老年公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 * 可 行 性 研 究 報(bào) 告 *有限公司（籌） 2 目 錄 一、基本情況 . 3 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 5 三、實(shí)施條件 . 7 四、建設(shè)計(jì)劃 . 8 五、項(xiàng)目預(yù)測(cè) . 10 六、設(shè)計(jì)特色 . 12 七、投資估算 . 13 八、組織定員 . 14 九、效益分析 . 16 十、結(jié)論評(píng)定 . 17 3 一、 基本情況 隨著人們生活水平的不斷提高和醫(yī)療科技的不斷進(jìn)步，世界各國(guó)的 人口老齡化趨勢(shì)亦日益明顯。目前，人口老齡化已是我國(guó)和當(dāng)今世界各國(guó)共同面臨的人口發(fā)展問(wèn)題，并已成為重大的社會(huì)問(wèn)題，它必將對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、思想、文化等各方面產(chǎn)生巨大的影響。因此，充分認(rèn)識(shí)和解決人口老齡化，發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)，已是世界各國(guó)、尤其是我國(guó)面臨的又一艱巨任務(wù)。鑒此，策劃籌建 *項(xiàng)目，既能為政 府分憂(yōu)，又能家庭解難，必將得 到政府的扶持的政策的支撐。同時(shí)，有需求必定有商機(jī)，需求大則商機(jī)旺，本項(xiàng)目可行性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益也十分明顯。 籌劃背景 二十一世紀(jì)是人們追求綠色、環(huán)保、健康的世紀(jì)。解決人口老齡化，發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)既是政府形象的具體體現(xiàn)，也是衡量一個(gè)國(guó)家一個(gè)地區(qū)社會(huì)文明與進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。杭州作為中國(guó)著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，具有得天獨(dú)厚的地域、人文、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，她風(fēng)景秀麗、氣候 適宜、地域交通便利，文化底蘊(yùn)深厚，已經(jīng)成為人們心目中安度晚年，頤養(yǎng)天年的一方寶地。世界會(huì)展城市，國(guó)際生態(tài)城市的目標(biāo)定位，規(guī)劃實(shí)施，更令國(guó)內(nèi)外老年人 關(guān)注和向往。周浦鄉(xiāng)地 處西湖區(qū)西南部，距杭州市中心城市 18 余公里，東與袁浦鎮(zhèn)接壤，南瀕富春江，西與富陽(yáng)市交界，北倚轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，下轄 14 行政付， 1 個(gè)社區(qū)，農(nóng)村住戶(hù) 5858 戶(hù)，總?cè)丝?人，區(qū) 4 域面積 方公 理。周浦鄉(xiāng)交通便捷。從轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)至周浦鄉(xiāng)有公交 334 路、從郵電路至靈山風(fēng)景區(qū)有公交 510 路，杭富沿江高速公路穿境而過(guò)。沿錢(qián)塘江標(biāo)準(zhǔn)大道，通往靈山風(fēng)景區(qū) 等主干道形成了全鄉(xiāng)完善的交通網(wǎng)絡(luò)。北距之江國(guó)家旅游度假區(qū) 里，南鄰富陽(yáng)國(guó)妹高爾夫球場(chǎng) 2 公里，西至宏福山莊 2 公里。轄區(qū)內(nèi)有著名的靈山幻境， 大塢風(fēng)光和湖埠十景等。橫穿周浦連接 320 國(guó)道和富陽(yáng)市的杭富沿江公路正在建設(shè)當(dāng)中。建設(shè)中的周浦鄉(xiāng)將成為杭州西南部旅游休養(yǎng)的熱點(diǎn)地帶。舉目凝望全鄉(xiāng)，遠(yuǎn)山如黛，群山疊翠，鳥(niǎo)語(yǔ)花香一片。擇此籌劃老年村，不啻為一上乘設(shè)想。 