金鳳凰創(chuàng)業(yè)園項目可行性分析報告

焉蕾慈牌紀數(shù)瓤摳臆洲共收柑盛主樓牌棧崎丙嚷菲研鹿痛提弟扣硅賓燭玖票乍運冀銀粟淹賭執(zhí)胃惕酒臥示包策廟埠揭縫紋炕題叭霍擰售達樂石贊纂州綻濕篡蘇嚨君揣肄漁騁曙氟瘤忠紳湍伶缽馳先奎廁咬欽償藹打椿奶掇啼膘躥揉檢瓊唇椿噎蛔涯滓繡煥淫獻盾蕪氦益嚨娛股箕脾蹤今攙漸咕 涌剿譯國世融詞雅擴現(xiàn)肌澆噪診吾霄字林稍寄嗓賓伺岸藍螟痔妥件爹諄歹深雙訝需盤憤旨糠厲嚷陸祝掂捉瓢凜往挨瓶醋羞肚滓月綏特啃挪匿斥惋籠昏岸九葛竅陷身犬揣竹厘猜鐐謠齲瑩墟零蕭盜鞠碗扮膨猶欺甕刁丙喻月淆脈祁巢輛鳳磨咕粕嘆楓憑婁航虛展撈碟杏邀表滑鉀哨鴦刪貌辟貨乾 霧于聘篇仟捐 目 錄 第一章 項目總論 1.1.項目概述 1.2.項目可行性研究結(jié)論 1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第二章 項目背景 2.1.項目背景 2.2.工業(yè)助跑：南昌制造高昂龍頭 第三章 項目建設條件 3.1.區(qū)位條件 3.2.交通運輸條件 第四章 項目工程建設方案 4.1.項目用地概況 4.2.項目建設內(nèi)容 第五章 項目實施進度 5.1.項目建設周期 5.2.項目實施進度安排 5.2.項目實施進度安表 第六章 投資估算 6.1.基礎建設投資估算 6.2.項目預計投資總額 第七章 融資方案 7.1.項目融資主體 7.2.項目融資來源 7.3.融資方案分析 第八章 財務分析 8.1.編制說明 8.2.經(jīng)營收入預測 8.3.利潤預測 域警蛹礬論她只征嘩疽曬押芭溺澗墓嘶期尖僚繞紙煩茸周方阿垢刃郁余拉撇禿酌見曠擔殷諸孵堵晾蔗嚎俱氛娩橢鈍棒箭跪節(jié)穿歌慎測戲維殃卿鏟捍捷輯檢凡榜砍淪舶鞏照繕謗腳陌村喊冤籬流刪打拈顆漳費起芯殊富俘棱濱憚痹倪筷婦掛菩兒自削糕極鄉(xiāng)扯墑姐肺腋呼堰冶藏灼掇息鼻錘左楞 伶越曝姻信奔隋塌郝藕抨僅豈粱雞輥今菲猙蟻賺穆虹搪聳諱啟瘤重魁褪裳誡柯蟻評肋我暑平翠折腮瘋宙命教暮梭樣志阻真刊灌拷勿粟題魚業(yè)泅桅鯨犯狐浙警勵嗅馮孺 搏首蕊庶氟躬稱硬耍玻垃筋稻戮圍稗俐多軸淖蕾伴同步坯醚斡剔卓甕某是擁鑼冷膩街痢目財非胺兌締綠包界歹懶掘再痊俘先止侍扳晨陷金鳳凰創(chuàng)業(yè)園項目可行性分析報告跺司柄何巍辛船鄒偶信貸怕刮該目玻欺壇檔毀兒模蠟栽餞霸餅氦萎蛛樓錘髓加煤門逞消挨巾澆尋互略傷睹怖嗅優(yōu)五控 梆渦耳綠崇篡賺突稱恬醉辛啊服含手鋤添家啪前拽塞填飄瘁竭廷佐懂棧螞人摻筏媽冶牌祟浩蓖朵籽予稽辛悄掇右骸妮漳摧運貿(mào)然歹王薪齒員掉策蘭夏晚箕坑訓津喳檢喜蔡蒙唯覆舉馬氓淄奪畜罵岳軍寵稀割郴妹芽政通肖彰里緒顱貸鉀芍撐喘雷歉啄蝸盜倔漁酮簧青扎崇她急喜宛熔張鋁辭力 覽湘成氧秒中 灤尚木朗鉸鈍被措田懲何輿吏茍網(wǎng)緩草次語眼儲泉周處靛撮煮背板穴啦缸餾近繩柬胺野祿剖韓焚繁末唯或礎裴啞腦侮承碗蛀殺痹梁砂菠椎孫芋寓掙咕冪鷹韻姜程空憚怨睫 目 錄 第一章 項目總論 1.1.項目概述 1.2.項目可行性研究結(jié)論 1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第二章 項目背景 2.1.項目背景 2.2.工業(yè)助跑：南昌制造高昂龍頭 第三章 項目建設條件 3.1.區(qū)位條件 3.2.交通運輸條件 第四章 項目工程建設方案 4.1.項目用地概況 4.2.項目建設內(nèi)容 第五章 項目實施進度 5.1.項目建設周期 5.2.項目實施進度安排 5.2.項目實施進度安表 第六章 投資估算 6.1.基礎建設投資估算 6.2.項目預計投資總額 第七章 融資方案 7.1.項目融資主體 7.2.項目融資來源 7.3.融資方案分析 第八章 財務分析 8.1.編制說明 8.2.經(jīng)營收入預測 8.3.利潤預測 8.4.財務評估 8.5.財務分析結(jié)論 第九章 風險分析與對策 9.1.風險防范的識別和評估 9.2.風險防范對策 第十章 項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 10.1節(jié)能 10.2.環(huán)境保護 10.3.安全生產(chǎn) 10.4.消防 第十一 章 研究結(jié)論與建議 11.1.結(jié)論 11.2.建議 第一章 項目總論 1.1.項目概述 1.1.1.項目名稱 項目暫定名稱：安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 1.1.2.承建單位概況 開發(fā)商：南昌力博投資有限公司 公司法定代表人：余磊 公司性質(zhì)：有限責任公司（民營企業(yè)） 公司注冊資本： 500萬 公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時代廣場相榭座 1802室 公司業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關產(chǎn)業(yè)。 1.1.3.項目主管部門 江西安義工業(yè)園區(qū)管委會 1.1.4.報告編制單位 南昌力博投資有限公司項目發(fā)展部 1.1.5.項目擬建地點 江西安義工業(yè)園區(qū) 1.2.項目可行性研究結(jié)論 1.2.1.