【廣告策劃-PPT】萬象城案例解析

深圳華潤新城 【 萬象城 】 南海城市廣場適宜規(guī)模研究 2006.08 目 錄 CONTENTS 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 1 項目區(qū)位分析 華潤新城位于深圳市中心西側(cè)著名的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 羅湖區(qū)，深南大道 與 寶安南路 交匯處，北側(cè)沿深南大道為有著”深圳華爾街”之稱的 金融銀行區(qū) ，上行的立交橋和下行路面的交通流量非常繁忙。 深圳地鐵一號 線為這一地區(qū)帶來更多的人流。場地南區(qū)與 布吉河 相鄰，優(yōu)美的自然環(huán)境加上精心的設(shè)計，將為整個項目帶來耳目一新的都市新景觀。 2 規(guī)劃與設(shè)計理念分析 華潤新城項目進(jìn)行的都市規(guī)劃和總體設(shè)計，以清晰、明快、簡潔 的設(shè)計理念為主線，自布吉河畔始，層次分明地將不同功能的區(qū)域，通過室外 廣場、庭院、步行街道 等的巧妙連接，有機(jī)地融為一體，充分展現(xiàn)場地北區(qū)做為開發(fā)龍頭的地位。整體綜合項目包括了 商業(yè)辦公大廈、購物、娛樂中心、酒店及高檔公寓 等，通過內(nèi)外廣場、庭院的分隔，創(chuàng)作出不同的功能區(qū)域。以自動扶梯、電梯和樓梯，井然有序地溝通樓層間的 立體空間 ，為整體項目，從平面到立體，勾畫出便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 本綜合項目布局上的個性化特色，表現(xiàn)在中心區(qū)域 “ 活力四射 ” 的設(shè)計理念上。以藝術(shù)的設(shè)計手法，突出了深圳這一年輕都市的特色。在建筑設(shè)計上，綿延不斷的活力構(gòu)思，張揚(yáng)于每一建筑、空間和購物中心中，通過 斜坡形的屋頂 、室內(nèi)花園入口的 斜面天窗 等每一細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計，體現(xiàn)了動感、創(chuàng)造和活力，在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給深圳增添了新的藝術(shù)美景。 3 道路交通分析 本項目主要的步行街道網(wǎng)絡(luò)，從北區(qū)的深南大道開始，進(jìn)入項目主入口的 室內(nèi)花園 ，將室外的公園氛圍延續(xù)至室內(nèi)。其它重要步行街入口包括了 辦公大廈大堂、購物中心入口 以及 露天階梯廣場 。 車流量最大的為 河濱路 和 深南大道 ，其次為 嘉賓路 和 寶安南路 交匯處。 辦公大廈的落車區(qū)位于北區(qū)的南及西南側(cè)。購物中心落車區(qū)，位于西側(cè)北一路，上、下二層的落車點(diǎn)，既起到了分流了進(jìn)入購物中心的人流、為購物人群進(jìn)入提供了便利的目的，又避免了沿寶安南路部分的交通擁堵。 4 景觀環(huán)境分析 場地的北面，沿 都市公園 一帶，為此項目的重點(diǎn)區(qū)域，道路的變化，為此區(qū)域的設(shè)計帶來了更多的靈活性，為開發(fā)設(shè)計大視角、寬廣視野的建筑，提供了基本條件。 獨(dú)特的 室內(nèi)花園， 配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，配合室外 綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池 等設(shè)計和布局，與都市公園相結(jié)合，構(gòu)成新的城市景觀。 5 建筑體量分析 整個項目只有北區(qū)部分臨深南大道，為充分利用深南大道的人流、車流及步行街優(yōu)勢，不僅將項目的 室內(nèi)花園入口、辦公大廈 設(shè)于此。做為整個項目標(biāo)志性建筑的辦公大廈，以個性化的活力設(shè)計，莊重、典雅的形象，成為周邊商業(yè)大廈的亮點(diǎn)。 中區(qū)的建筑設(shè)計，代表了 活力和時尚 。擴(kuò)展室內(nèi)外的購物環(huán)境設(shè)計。開敞明亮的 天窗設(shè)計 突出了購物中心內(nèi) ” 纖陌縱橫 ” 的繁華景象； 錐形的屋頂為整體建筑增添了動感與活力； 大型的圓型屋頂 強(qiáng)調(diào)了開闊的娛樂和游戲空間，而西側(cè)連接電影院及游戲 中心屋頂 ，以鮮明的色彩和設(shè)計，展現(xiàn)娛樂主題。 南區(qū)部分的建筑，包括了公寓、酒店以及臨街商鋪和特色的庭院、廣場、休憩場所等，表現(xiàn)了 疏緩的居住節(jié)奏 。