東湖老年公寓可行性研究報(bào)告

“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 1 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) （一） 2003 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2003 年，武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 15%左右，同期全市 GDP 增長(zhǎng) 12%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開(kāi)工面積增長(zhǎng) 6.3%，竣工面積增長(zhǎng) 7.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度；竣工面積增長(zhǎng)7.8%，銷(xiāo)（預(yù)）售面積增長(zhǎng) 10.7%，銷(xiāo)（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 大規(guī)模的舊城改造為武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，成為市場(chǎng)可 持續(xù)發(fā)展的催化劑；土地市場(chǎng)的陽(yáng)光操作完成了從無(wú)形市場(chǎng)到有形市場(chǎng)的根本轉(zhuǎn)變；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策頻頻出臺(tái)，透明有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸形成；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與購(gòu)房消費(fèi)日趨成熟，理性成熟的消費(fèi)觀念占據(jù)主導(dǎo)；產(chǎn)品升級(jí)換代中的高端產(chǎn)品頻現(xiàn)市場(chǎng)，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房夢(mèng)圓低收入家庭。總之，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)健康、快速、協(xié)調(diào)、充滿(mǎn)活力、蘊(yùn)涵潛力的市場(chǎng)。 開(kāi)發(fā)投資額大幅增長(zhǎng) 2003 年武漢市房地產(chǎn)總投資 169.5 億元，同比增長(zhǎng) 27.92%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的 26.3%。其中：住宅投資 124.83 億元，同比增長(zhǎng) 25.6%，“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 2 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 占 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 總投資的 73.65% （經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 14.42 億元，占住宅投資的 11.56%） 字樓投資 6.45 億元，同比增長(zhǎng) 4%；商鋪投資 9.91 億元，同比增長(zhǎng) 7%。 圖 1 1 歷年房地產(chǎn)投資情況圖 （單位：億元）91.2586.7 101.29115.39132.5169.50501001502001998 1999 2000 2001 2002 2003投資額 施工面積、新開(kāi)工面積穩(wěn)步增加 2003 年施工總面積 1955.49 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 15.7%。其中：住宅1620.42 萬(wàn)平方米，占總施工面積的 82.87%，同比增長(zhǎng) 16.8%（經(jīng)濟(jì)適用房144.1 萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的 8.89%）；寫(xiě)字樓 98.04 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 26.5%；商鋪 138.34 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.1%。 圖 1 2 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 3 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 歷年房地產(chǎn)施工面積圖 （ 單位：萬(wàn)平方米）1955.491690.121661.6713431295.271320.23050010001500200025001998 1999 2000 2001 2002 2003施工面積.武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2003 年施工面積中的新開(kāi)工面積為 756.55 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 6.3%。其中：住宅新開(kāi)工 69.53 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 3.8%（經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工 78.79萬(wàn)平方米，占總新開(kāi)工面積的 10.41%）；寫(xiě)字樓新開(kāi)工 22.68 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 103.8%，商鋪新開(kāi)工 45.85 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 29.2%。 圖 1 3 2 0 0 3 年 住 宅 、 寫(xiě) 字 樓 、 商 鋪 新 開(kāi) 工 面積 增 長(zhǎng) 情 況 圖 （單位：萬(wàn)平方米）35.567.011.169.522.745.9020406080住宅 寫(xiě)字樓 商鋪2002年2003年 竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)地位 2003 年房地產(chǎn)竣工總面積 682.62 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.8%。其中：住宅 600.24 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 14.8%，占總竣工面積的 87.9%（經(jīng)濟(jì)適用房88.61 萬(wàn)平方米，占住宅竣工面積的 14.76%）；營(yíng)業(yè)用房 56.19 萬(wàn)平方米，占總竣工的 8.23%；寫(xiě)字樓 20.11 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 2.95%。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 4 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 圖 1 4 2 0 0 3 年 住 宅 、 營(yíng) 業(yè) 用 房 、 寫(xiě) 字 樓 竣 工 面 積 占總竣工面積比例圖88%1%3%8%1%寫(xiě)字樓營(yíng)業(yè)用房住宅其它用房 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，全市商品 房銷(xiāo)（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng) 2003 年，全市商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積 835.78 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10.07%。其中：住宅銷(xiāo)（預(yù)）售面積約占 80%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 136.51 億元，同比增長(zhǎng)15.15%。 