百靈小區(qū)可行性研究報(bào)告(優(yōu)秀可研報(bào)告)

目 錄 一、總 論 . - 1 - 1.1 項(xiàng)目背景 . - 1 - 1.2 項(xiàng)目概況 . - 4 - 二、政策環(huán)境與需求分析 . - 11 - 2.1 政策環(huán)境分析 . - 11 - 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . - 17 - 2.3 建設(shè)規(guī)模 . - 19 - 2.4 營(yíng)銷(xiāo)方案 . - 20 - 三、建設(shè)地點(diǎn)與區(qū)域條件 . - 22 - 3.1 建設(shè)地點(diǎn) . - 22 - 3.2 區(qū)域概況 . - 23 - 3.3 主要建設(shè)條件 . - 25 - 四、規(guī)劃建設(shè)方案 . - 28 - 4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 . - 28 - 4.2 總體規(guī)劃方案 . - 28 - 4.3 建筑設(shè)計(jì)方案 . - 31 - 4.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . - 36 - 4.5 電氣設(shè)計(jì)方案 . - 38 - 4.6 給排水設(shè)計(jì)方案 . - 44 - 4.7 采暖、通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 . - 48 - 五、節(jié)能節(jié)水措施 . - 53 - 5.1 節(jié)能原則 . - 53 - 5.2 編制依據(jù)與原則 . - 53 - 5.3 節(jié)能措施 . - 54 - 5.4 節(jié)水措施 . - 56 - 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) . - 57 - 6.1 環(huán)境現(xiàn)狀 . - 57 - 6.2 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境影響 . - 57 - 6.3 環(huán)境保護(hù)措施 . - 58 - 6.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 . - 61 - 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 . - 62 - 7.1 勞動(dòng)安全 . - 62 - 7.2 衛(wèi)生防護(hù)措施 . - 63 - 7.3 消防 . - 64 - 八、組織機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 . - 70 - 8.1 組織機(jī)構(gòu) . - 70 - 8.2 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 . - 71 - 九、項(xiàng)目招投標(biāo)要求 . - 73 - 9.1 編制依據(jù) . - 73 - 9.2 招標(biāo)要求 . - 73 - 9.3 招標(biāo)方案 . - 74 - 十、投資估算與資金籌措 . - 75 - 10.1 投資估算 . - 75 - 10.2 資金籌措 . - 81 - 十一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) . - 82 - 11.1 評(píng)價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . - 82 - 11.2 營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本 . - 83 - 11.3 項(xiàng)目盈利能力分析 . - 85 - 11.4 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?. - 86 - 11.5 不確定性分析 . - 86 - 11.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . - 88 - 十二、結(jié)論與建議 . - 90 - 12.1 研究結(jié)論 . - 90 - 12.2 提出建議 . - 90 - - 1 - 一、總 論 1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng) *縣 百靈小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1.1.2 開(kāi)發(fā)建設(shè) 單位 概況 本項(xiàng)目由 *市 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 開(kāi)發(fā)建設(shè)。 *市 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司前身是 *縣 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，創(chuàng)立于 2005 年 4 月，于 2007 年 3 月更名為 *市 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。 1.1.3 可行性研究報(bào)告編制 原則與 依據(jù) 1、 編制原則 （ 1）嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，從實(shí)際 出發(fā)，合理確定建設(shè)規(guī)模， 做到 選址合理、功能健全、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生。 （ 2）本著實(shí)事求是的原則分析論證該項(xiàng)目的實(shí)施條件和工程技術(shù)方案的 可行 性，認(rèn)真調(diào)查研究各項(xiàng)基礎(chǔ)條件，避免不利因素對(duì)工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程 中產(chǎn) 生的不利影響。 （ 3）在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的指導(dǎo)下，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針，貫徹執(zhí)行國(guó) 家和 地區(qū)對(duì)環(huán)保、安全及消防方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀(guān)、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項(xiàng)目 - 2 - 單位決策 的建 議，也為有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)。 2、編制依據(jù) （ 1） 建設(shè)單位編制可行性研究報(bào)告委托協(xié)議及設(shè)計(jì)要求 （ 2） *市 城市總體規(guī)劃（ 2010-2020 年 ） （ 3） *鎮(zhèn)總體規(guī)劃 （ 2007-2010 年） （ 4） *縣 舊城區(qū)改造實(shí)施方案 （ 5）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93 （ 6）民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-2005 （ 7）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999（ 2003 版） （ 8） *市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 （ 9） 建設(shè)單位提供的 基礎(chǔ) 資料和數(shù)據(jù) 1.1.4 項(xiàng)目提出的理由與 過(guò)程 *市 擁有 儲(chǔ)藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開(kāi)采價(jià)值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類(lèi) 35 種，是 西部地區(qū)乃至全國(guó) 煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。 隨著全球經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ，全球性的能源 供求緊張 為 *營(yíng)造了得天獨(dú)厚的發(fā)展空間，豐富的資源成為 *市 城市發(fā)展的強(qiáng)力助推器。 *市 在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢(shì)抓住機(jī)遇實(shí)施科學(xué)合理的能源戰(zhàn)略，其經(jīng)濟(jì)建設(shè)在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為一座經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的新興工業(yè)化城市。 