【商業(yè)地產(chǎn)】成都尺度-成都中環(huán)西岸觀邸項目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報告-123PPT-2008年

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 中環(huán)西岸觀邸項目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報告 貳零零捌年叁月貳拾肆 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008年實現(xiàn)銷售額約 10.694億元的業(yè)績； 2008年實現(xiàn)啟回款額約 5.347億元的業(yè)績； 2008年實現(xiàn)銷售面積約 1.6萬方的銷售面積； 備注： (1) 回款金額按銷售金的 50計算 我們的目標 以上測算僅為初步估算 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 2 3 4 5 6 08年成都樓市的看法和判斷 項目競爭市場分析 項目優(yōu)劣勢分析 整體營銷推廣策略 項目整體售價及 08年售價 項目整體營銷推廣費用比例及 08年推廣費預估 目錄問題 7 提報重點回顧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 08年成都樓市的看法和判斷 宏觀政策影響 整體供求關(guān)系 市場綜合判斷 第一部分 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （一） 07年房地產(chǎn)宏觀政策： 多層次、多角度 1、物權(quán)法政策逐步明晰，將影響樓宇持有成本預期。 2、國土資源部首次明確 “ 兩限房 ” 將納入住房保障。 3、 （二）土地市場政策 ： 提高開發(fā)用地成本 1、城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，外資企業(yè)納入征收范圍 2、 （ 三）二手房市場： 購臵成本提升 1、新規(guī)出爐： 12月 1日起外資炒二手房下月起全面受限 2、 （四）金融政策： 主要抑制投資 1、央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政（ 9、 27銀貸新政） 2、 （五）針對開發(fā)商的政策： 全面從緊 1、預售款監(jiān)管 2、 （六） 針對消費者的政策： 體現(xiàn)民生 1、成都：年滿 35歲，單身或外來從業(yè)人員也可申購限價房 2、 宏觀政策影響 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1、 嚴控資金 ， 通過增加資金成本、收縮信貸量、減少海外資本等手段控制潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化速度和量 2、 嚴控土地 ， 通過大規(guī)模推出小宗土地，快速開工，土地閑置清理等措施提高市場供應(yīng)量，控制房價的上漲幅度 3、 嚴控產(chǎn)品 ， 通過 90/70，五類住房土地占居住用地 70%等方針，卡住市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 4、 嚴控需求 ， 保障部分低收入人群需求，抑制投資性需求。 政策效應(yīng)總結(jié) : 08年的市場將會在比較嚴格的政策環(huán)境下穩(wěn)健發(fā)展 ! 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 08年成都樓市的看法和判斷 宏觀政策影響 整體供求關(guān)系 市場綜合判斷 第二部分 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 (一 )、歷年主城區(qū)市場比較供銷總量 2002 2003 2004 2005 2006 2007 供應(yīng)面積 443 487 485 693 907 1350 銷售面積 562 632 688 676 864 1198 銷售額 157 185 223 255 368 635 銷售均價 2580 2923 3241 3770 4256 5303 2003 2004 2005 2006 2007 供應(yīng)增幅 10% 0% 43% 31% 49% 銷售增幅 12% 9% -2% 28% 39% 銷售額增幅 18% 21% 14% 44% 73% 均價增幅 13% 11% 16% 13% 24% 小結(jié)： 1、 2007年主城區(qū)的住宅銷售量突破 1198萬平米，同比增長 39%；同 時均價突破 5300元 /平方米 2、 2006年供銷比 1.05， 2007年供銷比 1.13，市場整體平衡，供應(yīng)略 大于銷售趨勢出現(xiàn) 整體供求關(guān)系 縱向時間 