可行基礎(chǔ) 本項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)是一社會(huì)公益項(xiàng)目，將貫徹社會(huì)效益第一，經(jīng)營(yíng)效益第二的原則，必然會(huì)得到省市各級(jí)民政部門(mén)與社會(huì)各界人士的廣泛支持，也必定會(huì)受到廣大浙江省內(nèi)外人士的歡迎 。 社會(huì)迫切需要更多，更好的老年福利行業(yè)以適應(yīng)老齡化社會(huì)的需求。據(jù)以世界衛(wèi)生組織定義，一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的老齡人口比例在 7%間 即可稱(chēng)為老齡化，目前我國(guó) 的上海、浙江、江蘇以及京津等五省市，已成為第一批步入人口老年型的省市。據(jù)老年產(chǎn)業(yè)研究專(zhuān)家提供的資料表明，發(fā)達(dá)國(guó)家老人養(yǎng)老月生活費(fèi)多數(shù)在 1000元，占總?cè)藬?shù)的 500元的占 1500元的占 據(jù)介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)發(fā)了跨國(guó)養(yǎng)老行業(yè)，最著名的就是“陽(yáng)光海岸”。如美國(guó)夏威夷，將濱海丘陵地區(qū)的 6 平方公里土地劃成 3900塊，集中招募老年人認(rèn)購(gòu)，興建公寓、簡(jiǎn)易別墅等，形成“ *”。 5 在我國(guó) 近幾 年北京、海南、廣東等地也 出現(xiàn)了一些“國(guó)際老人公寓”、“國(guó)際敬老院”、“國(guó)際老年城”等，將跨國(guó)老年作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展。再者，隨著 知識(shí)經(jīng)濟(jì)與商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)和家庭觀念也隨之變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，老人獨(dú)居的比例日趨增長(zhǎng)，老人贍養(yǎng)問(wèn)題日益成為人們普 遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。 本項(xiàng)目擬建的 *，借助杭州具有優(yōu)越的人居環(huán)境和周浦鄉(xiāng)幽雅的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)際老年人來(lái)養(yǎng)老，同時(shí)吸引港澳臺(tái)各界老人前來(lái)度假、旅游、入住以及國(guó)內(nèi)大城市的老年人來(lái)養(yǎng)老。所以，市場(chǎng)對(duì)老年公寓的需求緊迫，需求量大，積極發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化優(yōu)化銀色產(chǎn)業(yè)已日趨迫切，勢(shì) 在必行。 二、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 本項(xiàng) 目的籌建，旨地借助杭州、湖州、上海已經(jīng)具備的優(yōu)越的人居環(huán)境和獨(dú)特的旅游資源，以期接納本地區(qū)的老年群體，使之有個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的“老有所養(yǎng)，老有所為，老有所學(xué)，老有所樂(lè)，老有所醫(yī)”的公益場(chǎng)所；以期吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)， 乃至港澳臺(tái)、國(guó)內(nèi)外的老年群體來(lái)杭度假、旅游、入住、養(yǎng)老、其市場(chǎng)是廣闊的，前景是樂(lè)觀的。 杭州市區(qū)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 杭州市區(qū)已步入老齡化社會(huì)，且老年人口的增幅仍呈上升的趨勢(shì)，從人口普查的資料反映， 1990經(jīng)上升到 根據(jù)預(yù) 測(cè)，今后 4內(nèi)老年人口的增 6 長(zhǎng)率將穩(wěn)中有升，到 2020 年左右，杭州市區(qū)的老年人口將出現(xiàn)新的增長(zhǎng)高峰，屆時(shí)老年人口比例預(yù)計(jì)可達(dá)到 130%左右，逐個(gè)市場(chǎng)潛能不容忽視。就目前而言 ，杭州市現(xiàn)已進(jìn)入人口老年型城市，省市兩級(jí)政府已發(fā)文著手加快社會(huì)福利事業(yè)包括發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)，這也是擬建 *的一個(gè)良好契機(jī)。