張家界某酒店項目可行性研究報告

目 錄 第一章 項目簡介 第二章 投資環(huán)境分析 第三章 客源情況調查 第四章 張家界酒店業(yè)現狀調查 第五章 有可比性景區(qū)酒店狀況分析 第六章 未來四星級以上酒店供求狀況 第七章 項目區(qū)位優(yōu)勢分析 第八章 項目市場定位 第九章 設計原則與風格營造 第十章 建設規(guī)模 與 投資概算 第十一章 經營管理規(guī)劃 第十二章 財務指標分析 第十三章 項目風險與防范 措施 第十四章 結論 第一章 項目簡介 1.1 項目簡介 項目名稱： 項目投資方： 投資企業(yè)性質： 項目位置： 土地面積： 142315 平方米 總建筑面積： 200485 平 方米 容積率： 1.41 綠化率： 42.7% 投資總額：預計總投資為人民 幣 79613 萬元 項目定位： 五 星級度假酒店 項目建設期： 2008 年 1 月至 2009 年 12 月，建設期 二 年 2.1 項目 投資方 及 控股公司簡介 張家界 *酒店有限公司， 2007 年 *日成立，注冊資金 33000萬元，法定代表人 ： ，主要經營范圍為 酒店 籌建 。公司地址： *控股集團： * *控股有限公司是以房地產為主營業(yè)務，屬下機構涉及房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，涵蓋 *酒店連鎖、教育品牌連鎖、休閑娛樂、社區(qū)商業(yè)連鎖等多個 行業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團 。 十余年來 ，共獲殊榮逾百項： 2006 年 ： “第五屆中國大型房地產企業(yè) 500 強”評比中，獲得銷售面積第 *名及主營業(yè)務收入第 *名； 2007 年 11月獲國家統計局固定資產投資統計司、中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā) “2006 -2007 年度中國房地產 企業(yè)竣工面積第 *名 ” ； 2007 年 11 月獲國家統計局固定資產投資統計司、中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心頒發(fā) “2006 -2007 年度中國房地產企業(yè)銷售面積第 *名 ” ； 2007 年 9 月獲國家稅務總局計劃統計司頒發(fā) “2005 、 2006 年 蟬聯中國私營企業(yè)納稅第 *名 ” ； 中國房地產行業(yè)僅有的兩個“中國馳名商標”之一。 * 2006 年實現銷售收入 79.4 億元，凈利潤 16.7 億元，納稅愈 20 億元；總資產達 153.1 億元。 2007 年 1 月， *完成已竣工總建筑面積 648.7 萬平方米，未完成開發(fā)的總建筑面積 482.1 萬平方米，以及持有的作為未來發(fā)展物業(yè)有關的總建筑面積為 1332 萬平方米。 根據 *2007 年中期報告披露，截止 2007 年 6月 30 日，營業(yè)額達 60.3億元 ， 凈利潤 為 14.17 億元 ，總資產 342 億元，凈資產 165 億元 。 土地儲備達 5,472 萬平方米。 截至 2007 年 11 月底， *已超額完成全年人民幣 150 億的合同銷售目標 ， 已取得國有土地使用權證（含權益）的可建建筑面積為 3， 768 萬平方米 ， 其中 已獲得施工許可證（含權益）可建建筑面積約為 965 萬平方米。 截止 2007 年 *集團 2008 年在全國約有 15 個樓盤可銷售，包括廣州的 沙灣 *，其總建筑面積約 279443 平方米，預計可在今年第一季度內銷售；還有荔城*，總建筑面積約 524482 平方米、花都的假日半島，預計新產品可于今年第二季度推出，總建筑面積約 544781 平方米；惠陽 *及樂昌 *、恩平 *也將于二季度全新推售。其他省份的可銷售項目分布于泰州、滿洲里、沈陽、長沙、鞍山、興安、重慶、內蒙古等。 酒店方面，臺山 *酒店（五星級標準）已于 2007 年 11 月開業(yè)。而截至 2007 年 11 月 30 日， 集團擁有五星級標準酒店 7家，目前在建 4家，準備開發(fā) 10家。五星級標準酒店的配套，為 *提供了穩(wěn)定的收入 第二章 投資環(huán)境分析 2.1 基本情況 2.1.1 地理位置 張家界市位于湖南省 *部，東與 *縣和 *縣交界，南與 *縣毗鄰，西與 *縣、 *縣接壤，北與湖北省的 *縣和 *縣為鄰。 張家界旅游風景區(qū)位于長江 *旅游風景區(qū)和 *旅游風景區(qū)之間；從西向東，張家界旅游風景區(qū) 位于西部與中部的交接處，具有突出的地理位置優(yōu)勢。 項目建設地點在 張家界市 *區(qū) *鄉(xiāng)板 *崗區(qū)域，是張家界市區(qū)至武*風景名勝區(qū)的必經之道，距 市城區(qū)約十五公里，距 景區(qū)約五公里，毗鄰張家界國家 *公園和天門山國家 *公園，距世界溶洞奇觀 *洞和 *湖僅 20分鐘的車程 。 2.1.2 面積 張家界市總面積 9563 平方公里，占湖南省總面積的 4.51%。 其中 *源區(qū)總面積 397 平方公里，核心景區(qū)面積 264 平方公里，外圍保護地帶面積 126 平方公里。 2.1.3 人口 張家界市總人口 160.12 萬，其中農業(yè)人口 108.73 萬，市城區(qū)人口 19.1萬。 *源區(qū)人口為 4.65 萬，人口密度僅為 117 人每平方公里。轄區(qū)面積大、人口密度低，適合觀光與休閑旅游，有利于旅游業(yè)的發(fā)展。 