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 供應(yīng)面積 供應(yīng)占比 成交面積 成交占比 均價 供銷比 1環(huán)內(nèi) 902747 6.7% 720492 6.0% 7027 1.25 1-2環(huán) 957882 7.1% 804737 6.7% 6046 1.19 2-3環(huán) 7857044 58.2% 6883177 57.4% 5257 1.14 3環(huán)外 3789195 28.1% 3580573 29.9% 4878 1.06 （二）、成都 2007年環(huán)域、方位市場狀況 供應(yīng)面積 供應(yīng)占比 成交面積 成交占比 均價 供銷比 中 902747 6.7% 720492 6.0% 7027 1.25 東 2903287 21.5% 2481539 20.7% 5193 1.17 南 3353349 24.8% 3614459 30.1% 5369 0.93 西 3572633 26.5% 2831757 23.6% 5425 1.26 北 2774853 20.5% 2340734 19.5% 4639 1.19 總結(jié)：單一的價格促銷，會容易被淹沒，且對后期價格拉升造成不利影響；積極運用有利因素，在充分彰顯項目特性與區(qū)域價值的前提下，價格促銷方能成為爭奪市場的有利武器。 橫向環(huán)線、方位 小結(jié)： 1、 價格是決定成交量最重要因素。從環(huán)域看，價格與供銷 比成反比。 2、 從方位看，價格并非是決定供銷比唯一關(guān)鍵性因素。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 08年成都樓市的看法和判斷 宏觀政策影響 整體供求關(guān)系 市場綜合判斷 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （一）需求角度分析 1、 2007年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過 06年和 07年的政策調(diào)控，市場對產(chǎn)品的需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變，并導致 2008上半年將在供需雙方僵持局面 ： A、自住需求仍在不斷增加 B、從駐足觀望到真實需求集中釋放的時間不會太久。 C、購房決策趨于理性，對預期判斷更加謹慎， D、住房需求面積 進一步轉(zhuǎn)向緊湊、精致、適用的中小戶型，性價比優(yōu)勢是今年的競爭重點。 E、改善性需求觀望期相對較長，對產(chǎn)品要求更高。但只要調(diào)動客戶預期到位（需要通過區(qū)域未來價值和產(chǎn)品價值進行整合）。這種客戶能夠帶動市場。 市場綜合判斷 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （二）供銷趨勢分析 1、 2008年整體放量趨勢 2 、整體呈現(xiàn)供應(yīng)放大趨勢、需求緊縮趨勢，主城區(qū)放量將可能超過 1500萬平方米，但成交不會同步成長。但隨著觀望期結(jié)束， 成交會在 6-7月開始回暖。 預計成交與 07年成交持平。 3、 08年二至三環(huán)仍是供應(yīng)的成交主力， 城東區(qū)域成熟加快，對剛性需求支持加大。 4、 三環(huán)城南和城西供應(yīng)投放加快，區(qū)域利好 ， 將刺激該板塊成為同方位 3環(huán)內(nèi)區(qū)域替代，成交比例進一步提升。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總結(jié)：各方位價格不平衡局面仍將維持。 城西價格：受新增供應(yīng)量消化，價格難以快速走高，漲幅趨于平穩(wěn)。 城南價格，成為 08年房價領(lǐng)跑。 預計三環(huán)外，城南均價將率先突破 7000價格線。從而刺激整體價格上行。 城北價格：繼續(xù)低價高量的局面。預計下半年價格提升較快。今年應(yīng)為此類土地，準備適合產(chǎn)品線。 城東價格：上行阻力相對較大，在下半年局面在地鐵 2號線刺激下提速。資源性項目應(yīng)可提前開始價格啟動。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目競爭市場分析 競爭環(huán)境分析 第三部分 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本 案 萬科西嶺 愛美高 從規(guī)劃看， 未來國賓板塊及周邊被定位高檔住宅市場的熱門板塊其他板塊已經(jīng)無法比擬， 板塊內(nèi)緊鄰的萬科西嶺和愛美高地塊及待拍地 將成為本案主要競爭對手！ （一）主要競爭對手界定 萬科西嶺 本案 愛美高 待拍地塊： 容積率 5.0，建筑密度 25 預計拍賣價格： 1000 1200萬元 競爭環(huán)境分析 通達性較為樂觀 公路系統(tǒng)：地塊路網(wǎng)密集，交通便捷。 