東莞翰林雅苑項目銷售專業(yè)知識問答資料-2008年.doc

【東莞翰林雅苑】翰林雅苑項目銷售專業(yè)知識問答資料編輯：李影輝2008年7月16日目錄一、 房地產基礎知識1） 房地產名詞2） 房地產建筑形態(tài)3） 房地產結構材質4） 房地產相關法規(guī)及政策二、 翰林雅苑住宅基礎配置三、 （晶苑地產）翰林雅苑項目狀況四、 銷售基礎知識五、 物業(yè)管理知識六、 舉例一、房地產基礎知識1、什么是房地產？它分為哪幾類？答：a、房地產又稱不動產，是指土地及定著在土地上的建筑物、構筑物和其它附屬物的總稱。（主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移動,因而又稱為不動產。）b、從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。2、什么是房地產權？答：指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。3、房地產業(yè)的含義是什么？房地產市場的含義是什么？答：房地產是為人類的社會生產治動提供入住空間或物質載體的產業(yè)，房地產市場是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產的交易價格達到一致的任何安排，我們還可以說房地產市場實際上是房地產的買家的某個特定的地理區(qū)域內，于某個特定的時間段內達到所有交易的總和。4、房地產的特性表現(xiàn)在哪幾個方面？答：房地產的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、位置的固定性或不可移動性；2、經濟壽命的可延續(xù)性；3、適應性；4、不一致性；5、需要管理；6、能從周圍社區(qū)環(huán)境（公益設施）的改善中獲得利益。5、房地產投資的形式有哪幾種？答：房地產投資的形式可以分為從購買土地使用權開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。6、影響房地產需求和價格的因素有哪些？答：1、收入的變化；2、銀行存貸款利率的變化；3、對未來的預期；4、政府政策的變化。7、房地產市場是如何分類？答：1、按區(qū)域范圍分，這是根據(jù)房地產的不可移動性受制于地區(qū)性的需要，決定了房地產市場是區(qū)域性市場，實際也就是將房地產市場按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類，如上海房地產市場、深圳房地產市場。2、按照房地產的類型，我們還可以把房地產市場分解成許多副市場，如居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)（商場、店鋪）物業(yè)市場、工業(yè)市場、土地市場等。3、按物業(yè)檔次和等級分為：高檔住宅（豪宅）別墅、寫字樓市場、普通住宅、寫字樓市場等。4、按照樓宇高度分為：高層、小高層、多層。5、按購買房地產的目的的不同分為：房地產投資市場、房地產使用市場。6、按房地產交易的順序和類型分為：一級市場、二級市場、三級市場和四級市場。7、按交易方式不同分為：房地產銷售市場、租貨市場、抵押市場、拍賣市場、保險市場。8、房地產市場宣傳的形式和手段有哪些？答：房地產市場宣傳的形式主要有兩種：即借助各種傳播媒介的宣傳和市場人員與消費者或顧客面對面的交流。借助各種傳播媒介的宣傳實際上就是廣告。廣告的目的是從供應者方面來影響需求者的購買決策。市場人員與消費中顧客面對面的交流是市場工作的另一種形式，這種形式通常以廣告宣傳為基礎，看到廣告后顧客找上門來，由銷售人員向顧客具體介紹物業(yè)的座落位置、周邊、戶型面積、裝修標準、銷售價格、入住前的手續(xù)和費用等情況，還要帶顧客去看樣板房和現(xiàn)房，最后達到成效的目的。（1）媒體廣告、含報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；（2）郵寄宣傳材料、郵政專遞廣告；（3）發(fā)送售樓書，有的還附送含有整個樓盤資料及展示的光盤；（4）制作現(xiàn)場廣告牌、大幅橫幅標語；（5）樣板房和小區(qū)配套（含綠化、會所及其它配套）展示。房地產名詞土地使用權 ：使用國有土地所使用的權利，主要指建筑內容，使用年限。產證：是房屋竣工驗收后，由房管部門合法擁有房產的最主要證明材料。七通一平：指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。配套設施：主要是為方便提供各種設施。容積率：建筑面積與土地總面積之比。占地面積：小區(qū)所占的所有土地面積，包括走廊,花園，基地線以內。地基：建筑物下面支承基礎的地層（天然地基、人工地基）?；孛娣e：建筑物整體在地面的正投影面積。基礎：建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎、剛性基礎）建筑面積：整個建筑每一層加起來的面積總和。容積率：建筑面積與占地面積的一個比值(限制小區(qū)人口密度比)。綠化率：綠化面積在占地面積中所占的百分比。得房率(公攤)：套內使用面積與建筑面積比。日照間距：建筑物與建筑物之間的距離，他要滿足一個比例的要求。中線：指墻中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。山墻：房屋兩端側面的墻。檐墻：與屋檐平行的兩側外墻。女兒墻：房屋外墻高于屋面的矮墻。過梁：門、窗洞口上方的支撐結構（水泥過梁、鋼筋過梁）。