中原--2010年?yáng)|莞東城東方威尼斯項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(ppt 41)

【 東方威尼斯項(xiàng)目 】 市場(chǎng)定位成果匯報(bào) 東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 成果體系 : 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： SWOT 矩陣分析 區(qū)域市場(chǎng)： 空白點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 定位分析： CCTI 推導(dǎo)模型 定位推導(dǎo)體系 宏觀定位策略 功能定位 檔次定位 客戶定位 業(yè)態(tài)組合 形象定位 經(jīng)營(yíng)模式 管理模式 價(jià)格定位 發(fā)展建議 項(xiàng)目評(píng)價(jià) : 地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià) : 地塊的商業(yè)價(jià)值較高； 地塊可進(jìn)入性、視覺可見性較強(qiáng)； 具備開發(fā)中高檔商業(yè)物業(yè)的物理?xiàng)l件； 所處地段具備形成新興商圈的條件； 主臨街面少及爛尾樓形象是項(xiàng)目硬傷。 項(xiàng)目 SWOT矩陣分析 : 優(yōu)勢(shì) S（ strength）： 區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)； 市政配套齊全； 商業(yè)氛圍濃厚； 交通便利優(yōu)勢(shì)； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 片區(qū)認(rèn)知度高。 劣勢(shì) W（ weakness）： 項(xiàng)目“久建未完”，客戶心理障礙存在； 臨街面少； 周邊環(huán)境相對(duì)較為雜亂； 開發(fā)時(shí)機(jī)滯后。 機(jī)會(huì) O（ opportunity）： 地段升值潛力較大； 市場(chǎng)需求有望增加； 強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐； 政策利好。 威脅 T（ Threat）： 區(qū)域之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 同片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目 CCTI定位推導(dǎo) : 態(tài)勢(shì) （ Trend） 消費(fèi)者 （ Consumer） 競(jìng)爭(zhēng)者 （ Competitor） 自身資源 （ Itemself） 商業(yè)形態(tài) : 大型商場(chǎng)功能定位 : 東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香港青衣城、廣州天河城這種真正意義上的大型購(gòu)物中心。 而經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研顯示，東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民消費(fèi)能力具備中高檔消費(fèi)能力。 【 東莞商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 】 ： 大型商場(chǎng)功能定位 : 三級(jí)輻射區(qū)： 500萬(wàn)人口 二級(jí)輻射區(qū)： 100萬(wàn)人口 一級(jí)輻射區(qū)：10萬(wàn)人口 【 大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)支撐 】 ： 大型商場(chǎng)功能定位 : 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)綜合考慮，本項(xiàng)目大型商場(chǎng)部分定位于以購(gòu)物與娛樂為主題，購(gòu)物定位于綜合性購(gòu)物中心（ Shopping Center），以百貨主力店為主，輔助以?shī)蕵饭δ堋?大型購(gòu)物中心 Shopping Center 大型商場(chǎng)功能定位 : 大型商場(chǎng)概念提示 : 步行街功能定位 : 第四重：商業(yè) /社會(huì) /文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能 第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能 第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能 第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能 【 步行街功能元素層次組合 】 ： 步行街功能定位 : 集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等為一體的步行街； 城區(qū)及其周邊地區(qū)的商業(yè)核心及文化中心，復(fù)合了廣場(chǎng)功能效應(yīng)的步行街； 東莞商業(yè)信息的集散地； 東莞市民社區(qū)文化生活的共鳴體。 步行街概念提示 : 公寓功能定位 : 精裝酒店式服務(wù)公寓 寫字樓功能定位 : 發(fā)展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái) 項(xiàng)目總體功能定位 : 集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于一體的主題式商業(yè)中心； 以大型百貨商場(chǎng)和娛樂城為旗艦店，專賣店、個(gè)體獨(dú)立店為輔助店的多種商業(yè)形態(tài)的組合； 商業(yè)形態(tài)將充分滿足購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲等方面的功能。 