2.1.4 民族 張家界市是一個以土家族為主體的少數民族居住區(qū)，全市少數民族111.79 萬人，占總人口的 69.81%。 這里民俗古樸，民族文化濃郁，有各類非物質文化遺產 15 類 70 多項，其中桑植民歌首批列入國家非物質文化遺產，張家界陽戲、張家界高花燈、慈利板板龍燈首批列入省級非物質文化遺產，張家界硬氣功曾隨國家領導人赴歐洲七國演出。 武陵源區(qū)少數民族人口 總數占總人口的 94.6%，其中 92.8%為土家族，有著濃厚的少數民族生活形態(tài)，有豐富的少數民族 文化。 2.1.5 與行政區(qū)劃 張家界市屬湖南省所轄地級市，轄永定、武陵源兩區(qū)和慈利、桑植兩 縣。 其中永定區(qū)是市政府所在地，武陵源 區(qū) 是國際風景名勝區(qū)，是張家界市旅游區(qū)的核心。 2.1.6 商業(yè) 張家界東臨魚米之鄉(xiāng)洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省邊界地區(qū)，商業(yè)歷史悠久，是著名的物資集散地。據地方史志記載，早在明代，這里就是商賈云集的地方，南門口老渡口 的繁華就是見證 ?，F在， 張家界市第三產業(yè)發(fā)達，有來自全國各地的客商在這里投資開發(fā)與經商。 2.1.7 經濟 根據張家界市 2007 年國民經濟和社會發(fā)展統計公報 草案 顯示，全市 2007 年生產總值為 145.65 億元，同比增長 14.2%。其中： 第一產業(yè)增加值為 24.18 億元，貢獻率為 6.90%； 第二產業(yè)增加值為 36.17 億元，貢獻率為 21.20%； 第三產業(yè)增加值為 85.30 億元，貢獻率為 71.90%。 2.2 旅游資源 2.2.1 地質地貌 張家界市地貌以山地為主，地勢西北高，海撥最高處為八大公山斗篷山，達 1890.4 米。山區(qū)石灰?guī)r地層分布較廣，巖溶地貌發(fā)育完全，石英砂巖峰林峽谷地貌為世界罕見。 武陵源區(qū)屬武陵山脈的余脈， 全市主要 石英砂巖峰林峽谷地貌 集中區(qū)，擁有國家森林公園、天子山、袁家界、黃龍洞、寶峰湖等全世 界 知名旅游景點。 2.2.2 氣候與植被 張家界屬中亞熱帶山原型季風濕潤氣候，全年氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫 16 20 ，適宜旅游，并且是優(yōu)良的 避暑勝地。 張家界的各類植被資源多達 3000 多種，主要植被類型屬中亞熱帶北部常綠闊葉林，其中銀杏、珙桐、光葉珙桐、紅豆杉、伯樂樹為國家一級保護的珍貴樹種。另有香果樹、金錢松等 26 種列為國家二級保護樹種。觀賞性與科研性價值較大。 2.3 基礎設施 及交通 張家界水資源豐富，水質好，能全面滿足城鎮(zhèn)生活、建設的用水需求。 張家界市現已建成大小水電站 159 處，裝機 202 臺，容量 61.31 兆瓦，并有中型水電站處于建設中，發(fā)電容量能完全滿足張家界市城鄉(xiāng)生活、生產需求并有余電外輸。 張家界全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)已通程控電話。 2005 年，國家財政部一次性補貼中國移動張家界分公司 4500 萬元，用于鄉(xiāng)村移動基站建設， 至 2007 年底，全市所有區(qū)域都有手機信號。可見通信已相當發(fā)達。 張家界公路通車里程截止 2007 年底為 5839 公里，由市區(qū)往返武陵源行車時間約為 20 分鐘。 2005 年 12 月 26 日 長沙至張家界高速公路全線通車后，自長沙至張家界行車時間 縮短到 3 小時， 大大提升 了 張家界的交通能力。 張家界火車站各次列車可直達北京、上海、深圳、廣州、長沙、湛江、鄭州、武漢、無錫等大中城市。 張家界荷花機場已開通北京、上海、深圳、廣州、成都、重慶、長春、沈陽、鄭州、武漢、青島等 35 個大中城市航班。開通了直達韓國釜山、香港、澳門、曼谷四條國際航班。 武陵源區(qū)門票實行了全信息化管理，在全國處于領先水平，并在全國率對景區(qū)景點實現互聯網現場直播。 今后幾年，張家界市政府在基礎設施建設方面還將投入 巨資 ，對荷花機場進行擴容，火車站將 遷 入 新 站 ，海關將建設開關 ，市城區(qū)基礎設施大規(guī)模重建 。 2.4 旅游發(fā)展狀況 2.4.1 旅游景區(qū)與景點 張家界景區(qū)面積達 500 平方公里，已開發(fā)風景區(qū)（點） 20 余個，建成游覽線路 30 多條、景區(qū)游道 500 多公里。 目前，已形成了以國家森林公園、索溪峪、天子山、黃龍洞、寶峰湖等組成的武陵源景區(qū)為核心景區(qū)，以茅巖河、九天洞、天門山、五雷山、普光禪寺、賀龍故居等為衛(wèi)星景區(qū)的大旅游格局。 張家界經營旅游景點企業(yè)有 11 家， 一家經營 AAAAA 級景區(qū)、 10 家經營的景點為 AAAA 景點 ： 企 業(yè)名稱 經營景點 景點級別 武陵源核心景區(qū) AAAAA 武陵源核心景區(qū)內天子山 AAAA 武陵源核心景區(qū)內水繞四門、袁家界 AAAA 武陵源核心景區(qū)黃石寨 AAAA 黃龍洞景區(qū) AAAA 寶峰湖景區(qū) AAAA 土家風情園 AAAA 張家界市刺利縣江埡溫泉 AAAA 天門山索道 AAAA 茅巖河漂流、九天洞景區(qū) AAAA 核心景區(qū) AAAA 2.4.2 旅游資源 品牌 張家界屬新興的旅游城市，但依靠優(yōu)質的旅游資源現已經是湖南省旅游的龍頭城市，躋身于全國一流景 區(qū)，在國內外產生了極大影響。 2006 年張家界旅游收入占湖南省旅游業(yè)總收入的 15.86%。 