圈墻：沿房屋外墻水平主向周圍設置的連續(xù)封閉或梁。作用：使墻受力均勻，增強房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。勒腳：指室外地面以上的一小段房屋外墻。散水：指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。墻裙：位于室內墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或油漆等材料做成，借以保護墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。踢腳線：指沿室內地面邊緣的墻面上1015cm高特殊裝修。沉降縫：指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時，為避免不均勻的沉降使墻體或其它結構部分開裂而設置的建筑構造縫。伸縮縫：指為防止建筑物構件由于氣溫變化使結構產生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適度部位豎向設置的一條構造縫。變形縫：沉降縫、抗震縫、變形縫的總稱。住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。層高：地面至上層樓板或樓面板頂面之間的垂直高度。（標準層高為2.8米）凈高：地面至上層樓板底面的垂直高度。凈高+樓板厚度=層高。開間：建筑物橫墻之間的軸線距離。進深：建筑物重墻之間的軸線距離。承重墻：指支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。房型：指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。動線：進門后，各個功能房之間的活動距離，動靜分開，干濕分開，廳與臥室不在一條直線上。預置板：指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。房地產建筑形態(tài)低層：13F的建筑稱為低層建筑。多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。 小高層：711F的建筑稱為小高層。高層：1230F的建筑稱為超高層。超高層：30F以上的建筑稱為超高層。板樓：有稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。 雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。 雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。連棟別墅：多棟連在一起的別墅。越層：又稱樓中樓，既室內有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 經濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之為經濟使用。商品房：作為商品，以產權出售的房屋，通稱為商品房。房地產結構材質房屋的建筑結構類型？1、鋼結構；2、鋼筋混凝土；A現(xiàn)澆鋼筋混凝土； B預制裝配式混凝土構件；3、鋼和鋼筋混凝土；4、混合結構；屋頂、樓面用鋼筋混凝土、墻、柱用磚或別的建筑材料。5、磚木結構；墻、柱用磚樓層、屋架用木材。6、其它結構。竹結構、木結構、竹木結構。磚混結構：磚石為承重墻，樓蓋用樓板建造的房屋?？蚣芙Y構：由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組成骨架承受和傳遞荷載，墻主要起圍護和隔離作用的建筑。房地產相關法規(guī)及政策（一）維修資金1、維修資金是用于房屋保修期過后的的，對小區(qū)共用部位共用設施設備的中修及大修。2、所稱共用部位是指房屋承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗⒐灿瞄T廳、樓梯間、走廊通道等。3、共用設施設備是指建設費用已攤入房屋銷售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經營性停車場（庫）、公共益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。4、維修資金實行業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的管理原則。5、市房地產管理部門是維修資金管理的行政主管部門，負責監(jiān)督、指導維修資金的歸集、管理、使用。6、購買無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米40元計交，購買別墅的，購房人按每平方米50元計交，購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米65元計交。（二）契稅1、契稅是在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收一種行為稅。2、新條例規(guī)定土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換的稅率為：3%5%，經廣東省人民政府批準，我省契稅稅率為4%。1997年7月，為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，財政部、國家稅務總局規(guī)定，個人購買自用普能住宅，暫減半征收契稅，相對我省契稅稅率即為2%。