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文檔簡介

赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 1 赤峰 偉映 金鈺大都會 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 赤峰偉映 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 暨 張總 陳 總 吳 總 臺鑒: 基于時間 的 緊迫性,我司采取非常規(guī)的調(diào)研方式, 主要針對貴司 赤峰 項目所在區(qū)域進行 針對性 調(diào)研,再結(jié)合 大澤公司前期市調(diào)數(shù)據(jù)及 “智尊資訊平臺”進行橫向與縱深調(diào)研分析 , 從而 形成此份 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 。 調(diào)查目的 對項目主要依托的區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查,為項目商業(yè)定位 、 后期商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計調(diào)整提供實證依據(jù); 對項目所在區(qū)域及周邊商業(yè)形態(tài)進行調(diào)查分析,為后期商業(yè)形態(tài)確定提供參考基礎(chǔ)數(shù)據(jù); 對項目所在區(qū)域商 業(yè)物業(yè)進行考察,發(fā)現(xiàn)市場空白點,規(guī)避產(chǎn)品缺陷,尋求產(chǎn)品未來市場競爭力; 通過對 本地經(jīng)營 商家 的 拜訪,深入了解商家對 赤峰 區(qū)域及對本項目的認識及商家未來開店計劃,提高商家對本項目的關(guān)注度 。 調(diào)查區(qū)域 本項目位于 內(nèi)蒙赤峰市 新城區(qū),新城 商業(yè) 氛圍 尚未形成 。 此次重點 調(diào) 查區(qū)域主要為赤峰 主城區(qū) 紅山區(qū) 商圈 及新城區(qū) 。 調(diào)查方式 為定性、定量、人文訪談、踏勘詢訪、二手資料收集等多種方式并舉的組合性研 究。 政府統(tǒng)計資料 二手資料收集、人文訪談 主 城區(qū) 商業(yè)種類普遍踏勘 經(jīng)營 商家負責(zé)人訪談 同質(zhì)物業(yè)分析 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 2 目 錄 1 赤峰區(qū)域概況 . 3 峰區(qū)域概況: . 3 峰區(qū)域國民經(jīng)濟發(fā)展情況 . 3 峰區(qū)域市場人口狀況 . 3 峰區(qū)域市場居民消費水平狀況 . 4 峰區(qū)域總體規(guī)劃情況 . 4 2 赤峰區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況 . 6 峰區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 . 6 峰中心商圈大型商場調(diào)查 . 6 峰區(qū)域商業(yè)市場租金 /售價調(diào)查 . 13 峰區(qū)域競爭商業(yè)個案調(diào)查分析 . 18 域商業(yè)總結(jié)及分析 . 21 3 項目所在區(qū)域市場情況 . 23 目所在區(qū)域規(guī)劃 . 23 目區(qū)域商業(yè)樓盤放量調(diào)查 . 24 結(jié)分析: . 25 4 商家訪談 . 26 售類: . 26 市類: . 35 業(yè)店類: . 37 飲類: . 38 閑娛樂類: . 41 論分析: . 42 5 項目地塊分析 . 44 地位臵及狀況 . 44 目主要經(jīng)濟技術(shù) 指標: . 45 通環(huán)境狀況 . 45 論分析 . 46 6 區(qū)域調(diào)研綜述 . 47 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 3 赤峰偉映金鈺大都會 【項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告】 1 赤峰 區(qū)域概況 峰區(qū)域 概況: 內(nèi) 蒙古赤峰市是內(nèi)蒙古東部最大的城市,同時也是內(nèi)蒙古東部的經(jīng)濟中心;赤峰市連接?xùn)|北、華北和內(nèi)蒙古的咽喉要塞,依附環(huán)渤海經(jīng)濟圈; 緊扣遼沈京津冀快速商業(yè)大道,穩(wěn)坐蒙冀遼三省黃金交匯處,輻射中俄蒙三國黃金地帶。 赤峰市是內(nèi)蒙古第四大城市,位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部、東北地區(qū)西端、蒙冀遼三省區(qū)交匯處,與河北承德、遼寧朝陽接壤。