房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 第4章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與融資管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 第 4章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與融資管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 內(nèi)容摘要 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商以錢(qián)博錢(qián)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、融資大、風(fēng)險(xiǎn)大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視投資風(fēng)險(xiǎn)與融資管理。本章主要介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策管理和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的融資管理等內(nèi)容。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過(guò)學(xué)習(xí)的本章，使學(xué)生在理論知識(shí)方面熟悉房地產(chǎn)投資特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理，掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析方法與控制手段。在技能方面能夠撰寫(xiě)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同融資方案進(jìn)行對(duì)比分析，作出正確選擇。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資概述 地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 關(guān)于投資的概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義是 “ 將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過(guò)某種媒介轉(zhuǎn)移為將來(lái)的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤(rùn)而進(jìn)行的資本投入 ” 。房地產(chǎn)投資是指投資主體將資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)活動(dòng)中（將資本轉(zhuǎn)移為將來(lái)的居住消費(fèi)），以期望未來(lái)獲取更大收益的投資行為，是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 作為一種經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)，房地產(chǎn)投資主要目標(biāo)包括三個(gè)方面：一是要從中獲取投資利潤(rùn)；二是要避免通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的保值；三是要滿足人們的居住需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資獲利和實(shí)現(xiàn)資金保值是其投資的直接目標(biāo)，滿足人們的居住需求是其投資的間接目標(biāo)，但直接目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是建立在間接目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)之上的。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，即直接投資者。它是相對(duì)于間接投資者而言的。例如，一般房地產(chǎn)股票、債券的持有者，房地產(chǎn)信托資金的投入者，房地產(chǎn)信貸資金的發(fā)放者等都不是投資主體。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資主體主要包括以下兩種。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 （ 1）國(guó)家 當(dāng)前在我國(guó)，國(guó)家仍是房地產(chǎn)主要的投資主體，也是特殊的投資主體。一方面，大量的投資行為是國(guó)有企事業(yè)單位進(jìn)行的；另一方面，重大的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，很多是國(guó)家投資的。從另一角度來(lái)看，作為投資主體的國(guó)家一般并不以國(guó)家的面目出現(xiàn)，而是以有關(guān)行政管理部門(mén)組織的某種投資機(jī)構(gòu)或相關(guān)的企事業(yè)單位迪值摹 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 （ 2）企業(yè) 企業(yè)也是房地產(chǎn)投資的投資主體。在我國(guó)，房地產(chǎn)投資企業(yè)包括許多企業(yè)性質(zhì)的投資單位。從經(jīng)濟(jì)成分看，有全民所有、集體所有、個(gè)體所有、外資所有、股份制、混合所有制等幾種形式。我國(guó)目前房地產(chǎn)投資活動(dòng)主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可作為投資對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型包括多種，不同的投資類(lèi)型之間既是相互聯(lián)系的，又各有其自身特點(diǎn)。 （ 1）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分 土地開(kāi)發(fā)投資。 房屋開(kāi)發(fā)投資。 綜合開(kāi)發(fā)投資。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類(lèi)型 （ 2）按房地產(chǎn)投資的不同領(lǐng)域劃分 住宅。 商業(yè)房地產(chǎn)投資。 工業(yè)房地產(chǎn)投資（工業(yè)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)） . （ 3）按房地產(chǎn)投資方式不同劃分 金融房地產(chǎn)投資。 實(shí)物房地產(chǎn)投資。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 需資金量大，回收期長(zhǎng) 期收益高 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資的三大要素 房地產(chǎn)投資必須考慮以下三大要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量。 房地產(chǎn)投資像其他投資一樣，時(shí)機(jī)的選擇具有十分重要的意義。 時(shí)機(jī)的掌握需要投資者具有多方面的知識(shí)和發(fā)揮個(gè)人的智慧，還要有作為職業(yè)房地產(chǎn)投資專家的高度敏感性，因?yàn)槊總€(gè)時(shí)機(jī)的到來(lái)，無(wú)不蘊(yùn)涵在政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口的增減、收入水平的升降、消費(fèi)心理的變化等政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)信息之中。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 把購(gòu)物中心和商場(chǎng)之類(lèi)的商業(yè)房屋建在繁榮的商業(yè)中心，那里有成群的顧客；把別墅建在遠(yuǎn)離城市的地方，那里風(fēng)景好，環(huán)境幽靜，氣候宜人，便于別墅主人修身養(yǎng)性；把住宅樓選在交通方便、購(gòu)物便利的地方，便于居戶的工作和生活。