圖 1 5 2 0 0 0 2 0 0 3 年 商 品 房 銷(xiāo) （ 預(yù) ） 售 情 況 圖（ 單位：萬(wàn)平方米）835.78759.32648.03514.39030060090012002000 2001 2002 2003商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 5 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲勢(shì)不止 由于土地成本的增高、住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提高、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件的出臺(tái)以 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 及預(yù)售門(mén)檻的提高等因素的影響， 2003年全年綜合物業(yè)價(jià)格為 3311.2元 /，指數(shù)為 1151.70 點(diǎn)。其中：住宅類(lèi) 物業(yè)全年銷(xiāo)售均價(jià)為 2353.4 元 /，同比上漲 7.25%，全年價(jià)格指數(shù)為 1284.51 點(diǎn)，同比增長(zhǎng) 7.25%；寫(xiě)字樓物業(yè)全年銷(xiāo)售均價(jià)為 4339.97 元 /，同比上漲 4.3%，全年價(jià)格指數(shù)為 1082.85 點(diǎn)，同比增長(zhǎng) 4.27%。 2002、 2003 年住宅、寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)、銷(xiāo)售均價(jià)比較表 表 1 1 住宅類(lèi)物業(yè)價(jià) 格指數(shù) 住宅類(lèi)物業(yè)全 年銷(xiāo)售均價(jià) 寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè) 價(jià)格指數(shù) 寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)全 年銷(xiāo)售均價(jià) 2002 年 1136.65 2194.3 元 / 1038.51 4161.05 元 / 2003 年 1219.06 2353.4 元 / 1082.85 4339.97 元 / 增長(zhǎng)幅度 7.25% 7.25% 4.27% 4.3% 商品房空臵面積大幅度下降 商品房旺銷(xiāo)使全市商品房空臵面積下降，截止 2003 年底，全市空臵一年以上的商品房為 158.46 萬(wàn)平方米，同比下降 24%。其中：住宅 79.8 萬(wàn)平方“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 6 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 米，營(yíng)業(yè)用房 44.93 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓 33.73 萬(wàn)平方米，大部分均屬 1998 年以前建成的商品房。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 圖 1 6 2 0 0 0 2 0 0 3 年 商 品 房 空 置 面 積 圖（單位：萬(wàn)平方米）158196226249501001502002503002000 2001 2002 2003商品房空置面積 舊城改造成為重點(diǎn)，土地 供應(yīng)、交易金額成倍增長(zhǎng) 2003 年全市舊城改造 29 片， 8276 畝，同比增長(zhǎng) 292.7%，拆遷 260 萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng) 34.72%；拆遷戶(hù)數(shù)為 24433 戶(hù)，較上一年增加 11413 戶(hù)；全市土地有形市場(chǎng)投入資金 58.9 億元，儲(chǔ)備土地 16954 畝，供應(yīng)土地 35 宗，面積 2618 畝，同比增長(zhǎng) 107%；實(shí)現(xiàn)交易金額 41.04 億元，同比增長(zhǎng) 137%。 圖 1 7“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 7 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 1264261820070012001700220027002002年 2003年土地供應(yīng)面積（單位：畝）2002年 2003年土地交易實(shí)現(xiàn)金額（單位：億元）1 7 . 34 1 . 0 40510152025303540452002年 2003年 2002年 2003年“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 7 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 綜上所述： 2003 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)是空前火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積、銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過(guò)往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。 2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)是 2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展， 2003 年房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必然影響和決定 2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)，由此預(yù)測(cè)： 2004 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)將蓄勢(shì)待發(fā)，全面飄紅，老區(qū)新區(qū)一路高歌，新老板塊各領(lǐng)風(fēng)騷。 2004 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)調(diào)雨順又一年！ （二）武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本特征 國(guó)家和政府有關(guān)部門(mén)相關(guān)政策的出臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康、有序、穩(wěn)步發(fā)展 由于我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)過(guò)熱，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保持全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康增長(zhǎng)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)在 2003 年陸續(xù)頒布了一系列宏觀調(diào)控政策：別墅類(lèi)用地叫停、央行 121 文件出臺(tái)、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件頒布 在國(guó)務(wù)院以及中央有關(guān)部門(mén)連連出臺(tái)重要政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，武漢市政府和有關(guān)部門(mén)也政策舉措頻出，如調(diào)整城市規(guī)劃、大興城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理、實(shí)行預(yù)售房備案制度、啟用新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同等等，這些新政策、法規(guī)的出臺(tái)引起了武漢市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不小的反響，影響較大，它將改變現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)模式和企業(yè)生存格局。