和餐飲市場(chǎng)持續(xù)保持快 速增長(zhǎng) 。 （ 4）、居民消費(fèi)層次逐步提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn) 。 三 、 西平縣 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 西平 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有主次干道 16 條， 采取方格網(wǎng)、自由式相 結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng)，分為主干道、次干道和支路三類，形成“八 橫八縱 ”的干道網(wǎng)骨架， 開通 公交線路 12 條，擁有 200 輛出租汽車 ； 綠化 方面以建設(shè)綠色生態(tài)城市為目標(biāo)，形成了 城市園林綠地系統(tǒng) 。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 西蒙 庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論 19 對(duì)外交通 相當(dāng) 便 捷， 京廣 鐵路、 京珠高速公路 、 縱 貫 南北 ， 331 國(guó)道、 省道高蘭 公路、 107 省道穿 境 而過 。 社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。 各級(jí)各類 學(xué)校 234 所，在校學(xué)生 16.56 萬人。 科技事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，全年申請(qǐng)專利 20 件，授權(quán)專利 18 件。 全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 23 個(gè)，其中 縣級(jí)綜合 醫(yī)院 3 個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員 1452 人，其中 執(zhí)業(yè)醫(yī)生 599人，注冊(cè)護(hù)士 390 人，擁有床位數(shù) 779 張，醫(yī)療條件不斷改善。 西平縣 加大老城區(qū) 改造的投資力度，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè)，提升城市軟實(shí)力，增強(qiáng)城市的承載力和輻射帶動(dòng)力。組織實(shí)施綠化、亮化和通暢工程， 先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修 、 改造了城區(qū) 16 條 總計(jì) 60 公里 長(zhǎng)的 城市主干道 。 城市面貌發(fā)生了 巨大的變化，先后被命名為省級(jí)衛(wèi)生城、園林城和文明城。 西平市場(chǎng)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 西平 有中原最大的兔毛市場(chǎng)，豫南最大的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)和建材批發(fā)市場(chǎng)。全縣各類市場(chǎng)工商戶達(dá) 3 萬多家，從業(yè)人員達(dá) 5 萬多人，市場(chǎng)日流量 1 萬多人，市場(chǎng)年交易額達(dá) 15 億多元，輻射帶動(dòng)周邊 10 多個(gè)縣市，成為豫南重要的服裝、建材、農(nóng)副產(chǎn)品流通集散地。 1、 二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近 年來新高 2008 年，在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。全年共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額45.9 億元，增長(zhǎng) 17.4%。 2、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 本地主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在經(jīng)貿(mào)路。經(jīng)貿(mào)路集西平最典型商業(yè)為一體，例：百貨 商場(chǎng) 、超市、家居市場(chǎng)（全友家私、溫州家具城、柏城商場(chǎng)家具城 ） 、專業(yè)市場(chǎng)（電動(dòng)車摩托車大世界 ）、電器超市（國(guó)寧電器、蘇寧電器、國(guó)美電器）；從街鋪的業(yè)態(tài)業(yè)種來看主要為品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌運(yùn)動(dòng)鞋、餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主；本地高端品牌也基本分布在這條路上，運(yùn)動(dòng)裝如李寧 、匹克、喬丹、阿迪王、背靠背、特步、安踏、鴻星爾克 、雙星等，化妝品如雅芳、資生 堂、美寶蓮等，但男女高端品牌裝卻較少，其他尚有各類業(yè)種以商鋪、賣場(chǎng)、專業(yè)店等形式在此分布，初步統(tǒng)計(jì)商鋪 220 家左右。 以經(jīng)貿(mào)路為主軸，與其平行的柏城大道、龍泉大道、西平大道，與其交叉的建設(shè)路、解放路、文化路、新洪路 均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式 20 比較零散，基本為小型餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主，而且分布相對(duì)比較凌亂，沒有形成規(guī)模和商圈形式。 四、 西平縣 房地產(chǎn)發(fā)展 1. 供應(yīng)量分析 近年來，根據(jù)西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際水平，縣政府出臺(tái)了 經(jīng)濟(jì)房、廉租房管理辦法，大力推動(dòng)房地產(chǎn) 業(yè)的健康發(fā)展 。以普通商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房為輔、重視廉租房建設(shè)，將構(gòu)成今后西平縣適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭、特別是中低收入群體的住房供應(yīng)體系基本框架。 從現(xiàn)有在售樓盤看， 西平縣樓盤都分布在老城區(qū)的外圍，位于 在 西平大道、 新洪路、解放路沿線 。 