2007年預計占比將上升到 17%左右。 1992 年，聯合國教科文組織世界遺產委員會將武陵源風景名勝區(qū)列入世界遺產名錄。 2000 年，國土資源部批準武陵源風景區(qū)為 “ 國家地質公園 ” 。 2004 年，武陵源風景區(qū)被批準為首批 “世界 地質公園 ”“ 。 迷人的張家界、索溪峪的野、奇山異水張家界等 8 篇描寫張家界山水的文章進入了全日制中小學教材，使 14 年前從地圖根本找不到的張家界名揚天下，并且培育了大批下一代旅游者。 2004 年，借助世界遺產大會、世界地質公園大會、歐洲地質公園國際大會之機，全方位宣傳推介武陵源風景區(qū)。隨著宣傳力度的加大與基礎建設的完善，武陵源核心景區(qū)的國際品牌影響力越來越大。 2006 年，武陵源風景區(qū)評為全國首批“ 5A 級旅游示范景區(qū)”。 2.4.3 旅游 數據 統計 2007 年，張家界全市接待中外游客 1878 萬人次，同比 2006 年增長12.05%，其中國內游客 1752.1 萬人次，同比增長 13.11%，境外游客 125.9萬人次，同比 下降 0.87%。共實現旅游總收入 91.25 億元，同比 2006 年增長14.95%，實現核心景區(qū)門票收入 11.12 億元 。以旅游為主的第三產業(yè)增加值占全市 GDP58.57%，可見旅游在張家界市經濟發(fā)展中的巨大作用，體現出旅游帶動經濟發(fā)展戰(zhàn)略的巨大效應，旅游業(yè)的支柱地位已經確立。 目前境外市場主要以韓國、日本和東南亞等亞洲客源市場為主，占境外市場的 90%。其中接待韓國游客 85.1 萬人次，占據的比例達 67.59%，日本和臺港澳地區(qū) 21.5 萬人次，占比 17.08%，東南亞和其他國家及地區(qū) 19.3 萬人次，占比 10.91%。 參照張家界市政府關于 2004 2008 年張家界市旅游經濟發(fā)展的實 施意見中提出的客源開拓計劃，根據張家界市 2000 2007 年境外游客增長速度，估算張家界的增長率 為 18.15%。張家界 市委 、 市政府正在采取多種促銷措施，加快拓展日本及東南亞市場、 發(fā)展東盟、俄羅斯市場，開拓歐美市場， 2008 年 張家界 境外游客將達 150 萬人次，對高檔酒店的需求也將翻翻。 050010001500200025003000350040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年張家界2.4.4 旅游前景 展望 世界旅游組織 研 究結果表明，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國 和第四大出境旅游國，年接待 1.37 億人次的入境旅游者。中國旅游業(yè)增長速度 位居全球第四，未來 10 年中國旅游業(yè)年均增長率將達 10.9%，到 2013 年，中國旅游業(yè)對 GDP 的貢獻將達 8446 億元人民幣。 張家界市政府提出，到 2008 年， 借助奧運之勢， 全市旅游總收入要達到 130 億元，旅游人次達到 2000 萬人次， 在鞏固韓國、港、澳市場的同時，大力發(fā)展日本、東盟市場，努力開拓歐美市場。 力爭 2008 年入境旅游人次達到 150 萬人次，其中歐美游客達到 40 萬人次。 為了讓景區(qū)不受污染，能長遠發(fā)展，張家界市政府嚴格執(zhí)行湖南省武陵源世界自然遺產保護條例，先后否決了總投資額達 3.4 多億元的 50 多個建設 項目，對核心景區(qū)內部常住人口實行搬遷。將張家界的森林覆蓋率由建市之初的 40.5%提高到現在的 66%。 結論 ：張家界旅游資源豐富，旅游品牌 影響力大，旅游人次不斷創(chuàng)新高，旅游發(fā)展前景美好，政府對基礎設施建設的大量投入使張家界旅游發(fā)展有很強的持續(xù)性。 在張家界政府明確的政策導向下， 其區(qū)域旅游經濟的美好發(fā)展前景決定了投資酒店業(yè)的可行性，并在宏觀方面為酒店投資提供了很好的回收保障。 第三章 客源情況調查 3.1 總旅游人次 2007 年張家界旅游接待人次達 1878 萬人次，比 2006 年增長 12.05%，為 張家界有史以來最高點。 其中 ： 國內游客 : 境外游客 = 13.9 : 1 國內游客 1752.1 萬人次，同比 2006 年增長 13.11%； 境外游客 125.9 萬人次，同比 2006 年 下降 0.87%。 3.2 國內市場 3.2.1 地域構成 張家界總接待人次中，國內客源占據 93.3%市場 。 主要地域構成如下：湖南省 34%；廣東 12%；上海 6%；江蘇 5.5%；重慶 5%；浙江 4.5%；四川 4.5%；北京 4.5%；其他 24%。 根據現有客源的地域構成以及區(qū)域交通聯系的方便程度、經濟支付能力等因素，據以確定張家界酒 店行業(yè)未來以地域劃分的國內客源來源地為： 1、 核心客源市場是 ： 湖南、廣東、上海、江蘇、浙江、北京。 湖南經濟的高速發(fā)展為旅游休閑創(chuàng)造了條件，并且來張家界交通便利，所以成為主要客源地，在長張高速全程貫通后，湖南客源保持 了 更高速增長 ，自駕游增長比例最為迅速 。 廣東是張家界早期市場的主要客源地，開發(fā)早、效應大、認知程度高，隨著泛珠三角經濟圈合作的深入，廣東人到張家界旅游將更多 ，自駕游成為不可忽視的 增長點 。 上海、江蘇、浙江、北京是近年國內主要旅游客源地，這些地區(qū)經濟實力強，市場潛力巨大，待開發(fā)的經濟價值不 可估量 ，隨著全國高速公路網的日益完善，為 以后重要的 增長方向 。 2、一般客源市場是：四川、重慶、湖北、山東、福建。 