某某花園項目申請報告

XXXX花園項目資金申請報告XXXX建筑咨詢有限公司二一年四月目錄前言1第一章總論3第二章項目的可能性和必要性6第三章項目選址與項目建設(shè)條件12第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容15第五章組織機構(gòu)和人員保證27第六章環(huán)境影響分析29第七章投資估算及資金籌措34第八章項目財務(wù)評價41第九章項目的不確定性分析47第十章項目社會效果及風(fēng)險分析50第十一章研究的結(jié)論與建議54附件56前言嘉興市為浙江省省轄市，歷史悠久，文化燦爛，是中國江南文化的發(fā)源地。早在六、七千年前，先民們就在此孕育了長江下游太湖流域早期新石器文化的代表馬家浜文化，這是中華民族古老文明的源頭之一。嘉興自古為富庶繁華之地，素有“魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽。長期以來、尤其是“十一五”期間，嘉興市全面落實科學(xué)發(fā)展觀，積極實施省委“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強省”和市規(guī)劃打造“長三角經(jīng)濟強市、XX灣濱海新市和江南水鄉(xiāng)文化大市”戰(zhàn)略目標，團結(jié)一致，共克時艱，使國民經(jīng)濟繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長、社會各項事業(yè)持續(xù)發(fā)展，人民生活得到進一步改善，承載著上海浦東開發(fā)開放的輻射、蘇南開放型經(jīng)濟和浙南民營經(jīng)濟的交匯影響，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，目前所轄縣（市）均進入中國百強縣前30強和“浙江省小康縣”行列。2007年末嘉興市戶籍人口已達33681萬。2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值181530億元，人均GDP接近8000美元；2009年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值191796億元，增長93。XX市作為經(jīng)濟發(fā)展最具活力的縣域之一，境內(nèi)有浙北惟一的進出口海港和國家一類開放口岸乍浦港，現(xiàn)已建成萬噸級以上深水泊位8個、千噸級泊位4個，已步入國家中型港口行列。XX市經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，十余年來，XX市利用外資和外貿(mào)出口連續(xù)八年雙雙進入全省縣（市）“十強”。目前，XX工業(yè)已形成服裝、光機電、造紙、箱包四大特色支柱產(chǎn)業(yè)和紡織、童車、化工、潔具、五金機械等新興特色產(chǎn)業(yè)齊頭并進的發(fā)展局面。2002年經(jīng)浙江省人民政府批準，成為全省唯一的省級光機電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地，2004年被國家科技部批準為國家火炬計劃XX光機電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。XX還是中國包裝紙生產(chǎn)基地和中國軟箱包出口生產(chǎn)基地之一。2009年全市生產(chǎn)總值28905億元，增長百分之九點一，人均生產(chǎn)總值59627元。本項目位于XX市北區(qū)，臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷。地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開。位于城市道路交叉口。本項目總建筑面積103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。包括3棟18層高層住宅其中1棟為18層五星級酒店；2棟為1819層經(jīng)濟型酒店；2棟經(jīng)濟型酒店間的三層建筑為五星級酒店的配套設(shè)施，用于酒店洗衣房、設(shè)備層、員工餐廳、制服倉庫。最高建筑高度為酒店833米。建成后將是XX市最高檔的商務(wù)酒店，是市商業(yè)中心的地標高層建筑群之一。2010年4月，我們受嘉興南苑置業(yè)有限公司的委托，承擔(dān)XXXX花園項目的可行性研究工作。研究工作分三階段進行，第一階段，在嘉興南苑置業(yè)有限公司等單位的大力協(xié)助下，收集可行性研究報告的相關(guān)資料，并實地勘察和進行現(xiàn)狀調(diào)查；第二階段，在分析研究有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，提出重點研究問題，與相關(guān)專家討論、研究；第三階段，編制項目資金申請報告。第一章總論一、項目名稱XXXX花園項目二、承辦單位概況建設(shè)單位嘉興南苑置業(yè)有限公司。嘉興南苑置業(yè)有限公司是浙江南苑控股集團有限公司的全資子公司，注冊資金為6280萬元人民幣，以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為經(jīng)營范圍，重點負責(zé)XX市商業(yè)中心XXXX花園項目的開發(fā)與運作。公司的控股母公司浙江南苑控股集團有限公司擁有實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強、中國飯店業(yè)民族品牌30強。酒店業(yè)作為公司的核心產(chǎn)業(yè)，擁有高檔商務(wù)型、度假型、經(jīng)濟型三大酒店品牌系列。高檔商務(wù)型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標致力打造的南苑環(huán)球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊、南苑桃花島濱海度假村、南苑五龍?zhí)渡角f；經(jīng)濟型酒店已開設(shè)近30家，并將在全國開設(shè)200家經(jīng)濟型連鎖店的南苑商務(wù)旅店連鎖股份有限公司。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經(jīng)營，目前管理了多家四、五五星級酒店。三、編制目的本報告嘉興市以及XX市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，在充分調(diào)查研究、評價預(yù)測的基礎(chǔ)上編寫的，其目的為（1）論述XXXX花園項目開發(fā)建設(shè)的必要性和緊迫性；（2）對工程的有關(guān)因素和主要參數(shù)，如建設(shè)內(nèi)容、投資估算、項目收益等進行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟合理性以及實施的可能性進行論證，為項目的決策提供科學(xué)依據(jù)。四、編制依據(jù)1嘉興市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要2投資項目可行性研究指南（中國電力出版社）32004年國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定4國務(wù)院令253號（1998）建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例5建設(shè)部建設(shè)工程量清單計價規(guī)范（GB505002008）6財政部財建2002394號關(guān)于印發(fā)的通知五、編制范圍本項目地塊位于XX市新華北路西側(cè)地塊，地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開，項目占地398551平方米。