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 對(duì)于出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，管理和服務(wù)的質(zhì)量同樣具有重要作用。優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是無(wú)形的廣告，它將把房屋連同它的地段的出租經(jīng)營(yíng)漸漸地帶入一個(gè)美妙的佳境。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 無(wú)論是時(shí)機(jī)、地段還是質(zhì)量，都必須用動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)來(lái)看待。時(shí)機(jī)是在時(shí)間的運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生的，地段的好壞也不是一成不變的，質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)并非是越高越好。因此，在遇到具體的房地產(chǎn)投資問(wèn)題時(shí)，要多做市場(chǎng)調(diào)查，在進(jìn)行投資機(jī)會(huì)分析和可行性研究的基礎(chǔ)上，多加變通，靈活處理，作出正確決策，絕不可死抱教條，死守原則，否則在房地產(chǎn)投資實(shí)踐中就會(huì)顧此失彼、坐失良機(jī)，導(dǎo)致事與愿違，投資虧損。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念與特征 任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中由于受到各種因素的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營(yíng)損失或失敗的可能性，即出現(xiàn)的概率大小。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益低于預(yù)期利潤(rùn)，特別是導(dǎo)致投資損失的事件發(fā)生的可能性或出現(xiàn)的概率大小。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念與特征 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有以下基本特征。 （ 1）客觀性 （ 2）多樣性 （ 3）可預(yù)測(cè)性 （ 4）變現(xiàn)差 （ 5）綜合性 （ 6）雙重性 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)，是為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，從而有效地降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。劃分風(fēng)險(xiǎn)的方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類(lèi)型，下面介紹幾類(lèi)常見(jiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 總體性風(fēng)險(xiǎn)又叫系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或外部風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下一些類(lèi)型。 （ 1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（ 2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（ 3）周期風(fēng)險(xiǎn)（ 4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) （ 5）政策性風(fēng)險(xiǎn)（ 6）利率風(fēng)險(xiǎn)（ 7）政治風(fēng)險(xiǎn)（ 8）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)又叫非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為以下幾種類(lèi)型。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 （ 1）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、信息匱乏、決策失誤、不能處理好各種合同關(guān)系、違章或違法經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢、施工管理不善，延誤了工期，甚至發(fā)生施工事故、管理水平低下，延誤了銷(xiāo)售或出租良機(jī)、管理不善而發(fā)生盜竊、搶劫、欺詐事故等，均會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 （ 2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）自然風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的事故風(fēng)險(xiǎn)。雖然自然災(zāi)害是由外部因素造成的，但它的發(fā)生是在個(gè)別區(qū)域局部范圍內(nèi)的現(xiàn)象，并非是全局和普遍現(xiàn)象，故屬于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 （ 4）其他個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、類(lèi)似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資具有的最大優(yōu)勢(shì)是可以獲得較高的利潤(rùn)，但是房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，既有可能為投資者帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)收益，又有可能使投資者遭受巨大風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失乃至破產(chǎn)倒閉。 專家會(huì)議法是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的和要求，邀請(qǐng)房地產(chǎn)投資專家和其他相關(guān)的專家，通過(guò)會(huì)議的形式對(duì)擬定的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象開(kāi)展討論分析，最后再綜合專家的意見(jiàn)作出判斷，得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 德?tīng)柗品ㄒ卜Q專家意見(jiàn)法，它用一致性意見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，解決房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別問(wèn)題。 使用德?tīng)柗品〞r(shí)，主要是考慮專家意見(jiàn)的傾向性和一致性。 幕景是一個(gè)投資項(xiàng)目或某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)狀態(tài)的描繪，或者按年代的梗概進(jìn)行的描繪。其研究的重點(diǎn)是：當(dāng)某種因素變化時(shí)，整個(gè)情況會(huì)怎么樣，會(huì)有什么危險(xiǎn)發(fā)生？它的具體應(yīng)用分為篩選、監(jiān)測(cè)、診斷 3個(gè)步驟。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)歷來(lái)采用的數(shù)據(jù)有很大一部分來(lái)自于對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)和估算，而房地產(chǎn)投資一般周期較長(zhǎng)，而且投資影響因素較多，這就使得這些數(shù)據(jù)都有一定程度的不確定性。