居于東北、華北兩大經(jīng)濟區(qū)之間,東南和西南分別靠近遼中南和京津唐兩個發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域 ,正南臨近渤海,距北京、天津、沈陽、大連幾大中心城市和錦州、秦皇島均在 500 公里左右,是連接關(guān)內(nèi)外的重要通道。 赤峰市統(tǒng)轄四 個區(qū):紅山區(qū)、松山區(qū)、元寶山區(qū) 和新城區(qū) 。紅山區(qū) 是市政府原駐地 ,為居住及中心商業(yè)區(qū);松山區(qū)規(guī)劃為居住區(qū); 新城區(qū)規(guī)劃為赤峰的政治、商務(wù)及經(jīng)濟中心 。 峰 區(qū)域國民經(jīng)濟發(fā)展情況 年份 生產(chǎn)總值(萬元) 第一產(chǎn)業(yè) (萬元) 第二產(chǎn)業(yè) (萬元) 第三產(chǎn)業(yè) (萬元) 人均生產(chǎn)總值(元) 2004 2800619 770325 971034 1059260 6343 2005 3475633 922190 1281355 1272088 7894 2006 4280089 988522 1762999 1528568 9751 (資料來源: 赤峰 統(tǒng)計年鑒) 1) 2006 年全 市 生產(chǎn)總值 達到 428 億元,按可比價格計算,同比增長 23%。 其中第一產(chǎn)業(yè)完成為 元, 增長 農(nóng)業(yè)發(fā)展較穩(wěn)定 ; 第二產(chǎn)業(yè)完成 176. 30 億萬元,增長 38%,發(fā)展勢頭較強勁,主要基于工業(yè)及建筑業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展 ; 第三產(chǎn)業(yè)完成為 元,增長 20%,發(fā)展速度較快 ; 2) 人均生產(chǎn)總值逐年提高, 2006 年同比增長 24%。 峰 區(qū)域市場人口狀況 年份 總戶數(shù) (萬) 總?cè)丝?(萬) 非農(nóng)業(yè)人口 (萬) 女性(萬) 2004 132 7 447 0 98 7 217 5 2005 134 2 445 4 100 2 216 8 2006 136 7 450 2 101 9 219 5 (資料來源: 赤峰 統(tǒng)計年鑒) 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 4 1) 赤峰人口中有近 1/4 的非農(nóng)業(yè)人口,城鎮(zhèn)化率相對較低; 2) 其中女性 人口與男性人口各占一半,性別比例較合理。 峰 區(qū)域市場居民消費水平狀況 1) 赤峰歷年職工收入 年份 年末職工人數(shù) 工資總額 (萬 元 ) 平均工資 ( 元 ) 2004 334227 345875 10348 2005 316024 389963 12087 2006 318115 469538 14365 (資料來源: 赤峰 統(tǒng)計年鑒) 2) 赤峰歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入 年份 全市 城市 縣城 (元) 2004 6706 7054 5972 2005 7572 8006 6655 2006 8451 9189 / (資料來源: 赤峰 統(tǒng)計年鑒) 3) 赤峰歷年城鎮(zhèn)人均生活費收入 年份 全市 城市 (萬 元 ) 縣城 ( 元 ) 2004 6129 6745 5334 2005 7022 7524 5964 (資料來源: 赤峰 統(tǒng)計年鑒) 結(jié)論分析 : 赤峰市近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展,帶動居 民 收入逐年上升,從 2004 年每月收入 800 多元上升到 2006 年每月收入 1000 多元 ,因此用于可支配收入相應(yīng)增加, 商業(yè)得到良性發(fā)展 。 峰 區(qū)域總體規(guī)劃情況 據(jù)赤峰市城市總體規(guī)劃( 2002編: 1) 總體規(guī)劃確定了赤峰市城市性質(zhì): 即中心城區(qū)要建設(shè)成為內(nèi)蒙古東部重要中心城市之一,集旅游商貿(mào)、現(xiàn)代輕工赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 5 業(yè)和能源產(chǎn)業(yè)為一體的綜合性城市。 2) 總體規(guī)劃確定了赤峰市城市空間發(fā)展方向: “西移北擴,集中成片,規(guī) 模發(fā)展”。 規(guī)劃新城區(qū)和老城區(qū)基本相連,沒有形成孤城,體現(xiàn)了中心城區(qū)“西移北擴”的戰(zhàn)略思想。今后重點發(fā)展城市西部、西南部新區(qū) ( 八家 、小新地組團),積極完善城市西北部地區(qū)(松山組團)。 3) 總體規(guī)劃確定了 赤峰 市空間發(fā)展規(guī)劃 : 總的目標是完善城市功能,提升城市品位,改善人居環(huán)境,構(gòu)建良好的城市形態(tài), 建設(shè)我國北方地區(qū)現(xiàn)代化、生態(tài)化的山水園林城市 。 城市布局采用了集中組團式布局結(jié)構(gòu), 即“沿河四片,外圍三點” , 不同功能的組團間由河流水系和生態(tài)綠化帶間隔。