在建筑體量設(shè)計上，考慮到周邊河流、自然、城市等景觀配合的要求，建筑物高度錯落有致，別具風(fēng)格。 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 1 華潤新城，共分為三個主要部分：北區(qū)、中區(qū)及南區(qū)，在三個區(qū)域之間，項目涵蓋了 商業(yè)辦公大廈、購物及娛樂中心 (包括電影院、購物中心、國際精品時尚店等 ) 、 五星級酒店以及高檔公寓 等內(nèi)容。 四周環(huán)抱著綠地廣場、都市公園、水池和步行林蔭道系統(tǒng)，構(gòu)成一個相對獨(dú)立而又與整個社區(qū)融為一體的 ” 城中之城 ” 。 第一階段：北區(qū) 中區(qū) 北區(qū) 位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，包括標(biāo)高 160米、 32層的 甲級辦公大廈、特色購物中心及國際精品時尚店 。配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，通過 綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場、噴水池 等設(shè)計和布局，給繁忙的都市中心帶來自然的氣息。 室內(nèi)花園 為本項目的重點(diǎn)入口，將室外都市花園與室內(nèi)連接為一體。 2 北區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 4 中區(qū) 室內(nèi)購物及娛樂中心六層 (包括地下一層 )近130000平方米 ，是本項目中心。包括 電影院、百貨公司、超級市場、小型商場、書店、體育中心、特色餐飲、國際食品總匯及溜冰場 等豐富多彩的購物、娛樂設(shè)施，通過不同形式的購物場所、庭院、廊橋等，緊密的溝通、有機(jī)地連接起來。 為了方便購物，購物中心在北區(qū)及中區(qū)，提供了充足的停車位。地下二層的停車場為北區(qū)辦公和中區(qū)購物提供了近 1000個車位 ，同時附屬的 一座 4層停車場 及底層和二層的落車區(qū)，為人們前往購物中心、餐館等其它層面提供了方便。停車場同時也是項目保安的一部分，嚴(yán)密的門衛(wèi)及安防系統(tǒng)。 整體購物中心的道路交通十分清晰明確。購物中心的每個縱向?qū)用妫粌H成為連接每個樓層的重要組成部分，而且給購物的人們提供了極大的便利。 中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 北區(qū)、中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7 6 第二階段：南區(qū) 南區(qū)功能區(qū)域包括了購物、公寓及高檔酒店等內(nèi)容，開發(fā)設(shè)計為 “ 都市家園 ” 的環(huán)境，并與整體項目特色呼應(yīng)。 首先，南區(qū)沿寶安南路部分，延續(xù)北、中區(qū)的購物特色，臨寶安南路頭三層設(shè)計為購物商場，將商業(yè)氣氛自中區(qū)延續(xù)至南區(qū)布吉河區(qū)。 購物中心自中至南，從室內(nèi)購物的單一形式發(fā)展為南區(qū)的 開敞購物空間 。中、南區(qū)以廊橋溝通了室內(nèi)、室外的二層購物空間。二層的購物設(shè)計，為室內(nèi)提供延續(xù)的庭院或廣場環(huán)境，與繁華的商業(yè)區(qū)融為一體，又提供了相對悠閑、安靜的空間。 南區(qū)包括了 高檔公寓、錯層公寓 等為主的居住區(qū)，為住戶提供優(yōu)美舒適、親近自然的居住環(huán)境。公寓的東面及東南方向，視野開闊，可以觀賞到對岸的香港。公寓建筑標(biāo)高較低，既保持了曼妙的景觀視野，同時為酒店的客戶讓出了觀察視角。 南區(qū)的停車，沿寶安南路及南一路為購物停車區(qū) 北一路為公寓及酒店停車區(qū)。室外停車位置停滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 區(qū)間廊橋連接 8 北 區(qū)、中區(qū)、南區(qū)的連接通過地下一層及二、三層間的 廊橋 。在地下一層，以購物商鋪，溝通了北、中、南三區(qū)的聯(lián)系；二、三層則通過跨越道路上空的廊橋溝通二區(qū)。同時，通過精巧的天窗設(shè)計，將室內(nèi)花園過渡至廊橋南端的購物中心。 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 該項目備有 充足的停車位 北區(qū)及中區(qū)地下二層的停車場，提供了近 1000個車位，附屬一座 4層停車場及底層和二層的落車區(qū)。南區(qū)沿路停車，室外停車滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 地下一層與地鐵一號線線連，吸引 大量的人流 ，功能以 餐飲 、零售為主。 