某商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告

赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 1 赤峰 偉映 金鈺大都會 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 赤峰偉映 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 暨 張總 陳 總 吳 總 臺鑒： 基于時間 的 緊迫性，我司采取非常規(guī)的調(diào)研方式， 主要針對貴司 赤峰 項目所在區(qū)域進行 針對性 調(diào)研，再結(jié)合 大澤公司前期市調(diào)數(shù)據(jù)及 “智尊資訊平臺”進行橫向與縱深調(diào)研分析 ， 從而 形成此份 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 。 調(diào)查目的 對項目主要依托的區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查，為項目商業(yè)定位 、 后期商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計調(diào)整提供實證依據(jù)； 對項目所在區(qū)域及周邊商業(yè)形態(tài)進行調(diào)查分析，為后期商業(yè)形態(tài)確定提供參考基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 對項目所在區(qū)域商 業(yè)物業(yè)進行考察，發(fā)現(xiàn)市場空白點，規(guī)避產(chǎn)品缺陷，尋求產(chǎn)品未來市場競爭力； 通過對 本地經(jīng)營 商家 的 拜訪，深入了解商家對 赤峰 區(qū)域及對本項目的認識及商家未來開店計劃，提高商家對本項目的關(guān)注度 。 調(diào)查區(qū)域 本項目位于 內(nèi)蒙赤峰市 新城區(qū)，新城 商業(yè) 氛圍 尚未形成 。 此次重點 調(diào) 查區(qū)域主要為赤峰 主城區(qū) 紅山區(qū) 商圈 及新城區(qū) 。 調(diào)查方式 為定性、定量、人文訪談、踏勘詢訪、二手資料收集等多種方式并舉的組合性研 究。 政府統(tǒng)計資料 二手資料收集、人文訪談 主 城區(qū) 商業(yè)種類普遍踏勘 經(jīng)營 商家負責(zé)人訪談 同質(zhì)物業(yè)分析 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 2 目 錄 1 赤峰區(qū)域概況 . 3 峰區(qū)域概況： . 3 峰區(qū)域國民經(jīng)濟發(fā)展情況 . 3 峰區(qū)域市場人口狀況 . 3 峰區(qū)域市場居民消費水平狀況 . 4 峰區(qū)域總體規(guī)劃情況 . 4 2 赤峰區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況 . 6 峰區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 . 6 峰中心商圈大型商場調(diào)查 . 6 峰區(qū)域商業(yè)市場租金 /售價調(diào)查 . 13 峰區(qū)域競爭商業(yè)個案調(diào)查分析 . 18 域商業(yè)總結(jié)及分析 . 21 3 項目所在區(qū)域市場情況 . 23 目所在區(qū)域規(guī)劃 . 23 目區(qū)域商業(yè)樓盤放量調(diào)查 . 24 結(jié)分析： . 25 4 商家訪談 . 26 售類： . 26 市類： . 35 業(yè)店類： . 37 飲類： . 38 閑娛樂類： . 41 論分析： . 42 5 項目地塊分析 . 44 地位臵及狀況 . 44 目主要經(jīng)濟技術(shù) 指標： . 45 通環(huán)境狀況 . 45 論分析 . 46 6 區(qū)域調(diào)研綜述 . 47 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 3 赤峰偉映金鈺大都會 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 1 赤峰 區(qū)域概況 峰區(qū)域 概況： 內(nèi) 蒙古赤峰市是內(nèi)蒙古東部最大的城市，同時也是內(nèi)蒙古東部的經(jīng)濟中心；赤峰市連接?xùn)|北、華北和內(nèi)蒙古的咽喉要塞，依附環(huán)渤海經(jīng)濟圈； 緊扣遼沈京津冀快速商業(yè)大道，穩(wěn)坐蒙冀遼三省黃金交匯處，輻射中俄蒙三國黃金地帶。 赤峰市是內(nèi)蒙古第四大城市，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部、東北地區(qū)西端、蒙冀遼三省區(qū)交匯處，與河北承德、遼寧朝陽接壤。