房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)講解

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及買(mǎi)賣(mài) 實(shí)務(wù)操作和法律問(wèn)題 講座主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述 房地產(chǎn)融資渠道 商品房買(mǎi)賣(mài)及相關(guān)問(wèn)題 收購(gòu)房地產(chǎn)的其他方式 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)流程土地的取得 項(xiàng)目用地的協(xié)議出讓 項(xiàng)目用地的招拍掛程序： 2002年 7月 1日經(jīng)營(yíng)性用地 2006年 8月 31日工業(yè)用地 開(kāi)發(fā)流程土地招拍掛價(jià)格構(gòu)成 土地出讓金 市政配套費(fèi)用 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本及合理利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體：開(kāi)發(fā)商 一級(jí)開(kāi)發(fā)主要成本： 征地費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 基本市政建設(shè)費(fèi)用 一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估及申請(qǐng)土地入市 開(kāi)發(fā)流程從入市到摘牌 土地交易底價(jià)確定 交易公告及競(jìng)價(jià)交易方式 競(jìng)買(mǎi)主體的資格要求 支付保證金 競(jìng)買(mǎi)成功取得確認(rèn)書(shū) 簽署土地出讓合同，繳納地價(jià)款 開(kāi)發(fā)流程地價(jià)款的分配 交易底價(jià) 土地出讓金 市政配套費(fèi) 一級(jí)開(kāi)發(fā)成本 8%合理利潤(rùn) 溢價(jià)：歸地方政府 開(kāi)發(fā)流程取得土地后手續(xù) 發(fā)改委：立項(xiàng)批復(fù) 商務(wù)局：外商投資企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn) 工商局：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 規(guī)委：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國(guó)土局：國(guó)有土地使用證 規(guī)委：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建委：施工許可證 房地產(chǎn)融資： 銀行開(kāi)發(fā)貸款 商品房預(yù)售及按揭 房地產(chǎn)信托融資 施工企業(yè)墊資 材料供應(yīng)商墊資 股權(quán)融資 物業(yè)預(yù)售融資 房地產(chǎn)融資銀行開(kāi)發(fā)貸 一級(jí)開(kāi)發(fā)商的窘境 二級(jí)開(kāi)發(fā)商的兩個(gè)難關(guān)： 支付高額地價(jià)款的資金壓力 獲取開(kāi)發(fā)貸之前的饑荒期 房地產(chǎn)融資預(yù)售和按揭 預(yù)售的期限要求 按揭貸款的比例限制 按揭發(fā)放的時(shí)間限制 “假按揭”問(wèn)題 房地產(chǎn)融資信托融資 信托方式的多樣性 物業(yè)收益權(quán)信托融資 信托貸款 融資渠道多樣 擔(dān)保方式多樣 信托融資的限制 適用開(kāi)發(fā)貸的限制 開(kāi)發(fā)商不得是暫定資質(zhì) 房地產(chǎn)融資墊資 施工單位的墊資 墊資建設(shè)明令禁止 激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物 材料供應(yīng)商的墊資 付款條件的安排 房地產(chǎn)融資股權(quán)融資 股權(quán)進(jìn)入方式和擔(dān)保 貸款人收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，成為股東 貸款人可以辦理部分物業(yè)抵押 股東貸款給項(xiàng)目公司 約定退出條件 原股東有權(quán)回購(gòu) 回購(gòu)的期限和貸款人的投資回報(bào) 房地產(chǎn)融資預(yù)售融資 預(yù)售解決的兩個(gè)問(wèn)題： 資金注入項(xiàng)目公司的渠道 資金的擔(dān)保 貸款人的權(quán)益和風(fēng)險(xiǎn) 最高院 2002年 16號(hào)司法解釋 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的定義 退出機(jī)制 解除預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)物業(yè) 開(kāi)發(fā)商回購(gòu)買(mǎi)受人股權(quán) 直接轉(zhuǎn)售物業(yè) 商品房買(mǎi)賣(mài)： 商品房預(yù)售 一手商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài) 二手商品房買(mǎi)賣(mài) 工業(yè)用房買(mǎi)賣(mài) 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售流程（ 1） 開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證 預(yù)售登記及網(wǎng)上預(yù)售流程開(kāi)通 買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商商定買(mǎi)賣(mài)合同條款 網(wǎng)上簽約，提交預(yù)售信息 紙質(zhì)合同文本簽署，并提交預(yù)售合同備案 支付印花稅，完成預(yù)售合同備案 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售流程（ 2） 項(xiàng)目物業(yè)完工，辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)和規(guī)劃、消防、環(huán)保等其他驗(yàn)收手續(xù) 建筑面積實(shí)測(cè) 開(kāi)發(fā)商簽定土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)繳土地出讓金 房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記（大產(chǎn)權(quán)證） 房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（小產(chǎn)權(quán)證） 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 買(mǎi)受人主體資格 購(gòu)買(mǎi)并經(jīng)營(yíng)物業(yè)無(wú)需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 171號(hào)文之后，境外機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè) 外國(guó)個(gè)人暫無(wú)法購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 網(wǎng)簽及預(yù)售合同備案的效力 法律上如何認(rèn)定預(yù)售合同的效力 網(wǎng)簽及備案的實(shí)際作用 排除開(kāi)發(fā)商一房?jī)墒?