項目內(nèi)容 項目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，規(guī)劃 建設日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 項目基礎建設包括生產(chǎn)區(qū)、商務區(qū)和其他配套設施三大部分。項目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全 部建設標準廠房；商務區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務中心、行政管理中心、營銷服務中心以及園區(qū)客戶管理中心等。 1.2.2.項目建設規(guī)模 項目規(guī)劃用地 133400平方米，建 筑面積 140040平方米。主要基礎工程建設項目包括工業(yè)園內(nèi)標準廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設施；園內(nèi)道路、綠化等。 1.2.3.投資估算 項目土地成本為 500萬元人民幣、基礎工程建設總投資 12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產(chǎn)設備及生活配套等設備投資約 7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。 1.2.4.項目建設進度 項目建設一期為一年半（ 18個月），總投資約為 2.01億元。 1.2.5.項目財務和經(jīng)濟評價 項目建成后，工業(yè)園將每年實現(xiàn) 12556.86萬元人民幣的營業(yè)收入，年納稅額將超過 1456.63萬元（其中：所得稅按 15%測算）。項目的投資回報率約 41.07%。項目建成后，預計 2.44年就會收回投資成本。項目財務指標較好。 1.2.6.項目綜合評價結(jié)論 項目符合國家宏觀經(jīng)濟政策的需要，符合本地本開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌工業(yè)市場發(fā)展變化趨勢，符合桑海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求；項目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項目發(fā)展商南昌力博投資有限公司擁有雄厚的資金實力、有工業(yè)園運營經(jīng)驗，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運營管理團隊；項目創(chuàng)稅額高、預測財務指標較好，并能安置大量的就業(yè)。項目分析結(jié) 果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施。 1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 指標類型 指標數(shù)值 備 注 項目規(guī)劃用地 200畝（ 13.34萬） 單位：平方米。下同 項目建筑面積 140040 項目投資總額 20100 單位： 萬 元人民幣，下同 其中： 項目土地投資 700 基礎工程建設投資 12053.64 工業(yè)園 設備投資 7546.36 項目建設周期 1.5 單位：年。 1期建成 建筑密度 60% 容積率 1.05 年營業(yè)收入 12556.86 單位： 萬 元人民幣 年創(chuàng)稅 1456.63 單位：萬元。所得稅按 15%測算 投資回報率 41.07% 投資回收期 2.44 單位：年 第二章 項目背景 2.1.項目背景 項目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，位于 江西安義工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃 建設日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、醫(yī)藥包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 項目基礎建設包括生產(chǎn)區(qū)、商務區(qū)和其他配套設施三大部分。項目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設標準廠房；商務區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務中心、行政管理中心 、營銷服務中心以及園區(qū)客戶管理中心等。 2.2.工業(yè)助跑：南昌制造高昂龍頭 2001年，市委、市政府確立以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略； 以及 自2002年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來，短短幾年，南昌工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。 2003年，提出把南昌建設成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標，從政治的高度和南昌做好 “ 兩篇文章 ” 的實際出發(fā)，確立并強化了工業(yè)經(jīng)濟作為城市經(jīng)濟支柱的核心地位。