居于東北、華北兩大經(jīng)濟區(qū)之間，東南和西南分別靠近遼中南和京津唐兩個發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域 ，正南臨近渤海，距北京、天津、沈陽、大連幾大中心城市和錦州、秦皇島均在 500 公里左右，是連接關(guān)內(nèi)外的重要通道。 赤峰市統(tǒng)轄四 個區(qū)：紅山區(qū)、松山區(qū)、元寶山區(qū) 和新城區(qū) 。紅山區(qū) 是市政府原駐地 ，為居住及中心商業(yè)區(qū)；松山區(qū)規(guī)劃為居住區(qū)； 新城區(qū)規(guī)劃為赤峰的政治、商務(wù)及經(jīng)濟中心 。 峰 區(qū)域國民經(jīng)濟發(fā)展情況 年份 生產(chǎn)總值（萬元） 第一產(chǎn)業(yè) （萬元） 第二產(chǎn)業(yè) （萬元） 第三產(chǎn)業(yè) （萬元） 人均生產(chǎn)總值（元） 2004 2800619 770325 971034 1059260 6343 2005 3475633 922190 1281355 1272088 7894 2006 4280089 988522 1762999 1528568 9751 （資料來源： 赤峰 統(tǒng)計年鑒） 1) 2006 年全 市 生產(chǎn)總值 達到 428 億元，按可比價格計算，同比增長 23%。 其中第一產(chǎn)業(yè)完成為 元， 增長 農(nóng)業(yè)發(fā)展較穩(wěn)定 ； 第二產(chǎn)業(yè)完成 176. 30 億萬元，增長 38%，發(fā)展勢頭較強勁，主要基于工業(yè)及建筑業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展 ； 第三產(chǎn)業(yè)完成為 元，增長 20%，發(fā)展速度較快 ； 2) 人均生產(chǎn)總值逐年提高， 2006 年同比增長 24%。 峰 區(qū)域市場人口狀況 年份 總戶數(shù) （萬） 總?cè)丝?（萬） 非農(nóng)業(yè)人口 （萬） 女性（萬） 2004 132 7 447 0 98 7 217 5 2005 134 2 445 4 100 2 216 8 2006 136 7 450 2 101 9 219 5 （資料來源： 赤峰 統(tǒng)計年鑒） 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 4 1) 赤峰人口中有近 1/4 的非農(nóng)業(yè)人口，城鎮(zhèn)化率相對較低； 2) 其中女性 人口與男性人口各占一半，性別比例較合理。 峰 區(qū)域市場居民消費水平狀況 1) 赤峰歷年職工收入 年份 年末職工人數(shù) 工資總額 （萬 元 ） 平均工資 （ 元 ） 2004 334227 345875 10348 2005 316024 389963 12087 2006 318115 469538 14365 （資料來源： 赤峰 統(tǒng)計年鑒） 2) 赤峰歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入 年份 全市 城市 縣城 （元） 2004 6706 7054 5972 2005 7572 8006 6655 2006 8451 9189 / （資料來源： 赤峰 統(tǒng)計年鑒） 3) 赤峰歷年城鎮(zhèn)人均生活費收入 年份 全市 城市 （萬 元 ） 縣城 （ 元 ） 2004 6129 6745 5334 2005 7022 7524 5964 （資料來源： 赤峰 統(tǒng)計年鑒） 結(jié)論分析 ： 赤峰市近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展，帶動居 民 收入逐年上升，從 2004 年每月收入 800 多元上升到 2006 年每月收入 1000 多元 ，因此用于可支配收入相應(yīng)增加， 商業(yè)得到良性發(fā)展 。 峰 區(qū)域總體規(guī)劃情況 據(jù)赤峰市城市總體規(guī)劃（ 2002編： 1) 總體規(guī)劃確定了赤峰市城市性質(zhì)： 即中心城區(qū)要建設(shè)成為內(nèi)蒙古東部重要中心城市之一，集旅游商貿(mào)、現(xiàn)代輕工赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 5 業(yè)和能源產(chǎn)業(yè)為一體的綜合性城市。 2) 總體規(guī)劃確定了赤峰市城市空間發(fā)展方向： “西移北擴，集中成片，規(guī) 模發(fā)展”。 規(guī)劃新城區(qū)和老城區(qū)基本相連，沒有形成孤城，體現(xiàn)了中心城區(qū)“西移北擴”的戰(zhàn)略思想。今后重點發(fā)展城市西部、西南部新區(qū) （ 八家 、小新地組團），積極完善城市西北部地區(qū)（松山組團）。 3) 總體規(guī)劃確定了 赤峰 市空間發(fā)展規(guī)劃 ： 總的目標是完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，構(gòu)建良好的城市形態(tài)， 建設(shè)我國北方地區(qū)現(xiàn)代化、生態(tài)化的山水園林城市 。 城市布局采用了集中組團式布局結(jié)構(gòu)， 即“沿河四片，外圍三點” ， 不同功能的組團間由河流水系和生態(tài)綠化帶間隔。