地鐵規(guī)劃：成都地鐵2號線西起點站位于項目附近的成灌客運站，對于項目地的價值提升極為有利。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 目前，周邊已有 中信東南新城、中新項目、華僑城、中海國際社區(qū) 等重大房地產(chǎn)開發(fā)項目正在建設(shè)中；預計將來該區(qū)域?qū)l(fā)展為一片新城，在基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套上都將逐漸向城市副中心等級發(fā)展。 （二）周邊潛在項目分布 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （三）競爭對手地價及樓面地價與本案對比 與本案相鄰的有愛美高地塊和萬科西嶺，愛美高與本案規(guī)劃條特別件相似，但地 價及樓面地價（理論上最低樓面地價）本案居中， 針對其他兩者本案未 來價格制定是未來營銷關(guān)鍵因素之一！ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 我們從在售典型樓盤的 價格、品牌、產(chǎn)品、附加值 的角度，選取區(qū)域內(nèi)具有典型競爭性的四個項目進行重要指標逐一分析 價格 品牌 附加值 產(chǎn)品 （四）競爭對手特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 附加值 （生活方式、增值服務(wù)） 總評 品牌 產(chǎn)品 價格 13顆星 14顆星 營銷推廣 高層 高層、 聯(lián)排 物業(yè)類型 預計入市不詳 均 8200元 /平 價格（元 /平方米） 愛美高 萬科西嶺 可以看出在生活方式 以及增值服務(wù)方面可 以作為本項目 創(chuàng)新的 營銷手法放大項目價 值體系的 的突破口！ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總結(jié)： 在白熱化的市場競爭下，作為高檔住宅區(qū)的國賓板塊需要創(chuàng)新引入： 生活方式 增值服務(wù) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目優(yōu)劣勢分析 SWOT 第四部分 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 選擇 ST營銷戰(zhàn)略模型以充分認識項目優(yōu)劣勢，如何規(guī)避市場威脅是項目營銷戰(zhàn)略核心命脈 SWOT 優(yōu)勢 -Strength 劣勢 -Weak 1. 城西區(qū)域極高居住認可度 2. 板塊規(guī)劃良好開發(fā)前景（高檔生活區(qū)） 3. 項目地價競爭優(yōu)勢 4. 板塊的交通優(yōu)勢 1. 支撐 (高檔生活 )配套不完善 2. 老成灌路、羊西線、金牛段現(xiàn)狀差 3. 板塊內(nèi)敏感性競爭激烈 機會 -Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. 板塊規(guī)劃對項目未來的升值潛力 2. 比較現(xiàn)有對手創(chuàng)新的營銷手法 以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段；凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭力 規(guī)避項目劣勢，抓住市場機遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強勢來回避弱勢 威脅 -Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1.緊鄰的競爭對手導致的客戶分流 2.客戶仍存在觀望狀態(tài)，預期價格較低 3.區(qū)域項目隱性供應(yīng)較大 以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段；塑造新的價值體系，制造項目唯一性 已規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風險；突破客戶對區(qū)域既有的評價標準，回避弱勢 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 競爭策略 客戶策略 第五部分 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 總體戰(zhàn)略 戰(zhàn)略要點： 整合體驗式營銷 在營銷上必須做到 “ 整合體驗營銷 ” ，而且從始至終建立 “ 戰(zhàn)略營銷 ” 的觀念。 為什么說要建立 “ 戰(zhàn)略營銷 ” 的觀念？ 因為： 、本項目開發(fā)對中環(huán)來說是重大的，決定命運的舉措，它的每一個動作、 每一次成敗都和中環(huán)品牌休憩相關(guān)。 