另外、社會(huì)迫切需要更多更好的老人村，老年活動(dòng)中心等福利服務(wù)行業(yè)，以適應(yīng)老年化社會(huì)的需求。現(xiàn)行的托老所、敬老院、福利院功能單一、設(shè)施不全、服務(wù)面窄，已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代老人的需求。資料顯示：杭州現(xiàn)有敬老院 30 家， 總床位只有 1500 張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。而僅市區(qū)現(xiàn)有老年人數(shù)已超 24 萬(wàn)，若按 5%的入住率匡 計(jì) ，則需 12000 張床位，期間需求缺口相當(dāng)可觀，預(yù)計(jì)到 2025 年杭州市區(qū)人口將達(dá)到 200 萬(wàn)以上，屆時(shí)將有 60 萬(wàn)老人及超老人（ 100 歲 以 上） 出現(xiàn)，可見(jiàn)養(yǎng)老問(wèn)題必須通過(guò)社會(huì)化來(lái)實(shí)現(xiàn)。 鑒上，僅杭州市區(qū)本地的市場(chǎng)需求已是供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。 浙江省內(nèi)外市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 浙江省是個(gè)人口大省，且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人們生活水平富足，城市化發(fā)展的進(jìn)程也位于全國(guó)前列，杭州市區(qū)的人文風(fēng)景、道路交通、氣候環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施等綜合因素已為老年人的安度晚年，頤養(yǎng) 天年創(chuàng)造了良好的先決條件，杭州周邊地區(qū)以及全省范圍內(nèi)也必將為老人村提供相當(dāng)規(guī)模的需求市場(chǎng)，保守分析判斷：近十年內(nèi)浙江省內(nèi)老人匡計(jì)為 250，以 3%的入住率預(yù)測(cè)，則需床位 75000且，杭州比鄰國(guó)際大都市上海 ，是上海的后花園，目前滬杭 7 二市正在加快同城化進(jìn)程，隨著二地高科技的交通設(shè)施的形成，二市的距離無(wú)疑將不斷“縮短”，杭州的西湖景觀必將吸引長(zhǎng)年置身天水泥森林中眾多 “阿拉”的眼球，這又是一個(gè)巨大的需求市場(chǎng)，上海現(xiàn)有市區(qū)人口 1600 萬(wàn)，按 15%的比例計(jì)已有老年人口 240 萬(wàn)強(qiáng)，其 中若有千分之五的老人入住 *。則僅上海一地就有 12000 張床位的需求市場(chǎng) （以老年人口是杭州的 10 倍，而入住率僅取杭州的十分之一匡計(jì)）。同時(shí)，杭滬二地的同城化進(jìn)程，必將吸引港澳臺(tái)胞、海外僑胞等各界老人前來(lái)杭州度假、旅游、入住，了卻其頤養(yǎng)天年，葉落歸根的夙愿。滬杭二地同城化，即能滿(mǎn)足他們白天在上海觀看國(guó)際知名歌劇院的文化需求，晚止枕著竹鄉(xiāng)入睡的瀟灑情結(jié)和消費(fèi)層次。 三、 實(shí)施條件 優(yōu)惠政策 省 人民政府于 1998 年 4 月 22 日浙政發(fā) 199865 號(hào)文明確指出“積極倡導(dǎo)和支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利事業(yè)?！?65 號(hào)文 明確了對(duì)老人村等免征投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅。 65 號(hào)文還規(guī)定“對(duì)新辦的福利事業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先審批建設(shè)用地，免收造地費(fèi)、造地專(zhuān)項(xiàng)基金和土地管理費(fèi)，適當(dāng)減免土地測(cè)量費(fèi)。” 65 號(hào)文還指明“各區(qū)縣（市） 至少要建立一所 100 張 床 位以上的綜合性的社會(huì)福利院?！薄翱勺们闇p免人防 結(jié) 建費(fèi)、自來(lái)水戶(hù)外管網(wǎng)費(fèi)、電力增容費(fèi)以及按居民標(biāo)準(zhǔn)收取生活用水費(fèi)用。” 