這些不確定性可能會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了分析各種不確定性因素對(duì)投資分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，需進(jìn)行不確定性分析，來(lái)估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，從而判斷投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處理大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生之前采取各種預(yù)防措施，力求免除、消除或減少風(fēng)險(xiǎn)；二是在損失發(fā)生之后采取一定的措施對(duì)損失進(jìn)行補(bǔ)償。常用的風(fēng)險(xiǎn)處理方法有風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、投資組合、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)回避等。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以其自身的財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。它是一種較普遍的風(fēng)險(xiǎn)處理方法，可以與處理風(fēng)險(xiǎn)回避以外的任何風(fēng)險(xiǎn)處理方法共同使用。風(fēng)險(xiǎn)自留基金來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部，當(dāng)然就包括企業(yè)所必須償還的借入資金。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 風(fēng)險(xiǎn)自留包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。它們都是房地產(chǎn)投資者以自己的財(cái)力來(lái)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的損失，其區(qū)別在于前者需要建立一套正式的實(shí)施計(jì)劃和一筆特別的損失儲(chǔ)備或者基金，后者則不需要。自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)承受能力，自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)則用于處理那些鶚 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 （ 1）自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免或者冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大的利潤(rùn)時(shí)，企業(yè)本身將這種風(fēng)險(xiǎn)保留下來(lái)、自己來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。在實(shí)踐中，它有主動(dòng)自留和被動(dòng)自留之分。 （ 2）自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)本身通過(guò)預(yù)測(cè)其擁有的風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率與程度，并根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)能力預(yù)先提取基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失的積極性自我承擔(dān)，它是自動(dòng)自留的一種特例。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指投資主體將損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互利益關(guān)系的另一方承擔(dān)，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者處理風(fēng)險(xiǎn)的重要方法。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，有些風(fēng)險(xiǎn)是災(zāi)難性的損失，經(jīng)營(yíng)者根本無(wú)法承擔(dān)，因此，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法進(jìn)行轉(zhuǎn)移。主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。 （ 1）契約性轉(zhuǎn)移 契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、預(yù)租，出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)，項(xiàng)目工程出包與分包等方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 （ 2）項(xiàng)目資金證券化 項(xiàng)目資金證券化是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r(jià)證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化能較好地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目資金證券化的兩種途徑 發(fā)行股票、債券等有價(jià)證券籌集項(xiàng)目資金，這種方法能較好地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 （ 3）購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。投資者通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)，向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等所引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。它是一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞健?房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 將許多類(lèi)似的，但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中起來(lái)考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的損失部分能得到其他未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失而取得風(fēng)險(xiǎn)收益的部分補(bǔ)償。 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)達(dá)到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。 風(fēng)險(xiǎn)回避的局限性： 風(fēng)險(xiǎn)回避只對(duì)完全確定的風(fēng)險(xiǎn)有意義，不可能對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)回避。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段 采用風(fēng)險(xiǎn)回避能使房地產(chǎn)投資者遭受損失的可能性降為零，卻同時(shí)也使獲利的可能性喪失。 并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都能夠通過(guò)回避來(lái)進(jìn)行處理。例如，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中潛在的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)是難以回避的。