地塊性質(zhì)地塊內(nèi)河北為賓館用地、河南為商業(yè)用地。六、編制原則（1）嚴格按照嘉興市、XX市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市總體規(guī)劃的要求，建設(shè)拆遷安置小區(qū)，滿足經(jīng)濟、社會、生態(tài)的發(fā)展相互協(xié)調(diào)，和諧發(fā)展。（2）嚴格按照國家有關(guān)土地征用、農(nóng)民安置、土地轉(zhuǎn)讓等有關(guān)法規(guī)標準進行運作，確保社會穩(wěn)定和項目的順利進行。（3）嚴格遵循城市規(guī)劃等有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標準進行運作，確保項目的科學(xué)性和可靠性。七、編制采用的主要資料（1）新華北路西側(cè)地塊規(guī)劃設(shè)計條件（2）新華北路西側(cè)地塊規(guī)劃設(shè)計修改方案（3）土地成交確認書（4）業(yè)主提供的成本收益測算資料及其他資料第二章項目的可能性和必要性一、項目背景1、項目的宏觀背景進入二十一世紀，隨著經(jīng)濟全球化的縱深推進與中國正式加入XX組織，中國經(jīng)濟社會的發(fā)展面臨前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。作為中國經(jīng)濟的火車頭，發(fā)達國家國際資本輸出與產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承載地，長江三角洲地區(qū)邁入了新一輪經(jīng)濟發(fā)展高潮。長江三角洲上的城市擴張日新月異，城市化進程的加快使滬寧杭公路、鐵路和大運河沿線的9個城市基本連接成片，長江三角洲形成了完整的都市群。這個都市群匯集了產(chǎn)業(yè)、金融、貿(mào)易、教育、科技、文化等雄厚的實力，對于帶動長江流域經(jīng)濟的發(fā)展，連接國內(nèi)外市場，吸引海外投資，推動產(chǎn)業(yè)與技術(shù)轉(zhuǎn)移，參與國際競爭與區(qū)域重組具有重要作用。近年來，長三角以其良好的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達的科技教育和日趨完善的投資環(huán)境，成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的“熱土”。2008年上半年，這一地區(qū)以占全國2的陸地面積和約10的人口數(shù)量，創(chuàng)造了全國26的GDP，完成了全國37的外貿(mào)出口額，吸引了全國52的實收外資，其經(jīng)濟總量領(lǐng)先于我國另兩大城市群珠江三角洲和京津唐地區(qū)。長三角已經(jīng)成為拉動全國經(jīng)濟增長的重要貢獻地區(qū)。作為長三角地區(qū)首批16個發(fā)起城市之一的嘉興市，新一輪城市總體規(guī)劃定位為加快建設(shè)成長三角經(jīng)濟強市、XX灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市。位于杭嘉湖平原東北部，南瀕XX灣，東臨上海市的XX市，距離上海75公里、距離蘇州1149公里、距離XX1085公里、距離寧波1289公里、距離嘉興32公里，多年來經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，利用外資和外貿(mào)出口連續(xù)八年雙雙進入全省縣（市）“十強”，已成為嘉興經(jīng)濟發(fā)展最具活力的縣域之一，XX花園項目就選址于這座容顏靚麗、景象繁華的新XX市中心的北側(cè)。XX市將最大限度地接受滬杭甬等中心城市及嘉興本地強大的經(jīng)濟輻射，為XX市接軌嘉興市乃至長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展條件，增強XX市產(chǎn)業(yè)提升的區(qū)域競爭力。XX屬于嘉興市五縣市之一，地處長江三角洲，位于浙江省杭嘉湖平原東北部，南瀕XX灣，東臨上海市，地理坐標介于北緯30度35分52分和東經(jīng)120度57分121度16分（不包括海域）。陸域面積537平方公里，海域面積1086平方公里，海岸線長27公里；耕地面積47萬畝?？?cè)丝?173萬。XX屬江南古陸外緣XX灣凹陷，為一沖積平原。境內(nèi)地勢平坦，平均海拔28米，除東南沿海有呈帶狀分布的20座低丘和11座島礁共489平方公里外，余為大片平原。XX市經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，目前已形成服裝、光機電、造紙、箱包四大特色支柱產(chǎn)業(yè)和紡織、童車、化工、潔具、五金機械等新興特色產(chǎn)業(yè)齊頭并進的發(fā)展局面。2002年經(jīng)浙江省人民政府批準，成為全省唯一的省級光機電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地，2004年被國家科技部批準為國家火炬計劃XX光機電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。XX還是中國包裝紙生產(chǎn)基地和中國軟箱包出口生產(chǎn)基地之一。2009年全市生產(chǎn)總值28905億元，增長百分之91，人均生產(chǎn)總值59627元。2、項目的微觀背景嘉興和XX經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力的提高，對城市的規(guī)劃和建設(shè)提出了更高的要求，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)開發(fā)應(yīng)時而起。浙江省XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1996年8月，2000年7月被批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，批準規(guī)劃面積185平方公里，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)。自2001年起，利用外資連續(xù)五年進入全省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“十強”行列，是省級信息產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)、全省唯一一個經(jīng)省政府批準的日商投資區(qū)、國家（嘉興）機電元件產(chǎn)業(yè)園和國家火炬計劃XX光機電產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)。近幾年，越來越多的歐美企業(yè)選擇XX投資，比重不斷加大。目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本JFE等12家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資，占浙江省的1/8。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，輻射能力強。該項目以酒店（包括自營和產(chǎn)權(quán)式）、住宅和超市為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、和酒店功能，是未來XX市區(qū)的核心區(qū)域。地塊選址臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷；地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。