8 環(huán)境保護(hù) *所有建筑，原則上屋頂采用“平改綠、平改坡”相結(jié)合，使之達(dá)到環(huán)保、綠化、美化。加強(qiáng)整個(gè)區(qū)域綠化，盡量不去破壞自然 環(huán)境，可適當(dāng)配以園林小品和增加室外雕塑和靠椅 。 本項(xiàng)本身是一個(gè)環(huán)保項(xiàng)目，生活廢水主要來(lái)自食堂、廁所，準(zhǔn)備采取治理措施，達(dá)到 水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)再排放。廢棄物和生活 垃圾做到定點(diǎn)堆放，集中處理。 政府支持向省市老齡委辦公室匯報(bào)工作，爭(zhēng)取他們的領(lǐng)導(dǎo)和支持，通過(guò)老齡委發(fā)動(dòng)省內(nèi)外大型企業(yè)的企業(yè)家給 *予以捐獻(xiàn)或贊助。 市場(chǎng)化操作 該項(xiàng)目注冊(cè)后，先建一期綜合大樓單元式公寓、賓館式公寓和市民養(yǎng)老房，建成后立即投入營(yíng)銷(xiāo)，向國(guó)內(nèi)外企業(yè)、團(tuán)體發(fā)布信息、廣告。在取得效益基礎(chǔ)上，投入二期具有風(fēng)格各異和各國(guó)特色的老人村建筑。在第二期投入運(yùn)行后，進(jìn)行流動(dòng) 式發(fā)展 。 打 國(guó)際品牌，增添特色設(shè)施，增添服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)建國(guó)際老人大都會(huì)，開(kāi)展與老人相關(guān)的會(huì)展和研討活動(dòng)，加強(qiáng)國(guó)際化的聯(lián)系和活動(dòng)。 四、 建設(shè)計(jì)劃 第一期 ：落實(shí)土地籌措啟動(dòng)資金階段，時(shí)間為 6月。 組織籌建辦，落實(shí)啟動(dòng)資金。加強(qiáng)公關(guān)工作、項(xiàng)目調(diào)研工作和橫向聯(lián)系工作。 9 策劃和編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、申報(bào)工作。爭(zhēng)取鄉(xiāng)、縣政府領(lǐng)導(dǎo)的支持。公司進(jìn)行注冊(cè)工作。 工程設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收工作。 第二期：自行投入建設(shè)階段，時(shí)間為 6月。這個(gè)階段資金基本要靠自籌，而且作為基礎(chǔ)建設(shè)和人氣聚集的開(kāi)始階 段，需要比較固定的軟件、硬件投入，投資比較集中，并且將是純投入的過(guò)程。 *向園林化的生態(tài)房租賃開(kāi)展拓展，讓國(guó)內(nèi)外每一位事業(yè)有成的老人或中老年人，在葛嶺仙境 、 怪石磷峋 、依山傍水、苗木萬(wàn)頃、自然成景、引人入勝、東湖垂鈞、山水野趣、舒心逸致之處，有天然之韻味，享田園之悠閑，怡自然情操，大益身心，頤養(yǎng)天年。使忙碌的都市人在探望 親人的同時(shí)，忙中取靜。恬淡悠然的度假垂釣、文體娛樂(lè)、品嘗特產(chǎn)，調(diào)節(jié)精神、促進(jìn)健康。對(duì)公司來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)投入第二期建設(shè)，抓職工隊(duì)伍培訓(xùn)，相關(guān)員工必須懂一至二國(guó)的外語(yǔ)，服務(wù)人員會(huì)說(shuō)簡(jiǎn)單英語(yǔ)，提 高各類(lèi)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)品牌，抓發(fā)展。 抓第三期建設(shè)，適應(yīng)全國(guó)奔小康的形勢(shì)，迎接人口老齡化高峰的到來(lái)。 第三期：擴(kuò)大投入和外部資金吸納階段，時(shí)間為 10月。這個(gè)階段基礎(chǔ)設(shè)施深入建設(shè)，開(kāi)展較大范圍的業(yè)務(wù)工作。此時(shí)可以與銀行、外商進(jìn)行 投資 合作談判，將他們作為直接合作伙伴進(jìn)行資金吸納，這樣 既解決了第二期的資金問(wèn)題，也方便了各方面業(yè)務(wù)的拓展。擴(kuò)大土地征用面積，向周邊尚未開(kāi)拓的地區(qū)擴(kuò)展，其開(kāi)發(fā)投資將隨著 10 建設(shè)的擴(kuò)大而增加。 可以考慮投入高效綠色農(nóng)業(yè)和旅游觀光業(yè)，并在此基礎(chǔ)上建立 集團(tuán)公司。