金地未未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告-客源與定價(jià)篇-33PPT

金地 未未來(lái) 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告 新聚仁機(jī)構(gòu) 誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目？ 我們的客源在哪里？ 我們的客源究竟什么樣？ 目標(biāo)客群需求劃分前提 遠(yuǎn)海系： 歐美背景的海外人士，公寓 400萬(wàn)、別墅 500萬(wàn) 渡新系： 新上海人過(guò)渡型，購(gòu)房總價(jià) 40力購(gòu)買(mǎi) 神龍系： 頂層購(gòu)房人士，公寓 600萬(wàn)、別墅 1200萬(wàn) 近海系： 日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓 300萬(wàn)、別墅 450萬(wàn) 本土系： 三代居住于同一區(qū)域，公寓 250萬(wàn)、別墅 350萬(wàn) 白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓 150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買(mǎi) 少成系： 年輕私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)人士，公寓 200萬(wàn)、別墅 300萬(wàn) 白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià) 70、 80萬(wàn)， 無(wú)力購(gòu)買(mǎi) 項(xiàng)目總價(jià)段劃分 戶(hù)型 面積 毛坯均價(jià) 總價(jià) 花園洋房大戶(hù)型 1153000 150花園洋房小戶(hù)型 89 13000 106高 2000 小高層兩房 851000 94小高層一房 551000 61在售樓盤(pán) 一房 兩房 三房 其它 7月均價(jià) 別墅均價(jià) 連城新苑 74 93 9839 幸福小鎮(zhèn) 47 626 311 8311 12459 綠地崴廉公寓 7606 10101 仁恒家園 155 225 10998（毛坯） 高橋荷蘭新城 61 74 105984 150150競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品： 仁恒家園三房、四房，高橋新城疊加別墅 本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力： 花園洋房低密度形態(tài)、地下室等附送空間、精裝修、較少費(fèi)用、金地品牌 仁恒家園客源：近海系、本土系為主，部分少成系 對(duì)近海系有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì) 高橋新城別墅客源：本土系為主 本項(xiàng)目 150遠(yuǎn)海系： 歐美背景的海外人士，公寓 400萬(wàn)、別墅 500萬(wàn) 渡新系： 新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià) 40力購(gòu)買(mǎi) 神龍系： 頂層購(gòu)房人士，公寓 600萬(wàn)、別墅 1200萬(wàn) 近海系： 日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓 300萬(wàn)、別墅 450萬(wàn) 本土系： 三代居住于同一區(qū)域，公寓 250萬(wàn)、別墅 350萬(wàn) 白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓 150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買(mǎi) 少成系： 年輕私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)人士，公寓 200萬(wàn)、別墅 300萬(wàn) 白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià) 70、 80萬(wàn)， 無(wú)力購(gòu)買(mǎi) 目標(biāo)客源 106在售樓盤(pán) 一房 兩房 三房 其它 7月均價(jià) 別墅均價(jià) 連城新苑 74 93 9839 幸福小鎮(zhèn) 47 626 311 8311 12459 綠地崴廉公寓 7606 10101 仁恒家園 155 225 10998（毛坯） 高橋荷蘭新城 61 74 105984 106競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品： 綠地崴廉公寓三房，高橋新城疊加別墅 本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力： 花園洋房 /高層 間實(shí)用多變、精裝修、風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌 綠地崴廉公寓客源：白二系為主，部分少成系 高橋新城別墅客源：本土系為主 遠(yuǎn)海系： 歐美背景的海外人士，公寓 400萬(wàn)、別墅 500萬(wàn) 渡新系： 新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià) 40力購(gòu)買(mǎi) 神龍系： 頂層購(gòu)房人士，公寓 600萬(wàn)、別墅 1200萬(wàn) 近海系： 日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓 300萬(wàn)、別墅 450萬(wàn) 本土系： 三代居住于同一區(qū)域，公寓 250萬(wàn)、別墅 350萬(wàn) 