“沿河四片”是指紅山區(qū)組團、松山組團、 八家組團 和小新地組團；“外圍三點” 是指黨校組團、橋北組團和紅廟子組團。 4) 總體規(guī)劃確定了赤峰 市功能分區(qū)定位 ： 即舊城組團西部為生活居住綜合區(qū)、市級商貿(mào)金融商貿(mào)中心，東部為城市傳統(tǒng)工業(yè) 區(qū)； 松山組團南部為生活居住綜合區(qū)，西北部是城市工業(yè)區(qū)、組團級商貿(mào)金融中心，西北部為城市工業(yè)區(qū)； 八家組團是以生活居住為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有市級行政中心、組團級金融商貿(mào)中心和文化娛樂中心 ； 小新地組團也是以生活居住為主，同時規(guī)劃有市級文教科研和體育中心，組團級商貿(mào)中心。 外圍三點：黨校組團為相對獨立的文教育及配套居住組團；橋北組團要建成與生態(tài)環(huán)境相融合的居住生活區(qū) ；紅廟子組團以工業(yè)為主，及與之配套的生活和商貿(mào)區(qū)。 5) 總體規(guī)劃確定了赤峰 市空間發(fā)展策略 ： 控 制疏散舊城西部生活區(qū)，改造振興舊城東部工業(yè)區(qū)，發(fā)展完善松山城區(qū)，規(guī)?；行蜷_發(fā)建設(shè)新城區(qū)。其中舊城區(qū)要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居環(huán)境上下功夫，建設(shè)重點放 在棚戶區(qū)改造、環(huán)境改善和工業(yè)區(qū)建設(shè)上。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 6 2 赤峰 區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況 峰 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 1) 目前 赤峰 商圈主要集中在 紅山 主城區(qū)，以 步行街 為中心，輻射半徑 1000 米內(nèi)，構(gòu)成赤峰核心商圈； 2) 商業(yè)業(yè)態(tài) 較混亂，目前存在的所謂 購物中心 、 百貨店業(yè)態(tài) 并不是真正意義上此類業(yè)態(tài) ， 而其它占比例較大的業(yè)態(tài)則 以專業(yè)店及超市居多； 3) 商業(yè) 檔次屬于中低檔，建筑形態(tài)以街為市的底商居多； 4) 街鋪商業(yè)經(jīng)營檔次高于商場，街鋪商業(yè)以品牌專賣店為主，而商場內(nèi)主要為零散商戶經(jīng)營 中低端商品 。 5) 赤峰 主城區(qū)商圈主要有以下幾條街道構(gòu)成： 街名 經(jīng)營業(yè)種 經(jīng)營面積 步行街 主要經(jīng)營品牌服飾 /鞋業(yè) /眼鏡 /飾品 40 ，以 40 居多 新華路 主要經(jīng)營餐飲 /品牌服飾 30，以 30 居多 哈達街 主要經(jīng)營品牌服飾 /通訊電器 30 ，以 70 居多 昭烏達路 主要經(jīng)營服飾 /餐飲 /紀念品 40 ，以 40 居多 鋼鐵街 主要經(jīng)營家居建材 /汽車配飾 /裝潢 50 ，以 100 居多 火花路 主要經(jīng)營玩具批發(fā) /副食批發(fā) /裝潢 60 ，以 100 居多 園林路 主要經(jīng)營餐飲 /副食 /服裝批發(fā) 30，以 30居多 峰 中心商圈 大型商場 調(diào)查 根據(jù)赤峰目前商業(yè)狀況， 中心商圈以 大型商場 為主， 我們選擇了 13 個 較有代表性的商業(yè)物業(yè) 作了 如下調(diào)查： 1) 紅旗大廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 7 紅旗大廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 日化、床上用品、電子產(chǎn)品 1800 多數(shù)為 廈共 4 個入口 ,每層 2 部手扶梯 ,1 個安全通道 二層 鞋、首飾、鐘表、健身器械 1800 三層 男裝 1800 四層 女裝 1800 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)地處步行街入口，展示面較好，經(jīng)營業(yè)種較多，還設(shè)有電影院 ；但商場規(guī)劃零亂，業(yè)種組合雜亂； 交通系統(tǒng)基本能夠滿足消費者需求； 商鋪 部分已分零 出售， 未形成統(tǒng)一管理。 2) 紫荊大廈 紫旌大廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 首飾、內(nèi)衣、包、工藝品 2400 多數(shù)為 6 m 大廈共 1 個入口 ,每層 1 部手扶梯 ,1 步行梯 ,1 個安全通道 二層 服裝 2400 三層 服裝 2400 四層 服裝 2400 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)以經(jīng)營服裝為主， 目標消費人群為當?shù)刂卸丝蛻?