一層空間與室外空間相結(jié)合，以 世界名品店 為主。 二、三層以零售為主，負(fù)一至三層均有不同定位的 百貨商店 。 四、五層以 娛樂 為主，具有大型溜冰場、電影院及娛樂中心 1 2 3 4 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 1 又一城 項目所在地 ：香港九龍 項目類型 ：混合多功能 項目規(guī)模 總建筑面積： 90000平方米 樓高： 7層 商場內(nèi)有超過 200間店鋪、約 30間中西食肆、 11個銀幕的電影院及全港最大的室內(nèi)溜冰場，是九龍區(qū)最大型購物中心 。 項目特色 ： 又一城的設(shè)計強(qiáng)調(diào)大自然氣息及空間感，主要利用自然陽光及寬敞空間，營造舒適的消閑購物環(huán)境，游人置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。 2 奧海城 項目所在地 ：香港九龍 項目類型 ：購物休閑 、 餐飲娛樂于 一身的大型商 場 項目規(guī)模 奧海城分 為 奧海城一期及奧海城二期商 場 ，總面積達(dá) 80萬 平方 尺 3 奧海城一期 項目地址 ： 西九龍海 輝 道 11號 項目規(guī)模 總建筑面積： 20萬平方尺 樓高： 3層 停車位： 330個車位 擁有商戶 60余間，商場集 特色美食、高 而 夫球 場 、健身室、娛 樂 、超級市 場 、家居服 務(wù)等于一身。 奧海城二期 項目地址 ： 西九龍海 輝 道 11號 項目規(guī)模 總建筑面積： 60萬平方尺 樓高： 3層 停車位： 198個車位 擁有商戶 180余間，商場涵蓋樂戲 院、保齡 球 場 、 國際 美食 廣場 、特色美食、 珠寶首飾 、 時裝 、美容、 個人護(hù)理 、超級市場 、家居服 務(wù)等眾多內(nèi)容。 開業(yè)時間 ： 2001年 11月 開業(yè)時間 ： 2000年 6月 4 朗豪坊 項目所在地 ：香港旺角亞皆老街 8號 項目類型 ：集大型的購物商場、甲級寫字樓、五星級酒店為一體的綜合商廈 項目規(guī)模 總建筑面積： 60萬平方尺 樓高： 15層 商場內(nèi)有 300間商鋪，其中包括 37間食肆。 朗豪坊的建筑設(shè)計由美國捷得國際建筑師事務(wù)所和王歐陽（香港）有限公司負(fù)責(zé)，主要分為三個部分，包括一棟 59層的甲級寫字樓，一座 15層、面積六十萬平方尺的購物中心，和 42層 700間房間的五星級酒店。是集酒店、購物、娛樂為一體的大型綜合商廈，媲美東京的購物廣場。 5 外形宏偉的礦石外墻，凸顯出其新地標(biāo)的懾人氣派，石料質(zhì)感與玻璃鋼材構(gòu)架帶來極大的反差。 負(fù)二層：健康產(chǎn)品及化妝品； 負(fù)一至三層：時裝店； 四層： “ 通天廣場 ” ，與行人天橋相接，成為人流必經(jīng)之處。有巨大的 玻璃幕墻 及 數(shù)碼天幕 ，還有全港最長的室內(nèi)扶手電梯 “ 通天梯 ” 。朗豪坊的數(shù)碼天幕是全亞洲首創(chuàng)，長達(dá) 138米； 玻璃幕墻 大屏幕 數(shù)碼天幕 通天梯 6 五至六層：便裝； 七層：時裝及電器； 八層至十一層： “ 回轉(zhuǎn)購物廊 ” ?；剞D(zhuǎn)購物廊是朗豪坊內(nèi)一個四層特色構(gòu)架，全部采用不規(guī)則設(shè)計。從八樓通過不斷螺旋向上的斜坡，最后到達(dá)十一樓； 十二層：大堂 項目特色 ： 玻璃幕墻 、 數(shù)碼天幕 、 通天梯、回轉(zhuǎn)購物廊 。 7 沙田新城市廣場 項目所在地 ：香港旺角亞皆老街 8號 項目類型 ： 項目規(guī)模 總建筑面積： 200000平方米 商場內(nèi)有 120間店鋪， 有資料顯示，它是全世界人流最多的購物商場。 01 項目概況 02 開發(fā)規(guī)模 03 建筑布局模式 04 相關(guān)案例 05 規(guī)劃建議 1 功能 大型購物中心通常以幾家主力店、半主力店以及若干零售店構(gòu)成； 開發(fā)采取 “ 量體裁衣 “ 的模式，先項目引進(jìn)后實施，比較有針對性； 平面布局有規(guī)律可循； 交通 內(nèi)部交通，主要解決人流、引導(dǎo)等問題； 外部交通，快速疏散人流； 同時采取地下停車、停車樓等方式提供充足的停車位； 空間體量 空間具有特色，與功能布局相協(xié)調(diào)，營造舒適的購物空間； 建筑體量富于韻律，具有標(biāo)志點(diǎn)。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項目的市場占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征