該項目是XX市較為綜合的商業(yè)項目，對提升XX市區(qū)的商業(yè)開發(fā)檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內(nèi)企業(yè)精英人士舒適的生活休閑環(huán)境，同時提升商務(wù)人士的入住環(huán)境，為XX新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。二、XXXX花園項目建設(shè)的必要性1、經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè)的聚集對高檔次商務(wù)酒店和居住提出了需求。2005年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值16433億元，是2000年的2倍；地方財政收入90億元，是2000年的43倍，在全國綜合實力百強縣（市）的排名由2000年的44位提升到2004年的28位；2009年全市生產(chǎn)總值28905億元，增長百分之91。XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1996年8月，2000年7月被批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，批準規(guī)劃面積185平方公里，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)頗具規(guī)模并將有一定的發(fā)展空間。經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè)的穩(wěn)步建設(shè)，將會有大量的企業(yè)管理者和白領(lǐng)進駐，有會議、住宿、娛樂、消費以及居住產(chǎn)生較大的需求，這些需求對于周邊的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)等的發(fā)展將會有很大的帶動作用，周邊龐大的人口聚集對于房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)來說是個很大的市場。2、兩級政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展高度重視。嘉興市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確“全面推進各類服務(wù)業(yè)發(fā)展。進一步提高商業(yè)服務(wù)活力，調(diào)整優(yōu)化商業(yè)布局，推進市區(qū)特色街區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)”，“加速服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的改革開放。貫徹實施加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的各項政策意見，打破行業(yè)壟斷，消除政策性歧視。積極實施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，做大做強企業(yè)規(guī)模，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的層次和整體競爭力。加快服務(wù)業(yè)招商引資，爭取在“十一五”期間，服務(wù)業(yè)引資占全部引資的比重達到25”。XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出“積極實施“四三三”產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流、休閑旅游、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)業(yè)”，“重點推進“一帶”（城南路綜合商業(yè)帶）、兩圈（濱湖商圈、關(guān)帝廟商圈）、四軸（解放路、人民路、新華路、建國路）為主的中心城區(qū)和乍浦港區(qū)兩大市級商業(yè)中心建設(shè)”。兩級政府要求積極實施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略、做大做強企業(yè)規(guī)模和鼓勵引進外資的指導(dǎo)性意見給了本項目以相當大的鼓舞，南苑這塊在中國酒店業(yè)中占據(jù)一席之地的知名品牌必將給當?shù)睾推髽I(yè)帶來雙贏。3、建設(shè)項目區(qū)域配套條件完善。XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自1996年8月開建、2000年7月被批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以來，批準規(guī)劃面積185平方公里，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)，目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本JFE等12家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資，占浙江省的1/8。相當于在XX城區(qū)基礎(chǔ)上新造了一座新城，使XX中心城區(qū)擴容近倍。經(jīng)過多年建設(shè)，區(qū)域的配套條件齊備。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該項目以酒店（包括五星級和經(jīng)濟型）、住宅為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、和酒店功能，是未來XX市區(qū)的核心區(qū)域。老城區(qū)和開發(fā)區(qū)無疑將推動人才集聚型商務(wù)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，為本項目建設(shè)提供足夠充沛的高素質(zhì)人才資源。4、“母體”強大的實體經(jīng)濟和開發(fā)經(jīng)驗給予強勁支撐。項目法人嘉興南苑置業(yè)有限公司的控股母公司浙江南苑控股集團有限公司擁有實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強、中國飯店業(yè)民族品牌30強。酒店業(yè)作為公司的核心產(chǎn)業(yè)，擁有高檔商務(wù)型、度假型、經(jīng)濟型三大酒店品牌系列。高檔商務(wù)型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標致力打造的南苑環(huán)球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊、南苑桃花島濱海度假村、南苑五龍?zhí)渡角f；經(jīng)濟型酒店已開設(shè)近30家，并將在全國開設(shè)200家經(jīng)濟型連鎖店的南苑商務(wù)旅店連鎖股份有限公司。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經(jīng)營，目前管理了多家四、五五星級酒店。第三章項目選址與項目建設(shè)條件一、項目選址本項目位于位于XX市北區(qū)，臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷。地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開。二、項目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境特征1、氣候嘉興市地處北亞熱帶南緣，屬東亞季風(fēng)區(qū)，冬夏季風(fēng)交替，四季分明，氣溫適中，雨水豐沛，日照充足，具有春濕、夏熱、秋燥、冬冷的特點，因地處中緯度，夏令濕熱多雨的天氣比冬季干冷的天氣短得多。