，目前除四層樓空鋪較多，即將整體重新招商 ， 其他樓層經(jīng)營狀況相對較好，與經(jīng)營服裝質(zhì)量有一定的關(guān)系 ； 交通系統(tǒng)較落后， 易達性較差 ， 商 業(yè)物業(yè)已 分零 出售， 未進行統(tǒng)一管理 。 3) 同濟大廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 8 同濟大廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 化妝品超市 、服飾專賣 1800 多數(shù)為 3 5 m 大廈共 4 個入口 ， 1 部手扶梯 、 2 組 步行梯 , 二層 鞋 業(yè)、 服 飾 1800 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)體量較小，基于步行街正街黃金位臵，故對其一樓層改為臨街商鋪，二樓層以經(jīng)營中低檔鞋業(yè)和服飾為住，賣場布局混亂； 交通系統(tǒng)設(shè)臵較簡陋，但由于樓層少，基本能夠滿足消費者通行， 商業(yè)物業(yè)已 分零 出售，尚無統(tǒng)一管理。 4) 同濟購物廣場 同濟購物廣場 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 負一層 尚未營業(yè) 4000 多數(shù)為 5.5 m 6.5 m 大廈共 3 個入口 ,每層 2 部手扶梯 ,2 個安全通道；共兩部觀光電梯， 11 部電扶梯。 一層 首飾、包、工藝品 4000 二層 服裝 4000 三層 服裝 4000 四層 服裝、美食城 4000 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)今年初才開業(yè)，建筑形態(tài)較現(xiàn)代、美觀；賣場內(nèi)動線及導(dǎo)示系統(tǒng)較明晰，樓層規(guī)劃較粗略，經(jīng)營業(yè)種以服飾為主； 交通系統(tǒng)較發(fā)達，易達性較好；該商業(yè)物業(yè)正在分零銷售，尚無統(tǒng)一管理。 5) 百貨大樓 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 9 百貨大樓 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 鞋、工藝品 2000 多數(shù)為 3.2 m 大廈共 1 個入口 ,每層 1 步行梯 二層 服裝商城、針紡布料 2000 三層 體育服裝用品 2000 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)經(jīng)營年限較長，內(nèi)部建筑格局較陳舊，經(jīng)營業(yè)種檔次 較 低，商場布局混亂 ；商業(yè)物業(yè)部分已分零銷售，尚無統(tǒng)一管理。 6) 文化大廈 文化大廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 各種專賣（ 服 飾、攝影、藥房） 1800 一層臨街： 6 m 二層專業(yè)店：為商場柜臺式 大廈共 1 個入口 ,1 步行梯 二層 牌服裝專業(yè)店 1800 小結(jié) ： 該物業(yè)為商住樓， 地處主干道，一層為臨街商鋪，二層為品牌服飾專業(yè)店，整個商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)時尚美觀， 經(jīng)營業(yè)種較為時尚；交通系統(tǒng) 雖未設(shè)有電扶梯，但樓層較少以及一層為臨街商鋪，故基本能滿足消費者需求，但入口大廳設(shè)在店鋪中，導(dǎo)示性較差；此外該商業(yè)物業(yè)二樓為品牌專業(yè)店，為統(tǒng)一管理模式。 7) 承天商廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 10 承天商廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 鞋 1400 多數(shù)為 3 4.5 m 大廈共 1個入口 , 每層 1部手扶梯 ,1 步行梯 二層 小商品、服裝 1400 三層 服裝、美容 1400 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)地處哈達西街，人流量較大；該商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)種較豐富， 小商品經(jīng)營成為該商場的一大賣點； 交通系統(tǒng)基本能滿足消費者 需求； 該商業(yè)物業(yè)已分零銷售，尚無統(tǒng)一管理。 8) 中百商廈 中百商廈 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 負 一層 男裝、童裝、內(nèi)衣及床上用品 1700 為商場柜式形式，多數(shù)單柜為 廈共 1個入口 , 每層 1部手扶梯 ,1 部 步行梯 一 層 品牌服飾 1700 二 層 男士 服 飾、鞋業(yè) 1700 三 層 女士 服 飾、羽絨服 1700 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè) 有一定的商業(yè)樓層規(guī)劃，但商品檔次參差不齊；每樓層為長條形，橫展面較長，因此交通導(dǎo)示不足，易達性較差；此外該商 場管理模式為統(tǒng)一管理 ，統(tǒng)一收銀，商業(yè)物業(yè)尚未銷售。 