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 8 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 舊城改造力度的加大給武漢市市場(chǎng)格局帶來(lái)新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮。 2002 年，“三區(qū)五片”是領(lǐng)銜武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，其開(kāi)發(fā)量占武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的半數(shù)以上。但隨著城市全面協(xié)調(diào)發(fā)展、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、政策的引導(dǎo)、土地供應(yīng)方向的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)“熱點(diǎn)”逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 2003年，雖然各板塊仍然有一定數(shù)量的新盤(pán)推出，但除光谷外，其余各板塊已風(fēng)光不再。與“三區(qū)五片”的弱化相比，新的 片區(qū)在崛起，如：盤(pán)龍城板塊、城西板塊等。熱點(diǎn)片區(qū)的分散，說(shuō)明了武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的格局發(fā)生了重大而深刻的變化。同時(shí)，老城區(qū)也在這一年里煥發(fā)出了新的活力，老城區(qū)成熟的市政配套、完善的生活設(shè)施使項(xiàng)目得到有力的依托，吸引著眾多“都市主義者”。在過(guò)去幾年，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的以城郊結(jié)合部為主，老城區(qū)為輔的舊格局，隨著市政府關(guān)于舊城改造政策和法規(guī)的出臺(tái)，加大舊城改造力度，實(shí)施整片舊城改造的政策已經(jīng)和正在發(fā)生變化。市政府舊城改造政策成了激活市場(chǎng)潛在需求的導(dǎo)火索，已經(jīng)形成了哪個(gè)區(qū)的舊城改造力度大，哪個(gè)區(qū)的住房需求 量猛增的局面。與此同時(shí)，舊城改造也促使舊城區(qū)居民的住房觀念由生存空間轉(zhuǎn)為生活空間，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)。 土地有形市場(chǎng)的建立使土地交易市場(chǎng)更加公開(kāi)、公平、公正。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 9 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000 年 7 月，武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心的成立，使武漢市的土地市場(chǎng) 機(jī)制完成了由無(wú)形市場(chǎng)向有形市場(chǎng)的根本轉(zhuǎn)變，經(jīng)過(guò)四年的發(fā)展，舊的供地方式被徹底打破，新的制度產(chǎn)生，特別是 2003 年，危房改造項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)軌道，武漢市土地有形市場(chǎng)的最后一個(gè)漏洞被堵死，使開(kāi)發(fā)企業(yè)得以在同一起跑線(xiàn)上公平競(jìng)爭(zhēng)，給有實(shí)力的企業(yè)增加了 擴(kuò)張的空間，而一些無(wú)實(shí)力的“三無(wú)”企業(yè)將被淘汰出局。 2003 年，武漢市土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌頻率之高、地塊之大、交易額之高均創(chuàng)歷年之最，武漢土地市場(chǎng)透明化，土地交易陽(yáng)光化已經(jīng)成為不可遏止的潮流，它對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至武漢城市建設(shè)的深遠(yuǎn)影響已經(jīng)開(kāi)始顯露。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力 隨著我國(guó)加入 WTO 以及國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，武漢作為我國(guó)中部的特大城市，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前武漢市人均住房建筑面積僅 22.1 平方米，處于全國(guó) 中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；土地有形市場(chǎng)的建立和土地交易的陽(yáng)光化操作，再加上武漢市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均看好武漢的市場(chǎng)前景，紛紛通過(guò)各種渠道，涌入武漢市場(chǎng)尋找商機(jī)，而且，就其開(kāi)發(fā)力度分析，均是將武漢作為其全國(guó)性戰(zhàn)略擴(kuò)張中最重要的支點(diǎn)，使得武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)精彩紛呈的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，已登記的外地來(lái)漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá) 102 家，如： “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 10 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 萬(wàn)科、龍騰、順弛、泰躍、三金、復(fù)地 這些企業(yè)均擁有先進(jìn) 的營(yíng)銷(xiāo)理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)武漢樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平。 三級(jí)市場(chǎng)（二手存量房）交易快速增長(zhǎng)，交易價(jià)格大幅上漲，有力地拉動(dòng)了房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展 存量房成交 70244 套，面積為 636.52 萬(wàn)平方米，分別同比上漲 26.29%、21.45%，交易額達(dá) 55.61 億元。 2003 年，全市存量房年均價(jià)為 1335.51 元 /，同比上漲 121.23 元 /，漲幅為 9.98%。其中：住宅類(lèi)物業(yè)年均價(jià) 1154.46 元 /，交易 68460 套，交易面積 506.79 萬(wàn)平方米；商鋪類(lèi)物業(yè)年均價(jià) 2709.19 元/，交易 1155 套，交易面積 27.1 萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)年均價(jià) 1540.28 元/，交易 256 套，交易面積 29.32 萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的理論和實(shí)踐證明：性屬三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易對(duì)象是“以小換大”、“以舊換新”、“以劣換優(yōu)”的消費(fèi)群體，他們的交易在客觀上形成了住房消費(fèi)的差異消費(fèi)、梯度消費(fèi)，為房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)注入了活力，創(chuàng)造了 潛在客戶(hù)群，增加了購(gòu)買(mǎi)力，從而激活了一級(jí)、二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 11 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) （三）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本趨勢(shì) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)擺脫低迷、走出低谷，重新崛起 作為以商務(wù)辦公為主要用途的寫(xiě)字樓物業(yè)，其興旺與冷清和其所在區(qū)域同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況密切相關(guān)。 