白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓 150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買(mǎi) 少成系： 年輕私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)人士，公寓 200萬(wàn)、別墅 300萬(wàn) 白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià) 70、 80萬(wàn)， 無(wú)力購(gòu)買(mǎi) 106目標(biāo)客源 61在售樓盤(pán) 一房 兩房 三房 其它 7月均價(jià) 別墅均價(jià) 連城新苑 74 93 9839 幸福小鎮(zhèn) 47 626 311 8311 12459 綠地崴廉公寓 7606 10101 仁恒家園 155 225 10998（毛坯） 高橋荷蘭新城 61 74 105984 61競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品： 連城新苑、幸福小鎮(zhèn)、綠地崴廉公寓、高橋新城的普通公寓產(chǎn)品 本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力： 小高層附送面積多、空間多變、精裝修、風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌 客源：以白一系、白二系為主 遠(yuǎn)海系： 歐美背景的海外人士，公寓 400萬(wàn)、別墅 500萬(wàn) 渡新系： 新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià) 40力購(gòu)買(mǎi) 神龍系： 頂層購(gòu)房人士，公寓 600萬(wàn)、別墅 1200萬(wàn) 近海系： 日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓 300萬(wàn)、別墅 450萬(wàn) 本土系： 三代居住于同一區(qū)域，公寓 250萬(wàn)、別墅 350萬(wàn) 白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓 150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買(mǎi) 少成系： 年輕私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)人士，公寓 200萬(wàn)、別墅 300萬(wàn) 白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià) 70、 80萬(wàn)， 無(wú)力購(gòu)買(mǎi) 61目標(biāo)客源 產(chǎn)品對(duì)應(yīng)主力人群定位 戶(hù)型 總價(jià) 主力人群 花園洋房大戶(hù)型 150本土系 花園洋房小戶(hù)型 116萬(wàn) 白二系 高 06萬(wàn) 白二系 小高層兩房 94白一系 小高層一房 61白一系 誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目？ 我們的客源在哪里？ 我們的客源究竟什么樣？ 交通動(dòng)線導(dǎo)入客源 金橋 高行 五角場(chǎng) 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋 陸家嘴 張江 五角場(chǎng)城市副中心 金橋出口加工區(qū) 外高橋港區(qū) 張江高科技園區(qū) 小陸家嘴金融區(qū) 客源行業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層次 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 30外高橋 國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 25金橋 轎車(chē)及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、 機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥 25張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 30五角場(chǎng) 貿(mào)易、咨詢(xún)、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 25特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多 25項(xiàng)目總價(jià)段劃分 戶(hù)型 面積 毛坯均價(jià) 總價(jià) 花園洋房大戶(hù)型 1153000 150花園洋房小戶(hù)型 89 13000 106高 2000 小高層兩房 851000 94小高層一房 551000 61客源購(gòu)買(mǎi)力分析 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入40%， 30年） 總價(jià)承受力 首付（ 3成） 客源置業(yè)次數(shù) 5400016003711一次置業(yè) 10800032007522一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入30%， 30年） 總價(jià)承受力 首付（ 3成） 客源特征 2016000480011334二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔 2520000600014242二次置業(yè)為主 3025000750017753二次置業(yè)為主 504100012300290 450萬(wàn) 