9) 廣利達商稱 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 11 廣利達商城 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 休閑廣場（休閑服裝、飾品、鐘表） 2000 此商場為敞開式柜臺 ， 以單柜面積8 居多 1 組手扶梯、 1 組步行街、 1 部貨梯 二層 鞋城 2000 三層 新華書店 1500 四層 兒童大世界 1500 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)位于商業(yè)步行街處，由新華集團開發(fā)，故商業(yè)業(yè)種以文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)；商場規(guī)劃較明晰，商品信譽較好，二層鞋城進行統(tǒng)一管理 ，目前經(jīng)營狀況較好 ；交通系統(tǒng)較好，能夠滿足人們的需要； 該 物業(yè)尚未進行銷售。 10) 紅城新世界 紅城新世界 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 小百貨、工藝品、鐘表、小家電、飾品、化妝品、 7500 多數(shù)為 3 4 m 6 m 兩 部 電扶梯 二層 服飾、紡織品 7500 三層 服 飾、休閑服飾、童裝區(qū)、窗簾區(qū) 7500 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)位于老城區(qū)次級商業(yè)圈，商業(yè)建筑形態(tài)較現(xiàn)代，有 500 平方米的中庭，展示面較好 ；由于單層面積較大，橫展面較長，只設(shè)臵兩部電扶梯在中庭處，故易達性較差； 賣場以經(jīng)營服飾、小商品批發(fā)為主；目前招商率達到 80%，但人氣嚴重不足；該商業(yè)物業(yè)正在分零銷售中。 11) 赤峰商廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 12 赤峰商廈 樓層 業(yè)種 建面 （） 開間進深 交通狀況 一層 超市 2000 為商場柜式形式，單柜面積以 主 一部電扶梯 二層 新瑪泰通訊數(shù)碼城、超市 2500 三層 鞋、帽、體育用品 2500 四層 羽絨服 2500 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)地處哈達街，與 海達電器 隔街相對；商業(yè)物業(yè)有明晰的樓層規(guī)劃，以通信城和超市作為主力賣點； 樓層交通系統(tǒng)較落后 ,只有一部電扶梯 ,易達性較差 ;該商場尚無銷售，尚無統(tǒng)一管理。 12) 赤峰購物城 赤峰購物 城 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 小商品 2200 以 5.5 大廈共 3 個入口 ,每層 1 部手扶梯 ,2 步行梯 ,1 個安全通道 二層 服裝 2200 三層 服裝 2200 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)地處商業(yè)步行街，經(jīng)營年代較長，建筑形態(tài)較陳舊，商場規(guī)劃較零亂，經(jīng)營檔次為中低檔次商品為主； 交通系統(tǒng)基本能滿足消費者需求 ;商場已分零銷售，尚無統(tǒng)一管理。 13) 昭烏達科貿(mào)城 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 13 昭烏達科貿(mào)城 樓層 業(yè)種 面積（） 開間進深 交通狀況 一層 鞋業(yè) 1700 為敞開式 柜臺 三個入口 ,未設(shè)有 電扶梯 二層 鞋業(yè) 1700 三層 電腦城 1700 小結(jié) ： 該商業(yè)物業(yè)地處昭烏達路，屬于次級商圈，此條街鋪人流量較大；商場主要經(jīng)營鞋業(yè)和電腦城，一二層鞋業(yè)進行統(tǒng)一管理，三層電腦城為全市最大賣場，目前經(jīng)營狀況較好； 該商業(yè)物業(yè)交通系統(tǒng)較落后，只有步行梯，易達性較差； 商鋪尚未分零銷售。 總結(jié)分析 ： 商場業(yè)態(tài)不明 晰：名稱雖以百貨或購物廣場冠名，但與百貨、購物廣場定義相差甚遠， 商業(yè)業(yè)態(tài) 劃分較模糊 ，沒有形成細分化，這是商業(yè)較落后的體現(xiàn) ； 商場樓層分布不明確： 只有極 少商場對樓層 分布 進行 統(tǒng)一規(guī)劃， 但規(guī)劃較粗略； 商場以零散經(jīng)營為主：除了中百商廈進行統(tǒng)一管理外，其他商場都為零散 店鋪經(jīng)營 ，主要基于兩個原因，其一商場已分割小商鋪銷售，造成小業(yè)主自行招商 ；其二商家為當?shù)亟?jīng)營者，對統(tǒng)一管理模式尚未認可。 