尤其“十一五” 以來(lái)，*市 全力實(shí) 施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、集約發(fā)展”戰(zhàn) 略，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展 ，成為我國(guó)西部最為活躍的經(jīng)濟(jì) - 3 - 區(qū)之一 。 然而， *市 作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖 然近幾年依托資源優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點(diǎn)較晚、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)較差，城鎮(zhèn)建設(shè)基礎(chǔ)和居住環(huán)境條件均較為薄弱， 規(guī)模小 、 檔次低 、 服務(wù)功能差 、 承載能力弱，城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化進(jìn)程， “小城鎮(zhèn)、大工業(yè)” 的矛盾日益突出 ，已不能滿(mǎn)足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)需求。 為此， *市 抓住契機(jī)， 適時(shí)地提出了加快 城市建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)， 制訂了關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定，編制了城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，將城鎮(zhèn)化作為新形勢(shì)下加快 *跨越式發(fā)展的最大基礎(chǔ)建設(shè)全力推進(jìn)。 在城市建設(shè)中， 堅(jiān)持工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化 、 城鎮(zhèn)化 促進(jìn)工業(yè)化的互動(dòng)戰(zhàn)略。 在此背景下， *縣 作為 *市 總體規(guī)劃中的 15 個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)，根據(jù)*市 “三年大建設(shè)、三年大變樣”的城鎮(zhèn)總體發(fā) 展戰(zhàn)略 要求 ，圍 繞“提升城鎮(zhèn)品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn)功能、加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理”的總體思路和實(shí)施“收縮轉(zhuǎn)移、集中發(fā)展”戰(zhàn)略要求，按照“循環(huán)漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的 原則， 制定了 *鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（ 2007-2020 年）和 *鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實(shí)施方案，全面啟動(dòng)了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城區(qū)改造工程。 在此基礎(chǔ)上， *市 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事會(huì)、管理層經(jīng)過(guò)深入考察調(diào)研和研 究討論，確定了建設(shè)一處集商住小區(qū)與酒店一體化開(kāi)發(fā)方案，并取名為“百靈小區(qū)”，委托我公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行 - 4 - 可行性研究。 對(duì)此 ，本公司 接受委托后， 組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行了 實(shí)地考察 ，進(jìn)行了相關(guān)的材料收集和調(diào)查研究，對(duì) 當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃要求和 建設(shè) 條件 等情況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究，組織有關(guān)專(zhuān)家對(duì)研究方案進(jìn)行了 分析 論證，并與建設(shè)單位交換意見(jiàn) 的 基礎(chǔ)上編制了 本 可行性研究報(bào)告 ，力求為建設(shè)單位提供一份專(zhuān)業(yè)而客觀(guān)的決策參考依據(jù)，也為有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行立項(xiàng)審批提供審批依據(jù)。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 *市 *縣 政府所在地 *鎮(zhèn)，項(xiàng)目場(chǎng)址位于 *鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域，地塊南臨百靈路、西靠 *中學(xué)，總占地面積 20445m2（合 30.667 畝）。 1.2.2 主要建設(shè)條件 1、本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 *鎮(zhèn)舊城區(qū)，屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策，并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策。 2、本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實(shí)施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。 3、項(xiàng)目地塊緊臨城市主干道路，區(qū)域內(nèi)市政道路、供配 電、給 - 5 - 排水、燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善，向北可通過(guò)城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出行，向南可通過(guò)百靈路及 *北路等進(jìn)入城鎮(zhèn)中心區(qū)，具有方便快捷的交通出行條件。 4、本項(xiàng)目場(chǎng)址緊鄰 *中學(xué)，周邊有 *人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)及郵政居、購(gòu)物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設(shè)施，具有便捷完善的生活配套設(shè)施條件。 5、本項(xiàng)目建設(shè)用地已落實(shí)，拆遷補(bǔ)償工作已得到政府、群眾等有關(guān)群體的認(rèn)可和接受，場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察工作已完成，項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)條件已基本落實(shí)。 綜上所述，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的商住配套條件 ， 適合建設(shè)居住生活與商業(yè)休閑等居 民商住地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 1.2.3 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 1、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積為 20445m2，根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項(xiàng)目規(guī)劃要求結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，規(guī)劃總建筑面積 35907m2，擬建 1 棟中高層住宅樓、 2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業(yè)用房，其中： （ 1）中高層住宅樓按 9 層設(shè)計(jì)，其中底層為車(chē)庫(kù)， 2-9 層為住宅樓，規(guī)劃建筑面積 9124m2，其中住宅建筑面積 7808m2、車(chē)庫(kù)建筑面積 1316m2。 （ 2）多層住宅樓中， 1 棟按 6 層設(shè)計(jì)，底層為商業(yè)， 2-6 層為住宅，另 1 棟按 5 層設(shè)計(jì)，全部為住宅，規(guī)劃建筑面積為 7775m2（不 - 6 - 含底層商業(yè)）。 （ 3）多層酒店按 6 層（底部 2 層按裙房）設(shè)計(jì)，其中 1-2 層為餐飲部、會(huì)議室等， 3-6 層全部為客房，規(guī)劃建筑面積 8000m2，另配套 619m2地下車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房。 （ 4）配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外，其余全部按 2 層設(shè)計(jì)，并在場(chǎng)地東側(cè)沿街布置，規(guī)劃建筑面積 10173m2，另建設(shè) 216m2物業(yè)用房等公共配套設(shè)施。 2、建設(shè)目標(biāo) 本項(xiàng)目 根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃和舊城區(qū)改造要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)及配套商業(yè)建設(shè)需求，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作， 擬建一處基礎(chǔ)設(shè)施齊全、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)良、完全衛(wèi)生、出行便捷的現(xiàn)代 化城鎮(zhèn)商住小區(qū)。 3、 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2010 年 7 月 2011 年 7 月，其中商品房自建設(shè)第一年下半年達(dá)到預(yù)售條件后開(kāi)始銷(xiāo)售，計(jì)劃用 2 年時(shí)間內(nèi)全部出售，酒店部分建成后由本項(xiàng)目建設(shè)單位自營(yíng)。 1.2.4 投資與效益情況 1、總體投資與效益情況 本項(xiàng)目估算總投資為 7000 萬(wàn)元，其中：商品房開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為4874 萬(wàn)元、形成固定資產(chǎn) 2051 萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)資金 75 萬(wàn)元。 根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資采用自籌資金與預(yù)收款結(jié)合的方式，其中投入資本金 2875 萬(wàn)元，占總投資的 41%， - 7 - 其余 4124 萬(wàn)元由 回籠預(yù)售款滾動(dòng)投入，占總投資的 59%。 （ 2）效益情況預(yù)測(cè) 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求、價(jià)格水平預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和自營(yíng)酒店運(yùn)營(yíng)方案，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售收入 9292萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅金及附加為 525萬(wàn)元、預(yù)提土地增值稅為 139 萬(wàn)元；自營(yíng)酒店每年實(shí)現(xiàn) 942 萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入，其中營(yíng)業(yè)稅金及附加 52 萬(wàn)元。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本中，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按銷(xiāo)售進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)為商品房經(jīng)營(yíng)成本，既為 4874 萬(wàn)元；自營(yíng)部分每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 442 萬(wàn)元，其中日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為 377 萬(wàn)元、綜合折舊與攤銷(xiāo)費(fèi)為 65 萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用 數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額 3893 萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅 973 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 2920萬(wàn)元；自營(yíng)部分每年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 448 萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅 112萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 336 萬(wàn)元。 從商品房與自營(yíng)部分綜合考慮，本項(xiàng)目總投資收益率為 12.06%，資本金凈利潤(rùn)率為 19.53%；項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為17.28%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 412 萬(wàn)元、投資回收期為 4.74 年。 從項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，總投資收益率、資本金凈利潤(rùn)率、投資回收期等指標(biāo) 均可滿(mǎn)足投資者預(yù)期要求；項(xiàng)目各年累計(jì)盈余資金未出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，表明項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益滿(mǎn)足自身的生存和運(yùn)營(yíng)，財(cái)務(wù)生存能力較強(qiáng)。 - 8 - 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度綜合考慮，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 1.2.5 問(wèn)題與建議 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析和敏感性分析看，對(duì)于本項(xiàng)目最大的不確定因素是地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，以及按計(jì)劃銷(xiāo)售程度。對(duì)此，本報(bào)告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強(qiáng)成本控制力度的基礎(chǔ)上，積極做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、采取適時(shí)得當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售策略，以最大限度保障本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷(xiāo)售計(jì)劃如期完成。 1、加緊 做好 前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)工前各項(xiàng)審批手續(xù)。 2、應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)對(duì)節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 3、積極、及時(shí)落實(shí)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，確保工程建設(shè)如期、順利進(jìn)行。 4、精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 5、工程實(shí)施過(guò)程應(yīng)有全程監(jiān)控 ， 制定嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格合同管理，保證建設(shè)內(nèi)容的功能完善。 1.2.