“沿河四片”是指紅山區(qū)組團、松山組團、 八家組團 和小新地組團;“外圍三點” 是指黨校組團、橋北組團和紅廟子組團。 4) 總體規(guī)劃確定了赤峰 市功能分區(qū)定位 : 即舊城組團西部為生活居住綜合區(qū)、市級商貿(mào)金融商貿(mào)中心,東部為城市傳統(tǒng)工業(yè) 區(qū); 松山組團南部為生活居住綜合區(qū),西北部是城市工業(yè)區(qū)、組團級商貿(mào)金融中心,西北部為城市工業(yè)區(qū); 八家組團是以生活居住為主的城市新區(qū),規(guī)劃有市級行政中心、組團級金融商貿(mào)中心和文化娛樂中心 ; 小新地組團也是以生活居住為主,同時規(guī)劃有市級文教科研和體育中心,組團級商貿(mào)中心。 外圍三點:黨校組團為相對獨立的文教育及配套居住組團;橋北組團要建成與生態(tài)環(huán)境相融合的居住生活區(qū) ;紅廟子組團以工業(yè)為主,及與之配套的生活和商貿(mào)區(qū)。 5) 總體規(guī)劃確定了赤峰 市空間發(fā)展策略 : 控 制疏散舊城西部生活區(qū),改造振興舊城東部工業(yè)區(qū),發(fā)展完善松山城區(qū),規(guī)?;行蜷_發(fā)建設(shè)新城區(qū)。其中舊城區(qū)要在逐步完善城市功能,提高城市品位,改善人居環(huán)境上下功夫,建設(shè)重點放 在棚戶區(qū)改造、環(huán)境改善和工業(yè)區(qū)建設(shè)上。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 6 2 赤峰 區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況 峰 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 1) 目前 赤峰 商圈主要集中在 紅山 主城區(qū),以 步行街 為中心,輻射半徑 1000 米內(nèi),構(gòu)成赤峰核心商圈; 2) 商業(yè)業(yè)態(tài) 較混亂,目前存在的所謂 購物中心 、 百貨店業(yè)態(tài) 并不是真正意義上此類業(yè)態(tài) , 而其它占比例較大的業(yè)態(tài)則 以專業(yè)店及超市居多; 3) 商業(yè) 檔次屬于中低檔,建筑形態(tài)以街為市的底商居多; 4) 街鋪商業(yè)經(jīng)營檔次高于商場,街鋪商業(yè)以品牌專賣店為主,而商場內(nèi)主要為零散商戶經(jīng)營 中低端商品 。 5) 赤峰 主城區(qū)商圈主要有以下幾條街道構(gòu)成: 街名 經(jīng)營業(yè)種 經(jīng)營面積 步行街 主要經(jīng)營品牌服飾 /鞋業(yè) /眼鏡 /飾品 40 ,以 40 居多 新華路 主要經(jīng)營餐飲 /品牌服飾 30,以 30 居多 哈達街 主要經(jīng)營品牌服飾 /通訊電器 30 ,以 70 居多 昭烏達路 主要經(jīng)營服飾 /餐飲 /紀念品 40 ,以 40 居多 鋼鐵街 主要經(jīng)營家居建材 /汽車配飾 /裝潢 50 ,以 100 居多 火花路 主要經(jīng)營玩具批發(fā) /副食批發(fā) /裝潢 60 ,以 100 居多 園林路 主要經(jīng)營餐飲 /副食 /服裝批發(fā) 30,以 30居多 峰 中心商圈 大型商場 調(diào)查 根據(jù)赤峰目前商業(yè)狀況, 中心商圈以 大型商場 為主, 我們選擇了 13 個 較有代表性的商業(yè)物業(yè) 作了 如下調(diào)查: 1) 紅旗大廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 7 紅旗大廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 日化、床上用品、電子產(chǎn)品 1800 多數(shù)為 廈共 4 個入口 ,每層 2 部手扶梯 ,1 個安全通道 二層 鞋、首飾、鐘表、健身器械 1800 三層 男裝 1800 四層 女裝 1800 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)地處步行街入口,展示面較好,經(jīng)營業(yè)種較多,還設(shè)有電影院 ;但商場規(guī)劃零亂,業(yè)種組合雜亂; 交通系統(tǒng)基本能夠滿足消費者需求; 商鋪 部分已分零 出售, 未形成統(tǒng)一管理。 2) 紫荊大廈 紫旌大廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 首飾、內(nèi)衣、包、工藝品 2400 多數(shù)為 6 m 大廈共 1 個入口 ,每層 1 部手扶梯 ,1 步行梯 ,1 個安全通道 二層 服裝 2400 三層 服裝 2400 四層 服裝 2400 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)以經(jīng)營服裝為主, 目標消費人群為當?shù)刂卸丝蛻?,目前除四層樓空鋪較多,即將整體重新招商 , 其他樓層經(jīng)營狀況相對較好,與經(jīng)營服裝質(zhì)量有一定的關(guān)系 ; 交通系統(tǒng)較落后, 易達性較差 , 商 業(yè)物業(yè)已 分零 出售, 未進行統(tǒng)一管理 。 