、 唯有一個長期的戰(zhàn)略經(jīng)營決策和操作系統(tǒng)才能保證項目 在開發(fā)周期中 能夠適應(yīng)政策、城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、需求變動、生活方式變更、環(huán)境變 化等一系列社會經(jīng)濟戰(zhàn)略要素的變遷，甚至包括政治、國際市場與全球經(jīng) 濟的影響，這樣才能增強本項目 各方面的抗風險能力。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整合從細微開始！ 體驗從感官入手！ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 項目解析 客戶策略 第五部分 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目解析 解析要點： 如何制定未來競爭策略首先明確項目內(nèi)外固有的核心因素 外部核心因素： 項目地板塊描述：位于城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩大經(jīng)濟增長極之間，屬于城市快速發(fā)展的中樞地帶 西輔城核心區(qū)。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 內(nèi)部核心因素： 1、產(chǎn)品 套型 主力區(qū)間 所占比例 產(chǎn)品狀態(tài) 對應(yīng)人群 套二 85-90m2 約 40% 舒適型 高級白領(lǐng)、個 體戶、中小企 業(yè)管理層 套三 110-130m2 約 50% 舒適型 高新西區(qū)企業(yè) 主、職業(yè)經(jīng)理 人、大中企業(yè) 高管理層， 政府高級公務(wù) 員、高級教授 套三以上 S 180m2 約 10% 豪華型 企業(yè)董事財 富階級 2、配套： 景觀大道 高爾夫推桿練習場 綠化組團 公共休憩廣場 在內(nèi)外核心因素明確前提下，如何整合客戶與項目關(guān)聯(lián)的核心價值點是營銷推廣中的命脈因素。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 項目解析 客戶策略 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 客戶策略 1）高新西區(qū)私營業(yè)主 2）成都職業(yè)經(jīng)理人 3）大中企業(yè)高級管理層 4）政府高級公務(wù)員 5）高級教師 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 1）高級白領(lǐng) 2）中小企業(yè)的管理層 3）個體戶 炫耀型富貴階層 經(jīng)營型財富階級 1）追求生活品質(zhì)的四川省人 策略要點： 尋找訴求的核心價值點 他們的核心共性： 年輕化 喜歡創(chuàng)新 他們的核心共性： 生活品質(zhì) 居住舒適 服務(wù)完善 層次分類 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 項目解析 客戶策略 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 策略要點： 建立排他性城市宜居標準 推廣策略 新奧斯曼主義！ 奧斯曼主義起源土耳其，代表當時的財富階級享有優(yōu)越的精神生活與物質(zhì)載體。 新奧斯曼主義：近期流行于歐洲，意指時下能夠為城市資產(chǎn)人群提供更優(yōu)質(zhì)、更具品味的產(chǎn)品和服務(wù)來營造 City格調(diào)的生活方式 ! 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 國際優(yōu)越私人服務(wù)標準 ! 倡導格調(diào)生活方式 ! 享受舒適型城市生活氛圍 ! 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 享受舒適型城市生活氛圍 ! 外部賣點： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 城西板塊 關(guān)鍵詞：上風上水、生態(tài)、文化、純居住，自然條件優(yōu)越，以生態(tài)居家為主題，較其他區(qū)域更趨內(nèi)斂 。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 高檔居住氛 圍逐漸形成，預計不久的將來 周邊生活配套設(shè)施將逐步完善。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 國際優(yōu)越私人服務(wù)標準 ! 