2003 年可以稱(chēng)之為武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分水嶺、溫度計(jì)，在這一年里，沉寂數(shù)年的武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)重新煥發(fā)了生機(jī)，開(kāi)發(fā)量與銷(xiāo)售量一掃前數(shù)年的頹勢(shì)，租售價(jià)格也一路攀升，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)從漢口向武昌南移，中檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)成主力，中小戶(hù)型成主流，成長(zhǎng)型企業(yè)成市場(chǎng)主導(dǎo)，以投資為目的的購(gòu)買(mǎi)行為 大大增加，這一切新的市場(chǎng)動(dòng)向事實(shí)上夯實(shí)了武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)的基礎(chǔ)，確定了未來(lái)一段時(shí)間武漢寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級(jí)換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn) 隨著住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，新型建材和高科技在住宅產(chǎn)品中被廣泛應(yīng)用，康居住宅、節(jié)能住宅、健康住宅、山水園林住宅這一系列新名詞證明了這樣一個(gè)事實(shí)：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再停留在簡(jiǎn)單的概念宣傳上，而是將注意力集中在提高產(chǎn)品素質(zhì)上。 2003 年 10 月 31 日，繼青山“綠景苑”之后，“武漢保利花園”、“新地東方花都 C 區(qū)”順利通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)評(píng)審，正式成為國(guó)家康居示范工 程； 12 月 8 日，“森林公園” 湖北省首座國(guó)家級(jí)健康住宅試點(diǎn)“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 12 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 建 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 設(shè)正式在漢啟動(dòng)；除麗島花園、萬(wàn)科四季花城外，中一花園、山水星辰是新一代山水園林住宅經(jīng)典。有理由相信：在本次以“住宅產(chǎn)業(yè)化”為龍頭的武漢住宅產(chǎn)品升級(jí)換代過(guò)程中，消費(fèi)者必將成為最大的受益者。幾年前，武漢市的高層住宅、 豪宅市場(chǎng)幾乎是一個(gè)空白，然而，近兩年，隨著整個(gè)市場(chǎng)的升溫，出現(xiàn)了一批高層、豪宅物業(yè)如：城開(kāi)永清庭園、惠園 CP、東湖香榭水岸、怡景花園上十個(gè)項(xiàng)目，此外，還有一批高層、豪宅物業(yè)正在醞釀中?！吧接暧麃?lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”，隨 著高層、豪宅物業(yè)市場(chǎng)的崛起，江城樓市必會(huì)再添生機(jī)。 營(yíng)銷(xiāo)手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟(jì)再上一層樓 每年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)出現(xiàn)令人耳目一新的概念和操作手法， 2003 年也不例外，和以前浮躁的單純概念炒作不同，本年度，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異彩紛呈的文化景觀：音樂(lè)結(jié)盟、文化之旅、西域采風(fēng)、全民公決案名、鏘鏘三人行、香檳晚會(huì)不勝枚舉，銷(xiāo)售手法不斷突破，大膽求變，為達(dá)到短期銷(xiāo)售目的的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)手法已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，營(yíng)銷(xiāo)必須以客戶(hù)為中心，與業(yè)主互動(dòng)，講究目標(biāo)客戶(hù)群的參與，強(qiáng)調(diào)互動(dòng)和親和力。 購(gòu)房消費(fèi)趨于理性，小戶(hù)型全面熱銷(xiāo)，上演完美風(fēng)暴 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 13 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 在 2003年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上不得不提的還有小戶(hù)型的全面熱銷(xiāo)，從年初“開(kāi) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 源陽(yáng)光城”的預(yù)熱到年中“鵬程時(shí)代”掀起的滾滾熱潮，再到金秋“漢飛青年城”的火山爆發(fā)，上演了完美風(fēng)暴。小戶(hù)型所創(chuàng)造的奇跡絕非偶然，究其原因：總價(jià)低，商住兩用，適合投資；產(chǎn)品適合新生代的需求；競(jìng)爭(zhēng)使得品質(zhì)大為提高；整體規(guī)劃上新意頻出。 武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢(shì)所趨 目前，武漢市房地產(chǎn)大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱， 全市 861 家注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售超過(guò)億元的只有 13家，年投資達(dá)到 5000 萬(wàn)元的也只有 81 家，僅占企業(yè)總數(shù)的 11%，有項(xiàng)目的企業(yè) 489 家，不到總數(shù)的 60%，阻礙了其迅速發(fā)展壯大的步伐。隨著新政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了“洗牌”時(shí)期，優(yōu)勝劣汰成為歷史“必然”。部分管理規(guī)范、成本控制嚴(yán)格、善于資金運(yùn)作、產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)有敏銳洞察力的企業(yè)最終將脫穎而出。理念、資金、技術(shù)、人才的優(yōu)勢(shì)將在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為大中型企業(yè)搶得更多的市場(chǎng)份額，而中小企 業(yè)的生存將面臨巨大困難，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)多樣化，市場(chǎng)細(xì)分勢(shì)在必行 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 14 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入成熟期，市場(chǎng)細(xì)分也勢(shì)在必行，不同的消費(fèi)觀念、消費(fèi)群體、消費(fèi)方式使得房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)更趨多樣化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)；快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)給商業(yè)地產(chǎn)注入了活力；住宅市場(chǎng)產(chǎn)品更是異彩紛呈，以滿(mǎn)足各個(gè)層面消費(fèi)需求。