買(mǎi)受人對(duì)房地產(chǎn)的期得權(quán)優(yōu)先其他人 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議的效力 預(yù)售合同中的強(qiáng)制性條款 預(yù)售合同中的選擇性條款 補(bǔ)充協(xié)議約定效力優(yōu)先 補(bǔ)充協(xié)議非登記備案必需文件 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 清償原有債務(wù)，解除抵押 項(xiàng)目物業(yè)上原有抵押權(quán) 債權(quán)人出具同意預(yù)售函 /同意預(yù)售及解押函 有抵押不影響網(wǎng)上簽約，但影響預(yù)售備案 同意預(yù)售不等于解押 同意解押后辦理預(yù)售備案 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 期房禁止轉(zhuǎn)讓 原有預(yù)售合同的解除和備案注銷(xiāo) 原合同買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理 合同解除并注銷(xiāo)的工作時(shí)間 合同解除需要償還的債務(wù) 真空期的風(fēng)險(xiǎn) 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 按期完工并交付物業(yè) 施工單位的優(yōu)先權(quán) 對(duì)后續(xù)工程款合理測(cè)算 購(gòu)房款中撥付資金保障工程款支付 合理的商業(yè)判斷 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 超規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題 超規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題由來(lái) 政府對(duì)超規(guī)劃建設(shè)的處罰措施 對(duì)買(mǎi)受人的影響 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積差異補(bǔ)償 問(wèn)題由來(lái) 公攤部位的確定 不同單價(jià)面積差異的分別處置 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 車(chē)位買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題 車(chē)位的種類(lèi)： 地面停車(chē)位 有產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位 無(wú)產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位（人防工程） 車(chē)位產(chǎn)權(quán)的種類(lèi)： 單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證 合并產(chǎn)權(quán)證 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 房地產(chǎn)物業(yè)管理 前期物業(yè)管理合同 臨時(shí)業(yè)主公約 物業(yè)管理總包區(qū)域分包 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作機(jī)制 成立業(yè)委會(huì)的時(shí)間 業(yè)主的投票權(quán) 商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售中的問(wèn)題 無(wú)產(chǎn)權(quán)證，但預(yù)售并交付的物業(yè)是否可以出租？ 法律上沒(méi)有禁止 一般來(lái)說(shuō)，無(wú)法辦理租賃合同備案，影響租金換匯 商品房買(mǎi)賣(mài)一手現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài) 現(xiàn)房網(wǎng)簽與預(yù)售網(wǎng)簽的時(shí)間銜接 沒(méi)有預(yù)期完工、超規(guī)劃以及面積誤差問(wèn)題 解除原有抵押 解除原有買(mǎi)賣(mài)合同 物業(yè)管理問(wèn)題 商品房買(mǎi)賣(mài)二手房買(mǎi)賣(mài) 沒(méi)有網(wǎng)簽程序，完全以產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)為準(zhǔn) 市局登記物業(yè)有土地證，區(qū)縣一級(jí)僅有房屋所有權(quán)證 商品房買(mǎi)賣(mài)二手房涉及主要問(wèn)題 抵押房產(chǎn)過(guò)戶(hù)程序： 償還原抵押貸款 原債權(quán)人配合解除抵押登記，交還產(chǎn)權(quán)證 辦理物業(yè)過(guò)戶(hù)手續(xù) 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 買(mǎi)受人代為還款，存在權(quán)益真空期 對(duì)策： 律師全程監(jiān)控，加快過(guò)戶(hù)流程 帶原抵押過(guò)戶(hù)，再由買(mǎi)受人償還貸款（需與房地局溝通） 商品房買(mǎi)賣(mài)二手房涉及主要問(wèn)題 原有租約的承繼 審查物業(yè)原租約簽署及執(zhí)行情況 在過(guò)戶(hù)前，取得承租人同意物業(yè)買(mǎi)賣(mài)及支付租金的承諾函 商品房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方融資 買(mǎi)方申請(qǐng)按揭貸款，具體條件與銀行協(xié)商 尋找合作方，設(shè)立合資公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè) 工業(yè)用房買(mǎi)賣(mài) 購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用房的可行性 目的：售后回租 收購(gòu)房地產(chǎn)的其他方式 收購(gòu)銀行不良資產(chǎn) 受讓在建工程及土地使用權(quán) 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi) 個(gè)人在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi)（略） 公司在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi) 買(mǎi)賣(mài)階段稅費(fèi)公司 開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)所需繳納的稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 所得稅 土地增值稅 其他稅種 買(mǎi)賣(mài)階段稅費(fèi)公司 公司作為買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)： 契稅 印花稅