3) 同濟大廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 8 同濟大廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 化妝品超市 、服飾專賣 1800 多數(shù)為 3 5 m 大廈共 4 個入口 , 1 部手扶梯 、 2 組 步行梯 , 二層 鞋 業(yè)、 服 飾 1800 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)體量較小,基于步行街正街黃金位臵,故對其一樓層改為臨街商鋪,二樓層以經(jīng)營中低檔鞋業(yè)和服飾為住,賣場布局混亂; 交通系統(tǒng)設(shè)臵較簡陋,但由于樓層少,基本能夠滿足消費者通行, 商業(yè)物業(yè)已 分零 出售,尚無統(tǒng)一管理。 4) 同濟購物廣場 同濟購物廣場 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 負一層 尚未營業(yè) 4000 多數(shù)為 5.5 m 6.5 m 大廈共 3 個入口 ,每層 2 部手扶梯 ,2 個安全通道;共兩部觀光電梯, 11 部電扶梯。 一層 首飾、包、工藝品 4000 二層 服裝 4000 三層 服裝 4000 四層 服裝、美食城 4000 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)今年初才開業(yè),建筑形態(tài)較現(xiàn)代、美觀;賣場內(nèi)動線及導(dǎo)示系統(tǒng)較明晰,樓層規(guī)劃較粗略,經(jīng)營業(yè)種以服飾為主; 交通系統(tǒng)較發(fā)達,易達性較好;該商業(yè)物業(yè)正在分零銷售,尚無統(tǒng)一管理。 5) 百貨大樓 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 9 百貨大樓 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 鞋、工藝品 2000 多數(shù)為 3.2 m 大廈共 1 個入口 ,每層 1 步行梯 二層 服裝商城、針紡布料 2000 三層 體育服裝用品 2000 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)經(jīng)營年限較長,內(nèi)部建筑格局較陳舊,經(jīng)營業(yè)種檔次 較 低,商場布局混亂 ;商業(yè)物業(yè)部分已分零銷售,尚無統(tǒng)一管理。 6) 文化大廈 文化大廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 各種專賣( 服 飾、攝影、藥房) 1800 一層臨街: 6 m 二層專業(yè)店:為商場柜臺式 大廈共 1 個入口 ,1 步行梯 二層 牌服裝專業(yè)店 1800 小結(jié) : 該物業(yè)為商住樓, 地處主干道,一層為臨街商鋪,二層為品牌服飾專業(yè)店,整個商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)時尚美觀, 經(jīng)營業(yè)種較為時尚;交通系統(tǒng) 雖未設(shè)有電扶梯,但樓層較少以及一層為臨街商鋪,故基本能滿足消費者需求,但入口大廳設(shè)在店鋪中,導(dǎo)示性較差;此外該商業(yè)物業(yè)二樓為品牌專業(yè)店,為統(tǒng)一管理模式。 7) 承天商廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 10 承天商廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 鞋 1400 多數(shù)為 3 4.5 m 大廈共 1個入口 , 每層 1部手扶梯 ,1 步行梯 二層 小商品、服裝 1400 三層 服裝、美容 1400 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)地處哈達西街,人流量較大;該商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)種較豐富, 小商品經(jīng)營成為該商場的一大賣點; 交通系統(tǒng)基本能滿足消費者 需求; 該商業(yè)物業(yè)已分零銷售,尚無統(tǒng)一管理。 8) 中百商廈 中百商廈 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 負 一層 男裝、童裝、內(nèi)衣及床上用品 1700 為商場柜式形式,多數(shù)單柜為 廈共 1個入口 , 每層 1部手扶梯 ,1 部 步行梯 一 層 品牌服飾 1700 二 層 男士 服 飾、鞋業(yè) 1700 三 層 女士 服 飾、羽絨服 1700 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè) 有一定的商業(yè)樓層規(guī)劃,但商品檔次參差不齊;每樓層為長條形,橫展面較長,因此交通導(dǎo)示不足,易達性較差;此外該商 場管理模式為統(tǒng)一管理 ,統(tǒng)一收銀,商業(yè)物業(yè)尚未銷售。 