在滾動(dòng)式發(fā)展取得成果的基礎(chǔ)上，可進(jìn)行走上市公司道路，使企業(yè)立于不敗之地。 第四期：資金自運(yùn)行階段，時(shí)間為 8月。這個(gè)階段是公司正式開(kāi)始盈利的初級(jí)階段，必須保證第二、三階段的資金積累和本階段盈利的相當(dāng)部分作為公司的宣傳費(fèi)用和業(yè)務(wù)擴(kuò)展的費(fèi)用。同時(shí)，作為逐漸步入成長(zhǎng)期的公司，可以考慮再次吸納風(fēng)險(xiǎn)投資，加快發(fā)展速度。完善旅游一條龍服務(wù)體系，并開(kāi)始正式運(yùn)作。 完善 *配套體系，并開(kāi)始正式 的在線(xiàn)銷(xiāo)售。全面開(kāi)展公司的宣傳，迅速擴(kuò)大知名度。 全面開(kāi)展網(wǎng)站上的廣告服務(wù)項(xiàng)目。 五、 項(xiàng)目預(yù)測(cè) 需求預(yù) 測(cè) 現(xiàn)已有加拿大、荷蘭、香港、臺(tái)灣、上海、杭州、湖州等地的廣大老年人有意向入住 *。 價(jià)格預(yù)測(cè) （ 1） 國(guó)際老人 每床（套）每月 3000 元（來(lái)含伙食費(fèi)） （ 2） 港澳臺(tái)老人 每床（套）每月 2500 元（來(lái)含伙食費(fèi)） （ 3） 國(guó)際化城市老人 每床（套）每月 2000 元（來(lái)含伙食費(fèi)） （ 4） 杭州市老人（ A） 每床（套）每月 1500 元（來(lái)含伙食費(fèi)） 杭州市老人（ B） 每床（套）每月 1200 元（來(lái)含伙食費(fèi)） 11 杭州市老人（ C） 每床（套）每月 800 元（來(lái)含伙食費(fèi)） 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) （ 1） 項(xiàng)目公司注冊(cè)后，立即準(zhǔn)備建立營(yíng) 銷(xiāo)隊(duì)伍，制作銷(xiāo)售計(jì)劃，建立銷(xiāo)售冊(cè)子。銷(xiāo)售分網(wǎng)上銷(xiāo)售和人員銷(xiāo)售二支隊(duì)伍。重點(diǎn)做好國(guó)際友 人入住，立足于杭州市老人服務(wù)，同時(shí)組織上海老人進(jìn)入老人村。 （ 2） 根據(jù)目前和今后市場(chǎng)情況，二期主要以建造小型別墅公寓為主，可望吸引更多港澳臺(tái)胞和外籍人員入住老人村 。 （ 3） 據(jù)調(diào)查預(yù)測(cè)，項(xiàng)目總床位年平均入住率可達(dá)到 70%左右。 （ 4） 據(jù)初步預(yù)測(cè)，年銷(xiāo)售收入可達(dá) 3000 萬(wàn)元（人民幣）左右。 建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè) 建設(shè)所需土地：第一期 50左右（荒雜地），第二期續(xù)征300 畝，第三期再征 500 畝。 第一期為主要建筑物： A： 老人村公寓 50000 平方米 B： 醫(yī)療康復(fù)用房 4000 平方米 C： 老年大學(xué)及活動(dòng)中心 3000 平方米 D： 綜合大樓 8000 平方米 E： 養(yǎng)殖種植開(kāi)發(fā)用房 1500 平方米 F： 配套用房 1500 平方米 第二期園林場(chǎng)地：包括足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、游泳池、花圃、垂釣區(qū)以及養(yǎng)殖及種植場(chǎng)。 老人村周邊道路及綠化工 12 程。 六、 設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目是建設(shè)一個(gè)集公建配套、獨(dú)立別墅、 護(hù)理、公寓為一體多層次、混合型高檔生態(tài)景觀的老人生活、 居住、休閑、健身、學(xué)習(xí)的綜合性樂(lè)園。 綜合大樓： 室內(nèi)自動(dòng)扶梯 與電梯相結(jié)合，大廳走廊配有綠化盆景，立面陽(yáng)臺(tái)，塑鋼門(mén)窗， 屋頂采用坡頂與綠化相結(jié)合。 老人公寓房： 建筑體現(xiàn)歐美風(fēng)格，通風(fēng)良好，內(nèi)部陳設(shè)藝術(shù)化。 商場(chǎng)文化娛樂(lè)樓： 風(fēng)格時(shí)尚、格調(diào)高雅、色彩明朗、有吸引力。 醫(yī)療保健樓： 白色、清潔、文明、衛(wèi)生，預(yù)防設(shè)施齊全，通風(fēng)良好，日照充足。 度假別墅村： 建各國(guó)風(fēng)格小別墅群。 