美食廣場招商手冊

美食廣場 美 食 區(qū) 招 商 方 案 目錄 一、 餐飲市場情況 二、 步行街商圈餐飲市調(diào)情況 三、規(guī)劃分析 一）、市場定位 1、 目標(biāo)市場定位 2、消費(fèi)者定位： 3、檔次定位： 4、產(chǎn)品定位： 5、 形象定位 ： 6、 品牌定位 ： 7、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃： 8、投資前景： 二）、項目優(yōu)勢： 1、 管理優(yōu)勢 : 2、 整合營銷傳播 3、 定位優(yōu)勢 : 美食廣場 4、 品牌優(yōu)勢 三）、 招商原則 : 四、規(guī)劃方案 五、主題餐廳招商進(jìn)展情況 及實(shí)施計劃 一、 00 市 餐飲市場情況 餐飲商圈分布情況 分析 二、 步行街商圈餐飲市調(diào) 情況 三、規(guī)劃 分析 一）、市場定位 1、 目標(biāo)市場 定位 本項目地理位置優(yōu)越，位于 00 市步行街街區(qū)商圈，是 00 市市區(qū)中心點(diǎn) ，00 市新興的 休閑、娛樂、餐飲 熱點(diǎn)正在 向本案 商圈 移動 ,日人流量達(dá) 10 萬人次。 市場定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務(wù)人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務(wù)。 2、消費(fèi)者定位： 目標(biāo) 客層 主要鎖定在 購物中心 ，賣場的客流， 及本商圈內(nèi)的 商務(wù)樓白領(lǐng)及年輕時尚人群，而 不是 員工餐， 他們 絕不是我們的目標(biāo)顧客，千萬不能因小失大，使美食廣場變成為員工食堂 ， 要 與 本商圈 業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)互動 . 3、價格 定位： “ 美食平民化” 價格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯快餐的 1 1.5 倍來定位 ,業(yè)態(tài)上以 快 餐 為主， 休閑 餐為輔。 客單價控制在 人均消費(fèi) 5-15 元的 區(qū) 域 ， 與華天大酒店的美食城正好互補(bǔ)，且不會形成競爭， 同時 能滿足顧客在逛街過程中隨時隨地的就餐和休閑。 讓 消費(fèi)者 “ 花最少的錢吃最好吃的食物 ” 。而且， 應(yīng) 率先引進(jìn) 儲值卡 刷卡消費(fèi)， 使之 消費(fèi) 方便，快捷、時尚， 0000 美食廣場通過一年運(yùn)作將在常德市 美食廣場 迅速復(fù)制，實(shí)現(xiàn)“ 一卡在手，吃遍全城 ” ， 00000 美食廣場 是您就餐實(shí)惠與時尚的最佳選擇 的口碑效應(yīng) 。 4、產(chǎn)品定位： “ 低價高品質(zhì)”“物美價廉” 以規(guī)模和特色取勝 ,， 要有 時尚 個性與特色，以 專業(yè)化 發(fā)展模式為主。 口味精益求 .美食廣場積極引入符合 消費(fèi)者 口味和需求的美食品類。 實(shí)施 嚴(yán)格的廚務(wù)品控管理 。 使之成為 我市規(guī)模最大、品種最齊全的美食匯集地 ，經(jīng)營品類要多而精， 如韓國拌飯、湖 南 美食、廣式蓋澆飯、 常德美食、 韓國鐵板飯、云南荷葉飯 、自助火鍋 等多個種類、廣場內(nèi)各類美食 采用 開放式的陳列 。 5、 形象定位 ： 1）、 形象要時尚化 ， 設(shè)計風(fēng)格定要 個性化裝修 突出品牌飲食文化，“ 形象源于品質(zhì) ” 要彰顯本案形象的高度、氣度。 為了適應(yīng)顧客， 特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面 對面的現(xiàn)場感覺 ， “明檔”操作模式。 設(shè)計風(fēng)格定要 個性化裝修 突出品牌飲食文化， 設(shè)計拋卻傳統(tǒng) 美食廣場檔口 的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆 等 。 2）、 強(qiáng)化美食區(qū)的聚客能力， 美食與文化結(jié)合、時尚與古典結(jié)合、西方與東方結(jié)合 。 時尚的風(fēng)格環(huán)境 將 成為年輕人看電影前后的首選餐飲場所 6、 業(yè)態(tài)分布規(guī)劃： 餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則， 引入復(fù)合性的規(guī)劃設(shè)計理念， 以美食廣場、娛樂集中分布業(yè)態(tài)聚人氣，以品牌店聚財氣。 7、投資前景 樹立 000 美食文化品牌形象，用 000 經(jīng)營理念 、整體功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢， 使之 通過一年的運(yùn)作，得以在 000 市其他商業(yè)地產(chǎn)迅速復(fù)制，放眼湖南，走向全國。 二）、 項目優(yōu)勢： 1、 位置優(yōu)勢（略） 美食廣場 2、 硬件設(shè)施： 1） 建筑形態(tài) 、景觀 獨(dú)具優(yōu)勢 2） 中央空調(diào) 3） 消防 :耐火等級均為一級 . 4） 有容乃大 充足的停車位，在這里有車就是方便 地下 多達(dá) 400 個停車位 5） 節(jié)能 、環(huán)保 :在建筑設(shè)計中加強(qiáng) ,改善了建筑物周圍的綠 3、 管理優(yōu)勢 : 1） 自主經(jīng)營、商位租賃 。 新亞好萊塢商業(yè)管理公司 入駐本案 ,負(fù) 責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理 、統(tǒng)一規(guī)化 、 統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運(yùn)用不同的推廣策略） 、統(tǒng)一公共餐 區(qū)、統(tǒng)一附屬設(shè)施的經(jīng)營概念 。 