9) 廣利達商稱 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 11 廣利達商城 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 休閑廣場(休閑服裝、飾品、鐘表) 2000 此商場為敞開式柜臺 , 以單柜面積8 居多 1 組手扶梯、 1 組步行街、 1 部貨梯 二層 鞋城 2000 三層 新華書店 1500 四層 兒童大世界 1500 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)位于商業(yè)步行街處,由新華集團開發(fā),故商業(yè)業(yè)種以文化產(chǎn)業(yè)相關(guān);商場規(guī)劃較明晰,商品信譽較好,二層鞋城進行統(tǒng)一管理 ,目前經(jīng)營狀況較好 ;交通系統(tǒng)較好,能夠滿足人們的需要; 該 物業(yè)尚未進行銷售。 10) 紅城新世界 紅城新世界 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 小百貨、工藝品、鐘表、小家電、飾品、化妝品、 7500 多數(shù)為 3 4 m 6 m 兩 部 電扶梯 二層 服飾、紡織品 7500 三層 服 飾、休閑服飾、童裝區(qū)、窗簾區(qū) 7500 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)位于老城區(qū)次級商業(yè)圈,商業(yè)建筑形態(tài)較現(xiàn)代,有 500 平方米的中庭,展示面較好 ;由于單層面積較大,橫展面較長,只設(shè)臵兩部電扶梯在中庭處,故易達性較差; 賣場以經(jīng)營服飾、小商品批發(fā)為主;目前招商率達到 80%,但人氣嚴重不足;該商業(yè)物業(yè)正在分零銷售中。 11) 赤峰商廈 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 12 赤峰商廈 樓層 業(yè)種 建面 () 開間進深 交通狀況 一層 超市 2000 為商場柜式形式,單柜面積以 主 一部電扶梯 二層 新瑪泰通訊數(shù)碼城、超市 2500 三層 鞋、帽、體育用品 2500 四層 羽絨服 2500 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)地處哈達街,與 海達電器 隔街相對;商業(yè)物業(yè)有明晰的樓層規(guī)劃,以通信城和超市作為主力賣點; 樓層交通系統(tǒng)較落后 ,只有一部電扶梯 ,易達性較差 ;該商場尚無銷售,尚無統(tǒng)一管理。 12) 赤峰購物城 赤峰購物 城 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 小商品 2200 以 5.5 大廈共 3 個入口 ,每層 1 部手扶梯 ,2 步行梯 ,1 個安全通道 二層 服裝 2200 三層 服裝 2200 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)地處商業(yè)步行街,經(jīng)營年代較長,建筑形態(tài)較陳舊,商場規(guī)劃較零亂,經(jīng)營檔次為中低檔次商品為主; 交通系統(tǒng)基本能滿足消費者需求 ;商場已分零銷售,尚無統(tǒng)一管理。 13) 昭烏達科貿(mào)城 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 13 昭烏達科貿(mào)城 樓層 業(yè)種 面積() 開間進深 交通狀況 一層 鞋業(yè) 1700 為敞開式 柜臺 三個入口 ,未設(shè)有 電扶梯 二層 鞋業(yè) 1700 三層 電腦城 1700 小結(jié) : 該商業(yè)物業(yè)地處昭烏達路,屬于次級商圈,此條街鋪人流量較大;商場主要經(jīng)營鞋業(yè)和電腦城,一二層鞋業(yè)進行統(tǒng)一管理,三層電腦城為全市最大賣場,目前經(jīng)營狀況較好; 該商業(yè)物業(yè)交通系統(tǒng)較落后,只有步行梯,易達性較差; 商鋪尚未分零銷售。 總結(jié)分析 : 商場業(yè)態(tài)不明 晰:名稱雖以百貨或購物廣場冠名,但與百貨、購物廣場定義相差甚遠, 商業(yè)業(yè)態(tài) 劃分較模糊 ,沒有形成細分化,這是商業(yè)較落后的體現(xiàn) ; 商場樓層分布不明確: 只有極 少商場對樓層 分布 進行 統(tǒng)一規(guī)劃, 但規(guī)劃較粗略; 商場以零散經(jīng)營為主:除了中百商廈進行統(tǒng)一管理外,其他商場都為零散 店鋪經(jīng)營 ,主要基于兩個原因,其一商場已分割小商鋪銷售,造成小業(yè)主自行招商 ;其二商家為當?shù)亟?jīng)營者,對統(tǒng)一管理模式尚未認可。 