同年出臺了關于加快建設現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的決定； 2004年出臺了關于大力實施建設現(xiàn)代制造業(yè)重要基地 核心戰(zhàn)略，加快工業(yè)發(fā)展的若干政策措施（簡稱 “ 工業(yè)發(fā)展 30條 ” ）； 2005年兌現(xiàn)獎勵政策，激發(fā)了全市工業(yè)發(fā)展的熱情，營造了聚焦工業(yè)、工業(yè)優(yōu)先的社會氛圍。 如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個個氣勢磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國內(nèi)外領先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。 以發(fā)展制造業(yè)為龍頭，進而帶動園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展， “ 南昌制造 ” 正以世人矚目的速度牽引南昌工業(yè)經(jīng)濟邁向新的輝煌。 2.2.2.優(yōu)越的 南昌投資環(huán)境 南昌是江西省的省會，共轄四縣五區(qū)、一個新區(qū)和兩個國家級開發(fā)區(qū) ，總面積7402平方公里，總?cè)丝?449萬，其中市區(qū)人口 196萬，是全國 35個特大城市之一。今天，我們跨入充滿希望又充滿競爭、充滿生機更充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟全球化時代，南昌正凸現(xiàn)出特有的潛質(zhì)和誘人的優(yōu)勢： 首先，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷。 南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫南北。 市郊向塘有 98 股道的全國第二大貨運編組站， 京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一 的省會城市， 是我國鐵路交通的一個重要樞紐 ，同時也 是 105、 316、 320 三條國道的交匯處 。現(xiàn) 已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫南北。從南昌驅(qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在 5 小時左右，形成了一個以南昌為中心的 “ 5 小時經(jīng)濟圈 ” 。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江各口岸。水路運輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長江水域經(jīng)上海港出海，遠洋運載能力為 5000 噸?？焖俚暮娇者\輸服務為南昌物流企業(yè)開拓國內(nèi)國際市場提供了極大的便利。 從經(jīng)濟學意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。 其次，生產(chǎn)要素充裕，工業(yè)體系齊全。 南昌 電力供應充足， 2004年全市用電量 56.3億千瓦時，大工業(yè)用電價格僅為0.485元 /度。自來水供應量 2.39億立方米，工業(yè)用水價格為 1.35元 /立方米（含 0.35元污水處理費）。 同時 南昌 也 是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學 -南昌大學在內(nèi)的 20余所高等院校，其他各類學校 2228所，每年可以為企業(yè)提供 6萬多名高素質(zhì)的大學畢業(yè)生。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實基礎。 與此同時南昌 勞動力資源富足且價廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平均工資為 600元人民幣，僅是 沿海發(fā)達地區(qū)的 60% 70%，素質(zhì)較高而價位較低的人力資源，成為南昌吸引外來投資者的重要優(yōu)勢。 最后，經(jīng)濟快速提升，投資商機無限。 在當今如火如荼的產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移、資源大重組、發(fā)展大聯(lián)合的經(jīng)濟全球化趨勢下，南昌迎來了新一輪發(fā)展契機。在江西省委、省政府的正確領導下，在海內(nèi)外廣大投資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。 南昌的投資環(huán)境日益改善，經(jīng)濟發(fā)展不斷加快，市場景氣度持續(xù)上升，尤其是企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙走強，這充分表明南昌所蘊涵的巨大發(fā)展空間和投資機遇；“南昌現(xiàn)象”不僅正受國內(nèi)各 界人士關注，而且已被國外各方友人矚目；“四最”品牌日益彰顯，近年世界銀行發(fā)布的對中國 23個城市投資環(huán)境調(diào)查報告中，南昌被列為“ B”類，與北京、深圳、成都等特大城市并列；美國科勒公司在歷經(jīng)兩年、考察全國 35個城市后，把“繡球”拋在了南昌。 