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1.1 總用地面積 m2 20445 合 30.667 畝 1.2 總建筑 面積 m2 35907 其中：地上建筑面積 m2 35288 地下建筑面積 m2 619 1.3 建筑密度 % 38.8 1.4 容積率 1.73 - 9 - 1.5 綠化率 % 37.2 二 技術(shù)指標(biāo) 1 建設(shè)規(guī)模 m2 35907 1.1 高層住宅 m2 7808 9 層（ 1 層為車(chē)庫(kù)） 1.2 多層住宅 m2 7775 5 層 ,6 層（ 1 層位商業(yè)） 1.3 配套商業(yè) m2 10173 2 層 1.4 酒店 m2 8000 6 層 1.5 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 1.6 地上車(chē)庫(kù) m2 1316 高層住宅樓底層 1.7 地下車(chē)庫(kù) m2 619 酒店部分 1.6 可出售規(guī)模 m2 23072 1.6.1 高層住宅 m2 7808 1.6.2 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 1.6.3 配套商 業(yè) m2 10173 1.6.4 地上車(chē)庫(kù) m2 1316 1.7 自營(yíng)規(guī)模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中：客房 間 130 3-6 層， 30m2/間 餐飲 m2 2000 1-2 層，不含大堂等 1.8 規(guī)劃居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 140 1.9 停車(chē)位 個(gè) 242 地上停車(chē)位 個(gè) 217 其中車(chē)庫(kù) 18 個(gè) 地下停車(chē)位 個(gè) 25 1.10 開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期限 建設(shè)工期 月 13 商品房銷(xiāo)售期 月 24 酒店經(jīng)營(yíng)計(jì)算期 年 10 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬(wàn)元 7000 其中：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 萬(wàn)元 4874 商品房部分 形成固定資產(chǎn) 萬(wàn)元 2051 酒店部分 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 75 酒店流動(dòng)資金 2 資金籌措 萬(wàn)元 7000 100% 其中：資本金 萬(wàn)元 2875 41.08% 銀行借款 萬(wàn)元 0 0.00% - 10 - 預(yù)售收入 4124 58.92% 3 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 18716 其中：銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 9292 銷(xiāo)售期各年合計(jì) 自營(yíng)收入 萬(wàn)元 9424 經(jīng)營(yíng)期各年合計(jì) 4 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 9293 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 其中：銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 4874 銷(xiāo)售期各年合計(jì) 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 4419 經(jīng)營(yíng)期各年合計(jì) 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 525 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 6 土地增值稅 萬(wàn)元 139 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 8236 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 8 所得稅 萬(wàn)元 2059 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 6177 商品房銷(xiāo)售與自營(yíng)合計(jì) 四 單位面積指標(biāo) 1 單位面積開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分?jǐn)?2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分?jǐn)?3 單位面積利潤(rùn)總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分?jǐn)?4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分?jǐn)?5 單位面積稅后利潤(rùn) 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分?jǐn)?五 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 總投資收益率 12.06% 2 資本金凈利潤(rùn)率 19.53% 3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 137.40% 所得稅前 4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 17.28% 所得稅 后 5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3442 所得稅前 6 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 412 所得稅后 7 全部投資投資回收期 年 1.46 所得稅前 8 全部投資投資回收期 年 4.74 所得稅后 - 11 - 二、 政策環(huán)境與市場(chǎng)分析 2.1 政策環(huán)境分析 2.1.1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境 我國(guó)自 1998 年開(kāi)始對(duì)城鎮(zhèn)住宅全面實(shí)施市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直以較快的速度發(fā)展。 同時(shí) 隨著房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，投資型、投機(jī)性炒房現(xiàn)象日益加重，對(duì)城鎮(zhèn)居民的正常購(gòu)置房屋造成了較大影響。 因此，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行， 國(guó)家 陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)措施，意在遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 1、 2003 年 ： 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知(18 號(hào)文 )出臺(tái)，經(jīng)濟(jì) 適用房由“住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，“住房供應(yīng)主體”被大部 分的商品房所替代。 影響：房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 2、 2004 年：國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā) 了關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（ 71 號(hào)令），通知規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)要以公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式進(jìn)行。 影響：協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國(guó)房?jī)r(jià)漲 - 12 - 聲一片。 4、 2005 年： 3 月份 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 （俗稱(chēng) “國(guó)八條”） 。 4 月 份 溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施，被稱(chēng) 為“新八條” 。 影響：兩 個(gè)“八條”政策使樓市 處于短暫觀(guān)望狀態(tài)，不久后樓價(jià)恢復(fù)快速增長(zhǎng)。 