皇家一號(hào)、文化名苑、華景新城 等樓盤已經(jīng)成為 西平縣 商品住宅的代言人 。 2.銷售價(jià)格走勢(shì)分析 近年來， 西平 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房 地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售面積都呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商品房銷售價(jià)格也 開始快速增長(zhǎng)， 西平的 住 房 均 價(jià)維持在 1200 1800 元 /平米，臨街商鋪售價(jià)在 4000 4800 元。 總體而言，這幾年，西平房地產(chǎn)正呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其是價(jià)格上升較快。 五、目標(biāo)市場(chǎng)分析 1、職業(yè)特征分析 （ 1） 、 城區(qū)經(jīng)營(yíng)小型商業(yè)的商鋪業(yè)主和租戶； （ 2） 、 普通上班族，但是薪水相對(duì)較高，是所謂的“白領(lǐng)階層”如 建筑 公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員，以及營(yíng)銷人員； （ 3） 、 目前在項(xiàng)目周邊居住生活的人員； （ 4） 、 從事其他行業(yè)人員。 21 2、目標(biāo)客戶心理分析 （ 1）當(dāng)?shù)鼐用?這部分投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是： 、 對(duì)西平 ，特別是對(duì) 項(xiàng)目地 的規(guī)劃建設(shè)非常熟悉； 、 文化素質(zhì)不 高，大部分已組成家庭； 、 有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢； 、 對(duì)投資 可行性的綜合判斷較模糊，有購(gòu)買的沖動(dòng)； 、 期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購(gòu)買住宅； 、 有一定的商業(yè)商鋪概念； 、 一般自己不經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投資保障要求較高； 、 首先考慮投資物業(yè)的總價(jià)，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。 （ 2）當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主 西平 當(dāng)?shù)?私營(yíng)業(yè)主 。 目前 發(fā)展情況良好。其主要特征是： 、 工作非常繁忙，閑暇時(shí)間不多；關(guān)注不集中，但是只要關(guān)注，效果比較明顯； 、 經(jīng)濟(jì)收入比較高，有更多的可支配收入； 、 對(duì)知名的品牌經(jīng)營(yíng) 商較認(rèn)同； 、 投資心理穩(wěn)健，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，投資非常理性； 、 對(duì)投資回報(bào)要求較高； 、 有理想、有沖勁、有毅力，有一定的冒險(xiǎn)精神； 、 注重投資物業(yè)的升值潛力。 22 （ 3）企事業(yè)高級(jí)管理人員 西平 未來將擁有很多 的企業(yè)高級(jí)管理人才，主要特征是： 、 文化素質(zhì)較高； 、 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定； 、 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望資金能夠穩(wěn)定增值； 、 對(duì)新的商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)理念較推崇； 、 做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力較強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，投資較理性； 、 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商較認(rèn)同，品牌商家的進(jìn)駐直接影響到他們的投資方向； 、 注重投資物業(yè)的升值潛力； 、 投資的商鋪總價(jià)低； 、 多種選擇的輕松付款方式。 （ 4）政府公務(wù)員 此部分投資者主要集中在老城區(qū) 附近，屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是： 、 文化素質(zhì)較高； 、 年齡段主要集中在 30-50 歲之間，多為三代同堂； 、 經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定； 、 購(gòu)買目的多為投資，自已不經(jīng)營(yíng)； 、 有思想、有主見，投資欲望較強(qiáng)； 、 容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛和朋友的影響，屬于較沖動(dòng)型買家； 、 品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)； 、 商鋪的總價(jià)是影響他們購(gòu)買的重要因素； 23 、 大多數(shù)會(huì)選擇輕 松的付款方式。 （ 5）外出打工人員 西平 在北京、上海、廣東 等沿海城市外出打工的人數(shù)較多，通過多年在外從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和閱歷，積累了一定的技術(shù)和能力，這部分外出務(wù)工的人群，有相當(dāng)一部分人最終會(huì)選擇回家鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)或者投資。 各方面綜合素質(zhì)能力較強(qiáng)； 年齡相對(duì)較年輕，性格穩(wěn)定； 有一定的存款，且收入穩(wěn)定； 購(gòu)買的目的多為投資或者贈(zèng)送給父母親友等； 對(duì)于投資信息的接收來源于親人朋友的介紹； 對(duì)價(jià)格的評(píng)估能力不強(qiáng)，大多選擇一次性付款； 對(duì)商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)功能較為認(rèn)可； 3、年齡特征分析 本項(xiàng)目銷售面積較大，銷售均價(jià)在西平 屬于中 等偏上 的水平，因?yàn)轫?xiàng)目周邊開發(fā)程度不高，因而目標(biāo)客戶年齡定位為較成熟、 有一定經(jīng)驗(yàn)的成功人士，年齡范圍，一般在 30-55 歲之間，以自營(yíng)型客戶與投資客居多。 