87二次置業(yè)為主 80萬(wàn)以上 67000元以上 20000元以上 450萬(wàn)以上 135萬(wàn)以上 二次置業(yè)以上 目標(biāo)客源 客源屬性分析 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年 齡層次 普通職工平均 收入 中級(jí)管理 人員收入 高級(jí)管理 人員收入 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3062050萬(wàn)以上 外高橋 國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2551230萬(wàn)以上 金橋 轎車(chē)及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥 2551230萬(wàn)以上 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 301230萬(wàn)以上 五角場(chǎng) 貿(mào)易、咨詢(xún)、服務(wù)業(yè)、教育、商 業(yè) 2551230萬(wàn)以上 特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行 業(yè)居多 25一次置業(yè) 一次置業(yè)居多，部分二次置業(yè)者 二次置業(yè)為主 客源地圖 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋保稅區(qū) 25 高行鎮(zhèn) 5 金橋出口 加工區(qū) 20 五角場(chǎng)商圈 5 陸家嘴及紫竹園區(qū) 5 張江高科 5 北外灘商務(wù)區(qū) 5 高橋鎮(zhèn) 10 高東鎮(zhèn) 5 楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 5 浦東軟件園 5 東溝 5 誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目？ 我們的客源在哪里？ 我們的客源究竟什么樣？ 目標(biāo)客層劃分 遠(yuǎn)海系： 歐美背景的海外人士，公寓 400萬(wàn)、別墅 500萬(wàn) 渡新系： 新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià) 40力購(gòu)買(mǎi) 神龍系： 頂層購(gòu)房人士，公寓 600萬(wàn)、別墅 1200萬(wàn) 近海系： 日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓 300萬(wàn)、別墅 450萬(wàn) 本土系： 三代居住于同一區(qū)域，公寓 250萬(wàn)、別墅 350萬(wàn) 白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓 150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買(mǎi) 少成系： 年輕私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)人士，公寓 200萬(wàn)、別墅 300萬(wàn) 白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià) 70、 80萬(wàn)， 無(wú)力購(gòu)買(mǎi) 對(duì)本項(xiàng)目可能的客戶(hù)群進(jìn)行逐個(gè)掃描 客群掃描 本土系 購(gòu)房特征： 注重生活區(qū)域，本地化； 硬件上， 看重房型的實(shí)用性，需要的面積比較 大，房間比較多 軟件上， 對(duì)品牌的關(guān)注不高，看重小區(qū)有美觀 的感覺(jué)，注重生活的舒適性 對(duì)政策敏感度高 典型樓盤(pán)： 高橋新城、仁恒家園 主要居住區(qū)域： 高行鎮(zhèn)，高橋鎮(zhèn)、東溝等本地客源 業(yè)主特征： 本土多金人士， 40歲以上，三口之家或三代同堂 私營(yíng)業(yè)主、政府官員 典型特征：傳統(tǒng)觀念，希望居住密度低，強(qiáng)調(diào)舒適性 外環(huán)線 高行鎮(zhèn) 5 高橋鎮(zhèn) 10 高東鎮(zhèn) 5 東溝 5 客戶(hù)假想： 三代同堂。之前居住于高行當(dāng)?shù)亍?家庭結(jié)構(gòu)：二位老人，一對(duì)中年夫婦，一個(gè) 10歲左右上小學(xué)的男孩。 二位老人：均退休在家，享受天倫之樂(lè)。爺爺喜歡找老鄰居喝茶下棋，奶奶則愿意呆在家里養(yǎng)花種草，較多時(shí)間放在家事處理和照顧孩子上。 男主人：公務(wù)員。穩(wěn)重勤奮，責(zé)任感強(qiáng)。最大的嗜好是和兒子看球賽，有空時(shí)還會(huì)帶兒子實(shí)地比上一場(chǎng)。 女主人：當(dāng)?shù)匦W(xué)的語(yǔ)文教師。性格溫和重視家庭觀念。平時(shí)會(huì)花更多時(shí)間在兒子的教育上，注重對(duì)于孩子全面的培養(yǎng)。 男孩：調(diào)皮好動(dòng)，不過(guò)學(xué)習(xí)成績(jī)良好。對(duì)于戶(hù)外體育運(yùn)動(dòng)尤為感興趣，最希望養(yǎng)一只大狗。 客群掃描 少成系 購(gòu)房特征： 購(gòu)房理性，比較看重實(shí)惠，性?xún)r(jià)比要求最高； 硬件上， 看重房型設(shè)計(jì)的合理性，有屬于自己的天地，要求有贈(zèng)送的地下室、花園和露臺(tái)等高附加值。 軟件上， 看重大開(kāi)發(fā)商品牌。