內(nèi)部賣點： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目增值服務(wù)： 標準一： 設(shè)立住戶服務(wù)臺： 24小時服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問題； 標準二： 問詢服務(wù)：指路等接送服務(wù)：汽車服務(wù)、租車服務(wù)、接機服務(wù) 標準三： 旅游服務(wù)：個性化旅游服務(wù)線路介紹，訂餐服務(wù)：推薦餐館， 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 標準四： 訂制服務(wù)：訂票服務(wù)：飛機票、火車票、戲票訂花服務(wù)：鮮花預訂、異地送花 標準五： 其它服務(wù)：美容、按摩、跑腿、看孩子、郵票等 標準六： 物業(yè)園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為住戶花園進行園藝美化； 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 標準七： 家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職人員協(xié)助住戶處理日常家務(wù)； 標準八： 洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務(wù)； 標準九： 汽車租貨，物業(yè)管理公司配有汽車租貨服務(wù)，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出； 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 標準十： 商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶提供商務(wù)信息和秘書服務(wù)； 標準十一： 小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，方便客戶隨時可買到日常所需物品。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 倡導格調(diào)生活方式 ! 營造意境賣點： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 尊貴、品質(zhì)、唯我 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 私人 體貼 優(yōu)越 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （一）強勢形象定位 城市名片典宅 關(guān)鍵詞：高端國賓、唯物、稀有、臻藏版、 西岸觀邸 國賓 唯物 臻藏版 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （二）樹立典范形象 具體措施： 用 高圍墻、售樓處廣告牌、燈光、條幅、標識導示系統(tǒng)等 ， 進行了項目地盤的包裝，突出國賓中心區(qū)高品質(zhì)大盤氣勢 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （三）建立鮮明的主色調(diào)系 色調(diào)要求： 1.與潛在客戶的氣質(zhì)相一致 2.與項目的私人典宅形象相一致 3.與主要競爭項目保持一定的差異性 建議顏色： 酒紅 、 灰色 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 (四 )媒體公關(guān)組合手段 競爭對手 表現(xiàn)方向 手段方式 萬科西嶺 西嶺 U8體系 西嶺冬日溫暖行動 萬科居住改善計劃 萬科青年臵業(yè)計劃 1.商報華西大量的形象廣告 2.公交站臺及沿路路牌展示 3.成都樓市、居周刊報道 4.公關(guān)形式舉辦 品鑒會 5.焦點、搜狐網(wǎng)絡(luò)廣告 中海國際社區(qū) 中海地產(chǎn)承辦首屆 “ 人居 ” 與“ 教育 ” 高峰論壇 倡導新鄰居時代 中海的使命 1.商報華西大幅度的形象和軟文廣告 2.公交站臺及沿路路牌展示 3.二、三環(huán)戶外廣告 4.公關(guān)形式舉辦品鑒會 5.樣板房展示 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 傳播載體 傳播方向描述 傳播對象 傳播力度 電視 少量投資，可在入市引爆時做特殊報道 成都市區(qū) 報紙 亮相、開盤、重大活動以商報華西為主 成都市區(qū) 戶外 二、三環(huán)沿路路牌及戶外 成都周邊 2級城市人群和面向全國高端消費群 雜志 居周刊、成都樓市、地產(chǎn)商雜志刊物投放形象廣告和內(nèi)頁軟文 成都和沿海城市乃至全國高端消費人群 網(wǎng)絡(luò) 自建的項目網(wǎng)站，結(jié)合焦點、搜房廣告 成都、全國甚至是華僑人群區(qū)域 公關(guān) 活動營銷渠道傳播 成都乃至全國高端人群 電臺、分眾 暫時不考慮 / / 我們組合遵循的原則：高調(diào)性、爆炸性、持續(xù)性、精維度 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 （五）搶占中高端渠道 具體措施： 1.