同時(shí)，一些新興房地產(chǎn)概念如：旅游地產(chǎn)、假日休閑地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)也紛紛面市，真可謂百花齊放、萬(wàn)紫千紅。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多樣化，一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì) 的發(fā)展，各種新的消費(fèi)需求不斷涌現(xiàn)； 另一方面是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加重視市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品創(chuàng)新，求新求變的要求更加強(qiáng)烈，產(chǎn)品的更新?lián)Q代加快，新需求、新領(lǐng)域的不斷涌現(xiàn)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨多樣化。 老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費(fèi)更傾向于大眾化 住宅市場(chǎng)中投資臵業(yè)、負(fù)債消費(fèi)以及梯次消費(fèi)、差異消費(fèi)等理念，已經(jīng)被不同的消費(fèi)階層所接受，全市已經(jīng)形成多層次、多類(lèi)別、多種方式的住宅消費(fèi)群體。調(diào)查顯示，購(gòu)房總金額在 30萬(wàn)元以下的消費(fèi)群體占市場(chǎng)份額的比例在 80%左右，超過(guò) 30 萬(wàn)的消費(fèi)群體比例明顯減 少，住宅消費(fèi)市場(chǎng)逐漸顯露出總價(jià)控制這一市場(chǎng)特征。而這市場(chǎng)特征正說(shuō)明住宅消費(fèi)大眾化的發(fā)展趨勢(shì)更加明顯。 新政策的出臺(tái)、新力量的參與、新產(chǎn)品的面市、新熱點(diǎn)的誕生、新秩序的更迭、新問(wèn)題的考驗(yàn) 武漢房地產(chǎn)日益豐富多彩和生機(jī)勃勃，武漢房地產(chǎn)業(yè)正處“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 15 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 于全面提速和持續(xù)發(fā)展的上升期。 老年人住宅市場(chǎng)分析 二、老年人住宅市場(chǎng)分析 （一）老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前 我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家， 60 歲以上的老齡人口約為 1.45 億，占我國(guó)總?cè)丝诘?11.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?19.34%；到 2040 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?27.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。 “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大 2000 年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 16 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 估計(jì)，中國(guó)老年 人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很老年人住宅市場(chǎng)分析 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演 變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 17 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題， 老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 老年人住宅市場(chǎng)分析 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在 2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品 房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競(jìng)爭(zhēng)激烈和風(fēng)險(xiǎn)較高的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 總結(jié)： 如果說(shuō) 1.45 億的老年人口基數(shù)是老年人住宅開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)條件、家庭因素和“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 18 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 老年人社會(huì)問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的希望?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn) 老老年人住宅市場(chǎng)分析 業(yè)，許多年來(lái)，大眾化住宅開(kāi)發(fā)一直是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年人住宅開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 （二）武漢市老年人住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足 武漢市有 850 多萬(wàn)人口，其中 60 歲以上的老年人約 95 萬(wàn)，是典型的老齡化城市，而武漢現(xiàn) 有的養(yǎng)老院約 150 家，在養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人不足 50000 人，另有 90 萬(wàn)人以其他方式養(yǎng)老。 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 19 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 老年人住宅市場(chǎng)分析 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前武漢市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù) 水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 武漢市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患 突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 20 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出 發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。 老年人住宅市場(chǎng)分析 總結(jié)： 武漢市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊錆h市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 （三）老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀武漢市老年人住宅 市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿(mǎn)足寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。