年平均氣溫159。年平均降水量11686毫米。年平均日照20170小時。2、地質(zhì)地理嘉興市境內(nèi)地勢低平，平均海拔37米（吳淞高程），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，其地面高程一般在32米36米之間，部分低地28米30米。全市有山丘200余個，零散分布在錢塘江XX灣北岸一線，海拔大多在200米以下，市境最高點是位于海鹽與海寧交界處的高陽山。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養(yǎng)魚的立體地形結(jié)構(gòu)，人工地貌明顯，水鄉(xiāng)特色濃郁。（二）基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通運輸條件港口地塊區(qū)域的海運主要依托嘉興港，嘉興港是國家重點建設(shè)的沿海四個國際深水中轉(zhuǎn)港之一?？崭酆鐦驀H機場83公里約半個小時分鐘車程，浦東國際機場118公里約40分鐘車程，蕭山國際機場113公里約40分鐘車程。鐵路嘉興站與XX相距29公里，為鐵路客貨運輸?shù)闹修D(zhuǎn)站；嘉興南站滬杭高鐵磁浮與XX相距24公里。公路滬杭高速公路G60滬昆高速公路分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路G15W常臺高速乍浦出入口，杭浦高速G15沈海高速多個出入口，跨海大橋北接線XX出入口，XX灣跨海大橋連接浙江省第二大城市寧波。水運有16條水上航線與上海、XX、蘇州等地相連；浙北地區(qū)唯一的海河聯(lián)運航線300噸級乍（浦）嘉（興）蘇（州）航道，將乍浦海港碼頭與黃浦江和京杭運河等主要內(nèi)河航線連接，為貨物運輸提供了低成本的便利通道。2、供水生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。整個建筑室外給水管網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)布置，從市政管網(wǎng)引入二根DN200市政給水管。3、供電地塊區(qū)域供電由華東大電網(wǎng)提供，能充分保障規(guī)劃區(qū)的供電需要。4、供氣采用天然氣，輸配系統(tǒng)采用高中壓兩級系統(tǒng)直接接入管網(wǎng)，再經(jīng)中低壓調(diào)壓箱或?qū)Ｓ谜{(diào)壓箱至用戶。5、電信中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務(wù)、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務(wù)。（三）環(huán)保條件本項目嚴格按相關(guān)標準設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，經(jīng)營過程不產(chǎn)生工業(yè)“三廢”，居民生活垃圾通過環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)進行處理，不對環(huán)境產(chǎn)生影響。（四）征地、拆遷安置條件地塊現(xiàn)狀為空地，建設(shè)單位通過公開招拍取得土地使用權(quán)，不發(fā)生重地、拆遷安置等政策處理問題。（五）施工條件施工水電、建筑材料供應(yīng)充足，能夠保證工程進度和穩(wěn)定工程造價。綜上所述，項目選址的建設(shè)條件滿足地塊開發(fā)建設(shè)需要。第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模項目占地398551平方米，功能上分為酒店（含五星級酒店及其配套、經(jīng)濟型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。其中五星級酒店主體共18層，裙房為三層；經(jīng)濟型酒店南側(cè)為18層、北側(cè)為19層，層高為30米；連接經(jīng)濟型酒店二棟建筑為五星級酒店的配套設(shè)施，布置在北地塊西側(cè)，三層，層高均為54米，用于酒店洗衣房、設(shè)備層、員工餐廳、制服倉庫。住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層，沿河為三幢18層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為100150平方米，層高29米。各種業(yè)態(tài)的建設(shè)規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟技術(shù)指標。地塊性質(zhì)界區(qū)內(nèi)河北為賓館用地（含五星級酒店及其配套、經(jīng)濟型酒店），河南為商住用地。二、建設(shè)內(nèi)容（1）產(chǎn)品形態(tài)總用地面積398551平方米，總建筑面積103748平方米，其中地上面積（計容積率面積）為87672平方米；地下面積（不計容積率面積）為16076平方米。本項目以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店建筑及其配套為主，南邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū)。本項目最終產(chǎn)品分為酒店（含五星級酒店及配套、經(jīng)濟型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。其中五星級酒店和經(jīng)濟型酒店為經(jīng)營期的主營項目；住宅也作為酒店項目的配套，擬在第三年完成銷售和資金回籠，當年取得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達到投資目的。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該項目以酒店（包括五星級和經(jīng)濟型）為主要定位，配套住宅的建設(shè)將推動老城區(qū)和開發(fā)區(qū)間的人才集聚，有效提高XX城區(qū)的城市品位，促進該區(qū)域成為未來XX市區(qū)的核心區(qū)之一。經(jīng)濟型酒店是本項目較為有特色的經(jīng)營項目。經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店，投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。經(jīng)濟型酒店的本質(zhì)是負擔(dān)小、回報快，這兩個要素使經(jīng)濟型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對有了一個范圍。經(jīng)濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動快、密度高、交通方便、市政設(shè)施成熟的城市或地區(qū)生存。經(jīng)濟落后的地區(qū)很難誕生真正意義上的經(jīng)濟型酒店。經(jīng)濟型酒店內(nèi)部以客房為主要經(jīng)營項目，餐飲、康樂、會議等配套設(shè)施很少或沒有，所以酒店四周300M半徑范圍之內(nèi)應(yīng)有滿足客人綜合需要又步行可及的餐館、酒吧、商店、郵政、娛樂、便利店等設(shè)施，交通站點也應(yīng)較近。為經(jīng)濟型酒店選址時，要特別注意當?shù)匾延械氖姓l件和通訊條件，本項目選址符合經(jīng)濟型酒店要求。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等；而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。