5、 2006 年： 5 月關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（ 37 號(hào)文）出臺(tái)，被業(yè)界稱(chēng) 為“國(guó)六條” 。意見(jiàn)規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 影響： “國(guó)六條”具有更 強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺(tái)后全國(guó)不少城市出現(xiàn)較長(zhǎng)一段時(shí)間的觀(guān)望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。 6、 2007 年： 8 月 7 日國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（ 24 號(hào)文）出臺(tái)，核心內(nèi)容 在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。 10 月 1 日中華人民共和國(guó)物權(quán)法正式頒布實(shí)行，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)。 11 月 30 日，建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 - 13 - 影響：政府開(kāi)始 轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點(diǎn)”， 開(kāi)始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化。 7、 2008 年： 1 月 7 日國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約 集約用地的通知，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 2月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法， 3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀(guān)調(diào)控結(jié)束： 9 月 16 日、 10 月 9 日、10 月 30 日、 11 月 26 日、 12 月 23 日五次降息。 10 月 22 日財(cái)政部、國(guó)稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi)，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。 12 月 21 日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)出臺(tái)，減 免營(yíng)業(yè)稅，放松二套房貸。 影響：在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)樓市出現(xiàn) 10 年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，11 月起成交量開(kāi)始回升。 8、 2009 年： 2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉(zhuǎn) 向“積極”， 多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息 ， 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的 0.7 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2009 年定調(diào)為 “保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“ 131” 號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 - 14 - 的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地 產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶(hù)、放寬限外政策、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力等措施 。 影響： 這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施， 對(duì)金融危機(jī)以來(lái)走向低谷的房地產(chǎn)也在 2009 年 得到 快速回暖 ，成為抵御國(guó)際金融危機(jī)、抑制經(jīng)濟(jì)惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身。同時(shí)也造成了房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量飛速上漲態(tài)勢(shì)， 原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)均超過(guò) 2007年的最高點(diǎn) ，使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)政策和樓市價(jià)格的過(guò)山車(chē)般的變化 。 9、 2010 年：由于 2009 年下半年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，造成了投機(jī)炒房等熱錢(qián)迅速流入樓市， 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、泡沫隱現(xiàn)、投資趨熱等問(wèn)題也隨之暴露 ，使 國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控 政策向“ 重民生、抑投機(jī) ，抑制房?jī)r(jià)、擴(kuò)大保障”轉(zhuǎn)變 。 上半年陸續(xù)出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關(guān)政策，如： 2009 年 12 月國(guó)土部等 部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策，開(kāi)發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款 ； 2010 年 1 月國(guó)務(wù)院發(fā)布 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 （國(guó) 11 條）， 嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房 地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo) ，央行提高存款準(zhǔn)備金率； 3 月份 國(guó)土資源部再次出臺(tái)了 19 條土地調(diào)控新政， 加強(qiáng)土地競(jìng)拍、打擊囤地； 4 月份開(kāi)始提高房貸首付比例，尤其對(duì)二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率，甚至停止三套以上房貸， - 15 - 出臺(tái)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)按戶(hù)認(rèn)定等新的政策措施，以期有效抑制樓市投機(jī)、哄抬炒作房?jī)r(jià)等。同時(shí)，也相繼出臺(tái)了增加保障性住房等政策，如國(guó)土部要求 城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。 影響：北京、上海、廣州、深圳等高房?jī)r(jià)城市房地產(chǎn)宏調(diào)控 政策效果明顯，成交量大幅下滑 ，價(jià)格也開(kāi)始出行松 動(dòng) 。 而中小城市，尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、發(fā)展較慢、房?jī)r(jià)較低、整體收入較低、樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素，宏觀(guān)調(diào)控政策影響較小，不過(guò)由于國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬?duì)增加保障性住房供應(yīng)要求，目前各地區(qū)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造、加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向。 