武漢輝煌地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司全程策劃和銷(xiāo)售的武漢僑亞假日頤樂(lè)園也是此類(lèi)型住宅的典型案例，他們的成功開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展主流。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 21 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人住宅市場(chǎng)分析 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目 的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定武漢市現(xiàn)有的 150多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn) 品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 22 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受 他們的青睞。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 23 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目選址（ 地塊）應(yīng)具備的基本條件 三、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿(mǎn)足以下幾個(gè)方面的要求： 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周?chē)沫h(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿(mǎn)足老年人的生活行為要求。 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線(xiàn)路，而且站點(diǎn)近，以 滿(mǎn)足老年人探親訪(fǎng)友，出入便捷的需要。 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100 200 畝，大則 500 800 畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開(kāi)始的精神感覺(jué)。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿(mǎn)足老年人的這種生理和心理需求。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 24 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 地塊距離城郊 3 5km，距離中心城區(qū) 10 15 km 為宜，老年人住宅不宜選 項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離 起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來(lái)，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿(mǎn)活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 25 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合我們的開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。 （一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿(mǎn)足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人 的關(guān)懷，更 要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 設(shè)計(jì)要人性化 平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ，踏面寬度不小于 300 ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 26 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 降而使用不方便，入戶(hù)陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門(mén)和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿(mǎn)足老 年人的特殊使用功能和要求。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 生活要智能化 應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 戶(hù)型要合理化 應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，每戶(hù)面積控制在 40 60 左右。即戶(hù)型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 配套要完善化 小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 27 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室 、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 滿(mǎn)足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。 （二）園區(qū)規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 400 畝，規(guī)劃建筑總面積 40 萬(wàn)平方米，可售面積 35 萬(wàn)平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主 ，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的江“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 28 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 南田園風(fēng)光。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 （三）園區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊 四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每 100 畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 10 萬(wàn)；我們通過(guò)分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認(rèn)為： 70 歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場(chǎng)的主流客戶(hù)，其他年齡段（ 70 100 歲）為非主流客戶(hù)，而且從 70 歲開(kāi)始，隨著年齡增長(zhǎng)，其客戶(hù)群呈遞減的趨勢(shì)，基于這種認(rèn)識(shí)和分析，我們?cè)诿總€(gè)住宅小區(qū)內(nèi)設(shè) 3 個(gè)組團(tuán)，具體為： 1 號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70 歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總 面積約 6.5 萬(wàn)， 9 10 棟，其中鰥寡老人樓約 1 2 棟，規(guī)劃建筑總面積約 1.8 萬(wàn)； 2 號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70 歲 80 歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 2.5 萬(wàn)， 3 4 棟，其中鰥寡老人樓 1 2 棟，規(guī)劃建筑總面積約 0.8萬(wàn)； 3 號(hào)組團(tuán)：居住主體為 80 歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 1 萬(wàn)， 2 棟，其中鰥寡老人樓 1 2 棟，規(guī)劃建筑總面積約 0.8 萬(wàn)；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為 保障行人和車(chē)輛出入“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 29 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3 4 個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)臵 2 個(gè)出入通道。