即： 商位租賃 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化 管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費(fèi)管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營業(yè)時間；統(tǒng)一水、電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有 ;其他：對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)，商戶無需交納保安、保潔費(fèi)用，只需承擔(dān)經(jīng)營所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。 2)、 整合營銷傳播 把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞 、 促 銷、 CI 包 裝、產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得 對 好萊塢美食 品牌的一致信息 性， 品牌訴求 的一致性和完整性。 4、 定位優(yōu)勢 :（略） 5、 品牌優(yōu)勢 : 通過塑造好萊塢品牌形象，強(qiáng)化購物中心各項優(yōu)勢 。 三）、 招商原則 : 1、形象先行推廣（媒體、現(xiàn)場）造勢，品牌店聯(lián)盟要營造旺場氛圍。 2、先遠(yuǎn)后近 ，先大后小。 品牌主力店先行（適當(dāng)優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地 特色 商戶， 招商活動中配以靈活促銷策略，激活 經(jīng)營 群體，調(diào)動 經(jīng)營者積 極性；采取一系列促銷策略，以靈活多樣的 招商策劃 ，充分挖掘 中、 小型客戶前來 經(jīng)營 。 3、 以市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位和姿態(tài)，站在競爭市場的至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項目在市場的 美食廣場 凝聚力及競爭力。 四、 運(yùn)營 規(guī)劃方案 鑒于以上情況 建議兩個方案 A、 方案一 ： 美食廣場 （自營 /營運(yùn)商 +1 個休閑主題餐廳 ）即桂林人 、 禾綠回轉(zhuǎn)壽司 /綠茵閣 招商建議方案 方案 1：租賃、聯(lián)營形式 000 商業(yè)經(jīng)營管理公司獨(dú)立運(yùn)營 方案 2：整體出租或（出售），整體交給一個大的運(yùn)營商來運(yùn)做 方案評估： 方案 1：項目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進(jìn)行經(jīng)營平面的分割劃分， 方案 2：美食城作為一個整體出租（出售）給某成熟的運(yùn)營商，不參與后期的經(jīng)營與管理 . 方案 評估因素 ： 方 案 資金 回籠 資金 收入 招商 難度 銷售 難度 定位 影響 條件 經(jīng)營 風(fēng) 險 方案 1 慢 高 小 易 很好 一般要求 大 方案 2 快 低 大 難 利好 要求高 零 分析 認(rèn)為方案 1 整體上優(yōu)于方案 2，因?yàn)椋?1） 、一個好的經(jīng)營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看 1 方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風(fēng)險較大可是運(yùn)做難度較易。 2） 、在方案 1 有效運(yùn)作的情況下，美食 廣場 的升值是一定能達(dá)到的。 3） 、 美食廣場 成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì) ，方案 1 的最終目的是通過有效的經(jīng)營管理使美食廣場 的經(jīng)濟(jì)指數(shù)提升 ， 以達(dá)到 投資的高利潤回報 。 4） 、方案 1 更好地符合了本 項目 時尚與娛樂 的 定位 思路。 美食廣場 美食廣場 美食廣場 美食廣場 美食廣場 B、 方案二 ： 1-2 個主題餐廳（火鍋、禾 綠回轉(zhuǎn)壽司、 金牛角王、味千拉面、金漢斯等） 餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，一則將其置于邊角位置帶動各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標(biāo)準(zhǔn)。 美食廣場 四、招商進(jìn)展情況及實(shí)施計劃 （一）、招商進(jìn)展情況 按美食區(qū)招商進(jìn)度，首先針對主力店進(jìn)行初次接洽， 對目標(biāo)美食主力店 進(jìn)行了拜訪，拜訪情況和跟蹤情況如下 （二）實(shí)施計劃 1、招商物料準(zhǔn)備 1）、招商手冊、招商 DM 單 招商邀請函 購物中心 概況， 美食廣場的 招商條件 現(xiàn)場 VI 物料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、 經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內(nèi)外包裝等） 2）、 招商合同文本 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等 3 ）、 美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 2、現(xiàn)場管理 1）、 招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場做招商前準(zhǔn)備； 每周工 作例會，向經(jīng)營管理公司匯報每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題；每周 以書 面形式匯報招商情況 ，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、并以周、月小結(jié) 形式報告呈報 甲方 ； 2）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結(jié)。 