2.1.2 *房地產(chǎn)投資環(huán)境 1、 *新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育”四個(gè)中等為城市發(fā)展 理念的 *市 ，是繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給 *發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給 *房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。 2、產(chǎn)品深加工、提高附加值是 *提高資源利用效益、增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策，也是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施。因此，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持久穩(wěn)定發(fā)展，也將持續(xù)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和勞動(dòng)就業(yè)，從而也將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。 - 16 - 3、 *“金三角”，作為 *的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將 *建設(shè)成為 *規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局， 無(wú)疑會(huì)使 *的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。在此背景下 *發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。 4、宏觀(guān)調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策，使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 5、招商引資優(yōu)惠政策。 *市 各級(jí)政府均制定了當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策，吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。 6、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)移民工程的不斷深入，使 *市 各級(jí)城鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、移民安置工程，也給信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間。 綜上所述，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房、擴(kuò)大保障性住房、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項(xiàng)宏觀(guān)政策背景下，借助 *市持續(xù)快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境，以該市全面加快實(shí)施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場(chǎng)發(fā)展空間為契機(jī)，開(kāi)展與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有良好的政策和投資環(huán)境。 - 17 - 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.2.1 *市 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下，2009 年 *市 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額持續(xù)增長(zhǎng)，商品房新開(kāi)工及銷(xiāo)售面積增加，二手房交易活躍等特征。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資持續(xù)增長(zhǎng)。如 *市 中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長(zhǎng)，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 144.8 億元，同比增長(zhǎng)30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%。 2、商品房供求面積皆呈上升趨勢(shì)。全年各類(lèi)商品房施工面積為1522.47 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng) 76%，其中新開(kāi)工面積 927.67萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) 80%。由于新開(kāi)工面積的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升， 2009 年累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá) 491.86 萬(wàn)平方米。 3、商品房售價(jià)一路走高，新開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍上調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2009年 12 月底 *區(qū)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 4701.2 元 /平方米，同比上升 28.5%，其中住宅商品房 4154.5 元 /平方米，同比上升 13.56%。隨著新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)位的提高，部分在售樓盤(pán)的售價(jià)跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房?jī)r(jià)位的整體上升。 4、二手房交易面積逐季上升，交易均價(jià)漲幅較大。在國(guó)家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的 支持下，二手房交易呈不斷上升趨勢(shì)。截止到 2009 年 12 月底， *區(qū)二手房交易面積 25.51 萬(wàn)平方米，成交金額 116079.1 萬(wàn)元，均價(jià) 4550.34 元 /平方米。由于一些新建商品房進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲。 - 18 - 2.2.2 *縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目位于 *市 *縣 *鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)是 *縣 政府所在地，也是 *市 城市總體規(guī)劃（ 2010-2020） 中的 “ 一主兩副十五鎮(zhèn) ”重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一。 由于發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、起步較晚， *縣 城鎮(zhèn)化進(jìn)程較緩慢，其城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生活居住環(huán)境條件非常薄弱，已不能滿(mǎn)足隨 著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求。為此， *縣 政府根據(jù) *市 城市總體規(guī)劃要求和 “三年大建設(shè)、三年大變樣”的 發(fā)展戰(zhàn)略 要求 ， 制定了 “提升城鎮(zhèn)品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn)功能、加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理” 的 城鎮(zhèn)化建設(shè) 總體思路 ，全面開(kāi)展了舊城區(qū)改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。 尤其進(jìn)入 2010 年以來(lái)，為了加快城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程， *縣 開(kāi)始實(shí)施*鎮(zhèn)舊城 區(qū) 進(jìn)行全面拆遷改造 工程，規(guī)劃 利用三年時(shí)間將舊城區(qū)改造成為整體環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施健全、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化城市新區(qū) 。