這些地區(qū)有的是經濟強省，有的近年來經濟發(fā)展迅速，其旅游消費欲望強烈，在張家界品牌不斷加強宣傳推廣，這些地區(qū)的客源將成為不可忽視的組成部分。 3.2.2 地域 分析 基于張家界核心客源主要來自于經濟發(fā)達地區(qū)，這部分客源旅游度假意識較強，具備較高的價格承受能力，但對接待條件要求也很高。 近幾年，長三角、珠三角地區(qū)的客源雖在決對數上有所增長，但在總旅游人次中比例卻呈下降趨勢，業(yè)內人士分析，主要是張家界 配套設施不健全，不能全面滿足對高標準住宿條件要求和其他消費要求，一定程度上促成這此地區(qū)游客轉向了接待條件更好的其他景區(qū)。根據廣東廣之旅調查分析，廣東游客對張家界接待條件滿意度排在九寨溝、廬山、武夷山之后。 隨著 張家界 一批新興酒店的興建，這些地區(qū)的游客增長比例將會逐步回升 并向張家界分流， 休閑與商務市場會有很大幅度增長， 為張家界的酒店業(yè)發(fā)展提供了更好的市場。 3.2.2 旅游類別 根據旅游雜志統計，張家界國內游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為 85%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為 10%左右；以商務為目的游客只能占 5%左右。 3.2.3 趨勢預測 因張家界城市基礎建設較落后，主要是依托獨有的山地景觀，屬游覽型旅游地區(qū)，今后發(fā)展中，觀光旅游為目的地游客仍將占據相當大的比重。 但休閑度假為目的地游客將會 逐步提升，最終實現兩個目的的徹底轉型。 因長張高速已 全程貫通，包括行政會議在內的休閑度假旅游將在張家界興起，特別是自駕游將呈高速增長。這部分客源主要來源于以長沙為核心的湖南省發(fā)達地區(qū)，以及長三角、珠三角地區(qū)。 3.3 境外市場 3.3.1 地域構成與分析 張家界境外客源主要來自東亞，其 中韓國客源高達 67.5%，其余港、澳、日本占 17.08%，結構不合理，不可控風險過大。 境外旅游人次自 2006 年連續(xù)兩年處于微弱下降趨 勢 ，分別為 2006 年下降 1%、 2007 年下降 0.87%。 張家界有全球無可比擬的旅游資源，為什么境外旅游人次近兩年出現下降趨勢，主要原因是原境外游客以 韓國 為主要力量，結構單一。隨著韓國旅游人次步入衰退期，但日本、歐美市場卻沒有及時開發(fā)，造成近兩年出現結構調整導致旅游人次有小幅下滑。 歐美市場 是 政府 近年來重點開發(fā)對象，但在做了 大量推動 工作 下，只有微量增長，張家界國際酒店、張家 界閩南酒店都為了打開歐美市場，專門接待過歐美 旅行社、政府 考察團， 政府也專門在歐美召開推介會， 但最終結論是張家 界風景一流，但整體接待檔次過低，無能力接待以休閑度假為主要目的 地 歐美市場 ，歐美客人主要集中在麗江、桂林等西 南 地區(qū) 。 3.3.2 政府措施 2007 年， 湖南省委、省政府提出將張家界打造成“世界旅游精品”，張家界市委、市政府響應省里號召，提出將市城區(qū)“三年有改觀、五年大變樣”，著手大力改進城市基礎設施建設 ，將旅游接待設施提質改造放在第一位置，并主要以日本、歐美市場為導向 。 為 更好地發(fā)揮其 湖南省旅游業(yè)的龍 頭帶動作用，張家界正努力 實現從單一的觀光旅游向休閑度假旅游轉型，旅游產業(yè)從數量擴張到數量質量并重轉型，旅游品牌從國內旅游目的地向國際旅游目的地轉型，優(yōu)化旅游區(qū)域空間結構，提高產業(yè)素質，提升旅游服務品位。為此，需要建設面向高端客源市場的國際 接待服務區(qū) 。主要以日益增多的歐美日等西方發(fā)達國家和地區(qū)的游客為接待對象，以迎合歐美日等西方發(fā)達國家和地區(qū)游客上升的趨勢。 3.3.3 旅游類別 根據旅游雜志統計，張家界 境外 游客出行目的以觀光瀏覽為主，所占百分比為 90%以上；以休閑度假為目的所占比例較小，為 10%左右；以商務為目的游客 基本為零 。 3.3.4 趨勢預測 根據 關于 20042008 年張家界市旅游經濟發(fā)展的實施意見 相關數據顯于，到 2008 年境外旅游人次將達 150 萬人次，創(chuàng)匯收入達 2 億美元。 隨著張家界直飛漢城的航班開通，韓國客人 于 2008 年 后十年內可 連續(xù)穩(wěn)定在 50 萬人次，占境外游客的 30%；日本、港、澳、臺、及東南亞將于2008 年達到 65 萬人次，占境外游客的 43%；歐美市場 因 北京奧運會的舉辦及城市接待設施的提升， 會呈大幅增長態(tài)勢， 2008 年預計可達 27 萬人次，占比達 18%。 結論 ：在政府與市場的共同推 進下，游客人數會不斷增加，客源地將不斷擴大， 旅游人員結構將發(fā)生根本性轉變， 游客消費層次不斷提高，帶動消費形態(tài)發(fā)生根本變化與提升。 第四章 張家界酒店業(yè)現狀調查 4.1 四 星以上酒店概況 4.1.1 統計 根據張家界市 2007 年國民經濟和社會發(fā)展統計公報 草案 ，截止 2007年 12 月底，張家界賓館酒店總數 511 家。 共有星級酒店 73 家，其中 ： 正申報五星 1 家：為武陵源國際度假酒店； 掛牌四星 5 家 ： 為張家界國際酒店、湘電國際酒店、張家界藍天大酒店 、通達國際酒店、祥龍國際酒店 ； 掛牌三星 19 家 。另有類四星 3 家，類三星 8 家。張家界 三 星 級及類三星 酒店現有客房數 5700 間。 張家界 類 四星級 以上 酒店現有客房數 1849 間，其中張家界 *大酒店228 間、張家界 *酒店 255 間、張家界 *國際大酒店 156 間 、張家界 *國際酒店 280 間、張家界 *國際酒店 300 間 。 