本項目經(jīng)濟型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優(yōu)勢。主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下經(jīng)濟技術(shù)指標單位指標值用地面積M2398551總建筑面積M2103748其中不計容積率（地下）建筑面積M216076五星級酒店地下面積M21612經(jīng)濟型酒店地下面積M26413住宅地下面積M28051計容積率（地上）建筑面積M287672其中五星級酒店建筑面積M215035經(jīng)濟型酒店建筑面積M220018酒店配套建筑面積M219972住宅建筑面積（含商業(yè)物業(yè)）M232647容積率220建筑占地面積M211378建筑密度2855綠地率3005五星級酒店客房數(shù)間150經(jīng)濟型酒店客房數(shù)間200住宅戶數(shù)戶200機動車停車位輛570其中地上停車位輛349地下停車位輛221（其中住宅區(qū)151輛）非機動車停車位輛3853（2）總體布局以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域南邊地塊以住宅為主；北邊地塊是酒店建筑群，包括五星級酒店、經(jīng)濟型酒店、酒店配套建筑等，其中北邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)隔河相望。整個地塊劃分中，南區(qū)地塊相對安靜，布置高層住宅和沿街小商業(yè)；北區(qū)地塊東側(cè)臨道交叉口，考慮人流的走向及形象布置酒店建筑群；考慮城市交叉口及用地內(nèi)部的布局特色，朝向交叉口處結(jié)合停車位布置近8000平方米的城市廣場。（3）建筑功能設(shè)計1五星級酒店五星級酒店為該用地主要建筑之一，位于北邊地塊東側(cè)。南側(cè)靠河流，北側(cè)臨廣場，圍繞城市交叉口。其中酒店主體共18層。群房為三層，其中一層層高為54M，設(shè)置有大堂吧、全日制餐廳商務(wù)中心等功能。二層層高54M，為餐飲層，設(shè)置有中餐廳及包廂等。三層層高54米，以會議為主，設(shè)置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。六層為酒店設(shè)備轉(zhuǎn)換層，七至十六層為標準層，層高為35M，每層有11間標準間及一間套房，十七、十八層為酒店行政辦公。酒店地下室為一層，設(shè)置有設(shè)備用房、員工后勤用房等。2經(jīng)濟型酒店南側(cè)為18層，北側(cè)為19層；層高為30米。3酒店配套建筑連接二棟經(jīng)濟型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層，層高均為54米。4住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢18層的高層住宅樓。住宅戶型建筑面積為100150平方米，層高29米。（4）景觀與綠化本工程結(jié)合用地有河流這一特點，充分利用河流景觀資源。以河流為中心，對整個地塊的景觀綠化進行組織。通過庭院綠化、廣場綠化、沿景觀軸綠化及架空層綠化等來進行景觀實現(xiàn)的組織,形成點、線、面的多層次綠化空間。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內(nèi)多種視角對綠色自然的需求。居住區(qū)內(nèi)結(jié)合河流設(shè)置景觀水面，結(jié)合架空綠化，軸線綠化及曲線建筑空間，營造出浪漫的多層次綠化空間。酒店和居住區(qū)入口則通過廣場和步行街的點、線、綠化來進行強化，達到豐富空間層次和視覺感受。整個用地景觀綠化以發(fā)散式、半圍合式、收斂式等多種空間方式布置，尊重以人為本，崇尚自然的設(shè)計宗旨。使得每個建筑都有各自獨特的景觀實現(xiàn)。（5）建筑造型建筑立面以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以現(xiàn)代、典雅、高檔為設(shè)計基準，對建筑進行設(shè)計。通過對立面的豎向分割，墻面和玻璃的虛實對比及酒店和建筑的退臺等處理，達到浪漫典雅而又簡潔大方的建筑風(fēng)格。立面材質(zhì)酒店及商業(yè)以石材、玻璃及鋼等為主彰顯酒店及商業(yè)的高檔品位。并突出了該地塊的商業(yè)氣氛及價值。高層住宅則以面磚、涂料為主，石材為鋪，既與商業(yè)和酒店相呼應(yīng)，又節(jié)省造價。建筑色彩該用地主色調(diào)為暖色，輔以碳灰色涂料和鋼構(gòu)及白色玻璃等。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，設(shè)計使用年限為50年；抗震設(shè)防類別丙類，抗震設(shè)防烈度6度；人防等級六級。（2）結(jié)構(gòu)選型酒店主體地上18層、裙房為3層，主樓層頂標高824米，地下一層；連接二棟經(jīng)濟型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層，層高均為54米，經(jīng)濟型酒店南側(cè)為18層，北側(cè)為19層，層高為30米；住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢18層的高層住宅樓。（3）基礎(chǔ)形式基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級；根據(jù)地質(zhì)資條件、地下室層數(shù)并考慮樁施工時對周轉(zhuǎn)環(huán)境的影響，主樓基礎(chǔ)采用800鉆孔灌注樁。四、給排水設(shè)計（1）生活給水系統(tǒng)生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)三套恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。整個建筑室外給水管網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)布置，從市政管網(wǎng)引入二根DN200市政給水管。（2）排水系統(tǒng)建筑室內(nèi)排水系統(tǒng)為雨、廢、污水分流，室外排水系統(tǒng)為雨、污分流。室內(nèi)排出的糞便污水經(jīng)室外化糞池處理后排入室外污水總管，經(jīng)匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網(wǎng)，建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，匯合后排入市政雨水管。五、電氣設(shè)計（1）10/04KV變配電系統(tǒng)消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施、防火卷簾、火災(zāi)應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備及宴會廳、走道照明為一級負荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負荷；一般照明、動力及空調(diào)用電為三級負荷。（2）低壓配電系統(tǒng)主要包括照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、消防設(shè)備的配電系統(tǒng)等，采用樹干式和放射式相結(jié)合方式，電源引自變配電室的04/022KV側(cè)，至消防水泵房、電梯機房等處的一、二級電力負荷采用放射式供電，其余用電設(shè)備一般采用樹干式供電。