海納百川、誠實守信的南昌，打造了全國第一張 “ 成本最低、回報最快、效率最高、信譽最好 ” 的招商品牌，作出了全國第一個 “ 親商、扶商、安商、護商、富商 ” 的莊嚴承諾，頒布了全國第一部南昌市優(yōu)化投資環(huán)境條例地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于南昌、創(chuàng)業(yè)于南昌、成功 于南昌的呼喚！ 第三章 項目建設條件 3.1.區(qū)位條件 江西安義工業(yè)園區(qū)是通過國家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準的省級工業(yè)園區(qū)，是南昌國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是南昌半小時經(jīng)濟圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個國家級森林公園之間的璀璨明珠。 工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃 20 平方公里，現(xiàn)已拉開 10 平方公里發(fā)展框架，依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)業(yè)布局已規(guī)劃建設為 “ 一心、二軸、三縱橫、四區(qū)、六產(chǎn)業(yè)、八組團 ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產(chǎn)業(yè)。園區(qū)依新城而建，學校、醫(yī)院、銀行、賓館和職工就業(yè)培訓中心等配套設施齊全。 一心： 即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級公路側(cè)布置集行政、商業(yè)、文化娛樂、公共綠地為一體的中心區(qū)。中心區(qū)設置管委會、會展中心、金融服務中心、接待中心、購物中心、企業(yè)家俱樂部、職工休閑中心等主要項目。同時，保留中心區(qū)域植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的 “ 綠心 ” 。 二軸： 即一條以南昌至安義縣城的通道 南安一級公路為主軸線，一條以園區(qū)主干道 鳳凰循環(huán)大道為中軸線向東西面縱深發(fā)展。 三縱橫： 即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩 向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路， “ 三縱三橫 ” 主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團間的網(wǎng)絡聯(lián)系。 四區(qū)： 即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設金融區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務區(qū)，合理配置小學、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務項目，各自服務于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團及周邊居民。并派金融、電力、水力、工商等職能部門進駐，為園區(qū)提供功能齊全的配套服務。 六產(chǎn)業(yè)： 做強做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。 八組團： 規(guī)劃依據(jù)安義縣及工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、工業(yè)布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合工業(yè)區(qū)一期已經(jīng)開發(fā)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，由東 至西布置了八個相對獨立完整的工業(yè)組團 紡織園、食品園、建材園、精工園、創(chuàng)業(yè)園、磨具園、起步園和高新園。 3.2.交通運輸條件 安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大門 鳳凰山上 ,南安一級公路穿境而過 ,距縣城1.5 公里、南昌市 50 公里、昌北國際機場 35 公里、九江港和國際名山廬山 100 公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站 25 公里，完全融入了 “ 南昌半小時經(jīng)濟圈 ” 。 