在 *鎮(zhèn)舊城區(qū)改造過(guò)程中，主要采取政府統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作的實(shí)施方案，引進(jìn) *內(nèi)外 有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與改造工程，以充分利用社會(huì)力量促進(jìn)舊城區(qū)改造工程的效率。 因此，由 *縣 政府統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，不但形成對(duì)居住、商業(yè)等地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，也給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。 綜上所述，本項(xiàng)目作為以 *縣 *鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造為契機(jī)，實(shí)施集生活居住、配套商業(yè)、酒店為一體的商住小區(qū)，具有切實(shí)的 - 19 - 市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。 2.3 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃要求和當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)需求，本項(xiàng)目擬建一處環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、功能完善、出行便捷的優(yōu)質(zhì)商住小區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 20445m2，根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，本項(xiàng)目擬建集住宅、商業(yè)和酒店為一體的綜合性商住小區(qū)。 因此根據(jù)地塊條件和項(xiàng)目建設(shè)單位設(shè)計(jì)任務(wù)要求，本項(xiàng)目居住區(qū)與酒店統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃總建筑面積 35907m2，其具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)如下表所示： 建設(shè)規(guī)模指標(biāo)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 規(guī)模 備 注 1 總用地面積 m2 20445 30.667 畝 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 35907 2.1 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層（ 底 層為車(chē)庫(kù)） 2.2 地上車(chē)庫(kù) m2 1316 高 層住宅樓底層 2.3 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層， 1 棟 6 層（底層商業(yè)） 2.4 配套商業(yè) m2 10173 2 層沿街商鋪，含住宅底商 2.5 公共配套建筑 m2 216 物業(yè)用房等 2.6 酒店 m2 8000 1 棟 6 層（底部 2 層裙房） 2.7 地下車(chē)庫(kù) m2 619 酒店地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房 3 容積率 1.73 按地上建筑面積計(jì)算 4 建筑密度 38.8% - 20 - 5 綠化率 37.2% 2.4 營(yíng)銷(xiāo)方案 2.5.1 價(jià)格定位 根據(jù) *縣 *鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)定位和當(dāng)?shù)赝?lèi)型物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格行情，本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格建議為： 價(jià)格定位一覽表 序號(hào) 物業(yè)項(xiàng)目 單位 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1 中高層住宅 元 /m2 25002800 2600 2 多層住宅 元 /m2 21002500 2300 3 商業(yè) 元 /m2 50008000 6000 4 車(chē)庫(kù) 元 /m2 20002200 2200 5 酒店客房 元 /間 .天 150220 180 2.5.2 營(yíng)銷(xiāo)方案建議 高素質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，除了高水平、人性化的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。 根據(jù)本地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)和市場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)，結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，建議采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略： 1、廣告宣傳策略 在市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)上，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷(xiāo)售計(jì)劃，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣 - 21 - 告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定。 2、促 銷(xiāo)策略 （ 1）促銷(xiāo)的階段性策略。按以下階段促銷(xiāo)： 銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段； 首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段； 二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段； 三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段； 掃尾階段銷(xiāo)售。以上策略應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。 （ 2）銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是： 收入較高或中、高收入的消費(fèi)者； 擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者； 地產(chǎn)投資者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況，以及市場(chǎng)情況而定。 （ 3）促銷(xiāo)手段。 應(yīng) 采用多種促銷(xiāo)手段，包括： 廣告宣傳； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)； 人員直銷(xiāo)； 舉辦展銷(xiāo)會(huì)； 集團(tuán)認(rèn)購(gòu)； 有針對(duì)性地 舉辦展銷(xiāo)會(huì)； 靈活多樣的付款方式； 工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)服務(wù)承諾和展示； 售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)。 - 22 - 三、建設(shè)地點(diǎn)與 區(qū)域條件 3.1 建設(shè)地點(diǎn) 3.1.1 地塊位置 本項(xiàng)目場(chǎng)址 位于 *縣 *鎮(zhèn)東北部，場(chǎng)地南鄰百靈路、西靠 *中學(xué)，東、北兩側(cè)為規(guī)劃路。 項(xiàng)目建設(shè)用地 面積 20445m2（約合 30.667畝）。 3.1.2 土地權(quán)屬情況 本項(xiàng)目擬建區(qū)域?yàn)?*鎮(zhèn)舊城區(qū)，現(xiàn)由 *政府統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施舊城區(qū)改造，由 *政府征用為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。