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 （四）總體平面布臵 所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15 ，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感），沿河（沿湖、主題公園、山丘走勢(shì)）呈流線(xiàn)型或圍合式布臵，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有多層，又有小高層，要正確處理好多層和小高層的平面布臵關(guān)系。 （五）產(chǎn)品功能組合 產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑， 并要針對(duì)老年人這一特殊客戶(hù)群體的特殊需要“量身定做”，既要滿(mǎn)足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿(mǎn)足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿(mǎn)足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。 （六）園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布臵 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 30 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì) 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 所都應(yīng)集休閑、娛樂(lè)、健身、交流等于一體，使其不但具有社 區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。 （七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì) 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè)交往場(chǎng)所。老年人，特 別 是 60 70 歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶(hù)外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥(niǎo)、下棋、散步、健身、釣魚(yú)、看書(shū)、作畫(huà)、寫(xiě)字等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特 殊群體的特殊需要。 整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿(mǎn)生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛(ài)生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。 園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來(lái)美的享受，發(fā)揮景觀“東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 31 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線(xiàn)，將居民日常生活出行臵于步行區(qū)域之中，人流與車(chē)流近而不擾；應(yīng)沿河（沿湖、環(huán)山）設(shè)臵蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線(xiàn)距離 200m 左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過(guò)道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺(jué)，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿(mǎn)足老人懷舊心理，建議修建體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的，以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。 整個(gè)社區(qū)規(guī)劃應(yīng)形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū) 景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 （八）單體建筑設(shè)計(jì) “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 32 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) 建筑結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)；樓層：多層為 5 層（ 6-1）， 小高層為 11 層（ 12-1），底層架空（底層建筑面積的 30%不架空，用作組團(tuán) 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 小型會(huì)所和娛樂(lè)活動(dòng)中心），保證視野通透，架空層層高不低于 3 米，最好能達(dá)到 3.6 米，有利于提升物業(yè)檔次。 采用中央空調(diào)集中供暖，分戶(hù)計(jì)費(fèi)，分戶(hù)空調(diào)室外機(jī)懸掛位臵，盡量做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€(xiàn)三管”入戶(hù)，即電話(huà)線(xiàn)、有線(xiàn)、寬帶和自來(lái)水管、 直飲水管、集中供熱水管。 隱蔽管線(xiàn)，管道設(shè)臵在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線(xiàn)暗敷，尤其在管線(xiàn)布臵上要集中布線(xiàn)，避免管線(xiàn)出現(xiàn)在視線(xiàn)明顯可及的位臵。 房屋內(nèi)窗戶(hù)大量采用外飄窗形式，保證每戶(hù)均有一個(gè)陽(yáng)光花房。 （九）戶(hù)型及戶(hù)型面積控制 戶(hù)型主要是一房即單間“直筒房”和二房即套間，均帶廚衛(wèi)；套型面積要合理，一房面積控制在 40 左右，二房面積控制在 50 60 ，一房、二房各占總套數(shù)的 50%。 “東湖老年公寓”可行性研究報(bào)告 33 輝煌 營(yíng)銷(xiāo) （十）車(chē)位、商業(yè)配套的設(shè)臵 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)臵部分露天停車(chē)位，按每千平 方米 4 個(gè)車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)臵，方便車(chē)輛停放。道路布臵：在主干道構(gòu)架下，合理布臵組團(tuán)道路及庭