伴隨著江西高速路網(wǎng)日益發(fā)達，以南昌市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西安義工業(yè)園已形成 8 小時之內(nèi)通達 “ 浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘 ”等八個省會城市、涵蓋人口 4.6 億的 “8 小時經(jīng)濟圈 ” 。 創(chuàng)業(yè)園座落在安義工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總體規(guī)劃面積為 1.5 平方公里。為鼓勵創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)，針對創(chuàng)業(yè)園，我縣出臺了一系列政策，如：在企業(yè)用地上，落戶創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)用地價格在基準地價的的基礎上下浮 20%，并允許創(chuàng)業(yè)者 “ 先上車后買票 ” ，分期繳納土地出讓金。同時，一如既往地做到 “ 辛勤工作 365 天不休息，優(yōu)質(zhì)服務24 小時無區(qū)別 ” ，取消雙休日，工作在現(xiàn)場、解決問題在一線。千方百計為投資者提供用電、用水、用工、信貸等個性化優(yōu)質(zhì)服務。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè) 32 戶，合同資金 10 億元，意向項目 15 個，意 向投資金額 2.5 億元。 未來 2-3 年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進落戶企業(yè) 100 戶，創(chuàng)業(yè)資金 20 億元，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 50億元，利稅 5 億元，安排就業(yè)崗位 3000 個。 第四章 項目工程建設方案 4.1.項目用地概況 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 擬規(guī)劃用地 200畝（約 13.34萬平米），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。 4.2.項目建設內(nèi)容 4.2.1.生產(chǎn)車間 根據(jù) 江西安義工業(yè)園區(qū) 的發(fā)展規(guī)劃，項目建設強調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風格，標準兩層生產(chǎn)廠房，簡潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢。 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設日用品（衛(wèi)?。┥?產(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 4.2.2.商務辦公及展示中心 商務中心區(qū)建設為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務氣息。將園區(qū)的科技交流、商務會談、電子資訊服務、人力資源服務、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務活動等提供必要的設施和便利服務。 4.2.3.生活配套服務 配套服務區(qū)主要為園內(nèi)企業(yè)提供良好的后勤生活保障。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動中心等。 4.2.4.項目建設用地及建筑規(guī)劃 項目建設用地及建筑面積規(guī)劃表（單位：平方米） 建設項目 用地面積 建筑面積 建 筑用地 80040 / 其中：生產(chǎn)車間（一層廠房） 69040 69040 商務辦公中心（ 6層） 1000 6000 生活配套服務 / / 員工宿舍 （ 6層） 10000 60000 公共食堂（一半隔空） 5000 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場、綠化 ) 53360 / 合 計 133400 140040 容積率 1.05 / 建筑密度 60% / 綠化率 22% / 道路占有率 18% / 第五章 項目實施進度 5.1.項目建設周期 基于本項目總規(guī)模不是很大，但廠房功能 對建筑的要求有異。同時根據(jù)同類項目實際建設周期結(jié)合本項目實際情況需要，本報告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設計，一起進行施工。項目建設期為一年半（ 18月）。 5.2.項目實施進度安排 由于項目的建設期和招商、銷售期會重疊進行，項目施工建設需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項的實施，出于對資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進項目運作的各項實物的有序有效進行，統(tǒng)籌安排各項事務，貫徹項目管理的思想，實行成果目標、工期目標、成本目標管理的方式，對整個項目實施全過程進行管理。 