休閑療養(yǎng)樓： 體現(xiàn)綠色、清靜、環(huán)保、安全，采用先進(jìn)的輕質(zhì)隔熱防火瓦、磚、板，舒適度好，屋頂一律采用平改綠與平改坡，其中：40%平改綠， 60%平改坡。 配套服務(wù)房： 一部分采用中國(guó)傳統(tǒng)民族 風(fēng)格建設(shè)，一部分采用歐美風(fēng)格建設(shè)。 場(chǎng)館設(shè)施： 共分五大類(lèi) 文化類(lèi)：圖書(shū)室、茶館、博物館、美術(shù)館、影劇院、其它文化類(lèi)。 休閑類(lèi)：歌舞廳、棋牌房、灑吧、桑拿房、俱樂(lè)部、會(huì)客廳、其它休閑類(lèi)。 13 體育類(lèi)：體育場(chǎng)、體育館、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)、健身館、游泳館、垂釣場(chǎng)、其它體育類(lèi)。 醫(yī)療保健類(lèi)：監(jiān)護(hù)室、醫(yī)護(hù)室、 配藥房。 流行時(shí)尚類(lèi)： 農(nóng)業(yè)觀光園、 花卉產(chǎn)業(yè)基地、老年大學(xué)樓。 七、 投資估算 總投資情況 方案 A：總投資為 9500 萬(wàn)元（人民幣） 方案 B：總投資為 12000 萬(wàn)元（人民幣）（中外合資） 資金來(lái)源 （ 1） 企業(yè)自籌 （ 2） 企業(yè)集團(tuán)投資、贊助或借款 （ 3） 福利事業(yè)政府支持 （ 4） 銀行貸款 （ 5） 外商投資 投資使用方向 （ 1） 建筑工程費(fèi) 4500 萬(wàn)元 （ 2） 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 2000 萬(wàn)元 （ 3） 四通一平費(fèi)用 400 萬(wàn)元 （ 4） 水電設(shè)施 200 萬(wàn)元 （ 5） 園林綠化及其他 200 萬(wàn)元 （ 6） 土地征用費(fèi) 1000 萬(wàn)元 14 （ 7） 開(kāi)辦及前期費(fèi)用 600 萬(wàn)元 （ 8） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（含道路） 500 萬(wàn)元 （ 9） 建設(shè)期利息 100 萬(wàn)元 投入回報(bào) （ 1） 國(guó)際老人 360 萬(wàn)元 （ 2） 港澳臺(tái)同胞老人 720 萬(wàn)元 （ 3） 北京、上海等大城市老人 900 萬(wàn)元 （ 4） 杭州市（含浙江）老人 A 級(jí) 720 萬(wàn)元 （ 5） 杭州市（含浙江）老人 B 級(jí) 940 萬(wàn)元 （ 6） 杭州市（含浙江）老人 C 級(jí) 1440 萬(wàn)元 以上合計(jì)年收入： 5100 萬(wàn)元，如按 70%入住率則年回報(bào)為 3750萬(wàn)元 。 八、 組織定員 組織結(jié)構(gòu) 杭州 *有限公司 組織圖 （見(jiàn)圖表 1） 定員業(yè)崗 全年全天候?yàn)槔夏耆朔?wù)， 三班倒與日班制相結(jié)合，以固定工資加獎(jiǎng)金的方式支付勞務(wù)報(bào)酬，除領(lǐng)導(dǎo)層以外，初步定員：醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理員、保安、后勤維護(hù)、水電木工、勤雜工、炊事員等各若干名，詳見(jiàn)公司定員表。 15 序號(hào) 崗位（職務(wù)） 定員 說(shuō)明 1 董事長(zhǎng) 1 副總經(jīng)理以上參加董事會(huì) 2 董事 4 可以由董事長(zhǎng)或投資方委派 3 總經(jīng)理 1 董事長(zhǎng)提名，董事會(huì)任命 4 副總經(jīng)理 3 總經(jīng)理提名，董事會(huì)任命 5 總經(jīng)辦辦公室主任 1 總 經(jīng)理提名，董事會(huì)任命 6 總經(jīng)辦辦公室副主任 1 協(xié)助主任負(fù)責(zé)各部業(yè)務(wù) 7 中層干部 15經(jīng)理提名，外聘 8 專(zhuān)家顧問(wèn) 3聘，其中主任醫(yī)生一名 9 醫(yī)生 8 招聘 10 護(hù)士 30 招聘 11 護(hù)理員 60 招聘 12 科員 40 招聘 ，大專(zhuān)以上 13 保安 20 招工 14 后勤修護(hù)保養(yǎng) 15 招工 15 水電木工 5 招工 16 勤雜工 8 招工 17 炊事人員 24 招工 18 司機(jī) 4 招工 19 其他人員 10 招工 職工培訓(xùn) 按照先培訓(xùn)后上崗的原則 ，在項(xiàng)目設(shè)備進(jìn)入安裝、調(diào)試時(shí)，對(duì)新 16 招職工進(jìn)行為期一個(gè)月的理論和崗位培訓(xùn)，緊接著進(jìn)行一個(gè)月的操作試營(yíng)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后上崗，不合格的淘汰。 