24 第 三 部分 項(xiàng)目定位 一、定位的基準(zhǔn)原則 市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可 盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng) ： 選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 二 、定位的邏輯結(jié)構(gòu) 由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系： 提出核心的關(guān)鍵問題 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： SWOT 矩陣分析 區(qū)域市場(chǎng)： 空白點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 定位分析： CCTI 推導(dǎo)模型 25 圖文解析： 為 了從市場(chǎng)供給、消費(fèi)者需求以及項(xiàng)目自身素質(zhì)等幾個(gè)方面全面出發(fā)，使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特 商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。 首先針對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)提出項(xiàng)目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。 其次針對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析，包括項(xiàng)目的 SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析， CCTI（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身）定位推理分析，最終找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)，就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。 最后把切入點(diǎn)即項(xiàng)目主題落實(shí)至項(xiàng)目營(yíng) 銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格等幾個(gè)方面，從不同方面落實(shí)項(xiàng)目定位的中心思想。 整個(gè)定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。 26 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如北京王府井、國(guó)貿(mào)為國(guó)際商品特區(qū)，定位于高檔購(gòu)物消費(fèi)中心；廣州天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓 ，項(xiàng)目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。 定位考慮點(diǎn)： （ 1） 西平國(guó)際商貿(mào)城 將要 成為中原地區(qū)超大型的綜合專業(yè)市場(chǎng) ，從 本地及周邊商業(yè)項(xiàng)目功能來看，是豫中南批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)域，因此本案在功能定位上要站在面向中原地區(qū) 的高度上考慮 投資者與 消費(fèi)者的特點(diǎn)。 （ 2） A 區(qū) 為 商務(wù)辦公、住宿、餐飲、多功能展廳 區(qū) ， 位于 107 國(guó)道旁， 同時(shí)又是 電子商務(wù)應(yīng)用示范園區(qū)，既要塑造良好的建筑 形象，又要兼具科技智能功用。 （ 3） 定位時(shí)要考慮到第一期開發(fā)的 業(yè)態(tài)組合 與未來即將開發(fā) 二期 之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。 項(xiàng)目市場(chǎng)定 位： 打造 中原地區(qū) 規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái)。 為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式 ”的目標(biāo)， 本項(xiàng)目 參考第三代 專業(yè) 市場(chǎng)建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求， 結(jié)合 配套有大 型貨運(yùn)停車場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車?？空?、公交停靠站、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)中心 、銀行、餐飲等輔助營(yíng)運(yùn)設(shè)施，為廣大小商品經(jīng)營(yíng)戶和采購(gòu)商創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)環(huán)境。 本項(xiàng)目 將會(huì)成 為西平 107 國(guó)道經(jīng)濟(jì)隆起帶的中心支點(diǎn)，開創(chuàng)西平大商貿(mào)大流通的新格局，使之成為一個(gè)業(yè)態(tài)多樣 、具有完善配套服務(wù)功能，以 PT37 智能化電子商務(wù)信息平臺(tái) 應(yīng)用 為特色 的，經(jīng)營(yíng)多種商品與 提供多種功能服務(wù)的 復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的 綜合專業(yè)市場(chǎng) 新形態(tài)。 以下所論證的定位建立在市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目自身的基本素質(zhì)的基礎(chǔ)上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分、經(jīng)營(yíng)檔次定位、消費(fèi)群定位、客戶定位、經(jīng)營(yíng)模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、項(xiàng)目主題定位、形象定位、營(yíng)銷推廣定位、營(yíng)運(yùn)建議等幾個(gè)部分。 