（3）建筑智能化設(shè)計包括通信系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、在線廣播系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫管理系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)等。系統(tǒng)集成應(yīng)具有匯集各個子系統(tǒng)的信息并對各類信息進行綜合處理的功能，能對建筑物內(nèi)的各個子系統(tǒng)進行綜合管理，應(yīng)超前設(shè)計，分步實施。弱電系統(tǒng)的集成設(shè)計，應(yīng)充分體現(xiàn)大廈作為智能化大廈的特點；系統(tǒng)集成方案應(yīng)采用國際上先進的系統(tǒng)集成技術(shù)。六、暖通及空調(diào)設(shè)計（1）汽車庫通風(fēng)及排煙設(shè)計酒店地下汽車庫每個防火分區(qū)的面積均超過2000平方米，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范要求，需設(shè)置機械排煙系統(tǒng)。同時，考慮車庫的衛(wèi)生需求，各分區(qū)均設(shè)計機械通風(fēng)。排煙及通風(fēng)系統(tǒng)合用風(fēng)機，管道及風(fēng)口也為共用。（2）通風(fēng)及防排煙設(shè)計本工程酒店建筑部分屬建筑高度大于50米的一類公共建筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按規(guī)范要求需分段設(shè)置機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。其中防煙樓梯間隔層設(shè)置自垂百葉送風(fēng)口，合用前室每層設(shè)置多葉送風(fēng)口。根據(jù)規(guī)范要求，超過20米的內(nèi)走廊均設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，風(fēng)機設(shè)于主樓面層；為保證質(zhì)量，KTV、棋牌室、按摩間等娛樂場所及餐廳均設(shè)在機械排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/小時考慮；會議室及宴會廳設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按85考慮；酒店及商務(wù)辦公衛(wèi)生間均設(shè)有排氣扇，換氣次數(shù)按10次/小時考慮。（3）酒店空調(diào)設(shè)計本工程酒店區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，夏季制冷主機采用水冷離心機組；冬季采用蒸汽作為熱源，由板式換熱器處理后提供空調(diào)負荷。商務(wù)辦公的公共區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，空調(diào)主機采用熱泵機組，設(shè)于主樓屋面。酒店窗戶販膨脹水箱設(shè)于地下室冷凍機房內(nèi)；商務(wù)辦公空調(diào)系統(tǒng)開式膨脹水箱定壓設(shè)于主樓屋面?？照{(diào)除中餐廳，宴會廳等大究竟采用全空氣系統(tǒng)外，其余各層均采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。冷（熱）水系統(tǒng)采用一次泵變流量閉式機械循環(huán)系統(tǒng)，并以同程式布置。七、消防設(shè)計（1）建筑消防設(shè)計區(qū)域內(nèi)出入口部位均有消防車道與小區(qū)內(nèi)部道路，內(nèi)部道路形成一條6米的通道相連，整個工程嚴格按照國家高層民用建筑防火規(guī)范進行設(shè)計，并嚴格按嘉興市有關(guān)部門的要求進行消防組織?；貎?nèi)消防車能到達每一棟樓（單元），各建筑物滿足規(guī)定的消防間距，每棟高層建筑的長邊設(shè)消防登高面（離建筑外墻510米設(shè)與建筑物等長寬6米），且住宅登高面能到達每個單元，滿足規(guī)范要求。（2）給排水消防系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)設(shè)置范圍為酒店、經(jīng)濟型酒店、超市、商業(yè)、住宅及地下汽車庫、自行車庫；本工程消防貯水量是按室內(nèi)消火栓用水量3小時和自噴用水量1小時計，消防水池容量540立方米。室外消防用水由市政管網(wǎng)供水。酒店地下室設(shè)消防泵房、水池，設(shè)消火栓泵兩臺，一用一備，酒店屋頂設(shè)消防水箱貯水18立方米。為滿足頂層系統(tǒng)壓力不足，屋頂設(shè)氣壓罐增壓設(shè)備一套。自動噴淋系統(tǒng)設(shè)置于酒店、經(jīng)濟型酒店、超市及地下汽車庫、自行車庫。（3）火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)本項目酒店屬特級保護對象，采用集中報警系統(tǒng)。消防控制室設(shè)于一樓，內(nèi)設(shè)中心報警控制器聯(lián)動控制器、事故廣播通訊、消防電話、驅(qū)動電源等。報警控制接收火災(zāi)探測器、手動報警按鈕、消防栓報警按鈕、水流指示器、報警閥壓力開關(guān)的報警信號，發(fā)了聲光報警，并在火災(zāi)報警或確認后完成必要動作。（4）火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標志在樓梯間、變配電室、水泵房、消防控制室、走廊、地下車庫及人員密集處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標志，疏散指示標志燈間距不大于20米，應(yīng)急照明及疏散指示工作電源遇雙電源切換供電，備用電源采用蓄電池，且連續(xù)供電時間不少于90MIN。八、人防設(shè)計本工程南區(qū)位布置十八層高層住宅及二三層沿街商鋪的住宅小區(qū)，北區(qū)為高層酒店和高層經(jīng)濟型酒店及三層的超市等配套工程，按有關(guān)規(guī)定修建人防工程，需建人防總面積約3800M2；小區(qū)人防工程按核6級甲類防空地下室二等人員掩蔽所設(shè)置，均設(shè)置在南區(qū)住宅地下室，考慮到人防車位以出租為主，所以人防大部分建設(shè)在主樓下的地下室內(nèi)，與自行車庫結(jié)合使用。平時為自行車庫，設(shè)于地下一層，便于發(fā)揮人防工程的戰(zhàn)備、社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益；人防口部設(shè)置盡量利用直通室外的自行車坡道、汽車坡道和樓梯間，通道一層門廳的住宅樓梯間作為帶有密閉通道的緊急疏散口。根據(jù)實際疏散人數(shù)每個防護單元皆設(shè)二個以上出入口，可滿足每100人030米疏散寬度的要求；本人防工程平時為汽車庫，平戰(zhàn)封堵按規(guī)范GB500382005進行設(shè)計。本人防工程的給排水和電氣均嚴格按規(guī)范進行設(shè)計。九、環(huán)衛(wèi)防疫設(shè)計污廢水及雨水排水嚴格按規(guī)范設(shè)計。給水系統(tǒng)的生活蓄水池采用不銹鋼成品水箱，無毒無味不銹蝕且便于清洗；生活給水立管采用襯塑鋼管，內(nèi)襯和生活給水支管采用PE，避免管道污染。采取減噪措施機組壓縮機采用低噪聲、運行平衡的機型；機組詢問加裝隔震裝置，以減少噪音和振動；機組箱板采用吸音材料制作；機組設(shè)有夜運轉(zhuǎn)模式，以進上步降低噪聲。排水管道立于管道井內(nèi)，達到降噪聲的目的；設(shè)備機房置于地下室，水泵采用減震基礎(chǔ)，設(shè)備進出口采用柔性連接。