高端住宅區(qū) 生活遐想 時間： 4月下旬 6月 地點：四星級以上賓館、主要高檔餐館、主要咖啡館 活動形式：資料架、展架長期擺放，設(shè)立零時咨詢點進行巡展 目的：建立項目與高檔場所之間的關(guān)聯(lián)，讓客戶充分遐想國際住區(qū)生活 2.與其它高端渠道互動 充分利用市場上現(xiàn)有高端渠道，如銀行 VIP客戶、中國移動 VIP客戶，在渠道刊物上進行推廣 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3.城市品質(zhì)住宅標準論壇計劃，發(fā)布城市典宅十一個標準 時間： 5月初 地點：喜來登國際大酒店 參與人員：政府官員、業(yè)內(nèi)專家、媒體記者、潛在客戶等 活動形式：舉行國際住區(qū)標準論壇，并發(fā)布高端國際住區(qū)標準 目的：塑造排他性價值體系，建立新的評價標準，并通過論壇來建立影響力 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 (六 )創(chuàng)新渠道拓展 具體措施： 1.紅酒文化鑒賞月 時間：整個 6月 參與人員：老客戶和潛在客戶 活動形式：與酒吧合作，在售樓處展示 /傳播與項目氣質(zhì)相匹配的紅酒文化 ,紅酒品鑒 目的：直接提升上門量 ,并通過體驗給客戶留下深刻印象，推動小眾傳播 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2.夏日德國黑啤節(jié) 時間 :7月下旬至 8月底 活動形式 :在售樓處外搭建零時的桌椅和遮陽設(shè)施，舉辦夏日德國啤酒暢飲活動 ,通過向特定的客戶群發(fā)放啤酒券 ,讓老客戶和潛在客戶參與 目的 :直接提升上門量 ,并通過體驗給客戶留下深刻印象，推動小眾傳播 3.濃情咖啡文化月 時間 :11月 -12月 參與人員 :咖啡店人員、老客戶、潛在客戶 活動形式 :和品牌咖啡店聯(lián)合在售樓處進行咖啡文化展示和咖啡品嘗活動。 目的：再次展示氣質(zhì)，創(chuàng)造體驗營銷，促進傳播帶動銷售。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 具體措施： 1.開盤前進行 VIP卡認籌 主要為了積累誠意客戶，開盤集中成交，促進其他客戶購買 2.對 VIP卡進行分級 VIP卡分兩種，一種人氣卡，一種誠意卡。人氣卡認籌門檻相對低，內(nèi)含一定額度的售樓處消費金額，可以吸引上門量，推動客戶傳播；誠意卡認籌門檻相對較高，享受的優(yōu)惠額度相對較大，客戶示范性較大！ （七） VIP分級 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 項目解析 客戶策略 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 價格 策略 根據(jù)競爭定價法： 6500元 / 說明：以最近萬科市場均價以及和愛美高拍賣地價作為依據(jù)，用比較定價法制定 出本項目入市價格，在我們打造獨有的生活方式和服務(wù)理念的同時價格卻處于中 等位臵，在營銷中以絕對的優(yōu)勢為項目帶來銷售速度和利潤 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 初始均價拉升： 6500元 入市后期 6500元 / 入市中期 入市初期 6800元 / 7000元 / 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 推售 策略 低價入市場，低開高走策略 根據(jù)項目市場圈層分析對比，本案啟動區(qū)開盤已具備低價入市，低開高走策略形式開盤會后逐步調(diào)整項目平均價格 入市控制總價策略 因項目低價入市，控制總價策略自然形成，結(jié)合其他服務(wù)支撐，定能蓄滿意向客戶 啟動區(qū)銷售尾聲抬價策略 一旦進入 項目 啟動區(qū)銷售尾聲時期，銷售價格快速提升，也為二期推出奠定良性礎(chǔ) 付款方式多樣化策略 因為有低總價策略，置業(yè)門檻會變寬，那付款方式可采取一次性、分期、按揭多樣化 小步慢跑策略 啟動區(qū)銷售中，可每兩月提價一次，每次以下，刺激目標客群購買欲望 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目整體售價及 08年售價 價格策略 整體營銷策略 銷售策略 推廣策略 總體戰(zhàn)略 項目解析客戶策略 營銷鋪排計劃 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008年度營銷鋪排 續(xù)銷、預定 一期 1批 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 開盤 持銷 預定 開盤 持銷 活動 媒體推廣 時間 5月 30日前 