27 四 、功能定位 4.1.定位著眼點(diǎn) 據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研顯示： 以鄭州為中心的河南專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模較小、較散 。 河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張慧玉說： “ 河南專業(yè)市場(chǎng) 配套設(shè)施不完善，業(yè)種主題不明確、發(fā)展空間受限。盡管河南一些零售企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)也 存在自身的亮點(diǎn)，但放到全國(guó)來看，規(guī)模還不夠，還沒有形成真正意義上的航母集群。 ”從西平 的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)來看，目前已有的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目在市場(chǎng) 功能上基本能 滿足消費(fèi)者的需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)西平打造豫中南商貿(mào)流通制高地 的 現(xiàn)代 需要。 根據(jù)我們對(duì)西平及周邊地市的市場(chǎng)調(diào)研 了解到，目前在西平周邊地區(qū)也開發(fā)了不少與本項(xiàng)目類似的綜合專業(yè) 市場(chǎng)。 省會(huì)鄭州市的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)近年來涌現(xiàn)不少，專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)有： 服裝類有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、金城服飾廣場(chǎng)、天隆服裝城、大同鞋城、金盛國(guó)際鞋城，小商品類有 萬博商城、國(guó)際小商品城，燈飾專業(yè)市場(chǎng)有金 泰成燈飾廣場(chǎng)， 家居建材類有中博家具批發(fā)市場(chǎng)、 鳳凰城名優(yōu)家具廣場(chǎng)、鳳凰名優(yōu)建材城，電動(dòng)車類有鄭航電動(dòng)車保健品航母城， 可以說是門類齊全，體量較大 ，特別是以銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、中博家具批發(fā)市場(chǎng)都是業(yè)界翹楚 ，在中原地區(qū)乃至全國(guó)范圍內(nèi)都有較大 的影響力， 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷； 周口市依靠本地荷花市場(chǎng) 20 年的名氣商業(yè)旺氣打造的 麒麟商貿(mào)廣場(chǎng)（ 新荷花市場(chǎng) ） 規(guī)模較大， 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富，建筑設(shè)計(jì) 合理 ，但是 兩年了還未達(dá)到 如期招商營(yíng)業(yè) 的目的 。據(jù) 其 招商管理人員的思路是，該項(xiàng)目地段得天獨(dú)厚，周口市政府與海關(guān)等多個(gè)部門都將搬遷 過來，是新城市的旺地，現(xiàn)在的 策略是只租不售； 建立在高新區(qū)附近的平頂山市貿(mào)易廣場(chǎng)得到 了 當(dāng)?shù)卣?高度重視和 大力支持，包含 裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、五金電料、家電燈飾、家具、防盜門、管材型、機(jī)電產(chǎn)品 、日用百貨、 副食、服裝鞋帽、電纜、油漆涂料、空調(diào)、水暖等 ，該廣場(chǎng) 推出 “經(jīng)營(yíng)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、居住 ”一體化的運(yùn)營(yíng)模式，并配套有鷹城汽車客運(yùn)站、貨運(yùn)停車場(chǎng)、物流配送中心、大型倉(cāng)庫(kù)、銀行 、酒店、餐飲，配套完善，經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。駐馬店市的豪德貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種有電動(dòng)車、摩托車、三輪車、電器、電池、輪胎、文具、玩具、種業(yè)、獸藥、酒類、空調(diào)、鞋帽、服裝等，其中電動(dòng)車、摩托車 約占一半，服裝鞋帽約占四分之一，有銀行、賓館、娛樂等配套設(shè)施也很齊全，市場(chǎng)交易比較活躍。遂平縣中原建材裝飾綜合批發(fā)市場(chǎng)，位于 107 國(guó)道旁，占地面積 500 畝，一期開發(fā) 100 畝，招商銷售正在進(jìn)行中。近鄰漯河市較大的專業(yè)市場(chǎng)是 家居和服裝小商品類的，中華市場(chǎng)形態(tài)落后，市場(chǎng)中大多是中 低服裝鞋帽飾品，能吸引講求實(shí)惠的消費(fèi)者，人流量大。未來家具廣場(chǎng) 云集 了 國(guó)內(nèi)眾多中高檔品牌家具，而最大的藍(lán)盛琪家居廣場(chǎng)已因經(jīng)營(yíng)管理不善在三年后換了老板。許昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不溫不火，還沒有出現(xiàn)特大的專業(yè)市場(chǎng)，思故臺(tái)商品街因其位于商業(yè)核心區(qū)的地段優(yōu)勢(shì) ，它的服裝、鞋類、時(shí)尚飾品、布藝、小百貨、電腦、手機(jī)等批零兼營(yíng) 經(jīng)營(yíng)得較好 。上海城家居建材市場(chǎng)建于 2007 年，建筑面積 3 萬平米，規(guī)劃做得不錯(cuò)，位于許昌 市 很有發(fā)展前途的新行政圈，但是由于招商 與 管理一系列不到位導(dǎo)致現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)很差，很多租戶都不愿意按時(shí)交租金。 28 周邊 專業(yè) 市場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)各有千秋，情況不一而足， 雖然也有