為降低煙氣對周邊環(huán)境的污染，排煙及排風(fēng)系統(tǒng)的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經(jīng)油煙凈化器過濾后由專用風(fēng)機排至室外；本工程衛(wèi)生間設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)，通過排氣道排至屋面。十、節(jié)能設(shè)計設(shè)計依據(jù)浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準（DB33/10152003）、浙江省公共建筑節(jié)能設(shè)計標準DB33/10362007等。（1）建筑節(jié)能設(shè)計屋面采用4050厚擠塑聚苯板保溫板；外墻采用240砂加氣混凝土砌塊自保溫墻體；外窗采用隔熱鋁合金單框中空玻璃門窗；其余建筑部分，均按照國家及省市的相關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取有效的保溫節(jié)能措施，達到國家的節(jié)能標準。（2）給排水節(jié)能設(shè)計利用市政水壓為地下室、一至三層直接供水；大便器選用沖水量不大于6升的節(jié)水型大便器；公共場所的小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，洗手盆采用自動感應(yīng)裝置；供水支管考慮塑料管材；設(shè)置變頻供水系統(tǒng)，合理選用水泵電機設(shè)備。（3）電氣節(jié)能設(shè)計變電所應(yīng)盡量靠近負荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據(jù)負荷率合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，選用低損高效變壓器，減少變壓器損耗，達到節(jié)能效果；在低壓配電室進行集中功率因數(shù)補償，減少電能損耗；對容量較大的空調(diào)及水系統(tǒng)設(shè)備采用變頻調(diào)速以節(jié)約電能；熒光燈選用高效節(jié)能型燈管；選用成熟、可靠的節(jié)電型低壓電器產(chǎn)品。（4）暖通節(jié)能設(shè)計酒店各房間空調(diào)末端裝置回水管均設(shè)有電動兩通閥，由室內(nèi)房間溫度的設(shè)定值來控制機組的冷熱量，通過供、回水總管上的壓差控制器輸出動作信號來實現(xiàn)末端變流量的一次泵系統(tǒng)以減少能耗；冷凍站空調(diào)循環(huán)水泵采用變頻控制，通過改變水泵電機運轉(zhuǎn)頻率來降低水泵電耗，以節(jié)約能量。十一、開發(fā)進度安排本報告僅對項目建設(shè)進度提出宏觀設(shè)想，其中考慮了各階段設(shè)計、工程建設(shè)、銷售、營業(yè)準備等因素所需時間。初步計劃項目建設(shè)3年，擬銷售物業(yè)從建設(shè)期起第三年初開始對外銷售、年底完成銷售。目前項目的設(shè)計工作已完成，可行性研究擬于2010年4月完成。項目自2010年1月1日開工、2012年3月竣工、2012年3月至12月營業(yè)準備并完成招商、2013年初正式對外營業(yè)，項目建設(shè)期3年（36個月）。具體進度表見表41表41項目建設(shè)進度表序號工作內(nèi)容完成時間1工程設(shè)計及樁基工程2010012010032工程所有主體結(jié)頂2010042011033工程總圖完成并竣工2011042012034項目招商、裝修及營業(yè)準備2012042012125項目運營201301第五章組織機構(gòu)和人員保證一、組織機構(gòu)本項目由嘉興南苑置業(yè)有限公司負責(zé)開發(fā)實施，公司系浙江南苑控股集團有限公司全資子公司,以高檔酒店、住宅、商業(yè)、旅游景點相結(jié)合進行聯(lián)動開發(fā),形成旅游地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)模式,打造獨具南苑特色的復(fù)合房產(chǎn)項目。按照公司法有關(guān)國有獨資公司的規(guī)定設(shè)立公司治理機制和公司的組織機構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、財務(wù)部、工程部、銷售部等管理職能部門。組織機構(gòu)具體如下（圖51）董事會辦公室財務(wù)部工程部銷售部總經(jīng)理圖51各部門職責(zé)辦公室該辦公室負責(zé)制訂各種管理制度并且負責(zé)公司日常的運作，包括公司的對外聯(lián)絡(luò)、法律合同、下屬公司管理等具體事務(wù)。同時負責(zé)公司人員錄用、人員考核和激勵等具體事務(wù)。工程部負責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)工作，包括土地開發(fā)、土建工程、裝修工程等工作。財務(wù)部該部負責(zé)管理整個集團的財務(wù)工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內(nèi)部的財務(wù)結(jié)算中心，主要履行財務(wù)控制的功能。銷售部負責(zé)項目銷售工作，包括小區(qū)銷售、銷售人員管理、銷售費用使用和管理等工作。二、人員保證嘉興南苑置業(yè)有限公司員工中既有熟知拆遷安置相關(guān)法律的專家，也有進行土建開發(fā)的專業(yè)技術(shù)人員。項目所需人員由南苑控股有限公司派遣或向社會公開招聘，能夠滿足項目建設(shè)需要。第六章環(huán)境影響分析一、施工期對環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施在建設(shè)階段由于建設(shè)施工和裝修，不可避免地將對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。在建筑物建造和裝修其期間主要污染因子有噪聲、施工揚塵、建筑固體廢棄物、泥漿污水以及油漆廢氣等。1、廢氣施工期間大氣的主要污染因子為粉塵，由于建筑粉塵比重較大，沉降較快，只要加強管理，則影響范圍較小，一般僅在本項目的周邊地塊。為盡可能減少建筑粉塵對建設(shè)項目周邊地區(qū)的污染程度，應(yīng)實施標準化施工。首先，要加強施工管理，工地配置滯塵防護網(wǎng)，地面硬化處理；其次是對粉塵發(fā)生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運輸交通道路及時清掃、灑水。此外，在運輸、裝卸建筑材料時，尤其是泥沙運輸車輛，必需采用封閉車輛。此外在辦公室等室內(nèi)裝修時產(chǎn)生油漆廢氣和甲醛廢氣。油漆廢氣主要含二甲苯和甲苯，建設(shè)單位應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定，盡可能選用環(huán)保型綠色油漆。裝修完畢后，建議保持室內(nèi)通暢，并隔一定時段后再投入使用。2、廢水廢水排放主要來自建筑施工人員的生活污水和施工廢水。施工廢水主要為泥漿廢水，來自澆水泥工段，其沖水量與天氣狀況有極大的關(guān)系，排放量較難估算。主要污染因子為SS。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運。建設(shè)單位應(yīng)做好建設(shè)期的污水處理和排放工作，保證泄洪溝的暢通，以保證鄉(xiāng)土植物正常生長，則建設(shè)期對環(huán)境影響較小。3、噪聲運輸汽車是個流動聲源，流動范圍較大，除施工場地外，對外環(huán)境也將造成污染。本工程建設(shè)期間將使運輸所經(jīng)道路兩側(cè)的噪聲污染加重，同時引起揚塵。挖掘機、空壓機、砼拌和機、振搗器、吊車等設(shè)備屬固定聲源，其影響范圍在施工場所200米范圍之內(nèi)。但夜間由于本底噪聲低，其影響是不可忽視的，其對周邊環(huán)境是有影響的。因此，高噪聲設(shè)備夜間應(yīng)限制使用。