項(xiàng)目檔次定位 : 東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè) 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的地段價(jià)值、發(fā)展前景。 業(yè)態(tài)組合 : 【 業(yè)態(tài)組合的原則 】 ： 了解不同類型商戶對(duì)位置、樓層、面積以及其他特殊的要求（如面寬、進(jìn)深、層高、倉(cāng)儲(chǔ)、消防、煤氣、貨運(yùn)等因素）； 了解不同類型商戶的價(jià)格承受能力、租賃方式等； 考慮不同類型商戶之間的關(guān)系，將可以相互補(bǔ)充的商戶安排在同一區(qū)域，盡可能避免在一定范圍內(nèi)存在相互抵觸的商戶； 需求大、利潤(rùn)高的商戶適合安排在位置好、價(jià)格高的鋪面，而需求小、利潤(rùn)低的商戶適合安排在較偏位置； 主題鮮明、無(wú)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的商戶適合安排在較偏位置，保證整體的銷售或出租均衡，最大程度的體現(xiàn)不同位置的商業(yè)價(jià)值； 盡可能安排適合當(dāng)?shù)氐男滦蜕虡I(yè)形態(tài)。 購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合 : 7F：美食城 、 特色餐飲 1F：金銀首飾 、 化妝品 、 皮具皮鞋 、 娛樂 SHOW場(chǎng) 2F：品牌女裝 、 時(shí)裝 T型臺(tái) 3F：品牌男裝 、 體育用品及服飾 、 體育大看臺(tái) 4F：床上用品 、 孕婦及兒童服飾 、 親子樂園 5F：電玩城 、 數(shù)碼電影城 、 桌球競(jìng)技場(chǎng) 、 溜冰場(chǎng) 6F：娛樂城：夜總會(huì) 、 酒吧 、 迪廳 、 卡拉 ok 花樣年華 潮流風(fēng)尚 活力新生代 歡樂家年華 游樂天地 動(dòng)感不夜城 食神廣場(chǎng) 主力百貨店 主力百貨店 主力百貨店 主力百貨店 娛樂城 娛樂城 娛樂城 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合概念提示 : 特別企劃 : 【 企劃的另類可能性 】 ： CEPA主題 中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 : 首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為主題的專業(yè)市場(chǎng) 以不和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)相重復(fù)為原則 步行街業(yè)態(tài)組合 : 單層及 1 4層聯(lián)體街鋪 2 4層聯(lián)體鋪位 A區(qū) 品牌休閑服飾區(qū) 酒吧區(qū)，約 2400 B區(qū) 國(guó)內(nèi)品牌服飾區(qū)、精品皮具 美容健體中心，約 5680 C區(qū) 國(guó)外 /香港品牌服飾區(qū) 休閑區(qū)，咖啡廳、茶樓、西餐廳，約 12378 D區(qū) 眼鏡、首飾、裝飾品等精品街廊 潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約 1536 E區(qū) 眼鏡、首飾、裝飾品精品街廊 潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約 1185 步行街業(yè)態(tài)組合 : 單層獨(dú)立鋪位 1-4層聯(lián)體鋪位 A區(qū) B區(qū) C區(qū) E區(qū) D區(qū) 步行街業(yè)態(tài)概念提示 : 物業(yè)形象及推廣主題 : 東方威尼斯廣場(chǎng) 購(gòu)物休閑娛樂文化餐飲商務(wù)居住 東莞首席情景商業(yè)旗艦 購(gòu)物中心 大型 Shopping Center 消費(fèi)新體驗(yàn) 威尼斯風(fēng)情步行街 國(guó)際風(fēng)尚街區(qū) 投資新領(lǐng)地 投資新主張 都心金鑽 財(cái)富領(lǐng)地 經(jīng)營(yíng)定位 : 購(gòu)物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出售； 步行街單層獨(dú)立商鋪及 1 4層聯(lián)體商鋪出售，2 4層聯(lián)體商鋪可考慮先招商，后銷售； 公寓、寫字樓出售，裙樓商鋪出售； 管理模式定位 : 所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者分離的管理模式 價(jià)格定位 : 【 購(gòu)物中心整體招商價(jià)格底線 】 ： 1 4層核心承租戶租賃期限不低于 15年，起點(diǎn)租金不低于 30元 / .月 【 一層街鋪銷售均價(jià) 】 ： 26,520元 / 價(jià)格定位 : 【 步行街單層及 1 4層聯(lián)體鋪位均價(jià) 】 ： 【 2 4層聯(lián)體鋪位銷售均價(jià) 】 ： 10,080元 / 25,200元 / 價(jià)格定位 : 【 公寓銷售均價(jià) 】 ： 【 寫字樓銷售均價(jià) 】 ： 毛坯房： 3,895元 / 毛坯房： 3,230元 / 直接銷售收入測(cè)算 : 以上直接銷售收入未包括商場(chǎng)租賃部分，步行街二層以上聯(lián)體鋪位及公寓、寫字樓二層商鋪銷售收入。 總計(jì) 66,691萬(wàn)元 價(jià)格計(jì)算說(shuō)明 : 由于本項(xiàng)目步行商業(yè)街離正式發(fā)售尚有較長(zhǎng)時(shí)間，本價(jià)格只作為當(dāng)前參考性價(jià)格，最終市場(chǎng)銷售價(jià)格依據(jù)正式發(fā)售當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情調(diào)整執(zhí)行； 本價(jià)格測(cè)算制定只考慮市場(chǎng)因素，未結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展成本因素，建議發(fā)展商以此定價(jià)對(duì)比項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)回報(bào)。 項(xiàng)目發(fā)展建議 : 【 利用中庭空間的功能與作用 】 ： 項(xiàng)目發(fā)展建議 : 【 從不同的