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在的。有時(shí)避開(kāi)了某一種風(fēng)險(xiǎn)卻有可能導(dǎo)致另一種新的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開(kāi)發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，防不勝防。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體措施 房地產(chǎn)投資者在面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，了解對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理方法和防范對(duì)策后，應(yīng)該能夠及時(shí)地采取有效的措施，化解或者緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)不是回避風(fēng)險(xiǎn)，而是判明風(fēng)險(xiǎn)并積極地處理風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的具體措施 房地產(chǎn)投資者可以通過(guò)以下措施來(lái)防范控制風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資決策 地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 房地產(chǎn)投資決策是決策的一種，但它作為房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的一個(gè)特殊環(huán)節(jié)，有著其自身的特殊性。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)非常復(fù)雜、涉及很多行業(yè)和部門(mén)的投資項(xiàng)目，它的高收益性是投資者的動(dòng)力，而投資的高風(fēng)險(xiǎn)又是投資的約束。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 從房地產(chǎn)投資過(guò)程來(lái)看，房地產(chǎn)投資決策可以分為以下幾個(gè)部分。 投資類(lèi)型選擇。 可行方案選擇。 籌資方式選擇。 投資方式確定。 確定經(jīng)營(yíng)方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 房地產(chǎn)投資決策是一門(mén)科學(xué)，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程。它包含了 4個(gè)基本的要素：決策者、決策目標(biāo)、決策變量和狀態(tài)變量。 決策者。這是決策的主體，是具有資金和投資決策權(quán)的法人。 決策目標(biāo)。這是決策行為要達(dá)到的目的。 決策變量。這是指決策者可能采取的各種行動(dòng)方案的集合。 狀態(tài)變量。它包括決策者所面臨的各種自然狀態(tài)，并且許多狀態(tài)包含不確定性因素。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資決策的原則與類(lèi)型 房地產(chǎn)投資決策與其他投資決策，既有程序、方法上的共性，又有決策內(nèi)容上的區(qū)別。因此，房地產(chǎn)投資決策一方面要遵循決策活動(dòng)的一般原則，如科學(xué)化原則、民主化原則、系統(tǒng)性原則、提高經(jīng)濟(jì)效益原則等；另一方面又要遵循由其特定的決策內(nèi)容所決定的一些基本原則。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的原則與類(lèi)型 特定的基本原則。 舉債經(jīng)營(yíng)，廣籌資金。 合理慎重選擇投資對(duì)象。 把握時(shí)機(jī)，當(dāng)機(jī)立斷。 冷靜分析，充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 通盤(pán)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。 要遵守有關(guān)城市規(guī)劃條例和政策。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的原則與類(lèi)型 按照方案間的相互關(guān)系，投資方案可以分為以下幾類(lèi)。 完全互斥方案。 獨(dú)立型方案。 不完全互斥方案。 不完全的先決方案。 先決方案。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)投資決策的程序與方法 參照一般決策的科學(xué)程序，按照房地產(chǎn)投資的自身特點(diǎn)，擬訂房地產(chǎn)投資決策程序分為確定決策目標(biāo)、擬訂決策方案、優(yōu)選決策方案和執(zhí)行決策方案 4個(gè)基本步驟。 （ 1）確定決策目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的是要達(dá)到投資所預(yù)定的期望收益目標(biāo)，所以確定投資決策的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 確定投資決策目標(biāo)的重點(diǎn)在于，進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，通過(guò)周密的分析研究，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并認(rèn)清問(wèn)題的性質(zhì)，從而確定解決問(wèn)題所期望達(dá)到的結(jié)果，以此來(lái)確定明確、具體的決策目標(biāo)。 （ 2）擬訂決策方案 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬訂一個(gè)備選方案組?？尚蟹桨附M是具備實(shí)施條件，可以實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的各種途徑和方法的集合。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 3）優(yōu)選決策方案 在優(yōu)選方案時(shí)，要注意掌握好選擇的標(biāo)準(zhǔn)，即以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量和評(píng)價(jià)可行方案的優(yōu)劣，通常用的有 “ 最大利潤(rùn) ” 、 “ 最低成本 ” 、 “ 最大效用 ” 等。在決策過(guò)程中可能沒(méi)有方案嚴(yán)格滿足上述 “ 最優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) ” ，現(xiàn)代決策理論都以“ 滿意 ” 標(biāo)準(zhǔn)來(lái)代替 “ 最優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 4）執(zhí)行決策方案 決策的目的在于以方案的付諸實(shí)施來(lái)實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，而且實(shí)踐也是檢驗(yàn)方案是否科學(xué)合理的途徑。方案的實(shí)施過(guò)程可能不完全按照計(jì)劃過(guò)程進(jìn)行，所以建立健全信息反饋制度和程序是必需的。這樣便于了解決策執(zhí)行的進(jìn)度和效果，并有利于對(duì)方案進(jìn)行有效和必要的變更以保證決策目標(biāo)的實(shí)幀 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 決策本質(zhì)就是一個(gè)優(yōu)選過(guò)程，當(dāng)然評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)是不可缺少的。關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題前面已經(jīng)提及的較多，如 “ 成本最小化 ” 、 “ 收益最大化 ” 、 “ 凈現(xiàn)值最大化 ” 等，這里不再敘述。投資方案優(yōu)選中常用的分析指標(biāo)有凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額內(nèi)部收益率、收益成本比等。