施工單位務(wù)必采用低噪聲的施工機械和施工方法，如禁止使用高噪聲的柴油沖擊樁機、振動打樁機和產(chǎn)生PH值超過9的泥漿水反循環(huán)鉆孔機等樁機，而應(yīng)采用低噪聲的預(yù)應(yīng)力靜壓樁或鉆孔式灌注樁，可確保打樁機的機器噪聲值控制在95DBA以內(nèi)，夜間打樁機禁止施工；卷揚機、振搗棒等應(yīng)選用低噪聲型等；高噪聲施工設(shè)備應(yīng)擺放在地塊中部，盡量遠離清泉花園。在夜間（2200至次日600）禁止進行產(chǎn)生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業(yè)。特殊需要夜間施工的須持主管部門的證明，并向附近居民（村民）公告。此外考慮到，施工運輸車輛的交通噪聲在夜間會對運輸線路沿線經(jīng)過的村民產(chǎn)生一定影響，因此建議施工期間在夜間停止施工的運輸作業(yè)。4、固廢固體廢物對環(huán)境的污染不同于廢水、廢氣和噪聲，它具有滯留性大、擴散性小的特點，對環(huán)境的影響主要通過水、氣和土壤進行，因此必須妥善加以處理處置，并做到減量化、資源化、無害化。施工期間需要挖土、運輸棄土、運輸各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），工程完工后，會殘留不少廢建筑材料。施工單位實行標準施工、規(guī)劃運輸，送至環(huán)保指定地點處理，不要隨意傾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆場”、造成水土流失，不然會對周圍環(huán)境造成影響。其次，施工人員的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（筒）內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一及時處理。二、運行期對環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施1、大氣環(huán)境影響本項目建成后，產(chǎn)生油煙廢氣在日常辦公生活中每天都有廚房燒煮廢氣排放，這些廢氣中含有油類等污染物，并帶有氣味和一定的熱量。為減輕油煙廢氣的影響，廚房應(yīng)安裝油煙凈化器，油煙廢氣經(jīng)收集處理后引至屋頂排放。2、水環(huán)境影響主要污染因子為PH、CODCR、BOD5、SS、NH3N及動植物油等。本項目食堂廚房地面應(yīng)設(shè)排水明溝，廚房廢水經(jīng)排水溝和管道匯集，經(jīng)隔油格柵預(yù)處理以及生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理均達到北區(qū)污水處理廠入網(wǎng)要求后納入污水處理廠污水管道，由污水處理廠集中處理達標后排放。3、聲環(huán)境影響本項目通風(fēng)機、水泵、空調(diào)機等設(shè)備均選用高效率、低噪聲設(shè)備；水泵應(yīng)設(shè)隔聲罩，以降低其噪聲對周圍環(huán)境的影響，對室內(nèi)外造成高噪聲污染的通風(fēng)機及空調(diào)機均在其進出風(fēng)管設(shè)消聲器，在必要時進排風(fēng)口設(shè)消聲器或消聲百頁；凡在屋面或樓面安裝的通風(fēng)機均設(shè)減振基礎(chǔ)或減振器，管道安裝減振吊架，與設(shè)備連接的進出口管設(shè)軟接管，防止振動傳遞。汽車在低速行駛時的噪聲級一般在6065DB之間，對附近周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯的影響，但若在區(qū)域內(nèi)高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級較高，對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定影響，由于項目位于城區(qū)內(nèi)，項目在主要入口設(shè)置禁鳴標志，因此基本無汽車喇叭聲。項目噪聲經(jīng)采取相應(yīng)的治理措施后，再經(jīng)過墻體隔聲、距離衰減、綠化吸聲等因素，項目噪聲可達到（GB309693）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準1類標準。4、固體廢棄物影響本項目完成后，生活垃圾由管理者收集后委托環(huán)衛(wèi)部門及時清運送垃圾焚燒廠焚燒處理，對周圍環(huán)境影響不大。5、生態(tài)系統(tǒng)影響本項目完成后，無新增對生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)成破壞的重要因素，對周圍生態(tài)系統(tǒng)基本無影響。三、主要污染物及防治措施項目主要污染物及防治措施見表61表61主要污染物及防治措施類型排放源污染物名稱防治措施大氣污染物工地廚房施工揚塵油煙廢氣現(xiàn)場封閉施工，灑水等。集氣后經(jīng)油煙凈化器處理，設(shè)煙道并高空排放水污染物廁所廚房生活污水含油廢水廁所污水經(jīng)化糞池預(yù)處理，廚房含油廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理，經(jīng)處理后的廢水納入污水處理廠截污管道，水質(zhì)符合污水綜合排敖標準CB89781996規(guī)定的二級排放標準。工地建筑垃圾由施工單位運至指定地點處置。垃圾箱生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門及時處理。固體廢棄物廢水處理濾渣、污泥委托環(huán)衛(wèi)部門及時處理。噪聲各種設(shè)備噪聲施工期注意保養(yǎng)施工機械、合理操作，盡量使施工機械保持其最低的聲級水平，避免夜間施工。運營期設(shè)置吸聲吊項；建筑物四周適當綠化；文明辦公、不喧嘩。四、環(huán)境影響評價本項目在實施與運行過程中，采取清潔生產(chǎn)工藝，實行清污分流，嚴格執(zhí)行“三同時”制度，落實評價中提出的各項污染治理措施的基礎(chǔ)上，做到環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。建成后所排放的廢水經(jīng)處理后達標排入市政排水設(shè)施后，不會對當?shù)氐叵滤h(huán)境產(chǎn)生不良影響，不會影響地下水地原有利用價值。本項目建設(shè)對區(qū)域環(huán)境和生態(tài)的潛在影響因素少，只要按規(guī)定對有關(guān)污染物采取防治措施，基本不會對周圍環(huán)境和生態(tài)產(chǎn)生不良影響。本項目從環(huán)境保護角度上是可行的。第七章投資估算及資金籌措一、投資估算1投資估算編制依據(jù)1編制依據(jù)2003版浙江省建筑工程概算定額、浙江省安裝工程概算定額、浙江省建筑工程預(yù)算定額、浙江省安裝工程預(yù)算定額、浙江省市政工程預(yù)算定額、浙江省仿古園林綠化工程預(yù)算定額及與之配套的計價、取費文件；浙江省造價管理部門發(fā)布的造價信息及嘉興地區(qū)同類工程市場行情、造價資料；國家有關(guān)部門計價文件等。2費用估算方法及標準工程費用采用概算指標估算法等估算，項目主要工程量及估算單價計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）面積87672平方米，其中五星級酒店建筑15035平方米、5000元/平方米，經(jīng)濟型酒店建筑20018平方米、2500元/平方米，住宅建筑含商業(yè)物業(yè)）面積32647平方米、2300元/平方米，五星級酒店配套建筑面積19972平方米、2600元/平方米；不計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）16076平方米、1500元/平方米，綠化面積11957平方米、100元/平方米；場地、圍墻、橋梁及道路等根據(jù)同類項目投資情況，