類四星酒店張家界 *大酒店 200間 、 *國際酒店 150 間、 *國際酒店 280 間 。 五星級酒店三家 （含在建） ，客房數 2158 間，其中：武陵源國際度假酒店 450 間（于 2007 年 4 月營業(yè)，正申評五星） 、張家界花園酒店 1000 間 （在建） ，張家界山水大酒 店 708 間 （在建） 。 主要 四 星級及類 四 星級酒店 分布情況如下表： 酒 店 名 稱 星 級 地理位置張家界國際大酒店 四 星 張家界市區(qū)祥龍國際酒店 四星 張家界市區(qū)張家界藍天大酒店 四 星 張家界市區(qū)張家界閩南國際酒店 類四星 張家界市區(qū)張家界通達酒店 四星 張家界市區(qū)張家界華天大酒店 類四星 張家界市區(qū)湘電國際大酒店 四 星 張家界景區(qū)凱天國際酒店 類四星 武陵源區(qū)4.1.2 硬件與軟件 4.1.2.1 硬件 基于市場需要及政府需求，張家界四星級酒店基本不具務四星標準，按國際標準評審，只能符合三星要求。如張家界 *酒店于 2000年開業(yè)，因房間空間設計過小，加之運營七年時間無資金進行裝修改造，基本已退出四星競爭行業(yè)。張家界 *國際酒店同張家界 *酒店處于同一狀況。 為了有可比性，有針對性的選取 五家酒店進行硬件比較： 項目 張國際 藍天 武陵源度假 花園酒店 山水酒店星級 四星 四星 五星 五星 五星開業(yè)時間 2000 年 2004 年 2007 年 2008 年 2009 年綠化環(huán)境 有并較好 有一般 內部有較好 無 無位置 市區(qū)較差 市區(qū)較好 景區(qū)較好 市區(qū)較好 市區(qū)較好客房數 228 間 280 間 450 間 1000 間 708 間標準面積 28m32m36m36m36m裝修設備 一般老化 較好新 新 新 未裝修行政樓層 無 有 有 有 有餐廳設施中、西餐、風味餐廳、咖啡廳中、西餐中、西餐、咖啡廳中、西餐、咖啡廳中、西餐、咖啡廳會議設施大會議室400 人 1 個、中小會議室 4 個大會議室200 人 1 個、中小會議室 5 個大會議室400 人 1 個、中小會議室 6 個大會議室400 人 1 個、中小會議室 8 個大會議室300 人 1 個、中小會議室 8 個娛樂設施夜總會、足浴、按摩、K T V 、游泳池、網球場夜總會、足浴、按摩、K T V 、游泳池、網球場夜總會、足浴、按摩、K T V 、游泳池、網球場夜總會、足浴、按摩、K T V 、游泳池、網球場夜總會、足浴、按摩、K T V 、游泳池、網球場4.1.2.2 軟 件 管理模式：全部為獨立總經理 。 管理制度與控制流程：都制定的較為完善。 員工來源：張 *與 *酒店管理屋基本來源于外，管理水平較好，其余一般。普通員工都為本地招聘，綜合素質一般。 員工配備與培訓： *酒店配備較為符合標準，并培訓較好。其余酒店配備基本處于缺編狀況，并培訓主要依靠內部 自培。 衛(wèi)生：大面積與主要部位基本符合要求，但細節(jié)處理普遍不夠。 維護保養(yǎng)：都無專業(yè)人員實施。 張家界前幾位酒店軟件如上所述，其他酒店就更無可取之處。張家界市酒 店行業(yè)總 體管理水平一般，員工綜合素質較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求，可提 升空間大。 4.2 供求狀況 張家界市 現有四星及 類四星 酒店總床位 3600 張。 張家界市 現有五星 床位 900 張。 以國家旅游局統計數據為參考依據，國內游客中有 20%基本入住四星以上酒店， 張家界作為國際旅游勝地，比例達 30%， 境外游客中有 90%基本入住四星級以上酒店。以 2006 年張家界市旅游人次為基數，測算張家界現有四星級酒店全年每日平均床位需求量為： 國內需求： 1324 萬人次 ，每天需求量為 9080 張。 國外需求： 129 萬人次 ，每天需求量為 ： 2600 張。 張家界現有四星級 以上 酒店床位缺口為 7180 張。 缺口之大的直接結果就是一部分人轉向入住三星級酒店 ，并導致部分高消費能力的游客推遲來張家界旅游計劃，造成高檔客人流失。 因為供需失衡，在旺季形成來重的買方市場，各酒店的服務水平也嚴重縮水。 每年年初各旅行社在 四 星級以上酒店花錢買一年的房 ，就是供需失衡的最好見證。 4.3 入住率與價格 國家旅游局 2006 年統計， 2006 年全國四星級酒店平均入住率在 65%左右，三星級酒店在 60%左右。 張家界 2007 年類四星級以上酒店平均入住率在 85%以上， 類三星級以上酒店平均入住率在 80%以上，大大高于全國平均水平。在旺季八個月中，武陵源國際度假酒店、 張 *酒店、 *酒店、 *山莊、 *酒店、 *酒店、 *際酒店平均入住率全部在 92%以上。 以湖南省會長沙 市 酒店旅游團隊價格為參考依據，選取情況如下： *國際酒店：五星，團隊價 460 元每間，含早； *國際酒店：五星，團隊價 380 元每間，含早； *國際酒店：四星，團隊價 300 元每間，含早。 張家界選取四家酒店價格為參考依據，選取情況如下： *源國際度假酒店：五星，團隊價 680 元每間，含早； 張 家界 *酒店： 類 四星，團隊價 480 元每間，含早； *酒店：四星，團隊價 380 元每間，含早； *國際酒店：類四星，團隊價 360 元每間，含早； *國際酒店：類四星，團隊價 360 元每間，含早。 張家界作為地級市 的旅游城市 ，其酒店 星級評價標準本來就低于省會城市，其四星酒店在省會城市只能比三星稍好，但 價格已遠遠高于 省會四星，并接進五星，價格水平畸高，可見供需不平帶來的發(fā)展空間巨大。 結論 ：張家界市高星級酒店數量不夠，供需失衡；星級酒店硬件較差、管理不能到位，維護保養(yǎng)原始 ，老化嚴重；酒店價格理想、入住率高。