3） 首先應(yīng)多渠道開發(fā)市場 第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。 第二步，鎖定目標(biāo)意向客戶，持續(xù)跟蹤， 最終達(dá)成目標(biāo)。 第三，以點(diǎn)帶面，充分利用主力店的品牌效應(yīng)帶動品牌店的加盟。 美食廣場 3、招商推廣計劃 美食廣場的招商工作，本案初擬以下推廣計劃 4、 合 作方式 ： 1） 、 以租賃形式，租賃期限 5-8 年 2） 、合約保證金：以 2 個月租金為保證 金，合同期滿無息退還 3）、 管理費(fèi)：按日常管理費(fèi)用的 支出預(yù)算分?jǐn)偅?對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù) ） ，商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。 4） 、廣告費(fèi)： 開業(yè)初期 美食區(qū) 大量廣告集中投放， 消費(fèi) 卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場 5、 招商 優(yōu)惠政策 具體的招租方式 不管是 租賃 還是 聯(lián)營扣點(diǎn) 都 應(yīng) 積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐美食區(qū) ，針對美食 區(qū) 的初步定位 建議采取一些主動出擊的招商方式， 擬定如下方案： 1)、 特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 ： 特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給經(jīng)營者增強(qiáng) 入場 的信心，從而有力地促進(jìn) 招租 ，所以建議對于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在租金上給 予 3 個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商 戶的招租； 2）、制定 優(yōu)惠套餐 ： 搶占 商機(jī) “階梯式 ”優(yōu)惠租賃方式， 降低經(jīng)營 風(fēng)險 ， 前三年收取低租金，由低到高，循序漸進(jìn)，最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠租價，使商 戶 提高盈利能力，從而 物業(yè) 穩(wěn)步經(jīng)營、長足發(fā)展。 3）、 免租優(yōu)惠： （ 租金就是利潤 ） 美食廣場 考慮到商家在進(jìn)駐后具有一定時期的裝修及品牌推廣階段，對于最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠租價，并給予商家三至 六 個月的免租優(yōu)惠期。 .或 免入場費(fèi)、免費(fèi)裝修 期 、免費(fèi)提供排油煙罩及安裝、免費(fèi)提供餐飲資訊 等。或 2009年 00 月 00 日前簽約 的業(yè)戶給予免 4 個月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。 4）、 強(qiáng)勢媒體推廣： 已進(jìn)駐品牌商戶可成為 新亞好萊塢 的聯(lián)盟商家，并可免費(fèi)利用 好萊塢 強(qiáng)大的媒體資源和客戶渠道進(jìn)行整合營銷推廣，以擴(kuò)大傳播范圍，把握消費(fèi)客群。 5）、 商鋪?zhàn)赓U年限 ： 為三年期或五年期，方式靈活， 7） 、 積極配合合作伙伴爭取當(dāng)?shù)卣亩愘M(fèi)減免政策。 8） 、 相對優(yōu)惠的戶外廣告位 。 9） 、 優(yōu)惠停車場費(fèi) 及 其他優(yōu)惠政策 。 6、 進(jìn)駐要求： 1）、 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐須服從對 美食廣場 的整體規(guī)劃， 駐場前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及 品牌，經(jīng)嚴(yán)格 供貨商的 考察 評估，選擇標(biāo)準(zhǔn)為上年營業(yè)額、單店面積、 單月銷售、客單價、人氣、產(chǎn)品質(zhì)量 ） 考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營期間，如要調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容需經(jīng)書面同意。 2） 統(tǒng)一視覺形象：經(jīng)營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合 美食廣場的 整體形象 3） .統(tǒng)一租賃管理：進(jìn)駐商家在經(jīng)營過程中須服從物業(yè) 公司 的統(tǒng)一管理。物業(yè) 公司 對商戶進(jìn)行嚴(yán)格的租賃管理，同時提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，從而在給商家提供一個安全有序經(jīng)營環(huán)境的同時，創(chuàng)造一個舒適、整潔的 就餐 、休閑場所。 7、 招商流程 1）、 市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析 美食廣場 2