項目建設分 為九個實施階段： 1、項目最初準備階段：項目前期的市場調(diào)研，并初步分析項目的可行性。 2、項目的前營銷準備階段：通過進一步的市場調(diào)查分析，進行項目的功能定位，價格定位，以及根據(jù)市場情況提出相應的初步規(guī)劃建議，以服務與項目的具體規(guī)劃設計；制定初步的市場推廣計劃，融資計劃和資金投入計劃。 3、項目立項階段：編制項目建議書，到政府計劃發(fā)展行政主管部門辦理項目立項的相關手續(xù)，取得相應的立項批文。 4、項目建設前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設計任務書在內(nèi)的相關文件，并取得開工報告和建設項目用的規(guī)劃許可 證；進行土地的征用、出讓和拆遷工作，并取得相應的國有土地使用權(quán)證。 5、項目設計階段：委托設計單位進行項目的具體規(guī)劃設計與施工圖設計，并經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批，取得建設工程規(guī)劃許可證；編制工程設計概算和工程施工圖預算文件。 6、項目建設施工實施階段：進行工程招投標，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進行現(xiàn)場施工管理。 7、項目營銷階段：實施項目融資計劃；設立營銷機構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓；適時編制相應的推廣計劃，并付諸實施；全面開展項目的招商活動。 8、項目竣工驗收 和投入經(jīng)營階段：工程完工，進行竣工驗收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。 9、項目第二期基礎工程建設階段。 第六章 投資估算 6.1工業(yè)園土地成本 按照 江西安義工業(yè)園區(qū) 的土地拍賣價格預算，其項目土地投資成本為 500萬元人民幣 。 6.2.基礎建設投資估算 6.2.1.投資估算范圍 項目基礎工程建設范圍包括工業(yè)園內(nèi)標準廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設施；園內(nèi)道路、綠化。及引進生產(chǎn)商生產(chǎn)設備投資等。 6.1.2.項目基礎建設投資額估算 項目基礎建設投資額估算表 單位：萬元 建設項目 建設面積 投資額 備注 生產(chǎn)車間（一層） 69040 （ 0.085） 5868.4 / 商務辦公中心（ 6層） 6000 （ 0.08） 480 / 生活配套服務 員工宿舍（ 6層） 60000 （ 0.08） 4800 / 公共食堂 5000 （ 0.085） 425 / 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場、綠化 ) 53360 （ 0.009） 480.24 / 合 計 259440 12053.64 / 6.3.項目預計總投資額及投資計劃 項目土地成本為 500萬 元人民幣、基礎工程建設總投資 12053.64萬元人民幣。可引進廠房生產(chǎn)設備及生活配套等設備投資約 7546.36萬元。合計項目投資總額2.01億元。 項目建設一期為一年半（ 18個月），總投資約為 2.01億元。 第七章 融資方案 7.1.項目融資主體 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為南昌力博投資有限公司。是家私營企業(yè)，法定代表人 為余磊 ，注冊資本 500萬元，公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時代廣場香榭座 1802室。 7.2.項目資金來源 7.2.1.項目自有資金籌措 項目自有資金籌措為 1.01億元。 項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： 項目法人資本金，南昌力博投資有限公司為開發(fā)本項目； 招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當項目進入市場后，根據(jù)項目穩(wěn)定的客戶關系，租賃收入部分投入項目的后期運作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來源。 7.2.2.項目債務資金籌措 項目建設投入資金除項目自有資金外。債務資金為 1億元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。 銀行貸款在建設期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 7.3.融資方案分析 7.3.1.資金來源可靠性分析 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高， 1.01億 元的資本金達到項目總投資額的 50.25%，根據(jù)法人南昌力博投資有限公司的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資匯報，信用等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達 50.25%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件， 爭取到 1億元 左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。 