張家界需要新興的高星級酒店興建，彌補供應數量，提升接待能力，拉升接待服務水平 ，接動旅游人次結構調整 。 第五章 有可比性景區(qū)酒店狀況分析 從宏觀角度分析，并進行橫向比較，選擇了三個在品牌、開發(fā)時間、旅游資源等方面有可比性的城市進行比較分析，分別為張家界市、阿壩州（九寨溝）、桂林。 因受數據獲取困難，比較數據取 2006 年各政府公布數。 阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀八十年代開發(fā)建設，九十年代為海內外所廣泛了解。 桂林 是世界著名的風景旅游 城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西東北部。行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。擁有著名的陽朔旅游區(qū)。 5.1 三城市 GDP 與旅游人次 比較 2006 年 GDP： 張家界市： 127.54 億元； 阿壩州： 87 億元； 桂林： 619.12 億元 2006 年旅游人次： 張家界市： 1676 萬人次； 阿壩州 九寨溝 ： 772.6 萬人次； 桂林： 1337.95 萬人次 三城市 GDP 與旅游人次比較圖 0500100015002000張家界 阿壩州 桂林GDP(億元)旅游人次（次）旅游總收入： 張家界市： 79.38 億元； 阿壩州： 61.80 億元； 桂林： 68.75 億元 游客人 次平 均貢獻度： 張家界市： 473.63 元每人； 阿壩州： 800 元每人； 桂林： 512.80 三城市旅游收入與平均貢獻度比較圖 0100200300400500600700800張家界 阿壩州 桂林旅游總收入（億元）平均貢獻度（元）5.2 三城市酒店規(guī)模比較 5.2.1 星級酒店規(guī)模 星級酒店數量： 張家界市：四星 5 家，五星 1 家； 阿壩州：四星 3 家，五星 2 家； 桂林： 四星 6 家，五星 3 家 星級酒店客房數量： 張家界市：四星級酒店 1219 間 （不含類四星） ，五星級酒店 450 間； 阿壩州：四星級酒店 1006 間，五星級酒店 2765 間； 桂林： 四星級酒店 2560 間，五星級酒店 1285 間。 5.2.2 客房 入住率與 價格比較 入住率： 張家界市：四星級酒店 85%，五星級酒店 85%； 阿壩州：四星級酒店 70%，五星級酒店 75%； 桂林： 四星級酒店 75%， 五星級酒店 78%。 價格比較： 張家界市：四星級酒店 360 元 ，五星級酒店 680 間； 阿壩州：四星級酒店 400 元 ，五星級酒店 680 元 ； 桂林： 四星級酒店 400 元，五星級酒店 580 元。 張家界出現供求不平衡， 入住率最高， 但 四星級酒店 價格卻低于另兩地區(qū)，主要是酒店建設缺 乏高水平規(guī)劃，建設水平過低，硬件太差，經營管理水平低，不注重酒店品牌建設，所以沒能力接待高檔中高檔客人，并沒能力談及品牌附加值，故價格水平較低。 5.2.3 緊缺指數比較 以四星級以上酒店需求量對供應量比作為緊缺指數，三地區(qū)緊缺指數如下： 張家界市： 4.36； 阿壩州： 1.2； 桂林： 1.6 就現有的四星級以上酒店而言，張家界高 星級酒店 緊 缺指數高出阿壩州3.6 倍，高出桂林 2.72 倍。 結論 ：張家界旅游人次最高，但旅游收入不及桂林，游客人均貢獻度低于阿壩州與桂林， 四星級以上酒店標準與客房數量及價格低 于阿壩州與桂林，但入住率卻高于阿壩州民 與 桂林，可見張家界旅游配套設施不足，高星級酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升，高星級酒店的建設極為迫切。 第六章 未來四星級以上酒店供求狀況 6.1 至 2009 年四星級 以上 酒店床位供應量預測 至 2009 年高星級建設情況： 張家界閩南國際酒店： 650 個床位，四星， 2008 年 10 月營業(yè)； 張家界花園 酒店： 2000 個床位，五星， 2008 年 5 月開業(yè)； 張家界山水 大酒店： 1400 個床位， 五 星， 2009 年 3 月營業(yè)； 武陵源臺灣山莊 酒店： 600 個床位， 四 星， 2009 年 3 月開業(yè)。 類四星以上床位供應表： 床位 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年現有 4500 7150 9150 11350在建 4650 4200 2200總計 9150 11350 11350 113506.2 未來高星級酒店床位需求量測算 根據 關于 20042008 年張家界市旅游經濟發(fā)展的實施意見 相關數據顯于， 境內旅游人次將按年均 20%定基增長，至 2008 年 達 2200 萬人次，境外旅游人次將達 150 萬人次 ， 2009 年旅游人次結構將調整，境外旅游人次將大幅上升 。 四星級以上酒店 供需情況 如下表 （依據 4.2 測算公式） ： 項目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年床位數 4500 7150 9150 11350需求量 11680 17015 17015 17015差異 7180 9865 7865 5665包含本項目在內， 在建的高星 級酒店全建完后，在 2010 年，缺口仍達5665 張床位，足以再容納 三 家大規(guī)模高星級酒店。 