其中有些指標(biāo)屬于靜態(tài)指標(biāo)，有些屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。所謂靜態(tài)指標(biāo)就是不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)就是考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 房地產(chǎn)決策的方法很多，根據(jù)投資方案的不同條件，決策方法概括起來(lái)有定性分析方法和定量分析方法兩類(lèi)。通常在決策過(guò)程中，由于存在一些難以定量描述而又具有重大影響的因素，或遇到的問(wèn)題復(fù)雜、環(huán)境變化復(fù)雜導(dǎo)致建立數(shù)學(xué)模型不可能或模型復(fù)雜不易求解時(shí)，運(yùn)用定性分析方法不失為一種好的方法。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 1）定性分析方法 定性分析方法主要用于分析具有難以量化因素的決策問(wèn)題，有如下兩種類(lèi)型。 經(jīng)驗(yàn)判斷法。 創(chuàng)造工程法。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 2）定量分析方法 定量分析方法是采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法。這種方法主要是通過(guò)對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解，從而作出科學(xué)的決策。在定量決策分析方法中，根據(jù)決策指標(biāo)性質(zhì)的不同又分為兩類(lèi)：絕對(duì)法和相對(duì)法。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 絕對(duì)法。 絕對(duì)法就是以房地產(chǎn)投資的效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案的優(yōu)劣或可行與否的分析方法。它包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值成本法、年成本法、動(dòng)態(tài)投資償還期法和靜態(tài)投資償還期法等。 相對(duì)法。 相對(duì)法是運(yùn)用投資方案的收益和費(fèi)用的比率來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資方案可行與否的分析方法。它具體又包括內(nèi)部收益率法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法等。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其自身的特點(diǎn)，如價(jià)值大等，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資存在著以下幾個(gè)特點(diǎn)。 外源性融資依賴性高 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 銀行是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最主要的資金來(lái)源，銀行貸款直接關(guān)系到一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與失敗。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 1）銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 35，對(duì)未取得 “ 四證 ” 即 國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 建設(shè)工程施工許可證 的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實(shí)調(diào)查擔(dān)保，建設(shè)完備的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 2）銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類(lèi)型 銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類(lèi)型主要有以下兩種。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保類(lèi)型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保形式主要有抵押貸款、第三方擔(dān)保和信用抵押 3種，前兩者是最常用的方式，這里簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指由借款人（抵押人）用其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。它主要包括 “ 土地開(kāi)發(fā)抵押貸款 ” 、 “ 在建工程（房屋）抵押貸款 ” 和 “ 個(gè)體房抵押貸款 ” 。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡在當(dāng)?shù)刈?cè)登記的法人單位，如果符合如下條件，均可申請(qǐng)抵押貸款：第一，借款人具備償還本息的能力；第二，借款人應(yīng)提供指定地塊的土地使用權(quán)證、開(kāi)發(fā)方案、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、償還貸款本息的途徑、批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃和其他要求提供的文件；第三，借款人應(yīng)以土地使用權(quán)及其他建筑物、其他附著物設(shè)定抵押，向貸款人辦妥抵押登記和登記公證手續(xù)；第四，借款人應(yīng)在貸款銀行開(kāi)立貸款戶和結(jié)算戶。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 土地開(kāi)發(fā)抵押貸款。 顧名思義，土地抵押貸款就是開(kāi)發(fā)商在拿到土地使用權(quán)以后，以土地使用權(quán)作為抵押來(lái)向銀行貸款的方式（土地使用權(quán)的獲取見(jiàn)本書(shū)第 5章）。一般情況下，當(dāng)開(kāi)發(fā)商以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)作抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款的數(shù)額通常是土地價(jià)值的 70 對(duì)于特別看好的項(xiàng)目，也可能提高到 80左右，但在現(xiàn)實(shí)中，能貸到 50左右就不錯(cuò)了。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 在建工程（房屋）抵押貸款。 在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開(kāi)發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押、辦理抵押貸款的一種較好的方式。采取這種方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資時(shí)，既有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)在建工程進(jìn)行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對(duì)抵押物的監(jiān)控，這對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、促使開(kāi)發(fā)商提高營(yíng)管理水平都有積極意義。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 個(gè)人住房抵押貸款 個(gè)人住房抵押貸款是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，以所購(gòu)買(mǎi)住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。 