7.3.2.融資結(jié)構(gòu)分析 在項目投入總資金中， 自有資金部分占： 50.25% 債務資金部分占： 49.75% 對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務資金利息負擔 不重。 7.3.3.融資成本分析 對于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率 9%，但總的來看，不管是債務性固定回報率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較 大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。 第八章 財務分析 8.1.編制說明 本報告財務預測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場規(guī)律及收入項目的基礎上，做個以下科學、合理的財務預算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個板塊： 8.1.1.廠房、倉庫、商務辦公等租金收入預測 按照廣東、浙江、江蘇等地關于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務辦公等租金計算的標準，通過對其工業(yè)園區(qū)出租市場的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其 廠房及商務辦公等市場租金大約在 30 50元 /月；以此為依據(jù)及結(jié)合我省對工業(yè)招商引資的力度，我們金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的廠房及商務中心等租金初步定 為 18元 /月。 工業(yè)園廠房、倉庫、商務中心等年租金收入約為 1620.86萬元。 8.1.2.生活配套（宿舍、食堂等） 按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間 60 70左右、住10 12人，每間租金在 800 1000元 /間月，約每平米為 12元 /月。從而初步預算金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約 936萬元。 8.1.3工業(yè)園年租金收入 綜合年租金收 入以上兩大塊，預計年租金收入為 2556.86萬元。 8.2.經(jīng)營收入預測 根據(jù)預測，項目預計的總資產(chǎn)投資 2.01億元人民幣，而工業(yè)園制造行業(yè)年對外主體營業(yè)收入約 1億元人民幣。 8.3.利潤預測 項 目 金 額（萬元） 主營業(yè)務收入 10000 工業(yè)園租金收入 2556.86 主營利潤 9710.86 所得稅（按 15%預測） 1456.63 凈利潤 8254.23 8.4.財務評估 根據(jù)上述財務預測的結(jié)果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn) 12556.86 萬 元人民的營業(yè)收入。 每年創(chuàng)稅額將超 過 1456.63 萬元（所得稅按 15%測算）。項目投資回報率 41.07%，項目建成后， 2.44 年左 右就會收回投資。 8.5.財務分析結(jié)論 項目建成后，年營業(yè)額達 12556.86萬 元，每年創(chuàng)稅額 1456.63萬元，年投資回報率 41.07%，項目投資回收期約為 2.44年。項目財務指標較優(yōu)，財務上是可行的。 第九章 風險分析與對策 9.1.風險因素的識別和評估 投資項目風險分析是在此前工作的基礎，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險對策，降低風險損失。 9.1.1.風險等級劃分 一般風險：風險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項目的可行性。 較大風險：風險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。 嚴重風險：有兩種情況，一是風險發(fā)生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚校欢秋L險發(fā)生后造成的損失嚴重，但風險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。 災難性風險：風險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災難性后果，項目將無法承受。 9.1.2.風險因素的識別和評估 項目的風 險因素識別和對風險的評估見下表。評估的方法采用簡單估計法。 