但無(wú) 品牌忠誠(chéng)度 典型樓盤(pán)： 仁恒家園、金橋瑞仕花園 主要居住區(qū)域： 比較分散，一般內(nèi)環(huán)附近公寓，外環(huán) 外經(jīng)濟(jì)型別墅 業(yè)主特征： 30營(yíng)業(yè)主、專(zhuān)業(yè)人士 三口之家較多，三代同堂也很普遍， 典型特征： 最有自信心人群， 自以為離成功一步之遙 中環(huán)線 五角場(chǎng)商圈 5 陸家嘴及紫竹園區(qū) 5 張江高科 5 北外灘商務(wù)區(qū) 5 楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 5 浦東軟件園 5 客戶(hù)假想： 一對(duì)中年夫婦以及正在上小學(xué)的兒子。 男主人：私營(yíng)業(yè)主。精明能干、事業(yè)上已取得一定成績(jī)，是個(gè)極為自信的高學(xué)歷精英人士。認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度不但是在事業(yè)上，也體現(xiàn)在生活中，事無(wú)具小均親力親為。對(duì)于生活品質(zhì)的追求，不喜歡表面的虛華，更注重內(nèi)在的功能與價(jià)值。 女主人：公務(wù)員。較多時(shí)間都以家庭為重，同時(shí)擁有自己的個(gè)人喜好，舞蹈、瑜伽是一直以來(lái)堅(jiān)持的愛(ài)好，希望能擁有屬于自己的私人空間。努力營(yíng)造一個(gè)溫馨浪漫的居家氛圍。 兒子：比同齡孩子顯得更為懂事成熟的小男孩。對(duì)于一些富有創(chuàng)造性及想象力的事物頗為感興趣。 客群掃描 白二系 購(gòu)房特征： 購(gòu)房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潛力，對(duì)學(xué)校等配套要求較高； 硬件上，需要大一點(diǎn)的房型，外立面要豪華美觀，園林綠化好，會(huì)所 漂亮 ，但不一定使用，大堂氣派，可接受精裝修； 兩房到三房，有創(chuàng)意的房子 軟件上，看重開(kāi)發(fā)商品牌和樓盤(pán)的名氣與口碑。 典型樓盤(pán)： 證大家園，綠地崴廉 主要居住區(qū)域： 比較分散，一般內(nèi)中環(huán)之間 業(yè)主特征： 35司的中層 三口之家居多，工作繁忙，壓力大 典型特征：面子 +需求，樓盤(pán)知名度和氣派最重要 中環(huán)線 外高橋保稅區(qū) 25 金橋出口 加工區(qū) 20 張江高科 5 楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 5 浦東軟件園 5 客戶(hù)假想： 一對(duì)中年夫婦，一個(gè)正在上中學(xué)的女兒。 一家人工作、上學(xué)的區(qū)域均在陸家嘴。 男主人：某貿(mào)易公司經(jīng)理。工作繁忙，交際應(yīng)酬多，很少時(shí)間照顧家庭。因而空閑時(shí)盡量陪伴妻女，享受溫馨家庭時(shí)光。 女主人：某外企人事主管。講究生活的情趣、愛(ài)好廣泛，參與許多社交團(tuán)體如國(guó)標(biāo)舞蹈、茶座、美容課程等，同時(shí)還進(jìn)行進(jìn)修學(xué)習(xí)，有許多擁有共同喜好的朋友。周末有時(shí)會(huì)邀請(qǐng)自己及丈夫的朋友舉辦小 女兒：性格活潑，平時(shí)寄宿在學(xué)校。與母親一樣有著廣泛的愛(ài)好，將來(lái)希望做一名女外交官，因此父母也經(jīng)常帶她參加一些公共活動(dòng)，鍛煉她的口才與溝通能力。 客群掃描 白一系 購(gòu)房特征： 單價(jià)高些沒(méi)有關(guān)系，面積要小，總價(jià)要低，地段遠(yuǎn)些沒(méi)關(guān)系，但要有大賣(mài)場(chǎng)和公交、軌道 硬件上， 環(huán)境好，喜歡水景，會(huì)所功能豐富，對(duì)游泳池、藍(lán)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施有強(qiáng)烈要求，可接受精裝修；二房為主 軟件上， 看重開(kāi)發(fā)商品牌和社區(qū)的名氣，喜歡大社區(qū)，喜歡社區(qū)有活力，鄰里有文化，樂(lè)活。 典型樓盤(pán)： 綠地崴廉 、幸福小鎮(zhèn) 主要居住區(qū)域： 比較分散，中外環(huán)之間，特別是軌道附近 業(yè)主特征： 25口之家或孩子年齡較小的三口之家 年輕、有活力，婚房占很大比例，工作積極向上 典型特征：希望面面俱到（均好），格外關(guān)注交通 中環(huán)線 外高橋保稅區(qū) 25 金橋出口 加工區(qū) 20 張江高科 5 楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 5 浦東軟件園 5 客戶(hù)假想： 新婚不久的年輕白領(lǐng)夫婦 男主人：某外資企業(yè)從事采購(gòu)工作。具有十分強(qiáng)烈的事業(yè)心，對(duì)于未來(lái)有著清晰的努力目標(biāo)。平時(shí)喜歡上網(wǎng)或看書(shū)，且范圍廣泛；偏愛(ài)英文歌曲；周末時(shí)會(huì)與妻子吃飯看電影，保持戀愛(ài)時(shí)的浪漫與甜蜜。 女主人：與男主人同公司。平時(shí)喜歡按自己的喜好布置新家，追求潔凈舒適的居家氛圍，空閑下來(lái)會(huì)在家里喝喝茶翻閱時(shí)尚雜志，或去健身中心練瑜伽和美容。 項(xiàng)目主力客源以較為年輕的白一，白二系為主，收入較高，追求現(xiàn)代、前衛(wèi)、時(shí)尚的生活方式，樂(lè)于品味個(gè)性化和創(chuàng)新，追求前沿的居住模式，這也恰好契合了本項(xiàng)目的產(chǎn)品氣質(zhì)，是目標(biāo)市場(chǎng)上最優(yōu)質(zhì)最獨(dú)特的客源圈層。 另一部分客源為區(qū)域內(nèi)的本土系及事業(yè)有成的少成系，其購(gòu)房目的以改善型為主，希望提升生活品質(zhì)，向往更優(yōu)質(zhì)，更高品質(zhì)的生活方式。 概述 本項(xiàng)目 主力客源 日常出行的 交通工具 主要 信息來(lái)源 最常 閱讀報(bào)紙 消費(fèi) 生活習(xí)慣 啟發(fā) 白一， 白二系 地鐵 /輕軌 公交 /出租 網(wǎng)絡(luò)