個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類(lèi)型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)居住房屋的家庭，此貸款額有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時(shí)，還需同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系。但由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售或預(yù)售的情況，直接影響到開(kāi)發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量，尤其在項(xiàng)目預(yù)售階段，購(gòu)房者申請(qǐng)的個(gè)人住房抵押貸款是項(xiàng)目預(yù)售收入的重要組成部分，也是開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入的重要來(lái)源。由于預(yù)售房屋還沒(méi)有建成，所以，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者，另一方面來(lái)自開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房者的個(gè)人信用評(píng)價(jià)不準(zhǔn)或開(kāi)發(fā)商由于種種原因不能按期峻工，都會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 4）金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查 金融機(jī)構(gòu)在向申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款前，首先要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)進(jìn)行審查，同時(shí)，還要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行審查。房地產(chǎn)企業(yè)只有接受金融機(jī)構(gòu)的審查，并符合有關(guān)條件時(shí)，才能獲得貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 利用證券融資是房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)集資的一種手段。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)達(dá)國(guó)家，證券融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的重要方法之一。證券融資主要包括房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、信托資金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 1）房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)有限公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任，同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司可根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期、不同開(kāi)發(fā)情況的需要，選擇發(fā)行不同種類(lèi)的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 2）房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)債券又稱企業(yè)債券，是股份公司為籌集資金而發(fā)行的債務(wù)憑證，有記名式和無(wú)記名式兩種。記名式房地產(chǎn)債券具有手續(xù)煩瑣、流通性差等特點(diǎn)，而無(wú)記名式房地產(chǎn)債券具有手續(xù)簡(jiǎn)便、流通性良好、風(fēng)險(xiǎn)性小等特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)投資者一般選擇無(wú)記名式房地產(chǎn)債券為主。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 發(fā)行房地產(chǎn)債券的好處主要有： 在需要資金時(shí)及時(shí)籌集到賬，在資金充裕時(shí)停止籌措行為； 發(fā)行債券易于被大眾接受； 沒(méi)有銀行貸款那種中途停貸或收回的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）房地產(chǎn)信托融資 信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 從法律意義上講，信托是一種財(cái)產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。信托的方式有兩種，一是投資收益型，一是借貸型。我國(guó)目前主要還是借貸型，這符合現(xiàn)在的運(yùn)作方式，與其他方式相比，信托注重的是抵押和擔(dān)保。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)作資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托資金以信貸貸款方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 （ 4）房地產(chǎn)基金 建立產(chǎn)業(yè)基金在外國(guó)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很正常的，但我們國(guó)家現(xiàn)在還處于探索研究階段。我國(guó)建立房地產(chǎn)基金要具備 “ 三合法 ” 的籌備原則，即：一要符合中國(guó)目前一切有關(guān)金融、投資的法律法規(guī)；二要符合境外基金注冊(cè)地的法律法規(guī)；三要設(shè)立一個(gè)模式，盡量符合將要出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)基金大法 。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 房地產(chǎn)投資者可以利用外國(guó)資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動(dòng)。主要方式有：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款、外國(guó)商業(yè)銀行貸款、與外資合營(yíng)、發(fā)行境外債券等。 外國(guó)政府貸款。 外國(guó)政府貸款是一種優(yōu)惠貸款，利率低而期限長(zhǎng)，由于其貸款較少，所以取得的機(jī)會(huì)不太多。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 國(guó)際金融組織貸款。 國(guó)際金融組織的貸款利率也比較低，一般比商業(yè)銀行貸款利率低，比外國(guó)政府貸款利率稍高。此種貸款的期限也比較長(zhǎng)，如世界銀行貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá) 25年。國(guó)際金融組織貸款的審查非常嚴(yán)格，所以也只能小量獲取。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式 外國(guó)商業(yè)銀行貸款。 外國(guó)商業(yè)銀行貸款的條件是根據(jù)國(guó)際金融市場(chǎng)行情來(lái)決定的。一般來(lái)說(shuō)，貸款的利率較高，期限較短。雖然這種利用外資的方式的代價(jià)較高，但相對(duì)容易獲取，而且額度較大，所以它成為利用外資的最主要方式。房地產(chǎn)投資公司利用此種貸款時(shí)，須審慎，不要盲目貸款。 與外資合營(yíng)。 與外資合營(yíng)指房地產(chǎn)投資者與外國(guó)投資者進(jìn)行合作，與外國(guó)投資者共同投資的方式。 房地