物業(yè)管理及經(jīng)營管理概念尚未形成：除了中百商廈，每月有 50 元固定的 經(jīng)營管理 費 外，其余商場都未收取管理費， 這與當?shù)厣碳覍ι虡I(yè) 統(tǒng)一管理 經(jīng)營模式認識較 淺 。 商品經(jīng)營檔次參差 不齊，以中低檔為主，這與產(chǎn)權(quán)分零銷售和管理公司對商業(yè)管理缺乏造成的。 商場內(nèi)店鋪開間與進深比例不一， 店鋪面積較為 零 亂； 商場內(nèi)通 道相對較窄，燈光照明較簡陋暗淡， 步行梯及電扶梯交通系統(tǒng)不完善等諸多硬件設(shè)施落后，大大降低了整個商場形象。 峰 區(qū)域商業(yè)市場租金 /售價 調(diào)查 峰 區(qū)域街鋪租金調(diào)查 1) 步行街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 步行街 品牌服裝 20 余家 35 150 / 月 飾品 5 家 40 眼鏡行 6 家 40 西餐 1 家 300 鞋城 7 家 80 日化店 1 180 其它 8 家 40 小結(jié) ： 此路段為赤峰市商業(yè)中 心步行街 ， 聚集眾多中大型商業(yè)物業(yè) ， 業(yè)態(tài)業(yè)種較豐赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 14 富 ,店鋪數(shù)量較多 ,店鋪面積相對較小 ， 人流量 最密集 ，故租金最高，在 150月 。 2) 哈達街 街鋪名稱 經(jīng)營 業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 哈達東街 影樓 約 18 家 30 80 / 月 餐飲 約 20 家 50 美發(fā)、迪吧、 約 10 家 100 其它 約 15 家 30 哈達街中段 品牌服飾 約 27 家 60 80 / 月 通訊 、電子 70 余家 60 電 器 1 家 3000 飾品 約 8 家 100 其它 (眼鏡 化妝品等 ) 20 家 80 哈達街西段 裝飾 100 余家 50 30 ;/ 月 美容美發(fā) 超市 藥房等社區(qū)商業(yè) 小結(jié) ： 該路段為以前規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域，電子通訊、電器及一些較為時尚業(yè)種在此經(jīng)營，故租金價格相對較高，但由于哈達街西段離商業(yè)區(qū)相對較遠，經(jīng)營業(yè)種以超市和藥房為住的社區(qū)商業(yè)，所以租金相對較低。 3) 新華路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 品牌服 裝 30 余家 30 80 /月 其它 10 來家 南段 餐飲 50 來家 60 30 /月 其它 40 來家 小結(jié) ： 該路段北段離商業(yè)步行街較近，經(jīng)營業(yè)種以服飾為主，故租金相對較高；而南段較遠，以經(jīng)營餐飲業(yè)為主，故租金相對較低。 4) 長青街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店鋪數(shù)量 店鋪面積 租金價格 東段 餐飲 40 余家 30 50 /月 超市 6 余家 其它 30 余家 中段 五金、機電 70 余家 50 30 / 月 燈飾 60 余家 西段 五金 10 余家 30 40 /月 副食 20 余家 30 其它 20 余家 30 小結(jié) ： 此路段雖然離商業(yè)步行街較近，但由于經(jīng)營年代較長，建筑形態(tài)較差，經(jīng)營業(yè)種以五金副食為主，故租金 水平與步行街相比 較低 ，但靠近步行街地段租金水平稍微有所上浮，可達 70 元 /月 。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 15 5) 鋼鐵街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 西段（園林路以西） 家居、建材 100 余家 100 15 /月 其它 50 余家 中段 （園林路 - 服裝 50 來家 50 50 /月 鞋類 10 余家 餐飲 10 余家 化妝品 10 來家 文體用品 10 余家 其它 20 余家 東段 汽車、摩托車配件 20 來家 50 40 /月 裝飾、字牌 40 余家 家具 5 家 其它 10 余家 小結(jié) ： 該路段為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈，經(jīng)營業(yè)種主要以家居建材、餐飲、文化用品為主，消費者主要為周邊居住人群，人流量相對較少，故租金水平相對較低；但 中段為園林路、昭烏達路交匯處，租金相對較高，可達到租金價格 100 元 /月。 