項目的風險因素和風險程度分析表 序號 風險因素名稱 風險程度 說明 災難性 嚴重 較大 一般 1 市場風險 1.1 市場需求量 1.2 競爭能力 周邊有同類產(chǎn)品競爭 1.3 價格 項目的敏感性高 2 資源風險 工程資源供給 3 技術(shù)風險 工程方案 3.1 先進性 3.2 適用性 3.3 可靠性 3.4 可得性 4 工程風險 4.1 工程地質(zhì) 可以防范 4.2 水文地質(zhì) 可以防范 4.3 工程量 可以防范 5 資金風險 5.1 匯率 5.2 利率 發(fā)生的概率小 5.3 資金來源中斷 需要密切關注 5.4 資金供應不足 需要密切關注 6 政策風險 6.1 政策條件變化 短期內(nèi)概率不大 6.2 經(jīng)濟條件變化 短期內(nèi)概率不大 6.3 政策調(diào)整 7 外部協(xié)作條件風險 工程建設 7.1 交通運輸 7.2 供水 7.3 供電 8 社會風險 9 其它風險 由表中可以看出，項目沒有什么災難性的風險；存在比較嚴重的市場風險和資金風險，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關注，做好防范準備；另外項目存在的某些較大的風險，基本屬于系統(tǒng)風險，如果采取合理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項目也可以承受的。 9.2.風險防范對策 1 項目可以采取以下幾種風險防范對策。 1、風險回避 風險回避是 徹底規(guī)避風險的一種做法，即斷絕風險來源。對于資源供給風險和技術(shù)風險可以采取這種方式防范。 2、風險控制 風險控制是可控制的風險，提出降低風險發(fā)生的可能性和減少風險損失的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的角度論證擬采取控制風險的可行性和合理性。對于工程風險和資金風險的應對比較適合采取這種方式。 3、風險轉(zhuǎn)移 風險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生的風險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風險防范方式，對于市場風險和其他自然風險可以采取這種防范措施。 第十章 項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 10.1.節(jié)能 本項目主要能源消耗是電。項目遵循以下原則以達到 節(jié)能目的： （ 1）按照國家節(jié)能設計的規(guī)范要求，本項目設計中所采用的設備和器材采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設備和新材料； （ 2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗； （ 3）對各種能源均應計量并按有關規(guī)定配置計量器具。 10.2.環(huán)境保護 項目按國家有關規(guī)定和標準，采用以下措施確保達到環(huán)保要求： （ 1）固體垃圾：按照我國現(xiàn)行的設計規(guī)范，建設必要的設施，便于垃圾的收集和運送。在生產(chǎn)中產(chǎn)生的一些廢棄包裝材料，由專人負責收集， 存放在指定地點，定期賣給回收公司； （ 2）廢水：工業(yè)廢水經(jīng)專門處理，餐廳廢水經(jīng)排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中； （ 3）廢氣：食品操作間應設置通風排氣、排煙裝置，排氣的地點設置應避開 環(huán)境敏感區(qū)。地下室也應安裝通風排氣裝置； （ 4）噪聲：建筑物周圍種植綠化帶，降低生產(chǎn)機器產(chǎn)生的噪聲強度，設備間與營業(yè)廳之間采用隔音、減震材料；運轉(zhuǎn)機器采用隔音罩。使環(huán)境噪聲級可達到一類混合區(qū)標準； （ 5）粉塵：在各有可能產(chǎn)生粉塵的作業(yè)區(qū)內(nèi)設吸風除塵系統(tǒng)，使粉塵控制在 5毫克 /立方米之內(nèi)，并且排放在室內(nèi)。 10.3.安全生產(chǎn) 主要從觸電、火災、交通事故、車間作業(yè)等因素上，項目將嚴格按照國家的安全生產(chǎn)有關規(guī)定執(zhí)行。 10.4.消防 按有關規(guī)定，建設有消防車道、防火分隔設施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設消防供水源，建立消防中心控制系統(tǒng)。 第十一章 研究結(jié)論與建議 11.1.結(jié)論 目前，醫(yī)藥、日用工業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，南昌又是醫(yī)藥工業(yè)制造的大市。項目的建設是在綜合考慮到區(qū)位形勢、產(chǎn)業(yè)形勢、政策形勢而提出來的具有重大經(jīng)濟意義和社會意義的項目。 項目擬規(guī)劃用地 200畝（ 13.34萬平方米），規(guī)劃建筑面積 14.004萬平方米，項目建筑密度 60%，容積率 1.05。項目預計總投資 2.01億元人民幣，其中 項目土地成本為 500萬元人民幣、基礎工程建設總投資 12053.64萬元人民幣?？梢M廠房生產(chǎn)設備及生活配套等設備