物業(yè)管理及經(jīng)營管理概念尚未形成:除了中百商廈,每月有 50 元固定的 經(jīng)營管理 費 外,其余商場都未收取管理費, 這與當?shù)厣碳覍ι虡I(yè) 統(tǒng)一管理 經(jīng)營模式認識較 淺 。 商品經(jīng)營檔次參差 不齊,以中低檔為主,這與產(chǎn)權(quán)分零銷售和管理公司對商業(yè)管理缺乏造成的。 商場內(nèi)店鋪開間與進深比例不一, 店鋪面積較為 零 亂; 商場內(nèi)通 道相對較窄,燈光照明較簡陋暗淡, 步行梯及電扶梯交通系統(tǒng)不完善等諸多硬件設(shè)施落后,大大降低了整個商場形象。 峰 區(qū)域商業(yè)市場租金 /售價 調(diào)查 峰 區(qū)域街鋪租金調(diào)查 1) 步行街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 步行街 品牌服裝 20 余家 35 150 / 月 飾品 5 家 40 眼鏡行 6 家 40 西餐 1 家 300 鞋城 7 家 80 日化店 1 180 其它 8 家 40 小結(jié) : 此路段為赤峰市商業(yè)中 心步行街 , 聚集眾多中大型商業(yè)物業(yè) , 業(yè)態(tài)業(yè)種較豐赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 14 富 ,店鋪數(shù)量較多 ,店鋪面積相對較小 , 人流量 最密集 ,故租金最高,在 150月 。 2) 哈達街 街鋪名稱 經(jīng)營 業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 哈達東街 影樓 約 18 家 30 80 / 月 餐飲 約 20 家 50 美發(fā)、迪吧、 約 10 家 100 其它 約 15 家 30 哈達街中段 品牌服飾 約 27 家 60 80 / 月 通訊 、電子 70 余家 60 電 器 1 家 3000 飾品 約 8 家 100 其它 (眼鏡 化妝品等 ) 20 家 80 哈達街西段 裝飾 100 余家 50 30 ;/ 月 美容美發(fā) 超市 藥房等社區(qū)商業(yè) 小結(jié) : 該路段為以前規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域,電子通訊、電器及一些較為時尚業(yè)種在此經(jīng)營,故租金價格相對較高,但由于哈達街西段離商業(yè)區(qū)相對較遠,經(jīng)營業(yè)種以超市和藥房為住的社區(qū)商業(yè),所以租金相對較低。 3) 新華路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 品牌服 裝 30 余家 30 80 /月 其它 10 來家 南段 餐飲 50 來家 60 30 /月 其它 40 來家 小結(jié) : 該路段北段離商業(yè)步行街較近,經(jīng)營業(yè)種以服飾為主,故租金相對較高;而南段較遠,以經(jīng)營餐飲業(yè)為主,故租金相對較低。 4) 長青街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店鋪數(shù)量 店鋪面積 租金價格 東段 餐飲 40 余家 30 50 /月 超市 6 余家 其它 30 余家 中段 五金、機電 70 余家 50 30 / 月 燈飾 60 余家 西段 五金 10 余家 30 40 /月 副食 20 余家 30 其它 20 余家 30 小結(jié) : 此路段雖然離商業(yè)步行街較近,但由于經(jīng)營年代較長,建筑形態(tài)較差,經(jīng)營業(yè)種以五金副食為主,故租金 水平與步行街相比 較低 ,但靠近步行街地段租金水平稍微有所上浮,可達 70 元 /月 。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 15 5) 鋼鐵街 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 西段(園林路以西) 家居、建材 100 余家 100 15 /月 其它 50 余家 中段 (園林路 - 服裝 50 來家 50 50 /月 鞋類 10 余家 餐飲 10 余家 化妝品 10 來家 文體用品 10 余家 其它 20 余家 東段 汽車、摩托車配件 20 來家 50 40 /月 裝飾、字牌 40 余家 家具 5 家 其它 10 余家 小結(jié) : 該路段為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈,經(jīng)營業(yè)種主要以家居建材、餐飲、文化用品為主,消費者主要為周邊居住人群,人流量相對較少,故租金水平相對較低;但 中段為園林路、昭烏達路交匯處,租金相對較高,可達到租金價格 100 元 /月。 