6) 昭烏達路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 （哈 達街 以北） 酒店 3 家 300 30 元 /月 汽車 配件 5 家 200 其它 10 來家 50 中段 （哈 達街 長 青路 ） 旅游產(chǎn)品 20 余家 50 60 元 /月 其它 10 余家 南段 （長 青路 鋼 鐵街 ） 旅游產(chǎn)品 10 余家 30 50 /月 服飾 30 余家 餐飲 10 余家 其它 20 余家 小結(jié) ： 該路段為商業(yè)區(qū)的主干道，街鋪商業(yè)形態(tài)相對較好，聚集一些形象及影響力較好的專業(yè)店和快餐店，如鞋城、電腦城、東方快車快餐等，人流量也較大，故租金也相對較高；但其北段，商業(yè)氛圍相對較弱，以酒店、汽車配件為主，租金較低。 7) 一道街 街鋪名稱 經(jīng)營 業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 西段（ 170 余家） 百貨批發(fā) 約 37 家 30 40 / 月 鞋類批發(fā) 約 35 家 50 五金批發(fā) 約 18 家 50 玩具批發(fā) 約 32 家 50 其它 約 20 家 30 東段（ 110 家） 美容美發(fā)用品 約 20 家 60 餐飲 約 20 家 50 家紡 約 16 家 100 小結(jié) ： 此路段 為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈， 以批發(fā)為主 ，店鋪面積大小不一，商業(yè)建筑赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 16 形態(tài)較陳舊，故租金價格不高。 8) 園林路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段、中段（鋼鐵路以北） 餐飲 20 余家家 30 40 /月 副食 30 余家 藥房 10 來家 美容美發(fā) 10 來家 銀行 5 家 其它 100 余家 南段（鋼鐵路以南） 小商品批發(fā) 10 余家 60 30 /月 服裝批發(fā) 20 余家 其它 10 來家 小結(jié) ： 該路段為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈，經(jīng)營業(yè)種較雜，主要以餐飲、副食、藥房及小商品批發(fā)為主，故租金價格不高。 9) 火花路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 玩具批發(fā) 30 余家 60 50 元 / 月 副食批發(fā) 50 余家 60 其它 30 余家 60 中段 裝飾、字牌 40 余家 60 40 / 月 其它 20 余家 60 南段 裝飾 20 余家 30 30 / 月 家具 10 余家 100 餐飲 20 余家 50 小結(jié) ： 該路段為紅山去商業(yè)區(qū)外商圈，經(jīng)營業(yè)種主要以批發(fā)及五金、裝潢為主，商業(yè)形態(tài)較差，且整條街環(huán)境較差，人流量較少，故租金價格較低。 總結(jié)分析 ： 步行街街鋪租金居首位，達到 150 / 月 ，鋪位面積一般以 60為主，聚集眾多知名品牌專賣店，是赤峰 本 地商業(yè)繁華地 帶 ，人流 量 較大 ，故租金最高； 哈達街、長青街、新化路由于離商業(yè)步行街較近，商業(yè)形態(tài)相對較好，經(jīng)營業(yè)種以服飾和時尚商業(yè)為主， 鋪位面積一般以 60為主， 商業(yè)氛圍較好，故商業(yè)租金僅次商業(yè)步行街， 可達 120 元 /月； 昭烏達路、長青街、鋼鐵街由于離步行街 相對較遠，總體租金水平較低， 50月居多；但部分路段有大型商業(yè)物業(yè)的支撐，如家居廣場、鞋城、電腦城，增強了路段的商業(yè)氛圍，聚集了消費人群，故租金水平可達 70 元 /月，甚至有少數(shù)街鋪達到 120 元 /月。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 17 一道街、 火花路、園林 路 ， 為商業(yè)外商圈， 商業(yè) 較 分散，商業(yè) 氛圍較弱，商鋪較陳舊，租金水平遞增緩慢， 大部分仍維持在 5 年前的租金水平，租金較低，多數(shù) 為 40 / 月 。 峰 區(qū)域商業(yè) 物業(yè) 售價 調(diào)查 商業(yè)物業(yè)名稱 地理位臵 建筑形態(tài) 鋪位面積（ ） 售價（元 /建面） 租價 （元 /月） 備注 皇家帝苑 新城區(qū)玉龍大街與林西交匯處 臨街商鋪 （兩層商鋪） 200F: 9000F: 均價 5800 3F:均價 3080 均價： 無 1F:尚無商家 F:正在銷售；入駐情況： 尚未有商家入駐。 開盤時間： 06 年下半年； 目前臨街商鋪已售完； 共 49 個商鋪 ； 3 層以上為寫字樓 。 錦繡花園 新城區(qū) 緊靠廣場 臨街商鋪 （二層為主，少量三層） 200 250 1F: 均價 9000 2F: 均價 3500 3F:均價 2500 均價： 30 一二三層整體出租 共 45 個商鋪，已售完 ， 目 前 已 經(jīng) 營85%左右 ，已形成餐飲一條街 玉龍花園 新城區(qū) 緊靠廣場 臨街商鋪 （僅一層） 200價： 6000 均價： 40 共 60 個 商鋪， 已有部 分 商 家 入 駐 經(jīng)營，此物業(yè) 為商住樓，當?shù)卣?guī)定限 制 經(jīng) 營 餐 飲 業(yè)種。 