目前本項(xiàng)目建設(shè)用地已由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過(guò)競(jìng)價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán)，土地權(quán) 屬明確。 3.1.3 場(chǎng)地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地為南北長(zhǎng)、東西寬的平面形狀，其中場(chǎng)地北半部分東西較窄、南半部分較寬，場(chǎng)地西靠 *中學(xué)、南鄰 *鎮(zhèn)主干道 百靈路，東側(cè)、北側(cè)沿規(guī)劃路。場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)有大約 10000 平方米的居民住宅，全部為磚混為主的平房，無(wú)其他建構(gòu)筑物和文物古樹(shù)等受保護(hù)單位，場(chǎng)地較為平坦。本項(xiàng)目現(xiàn)有建筑拆遷和補(bǔ)償安置須由建設(shè)單位按照 *政府統(tǒng)一制定的舊城區(qū)改造實(shí)施方案和拆遷安置補(bǔ)償條例進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。 - 23 - 3.2 區(qū)域概況 3.2.1 地理位置 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 *縣 政府所在地 *鎮(zhèn)，位于 *縣 東南部，東距 *區(qū) 130 公里。 3.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施 *縣 區(qū)位條件優(yōu)越、交通路網(wǎng)完善。境內(nèi)六條干線(xiàn)公路黑色化通車(chē)?yán)锍踢_(dá) 700 公里；隨著沿黃一級(jí)公路、獨(dú)貴塔拉奎素黃河公路大橋和烏拉山至 *鎮(zhèn)鐵路的建設(shè)，以北線(xiàn)沿黃一級(jí)公路、南線(xiàn) 109高速、南北通道 S215 公路為支撐的“工字型”高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)和“一橫一縱”鐵路網(wǎng)絡(luò)正在形成。全 *現(xiàn)有 220 千伏變電站 2 個(gè)， 110 千伏變電站 4 個(gè)， 35 千伏變電站 10 個(gè)，供電能力達(dá)到 54 萬(wàn)千瓦，縣級(jí)調(diào)度實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。全 *城鄉(xiāng)電話(huà)普及率達(dá)到 92%， 移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全 *。 3.2.3 自然環(huán)境 *鎮(zhèn)屬 *剝蝕丘陵地貌，微地貌屬于丘陵斜坡。地面高程1355.52 1358.88m，地面坡度 0.5% 1.8%，擬建場(chǎng)地內(nèi)全部為風(fēng)積砂覆蓋，植被發(fā)育一般，場(chǎng)地屬簡(jiǎn)單地貌。 氣候類(lèi)型屬典型的溫帶大陸性氣候，年日照時(shí)數(shù) 3300 小時(shí)，日照百分率 71 73%，年平均氣溫 6.5 ，平均水溫 15.8 ，年平均降雨量 200-250 毫米，無(wú)霜期 135 140 天，冬季少雪，夏季少雨，氣候干燥，晝夜溫差大，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)及畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。 - 24 - 3.2.4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 近年來(lái)， *縣 始終把抓“發(fā)展第一 要?jiǎng)?wù)”放在最重要位置，千方百計(jì)促發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值十年翻了兩番，年平均增長(zhǎng) 16.1%。 2009 年，全 *實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)41.79 億元，比 1999 年的9.38 億元翻了兩翻，從 1999 年到 2005 年，在 6 年實(shí)現(xiàn) GDP 翻番的基礎(chǔ)上，到 2009 年僅用 4 年再次實(shí)現(xiàn)翻番。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由 1999年的 32.2:44.6:23.2 調(diào)整為 16.4:34.1:49.5。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提高。 全 *擁有 1 個(gè)中心城鎮(zhèn)、 7 個(gè)建制鎮(zhèn)、 2 個(gè)重點(diǎn)工礦區(qū)、 3 個(gè)工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)總 人口達(dá) 4 萬(wàn)人，全 *城鎮(zhèn)人均綠地面積達(dá)到 5 平方米，基本形成了以中心城鎮(zhèn)為核心、工業(yè)園區(qū)為骨干的功能互補(bǔ)的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)群。中心城鎮(zhèn) *鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 12 平方公里，公共綠地 7.6 萬(wàn)平方米，道路 46 萬(wàn)平方米，社會(huì)服務(wù)和居住服務(wù)功能完善，輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)。 3.2.5 資源條件 *縣 資源富集，發(fā)展前景廣闊。 1、農(nóng)畜產(chǎn)品資源：糧食年產(chǎn)量 2 億公斤；牲畜總頭數(shù)達(dá) 210 萬(wàn)頭只，以 *白絨山羊和 *細(xì)毛羊?yàn)橹?，其?*白絨山羊絨質(zhì)優(yōu)、產(chǎn)量高，堪稱(chēng)“纖維寶石”。 2、礦產(chǎn)資源：已探明石膏儲(chǔ)量 6500 萬(wàn)噸、食鹽儲(chǔ)量 505 萬(wàn)噸、天然 堿儲(chǔ)量 700 萬(wàn)噸、芒硝儲(chǔ)量 5000 萬(wàn)噸，是無(wú)機(jī)化工的主要原料； - 25 - *2#土性能獨(dú)特，已探明儲(chǔ)量 3.4 億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 10 億噸，為國(guó)內(nèi)外少見(jiàn)的非金屬粘土礦，可廣泛用于石油、化工行業(yè)生產(chǎn)的環(huán)保、催化等方面；境內(nèi)有煤面積 6350 平方公里，煤炭總儲(chǔ)量 513 億噸，其中塔然高勒礦區(qū)已取得探礦權(quán) 681 平方公里，探明儲(chǔ)量 50 億噸。 3、天然氣資源：區(qū)塊面積 9800 平方公里，探明的儲(chǔ)量 500 億立方米，是 *大氣田的組成部分，大牛地至 *縣 天然氣管輸工程末站建在 *工業(yè)園區(qū)，年供氣能力 15 億立方米。 4、旅游資源： *草原以其 獨(dú)特的自然條件，具有純樸、自然、博大精深的塞外風(fēng)光特色，形成了黃河、草原、沙漠、七星湖、摩林河溫泉、夜鳴沙等獨(dú)具特色的自然景觀(guān)。其中穿沙公路舉世無(wú)雙，名揚(yáng)天下；庫(kù)布齊百里特大響沙帶，浩瀚無(wú)邊，奇險(xiǎn)引人，游人踏處，發(fā)出渾厚深遠(yuǎn)的馬達(dá)轟鳴聲，堪稱(chēng)世界奇觀(guān)；人間仙境、世外桃源的七星湖，水明如鏡，萬(wàn)花爭(zhēng)芳吐艷，珍禽益烏競(jìng)放哥大喉，雨后人島者可遇到罕見(jiàn)的沙漠中的“海市墨樓”景觀(guān)；摩仁河溫泉汩汩涓流溫暖心扉，萬(wàn)畝馬蓮灘，花香襲人；小南河、黃河故道馬頭灣，景色怡人，令人留戀忘返。 3.3 主要建設(shè)條件 1、本項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 位于 *鎮(zhèn)舊城區(qū)，屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策，并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策。 2、本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實(shí)施 - 26 - 舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。 3、項(xiàng)目地塊緊臨城市主干道路，區(qū)域內(nèi)市政道路、供配電、給排水、燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善，向北可通過(guò)城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出行，向南可通過(guò)百靈路及 *北路