張家界高星級酒店床位供求趨勢 圖 05000100001500020000需求量 11680 17015 17015 17015未興建本項目供應量 4500 7150 9150 9150興建本項目供應量 4500 7150 9150 113502007年 2008年 2009年 1010年結論 ：張家界高星級酒店需求量大，在較長時期內處于供不應求的局面，投資建高星級酒店，符合當地的市場需求 及政府導向 。 第七 章 項目區(qū)位優(yōu)勢分析 地理位置是投資酒店業(yè)時考慮的首要條件之一 ，此項目位于張家界市 與核心景區(qū)武陵源 中間 ，在區(qū)位上占有無可比擬的優(yōu)勢。 7.1 環(huán)境優(yōu)勢 項目選址張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家 崗，位于張家界市區(qū)至張家界國家地質公園的張清公路旁， 所在地無任何工業(yè)與生活污染，四周森林履蓋率達 90%以上，空氣清新，是絕佳的天然氧吧，推窗即可欣賞如畫卷的風光山水，享受難得的遠離城市喧嘩的寧靜。 項目區(qū)可以享受城市公共設施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。 因為政府對景區(qū)附近的開發(fā)進行 嚴格 限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常適合營造一個環(huán)境優(yōu)美，恬靜、舒適，設施先進的五星級 山地 度假 酒店。 7.2 交通優(yōu)勢 項目所在地距張家界市、火車站、荷花 機場 22 公里，僅 30 分鐘車程，交通非常便利。 距核心景區(qū) 索溪峪 入口 10 公里 、森林公園管理處入口 8 公里 ，僅十分鐘車程。 項目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間，處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內。 2008 年長張高速陽河出口處至黃龍洞一級公路開通后，項目 還 處于 市區(qū)、武陵源、陽和大循環(huán)圈內 。 7.3 地塊 優(yōu)勢 項目用地 不涉及任何拆遷等棘手的社會問題，獨立性很強， 項目實施單純， 但 項目建設所需市政配套設施 不很 完善， 需自行解決飲用水問題。 根據張家界市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于 2012 年擴張到 30 萬元， 城市集中向景區(qū)方向擴張，項目用地在 5 年后將處于張家界市城區(qū)的邊緣地，本項目也將成為城區(qū)的重要組成部分。 第 八 章 項目市場定位 8.1 主題定位 張家界 五星級 酒店 新版風景視野，一生的度假計劃 世界級的山景，您將不再是過客 8.2 功能定位 本項目定位為綜合性旅游服務酒店，主要功能為旅游觀光客人提供優(yōu)質的食、宿、休閑、娛樂服務，并考慮會議旅游的需求，充分提供會議會務服務。 8.3 客戶群體定位 8.3.1 國內客戶群體定位 長江三角洲、珠江三角 洲的高端客人，并著重大公司的會議接待； 湖南省及周邊地區(qū)的自駕游高檔游客。 來張家界旅游、度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，新崛起的經濟大款以及其它社會高層機構和知名人士。 8.3.2 境外客戶群體定位 以韓國、日本為主的休閑旅游游客； 以港、澳、 歐洲 為主洲休閑旅游游客； 世界 500 強企業(yè) 8.4 需求定位 對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對高檔豪華客房要求，尤其是對景區(qū)附近豪華客房的需求； 對多功能廳和現代化會議設施的需求； 對現有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的 自然園景和多變的植物； 對更多的康體設施和水療（ SPA）設施需求，對更多的娛樂設施需求； 對更多的獨家休閑和 VIP 空間需求； 對更多的文化活動和短程旅行活動需求。 8.5 星級定位 項目定位為涉外 五 星級 山地 度假 酒店。 第 九 章 設計原則與 風格 營造 9.1 設計原則 項目鄰近張家界旅游風景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。酒店用地高差大，地形復雜。本著尊重自然，以自然景觀為核心，順應山勢，充分利用自然地形的原則，建筑布局依山就勢，盡量減少填挖方量。 為了保護基地周邊優(yōu)美的自然環(huán)境和獨特的旅游資源， 在規(guī)劃布局中注意將建筑化整為零，減小建筑體量，并通過凸凹有致的外墻和高低錯落的屋頂處理，進一步縮小體量感。 建筑形象秉承 *集團建設并經營的酒店一貫的歐式風格，采用的暖色調石材及坡屋頂，以豐富的細部構成尺度近人、氛圍休閑的建筑，并和周邊環(huán)境相協調。充分利用自然景觀，按原地形的山勢依山就勢，形成高低錯落的山地建筑景觀，標志形象突出。 考慮各種不同功能和客用與服務的出入口交通合理組織，人流、車流、物流流線完全分開，各流程路線簡潔明確，快捷高效。 酒店主要采用現澆鋼筋混凝土框架結構，結構設計清晰。大堂部分直徑80 多米的半圓形無柱大空間采用鋼網架，宴會廳和劇院部分采用鋼桁架，不同的結構形式滿足不同的建筑需要。抗震等結構安全設計按國家標準執(zhí)行。 配套設施齊全，設備設施先進。建材大部分選用采用環(huán)保節(jié)能材料，既能達到建筑裝飾的效果，又保溫節(jié)能。設備設計也對各種污染源作嚴格處理，使排放達到標準。 