5月 24日樣板房全面對外 5月 10日城市典宅標準發(fā)布 4月 22日起開始在知名消費 場所展示互動 4月 18日房交會亮相 節(jié)點 6月 21日一期開盤 6月 1日起正式認籌 論壇及標準發(fā)布媒體配合（報紙） 戶外媒體品質(zhì)形象全新出街 前期客戶 DM/短信 半徑 1公里范圍短信殺客 8月紅酒文化鑒賞月 6、 9月高端場所渠道活動計劃 7月下至 8月夏日啤酒節(jié) 9月忠誠業(yè)主代表評出并實施獎勵 6-10月一期續(xù)銷 9月 20日左右開始認籌 6月中心景觀示范區(qū)開放 6月 1日至 10月 20日 相應(yīng)活動的報道和軟文炒作（報紙） 項目賣點系列推廣 戶外的更新 渠道媒體的推廣（如銀行會員雜志） 誠意客戶短信 /老客戶短信 場所宣傳手冊推廣 10月 1日至 12月 31日 10月下旬二期開盤 9月上旬開始蓄客 10月中秋賞月活動 樓盤獎項 重要設(shè)備簽約儀式 12月濃情咖啡文化月活動 相應(yīng)活動的報道和軟文炒作（報紙） DM/短信 戶外的更新 目標 為開盤造勢蓄客 一期實現(xiàn)銷售 60% 一期 1持續(xù)銷售 90% 二期實現(xiàn)銷售 70% 綜合銷售完成 90-95% 客戶及推廣策略 客戶：前期積累客戶 推廣：強勢樹立城市典宅形象，建立影響力，提升前期客戶信心 客戶：口碑傳播和多渠道拓展客戶 推廣：多渠道推廣，展示賣點，擴散 影響力 客戶：老帶新、渠道拓展客戶和觀望客戶 推廣：價值印證，增強客戶信心 二期 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目整體售價及 08年售價 整體推廣費用及 年比列費用估算 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 考慮到本項目的目標客群和競爭狀況，整體推廣費用按 1%提取（ 按 10億元銷售收入計，全年營銷費用在 1000萬左右，我們預計為 800萬 ），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。 營銷費用估算 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008年度營銷費用安排曲線 營銷 強度 營銷投入 比例 40% 320萬 營銷投入比 例 20% 160萬 價格 曲線 8月 2日 10月 18日 1 2 平價入市， 建立影響力 3 借勢提價 價值印證，提升信 心，再度提價 一期 1批 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 二期 5月 3日 營銷投入 比例 30% 240萬 備注：根據(jù)客戶積累情況和預售證領(lǐng)取情況 同時充分分析主要競爭對手的推售情況 以 800萬計 營銷投入 比例 10% 80萬 續(xù)銷、預定 開盤 持銷 預定 開盤 持銷 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目整體售價及 08年售價 提報重點回顧 重點回顧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 報告策劃重心回顧 市場 各方位價格不平衡局面仍將維持。 競爭 板塊內(nèi)競爭需要引入生活方式和服務(wù)理念創(chuàng)新 策略總綱 整合體驗式營銷 策略分解 客戶策略、項目解析 推廣策略、銷售策略 營銷鋪排、費用預算 具體舉措 引入新奧斯曼主義生活 引爆計劃：產(chǎn)品發(fā)布會生活標準，倡導生活方式 體驗展示：前期咨詢處、售樓處（會所）、園林、樣板房、服務(wù) 重要渠道及活動：高端客戶渠道、公關(guān)展示活動 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 銷售管理方案 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 銷售管理范疇 客戶管理 銷控管理 合約管理 銷售工具 案場環(huán)境 財務(wù)配合 市場信息 營銷執(zhí)行 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 項目總監(jiān) 項目策劃組 策劃經(jīng)理 項目銷售經(jīng)理 銷售主管 銷售秘書 銷售代表 10人 客戶服務(wù)部經(jīng)理 銷售秘書 策劃助理 2人 客戶服務(wù)主辦 銷售主管 市場協(xié)理 2人 組 織 架 構(gòu) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 崗位職責 項目總監(jiān) 銷售經(jīng)理 銷售主管 銷售代表 策劃經(jīng)理 策劃助理 企業(yè)資源調(diào)配 營銷策略指導 客戶平臺維護 銷售能力提升 銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 銷售團隊調(diào)配 銷售政策建議 客戶渠道擴展