工資標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用 董事、副總經(jīng)理以上成員平均月工資定位在 2000 元人民幣左右。 中層干部、部門(mén)經(jīng)理、醫(yī)生平均月工資定位在 1500 元人民幣左右。 管理干部、護(hù)士、司機(jī)平均月工資定位在 1000 元人民幣左右。 保安和其他職工平均月工資定位在 600人民幣之間。 資金與效益掛鉤，資金與貢獻(xiàn)掛鉤。社會(huì)保險(xiǎn)和福利執(zhí)行杭州市標(biāo)準(zhǔn)。年總費(fèi)用支出（含老年人全年伙食費(fèi)）預(yù)計(jì) 在 2000 萬(wàn)元人民幣左右。 九、 效益分析 項(xiàng)目總投資 總投資為 10000 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售收入及稅金預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入 杭州市、湖州市、德清以 150 萬(wàn)人計(jì)，其中 1/4 為老人，按比較保守的 人入住率計(jì)算，需 3750 床位（間），每床以平均 1000元 /月計(jì)，即 1875 1000 12=2250 萬(wàn)元。 上海、北京等國(guó)際化城市對(duì)杭州情有獨(dú)鐘，按 400 床位（間），每間以 2000 元 /月計(jì)，即 400 2000 12=960 萬(wàn)元。 港、澳、臺(tái)同胞按一搬預(yù)測(cè) 200（套間） 2500 元 /月 12=600 17 萬(wàn)元。 國(guó)際老人按保守的預(yù)測(cè) 100（套間） 3000 元 /月 12=360 萬(wàn)元。 其他收入 供探望老人用的旅館式客房 150（間） 80 元 /天 180=216 萬(wàn)元。 醫(yī)療中心收入 80 萬(wàn)元。 商場(chǎng)（營(yíng)業(yè)承包）收入 30 萬(wàn)元。 娛樂(lè)場(chǎng)所收入 20 萬(wàn)元。 餐飲收入 40 萬(wàn)元。 老年大學(xué)收入 5 萬(wàn)元。 養(yǎng)殖、垂釣收入 30 萬(wàn)元。 合計(jì) 4591 萬(wàn)元 稅金 根據(jù)浙江省人民政府關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知浙政發(fā) 199865 號(hào)文件精神，本項(xiàng)目可免征投資方向調(diào)節(jié)稅，免征營(yíng)業(yè)稅，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 總成本 費(fèi)用 構(gòu)成 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1250 萬(wàn)元。 老年人全年膳食費(fèi) 2575 人 10 元 /天 360=927 萬(wàn)元。 十、 結(jié)論評(píng)定 （略） 18 附： 周浦鄉(xiāng) *有限公司組織圖 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公室 企 劃 部 保 衛(wèi) 部 醫(yī) 療 中心 后勤保障部 勞動(dòng)人事部 廣 告 宣傳 銷(xiāo) 售 部 財(cái) 務(wù) 部 公 關(guān) 部 商 務(wù) 部 老年研究室 老 年 大學(xué) 中 心 機(jī)房 駕 駛 班 文 秘 檔 案 室 外 事 接待 行政副總經(jīng)理 保 衛(wèi) 隊(duì) 維 修 服 務(wù) 部 物 業(yè) 管理 實(shí) 業(yè) 開(kāi)發(fā) 商 場(chǎng) 養(yǎng) 殖 種植 活 動(dòng) 中心 19 讀初步印象 1、 人員布局可能還需有所調(diào)整，如保安 20 名估計(jì)不夠，而后勤修護(hù)保養(yǎng)人員加水電木工共 20 名可能太多。 2、 建議將總經(jīng)理辦公室之下的中心機(jī)房、檔案室劃歸行政口，駕駛班除總經(jīng)理司機(jī)外，其它車(chē)輛也應(yīng)劃歸行政口統(tǒng)一管理。 3、 建議將原屬行政口的企劃部單設(shè)，與財(cái)務(wù)部、老年研究室一起直屬總經(jīng)