6) 昭烏達路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 (哈 達街 以北) 酒店 3 家 300 30 元 /月 汽車 配件 5 家 200 其它 10 來家 50 中段 (哈 達街 長 青路 ) 旅游產(chǎn)品 20 余家 50 60 元 /月 其它 10 余家 南段 (長 青路 鋼 鐵街 ) 旅游產(chǎn)品 10 余家 30 50 /月 服飾 30 余家 餐飲 10 余家 其它 20 余家 小結(jié) : 該路段為商業(yè)區(qū)的主干道,街鋪商業(yè)形態(tài)相對較好,聚集一些形象及影響力較好的專業(yè)店和快餐店,如鞋城、電腦城、東方快車快餐等,人流量也較大,故租金也相對較高;但其北段,商業(yè)氛圍相對較弱,以酒店、汽車配件為主,租金較低。 7) 一道街 街鋪名稱 經(jīng)營 業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 租金價格 西段( 170 余家) 百貨批發(fā) 約 37 家 30 40 / 月 鞋類批發(fā) 約 35 家 50 五金批發(fā) 約 18 家 50 玩具批發(fā) 約 32 家 50 其它 約 20 家 30 東段( 110 家) 美容美發(fā)用品 約 20 家 60 餐飲 約 20 家 50 家紡 約 16 家 100 小結(jié) : 此路段 為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈, 以批發(fā)為主 ,店鋪面積大小不一,商業(yè)建筑赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 16 形態(tài)較陳舊,故租金價格不高。 8) 園林路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段、中段(鋼鐵路以北) 餐飲 20 余家家 30 40 /月 副食 30 余家 藥房 10 來家 美容美發(fā) 10 來家 銀行 5 家 其它 100 余家 南段(鋼鐵路以南) 小商品批發(fā) 10 余家 60 30 /月 服裝批發(fā) 20 余家 其它 10 來家 小結(jié) : 該路段為紅山區(qū)商業(yè)區(qū)外商圈,經(jīng)營業(yè)種較雜,主要以餐飲、副食、藥房及小商品批發(fā)為主,故租金價格不高。 9) 火花路 街鋪名稱 經(jīng)營業(yè)種 店 鋪 數(shù)量 店鋪 面積 月租金價格 北段 玩具批發(fā) 30 余家 60 50 元 / 月 副食批發(fā) 50 余家 60 其它 30 余家 60 中段 裝飾、字牌 40 余家 60 40 / 月 其它 20 余家 60 南段 裝飾 20 余家 30 30 / 月 家具 10 余家 100 餐飲 20 余家 50 小結(jié) : 該路段為紅山去商業(yè)區(qū)外商圈,經(jīng)營業(yè)種主要以批發(fā)及五金、裝潢為主,商業(yè)形態(tài)較差,且整條街環(huán)境較差,人流量較少,故租金價格較低。 總結(jié)分析 : 步行街街鋪租金居首位,達到 150 / 月 ,鋪位面積一般以 60為主,聚集眾多知名品牌專賣店,是赤峰 本 地商業(yè)繁華地 帶 ,人流 量 較大 ,故租金最高; 哈達街、長青街、新化路由于離商業(yè)步行街較近,商業(yè)形態(tài)相對較好,經(jīng)營業(yè)種以服飾和時尚商業(yè)為主, 鋪位面積一般以 60為主, 商業(yè)氛圍較好,故商業(yè)租金僅次商業(yè)步行街, 可達 120 元 /月; 昭烏達路、長青街、鋼鐵街由于離步行街 相對較遠,總體租金水平較低, 50月居多;但部分路段有大型商業(yè)物業(yè)的支撐,如家居廣場、鞋城、電腦城,增強了路段的商業(yè)氛圍,聚集了消費人群,故租金水平可達 70 元 /月,甚至有少數(shù)街鋪達到 120 元 /月。 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 17 一道街、 火花路、園林 路 , 為商業(yè)外商圈, 商業(yè) 較 分散,商業(yè) 氛圍較弱,商鋪較陳舊,租金水平遞增緩慢, 大部分仍維持在 5 年前的租金水平,租金較低,多數(shù) 為 40 / 月 。 峰 區(qū)域商業(yè) 物業(yè) 售價 調(diào)查 商業(yè)物業(yè)名稱 地理位臵 建筑形態(tài) 鋪位面積( ) 售價(元 /建面) 租價 (元 /月) 備注 皇家帝苑 新城區(qū)玉龍大街與林西交匯處 臨街商鋪 (兩層商鋪) 200F: 9000F: 均價 5800 3F:均價 3080 均價: 無 1F:尚無商家 F:正在銷售;入駐情況: 尚未有商家入駐。 開盤時間: 06 年下半年; 目前臨街商鋪已售完; 共 49 個商鋪 ; 3 層以上為寫字樓 。 錦繡花園 新城區(qū) 緊靠廣場 臨街商鋪 (二層為主,少量三層) 200 250 1F: 均價 9000 2F: 均價 3500 3F:均價 2500 均價: 30 一二三層整體出租 共 45 個商鋪,已售完 , 目 前 已 經(jīng) 營85%左右 ,已形成餐飲一條街 玉龍花園 新城區(qū) 緊靠廣場 臨街商鋪 (僅一層) 200價: 6000 均價: 40 共 60 個 商鋪, 已有部 分 商 家 入 駐 經(jīng)營,此物業(yè) 為商住樓,當?shù)卣?guī)定限 制 經(jīng) 營 餐 飲 業(yè)種。 