通過精心的規(guī)劃與建設，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式山野田園度假酒店： 規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房； 更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾； 體現與酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和 特色，提高對國內、國際客源的吸引力，提高市場競爭力； 增加康體和健康水療設施； 建成具有明顯獨特風格的超大的園林，強化其不可比性。 9.2 風格 營造 在整體布局上，采用的 “ f”型的仿古建筑， 是“高綠地率、環(huán)保、地域性”，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，體現山區(qū)城市風貌。 項目區(qū)以各建筑物為中心，組成生態(tài)園林景觀，承襲傳統的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合張家界的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣，制作精致辭完美。蜿蜒的石路、玲瓏的雕塑、變化的泳池、疊錯式的噴泉、精巧別致的燈飾，另上 80 多種罕 見的植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，土家風情的豪華觀景客房，融合出優(yōu)美的鄉(xiāng)村度假酒店效果。 第十章 建設規(guī)模與 投資概算 10.1 建設規(guī)模 總 建筑面積 200485 平方米，其中 酒店 建筑面積 172210 平方米、 后勤中心建筑面積 28275 平方米?？傉嫉孛娣e 142315 平方米。 一、 酒店 規(guī)模 ： 建筑面積 172210 平方米 客房規(guī)模， 其中地上 169718m2，地下 2492m2。 整個酒店分為公共區(qū)（ A 區(qū)），客房區(qū)（ B 區(qū)），高檔客房區(qū)（ C 區(qū)），酒吧和 KTV 娛樂區(qū)（ D 區(qū)）和演藝劇場區(qū)（ E 區(qū)） 。 A 區(qū)地上 11 層，局部地下 1 層，建筑總高度 50.8m； B 區(qū)地上 13 層，建筑總高度 48.3m； C 區(qū)地上 10 層，建筑總高度 38.35m； D 區(qū)地上 4 層，建筑總高度 19.8m； E 區(qū)地上 2 層，建筑總高度 15.45m。 二 、 總體布局： A 區(qū) ： 位于用地的中部，酒店主入口在公共區(qū)中間，朝向東北，面對園區(qū)主路 。主要功能有大堂接待、餐飲、會議和宴會、洗浴 SPA、健身、后勤辦公及設備機房。公共區(qū)上部二層至六層為客房，共有 244 個標準間。 B 區(qū) ： 位于用地和公共區(qū)的西北側， 共十 三層 。本區(qū)共有 744 間標準間客房。 C 區(qū) ： 位于公共區(qū)南側 ，十層高，共有 133 間（套）高檔客房。 D 區(qū) ： 位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為 KTV 包間。 E 區(qū) ： 位于整個酒店用地的東側，。劇院有 2500 座，擬用作地方風情表演，兼做報告廳。 三 、 平面布局和分區(qū)： A 區(qū)： B5 層為洗衣房和設備用房，設備用房有鍋爐房、發(fā)電機房、變配電室、消防水池和泵房。 B4 層為康體娛樂區(qū)和部分設備用房，康體娛樂區(qū)主要有保齡球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游藝廳、壁球、沙壺球等，設備用房有制 冷機房、變配電室。 B3 層為桑拿浴和后勤辦公用房。 B2 層為 SPA 和后勤辦公用房。后勤用房有辦公、庫房、員工更衣、員工廚房餐廳。 B1 層為會議、停車庫、中餐廳、風味餐廳和廚房。 1 層為大堂接待、咖啡廳、自助餐、西餐廳、宴會廳、會議室。 26 層為客房。 B 區(qū)： 標準客房樓，地上 912 層，在頂層有連廊與 A 區(qū)一層大堂相連。 C 區(qū)： 高檔客房樓，地上 710 層，底層與 A 區(qū)一層大堂相連。 D 區(qū)： 為酒吧街和 KTV 房樓，地上 3 層，首層為酒吧街，上部為 KTV 包間。因地形原因東段比西段高一層，西段首層與 A 區(qū)二層平 。東、西段間及與 A 區(qū)一層大堂用臺階連接； 3.3.5 E 區(qū)為劇場，地上 2 層。 四 、 停車位： 地下停車位 48 個，面積 2200 平方米 酒店用地內地上停車 110 輛（ 96 輛小客車 +14 輛大客車） 五 、 后勤服務中心 ： 總建筑面積： 28275.75 平方米。 建筑層數、高度：地下局部二層，地上六層，建筑控制高度 28.450 米。 . 工程 由 A 段、 B 段、 C 段、 D 段四部分組成。首層 B、 C 段為員工餐廳，地下一、二層 B、 C 段為辦公及設備用房，其余部分均為員工宿舍。 10.2 投資概 算 預測本項目總投資約為人民幣 79,613.00 萬元， （ 詳細 見附 表 2：項目投資計劃表 ，并適當參考威靈謝公司 2007 年第三季度上海造價信息 ） 。 其中： 土建投資： 14,034.00 萬元 裝修投資： 42,430.00 萬元 設備購置： 13,635.00 萬元 附屬工程： 873.00 萬元 工程建設其他費用： 4,260.00 萬元 開辦費： 600.0