自2001年9月份，經廣東省人民政府批準，凡購買房屋面積大于160，單價每平方超過3500元者，征收契稅均為4%，此二項有一項不符者，則為2%。（三）售房五證1、國有土地使用證：本證是證明土地使用權，向國家支付土地使用權出讓金而獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。住宅用地使用年限70年（商業(yè)用地50年）。2、建設用地規(guī)劃許可證：本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，且建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。3、建設工程規(guī)劃許可證：本證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證其核發(fā)的目的是確認建設關建設活動和合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。4、建設工程施工許可證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件、允許其開工的批準證件。5、商品房銷售許可證和商品房預銷許可證：此兩證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。（四）東莞市購房入戶的政策規(guī)定：外地公民在我市市區(qū)購買房屋，建筑面積達56平方米以上的，其本人和直系親屬（下同）準予遷入2人，達90平方米以上的可遷入3人，達120平方米以上的可遷入4人，達150平方米以上的可遷入5人。（據(jù)了解政府已取消）二、翰林雅苑住宅基礎配置A、基本配置：水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設一獨立蓄水裝置，以供使用。排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 通風管：多設在廚房或廁所。電信設施：電話、電視。供電：220V和380V。B、配套和交通： 小區(qū)電纜為高空架設還是地下鋪設？答：小區(qū)電纜為地下直埋鋪設。入戶電線為多少平方？答：入戶電線為1016.220V380V。小區(qū)是否有24小時熱水？如何收費？答：小區(qū)內24小時供熱水，收費按國家規(guī)定標準執(zhí)行。小區(qū)用水是否區(qū)分飲用水和使用水？ 答：小區(qū)用水是采用分質供水。小區(qū)使用煤氣還是天燃氣？何時能到位？答：小區(qū)使用天燃氣，預計年底到位。煤氣或天燃氣如何收費？用何種方式收費？答：收費標準為：以燃氣公司制定標準為準?，F(xiàn)價為每立方元，采用IC卡預付費氣表計量收費。小區(qū)內是否設有有線端口？是否可以收到國際頻道？答：小區(qū)內為東莞有線電視，無法收到國際頻道。有線電視在室內預留幾個插口？何時可用？ 答：各臥室，廳均有插口，保姆間也有插座，有線電視入住后隨時可開通。預留幾部電話線及插口？何時可用？ 答：三線入戶，在客廳、臥室均設有電話插口。小區(qū)附近有哪些小學、中學、幼兒園？答：小學、中學、蒽萊幼兒園。 有幾路公交車可以到小區(qū)？答：從20年月日起即有公交車直通社區(qū)。目前9路也可便捷抵達。該項目對口警署？答：派出所或警務處。該項目對口街道辦事處？答：辦事處或村委該社區(qū)設幾個出入口？答：個出入口C、景觀與建筑小區(qū)景觀的設計理念是什么？答：增加生活特色，改變普通生活方式。小區(qū)內有何特色景觀？有何小品建筑？答：車舞水系、升華會館、綠色植物組團及各小組團內的特色小品。小區(qū)內是否有小亭等類似的公共休閑場所？答：小區(qū)內有公共休閑場所。社區(qū)共有多小幢建筑，總建筑面積為多少？ 答：一期為2幢別墅4幢高層住宅。社區(qū)總建筑面積達平方米。小區(qū)內是否有兒童樂園？答：有，兒童學習互動平臺小區(qū)內種植何種名貴的樹種及花草？答：小區(qū)內綠地面積共 m2，綠化率40%，小區(qū)內有20多種花草，如綠色植物有：桂花、麥冬、松樹、白毛楊、廣玉蘭、枸骨樹、柏楊等等若干種，均為成年樹齡。各組團的名稱是什么？ 答：見6幢名稱。各組團間是否相互貫通？答：各組團間通過道路系統(tǒng)與綠化景觀相互貫通，但極具私密性，不影響住戶的一切生活需求。各組團內是否有公共活動、健身場所？ 答：有。 社區(qū)內的水系有多寬？多深？水系的底部如何處理？ 答：私家花園是否贈送名貴樹種及花草？ 答：交房時私家花園根據(jù)景觀,綠化圖要求已有少部分樹,草坪,灌木等.人工湖周邊的安全如何保障？ 答：人工湖采用封閉式，上邊覆蓋草坪。每套別墅的前后花園如何處理？交房時是種草平還是鋪廣場磚？答：低矮植物、木柵欄。小區(qū)內是否有運動場所？對業(yè)主是如何收費？是否對外開放？答：有，收費待定。小區(qū)內的游泳池有多大？一年四季都開放嗎？對業(yè)主是否收費？是否對外開放？ 答：小區(qū)內游泳池約600，開放時間是否收費或是否對外，將來物業(yè)公司制定辦法。外來人員入小區(qū)需要辦理何種手續(xù)？答： 各組團是否設有門衛(wèi)？外來車輛是否可入組團？答：各組團設有門衛(wèi)，可以分開出入組團。小區(qū)內的水系是否為活水？ 答：水體面積共m2，為循環(huán)水。小區(qū)內道路有多寬？是環(huán)形車道還是雙向車道？ 答：環(huán)道米寬（說明主干道米，支線米，剖面圖標明米寬）。院