龍灣美食城 新城區(qū)臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪, 共兩層 160 280 1F:4700F:2700價: 24 2007 年 3 月開盤,采取 2 年返租;目前有部分在經(jīng)營 大漠綠都 新城臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪, 共兩層 200F:4700F:2700價: 35 共 10 個商鋪,已有兩家商家入駐 海上明珠 新城區(qū)臨潢大街與林西路交匯 臨街商鋪, 共兩層 200龍水局單位商鋪,不出售 均價: 25 共 32 個商鋪,僅有 5 家經(jīng)營 同濟購物廣場 老城區(qū) 步行街 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 臨街:100F: 20F: 20F:25F: 臨 街 均 價15000 內(nèi)鋪均價 12000 2F: 均價 7500 3F:均價 5500 4 F:均價 3980 1F: 臨街均價220 內(nèi)鋪均價 150 2F: 均價 120 3F:均價 80 05 年銷售, 07 年 1月已經(jīng)營;共 174個商鋪; 1 已銷售 98%,目前主要銷售四樓商鋪,已銷售 40%;返租 10年, 1 年 1 付 紅城新世界 老城區(qū) 鋼鐵路 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 20F: 20F: 20F: 臨 街 均 價18000 廣場內(nèi)均價 7500 2F: 均價 5500 3F: 均價 3500 25層租金相差不大,主要為電扶梯位臵租金相對較高 共 500 多個商鋪,目前已銷售90%, 2007 年 6月 18 開業(yè);返租 9%, 1 年 1付,按市場租金收取 大惟通信數(shù)碼廣場 老城區(qū)哈達街西段 臨街鋪 /商場內(nèi)鋪 1F: 45F: 25F: 25F: 臨 街 均 價23800 內(nèi)鋪均價 21800 2F: 均價 9000 3F: 均價 6000 尚未竣工,尚未商家入駐 共 84 個商鋪, 07年 9 月 8 日開盤,目前銷售滯緩,竣工 08 年 11 月 , 一次性付款享有 2%折扣正在與賽博洽談 赤峰偉映金鈺大都會商業(yè)項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研報告 18 總結(jié)分析 : 赤峰市目前在售的商業(yè)樓盤一般都為 2005 年、 2006 年 放量的商業(yè)物業(yè), 2007年新開盤的樓盤 較少 , 目 前赤峰商業(yè)樓盤放量不大; 在售及已售罄的商業(yè)樓盤, 銷 售率 均 好,幾乎在開盤后短時間內(nèi)銷售率可高達70這與赤峰市 商業(yè)地產(chǎn)投資市場剛興起 有關(guān) ,處于投資高潮期,再者商業(yè)地產(chǎn)放量不大,故造成商業(yè)物業(yè)銷售出現(xiàn)火爆的搶購現(xiàn)象 ; 商業(yè)物業(yè)銷售以獨立街鋪銷售和商業(yè)分零小鋪銷售兩種形式 為主 ,街鋪采取直接銷售,無其他營銷模式;而商業(yè)分零銷售一般采取回報租金的形式 及委托招商模式,這 與 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)及后期經(jīng)營有關(guān); 目前 新城區(qū)在售商業(yè) 都為街鋪銷售,老城區(qū)在售商業(yè)以商業(yè)物業(yè)內(nèi)鋪銷售為主,新老城區(qū)兩種商業(yè)形態(tài)銷售 模式 對本項目有一定的參考作用; 目前赤峰市商業(yè)售價 臨街商鋪 均價 達到 17000 元 / ( 建面) 左右, 而目前最高售價可高達 23800 元 / ( 建面) ; 以人均收 入比例看,處于較高水平,這與赤峰市租賃市場較好有密切的聯(lián)系,商鋪投資回報率高; 新城區(qū)商業(yè) 售價及租金均 比老城區(qū)略低,但隨著新城區(qū)開發(fā)日趨完善,人們對新城區(qū)的信心日趨增強,新城區(qū)商業(yè) 有較大的升值空間。 峰 區(qū)域競爭商業(yè)個 案調(diào)查分析 在競爭個案調(diào)查中,商業(yè)形態(tài)與本項目相似的 同濟 購物廣場 、中百商廈及紅城新世界 成為我們研究的重點。 同濟 購物廣場的分析將提供 一個 很好的前車之鑒的樣本,利于本項目規(guī)避失敗因素 ; 中百 商廈經(jīng)營模式的分析利于本項目后期經(jīng)營模式 參考;紅城新世界的購物廣場建筑形態(tài)以本項目有異曲同工之處。 同濟 購物廣場 同濟 購物廣場 開發(fā)商: 赤峰 建美 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理商: 赤峰同濟管理 公司 地理位臵: 紅山 主城 步行街 主要經(jīng)濟指標: 總建筑面積為 23000 ( 共四層 , 含負一層,含原同濟百貨 3000 ) 商業(yè)定位: 小百貨 分布規(guī)劃: 主要

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