龍灣美食城 新城區(qū)臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪， 共兩層 160 280 1F:4700F:2700價： 24 2007 年 3 月開盤，采取 2 年返租；目前有部分在經(jīng)營 大漠綠都 新城臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪， 共兩層 200F:4700F:2700價： 35 共 10 個商鋪，已有兩家商家入駐 海上明珠 新城區(qū)臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪， 共兩層 200龍水局單位商鋪，不出售 均價： 25 共 32 個商鋪，僅有 5 家經(jīng)營 同濟購物廣場 老城區(qū) 步行街 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 臨街：100F: 20F: 20F:25F: 臨 街 均 價15000 內(nèi)鋪均價 12000 2F: 均價 7500 3F:均價 5500 4 F：均價 3980 1F: 臨街均價220 內(nèi)鋪均價 150 2F: 均價 120 3F:均價 80 05 年銷售， 07 年 1月已經(jīng)營；共 174個商鋪； 1 已銷售 98%，目前主要銷售四樓商鋪，已銷售 40%；返租 10年， 1 年 1 付 紅城新世界 老城區(qū) 鋼鐵路 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 20F: 20F: 20F: 臨 街 均 價18000 廣場內(nèi)均價 7500 2F: 均價 5500 3F: 均價 3500 25層租金相差不大，主要為電扶梯位臵租金相對較高 共 500 多個商鋪，目前已銷售90%， 2007 年 6月 18 開業(yè)；返租 9%， 1 年 1付，按市場租金收取 大惟通信數(shù)碼廣場 老城區(qū)哈達街西段 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 45F: 25F: 25F: 臨 街 均 價23800 內(nèi)鋪均價 21800 2F: 均價 9000 3F: 均價 6000 尚未竣工，尚未商家入駐 共 84 個商鋪， 07年 9 月 8 日開盤，目前銷售滯緩，竣工 08 年 11 月 ， 一次性付款享有 2%折扣正在與賽博洽談 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 18 總結(jié)分析 ： 赤峰市目前在售的商業(yè)樓盤一般都為 2005 年、 2006 年 放量的商業(yè)物業(yè)， 2007年新開盤的樓盤 較少 ， 目 前赤峰商業(yè)樓盤放量不大； 在售及已售罄的商業(yè)樓盤， 銷 售率 均 好，幾乎在開盤后短時間內(nèi)銷售率可高達70這與赤峰市 商業(yè)地產(chǎn)投資市場剛興起 有關(guān) ，處于投資高潮期，再者商業(yè)地產(chǎn)放量不大，故造成商業(yè)物業(yè)銷售出現(xiàn)火爆的搶購現(xiàn)象 ； 商業(yè)物業(yè)銷售以獨立街鋪銷售和商業(yè)分零小鋪銷售兩種形式 為主 ，街鋪采取直接銷售，無其他營銷模式；而商業(yè)分零銷售一般采取回報租金的形式 及委托招商模式，這 與 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)及后期經(jīng)營有關(guān)； 目前 新城區(qū)在售商業(yè) 都為街鋪銷售，老城區(qū)在售商業(yè)以商業(yè)物業(yè)內(nèi)鋪銷售為主，新老城區(qū)兩種商業(yè)形態(tài)銷售 模式 對本項目有一定的參考作用； 目前赤峰市商業(yè)售價 臨街商鋪 均價 達到 17000 元 / （ 建面） 左右， 而目前最高售價可高達 23800 元 / （ 建面） ； 以人均收 入比例看，處于較高水平，這與赤峰市租賃市場較好有密切的聯(lián)系，商鋪投資回報率高； 新城區(qū)商業(yè) 售價及租金均 比老城區(qū)略低，但隨著新城區(qū)開發(fā)日趨完善，人們對新城區(qū)的信心日趨增強，新城區(qū)商業(yè) 有較大的升值空間。 峰 區(qū)域競爭商業(yè)個 案調(diào)查分析 在競爭個案調(diào)查中，商業(yè)形態(tài)與本項目相似的 同濟 購物廣場 、中百商廈及紅城新世界 成為我們研究的重點。 同濟 購物廣場的分析將提供 一個 很好的前車之鑒的樣本，利于本項目規(guī)避失敗因素 ； 中百 商廈經(jīng)營模式的分析利于本項目后期經(jīng)營模式 參考；紅城新世界的購物廣場建筑形態(tài)以本項目有異曲同工之處。 同濟 購物廣場 同濟 購物廣場 開發(fā)商： 赤峰 建美 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理商： 赤峰同濟管理 公司 地理位臵： 紅山 主城 步行街 主要經(jīng)濟指標： 總建筑面積為 23000 （ 共四層 ， 含負一層，含原同濟百貨 3000 ） 商業(yè)定位： 小百貨 分布規(guī)劃： 主要